Правовое регулирование процедуры банкротства предприятия застройщика

Правовое регулирование процедуры банкротства предприятия застройщика

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ИЖЕВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ М.Т. КАЛАШНИКОВА»

(ФГБОУ ВПО «ИжГТУ имени М.Т. Калашникова»)

Факультет Экономика, право и гуманитарные науки

Кафедра «Гражданское право и правовое регулирование экономических отношений в промышленности»

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

Правовое регулирование процедуры банкротства предприятия застройщика

Выполнил: студент гр. 10-41-1

Одинцов Максим Дмитриевич

Научный руководитель:

к.ю.н. Н.В. Батуев

Ижевск

Оглавление

Введение

Глава I. Правовая характеристика института банкротства

.1 Правовая характеристика института банкротства

.2 Понятия, признаки и виды банкротства организации

.3 Банкротство застройщика при долевом строительстве

Глава II. Особенности процедур банкротства застройщика

.1 Субъекты процедуры банкротства застройщика при долевом строительстве и их правоотношения

.2 Особенности порядка процедуры банкротства застройщиков и методы защиты прав участников долевого строительства

.3 Особенности предъявления требований к застройщику

Глава III. Стадии банкротства предприятия застройщика

.1 Процедура наблюдения

.2 Процедура финансового оздоровления

.3 Процедура внешнего управления

.4 Процедура конкурсного производства

.4.1 Правовые последствия открытия конкурсного производства

Заключение

Список источников и литературы

банкротство застройщик оздоровление конкурсный

Введение

Актуальность темы. Отсутствие должного нормативно-правового регулирования проблем в сфере жилищных отношений все чаще приводит к распространению строительства многоквартирных жилых домов на долевых началах, которое не всегда приводит к желаемым результатам. Зачастую причиной такого «результата» становится объявление банкротом застройщика, осуществляющего строительство.

Участники долевого строительства, как показывает практика, нередко не обладая необходимыми правовыми знаниями оказываются без надлежащей правовой защиты и страдают от действий недобросовестных застройщиков.

В случае, когда кредитором застройщика выступают крупные компании, они могут найти инструменты реструктуризации возникшей неплатежеспособности, в то время как граждане в большинстве своем не способны урегулировать свои финансовые отношения. Особо остро эта проблема встает тогда, когда неплатежеспособность застройщика переходит из временной в долгосрочную и приводит в итоге к объявлению его банкротом.

Проблемы, возникающие в сфере долевого строительства, получают сегодня небывалый размах. Как показывает практика, участники долевого строительства не получают компенсации своих вкладов, и часто по причине того, что не могут быть признаны кредиторами, поскольку вносили денежные средства не напрямую застройщику, а через посреднические фирмы.

С учетом важности обеспечения конституционного права на жилище и социальной значимости проблем, возникающих в данной сфере, в последние годы немало усилий было направлено государством на упорядочивание отношений в сфере строительства жилья через совершенствование законодательного регулирования.

Общеизвестно, что проблемы у дольщиков могут возникнуть на всех этапах взаимоотношений с застройщиком, начиная от оформления договорных отношений и заканчивая регистрацией прав на недвижимое имущество, если оно в итоге было передано.

Объектом работы выступают общественные отношения, складывающиеся в связи с несостоятельностью застройщика и удовлетворением требований его кредиторов, а также отношения, складывающиеся в связи с обеспечением прав и законных интересов участников долевого строительства при применении процедур банкротства к застройщику.

Предмет работы - действующее законодательство об участии в долевом строительстве, законодательство о несостоятельности (банкротстве), в совокупности регулирующее указанные выше общественные отношения, учебная и научная литература по вопросам, рассматриваемым в настоящем исследовании, а также материалы судебной практики.

Цель работы - исследовать механизм и проблемы правового регулирования несостоятельности (банкротства) застройщика.

Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:

. Определить понятие и признаки банкротства организаций.

. Рассмотреть особенности статуса застройщика как субъекта процедур банкротства.

. Выявить особенности предъявления требований к застройщику.

. Исследовать возможности защиты прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика.

. Проанализировать проблемы определения права собственности на объект незавершенного строительства при банкротстве застройщика.

Методологическая основа работы - общенаучные методы исследования, а также специальные, такие как: метод комплексного юридического анализа, системный метод, формально-юридический, сравнительно-правовой и др.

Структурно настоящая работа состоит из введения, трех глав, объединяющих 10 параграфов и один подпункт, заключения и списка источников и литературы.

Глава I. Правовая характеристика института банкротства

.1 Правовая характеристика института банкротства

Институт банкротства - комплексный правовой институт: являясь, по определению, институтом гражданского права, он, примерно наполовину, включает в себя нормы процессуального права (в Российской Федерации - арбитражного процессуального права). Связано это с тем, что нормы законодательства о банкротстве, в отличие от других норм гражданского права, могут быть реализованы только через судебные акты.

Свидетельством этому является и тот факт, что законодатель в Законе о банкротстве 2002 г. исключил возможность так называемого добровольного банкротства, т.е. банкротства, осуществляемого вне судебного процесса. Указанные обстоятельства позволяют сделать следующий вывод о механизме функционирования правовых норм, составляющих институт банкротства: материальное право устанавливает критерии банкротства, т.е. условия, при наличии которых участник экономического оборота предполагается банкротом де-факто, процессуальное право «включает» собственно механизм банкротства, переводящий такого участника из разряда обычных, обладающих равной с остальными дееспособностью, в категорию особых, дееспособность которых определяется их правовым положением - объявленным судом статусом банкрота.

Таким образом, основным предназначением процессуальной части законодательства о банкротстве является установление в судебном процессе факта банкротства (несостоятельности) участника экономического оборота, влекущего особые условия его дальнейшего функционирования. В связи с этим правомерным представляется вывод о равной составляющей (не по объему норм, а по их значению) в институте банкротства материального и процессуального начал, их равноправии и взаимопроникновении. Поэтому неправильно в данном случае представлять процессуальные нормы вспомогательными по отношению к материальным: без них институт банкротства являлся бы только декларацией, пожеланием, не обеспеченным реальным механизмом функционирования.

Ввиду того, что банкротство - институт, реализуемый только через судебный процесс, главенствующую роль в любой национальной системе банкротства играет суд, рассматривающий дела о банкротстве. В Российской Федерации, с момента восстановления института банкротства, рассмотрение дел о банкротстве отнесено к исключительной (специальной) компетенции арбитражных судов.

Арбитражные суды рассматривают все дела, относящиеся к их компетенции, на основе норм арбитражного процессуального права, кодифицированных в АПК. В то же время, как отмечалось выше, законодательство о банкротстве включает и процессуальные нормы. Таким образом, судебный процесс по делам о банкротстве осуществляется на основании норм АПК и законодательства о банкротстве. Общий принцип соотношения указанных процессуальных норм установлен ст. 223 АПК: дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, установленным АПК, с особенностями, установленными федеральными законами о банкротстве.

Приведенная норма позволяет сделать следующий вывод: нормы АПК составляют процессуальную основу рассмотрения дел о банкротстве, являясь общими, принципиальными по характеру.

1.2 Понятия, признаки и виды банкротства организации

Банкротство (несостоятельность) - признанная уполномоченным государственным органом неспособность должника (гражданина либо организации) удовлетворить в полном объеме требования кредиторов и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных государственных платежей.

Процедура признания должника банкротом может быть инициирована кредитором, уполномоченным государственным органом либо самим должником.

Целью банкротства как процедуры может являться восстановление платежеспособности должника, реструктуризация задолженности либо удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника с его последующей ликвидацией (в случае если должник - юридическое лицо).

В некоторых государствах (Российская Федерация к ним не относится) банкротом может быть признано не только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, но и физическое лицо.

Неплатежеспособность - это невозможность предприятия расплатиться по своим обязательствам «...более трех месяцев с момента наступления даты их исполнения», которая вызывается отсутствием или нехваткой денежных средств. Если должник при нормальном ведении дел не может выполнить свои обязательства на протяжении более трех месяцев, то относительная неплатежеспособность переходит в абсолютную неплатежеспособность. Именно абсолютная неплатежеспособность и называется несостоятельностью того или иного субъекта хозяйственных отношений.

