Анализ эффективности сделок на вторичном рынке жилья на примере ООО 'Агентства недвижимости Бизнес и Право'

Введение

агентство рынок жилой недвижимость

Жилищная сфера - одна из самых проблемных областей российской экономики. Вторичное жилье по предложениям на рынках недвижимости обычно больше, чем первичное, и этот рынок крайне разнообразен по типам квартир, районам и ценам.

Рынок жилой недвижимости в нашей стране пока мало подчиняется основным экономическим законам, и поэтому попытки аналитиков спрогнозировать рынок даже в краткосрочной перспективе далеко не всегда заканчиваются успехом.

Именно, поэтому эффективность сделок на рынке вторичного жилья во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются финансовые решения. Только на основе маркетинговых исследований можно оценивать эффективность сделок на вторичном рынке недвижимости, делать прогнозы и выявлять общие тенденции в развитии рынков.

Все вышесказанное подчеркивает актуальность темы данного исследования.

Целью дипломной работы является изучение эффективности сделок на рынке вторичного жилья.

В соответствии с указанной целью в выпускной квалификационной работе были поставлены следующие основные задачи:

изучить основные понятия, виды рынков жилья, характеристика вторичного рынка жилья;

рассмотреть виды сделок на вторичном рынке жилья, факторы формирования цены на рынке жилья;

рассмотреть показатели эффективности сделок на рынке жилья;

провести анализ эффективности сделок на вторичном рынке жилья в ООО «АГЕНСТВО НЕДВИЖИМОСТИ БИЗНЕС И ПРАВО»;

выявить резервы роста эффективности сделок на рынке вторичного жилья.

Объектом исследования выпускной квалификационной работы является рынок коммерческой недвижимости города Кирова.

Предметом исследования работы выступает рынок вторичного жилья города Кирова.

Теоретической базой выпускной квалификационной работы послужили учебные пособия по тематике «вторичный рынок жилья, эффективность рынка жилья, рынок недвижимости».

В качестве информационной базы использовались: справочная и научная литература, специальная нормативная база, материалы интернет-сайтов, специализированные периодические издания, источники СМИ.

Для проведения исследования использовались методы: аналитический, графический, статистический, монографический.

1.Теоретические основы анализа эффективности сделок на рынке жилья

.1 Основные понятия, виды рынков жилья, характеристика вторичного рынка жилья

По мнению Е.С. Филипповой: «Недвижимая собственность - юридическое понятие, которое означает совокупность (пакет) прав собственности на недвижимое имущество, включая право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения, и дохода от распоряжения недвижимым имуществом; единство физического тела - недвижимости и права собственности на него».

Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее:

земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;

жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Рынок жилой недвижимости - это:

) совокупность отдельных сегментов потребителей жилой недвижимости, которые дифференцируют покупательский спрос и формируются в результате комплексного взаимодействия экономических, демографических, социальных и психологических факторов;

) сфера экономики, в которой совершается обращение жилой недвижимости в деньги и обратное превращение денег в товар (жилую недвижимость);

) совокупность взаимосвязанных актов купли-продажи массы жилой недвижимости как товара, сформированных в различных областях экономики жилой недвижимости;

) система экономических отношений, складывающихся в процессе производства, обращения и распределения жилой недвижимости), а также движения денежных средств, для которых характерна свобода субъектов в выборе покупателей и продавцов (контрагентов), определении цен, формировании и использовании ресурсных источников;

) сфера обращения жилой недвижимости и капиталов.

Объекты рынка жилья подразделяются на первичный и вторичный рынка жилья, на третьем уровне представлены непосредственно объекты рынка, которые являются товаром, их количество, также как и цена, определяется величиной спроса и предложения.

Вторичный рынок - это квартиры и другие жилые помещения, права собственности, на которые зарегистрированы (независимо от даты постройки жилья это может быть квартира в доме, историческом памятнике с 300-летней историей или в новом, только что отстроенном доме). Рынок вторичного жилья выглядит аналогично как рынок первичного жилья, отличие состоит лишь в наличии малосемейных и коммунальных квартирах.

Согласно словарю терминов: «…вторичный рынок жилья - рынок квартир, которые уже были зарегистрированы в регистрационной палате».

Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить. Вторичный рынок по предложению обычно больше, чем первичный, и крайне разнообразен по типам квартир, районам и ценам».

Представим классификацию объектов вторичного рынка жилья, представленную на рисунке 1.

Рисунок 1. Классификация объектов вторичного рынка жилья по праву собственности

Такая классификация объектов вторичного рынка влияет на правовые процедуры при оформлении сделок с жильем.

Дальнейшее развитие рынка недвижимого жилья в Российской Федерации потребовал разъяснения многих положений и определений, которые получили частичное разъяснение с принятием Жилищного кодекса.

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным сани тарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Согласно статье 16 Жилищного Кодекса РФ к жилым помещениям относятся объекты, представленные на рисунке 2.

Рисунок 2 - Классификация жилых помещений

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающим возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и в состоянии из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

А.А Кириенко дает еще определение жилому зданию, которого нет в Жилищном кодексе РФ:

«Жилое здание - существующий или вновь построенный жилой дом, включая все инженерные коммуникации, удобства, оборудование и т.п., соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемлемой частью дома».

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенные для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.

Жилая площадь квартиры - сумма площадей жилых комнат без учета площади санузлов, балконов, лоджий, прихожих, встроенных шкафов.

Е.С. Филиппова считает, что в российском законодательстве понятие «жилище» раскрывается не полно, что вызывает на практике различные споры.

Например, И.А Разумова дает такое определение:

«Термин «жилище» означает обычно особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей, - жилой дом, квартира, комната вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.), а также другие объекты жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование).

Необходимой характеристикой жилья, по мнению В.М. Жуйкова, служит его функциональное назначение - оно предназначено для проживания граждан. Жилым является только то помещение, которое функционально предназначено для проживания.

Статья 288 ГК РФ так же устанавливает функциональное назначение жилья - «жилые помещения предназначены для проживания граждан». Поэтому Е.С. Филиппова предлагает следующие определения:

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая жилые и специальные дома (общежития, приюты, детские дома, дома-интернаты и т.д.), а также квартиры, служебные жилые помещения и иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания. В его составе не учитываются дачи, летние садовые домики, спортивные и туристические базы, санатории, дома отдыха, пансионаты, гостиницы, казармы.

Жилое здание - существующий или вновь построенный жилой дом, включая все инженерные коммуникации, удобства, оборудование, соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемлемой частью дома.

Жилое строение - отдельная постройка (здание, дом) постоянного типа, рассчитанная на длительный срок службы, вся или не менее половины площади которой предназначена и используется для проживания. По внутренней конструкции жилые строения бывают квартирного или коридорного типа.

