Рыночная оценка недвижимости

Рыночная оценка недвижимости

Содержание

Введение

. Задание

.1 Задание на оценку

.2 Сопроводительное письмо к отчету об оценке

.3 Титульный лист отчета об оценке

. Основная часть

.1 Общие сведения

.2 Сведения об оценщике

.3 Допущения и ограничивающие условия

.4 Термины и определения

.5 Последовательность определения стоимости объекта оценки

.6 Характеристика местоположения объекта оценки

.7 Общая характеристика здания

.8 Характеристика объекта оценки

.9 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы

2.10 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по микрорайонам

.11 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта

.12 Методы оценки стоимости недвижимости3

.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке

.14 Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

.15 Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

3. Заключение

Литература

Приложения

Введение

Рыночная оценка - это оценка рыночной стоимости имущества, а также других объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Рыночная оценка устанавливает наиболее вероятную рыночную стоимость, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине стоимости сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость недвижимости и ее расчет является самым распространенным видом рыночной оценки. Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, рыночная стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения оценки рыночной стоимости, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

Оценка рыночной стоимости помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Рыночная оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки не стоит рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

ДОГОВОР №

О ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

г. Москва «____» 20__ г.

Общество с ограниченной ответственностью «РусБизнесПроект», именуемое в дальнейшем «Оценщик», в лице Генерального директора Тимофеевой И. В., действующего на основании Устава, с одной стороны, и Открытое акционерное общество «» именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице ., действующего на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

.1. В соответствии с настоящим Договором Оценщик обязуется по заданию Заказчика провести оценку имущества, именуемого в дальнейшем «Имущество», а Заказчик обязуется оплатить проведение оценки.

1.2. Основание заключения настоящего Договора: Статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

.3. Цель оценки: для целей совершения сделки купли-продажи.

.4. Вид определяемой стоимости Имущества: рыночная стоимость

.5. Описание объекта оценки:

. СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ

.1. Оценщик является аккредитованным при профессиональной саморегулируемой общественной организации «Российское общество оценщиков» и является участником Некоммерческого Партнерства «Партнерство РОО».

.2. Оценщик имеет в штате двух физических лиц, членов профессиональной саморегулируемой общественной организации «Российское общество оценщиков»:

* Тимофеева Ирина Владимировна,

* Смирнова Елена Валерьевна.

.3. Гражданская ответственность Оценщика застрахована в ОСАО «РЕСО-Гарантия». Объектом по данному виду страхования являются не противоречащие законодательству РФ имущественные интересы Оценщика, связанные с возмещением причиненного им в результате проведения оценочной деятельности вреда имущественным интересам третьих лиц. Гражданская ответственность физических лиц - Оценщиков в штате ООО «РусБизнесПроект» (Тимофеевой Ирины Владимировны и Смирновой Елены Валерьевны) застрахована в ОСАО «РЕСО-Гарантия».

.4. Оценщик является работодателем надлежащих профессиональных оценщиков, признанных таковыми по результатам проведенной в установленном порядке процедуры официальной аттестации.

.5. Оценщик имеет в своем штате специалистов, обладающих документами об образовании, подтверждающими получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

.1. Заказчик имеет право:

3.1.1. Запрашивать у Оценщика информацию о требованиях законодательства об оценочной деятельности в объеме, достаточном для разрешения вопросов, касающихся надлежащего исполнения настоящего Договора.

.1.2. Требовать у Оценщика предоставления лицензии на осуществление оценочной деятельности.

.2. Заказчик обязан:

3.2.1. Предоставить Оценщику в полном объеме документацию, необходимую для проведения оценки Имущества в срок, указанный в п. 5.2 настоящего Договора. Объем, состав, вид и характер документации, указанной в настоящем пункте, определяется Оценщиком.

3.3. Оценщик имеет право:

.3.1. Выбирать и применять самостоятельно методы проведения оценки Имущества в соответствии со стандартами и правилами проведения оценки: Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки»; «Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества», принятые Всероссийской конференцией Общества оценщиков 14 июля 1995 года в г. Москве; Международными стандартами оценки МСО 1-4 (Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ Association of Master Appraisal)). Предпринимать необходимые действия с целью проверки достоверности и полноты сведений, содержащихся в документах, имеющих отношение к настоящему Договору.

.4. Оценщик обязан:

.4.1. Провести оценку Имущества на основании и с учетом предоставленных Заказчиком документов, а также собранной самостоятельно информации.