Признаком банкротства юридического лица по закону считается неспособность юридического лица удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанности не исполнены им в течение трех месяцев с момента наступления даты их исполнения. Должник (юридическое лицо или предприниматель) может быть признан банкротом в случае его неплатежеспособности, но наличие у него имущества, превышающего общую сумму кредиторской задолженности, является свидетельством реальной возможности восстановить его платежеспособность и, следовательно, может служить основанием для применения к должнику процедуры внешнего управления.

Понятие банкротства делится на несколько основных видов:

Реальное банкротство. Данный вид характеризуется неспособностью предприятия восстановить свою платежеспособность в силу реальных потерь собственного и заемного капитала. Высокий уровень потерь капитала, повышение доли кредиторской задолженности обуславливают невозможность ведения хозяйственной деятельности, вследствие чего она объявляется арбитражным судом несостоятельной в соответствии с законом о банкротстве.

Временное (условное) банкротство характеризуется таким состоянием неплатежеспособности организации, которое вызвано превышением актива баланса предприятия над его пассивом, а также большим размером дебиторской задолженности и затовариванием готовой продукции.

Преднамеренное (умышленное) банкротство, связано с преднамеренным созданием руководителями и владельцами предприятия состояния его неплатежеспособности, нанесением ему экономического вреда (хищение средств предприятия различными способами) в личных интересах и в интересах иных лиц. Выявленные арбитражными управляющими факты преднамеренного банкротства передаются в суд для привлечения виновных к уголовному преследованию.

1.3 Банкротство застройщика при долевом строительстве

Ввиду того, что для участия в деле о банкротстве согласно действующему законодательству необходимо обладать денежным требованием к должнику, возникают вопросы о том, при каких обстоятельствах и какие права имеет тот или иной дольщик.

По общему правилу рассматриваемой ситуации, дольщик (инвестор) имеет право на получение определенного объекта недвижимости (квартиры), т.е. его требование носит «неденежный» характер, а подлежит в конечном итоге выражению в натуре. Однако такое требование может быть при желании преобразовано в «денежное», но для этих целей следует расторгнуть договор долевого участия в строительстве (инвестирования) и заявить требование о возврате уплаченных денег (возможно с учетом неустойки и/или возмещения убытков).

При этом, следует оговориться, что дольщику следует выбрать «правильный» путь защиты своего права, а именно, требовать возврата уплаченной суммы (или не требовать этого, если дольщик решил отстаивать права иным способом, речь о которых будет идти ниже), но не причиненных ему убытков и уж тем более не явно «в виде упущенной выгоды», поскольку в силу абзаца второго п.3 ст.12 Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее -- Закон о банкротстве) они не учитываются для целей определения числа голосов на собрании кредиторов и вообще удовлетворяются после того как удовлетворены требования всех кредиторов в сумме основного долга (если кратко -- то в практике денег до этой «подочереди» не доходило никогда). Если же это требование будет об уплате основного долга, оно участвует в голосовании.

Как показывает судебная практика в суды подаются (и судами при определенных условиях удовлетворяются) иски при наличии в арбитражном суде дела о банкротстве соответствующего застройщика:

о признании права собственности на нежилое помещение в незавершенном строительством объекте;

о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте;

о выделении в натуре нежилого помещения;

об обязании передать помещение в собственность после сдачи здания в эксплуатацию;

о признании за истцом права на получение в собственность нежилых помещений после окончания строительства;

о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.

Налицо разный правовой режим требований кредиторов-дольщиков, причем в зависимости от конкретных обстоятельств дела в одних случаях выгоднее требовать квартиру или нежилое помещение в натуре, в других --возврата денег. Но бывает так, что, заявляя требования о расторжении договора инвестирования, граждане не всегда правильно понимают правовые последствия своего поступка (что они должны попасть в реестр требований кредиторов и т.д.), а впоследствии, передумав, подают заявления об исключении их требований из реестра, что приводит к невозможности дальнейшей защиты их права в виде получения чего-либо вообще от должника (застройщика).

В случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства в плане рассматриваемой ситуации, ничего не меняется. Здание, в состав которого включается спорная квартира, по общему правилу (некоторые случаи всё же составляют исключение, например общая долевая собственность в ряде случаев), составляет собственность застройщика и включается в конкурсную массу. В силу ст.126 Закона о банкротстве с момента признания должника банкротом прекращается исполнение по исполнительным документам. Таким образом, неденежное требование о передаче квартиры в натуре никогда не будет исполнено, оно останется существовать только на бумаге, если путем применения правовых механизмов не добиться исключения такой собственности дольщика из конкурсной массы застройщика-банкрота. Учитывая вышеизложенное, в теории следует считать правильным, чтобы граждане, узнавшие об осуществлении процедуры банкротства в отношении застройщика, должны не откладывая обращаться с требованием о расторжении договоров с застройщиком и взыскании с него денежных сумм в качестве возврата внесенной оплаты и возмещения убытков, взыскании неустоек. Но практически, сегодняшние правовые реалии с учетом правоприменительной практики, позволяют дольщикам получить заветное жилье (ну или по крайней мере оградить его от «посягательств» арбитражных управляющих с целью продажи в качестве конкурсной массы) путем признания различных прав в судебном порядке, чем активно и пользуются многие участники процесса. Данной возможностью, полагаю, пренебрегать не стоит, если задаться целью помочь конкретному дольщику.

Однако требование о включении в реестр требований кредиторов застройщика не всегда удовлетворятся Арбитражным судом.

Например, как следует из материалов дела № А40-80775/13, между ЗАО «Финансовая Корпорация» (инвестор) в лице генерального директора Трушина И.Н. и Шорыгиной Ларисой Львовной (соинвестор) был заключен договор № Мал-12-1/137 от 17.01.2005г. соинвестирования строительства жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12, с целью получения Шорыгиной Л.Л. в собственность проинвестированного ей объема общей жилой площади, а именно: двухкомнатной квартиры № 137, общей площадью (согласно договора) 74,2 кв.м, расположенной на 16 этаже, 2 номер на площадке, 4 секции указанного жилого дома, по условиям которого заявитель обязался внести денежные средства должнику, а должник обязался по окончании строительства передать заявителю указанное жилое помещение (квартиру) в строящемся доме. Согласно п. 6 указанного договора сумма, подлежащая внесению соинвестром на счет инвестора в счет исполнения обязательства по финансированию строительства жилого дома в части финансирования стоимости квартиры на момент заключения договора составила 106 944,46 доллара США по курсу ЦБ РФ плюс 1,5% на день оплаты. Также в соответствии с п. 6 указанного договора сумму, размер которой указан в данном пункте, соинвестор вправе внести по частям согласно графика платежей, предусмотренного данным пунктом. Фактом (моментом) внесения соответствующей суммы в счет исполнения соинвестором обязательства по финансированию строительства является зачисление денежных средств на расчетный счет инвестора. Согласно п. 7 указанного договора все расчеты по договору производятся в рублях. Таким образом, обязательства по финансированию строительства жилого дома в части финансирования стоимости квартиры на момент заключения договора составили 3 025 479,34 рублей. Согласно дополнительного соглашения от 11.04.2007г. к указанному договору общая площадь квартиры составила 72 кв.м. Свои обязательства по внесению 3 025 479,34 рублей Шорыгина Л.Л. исполнила в полном объеме, однако, как указывает заявитель требования, должник до настоящего времени не исполнил свои обязательства по передаче Шорыгиной Л.Л. жилого помещения. Указанный жилой дом до настоящего времени не сдан в эксплуатацию.

Вступившим в законную силу Решением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 14.08.2013г., за Шорыгиной Ларисой Львовной признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры № 137, общей площадью 69,4 кв.м, расположенной на 16 этаже в незавершенном строительством жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12. Копии соответствующего решения суда и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24.12.2013г. по гражданскому делу № 11-40733 имеются в материалах дела.