Жилой дом - один из объектов права собственности физических и юридических лиц, собственности субъектов Российской Федерации, федеральной или муниципальной собственности.

Квартира как объект права собственности - квартира в многоквартирном доме, собственнику которой наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Жилая площадь квартиры - сумма площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов.

Общая площадь квартиры - суммарная площадь жилых и подсобных помещений квартиры с учетом лоджий, балконов, веранд, террас.

В итоге, можно предложить классификацию объектов на рынке вторичного жилья, представленную на рис. 3.

Определение, представленное в Постановлении Госкомстата РФ от 19 октября 2000 г. № 100 «Об утверждении «Методологических положений по наблюдению за уровнем и динамикой цен на рынке жилья»:

«Объектом на вторичном рынке жилья являются квартиры, функционирующие в течение некоторого времени и обладающие определенной степенью износа жилого фонда».

Рисунок 3. Объекты вторичного рынка жилья

С учетом вышесказанного в качестве объекта на вторичном рынке жилья будем считать «жилые помещения, предназначенные для проживания граждан и обладающие определенной степенью износа жилого фонда».

Рассмотрим показатели рынка жилья в РФ.

Общая площадь жилищного фонда Российской Федерации составляет около 3,3 млрд. кв.м. Наиболее интенсивный рост его объема пришелся на 70-80-е гг. прошлого века, когда ежегодно в эксплуатацию вводилось 59-76 млн кв.м общей площади жилья. Только за последние 10 лет существования СССР жилищный фонд России увеличился почти в 1,5 раза. С 1992 г. ввод жилья стал быстро сокращаться и в течение 12 лет варьировался в пределах 30-41 млн кв.м в год.

На конец 2012г. жилищный фонд в Российской Федерации составил 3349 млн.кв.метров общей площади, в том числе в городских поселениях 2426 млн.кв.метров (72% общей площади), в сельской местности - 923 млн. кв.метров (28% общей площади)

В 2014 году введено в эксплуатацию 1080,3 тыс. квартир общей площадью 81,0 млн.кв.метров, что составило 114,9% к соответствующему периоду предыдущего года (в 2013 году было введено 70,5 млн.кв.метров жилья, 107,2% к 2012 году). В 2014 году индивидуальными застройщиками введено 260,3 тыс. жилых домов общей площадью 35,2 млн.кв.метров, что составило 114,8% к 2013 году. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила: в целом по России - 43,5%; в республиках Дагестан и Тыва, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской и Чеченской республиках, Белгородской, Липецкой и Тамбовской областях - от 70,4% до 95,5%.

В Приложении А представлена помесячная динамика ввода в действие жилых домов в РФ. Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 10,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае - 5,9%, Москве - 4,1%, Санкт-Петербурге - 4,0%, Тюменской области - 3,9%, Республике Башкортостан - 3,3%, Республике Татарстан и Свердловской области - по 3,0%, Ростовской области - 2,9%, Новосибирской области - 2,7%, Челябинской области - 2,5%, Самарской области - 2,3%. В этих субъектах Российской Федерации построено чуть меньше половины введенной общей площади жилья в России. В течение 2014 года цена предложения квартир на продажу на вторичном рынке недвижимости в среднем по России выросла на 5%, что значительно ниже инфляции. Если в декабре 2013 года средняя цена равнялась 60 598 рублям за кв. метр, то в декабре 2014-го ― 63 635 рублям. Активнее всего средние цены на вторичное жилье росли с января по апрель, также скачок наблюдался в октябре и ноябре (Приложение Б). Представим данные о вводе жилья и ценах на жилье по субъектам РФ за 2014 год в таблице 1.

агентство рынок жилой недвижимость

Таблица 1 - Динамика ввода жилья и цен на рынке жилья в РФ

Динамика цен на рынке жилья по г. Кирову за последние годы представлена в Приложении В.

Таким образом, наблюдается тенденция снижения цен в последние месяцы.

1.2 Виды сделок на вторичном рынке жилья, факторы формирования цены на рынке жилья

Сделками являются действия лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно Гражданскому кодексу РФ сделки, осуществляемые на рынке жилой недвижимости должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Это определено ст. 164: «Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Закон прямо предусматривает необходимость государственной регистрации сделок в следующих случаях:

·        ипотека (п. 4 ст. 339 ГК),

·        продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК),

·        продажа предприятия (п. 3 ст. 560 ГК),

·        договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК),

·        рента под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК),

·        аренда недвижимого имущества (за исключением случаев, установленных законом) (ст. 609),

·        аренда зданий и сооружений на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК),

·        аренда предприятий (п. 3 ст. 658 ГК),

·        доверительное управление недвижимым имуществом, продажа которого требует государственной регистрации (ст. 1017 ГК).

Следует отметить, что действующее гражданское законодательство не предусматривает единых договорных моделей для совершения различных сделок с недвижимостью. Поэтому, классифицировать сделки на основании легальной концепции регулирования оборота недвижимости затруднительно.

Сделки с недвижимостью можно классифицировать сообразно цели, которую преследуют стороны.

Ранее была дана классификация объектов вторичного рынка жилья, на основании которой, с учетом данных Приложения Г, можно дать классификацию видов сделок, используемых на вторичном рынке жилья (Приложение Д).

Сделки с переходом права собственности можно подразделить:

Чистая покупка. Приобретается новая квартира без одновременной продажи старой.

Чистая продажа. Продаётся старая квартира без приобретения новой.

Мена одной квартиры на другую:

) Обмен через куплю-продажу. Так называемая «альтернативная сделка», когда одновременно продаётся старая и покупается новая квартира.

) Съезд через куплю-продажу

Альтернативная сделка, при которой одновременно продаются две квартиры, взамен которых приобретается одна новая.

) Разъезд через куплю-продажу

Альтернативная сделка, при которой одновременно продаётся одна квартира, взамен которой приобретают две или более новых. Как разновидность - расселение коммунальной квартиры.

Дарение. Само название такой сделки говорит о её безвозмездном характере. Поэтому к этой сделке прибегают не только близкие родственники, но и в том случае, когда, например, не удаётся получить согласие другого сособственника (соседа) на отчуждение недвижимости. При дарении такого согласия не требуется.

Рента, пожизненное содержание с иждивением. Основная особенность таких договоров - обременение рентой недвижимого имущества и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства.

Основное преимущество вторичного рынка заключается в том, что покупателю предлагают реальный готовый товар, который можно увидеть и оценить. Оформляется такая квартира в вашу собственность быстро, и уже на следующий день вы можете идти знакомиться со своими соседями. На вторичном рынке продаются и покупаются «альтернативные квартиры», т.е. совершаются всевозможные виды обменов жилья через процесс купли-продажи: съезд/разъезд, расселение, обмен с вашей доплатой или доплатой вам. Поэтому вторичный рынок является реальным инструментом решения жилищных и финансовых проблем людей с небольшим достатком.

