Рынок земли и земельная рента
Введение
Важнейшим фактором производства является земля,
природные ресурсы в целом. Земля, как место расположения любого предприятия,
предстает всеобщим условием производства. Но земельный участок для сельского
хозяйства, рудника, шахты, лесхоза, гидростанции уже является основным
ресурсным фактором производства. Почвенные, климатические, геологические,
гидрологические характеристики земельных участков, их географическое
местоположение - вся совокупность природных разностей в этих условиях
приобретает первостепенное экономическое значение. Природные различия - основа
разной производительности труда в отраслях, где природные ресурсы являются
главным вещественным фактором производства.
Различия эффективности производства
обуславливают получение предпринимателями разных доходов, что в свою очередь
накладывает печать на отношения между собственниками ресурсов и их
пользователями, определяющим образом воздействует на рыночные цены ресурсов.
Земельная рента - это центральная экономическая категория, регулирующая экономические
отношения между землевладельцем и предпринимателем, арендующим землю для
ведения сельского хозяйства на рыночной основе.
Аграрные отношения имеют свои особенности,
связанные с использованием такого ограниченного и невосполнимого фактора производства,
каким является земля. В условиях современного рынка она играет очень важную
роль, так как в развитом рыночном хозяйстве земля становится предметом
купли-продажи.
Особенно актуальна данная проблема в настоящее
время, потому что рынок земли в России еще до конца не сформировался. Решение
вопроса о земельной ренте (ее формах, условиях образования, методах учета,
принципах и механизме распределения) является необходимым для развития
агропромышленного комплекса и современной экономики.
Целью данной работы является анализ особенностей
отношений на рынке земли и особенностей земельного рынка России на основе
положений экономической теории.
В соответствии с поставленной целью необходимо
решить следующие задачи:
изучить особенности воспроизводства и экономических
отношений на рынке земли;
проследить процесс образования земельной ренты,
дать характеристику разным формам земельной ренты, рассмотреть цену земли;
проанализировать особенности российского
земельного рынка.
Объектом данной курсовой работы
является рынок земельных ресурсов и рента.
Предметом - взаимодействия и
условия формирования рынка земли, а также изучение факторов влияющих на цену
земли и её ренту.
Методической базой при
написании работы послужили нормативно-правовые акты, статьи и научные труды таких
ученых и специалистов как А.Е. Булатов, Г.С. Вечканов, Г.Р. Вечканова, Е.А.
Виноградов, А.М. Емельянов, В.И. Ильдеменов, Ю.И. Любимцев, Д.С. Львов, К.
Маркс, К. Маршалл, К.Р. Макконнелл, С.Л. Брю, Дж. Кейнс, Н.Н. Моисеев, В.Г.
Гребенников, Г.И. Шмелев, С.И. Яковлева и других.
Данная курсовая работа состоит из введения, двух
глав и списка использованных источников.
Глава 1. Особенности воспроизводства и
экономических отношений на рынке земли
1.1 Особенности
земли как фактора производства
Наряду с трудом и капиталом важнейшим фактором
производства является земля. Термин "земля" охватывает все
полезности, которые даны природой в определенном объеме и над предложением
которых человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полезные
ископаемые. Для фермера участок земли служит средством для выращивания
определенных сельскохозяйственных культур, для горожанина - территориальной
площадкой для размещения жилых и производственных зданий [4, с. 24].
Земля является для человека средой его обитания,
источником минеральных и органических ресурсов, сферой приложения труда,
капитала и предпринимательского умения. Как отрасль материального производства
сельское хозяйство органически связано со всеми другими видами хозяйственной
деятельности. От промышленности оно получает машины, оборудование, минеральные
удобрения, ядохимикаты, а для легкой и пищевой промышленности служит источником
поступления сырьевых ресурсов. Агропромышленная интеграция, органическое
соединение сельского хозяйства со смежными отраслями, занимающимися
обслуживанием и доведением его продукции до потребителя, явились результатом
развития производительных сил, углубления общественного разделения труда, его
специализации.