Отказывая Шорыгиной Л.Л. в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции, со ссылкой на Определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, исходил из того, что если участник строительства, чьё право собственности на жилое помещение или долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом признаны решением суда общей юрисдикции, независимо от того, зарегистрированы ли они в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обращается с заявлением о включении его требований в реестр требований о передаче жилых помещений, то это означает, что заявитель такого требования заявляет о своём желании получить жилое помещение в порядке, предусмотренном параграфом 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», и отказывается от своего признанного судом права в пользу застройщика. Далее суд первой инстанции в определении приходит к выводу о том, что таким образом, для включения требования участника строительства в реестр требований о передаче жилых помещений заявитель должен отказаться от своего права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Между тем, материалы дела не содержат сведений об отказе заявителя Шорыгиной Л.Л. от своего права собственности на долю. По мнению суда апелляционной инстанции, данный вывод суда первой инстанции является ошибочным по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 201.4. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. Как следует из п. 5 ст. 201.1. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при рассмотрении обоснованности требований участников строительства арбитражным судом устанавливается наличие требований о передаче жилых помещений или денежных требований. Согласно ч. 2 п. 1 ст. 201.1. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» участником строительства является физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. Согласно п. 6 ст. 201.1. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения договора участия в долевом строительстве. Пунктом 1 ст. 201.6. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст.ст. 71 и 100 настоящего Федерального закона. В соответствии с п. 2 ст. 201.6. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. В соответствии с п. 3 ст. 201.6. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений. Таким образом, положения 7 «Банкротство застройщиков» главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривают возможность предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований.

Судебная практика коллегии судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, на которую в обоснование своей позиции ссылается суд первой инстанции, исходит из того, что право собственности на жилое помещение или долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом признанное решением суда общей юрисдикции, должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данном же случае Шорыгина Л.Л. свое право, основанное на упомянутом решении Бабушкинского районного суда г. Москвы от 14.08.2013г., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не регистрировала, следовательно, вправе обращается в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ЗАО «Финансовая Корпорация» о передаче жилых помещений требования Шорыгиной Ларисы Львовны о передаче жилого помещения: двухкомнатной квартиры № 137, общей площадью 69,4 кв. м., расположенной на 16 этаже, 2 номер на площадке, 4 секции на объекте незавершенного строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12, стоимостью (согласно договора) 3 025 479 руб. 34 коп.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 266, 267, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд постановил:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 05.02.2014 по делу № А40-80775/13 отменить. Включить в реестр требований кредиторов ЗАО «Финансовая Корпорация» о передаче жилых помещений требования Шорыгиной Ларисы Львовны о передаче жилого помещения: двухкомнатной квартиры № 137, общей площадью 69,4 кв. м., расположенной на 16 этаже, 2 номер на площадке, 4 секции на объекте незавершенного строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12, стоимостью (согласно договора) 3 025 479 руб. 34 коп.,. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Но при этом, возникает резонный вопрос практикующих юристов и дольщиков: если к моменту заявления требования в деле о банкротстве соответствующий договор не расторгнут, то обязательно ли наличие решения суда общей юрисдикции о расторжении договора долевого участия и взыскания в пользу дольщика денежных средств с застройщика?

Нередки и случаи, когда одна квартира продана недобросовестным застройщиком нескольким дольщикам. Поскольку, в теории, до завершения строительства ни один из дольщиков не может быть признан собственником квартиры, она подлежит включению в конкурсную массу. Это означает, что теоретически она должна продаваться с торгов и её «в натуре» не получает ни один из дольщиков, но выручка от её продажи направляется на пропорциональное погашение требований каждого из них. Если же отдать квартиру в натуре кому-то одному, то двое других не получат вообще ничего, что справедливым, по мнению многих цивилистов-теоретиков, признать нельзя.

При этом, бытует представление о том, что в ситуации с «двойными продажами», кто первый «отнимет через суд» у застройщика обещанную квартиру, тот и прав. Такой некорректный подход к проблеме в ряде случаев основан на неверном толковании закона, в частности ст.398 Гражданского кодекса РФ, которая имеет отношение к множественности лиц - кредиторов на одно и то же имущество (вещь).

В случае завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию, удовлетворение иска о признании права собственности на отдельное помещение (как следствие выдела доли в общей собственности в натуре, либо понуждение в исполнении обязательства передать индивидуально-определенную вещь) может иметь место. В этом случае, если суд установит, что застройщик обязанный передать квартиру лишь уклоняется от такой передачи, то иск об обязании передать вещь (квартиру) и признании за дольщиком права собственности на таковую, может быть удовлетворен. Именно такая возможность предусмотрена в п.1 ст.126 Закона о банкротстве.

Так, законодательно существует возможность признать «голое» право собственности на долю в объекте незавершенном строительством, как права оговоренного законодательством об инвестиционной деятельности, но опять же с поправкой, если объект незавершенного строительства не является предметом действующего договора строительного подряда.

Другой способ достраивания объекта может быть предпринят, если дольщики организуются в некоммерческое сообщество, которое будет готово за счет дополнительных взносов всех участников профинансировать окончание строительства. Однако в этом случае потребуется изъять недостроенное здание из конкурсной массы должника -- застройщика и передать такому «сообществу», что в определенных случаях может оказаться проблематичным, а в условиях отношений «дольщик -- застройщик» исключительно как обязательственно-правовых (Закон о долевом строительстве) - прямо скажем и не вполне законным по отношению к другим кредиторам банкрота (банкам, поставщикам и т.п.). Да и вариант такой достаточно сомнителен с точки зрения идеальности, поскольку, сегодня дольщик - член ТСЖ или жилищного кооператива, дал согласие на участие в достройке дома, а завтра оказался не в состоянии «потянуть» дополнительные расходы на достройку. Таким образом, большинство цивилистов, включая специалистов Высшего Арбитражного Суда РФ, склоняется к выводу о том, что реальной альтернативы банкротству застройщика пока не существует.

Вместе с тем законодатель должен понимать, что постановка требований граждан-дольщиков в третью очередь удовлетворения вполне может повлечь за собой серьезные потери для них. Уже сейчас имеются случаи, когда граждане - дольщики, являясь кредиторами третьей очереди, фактически не получают денег. Отсюда и огромное стремление граждан, в обход процедур банкротства, получить ожидаемую заветную квартиру любыми способами и средствами.

Напрашивается предложение, что законодательно требования дольщиков должны быть отнесены не к третьей, а к более привилегированной очереди (и даже более чем «залог»). Такие предложения высказываются уже давно. Данный вопрос носит политико-правовой характер и всецело может быть отдан на усмотрение федерального законодателя. Подобные примеры с выделением особой группы кредиторов в особую привилегированную очередь уже имеются - это граждане-вкладчики банков. А если вспомнить что вкладчики банков застрахованы государственным обязательным страхованием на возврат вкладов при неплатежеспособности банка, то было бы очень правильно перенести аналогию и на граждан-дольщиков.

Глава II. Особенности процедур банкротства застройщика

.1 Субъекты процедуры банкротства застройщика при долевом строительстве и их правоотношения

Круг участников отношений с застройщиком весьма широк. В сферу хозяйственных и имущественных связей с застройщиком входят как банки, кредиторы - юридические лица, так и физические лица-граждане, вложившие свои денежные средства для строительства объекта жилой недвижимости в качестве инвестиционных взносов.

Проблемы, возникающие в сфере долевого строительства, получают сегодня небывалый размах. Как показывает практика, участники долевого строительства не получают компенсации своих вкладов, и часто по причине того, что не могут быть признаны кредиторами, поскольку вносили денежные средства не напрямую застройщику, а через посреднические фирмы.

Отметим, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства, регулирует Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). Однако этот Закон не решает как проблему достройки многоквартирных домов, застройщик которых не может продолжить строительство многоквартирного дома и сдать его в эксплуатацию, так и конкретных схем взаимоотношений в рамках долевого строительства объектов.

Причем, как отмечается, невозможность продолжения строительства может быть вызвана как изначальными нарушениями застройщиком законодательства в части начала строительства и привлечения денежных средств граждан, так и результатами его экономической деятельности. Кроме того, жилищное и градостроительное законодательство не предусматривает механизм правопреемства между обанкротившимся застройщиком и новым застройщиком.