Самой распространенной сделкой, оформлением которой занимается агентство недвижимости, является купля-продажа квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

Процесс покупки жилья столь же сложен и не однозначен, как и продажа. «По договору купли-продажи недвижимости имущества (договор продажи не движимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество».

Договор заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц - и оттисками печати.

С введением в действие Закона о государственной регистрации прав отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи и мены гражданами жилых помещений, но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон.

В договоре указываются стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.

Право собственности и иные вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

При чем регистрации подлежат не только сами права, но также их ограничение (обременение), переход и прекращение (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Примерами ограничений права являются арест, залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.

Регистрации подлежит отчуждение имущества, а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Сделки на рынке жилья могут осуществляться и с помощью договора мены. Правовое регулирование мены осуществляется ГК РФ. В пункте 1 ст. 567 ГК РФ дано определение понятия договора мены. На отношения сторон распространены правила о купле-продаже, каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

К характеристикам здания, влияющим на вероятную цену объекта недвижимости - квартиры, относятся, прежде всего, такие как:

год постройки;

используемые строительные материалы;

наличие или отсутствие инженерного оборудования (лифты, например);

этажность;

состояние здания;

возможность подключения к информационным сетям и пр.

К характеристикам объекта-квартиры, влияющим на цену, относятся:

площадь общая и жилая;

количество комнат;

площадь кухни;

наличие балконов и лоджий;

наличие подсобных помещений;

расположение на том или ином этаже.

Среди факторов, отражающих условия сделки и влияющих на цену объекта, можно назвать такие как:

потребность во в приобретении жилья у продавца («встречка»)

использование ипотечного кредитования,

рассрочки и пр.

Эти факторы также влияют на возможную цену квартиры.

Специалисты в области жилой недвижимости отмечают следующие факторы (табл. 2):

1)  Макроэкономические

2)      Социально-экономические

)        Политико-психологические.

Таблица 2 - Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Среди объективных причин основными являются общий уровень инфляции в стране и пока еще высокие процентные банковские ставки по кредитам, к которым вынуждены сегодня прибегать не только застройщики, но и потребители жилья на вторичном рынке. В экономике, как известно, все взаимосвязано. Удорожание одного ведет к увеличению стоимости другого - это неизбежно.

Политико-психологические факторы и состояние политической стабильности в стране играют значительную роль на вторичном рынке жилья.

Состояние экономики также существенно влияет на стоимость недвижимости. В случае уверенного подъема экономики у тех людей, которые имеют средства и недвижимое имущество, появляются новые возможности для вложения свободных средств, причем инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются стабильными.

На этом фоне возникают другие потоки, также требующие вложения денег. Преуспевающие граждане стремятся расширить свой бизнес, наладить новые деловые контакты с крупными российскими и зарубежными инвесторами, а люди «простые» используют собственные накопления, в том числе и деньги от продажи движимого и недвижимого имущества, для их вложения в бизнес.

В этом случае интерес к вторичному рынку недвижимости несколько снижается, что сказывается на темпе роста цен. Вклад инвестиционного капитала в рынок недвижимости приводит к росту спроса, а соответственно, и росту цен, особенно на вторичном рынке жилья.

Еще одним фактором, влияющим на рост цен, является миграция населения. Вследствие отсутствия рабочих мест, постоянной задержки и невыплаты заработной платы, низкого уровня жизни многие граждане бывшего Союза и дотационных регионов покидают «места обетованные» и устремляются в крупные города. Следствие такой активности населения - цены на жилье начинают свой рост. Причем именно в тех регионах, которые вызывают доверие мигрантов.

Ипотечное кредитование стало очень популярным в последние годы, а пониженные ставки по процентам делают его еще более привлекательным. В самом деле: число выданных ипотечных кредитов растет, и это неудивительно. Сегодня достаточно иметь 15% от стоимости квартиры, чтобы стать ее обладателем. Высокий потенциальный спрос, обусловленный снижением ставки ипотечного кредита (с 16 до 10%), уменьшением размера первоначального взноса (с 30 до 10%) в условиях ограниченного предложения привели к двукратному скачку цен на жилье. Банки конкурируют между собой, продолжая снижать кредитные ставки и размеры первоначального взноса. А дефицит предложений продолжает «взращивать» рост цен на квадратные метры. И ситуация по сей день сохраняется, несмотря на повышение ставок по кредитам в некоторых банках, реализующих «дешевые» американские деньги.

Политический фактор также нельзя сбрасывать со счетов - он влияет на формирование цены на кв. метр.

Уровень влияния факторов на стоимость недвижимости практически одинаков и взаимосвязан. Но как показывают исследования, представленные в работах Г. Стерника, чуть больше оказывают влияние все-таки социально-экономические факторы (Приложение Ж).

1.3 Анализ эффективности сделок на рынке жилья, показатели эффективности

Эффективность - относительный эффект, результативность процесса, операции, проекта, сделки, определяемые как отношение эффекта, результата к затратам, расходам, обусловившим, обеспечившим его получение.

Экономическая эффективность - результативность экономической деятельности, экономических программ и мероприятий, характеризуемая отношением полученного экономического эффекта, результата к затратам факторов, ресурсов, обусловившим получение этого результата.

Под эффективностью следует понимать в нашем случае проведение сделок с точки зрения выручки и прибыли, получаемых от реализации услуг на рынке жилья.

В нашем случае под эффективностью будем понимать проведение сделок с точки зрения выручки и прибыли, получаемых от реализации услуг на рынке жилья.

При анализе деятельности агентства недвижимости на вторичном рынке жилья используются статистические данные, которые ведутся в организации по количеству совершенных сделок.

Основными показателями, характеризующими финансовое состояние и эффективность деятельности любых коммерческих организаций, в том числе и агенств не движимости, являются: выручка от реализации продукции (объем продаж), прибыль, рентабельность, наличие и оборачиваемость оборотных активов, ликвидность.

Важнейшей категорией учета и анализа доходов предприятия является выручка. Выручка занимает наибольший удельный вес в общем доходе предприятия.

Выручка представляет собой совокупность денежных поступлений за определенный период от результатов деятельности предприятия, и является основным источником формирования его собственных финансовых ресурсов.

Финансовые результаты деятельности организации характеризует системы показателей прибыли: валовая прибыль, прибыль (убыток) от продаж, прибыль (убыток) до налогообложения, прибыль (убыток) от обычной деятельности, чистая прибыль (нераспределенная прибыль или непокрытый убыток), нераспределенная прибыль (убыток) отчетного года.

. Валовая прибыль

ВП = ∑ pq - ∑ zq

Где

ВП - валовая прибыль;- выручка от продажи товаров, продукции, работ, услуг, без НДС и акцизов- себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг.

Себестоимость продукции (работ, услуг) представляет собой стоимостную оценку использованных в процессе производства продукции (работ, услуг) природных ресурсов, средств и предметов труда, услуг других организаций и оплату труда работников.