В западных странах агробизнес соединяет в едином
агропромышленном комплексе изготовление необходимых средств производства для
сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли по переработке полученной
продукции. При этом соединение строится на началах взаимной выгоды. Наибольшую
выгоду получают крупные фермеры, производящие и реализующие подавляющую часть
сельскохозяйственной продукции.
До перестройки сельское хозяйство нашей страны
являлось самым высококонцентрированным в мире. Оно было представлено примерно
20 тыс. совхозов и 26 тыс. колхозов [1, стр. 45]. По размерам закрепленной за
ними площади им не было равных. Но органического вхождения колхозов и совхозов
в единый агропромышленный комплекс не произошло.
Партнеры с правой стороны в лице промышленности,
производящей для села средства производства, и с левой стороны - перерабатывающая
промышленность при недостаточно обоснованной политике государства довели
большинство колхозов и совхозов до фактического разорения. Перестройка аграрных
отношений как составная часть общей перестройки по причине своей
непродуманности и неподготовленности, привела к дальнейшему разрушению
сельского хозяйства как отрасли материального производства.
Производство продукции в сельском хозяйстве
связано с формированием живых организмов и растений. Наряду с трудом человека в
созидательном процессе принимает непосредственное участие сама природа. По
большинству видов продукции рабочий цикл составляет год. Следовательно,
оборачиваемость капитала имеет строгие границы, и ускорить его движение в целях
получения большей прибыли далеко не всегда представляется возможным.
Эффективность приложения труда и капитала
зависит от стечения ряда обстоятельств, прежде всего, природных. Чрезмерно
высокий урожай, равно как и низкий, может отрицательно сказаться на выручке
фермера, на его доходе. В сельскохозяйственном бизнесе больше риска,
непредсказуемости.
Особенностью аграрных отношений является и то,
что в производстве сельскохозяйственной продукции взаимодействуют три категории
населения: земельные собственники (частные, коллективные или государство),
предприниматели, вкладывающие капитал и свое знание, и наемные работники.
Каждая из групп и каждый человек в отдельности, вступая в экономические
отношения, рассчитывают на определенную долю дохода. Земельные собственники
стараются получить все большую ренту со своих земельных владений, опираясь на
рост населения и неизменность географических границ государств.
Арендатор (предприниматель) будет поддерживать
отношения с землевладельцем только до тех пор, пока прибыль на его капитал
будет не меньше средней нормы прибыли промышленника или торговца. Наемный
работник остается в этом тройственном союзе до появления возможности более
высокого заработка за свой труд.
Земля, как фактор производства имеет ту
особенность, что ее общее количество неизменно, площадь ее ограничена, и
человек не в состоянии изменить ее размеры по своему желанию. Термин
"земля" употребляется в широком смысле слова как всеобщее условие
производственной деятельности. Именно в силу ограниченности ресурса земли и
вследствие того, что без нее невозможен ни один вид деятельности, собственность
на землю является самым выгодным (доходным) видом собственности. Но, все же,
говоря о земле, в первую очередь имеется в виду ее использование в сельском
хозяйстве, где земля выступает основным средством производства и где
экономическая реализация этого вида собственности производится чаще всего не
путем ее продажи, а через сдачу в аренду и поручения ренты - дохода от
природных ресурсов.
Земля служит средством для выращивания
сельскохозяйственных культур. Почва должна обладать плодородием, которое
определяется ее механическими и химическими свойствами. Человек способен в
определенных пределах изменять состояние почвы, используя механическую
обработку, внося органические и химические удобрения. Таким образом, различают
естественное и искусственное плодородие земли. Однако именно природные
(естественные) свойства земли являются главными и придают особое значение
собственности на землю, а также определяют специфический характер дохода
собственников земли.
Что касается человеческого воздействия на
плодородие земли, то это воздействие небезгранично. Рано или поздно приходит
время, когда дополнительная отдача, получаемая от дополнительного приложения
труда и капитала к земле, сократится настолько, что перестанет вознаграждать
человека за их приложение. Это закон убывающей отдачи. Его можно сформулировать
следующим образом: "Каждое приращение капитала и труда, вкладываемых в
обработку земли, порождает, в общем, пропорционально меньшее увеличение
количества получаемого продукта, если только указанное приращение не совпало по
времени с усовершенствованием агротехники" [13, стр. 164].