Как указывают специалисты, обеспечить завершение возводимого объекта недвижимости силами инвесторов возможно, только выступая в инвестиционном контракте на стороне застройщика, что зачастую становится неразрешимой проблемой для участников долевого строительства.

Кроме того, практика сталкивается с отсутствием в законодательстве норм, регулирующих вопросы порядка завершения строительства объектов, когда застройщик становится неплатежеспособным (банкротом). Неслучайно все чаще в литературе ведется речь об использовании универсальных способов защиты от наступления соответствующих рисков. В частности, в решении проблем долевого строительства предлагается обязательное страхование рисков крупными страховыми компаниями как в целом строительства всего дома, так и исполнения застройщиком в отдельности каждого договора участия в долевом строительстве.

Тем не менее проблема защиты прав инвесторов давно вышла за пределы частных отношений и в силу особых социальных последствий вынуждает государство прибегать к инструментам финансовой компенсации имущественных потерь дольщиков. В связи с этим следует отметить, что в ряде субъектов Российской Федерации принимаются законы о мерах государственной поддержки инвесторов долевого строительства. Так, в 2007 - 2009 гг. рядом субъектов Российской Федерации были приняты законы о мерах государственной поддержки участников долевого строительства, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. Среди таких нормативных актов, в частности, можно отметить Закон Саратовской области от 1 октября 2007 г. N 197-ЗСО "О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области", Закон Нижегородской области от 29 октября 2008 г. N 146-З "О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) заказчиков (застройщиков) на территории Нижегородской области", Закон Санкт-Петербурга от 6 июля 2009 г. N 307-62 "О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге".

Соответствующие меры могут быть различного характера. Как правило, региональные органы государственной власти оказывают экономическую помощь дольщикам, субсидируя ставки по кредитам или затраты по завершению строительства. В некоторых случаях осуществляется выкуп у граждан прав в отношении объектов долевого строительства, что ведет к замене застройщика с переводом на него соответствующих прав и обязанностей по инвестиционным обязательствам. Впрочем, инвесторы могут взять инициативу в свои руки, образовав ЖСК или ТСЖ, приняв тем самым на себя функции застройщика.

Отмеченная практика решения проблем несостоятельности застройщиков не регламентирована действующим законодательством, что фактически означает восполнение пробелов правового регулирования за счет юрисдикционных механизмов, т.е. установления соответствующих правоотношений и юридических фактов (состояний) иногда и в судебном порядке.

Несмотря на возникающую неплатежеспособность, объявление недобросовестного застройщика банкротом является, пожалуй, единственно грамотным решением в механизме защиты прав инвесторов, когда не исполняющий свои обязательства застройщик останавливает строительство объекта в связи с многочисленными хозяйственными спорами со своими контрагентами.

Законодатель, осознавая существующую практику банкротства застройщиков, предпринимал определенные меры на уровне законодательства о несостоятельности. Так, в соответствии с изменениями, внесенными в Закон о банкротстве Федеральным законом от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество", действующим с 1 января 2009 г., дольщики как залогодержатели земельного участка приобретали право реализовать его вне конкурсной массы и получить от 70% цены земельного участка, проданного на торгах (ст. 138 Закона о банкротстве). Тем не менее при всех установленных законодательством механизмах отмечалась сложность получения жилого помещения, и рассчитывать можно лишь на вложенные в строительство денежные средства.

В таком случае, при объявлении застройщика банкротом, в механизме защиты своих прав участникам долевого строительства приходилось получать статус конкурсного кредитора и, соответственно, преобразовывать имущественные требования и денежное обязательство в отсутствие возможности в условиях правил конкурсного процесса претендовать на жилое помещение даже в незавершенном объекте.

В рассматриваемой ситуации надо учитывать еще и то, что в силу ст. 126 Закона о банкротстве с момента признания должника банкротом прекращается исполнение по исполнительным документам и требования о передаче, например, квартиры в натуре вряд ли будут исполнены, оставаясь существовать только на бумаге. Возникновение таких обстоятельств требовало соответствующих процессуальных действий по расторжению договоров инвестирования и взысканию с застройщика денежных сумм в качестве возврата внесенной оплаты и возмещения убытков, по взысканию неустоек.

В отсутствие единообразного механизма защиты прав инвесторов часть граждан - участников долевого строительства нередко обращаются в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов суммы, уплаченной по договору долевого участия.

Риск потери незавершенного строительством объекта недвижимости для инвесторов заключается именно в презумпции наличия права собственности на объект у застройщика. В связи с этим предполагается возможная позиция арбитражного суда о включении такого объекта в конкурсную массу при объявлении застройщика банкротом и открытии в отношении его конкурсного производства. Следовательно, опровергнуть эту заранее установленную презумпцию представлялось возможным только в судебном порядке, оспаривая право собственности застройщика на незавершенный объект.

Механизмы судебной защиты все чаще связываются с расторжением договоров и переводом имущественных требований в денежные, без какой-либо гарантии их удовлетворения, за счет имущества компании-застройщика, объявленного банкротом. На практике предлагали использование допускаемого в соответствии с п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" варианта признания права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства пропорционально вложенным средствам и площади объекта инвестирования, что исключало бы незавершенный объект из конкурсной массы несостоятельного должника.

Однако применение подобного правила на практике ставит в неравное положение конкурсных кредиторов должника. Кроме того, следует иметь в виду отсутствие в законодательстве о несостоятельности правил о преимущественном удовлетворении требований отдельных кредиторов. Не стоит забывать и о том, что в рамках конкурсного процесса должно происходить пропорциональное удовлетворение требований. Если такое и возможно, то только с предоставлением неудовлетворенным кредиторам соразмерного возмещения со стороны кредиторов, получивших исполнение в натуральном (через предоставление в собственность жилых помещений) виде.

Тем не менее именно судебная практика все чаще выступает в роли нормативного регулятора в решении проблем граждан, пострадавших от недобросовестных действий организаций-застройщиков. Судам общей юрисдикции все чаще приходится удовлетворять иски о признании права собственности на жилые помещения в недостроенных объектах, подменяя тем самым на определенный период законодателя.

С точки зрения правовых последствий отказ в признании права собственности на жилые помещения в незавершенном объекте лишает добросовестных инвесторов последнего шанса в известной степени компенсировать потери от действий застройщика. Его банкротство неминуемо влечет "растворение" незавершенного объекта в конкурсной массе должника. Учитывая пропорциональное распределение денежных средств от реализации объекта, на "долю" в вырученных суммах могут претендовать и кредиторы, не являвшиеся инвесторами.

Несмотря на действия судов общей юрисдикции, арбитражная юстиция в подобных ситуациях строго следует букве закона, не допуская субъективного усмотрения в разрешении подобных дел и не признавая, соответственно, прав участника долевого строительства в отсутствие объекта недвижимости как такового.

Отмеченные проблемы защиты прав инвесторов, возникающие при банкротстве застройщиков, требовали системной разработки. На уровне федерального законодательства решение этих проблем нашло отражение в изменениях законодательства о несостоятельности и нормах арбитражно-процессуального права.

В соответствии с Федеральным законом от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ в гл. IX Закона о банкротстве, касающейся особенностей несостоятельности отдельных категорий должников - юридических лиц, вносятся дополнения в виде самостоятельного параграфа "Банкротство застройщиков" в части регулирования несостоятельности лиц, привлекающих денежные средства и (или) имущество участников строительства.

Особенностям банкротства застройщиков теперь посвящены ст. 201.1 - 201.15 Закона о несостоятельности. Процессуальные аспекты рассмотрения дел о банкротстве с участием организаций застройщиков отражены одновременно как в Законе о несостоятельности, так и в арбитражно-процессуальном законодательстве.

Что касается норм законодательства о банкротстве, то норма п. 4 ст. 228 Закона, предусматривающая рассмотрение дел о банкротстве отсутствующего должника, признана утратившей силу. В системной связи это правило направлено на устранение противоречий с процессуальными нормами, и, исходя из вновь установленного общего правила, закон определяет, что дела о несостоятельности рассматриваются не коллегиальным составом, а судьей единолично.