. Прибыль (убыток) от продаж = валовая прибыль - коммерческие расходы - управленческие расходы.    (2)

. Прибыль (убыток) до налогообложения = прибыль (убыток) от продаж + операционные доходы - операционные расходы + внереализационые доходы - внереализационные расходы.       (3)

. Прибыль (убыток) от обычной деятельности = прибыль (убыток) до налогообложения - налог на прибыль и иные аналогичные платежи. (4)

. Чистая прибыль / нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) = прибыль (убыток) от обычной деятельности - чрезвычайные доходы - чрезвычайные расходы.

. Нераспределенная прибыль / убыток отчетного года.

Абсолютный прирост валовой прибыли в динамике можно представить в виде разности

Где

ВП - валовая прибыль;

р1q1 - выручка отчетного периода;q1 - себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг отчетного периода;

р0q0 - выручка базового периода;q0 - себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг базового периода.

Более точным показателем, характеризующим деятельность предприятия, является рентабельность.

Рентабельность - (от нем. rentabel - доходный) - эффективность, прибыльность, доходность предприятия или предпринимательской деятельности. Количественно рентабельность исчисляется как частное от деления прибыли на затраты, расход ресурсов, обеспечивающих получение прибыли. Рентабельность продукции (услуг) определяется как отношение прибыли от ее реализации к себестоимости. Рентабельность основной деятельности (оказываемых услуг) определяется как отношение прибыли от основной деятельности или чистой прибыли, к сумме затрат по реализации или производству услуг. Рентабельность продаж рассчитывается отношением валовой или чистой прибыли к сумме полученной выручки.

Основными показателями, характеризующими результаты предпринимательской деятельности агентства недвижимости, выступают выручка от обычной деятельности, валовая прибыль, прочие доходы, чистая прибыль. Анализ показателей эффективности деятельности агентства недвижимости в динамике, позволяет определить наиболее эффективные направления дальнейшего развития агентства.

Цель анализа объемных показателей деятельности - выявление, изучение и мобилизация резервов роста доходов, прибыли, повышения рентабельности при улучшении качества проведения сделок на рынке жилья.

Одним из основных требований функционирования любых предприятий, в том числе и на рынке риэлторских услуг, в условиях рыночной экономики являются безубыточность деятельности, возмещение расходов собственными доходами и обеспечение в определенных размерах прибыльности, рентабельности деятельности.

Точка безубыточности - один из показателей эффективности, который позволяет определить запас прочности деятельности агентства недвижимости.

Точка безубыточности рассчитывается по формуле:

ТБУ = Зпост /(1 - Зпер./ В)

Где

ТБУ - точка безубыточности;

Зпост - постоянные затраты;

Зпер - переменные затраты;

В - выручка.

Так же существует такой показатель, как срок экспозиции.

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

• ценовую ситуацию: средние за период (например среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;

• конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, доля свободных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;

• активность рынка: число зарегистрированных сделок купли - продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок;

• ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи), объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

По своей форме показатели могут быть разделены на следующие категории.

Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена), квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т. д.

Относительные(безразмерные):

а) доли от целого - проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т.д.;

б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:

• темпы (недельные, месячные, годовые) - отношение показателей двух смежных периодов;

• накопленные индексы - отношение показателей текущих периодов к показателю базового периода;

• индексы с исключенной сезонностью - отношение показателей текущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.

Анализ рынка включает следующую последовательность действий:

• анализ и оценка текущего состояния показателей;

• исследование динамики показателей;

• совместное исследование динамики различных показателей;

• исследование факторов, влияющих на изменение показателей;

• прогнозирование тенденций изменения показателей.

Таким образом, существуют различные показатели эффективности.

2. Анализ эффективности сделок на вторичном рынке жилья

.1 Характеристика ООО Агенство недвижимости «Бизнес и право», основные направления деятельности агентства недвижимости на рынке жилья

Объектом исследования является ООО Агенство недвижимости «Бизнес и право».

Это агентство основано 17 января 2001 года с целью оказания широкого спектра юридических услуг. Агентство недвижимости «Бизнес и Право» входит в единый Холдинг «Бизнес и Право».

За 14 лет работы Агентство недвижимости «Бизнес и Право» зарекомендовало себя как надежное профессиональное сообщество риэлторов.

Фирма оказывает всевозможные консультационные, информационные, юридические и иные услуги в сфере риэлторской деятельности, осуществляет все виды операций с жилыми и нежилыми помещениями, проводит сделки купли-продажи недвижимого имущества, оценку недвижимости, сделки с государственными жилищными сертификатами, ипотечным кредитованием, сделки с индивидуальными жилыми домами и земельными участками, с долевым участием в строительстве и другие услуги. Юридическая защищенность гарантирована.

Предназначение компании заключается в следующем: "Ваши желания под ключ". ООО АН «Бизнес и Право» находит ключи к решению практически любых, даже самых сложных задач, путем высокопрофессиональной деятельности сотрудников, объединенных в единую команду во главе с опытным руководителем.

Исторически сложилось так, что у компании ООО АН «Бизнес и Право» есть определенный имидж.

Интеллигентность, образованность, высокий уровень культуры общения и работы с клиентами фирмы, компетентность, соблюдение этических норм и принципов, коммуникабельность, аналитические способности, организованность, высокая работоспособность, заинтересованность в успешных результатах - это качества, которыми обладают сотрудники компании. Это - визитная карточка ООО АН «Бизнес и Право».

Важным фактором является благоприятный климат в коллективе, помогающий новым сотрудникам и агентам со стажем находить общий язык.

Доброжелательная обстановка способствует легкой адаптации новичков и минимизирует стрессовые ситуации во время выполнения работы.

Эффективность выполнения задач компании оценивается по следующим показателям:

-       удовлетворенность клиентов, сроки и качество выполнения работы;

-       удовлетворенность персонала ООО АН «Бизнес и Право», т.к. она во многом определяет качество жизни.

Главное достижение компании ООО АН «Бизнес и Право» - хорошая деловая репутация, благодаря которой компания заключает контракты с крупными строительными и подрядными организациями, с Банками, с юридическими и физическими лицами. Для них ООО АН «Бизнес и Право» является эксклюзивным партнером.

Работа компании имеет информационное сопровождение. Широкая реклама в СМИ, печатной продукции, теле-радио, интернет. Это необходимо для того, чтобы путем обратной связи формировать самооценку и доводить до общественности свою позицию, свой взгляд на ряд проблем, непосредственно в профессиональных вопросах, связанных с риэлторской деятельностью.

Миссия компании - помочь людям в решении одного из жизненно-важных вопросов - приобретении жилья.

Агентство недвижимости "Бизнес и Право" использует логотип «Бизнес и Право», который зарегистрирован 7 июня 2012 г. в Государственном реестре товарных знаков и знаков обслуживания Российской Федерации.