На практике он выражается:
плодородие и местоположение относительно рынков
сбыта. Земля устойчиво качественно неоднородна по данным параметрам.
природные (тип почвы, рельеф), климатические и
погодные условия, которые так же, как и плодородие, неодинаковы на земельных
участках в разных географических регионах.
1.2 Предложение
земли
Предложение земли ограничено не только на
макро-, но и на микроуровне. Для большинства ферм расширение не только в
краткосрочном, но и в долгосрочном периоде наталкивается на определенные
трудности.
Факторами, влияющими на предложение земли,
являются плодородие и положение. Поэтому когда говорят об ограниченности земли,
имеют в виду землю определенного качества, расположенную в определенном месте.
Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного крупного города
или даже отдельной фермы ограниченно вдвойне: и по качеству и по количеству.
Плодородие, например, зависит от качества почвы,
климата, характера применяемой техники, трудовых навыков и производственного
опыта тех, кто работает на земле и т.д. Хотя некоторые факторы, несомненно,
являются переменными, однако в силу особенностей применяемого в сельском
хозяйстве труда и капитала их изменение происходит лишь по истечении более или
менее значительного периода времени. В большинстве развитых стран в сельском
хозяйстве доминируют семейные фермы. Основную часть занятых составляют члены
фермерских семей. Их род занятий, жилье, собственность на землю
"привязывают" их к определенной местности, значительно ограничивая
мобильность. Многие нередко стремятся найти иные формы дохода (работа по
совместительству, сдача комнат или части территории в аренду и т.д.), однако эти
источники являются лишь дополнением к их основному заработку, связанному с
сельским хозяйством. Даже мобильность наемных работников ограничена [16, стр.
92]. Дело в том, что заработки сельскохозяйственных рабочих, как правило, ниже,
чем промышленных рабочих. К тому же многие из них получают различные формы
"неденежного вознаграждения" в виде жилья (которое нередко
предоставляется вместе с работой), сельскохозяйственной продукции и т.д.
В условиях мелкого (семейного) производства
возможности быстрой замены применяемого капитала так же ограничены в силу
недостатка имеющихся средств. Правда, как правило, имеются определенные резервы
в повышении качества и улучшении продуктивности земли, которые зависят от форм
хозяйствования. В силу традиционности этого вида производства в одночасье они
коренным образом не могут быть изменены. Более того, при нерациональном ведении
хозяйства качество земли может быть не улучшено, а ухудшено.
Фиксированный характер предложения земли
означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Если на оси абсцисс
отложить количество акров земли, а на оси ординат - цену акра земли, то кривая
предложения земли будет представлять линию, параллельную оси ординат
Рис.1. Спрос и предложение земли
где S - неэластичное предложение; D1
- потенциальный спрос на землю; D2 - спрос на землю в условиях,
когда земля не приносит ренту; Е - точка равновесия
Это означает, что предложение земли не может
быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю. Для того чтобы
определить, какая цена реально устанавливается, необходимо проанализировать
спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет
зависеть уровень цен на землю.
1.3 Спрос
на землю
Спрос на землю неоднороден. Он включает два
основных элемента - сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос:
= Dсх + Dнесх,
где D - совокупный спрос; Dсх -
сельскохозяйственный спрос; Dнесх - несельскохозяйственный спрос.
Если на оси абсцисс отложим количество акров
земли, а на оси ординат - цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственного
спроса на землю Dсх будет иметь отрицательный наклон. Это связано с
тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне
развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по
плодородию земель к средним и даже худшим.
Рис. 2. Совокупный спрос на землю.