Введение для застройщиков, привлекающих для строительства многоквартирных домов средства дольщиков, в том числе по предварительным и инвестиционным договорам, особой процедуры банкротства продиктовано острой потребностью изменения сложившихся негативных тенденций в долевом строительстве.

Как отмечалось в пояснительной записке к проекту N 334201-5 "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" (в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства граждан) Закон направлен на предупреждение продажи имущества и имущественных прав, приобретенных или созданных на денежные средства дольщиков третьим лицам, без обязательства покупателей по завершению строительства и передачи жилых помещений дольщикам. Обозначенная в проекте идея в целом нашла отражение в принятой редакции Закона N 210-ФЗ.

Законом N 210-ФЗ регламентируется порядок передачи в результате банкротства застройщика участникам строительства не только денежных средств, но и квартир в построенном доме либо объекта незавершенного строительства, в частности, созданному участниками строительства для этой цели жилищно-строительному или иному потребительскому кооперативу.

Продажа объектов незавершенного строительства возможна с установлением обременения, определяющего сохранение всех обязательств перед участниками долевого строительства у нового владельца. Таким образом, подобные требования законодателя направлены на стимулирование завершения строительства проданного объекта в целях максимального удовлетворения требований инвесторов в сложившейся ситуации.

При этом стоимость реализуемого объекта должна определяться по результатам независимой оценки с учетом сложившихся на рынке недвижимости цен. Это позволит не только обеспечить реальную стоимость прав в объекте недвижимости (в том числе когда их стоимость может быть переведена в денежную оценку), но также сохраняет гарантии и для других кредиторов застройщика-должника.

Принципиальным является то, что право участия в деле о банкротстве застройщика получают и органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится объект незавершенного строительства. Как было отмечено, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и муниципальных образований нередко вмешиваются в договорные отношения частных лиц, а впоследствии и в процесс банкротства компании-застройщика, не имея легальных на то оснований.

Теперь в рамках дела о банкротстве он вправе требовать расторжения соответствующего договора и возврата неосновательного обогащения в виде уплаченных до расторжения договора денежных средств, а также возмещения убытков в виде реального ущерба. В свою очередь, арбитражным судам предоставлено право устанавливать в качестве меры обеспечения в процедурах банкротства застройщиков запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом помимо застройщика и запрет на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

Все же магистральная цель вносимых в законодательство поправок связывается с сохранением активов фирм-застройщиков в виде объектов недвижимости, в которые вложены денежные средства частных лиц - граждан-инвесторов.

Во-первых, данное имущество должно быть "обособлено" в конкурсной массе от иного имущества должника с тем, чтобы исключить возможный переход прав на объект третьим лицам.

Во-вторых, что может обеспечить фактическое завершение объекта - предоставление права преимущественного выкупа данного имущества и имущественных прав субъекту Федерации (муниципальному образованию) с целью дальнейшей достройки жилых объектов.

.2 Особенности порядка процедуры банкротства застройщиков и методы защиты прав участников долевого строительства

Рассмотрим положения Закона N 210-ФЗ, касающиеся особенностей порядка процедуры банкротства застройщиков и методов защиты прав участников долевого строительства.

Так, ст. 201.1 Закона о несостоятельности предусмотрены и конкретизированы требования, которые вправе заявлять инвесторы в рамках дела о банкротстве застройщика. Подобное нововведение своевременно и востребовано, поскольку, во-первых, предоставляет кредиторам возможность правильно формулировать свои требования, а во-вторых, что немаловажно, предоставляет возможность выбора конкретного требования.

Принципиальным здесь видится разграничение натуральных и денежных обязательств. В первом случае имеется в виду требование о передаче жилого помещения; а во втором - денежное требование, которое может быть заявлено кредитором в зависимости от конкретных оснований вступления в конкурсный процесс.

В частности, это требования участника строительства:

о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Практика оформления инвестиционных отношений застройщика с долевыми участниками нередко позволяла застройщикам (строительным фирмам) уходить от ответственности перед отдельными категориями лиц, вкладывающих денежные средства в строительство жилья. Как правило, договоры соинвестирования заменялись иными юридическими договорами и схемами привлечения денежных средств граждан для строительства объектов, что впоследствии лишало добросовестных вкладчиков не только получить жилье, но и вернуть вложенные средства. Теперь любые подобные сделки признаются притворными и приравниваются к договорам соинвестирования, что позволяет таким инвесторам защищать свои интересы в рамках требований к застройщику.

Таким образом, ориентируясь на многообразные схемы привлечения денежных средств, помимо договоров инвестирования, недобросовестными застройщиками арбитражному суду предоставлено право признавать в рамках таких сделок требование участника строительства о передаче жилого помещения или его денежное требование. Причем не обязательно в тексте соответствующего договора должно быть прямое упоминание об участии в долевом строительстве. Следовательно, важная новация состоит в том, что кредиторами признаются все участники долевого строительства независимо от того, вносили они деньги напрямую организации-банкроту или через посредника.

До внесения необходимых поправок в законодательство введение процедур несостоятельности (банкротства) над имуществом застройщика не изменяло отношения между застройщиком и участником долевого строительства. Тем не менее в процедуре внешнего управления у застройщика появлялось право отказа от исполнения договора, если оно препятствует восстановлению его платежеспособности (ст. 102 Закона о несостоятельности), с преобразованием соответствующего обязательства в денежное.

Между тем принципиальным моментом в механизме защиты прав инвесторов, на что уже обращалось внимание, является проблема размера денежного возмещения. Длительность строительства жилья и процесса взыскания с застройщика денежных средств, уплаченных в качестве инвестиционного взноса, приводит к снижению стоимости денег в условиях инфляционных процессов и к уменьшению размера реального возмещения для инвестора.

В связи с установлением размера требований правило касается снижения инфляционных рисков инвесторов при определении суммы, подлежащей возврату, или стоимости передаваемого жилого помещения. С учетом рыночной оценки денежных требований они могут превышать первоначальный размер, что тем не менее не является основанием для его снижения или иных негативных последствий для участника строительства (ст. 201.5 Закона о несостоятельности).

Учитывая возможность заявления со стороны кредиторов требований о передаче жилых помещений, арбитражный суд при рассмотрении соответствующих требований должен иметь доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (ст. 201.6 Закона о несостоятельности).

Законом N 210-ФЗ определены специальные правила, касающиеся предъявления к застройщику требований, связанных с обязательствами по долевому строительству.

Как установлено ст. 201.8 Закона о несостоятельности, с момента вынесения арбитражным судом определения о введении в отношении застройщика одной из процедур в рамках дела о банкротстве к застройщику могут предъявляться следующие требования:

о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

о сносе самовольной постройки;

о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Такие требования рассматриваются по правилам искового производства в рамках дела о банкротстве. По результатам их рассмотрения арбитражный суд своим определением удовлетворяет либо отказывает в их удовлетворении. Определение арбитражного суда имеет силу судебного решения, поскольку на его основе может быть выдан исполнительный лист (ст. 201.8 Закона).

Рассмотрение указанных требований в рамках дела о банкротстве в большей степени будет учитывать интересы инвесторов и защищать от ситуаций разрешения вопросов о правах на спорный объект в рамках других процессов, независимых от процедуры банкротства застройщика. Это правило представляется верным решением законодателя. Наверное, было бы весьма непросто участникам строительства заявлять о своих правах на незавершенный объект, когда в другом процессе на него подтвердили права иные лица.

В ходе дела о банкротстве предусматривается ведение реестра требований о передаче жилых помещений. Законодатель обязывает конкурсного управляющего устанавливать возможность передачи дольщикам квартир при наличии соответствующего решения собрания кредиторов и при условии, естественно, обеспечения защиты интересов иных кредиторов.

Правила, касающиеся очередности удовлетворения требований кредиторов (ст. 201.9 Закона), устанавливают приоритет участников строительства. Расчеты с ними производятся в третью очередь, а в четвертую - с другими кредиторами.

В рамках процедур в деле о банкротстве (финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства) предусматривается возможность погашения требований кредиторов путем передачи им объекта незавершенного строительства (ст. 201.10 Закона). Такая процедура предусматривает необходимость создания участниками строительства жилищно-строительного кооператива (ЖСК) или иного специализированного потребительского кооператива. Причем решение вопроса о создании ЖСК возможно только при наличии у застройщика объекта незавершенного строительства.