Агентство недвижимости «Бизнес и Право» работает в Кирове и Кировской области как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью, а так же с недвижимостью за ее пределами. Агентство осуществляет весь комплекс услуг по покупке и продаже недвижимости - от выбора объекта до получения правоустанавливающих документов с полным юридическим сопровождением сделки.

ООО АН «Бизнес и Право» можно считать риэлтерской фирмой. Как известно, риэлторской фирмой признается юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, созданное и действующее на основании российского законодательства, в учредительных документах которого в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлторская деятельность.

Согласно ОКВЭД (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности) основными видами деятельности ООО АН «Бизнес и Право» являются операции с недвижимым имуществом, а именно:

.31 - Деятельность агентств по операциям с недвижимым имуществом:

.31.1 - Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества

.31.11 - Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде жилого недвижимого имущества

.31.12 - Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде нежилого недвижимого имущества.

Услуги в сфере недвижимости:

приватизация квартир и комнат;

помощь в приобретении, продаже и обмене квартир, домов, гаражей, земельных участков, коммерческой недвижимости;

юридическое сопровождение сделок по недвижимости (проверка чистоты сделки);

согласование перепланировок, реконструкций и смены статуса помещений;

помощь в получении ипотечных кредитов на покупку жилья (опытные ипотечные брокеры);

юридическое сопровождение ипотечных сделок.

Выгода клиента заключается в следующем:

Для клиентов действует система скидок на услуги Холдинга «Бизнес и Право» и его партнеров. Ежемесячные акции для клиентов позволят получать приятные сюрпризы.

Специалисты АН «Бизнес и Право» в своей работе пользуются мощной рекламной и имиджевой поддержкой информационно-рекламного отдела. АН «Бизнес и Право» ежемесячно издает специализированный журнал «Всянедвижимость43», содержащий большой выбор объектов, познавательные статьи и многое другое. Журнал «Всянедвижимость43» можно приобрести в киосках «Роспечать».

Ежедневно актуальные объекты недвижимости размещаются на .

На сайте можно задать вопрос риэлтору или оставить заявку на покупку/продажу недвижимости. Клиент может выбрать индивидуальную рекламную компанию.

Профессиональный юридический контроль на всех этапах сделки: первичная консультация, анализ предоставленных документов, получение недостающих, сопровождение на стадии оформления договоров, подача документов на регистрацию, государственная регистрация права и получение документов после регистрации права.

Репутация компании подтверждается партнерскими связями

АН "Бизнес и Право" входит в состав "Гильдии Риэлторов Вятки" - регионального подразделения статусной некоммерческой организации "Российская Гильдия Риэлторов".

Юридическая компания "Бизнес и Право" является постоянным членом Вятской Торгово-Промышленной Палаты.

Партнерские отношения с крупными риэлтерскими компаниями из других регионов. Агентство недвижимости «Бизнес и Право» - одна из немногих фирм, имеющих право торговать недвижимостью за рубежом и в отдельных субъектах (к примеру, республика Крым).

Сотрудничество с крупными застройщиками города Кирова позволяют быстро проконсультировать потенциального покупателя по тому или иному объекту недвижимости в строящемся доме с возможностью экскурсии на данную строительную площадку.

Президент Холдинга «Бизнес и Право» Светлана Ивановна Чешуина принимает активное участие в гуманной деятельности Кировского отделения «Красного Креста», участвуя в многочисленных благотворительных акциях.

Агентство недвижимости "Бизнес и Право" 25 ноября 2013 года наградили дипломом «Торговая марка-2013 г» за развитие комплексных услуг в сфере недвижимости.

В 2014 году агентство недвижимости «Бизнес и Право» стала победителем в номинации «Лучшие в сфере недвижимости» среди лучших организаций города Кирова и области по версии проекта «Золотая пирамида».

ООО АН «Бизнес и Право» - компания, представляющая собой ценность для клиентов, так же является престижным местом работы для профессионалов в сфере риэлторской деятельности.

Опытные эксперты компании ООО АН «Бизнес и Право» помогут с продажей, покупкой квартиры или комнаты на выгодных условиях.

Продажа квартиры/комнаты включает поиск покупателя на нее и проведение сделки купли-продажи. После оценки квартиры/комнаты и всех необходимых консультаций с продавцом проводится рекламная кампания, целью которой является поиск потенциальных покупателей. В удобное для продавца время организуются показы объекта с выездом специалиста компании ООО АН «Бизнес и Право» на место. После сбора и подготовки пакета необходимых документов проводится сделка купли-продажи, сделка регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы по Кировской области. В процессе передачи квартиры/комнаты от продавца к покупателю оформляется акт приемки-передачи.

Покупка квартиры/комнаты включает ее подбор в соответствии с пожеланиями покупателя, юридическую экспертизу объекта и оформление его в собственность. После необходимых консультаций с покупателем проводится поиск квартиры/комнаты по обширной базе данных объектов, организуется просмотр наиболее подходящих объектов в удобное для покупателя время. После тщательной проверки юридической проверки осуществляется сбор и подготовка пакета необходимых документов. Проводится сделка купли-продажи, затем сделка регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы по Кировской области. В процессе передачи квартиры/комнаты от продавца к покупателю оформляется акт приемки-передачи.

Обмен любой сложности включает в себя несколько этапов. После консультаций по вопросам, связанным с обменом недвижимого имущества проводится рекламная кампания, целью которой является поиск покупателя на квартиру. С покупателем квартиры оформляется авансовое соглашение. Одновременно идет подбор альтернативной квартиры и оформление авансового соглашения с продавцом выбраннной квартиры. После тщательной юридической экспертизы приобретаемой квартиры начинается сбор и подготовка пакета документов, необходимого для проведения сделки купли-продажи квартир.

Затем специалисты компании ООО АН «Бизнес и Право» организуют взаиморасчеты между сторонами сделки и проведут сделку купли-продажи квартир, после чего сделка регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы по Кировской области. В процессе передачи квартиры/комнаты от продавца к покупателю оформляется акт приемки-передачи.

Все сделки на рынке жилья ООО АН «Бизнес и Право» делит на сделки первичном и сделки на вторичном рынке жилья (Таблица 3).

Таблица 3 - Объекты направления деятельности ООО АН «Бизнес и Право» на рынке жилья

Каждый из объектов первичного и вторичного рынка отличается по процедуре совершения сделок, их сопровождению.

Для первичного рынка такими сделками будет продажа, покупка и переуступка доли.

Для вторичного рынка такими сделками будет продажа, покупка, обмен и договор возмездного оказания услуг. Каждая из этих сделок имеет разное юридическое основание и процедуру ее сопровождения.

На основании классификации объектов на объекты первичного и вторичного рынка жилья количество сделок на рынке жилья представлено в таблице 4.