Идея уменьшающегося плодородия почв встречается
уже у А.Серра в 1963 г., а более или менее четкое обоснование этой идеи в качестве
закона - у А.Тюрго (1727 - 1781) в 1766 - 1768 гг. и Джеймса Андерсона (1739 -
1808) в 1775 - 1777 гг. Тюрго А. Избранные экономические произведения. М.:
Соцэгиз, 1961. Закон уменьшающегося плодородия почвы получает широкое
распространение в политической экономии XIX в. благодаря работам Д. Рикардо
(1772 - 1823).
Кривая несельскохозяйственного спроса также
имеет отрицательный наклон, так как связана главным образом с местоположением,
и здесь также есть свои ограничения, так как приходится использовать не только
земли в центре города (например, для жилищного строительства и офисов), но и на
окраинах. Совокупный спрос на землю определяется путем сложения по горизонтали
кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса (рис. 2).
Сельскохозяйственный спрос на землю является в
условиях развитого рыночного хозяйства производным от спроса на продовольствие.
Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т.д.
Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и
возможности его повышения, а также местоположение - степень удаленности от
центров потребления продовольствия и сырья.
Многие фермы производят не один вид
сельскохозяйственной продукции, а несколько, поэтому спрос на землю в аграрной
сфере носит комплексный характер. Чрезмерно узкая специализация для большинства
ферм не является типичной.
Сельскохозяйственный спрос на землю определяется
особенностями спроса на продовольственную продукцию. Для производства
продовольствия типична ситуация, близкая к совершенной конкуренции, так как
преобладают семейные фермы. Государство в развитых странах, как правило, не
ограничивает права граждан на куплю-продажу земли и фактически не влияет на ее
цену. Исключение составляют лишь ряд стран (с высокой долей аренды, например
Бельгия), где предоставляются преимущественные права на покупку земли
постоянным арендаторам. Однако и в этом случае сделка на куплю-продажу земли
осуществляется по рыночным ценам.
Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не
могут жить без пищи, к которой привыкли. Поэтому объем спроса на основные
продукты питания мало изменяется даже в результате значительного изменения цен.
В условиях высокой инфляции спрос на продукты питания уменьшается меньше, чем
на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных
товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.
Неэластичность спроса на продукты питания
означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения
может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие, и наоборот,
увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести к
значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию.
Аграрная сфера зависит от природных условий.
Изменения погоды, неблагоприятные атмосферные осадки, многочисленные вредители,
стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор
сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется
в такой степени. Как, например, промышленное производство.
На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает
серьезное влияние и такой важный фактор, как постепенное сокращение доли
продовольствия в бюджете потребителя - явление, типичное для населения
подавляющего большинства стран. Это долговременная тенденция. Поэтому доля
сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое
в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение
расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения
будут неуклонно понижаться (это явление наблюдалось во многих странах Европы в
80-е гг.) [5, стр. 167]. Естественно, что это, в конечном счете, отразится и на
сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.
В отличие от сельскохозяйственного спроса на
землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту.
Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды
спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов
инфраструктуры, из промышленного спроса и даже из инфляционного спроса на
землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного
богатства подталкивает спрос на недвижимость и земля выступает одной из
гарантий сохранения и приумножения богатства.
Несельскохозяйственный спрос, как правило,
безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него - местоположение
земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных
районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре
города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются
небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или
непроизводственные) площади на ограниченном участке земли.
Глава 2. Рента как экономическая категория
.1 Понятие и сущность ренты
Рента (лат. Reddita - отданная назад,
возвращенная) - особый вид относительно устойчивого дохода, непосредственно не
связанного с предпринимательской деятельностью. Имеется несколько видов рент,
получаемых с капитала, имущества, земли. Один из них - государственная рента (рентный
заем) - форма государственного займа, который выпускается на неопределенное
время и его возврат к какому-то сроку государством не гарантируется. Держателям
ценных бумаг, связанных с займом, выплачивается рента в установленном проценте
от номинальной суммы заимствованного капитала в обозначенные сроки (раз в
квартал, полгода или год).
Своеобразные рентные платежи связаны с лизингом,
получившим особенно широкое распространение в условиях научно-технической
революции. Лизинг - долгосрочная аренда (от 6 месяцев до нескольких лет), как
правило, дорогостоящих технических средств и производственных сооружений.