Помимо кредиторов в создании ЖСК могут участвовать и третьи лица, если после завершения строительства жилых помещений будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. Кроме того, при создании ЖСК урегулированы и земельные отношения: согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.

Арбитражный управляющий обеспечивает передачу прав на объект и земельный участок ЖСК на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. Государственная регистрация перехода прав на объекты возможна только после государственной регистрации кооператива. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка (п. 15 ст. 201.10 Закона).

Наличие у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства предполагает создание ЖСК в отношении каждого такого объекта, поскольку определение арбитражного суда о передаче выносится в отношении всех объектов одновременно (п. 16 ст. 201.10 Закона).

В случае недостаточности имущества у застройщика после передачи объекта для погашения требований иных кредиторов и уплаты текущих платежей обязанность по частичному их погашению может быть возложена на участников строительства. Для этого они вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более 20% стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований (п. 5 ст. 201.10 Закона).

Вокруг передачи объекта недвижимости могут возникать спорные вопросы. В частности, требований, включенных в реестр требований кредиторов, может оказаться больше, чем количество предполагаемых жилых помещений после сдачи объекта в эксплуатацию, или на одно и то же жилое помещение могут претендовать несколько лиц. В таких случаях реализация решения о передаче объекта недвижимости участникам строительства вряд ли возможна, а арбитражный суд соответствующее ходатайство не удовлетворит. В противном случае могут пострадать интересы отдельных кредиторов.

Для разрешения возможной коллизии на практике законодателем предусмотрена возможность поиска компромиссных решений между кредиторами. В частности, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений с учетом достаточности жилых помещений для удовлетворения требований других кредиторов. При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан или юридических лиц - участников строительства преобразовываются в денежные требования (п. 7 ст. 201.10 Закона).

В законодательстве о банкротстве долгое время оставалась без решения проблема урегулирования отношений дольщиков, касающихся требований их участия в долевом строительстве, имеющих противоположные интересы в способах их удовлетворения. Неслучайно и вполне справедливо отмечалось, что "...особо остро неравенство кредиторов по денежным обязательствам и неденежным проявляется в случаях банкротства компаний, строящих жилье", что требовало необходимого урегулирования.

Вопрос противостояния требований (натуральных и денежных) между участниками долевого строительства законодатель решает в пользу обеспечения исполнения обязанности в натуре, что соответствует общим принципам гражданско-правовых обязательств (ст. 302 ГК РФ). Компромиссом, как известно, является замена обязательства соответствующей денежной компенсацией, что предусмотрено в рамках процедуры передачи объекта. Требования участников строительства, голосовавших против передачи объекта и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно III и IV очереди (п. 13 ст. 201.10 Закона).

Специальные правила вводятся для обеспечения баланса интересов кредиторов застройщика, заявляющих отличные друг от друга требования при проведении собраний. Речь идет, как известно, о противоборстве натуральных и денежных требований. И те и другие обладают равным числом голосов, пропорциональных размеру их денежных требований и (или) требований о передаче жилых помещений по отношению к общей сумме денежных требований и требований о передаче жилых помещений (п. 3 ст. 201.12 Закона). В свою очередь, легитимность решений, принимаемых на собрании участников строительства, должна подтверждаться 3/4 голосов участников, имеющих право голоса на этом собрании (п. 4 ст. 201.12 Закона).

Закон N 210-ФЗ в ст. 201.11 урегулировал ситуацию, когда строительство многоквартирного дома завершено на момент начала рассмотрения дела о банкротстве либо в ходе конкурсного производства. В этом случае конкурсный управляющий выносит на рассмотрение собрания участников строительства обращение в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме. В определении о передаче участникам строительства жилых помещений указывается, какое жилое помещение передается каждому участнику строительства.

В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче участникам строительства жилых помещений внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда денежные средства направляются на погашение соответствующих требований кредиторов. В свою очередь, при вынесении арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда денежные средства подлежат возврату участникам строительства и (или) третьим лицам.

При этом жилое помещение передается участнику строительства, имеющему денежное требование в качестве отступного. Соответственно, такое требование погашается в размере стоимости переданного жилого помещения.

Арбитражный суд также вправе принять решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение. Такое решение может быть принято, если застройщик получил разрешение на ввод здания в эксплуатацию и до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом между ним и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ, свидетельствующий о факте передачи жилого помещения (п. 8 ст. 201.11 Закона).

На практике нередко встречается ситуация, когда незавершенный строительством объект оказывается обремененным правами третьих лиц. В частности, принадлежащий застройщику на праве собственности объект, впрочем, как и занятый под объектом земельный участок, может быть предметом залога. Как известно, залоговые кредиторы должны получать свое удовлетворение от реализации заложенного имущества, причем, являясь в рамках процедуры в деле о банкротстве кредиторами III очереди, имеют приоритет перед другими кредиторами должника.

Заметим, что дополнительной разработки требует механизм прозрачности, как и одновременного соблюдения равного доступа к участию в процедуре реализации объекта. Процедуры торгов по реализации объектов конкурсной массы, которые предусматривает Закон о несостоятельности, требуют необходимого совершенствования. Было справедливо отмечено, что дальнейшую корректировку законодательства о банкротстве в этой части связывают с закреплением их проведения в электронной форме.

В рассматриваемой ситуации обращение взыскания на предмет залога, которым является объект недвижимости, лишало бы иных кредиторов застройщика, имеющих к нему требования по договорам соинвестирования, не только получить свою долю в праве на объект, но и даже денежную компенсацию. Денежные средства, полученные от реализации предмета залога, могут полностью уйти на погашение требований залогодержателя. В таком случае кредиторы-инвесторы остаются неудовлетворенными и, соответственно, утрачивают право на защиту своих интересов.

Для разрешения такой проблемы, учитывая столкновение различных по своим основаниям притязаний на незавершенный строительством объект, законодателю требовалось найти баланс интересов между залоговыми кредиторами и кредиторами - участниками долевого строительства. В первую очередь этот баланс должен уравновешивать размер их финансовых требований.

Соотношение, предложенное законодателем, предусматривает 65% средств, вырученных от реализации предмета залога, направлять на погашение требований залоговых кредиторов, а 25% - граждан - участников строительства. Если требования к должнику со стороны залоговых кредиторов отсутствуют, то размер средств, подлежащих передаче инвестиционным кредиторам, составляет 85%. Оставшиеся суммы включаются в конкурсную массу (ст. 201.15 Закона).

Для эффективной реализации механизма передачи объекта незавершенного строительства кредиторам-инвесторам предусмотрена возможность погашения требований кредиторов I и II очереди, а также обязанностей по текущим платежам третьим лицом. В данном случае происходит замена кредитора, и к лицу, погасившему требования кредиторов I и II очереди, а также обязанности по текущим платежам, переходит право соответствующих требований к должнику как кредитора III очереди. В качестве третьих лиц могут выступать не только частные лица, но и органы государственной власти субъектов Российской Федерации и муниципальные образования. Именно им законодательство долгое время не позволяло вмешиваться в отношения частного права, основанные на автономии воли и независимости их участников.

Эта важная законодательная новелла позволяет значительно расширить варианты защиты прав участников долевого строительства исходя из приоритета обеспечения исполнения должником обязанности в натуре и в зависимости от ситуации упростить порядок получения жилых помещений.

В заключение отметим: банкротство - проблема не частная, а общественная и публичные интересы в ее решении нередко должны доминировать, что не всегда воспринимается современным законодательством. Тем не менее без активного вмешательства государства обеспечить экономическую стабильность хозяйствующих субъектов, да и в целом гражданского оборота, в ближайшее время вряд ли возможно.

2.3 Особенности предъявления требований к застройщику

Закон о банкротстве позволяет участникам строительства предъявлять два вида требований - требования о передаче жилого помещения или денежные требования. При этом правовое положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из двух указанных реестров их требования включены. Закон определяет, что погашение требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства или жилых помещений может быть осуществлено только одновременно в отношении обладателей и жилищных, и денежных требований (ст. ст. 201.10, 201.11 Закона).