Анализ данных таблицы 4 свидетельствует, что ООО АН «Бизнес и Право» больше сделок проводит на вторичном рынке жилья.

Таблица 4 - Структура сделок ООО АН «Бизнес и Право» на рынке жилья за 2012-2014 г.г. (количество сделок)

Рисунок 4 - Структура  сделок ООО АН «Бизнес и Право» на рынке жилья по годам

2.2 Динамика и структура цен на вторичном рынке жилья города Кирова

По данным Информационного Агентства «Бизнес и Право» в январе 2015 г. зафиксированы следующие значения цен на вторичном рынке недвижимости г.Кирова:

Средняя цена квартир за 1кв.м на вторичном рынке Кирова составляла 53 087 руб. Средняя цена комнат за 1кв.м на вторичном рынке Кирова составляла 48 560 руб. (Таблица 5).

Таблица 5 - Средние показатели цен на квартиры в г. Кирове за январь 2015 г.

Абсолютный max в январе: 15 000 000 руб.

-комнатная квартира индивидуальной планировки, по Дерендяева, д.99/А: Общая площадь 130 кв.м.

Абсолютный min в январе: 650 000 руб.

-комнатная квартира, хрущёвка, по ул. Лепсе, д.71 : Общая площадь 30 кв.м.

В феврале 2015 г. зафиксированы следующие значения цен на вторичном рынке недвижимости г.Кирова:

Средняя цена квартир за 1кв.м на вторичном рынке Кирова составляет: 52 392 руб. Средняя цена комнат за 1кв.м на вторичном рынке Кирова составляет: 48 700 руб.

По данным Информационного Агентства ROSNED.RU в марте 2015 г. зафиксированы следующие значения цен на вторичном рынке недвижимости г.Кирова:

Средняя цена квартир за 1кв.м на вторичном рынке Кирова составляет: 51 118 руб.

Средняя цена комнат за 1кв.м на вторичном рынке Кирова составляет: 48 050 руб. (Таблица 6).

Таблица 6 - Квартиры и Комнаты: средние показатели цен в г.Кирове, марте 2015

Абсолютный max в марте: 9 000 000 руб. (3-комнатная квартира индивидуальной планировки, ул. Милицейская, д.49: Общая площадь 100 кв.м.)

Абсолютный min в марте: 890 000 руб. (1-комнатная квартира, малосемейка, по ул. Красина, д.47 : Общая площадь 19 кв.м.)

Уже, анализируя мартовские показатели, мы видим, что средняя цена на «вторичку» за один м.кв. несколько упала: цена квартир за 1кв.м на вторичном рынке Кирова составляет: 51 118 руб., цена комнат за 1кв.м - 48 050 руб.

Статистика цен на квартиры в г. Кирове на вторичном рынке недвижимости за апрель 2015 г.

В апреле 2015 года цены на вторичном рынке недвижимости, в большей части, продолжили падение. Исключение составляют комнаты, стоимость на которые выросла на 1,29% за кв. метр по сравнению с марта текущего года.

Продолжили своё падение цены на однокомнатные квартиры (-0,22%), двухкомнатные квартиры (-0,54%), трёхкомнатные квартиры (-0,74%) и четырёхкомнатные и более (-0,14%).

Упала и средняя стоимость одного квадратного метра с 51 118 до 50 782 рублей. Падение составило 0,65%.

Упала средняя стоимость не только на рынке вторичного жилья, но и на рынке новостроек. Средняя стоимость одного квадратного метра упала с 44 184 до 43 602 рублей

По состоянию на 30.05.2015 средняя цена квартиры на вторичном рынке в Кирове составила 2315341 руб, стоимость квадратного метра жилья в квартире на вторичном рынке составила 51652 руб. За прошедшую неделю цена квадратного метра упала на 31 руб. (-0.06%).

Ниже приведена средняя стоимость квартиры на вторичном рынке в Кирове и цена квадратного метра в зависимости от количества комнат в квартире (Таблица 7).

Таблица 7 - Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке в Кирове и цена квадратного метра в зависимости от количества комнат в квартире

Средняя цена квадратного метра жилья в 1-комнатной квартире на вторичном рынке в Кирове составила 53470 Руб., что на 131 Руб. меньше, чем за предыдущий период (падение цены на - 0.24%).

Средняя цена квадратного метра жилья в 2-комнатной квартире на вторичном рынке в Кирове составила 50236 Руб., что на 24 Руб. меньше, чем за предыдущий период (падение цены на - 0.05%).

Средняя цена квадратного метра жилья в 3-комнатной квартире на вторичном рынке в Кирове составила 50511 Руб., это на 184 Руб. больше, чем на прошлой неделе (рост цены на 0.37%).

Средняя цена квадратного метра жилья в 4-комнатной квартире на вторичном рынке в Кирове составила 50277 Руб., что на 333 Руб. меньше, чем за предыдущий период (падение цены на -0.66%).

Цена квартир на вторичном рынке на 30.05.2015 в Кирове в зависимости от района города распределилась следующим образом (Таблица 8).

Таблица 8 - Цена квартир на вторичном рынке на 30.05.2015 в Кирове в зависимости от района города

Как видно из таблицы 8, самые низкие цены на квартиры на вторичном рынке в районе Нововятский. Самые высокие средние цена на квартиры на вторичном рынке в районе Первомайский. Самая низкая цена квадратного метра жилья в квартире на вторичном рынке в Кирове в районе Нововятский, самый дорогой "квадрат" в районе Первомайский.

Динамика стоимости квартир в Кирове на вторичном рынке последние месяцы представлена на рисунке 5.

Рисунок 5 - Динамика стоимости квартир в Кирове на вторичном рынке

График показывает изменение средней стоимости 1 м² для продающихся в Кирове жилых помещений, а именно: комнаты, "однушки", "двушки" и "трешки".

2.3 Анализ эффективности сделок, осуществляемых агентством, на вторичном рынке жилья

Эффективность сделок на рынке жилья во многом определяется кадровым потенциалом.

Немаловажным фактором успешной работы фирмы является наличие и состав трудовых ресурсов, структура которых представлена в таблице 9.

Таблица 9 - Состав и структура трудовых ресурсов ООО АН «Бизнес и Право»

За период с 2012г. по 2014г. среднесписочная численность ООО АН «Бизнес и Право» возросла на 2 человека и составила 19 чел., что обусловлено расширением деятельности.

В составе сотрудников фирмы преобладают работники, занятые основным видом деятельности. При этом отмечается снижение их доли на 2,2 п.п. в 2014г. по сравнению с 2012г.

В целом можно отметить, что структура трудовых ресурсов в ООО АН «Бизнес и Право» за исследуемый период времени не изменилась.