.4.2. Привлекать в случае необходимости к участию в проведении оценки Имущества иных оценщиков либо других специалистов и экспертов, без получения разрешения на указанные действия со Стороны Заказчика и без его уведомления.

3.4.3. Соблюдать при проведении оценки Имущества требования Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также принятых на его основе нормативных правовых актах Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.

.4.4. По окончании проведения оценки Имущества предоставить Заказчику отчет об оценке Имущества, содержащий сертификат качества оценки, ограничительные условия и допущения, описание процедуры оценки, расчет стоимости Имущества Заказчика, а также отвечающий иным требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

.4.5. По окончании проведения оценки Имущества вернуть полученные от Заказчика в соответствии с п. 3.2.1 настоящего Договора документы.

.4.6. Оценщик обязуется сохранять конфиденциальность любой информации, связанной с исполнением Договора, и не раскрывать ее третьим лицам, за исключением лиц, указанных в п. 3.4.2 настоящего Договора, без предварительного письменного согласия Заказчика в период действия настоящего Договора и до момента, когда указанная информация станет общедоступной.

. СТОИМОСТЬ УСЛУГ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

.1. Стоимость услуг по настоящему Договору составляет:
_______ (_____________) рублей.НДС не облагается (глава 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации, Уведомление о возможности применения упрощенной системы налогообложения № 439 от 23 мая 2003 г.).

. 2. Оплата производится не позднее 3 (Трех) рабочих дней в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на счет Оценщика, указанный в пункте 8 настоящего Договора на основании счета, выставленного Оценщиком.

.3. Размер стоимости услуг по проведению оценки Имущества не зависит от итоговой величины стоимости Имущества.

. СРОКИ И УСЛОВИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА

5.1. Оценщик приступает к проведению оценки Имущества не позднее 2 (Двух) рабочих дней от даты заключения настоящего Договора, при условии выполнения требований пп. 3.2.1.. настоящего Договора.

.2. Предоставление информации, указанной в п. 3.2.1. настоящего Договора осуществляется Заказчиком в согласованный с Оценщиком срок.

5.3. Отчет об оценке Имущества Оценщик предоставляет Заказчику не позднее 5 (Пяти) рабочих дней от даты начала выполнения работ по настоящему Договору, при условии соблюдения Заказчиком требований пп.3.2.1. настоящего Договора.

.4. Срок, в течение которого Заказчик рассматривает и обсуждает результаты оценки Имущества, представленные на его рассмотрение Оценщиком, не включается в срок исполнения последним своих обязательств по настоящему Договору.

.5. Надлежащим исполнением Заказчиком своих обязанностей по настоящему Договору является оплата услуг Оценщика, а также выполнение иных условий, предусмотренных настоящим Договором.

.6. Надлежащим исполнением Оценщиком своих обязанностей по настоящему Договору является своевременное составление в письменной форме и передача Заказчику отчета об оценке Имущества.

.7. Настоящий Договор может быть пролонгирован Оценщиком в одностороннем порядке в случае несвоевременного предоставления информации Заказчиком, требуемой согласно п. 5.1. настоящего Договора, на период предоставления документов.

.8. После взаимного выполнения обязательств по настоящему Договору Стороны составляют акт сдачи-приемки услуг.

. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное невыполнение своих обязательств по настоящему Договору, если оно является следствием обстоятельств непреодолимой силы (пожар, наводнение, землетрясение, военные действия, изменение финансово-экономической и политической обстановки в РФ и пр.) Срок исполнения условий, предусмотренных настоящим Договором, пролонгируется на период действия указанных обстоятельств в безакцептном порядке.

.2. Сторона, для которой создалась невозможность выполнения обязательств по настоящему Договору, обязана известить об этом другую Сторону в течение 2 (Два) рабочих дней с момента наступления обстоятельств непреодолимой силы. Несвоевременное извещение об обстоятельствах непреодолимой силы лишает соответствующую Сторону права считать их определенной причиной невыполнения условий настоящего Договора.

.3. Заказчик принимает на себя ответственность за непредставление или предоставление не соответствующей действительности информации либо искаженной информации (в том числе документации, предусмотренной п. 3.2.1 настоящего Договора), имеющей отношение к проведению оценки Имущества, а также за несвоевременное предоставление необходимой информации, повлекшее ненадлежащее исполнение Оценщиком своих обязательств или нарушение прав третьих лиц.

. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

.1. Все споры и разногласия по настоящему Договору, по которым Стороны не могут прийти к соглашению путем переговоров, разрешаются в Арбитражном суде г. Москвы.

.2. Все соображения, условия, соглашения и намерения Сторон, сформулированные ими в ходе предварительного обсуждения до заключения настоящего договора и не включенные в текст договора, Стороны признают ничтожными.

.3. Моментом получения лицом, направившим оферту по заключению сделки (сделок), предусмотренных настоящим Договором, ее акцепта является момент подписания настоящего Договора Сторонами либо совершение Стороной иных консенсуальных действий, направленных на исполнение условий настоящего Договора.

.4. Дополнения, изменения и расторжение настоящего Договора действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.

.5. Все работы (услуги), стоимость которых не предусмотрена настоящим Договором, оплачиваются Заказчиком отдельно по согласованию Сторон.

.6. До момента заключения настоящего Договора, Оценщик предоставил, а Заказчик ознакомился со следующей информацией и документами:

.6.1. Информацией о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки;

.7. Настоящий Договор состоит из 4 (Четырех) листов, составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

.8. Стороны уведомляют друг друга в случае изменения собственного наименования, места нахождения, банковских реквизитов, в течение 2 (Два) рабочих дней с момента соответствующего изменения.

. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

.1. Стороны уведомляют друг друга в случае изменения собственного наименования, места нахождения, банковских реквизитов, в течение 2 (Два) рабочих дней с момента соответствующего изменения.

1. Задание

.1 Задание на оценку

Оценить рыночную стоимость объекта жилищной недвижимости, расположенного по адресу:

г.Москва ул. 1905 года, д.5 кв.152

Категория объекта:

-х комнатная квартира в составе кирпичного дома серии 87-ЛМ

Этаж:

- 9

Период постройки здания:

-50 г.г.

Площадь:

кв.м. (комнаты изолированные, кухня - 8 кв.м., су/раздельный, имеются балкон или лоджия)

Уровень и состояние отделки:

Хорошая (субъективная оценка)

Уровень инженерного и технического обеспечения:

дополнительное оборудование и оснащение - нет.

1.2 Сопроводительное письмо к Отчету об оценке

АГЕНСТВО НЕДВИЖИМОСТИ

« СТАРГОРОД »

, г. Москва, Севастопольский проспект, д. 3., тел. 121-60-56. www.ctargorod.ru E-mail: ctargorod @mail.ru

Исх. № __ 21

от __ «17»__ __ марта 2011 г.

Уважаемая Людмила Александровна.

В соответствии с Договором на оказание услуг по оценке № 64 от 17.03.2011 года направляем Вам два экземпляра отчёта об оценке рыночной стоимости квартиры № 152, расположенной по адресу: г.Москва ул. 1905 года, д.5 кв.152

Третий экземпляр в соответствии с законодательством в области оценки находится в архиве нашей организации. Все экземпляры отчёта об оценке идентичны и равнозначны. Оценка квартиры проведена, а отчёты составлены в соответствии с требованиями Закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135 - ФЗ от 29.07.1998 года и действующих Стандартов оценки. Отчёт содержит описание объекта оценки и его местоположения, собранную оценщиками фактическую информацию, этапы проведенного анализа, обоснование полученных результатов, а также допущения и ограничивающие условия. Кроме того, отчёт содержит выводы оценщиков об итоговом значении величины, определяемой в соответствии с договором стоимости объекта оценки. В частности, доводим до Вашего сведения, что по результатам проведённой оценки рыночная стоимость объекта оценки составляет 7315000 (семь миллионов триста пятнадцать тысяч) рублей. Всю информацию, использованную для проведения оценки, Вы можете найти в соответствующих разделах отчета. Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по использованной методике её проведения, мы обязательно на них ответим. В заключение позвольте поблагодарить Вас за обращение в нашу компанию и выразить надежду на продолжение нашего сотрудничества в будущем.

С уважением,

Руководитель отдела оценки Чадайкин П.Ю.

.3 Титульный лист отчета об оценке

«УТВЕРЖДАЮ»

Руководитель отдела оценки жилых помещений

Агентства недвижимости «Акцент»

_____________________/Чадайкин П.Ю./

«17» марта 2011 г.

ОТЧЕТ № 21/11

ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

Адрес объекта оценки: г.Москва ул. 1905 года, д.5 кв.152

Дата проведения оценки: 17 марта 2011 года.