Пункт 6 ст. 201.1 Закона говорит о том, что арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования практически при любых договорных и юридических способах внесения денежных средств застройщику - начиная от предварительных договоров и заканчивая приобретением вклада в складочном капитале коммандитного товарищества. В упомянутом пункте перечислено 8 основных способов участия в строительстве многоквартирных домов. Этот список Закон оставил открытым, что предполагает возможность признать участником строительства практически любое лицо, каким-либо образом внесшее денежные средства в строительство жилья в многоквартирном доме.

Многие нормы законодательства, ограничивающие действие договоров участия в строительстве, трактуются в пользу участников строительства.

Так, например, отсутствие обязательной государственной регистрации договора долевого участия или нарушение правила ч. 3 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ о запрете уступки доли от юридического лица физическому лицу не имеет негативного последствия для участника строительства (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008 (ЗАО "Экспресс")), и требования дольщиков признаются судами, хотя суды подтверждают, что при незарегистрированном договоре право залога не возникает.

Срок предъявления требований участников строительства - общий, требования рассматриваются в порядке, установленном ст. ст. 71 и 100 Закона о банкротстве. Вместе с тем с учетом Постановления Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 14452/12 по делу N А82-730/2010-30-Б/11-33т (Универсалстройинвест) срок предъявления требований участниками строительства начинает исчисляться не ранее даты направления им указанного уведомления временным или конкурсным управляющим и гражданином - участником строительства допускается постановка вопроса о восстановлении срока закрытия реестра. Это еще одно исключение, подчеркивающее, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Денежное требование - требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора, возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения; о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору; о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Юридически денежное требование участника строительства возникает в связи с отказом участника строительства от исполнения заключенного с ним договора, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью). Такая позиция прослеживается из текста ст. 201.5 Закона о банкротстве. Кроме того, денежные требования могут возникнуть при трансформации из требований о передаче жилых помещений, когда передать квартиры или недостроенный дом дольщикам невозможно (ст. 201.13 Закона).

Размер убытков в виде реального ущерба, согласно ст. 201.5 Закона о банкротстве, также должен учитываться при определении размера денежного требования и определяется в виде разницы между стоимостью жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных застройщику.

Глава 3. Стадии банкротства предприятия застройщика

.1 Процедура наблюдения

Процедура банкротства - это совокупность мер в отношении должника направленных на восстановление его платежеспособности или ликвидации.

Данная процедура имеет несколько стадий. Первой стадией является наблюдение.

Наблюдение - это первая из возможных процедур банкротства действующего предприятия. Наблюдение вводится арбитражным судом по заявлению должника или после признания требований заявителя (кредитора или уполномоченного органа). На этой стадии банкротства Арбитражным судом назначается временный арбитражный управляющий.

Ведение наблюдения означает, что исполнительные действия приостанавливаются, снимаются все аресты и иные ограничения в части распоряжения имуществом должника. Требования кредиторов к должнику могут быть предъявлены только после проверки арбитражным судом их обоснованности. Руководитель должника и иные органы управления должника не отстраняются, они продолжают осуществлять свои полномочия, но уже с ограничениями, установленными ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Сделки, связанные с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, а также сделки, связанные с получением и выдачей займов, выдачей поручительств и гарантий, переводом долга, могут быть совершены только с согласия временного управляющего. Задача временного управляющего - в срок не более чем семь месяцев изучить финансовое состояние должника.

Для этого временный управляющий выявляет кредиторов должника, выясняет размер их требований, проводит инвентаризацию имущественного комплекса должника, анализирует информацию и документы, касающиеся деятельности должника, принимает меры по сохранности имущества.

Основными целями наблюдения является обеспечение сохранности имущества должника и изучение финансового состояния предприятия.

По итогам своей работы временный управляющий подготавливает анализ финансового состояния должника, на основе которого первое собрание кредиторов должника принимает одно из следующих решений.

. О введение второй стадии - финансового оздоровления.

. О введение внешнего управления.

. О введении конкурсного производства.

. О заключении мирового соглашения.

Введение процедур несостоятельности (банкротства) над имуществом застройщика отношения между застройщиком и дольщиком не изменяет. Застройщик обязан исполнить обязательство в натуре. Договоры долевого строительства могут быть прекращены по основаниям, указанным в законе. Так, в процедуре внешнего управления у застройщика появляется право отказаться от исполнения договора, если оно препятствует восстановлению его платежеспособности (ст. 102 Закона). В этом случае обязательство преобразуется в денежное, т.к. застройщик обязан возместить участнику долевого строительства убытки (п. 4 ст. 102 Закона).

Для участия в процедурах несостоятельности в качестве конкурсного кредитора дольщик по своей воле может преобразовать свое право требования в денежное. Способом такого преобразования может быть прекращение договора. Участники долевого строительства согласно п. 1 ст. 9 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" вправе отказаться от договора по основаниям, указанным в Законе, в том числе при просрочке исполнения обязательства. Процедура одностороннего отказа является внесудебной, об отказе достаточно известить застройщика и внести запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 4 ст. 25.1 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Если заключен иной договор, то дольщик вправе его расторгнуть в судебном порядке. Судебная процедура не всегда позволяет дольщику заявить требования в сроки, установленные Законом "О несостоятельности (банкротстве)", что может повлечь для него неблагоприятные правовые последствия - изменение статуса кредитора, требования которого удовлетворяется в послеочередном порядке.

При сохранении обязательства в неизменном виде требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, предъявляются в суд, и разрешаются такие споры с застройщиком в исковом производстве, а не в процедурах несостоятельности (п. 5 ст. 4 Закона). Решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество в ходе наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления не может быть исполнено в соответствии с Законом в связи с приостановлением исполнительного производства (абз. 4 п. 1 ст. 63, абз. 5 п. 1 ст. 81, абз. 2 п. 2 ст. 95) и подлежит исполнению конкурсным управляющим как органом исполнения в конкурсном производстве (абз. 6, 9 п. 1 ст. 126).

Однако Закон "О несостоятельности (банкротстве)" в этой части внутренне противоречив, поскольку на стадии конкурсного производства уже допускает участие кредиторов с имущественными требованиями в процедуре конкурсного производства. При этом все требования кредиторов несостоятельного должника, в том числе и имущественные, предъявляются в отличие от иных процедур несостоятельности (банкротства) в ходе конкурсного производства, за исключением указанных в Законе (абз. 7 п. 1 ст. 126 Закона). Из смысла Закона неясно, в качестве кредиторов с каким статусом должны участвовать кредиторы с имущественными требованиями в конкурсном производстве. В арбитражной практике кредиторы с имущественными требованиями не участвуют и в процедуре конкурсного производства.

Итак, если участники долевого строительства преобразовали свои требования в денежные, то объект незавершенного строительства должен быть включен в конкурсную массу, за счет продажи которого удовлетворяются требования кредиторов.

Требования конкурсных кредиторов подлежат удовлетворению в составе кредиторов третьей очереди. В случае прекращения договора участия в долевом строительстве прекращает свое действие и договор залога как акцессорное обязательство (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

.2 Процедура финансового оздоровления

Эта стадия длится не более 7 месяцев. Финансовое оздоровление применяется к должнику в целях восстановления его платежеспособности и погашения задолженности в соответствии с графиком погашения задолженности. Данная процедура применяется по инициативе лиц, которые считают, что реабилитация предприятия возможна.

Для ведения процедуры финансового оздоровления арбитражным судом назначается административный управляющий.

На этой стадии банкротства, учредитель должника, либо третье лицо обращаются к собранию кредиторов с графиком погашения задолженности должника и сведениями о предлагаемом ими обеспечении исполнения должником обязательств в соответствии с этим графиком погашения задолженности. В случае если должник не исполнит график погашения задолженности, лицо, предоставившее обеспечение, обязано будет исполнить неисполненные обязательства должника. После этого лицо, предоставившее обеспечение, становится кредитором должника наравне с другими имеющимися кредиторами.