Рисунок 6 - Возрастная структура персонала ООО АН «Бизнес и Право»

Рисунок 8 - Структура персонала ООО АН «Бизнес и Право» по стажу риэлтерской деятельности

В ООО АН «Бизнес и Право» более половины сотрудников старше 35 лет (57,14%), более 70% сотрудников имеют высшее образование (71,43%), около половины сотрудников (42,86%) имеют стаж на рынке риэлторских услуг.

В ООО АН «Бизнес и Право» уделяют значительное внимание повышению качества риэлторских услуг, поэтому специалисты агентства регулярно повышают уровень своих знаний в системе дополнительного образования и в центрах переподготовки кадров.

В ООО АН «Бизнес и Право» ведется журнал регистрации работы с населением, в котором фиксируется деятельность агентства по осуществлению сделок и доведению их до результата.

По данным Журнала регистраций заявлений от клиентов в ООО АН «Бизнес и Право» определяется качество совершения сделки по этапам, анализируются ошибки в деятельности агента при осуществлении сделки.

Это позволяет систематизировать действия агентов по видам сделок, составить процедуры действия агента на каждом этапе по осуществлению разных видов сделок.

Вторичный рынок жилья характеризуется следующими показателями (таблица 10).

Таблица 10 - Динамика сделок ООО АН «Бизнес и Право» на вторичном рынке жилья за 2012-2014 г.г. (количество сделок)

Изменение в структуре объектов сделок на вторичном рынке жилья характеризуется колебаниями.

Только доли кооперативного жилья и по договору найма имеют тенденцию к снижению.

В качестве критерия результативности осуществления сделки выступает главный критерий «Сделка совершена» (Таблица 11).

Таблица 11 - Данные о совершении всех видов сделок ООО АН «Бизнес и Право» за 2012-2014 г.г.

Когда рынок риэлторских услуг только зарождался, потенциальный клиент при выборе агентства мог ориентироваться, как правило, лишь на рекламу. Это был основной способ привлечения клиентов. Сейчас же у агентств, появилась история, появился тот или иной имидж, сложилось то или иное мнение. Поэтому в этом бизнесе либо рекомендуют агентство друзьям и знакомым, либо - наоборот.

Это также подтверждает важность политики агентства в области кадрового потенциала и повышения уровня профессионализма риэлторов (агентов). Поэтому осуществление риэлторской деятельности в ООО АН «Бизнес и Право» стараются регламентировать в виде инструкций по действию агента при осуществлении сделок и в соответствии с должностными инструкциями.

Основные показатели, необходимые для расчета эффективности сделок на вторичном рынке жилья ООО АН «Бизнес и Право» представлены в таблице 12.

Таблица 12 - Показатели, характеризующие эффективность проведения сделок на вторичном рынке жилья ООО АН «Бизнес и Право» за период 2012-2014г.г.

На основе данных, представленных в таблице 12 можно сделать вывод, что рентабельность сделок, осуществляемых ООО АН «Бизнес и Право» на вторичном рынке из года снизилась в 2014 г.

Следовательно, необходимо искать пути повышения эффективности сделок по недвижимости.

3. Резервы роста эффективности сделок на вторичном рынке жилья

.1 Перспективы рынка первичного жилья в г. Кирове

год на рынке недвижимости отличался высокой активностью застройщиков и инвесторов.

По объемам строительства и продаж, 2014 год стал рекордным за последние 5 лет, более половины сделок с недвижимостью совершались с помощью ипотечных кредитов. По оценкам аналитиков, рынок ипотечного кредитования в России, в уходящем году вырос по отношению к предыдущему году более, чем на 30%.

За 9 мес. 2014г. в среднем цены на жилье на вторичном рынке, в зависимости от сегмента выросли на 5-7 %.

С введением санкций ЕС в отношении крупных российских банков в конце 3-го - начале 4-го квартала 2014 г. и возникшего дефицита кредитных ресурсов на ипотечном рынке стало наблюдаться легкое «проседание» спроса на приобретение жилья на вторичном и первичном рынке в сегменте «бизнес класс», «элит» и загородной недвижимости. В то же время, в сегменте «эконом» в 3 квартале 2014 г. на вторичном рынке было зафиксировано незначительное оживление спроса, одним из факторов которого послужил запуск государственной корпорацией «АИЖК» через ее операторов ипотечного продукта «Социальная ипотека» с фиксированной ставкой 10,6% годовых.

Резкий рост курса доллара и евро по отношению к рублю и высокие инфляционные ожидания населения в стремлении сберечь накопления, осенью 2014 г. привели к краткосрочному всплеску спроса на рынке жилья в сегменте «эконом класс».

В результате, намечающиеся тенденции 2015 г. на рынке недвижимости очевидны:

. Рост ставок по ипотеке до 14-15% годовых в рублях, в некоторых крупных банках ставки уже достигли такого порога в 2014 г., но в государственной ипотечной программе ставки пока на 3-4% ниже.

. Незначительный рост и стагнация цены на жилую недвижимость в связи с обесценением национальной валюты и ростом себестоимости строительства.

. Сокращение объема рынка строительства и потребления жилья до равновесного положения спроса и предложения при высоких ставках и ограниченных объемах выдачи ипотеки при одновременно высокой стоимости квадратного метра, коэффициент доступности жилья для средней российской семьи снизится примерно на 30-50%, а объем потребления квадратных метров может сократиться в 2-2,5 раза.

. После того, как в условиях сворачивания рынка будет достигнуто равновесие спроса и предложения в нижней точке, а после возникнет дефицит предложения на рынке новостроек, рынок снова начнет расти, но это уже тенденции следующих за 2015 г. лет.

3.2 Направления совершенствования деятельности ООО «АН «Бизнес и Право» при осуществлении сделок на первичном и вторичном рынке жилья

Риэлтору необходимо владеть огромным объемом информации при осуществлении операций с объектами недвижимости, знать их особенности и порядок (процедуру) проведения.

Для повышения эффективности деятельности при осуществлении сделок на первичном и вторичном рынке жилья необходимо рекомендовать руководству ООО «АН «Бизнес и Право» создать базу данных для более эффективного сопровождения сделок на вторичном рынке жилья.

Цель базы данных (БД) - повышение профессионального уровня, сокращение времени на решение проблем, возникающих в процессе сопровождения сделок, на сокращение общего времени при осуществлении сделки, а, следовательно, на эффективность деятельности ООО «АН «Бизнес и Право».

В БД входит подсистема обеспечения управленческих решений, которая представляет собой взаимосвязанный набор систем данных, инструментов и методик, с помощью которого организация, действуя на первичном и вторичном рынке жилья, анализирует и интерпретирует внутреннюю и внешнюю информацию.