Лизинговая компания закупает ЭВМ, машины, оборудование и сдает их в аренду для
использования в производственных целях. Предприниматель получает возможность
значительно сократить капитальные первоначальные затраты и избежать потерь,
связанных со стоимостным износом основных фондов. По окончании срока арендного
договора бизнесмен либо возвращает взятую в аренду технику, либо продлевает
срок пользования ею.
С точки зрения марксистской экономической теории
рента является превращенной формой прибавочной стоимости наряду с прибылью,
зарплатой и процентом. К. Маркс писал: "Какова бы ни была специфическая
форма ренты, всем ее типам обще то обстоятельство, что присвоение ренты есть
экономическая форма, в которой реализуется земельная собственность, и что
земельная рента, в спою очередь, предполагает земельную собственность..."
[12, стр. 264].
На поверхности явления рента выступает как плата
за землю, что создает впечатление, будто бы сама земля порождает эту ренту.
Однако трудовая теория стоимости это отрицает, так как стоимость может
создаваться только живым трудом. Источником ренты является неоплаченный
прибавочный труд наемных рабочих в сельском хозяйстве. Эта часть прибавочной
стоимости, которую получают предприниматели - арендаторы земельных участков,
уплачивается ими земельным собственникам.
В трактовке теории факторов производства и
теории предельной производительности рента является вознаграждением, которое получает
владелец природных ресурсов, в частности земли, в соответствии с предельной
производительностью этих факторов.
Суть одной из трактовок заключается в том, что
рента не является самостоятельной формой дохода, а представляет собой ссудный
процент на тот капитал, который вложен в землю.
В соответствии с теорией физиократов рента - это
чистый продукт природы, единственный доход, который реально получает общество.
Существует еще одна трактовка, которая считает
ренту несправедливым паразитическим доходом. В Соединенных Штатах критика в
адрес рентных платежей приняла форму движения за единый налог, которое получило
значительную поддержку в конце XIX века. Оно было порождено нашумевшей книгой
Генри Джорджа "Прогресс и бедность". Джордж считал, что существование
ренты не справедливо, и что этот доход должно получать общество в целом, а не
собственники земли. Поэтому он предлагал обложить земельную ренту полным (100%)
налогом и использовать на общественные нужды, а все другие налоги отменить [14,
стр. 325].
Не требуется доказывать, что в сельском
хозяйстве земля как средство производства играет решающую роль. Ее присвоение и
хозяйственное использование составляет существо земельных отношений.
Арендная плата в настоящее время является
основной формой крестьянского землепользования в развивающихся странах.
Например, в Иране арендуют землю 60% всех крестьянских семей, в Гватемале и
Аргентине - 40, в Панаме - свыше 75% [20].
В XVI-XVII вв. возникла капиталистическая (предпринимательская)
аренда земли. В этом случае арендатор вкладывает в землю собственный капитал,
ведет хозяйство с помощью наемного труда с целью извлечения прибыли. Такая
аренда особенно распространена в США, Великобритании, Бельгии, Нидерландах и
Франции.
Сейчас в странах Запада заметна тенденция к
сокращению доли арендованной земли в общем, земельном фонде. Это происходит под
воздействием ряда причин: на химических предприятиях создаются многие
заменители сельскохозяйственного сырья, укрупняется сельскохозяйственное
производство, трудящиеся крестьяне и фермеры разоряются из-за возросшей
конкуренции на рынках сбыта продукции и др. Наблюдается и другая тенденция - в
одном лице соединяются земельный собственник и предприниматель.
Арендная плата за землю во всех странах
учитывает процент на капитал (основные фонды), вложенный в имущество
землевладельцем, и главным образом - ренту. В силу этого возникают рентные
отношения между землевладельцем и предпринимателем - арендатором. В чем
существо этих отношений?
Рентные отношения представляют собой отношения
между собственником земли и арендатором по распределению прибыли. Одна ее часть
- в виде обычной прибыли - достается предпринимателю, а другую долю - в форме
сверхприбыли - получает земельный собственник (рис. 3).