Другие последствия введения финансового оздоровления. Также как и в предыдущей процедуре приостанавливается исполнение исполнительных документов, отменяются ранее принятые меры по обеспечению требований кредиторов, требования кредиторов к должнику могут быть предъявлены только после проверки арбитражным судом их обоснованности. Руководитель должника и иные органы управления должника также не отстраняются, но могут осуществлять свои полномочия с ограничениями, установленными ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Ряд сделок, уменьшающих или могущих привести к уменьшению имущества должника, могут быть совершены исключительно с согласия административного управляющего или собрания кредиторов.

При любом результате финансового оздоровления должник обязан подготовить отчет об итогах выполнения графика погашения задолженности.

На основе этого отчета арбитражный суд может принять один из следующих судебных актов:

. Определение о прекращении производства по делу о банкротстве (если непогашенная задолженность отсутствует).

. Определение о введении внешнего управления (при наличии возможности восстановить платежеспособность должника).

. Решение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

.3 Внешнее управление

Данная процедура вводится на срок до 18 месяцев с возможным продлением еще на 6 месяцев. С моментом введения внешнего управления связан ряд важных правовых последствий. Руководитель должника отстраняется от занимаемой должности, и внешний управляющий, в отличие от временного и административного, полностью его заменяет, получая достаточно широкие полномочия по распоряжению имуществом организации, оказавшейся в ситуации неплатежеспособности. Ему передаются также вся документация и печати.

Снимаются ранее принятые меры по обеспечению требований кредиторов, причем аресты и иные ограничения по распоряжению имуществом должника снимаются в силу прямого указания Закона. Иными словами, специального определения арбитражного суда, к примеру о снятии ареста, не требуется. Аресты на имущество и иные ограничения по распоряжению должником принадлежащим ему имуществом могут быть наложены исключительно в рамках процесса о банкротстве.

К внешнему управляющему переходят полномочия по распоряжению имуществом, за исключением возможности заключать крупные сделки, а также сделки, в совершении которых имеется заинтересованность. Внешний управляющий вправе заключать такие сделки только с согласия собрания (комитета) кредиторов, если иное не предусмотрено одобренным ими планом внешнего управления. Помимо этого в случаях, если размер денежных обязательств должника, возникших после введения внешнего управления, превышает на 20% размер требований конкурсных кредиторов, сделки, влекущие за собой новые денежные обязательства должника (за исключением сделок, предусмотренных планом внешнего управления), также могут совершаться только с согласия собрания (комитета) кредиторов.

Следует заметить, что предварительное согласование с собранием (комитетом) кредиторов необходимо для сделок, влекущих за собой получение или выдачу займов, поручительств или гарантий, уступку прав требований и т.д. (за исключением тех сделок, которые предусмотрены планом внешнего управления).

Вводится мораторий на удовлетворение требований кредиторов, срок исполнения которых наступил до введения этой процедуры.

Одним из наиболее привлекательных для должника последствий внешнего управления является мораторий на удовлетворение требований кредиторов. Мораторий касается начисления неустоек (штрафов, пени), иных финансовых (экономических) санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, а также процентов, подлежащих уплате. Вместо этого начисляются проценты в порядке и размерах, которые предусмотрены ст. 395 ГК РФ, т.е. по ставке рефинансирования Центрального банка РФ.

Мораторий не распространяется на:

а) денежные обязательства, которые возникли после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и срок исполнения по которым наступил после введения внешнего управления;

б) требования о взыскании задолженности по заработной плате, выплате вознаграждений по авторским договорам, алиментов, а также о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью.

Закон о банкротстве закрепляет основания, по которым внешний управляющий может заявить отказ от исполнения договоров и иных сделок должника. К ним относятся полное или частичное неисполнение договора сторонами, тот факт, что исполнение договора повлечет убытки для должника по сравнению с аналогичными договорами, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах, или что договор препятствует восстановлению платежеспособности должника. Причем вышеназванный мораторий распространяется на требования кредиторов о возмещении убытков, связанных с отказом внешнего управляющего от исполнения договоров должника.

Управляющий составляет план внешнего управления, в котором содержатся меры по восстановлению платежеспособности должника. Среди них может быть перепрофилирование производства, замещение активов (создание на базе ликвидного имущества должника одного или нескольких открытых акционерных обществ), увеличение уставного капитала должника за счет дополнительной эмиссии акций, продажа предприятия на открытых торгах.

Окончание процедуры внешнего управления - это либо переход к расчетам с кредиторами (после накопления достаточных денежных средств или получения их от учредителей либо третьих лиц), либо признание должника банкротом и открытие конкурсного производства.

Внешнее управление - процедура банкротства, применяемая к должнику в целях восстановления его платежеспособности.

Ситуации, когда может быть назначена процедура внешнего управления:

) На стадии завершения наблюдения на основании решения первого собрания кредиторов (им не принято решение о применении одной из процедур банкротства и нет возможности отложить рассмотрение дела в пределах 7-месячного срока, а также при отсутствии оснований для введения финансового оздоровления, если у арбитражного суда есть основания полагать, что платежеспособность должника может быть восстановлена).

) По итогам рассмотрения результатов проведения финансового оздоровления (арбитражный суд вправе вынести определение о введении внешнего управления; если с момента введения финансового оздоровления до рассмотрения вопроса о введении внешнего управления прошло более 18 месяцев - внешнее управление не вводится).

) Если в отношении должника не вводились финансовое оздоровление и (или) внешнее управления, а в ходе конкурсного управления появились основания полагать, что платежеспособность должника может быть восстановлена (конкурсный управляющий созывает собрание кредиторов для рассмотрения вопроса об обращении в арбитражный суд с ходатайством о прекращении конкурсного производства и переходе к внешнему управлению).

Внешнее управление вводится на срок не более 18 месяцев (может быть продлен не более чем на 6 месяцев).

С даты введения внешнего управления:

) прекращаются полномочия руководителя и органов управления должника (управление делами возлагается на внешнего управляющего, к нему переходят полномочия руководителя и органов управления);

) отменяются ранее принятые меры по обеспечению требований кредиторов;

) аресты на имущество должника и иные ограничения должника в части распоряжения принадлежащим ему имуществом могут быть наложены только в рамках процесса о банкротстве;

) вводится мораторий на удовлетворение требований кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей (не распространяется на требования о взыскании задолженности по заработной плате, выплате вознаграждений по авторским договорам, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, морального вреда):

в течение срока внешнего управления должник не должен направлять все имеющиеся у него денежные средства на расчеты с кредиторами;

не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции, за исключением обязательств, возникших после принятия заявления о признании должника банкротом;

на сумму замороженных требований начисляются проценты по ставке рефинансирования ЦБ РФ на дату введения внешнего управления.

Процедурой внешнего управления руководит внешний управляющий (вправе в течение 3 месяцев с даты введения внешнего управления отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника, если они препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если их исполнение влечет за собой убытки по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах).

Деятельность внешнего управляющего должна соответствовать плану внешнего управления (разрабатывается им не позднее месяца с даты назначения; утверждается собранием кредиторов; может быть изменен; предусматривает меры по восстановлению платежеспособности должника, условия и порядок их реализации, расходы должника).

План внешнего управления может предусматривать (перепрофилирование производства; закрытие нерентабельных производств; взыскание дебиторской задолженности; продажу части имущества; уступку права требования должника; исполнение обязательства должника собственником имущества должника - унитарного предприятия, его учредителями или третьими лицами; размещение дополнительных обыкновенных акций должника; замещение его активов; продажу предприятия-должника).

Продажа предприятия-должника (отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления ПрД - земельные участки, здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, права на обозначение, другие исключительные права, за исключением тех, которые не могут быть переданы другим лицам) (денежные средства и обязательные платежи не включаются в состав предприятия; ТрД сохраняют силу).

Продажа осуществляется путем открытых торгов в форме аукциона (их проводит внешний управляющий; получение денежных средств от продажи не позднее чем за месяц до истечения срока внешнего управления) (если нет заявок - первые торги несостоявшиеся - проводятся повторные; если повторные несостоявшиеся, через 14 дней новое сообщение о продаже при снижении цены на 10%; последующий порядок продажи устанавливается собранием кредиторов; победитель торгов и внешний управляющий подписывают договор купли-продажи предприятия).