Основные преимущества использования БД:

1.  Организованный сбор информации об операции на рынке жилья и необходимой документации для сопровождения сделки;

2.      Широкий охват информации, который позволяет использовать не только нормативно-правовую сторону совершения сделки на рынке жилья, но и использовать опыт проведенных аналогичных сделок на первичном и вторичном рынке жилья;

.        Скорость представления необходимой информации и процедур осуществления сделки позволяет сократить время на поиск и оформление документации по сопровождению сделок и выбрать наиболее эффективные пути решения особенностей и проблем при сопровождении конкретных сделок;

.        Координация действий при осуществлении сделок; скорость анализа позволяет, используя историю сделок, выбрать необходимую процедуру и наиболее рациональный путь сопровождения сделки, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

Главным источником «экономии на масштабе» при организации БД является накопление опыта.

Заключение

Анализ законодательной и экономической литературы, а также статей из практики юристов и риэлторов, проведенной в первой главе дипломной работы, показал, что существует некоторая путаница и неопределенность в определении объектов вторичного рынка жилья.

Более точно в этой ситуации подходит определение, представленное в Постановлении Госкомстата РФ от 19 октября 2000 г. № 100 «Об утверждении «Методологических положений по наблюдению за уровнем и динамикой цен на рынке жилья», которое в качестве объекта на вторичном рынке жилья считает «жилые помещения, предназначенные для проживания граждан и обладающие определенной степенью износа жилого фонда».

В результате анализа законодательной и нормативной литературы была предложена классификация объектов на вторичном рынке по праву собственности и по типу жилого помещения.

По праву собственности к объектам вторичного рынка жилья можно отнести кооперативное и приватизированное жилье, жилую недвижимость и жилье по договору социального найма. По типу жилого помещения можно отнести жилой дом и часть жилого дома, квартиру и часть квартиры, а также комнату.

На основании различных подходов к сделкам в литературе и с учетом классификации объектов жилья на вторичном рынке была предложена классификация сделок классификация сделок на вторичном рынке жилья (продажа, покупка, обмен) и их юридическое основание (договор купли, договор продажи, ипотека, договор мены).

Во второй главе дипломной работы была исследована деятельность агентства недвижимости ООО «Бизнес и Право» на вторичном рынке жилья.

Деятельность агентства недвижимости ООО «Бизнес и Право» на вторичном рынке жилья осуществляется в соответствии с Российским законодательством и Уставом Общества.

Фирма оказывает всевозможные консультационные, информационные, юридические и иные услуги в сфере риэлтерской деятельности, осуществляет все виды операций с жилыми и нежилыми помещениями, проводит сделки купли-продажи недвижимого имущества, оценку недвижимости, сделки с государственными жилищными сертификатами, ипотечным кредитованием, сделки с индивидуальными жилыми домами и земельными участками, с долевым участием в строительстве и другие услуги. Юридическая защищенность гарантирована.

В структуре сделок агентства большая доля принадлежит объектам вторичного рынка жилья.

Цена квартир за 1кв.м на вторичном рынке Кирова в марте 2015 г. составляла 51 118 руб., цена комнат за 1кв.м - 48 050 руб.

Рентабельность сделок, осуществляемых ООО АН «Бизнес и Право» на вторичном рынке из года снизилась в 2014 г.

Следовательно, необходимо искать пути повышения эффективности сделок по недвижимости.

Намечающиеся тенденции 2015 г. на рынке недвижимости очевидны:

. Рост ставок по ипотеке до 14-15% годовых в рублях, в некоторых крупных банках ставки уже достигли такого порога в 2014 г., но в государственной ипотечной программе ставки пока на 3-4% ниже.

. Незначительный рост и стагнация цены на жилую недвижимость в связи с обесценением национальной валюты и ростом себестоимости строительства.

. Сокращение объема рынка строительства и потребления жилья до равновесного положения спроса и предложения при высоких ставках и ограниченных объемах выдачи ипотеки при одновременно высокой стоимости квадратного метра, коэффициент доступности жилья для средней российской семьи снизится примерно на 30-50%, а объем потребления квадратных метров может сократиться в 2-2,5 раза.

. После того, как в условиях сворачивания рынка будет достигнуто равновесие спроса и предложения в нижней точке, а после возникнет дефицит предложения на рынке новостроек, рынок снова начнет расти, но это уже тенденции следующих за 2015 г. лет.

Для повышения эффективности деятельности при осуществлении сделок на первичном и вторичном рынке жилья необходимо рекомендовать руководству ООО «АН «Бизнес и Право» создать базу данных для более эффективного сопровождения сделок на вторичном рынке жилья.

Список используемых источников

1.      Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования [Текст]: / В.А. Алексеев. - М.: «Волтерс Клувер», 2014. - 213 с.

2.      Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость [Текст]: / В.А. Алексеев. - М.: Проспект, 2011. - 345 с.

.        Батяев А.А., Дубровская И.А., Справочник риэлтора [Текст]: / А.А. Батяев // «Горячая линия бухгалтера». - № 2. - 2013. - с.22-25.

.        Бойцов Г.В. Приватизация, деприватизация жилья [Текст]: / Г.В. Бойцов. - М.: «ГроссМедиа», 2012. - 125 с.

.        Брагинский М.И. Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей [Текст]: / М.И. Брагинский. - М.: «Фонд Правовая культура», 2012.

.        Грибанова М.Б. Госпошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: / М.Б. Грибанова // «Налоговая политика и практика». - № 4. - 2014.

.        Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества [Текст]: / С.П. Гришаев. - Система ГАРАНТ, 2014.

.        Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора [Текст]: / И.А. Дубровская. - М.:«Юстицинформ», 2013.

.        Житкова Е.Л. Заключение договоров купли-продажи недвижимости [Текст]: / Е.Л. Житкова // «Гражданин и право». - № 12. - 2014.

.        Жуйков В.М. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). [Текст]: / В. М.Жуйков. - М.: «Юридическая фирма «Контракт», 2014.

.        Киндеева Е.А., Пискунова М.Г.. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов) [Текст]: / Е.А. Киндеева. - М.: «Юрайт-Издат», 2013.

.        Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах [Текст]: / А.А. Кириенко. - М.: Юстицинформ, 2014.

.        Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России [Текст]: / О.М. Козырь. - М.: Юридический мир, 2011. - 276 с.

.        Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй [Текст]: / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2014.

.        Ростовцева Н.В. Правовое положение саморегулируемых организаций в Российской Федерации [Текст]: / Н.В. Ростовцева // «Журнал российского права». - № 11. - 2014.

.        Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие) [Текст]: / О.Ю. Скворцов. - М.: «Волтерс Клувер», 2013. - 297 с.

.        Словарь терминов. Ипотека в вопросах и ответах. [Текст]: / Кириенко А.А. - Юстицинформ, 2014. - 213 с.

.        Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов [Текст]: / Е.С. Филиппова. - «Юстицинформ», 2014. - 458 с.

.        Экономика и финансы недвижимости. Изд. 3-е, перераб. [Текст]: / Под ред. Ю.В. Пашкуса. - СПб.: СПбГУ, 2013.