Дата составления отчёта: 17 марта 2011 года, г. Москва 2010 г.

Госпоже: Родину Максиму Юрьевичу.

2. Основная часть

.1 Общие сведения

Объект оценки: Жилое помещение (квартира)

Адрес: г.Москва ул. 1905 года, д.5 кв.152

Заказчик отчёта: : Родин Максим Юрьевич.

Собственник объекта: Родин Максим Юрьевич.

Оцениваемые права: Полное право собственности

Цель оценки: Определение рыночной стоимости

Используемые стандарты: Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г.

2.2 Сведения об оценщике

Организация: Агентство недвижимости «Старгород»

Адрес местонахождения: 104214, г. Москва, Севастопольский проспект, д. 3., тел. 121-60-56. www.ctargorod.ru E-mail: ctargorod @mail.ru

Основание для проведения: Договор оценки № 64 от 15 марта 2009 года

Сведения о лицензировании: Лицензия № 474831 Министерства имущественных отношений РФ от 16. 05. 2007г. (срок действия с 16. 05. 2007 г. по 16. 05. 2012г.)

2.3 Допущения и ограничивающие условия

. Специалисты, выполнившие оценку объекта оценки (далее - «Оценщик») и подготовившие данный отчёт (далее - «Отчёт»), являются полномочными представителями Агентства недвижимости «Акцент», имеют необходимое профессиональное образование и достаточный практический опыт в области оценки недвижимости.

. В процессе подготовки Отчета Оценщик исходил из достоверности всей документации и устной информации по объекту оценки, предоставленной в его распоряжение Заказчиком, поскольку в обязанности Оценщика, в соответствии с договором об оценке, не входит проведение экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия действующему законодательству.

. Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений кроме, оговоренных в отчете.

. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов, либо в случае их последующего обнаружения.

. Ни Заказчик, ни Оценщик, ни любой иной пользователь Отчёта не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

. Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости.

. Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

2.4 Термины и определения

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Подходы к оценке:

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

2.5 Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ:

. Выезд оценщика на место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;

. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;

. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления Отчёта;

. Расчёт стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;

. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

. Составление и написание Отчета об оценке.

оценка недвижимость жилой местоположение

2.6 Характеристика местоположения объекта оценки

Местоположение объекта оценки на карте г. Красногорска: приведено в приложении к отчету (см. приложение 1);

Показатель:

Описание или характеристика показателя (округ, микрорайон):

г.Москва ул. 1905 года, д.5 кв.152

Местоположение в микрорайоне:

Фасад здания выходит во двор;

Расположение здания: здание располагается параллельно Звенигородскому шоссе;

Преобладающая застройка микрорайона: жилая кирпичная;

Транспортная доступность: 5 мин. пешком от ст. м. «Улица 1905 года»,

Обеспеченность общественным транспортом: Хорошая (субъективная оценка);

Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона: ул.1905 года, Костикова, автобусные маршруты, станции метро;

Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км): магазины, банки, школа, д/сад, предприятия службы быта, аптека, поликлиника, зона отдыха и т.п.

Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры: отличная. Район с развитой инфраструктурой (субъективная оценка);

Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона: не обнаружено;

Состояние прилегающей территории: хорошее (субъективная оценка);

Дополнительная существенная информация: нет.

.7 Общая характеристика объекта оценки

Таблица 1. Общая характеристика здания

2.8 Характеристика объекта оценки

Таблица 2. Характеристика оцениваемой квартиры.

2.9 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы

Из представленного графика видно (см. приложение 2), что в течение прошлого 2009 года наблюдалось плавное повышение цены предложения, в текущем году оно продолжается. Также наблюдается разница между ценой предложения и ценой продажи. Это объясняется тем, что цена предложения несколько завышается «на торг». Цена предложения в панельных домах ниже, чем в целом по рынку, но линия тренда также восходящая.

2.10 Статистика рынка жилой недвижимости г. Красногорска по микрорайонам

Перечень микрорайонов, входящих в г. Красногорск и средняя цена предложения за 1 кв.метра в прошедший месяц.

Таблица 3. Перечень микрорайонов входящих в г. Красногорск и стоимость 1 кв.м. жилья в них

На основании представленных данных видно, что наиболее высокая цена предложения в районе улиц: Костикова и Заморенова. Оцениваемый объект находится в районе улицы 1905 года. Там средняя цена предложения чуть ниже. Средняя цена предложения 1 кв. м. в рублях78300.