Рис. 3 Источники дохода предпринимателя и
собственника земли.
Земельная рента возникает в силу тех особых
экономических отношений, которые складываются по присвоению и использованию
земли. Землевладелец (частный собственник, кооператив или государство) на
законном основании обладает исключительным правом собственности на землю. Он
передает свое право использования земли предпринимателю, который по условиям
арендного договора временно организует сельскохозяйственное производство. На
взаимоотношения арендодателя и бизнесмена влияют следующие экономические
условия.
В отличие от обычных промышленных средств
производства, которые могут изготавливаться в нужном объеме, земля является
невоспроизводимым фактором экономики и количественно ограничена. К тому же она
различна по качеству (по плодородию и по месторасположению - удаленности от
рынка сбыта): различаются лучшие, средние и худшие участки земли.
Сельскохозяйственных продуктов с одних только
лучших и средних по качеству земель недостаточно для удовлетворения
общественных потребностей в этих благах. Поэтому при условии получения обычной
прибыли предприниматели берут в аренду и худшие участки. В результате возникают
особые условия образования цен на зерно и другую продукцию. Рыночная цена за
каждую ее единицу складывается по условиям производства на худших землях. Все
фермеры сбывают выращенный урожай по ценам, которые не только окупают
повышенную себестоимость (непреднамеренно большие затраты труда и материальных
ресурсов) на худших землях, но и обеспечивают, как минимум, обычную прибыль.
В силу более благоприятных условий на лучших и
средних по качеству землях себестоимость единицы продукции ниже, чем на худших
участках. Если сложить такую относительно низкую себестоимость (скажем, 1ц.
пшеницы) с обычной прибылью, то на лучших участках ее индивидуальная цена будет
ниже рыночной. Поэтому фермеры, хозяйствующие здесь, получают при продаже
созданных благ по рыночной цене дополнительную сверхприбыль. Такая
дифференциальная (разностная) сверхприбыль - это разница между рыночной ценой,
отражающей повышенные затраты на худших участках, и сравнительно низкой
индивидуальной ценой единицы продукции, складывающейся на лучших землях.
Земельный собственник прекрасно осведомлен о
качестве принадлежащей ему земли и учитывает это обстоятельство в арендном
договоре. Поэтому разностная прибыль достается ему в виде дифференциальной
ренты.
Предприниматель может повысить экономическое
плодородие земли, то есть он вносит удобрения, улучшает почву и выполняет иные
агротехнические мероприятия. В таком случае проводится интенсификация сельского
хозяйства, которая означает увеличение выпуска продукции без расширения
земельных участков путем улучшения использования средств производства и рабочей
силы. Такие меры повышают эффективность дополнительных капитальных затрат, в
результате чего себестоимость единицы продукции снижается. Продавая собранный
урожай по установившейся рыночной цене (соответствующей условиям производства
на худших землях), фермер получает новую разностную сверхприбыль. Она
представляет собой разницу между рыночной ценой единицы продукции и
индивидуальной ценой, которая понизилась вследствие интенсификации хозяйства на
арендованном участке. Этот доход предприниматель получает до истечения срока
арендного договора. Когда же землевладелец заключает с предпринимателем
арендный договор на новый срок, то он учитывает результаты капиталовложений в
улучшение земли (произведенные без всякого его участия) и назначает более
высокую плату за пользование его землей.
Рента подобным же образом образуется в
добывающей промышленности (где получают энергоносители, полезные ископаемые и
другие сырьевые продукты). Здесь дифференциальный доход порожден различиями в
уровне производительности труда и величине себестоимости, которые обусловлены
неодинаковым богатством залежей и неравенством других природных условий на
рудниках, шахтах, нефтяных и газовых скважинах. Цены на продукцию добывающей
индустрии устанавливаются, естественно, по худшим условиям ее производства. На
лучших же участках, где получают полезные ископаемые с меньшими издержками,
образуется разностный доход. Он достается собственнику земли в виде ренты.