2.11 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта

Понятие лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем не пременины условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Понятие «лучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. Подразумевается, что определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждения оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении вариантов лучшего и наиболее эффективного использования объекта были применены четыре основных критерия анализа:

. Физическая возможность- рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

. Законодательная разрешенность рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

. Финансовая осуществимость- рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

. Максимальная эффективность- рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость. Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом доме, расположенная не на первом этаже, то ее использование в качестве офисного помещения исключается, следовательно, наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

2.12 Методы оценки стоимости недвижимости

Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:

. Затратный метод

. Метод прямого сравнительного анализа продаж

. Метод капитализации дохода

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Основные этапы процедуры при данном методе:

. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

. Расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов - получение полной восстановительной стоимости объекта.

. Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта, оборудования и механизмов.

. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной восстановительной стоимости объекта.

. Добавление к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости здания стоимости земельного участка.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предположения по продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы.

. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам; определение цены оцениваемого объекта.

. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и ведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или диапазона цен.

Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

. Оценка валовой выручки от реализации продукции (услуг) без налога на добавленную стоимость на основе анализа текущих цен и тарифов на рынке для аналогичных объектов. Оценка осуществляется на определенный прогнозный период.

. Оценка потерь мощности производится на основе анализа рынка, его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валовой выручки (без НДС), а итоговый показатель является действительной валовой выручкой.

. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительной выручки, а итоговый показатель является балансовой стоимостью предприятия.

. Чистая прибыль увеличивается на амортизационные отчисления.

. Полученная чистая прибыль с учетом амортизации затем пересчитывается в текущую стоимость объектов различными способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

. Определяется текущая стоимость остаточной стоимости объекта недвижимости.

. Рассчитывается сумма текущей стоимости чистой прибыли с амортизационными отчислениями и текущей остаточной стоимости объекта недвижимости. Каждый из этих методов приводит к получению ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

2.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки я (далее Оценщик) пришёл к выводу, что использование одного из трёх существующих подходов (затратного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два - сравнительный и доходный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях. Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства. Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

2.14 Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними. При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:

. Сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

. Проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

. Анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

. Корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

. Согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки. На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости. При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки. Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение». На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже. В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает. Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем.

Таблица 4. Расчёта стоимости объекта оценки

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость объекта оценки. Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнительному подходу составила: 6310400 рублей. Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию, полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, Оценщик счёл необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов жилой недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать. Таким образом, средняя величина данной корректировки может колебаться в пределах от 0 до 5 процентов от цены предложения (публичной оферты). Учитывая все изложенные факты, а также ситуацию на рынке недвижимости региона московской области, Оценщик ввёл дополнительную корректировку к полученной величине стоимости объекта оценки, уменьшающую её на два процента. Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная сравнительным подходом, составит 9589712рублей.

2.15 Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

При использовании данного подхода стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход в будущем. В рамках доходного подхода существуют два метода определения стоимости:

метод капитализации дохода;

метод дисконтирования денежных потоков.

В данном отчете применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Рыночная стоимость будет определяться по формуле:

Срын=ЧОД(год)R,

где: ЧОД - чистый операционный доход от сдачи внаем, рассчитанный на год;- ставка капитализации

. Для расчета ЧОД применяются следующие формулы:

ЧОД=ПВД - потери - ОР,

где: ПВД - потенциальный валовой доход, доход при 100% использовании;

Потери - потери от недоиспользования;

ОР - операционные расходы.

Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. ПВД(год) определяется путем умножения месячной рыночной ставки арендной платы на количество месяцев в году.

Определение потерь при сборе платежей Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная загрузка. Однако в расчеты заложено 5% потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и не дополучения арендной платы.

Определение величины операционных расходов Операционные расходы подразделяются на:

условнопостоянные;

условнопеременные;

расходы на замещение.

К условнопостоянным относят налог на имущество, страховые взносы и т. п. К условнопеременным относят расходы на безопасность и коммунальные платежи. В данном отчете использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество, и расходы на безопасность. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор. Поэтому в расчетах принято ОР = 5%.

Таблица 5. Расчёта рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода

© 2003 - 2022 «Библиофонд»

Обратная связь

Пользовательское соглашение

Политика конфиденциальности

Полная версия

Помощь по учебным работам

Консультация по курсовой работе

Консультация по дипломной работе ВКР

Консультация по реферату

Консультация по отчетам о практике