.2 Виды земельной ренты
Особой формой ренты является земельная рента,
связанная с аграрными отношениями. Земельная рента выступает как часть
прибавочного продукта, создаваемого производителями, хозяйствующими на земле.
Земельная рента - это определенная сумма, которую земельный собственник
получает от арендатора - предпринимателя, взявшего земельный участок во
временное пользование за арендную плату [7, стр. 207]. Земельная рента
образуется не только в связи с арендой земли для сельскохозяйственного
производства, рента имеет место и в тех случаях, когда земля арендуется
предпринимателями для постройки зданий и сооружений, разработки ее недр.
Земельная рента выступает в двух основных формах - абсолютной и
дифференциальной, что обусловлено существованием двух видов монополий на землю:
монополии частной собственности на землю и монополии на землю как объект
хозяйствования [5, стр. 22].
Абсолютная рента является результатом монополии
частной собственности на землю со стороны определенного класса общества. В
самом деле, собственник земли именно в этом своем качестве, зная, что земля
необходима всем - для сельскохозяйственного и промышленного производства, -
заставит желающего пользоваться землей, платить за нее арендную плату. И
действительно, в английском языке слово "рента" означало
первоначально аренду или арендную плату, и эта категория проявляется со всей
ясностью и определенностью одновременно с возникновением капиталистического
общества. В этой арендной плате заключены две части: одна соответствует
проценту на капитал, уже вложенный в землю и неотделимый от нее (мелиорация,
ирригация, постройки и т.д.); другая существует всегда и соответствует передаче
права пользования землей, или, как говорил Риккардо, пользования исходными и
неразрушимыми свойствами земли.
Образование абсолютной ренты связано с тем
фактом, что по причине отсталости сельского хозяйства по сравнению с
промышленностью органическое строение капитала, вложенного в сельское
хозяйство, ниже органического строения капитала, вложенного в промышленность,
и, следовательно, в сельском хозяйстве доля переменного капитала (идущего на
заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует,
что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней
прибыли, и стоимость продуктов выше капиталистической цены производства.
Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском
хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя
монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и
присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность,
таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую
она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно,
род налога, накладываемого на общество.
Следует подчеркнуть, что историческая отсталость
сельского хозяйства по сравнению с промышленностью, представляющая собой одно
из главных проявлений закона неравномерности капиталистического развития,
проистекает не из природы земли, а из общественных отношений. Частная земельная
собственность, препятствующая вложению капиталов в землю и присваивающая себе
все возрастающую часть прибавочной стоимости, является одной из главных причин
этой отсталости. Объяснение возникновения абсолютной ренты следует из факта
более низкого органического состава капитала в сельском хозяйстве по сравнению
с промышленностью.
Анализируя такое понятие, как чистая
экономическая рента, мы сознательно рассматривали землю и земельные угодья,
полностью абстрагируясь от способов их использования в практической
хозяйственной жизни. Естественно, что различные участки земли различаются по
плодородности, климатическим особенностям, местоположению, и далеко не все из
них пригодны к универсальному использованию. Земля в Краснодарском крае имеет
массу преимуществ для возделывания зерновых культур, а в Калининградской
области - для строительства лыжных курортов. По этой причине не все земельные
угодья приносят равные доходы в виде земельной ренты на рынках конкурирующих
продавцов.
Дифференциальная рента является наиболее
распространенной формой земельной ренты. Это разница между общественной и
индивидуальной стоимостью сельскохозяйственной продукции. Образование
дифференциальной земельной ренты вызвано различием в плодородии и
местоположении земли и эффективности добавочных затрат труда и средств на землю
[9, стр. 94].
Дифференциальная рента - это понятие,
фигурирующее не только на рынках земельных угодий и производства
сельскохозяйственной продукции; она возникает как экономическая категория в
случае использования любого рода ресурсов, не являющихся полностью однородными
в каждом их классе.
В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность
ренты - монопольная рента. Исключительные природные условия порой создают
возможности для производства редких сельскохозяйственных продуктов - особых
сортов винограда, некоторых видов цитрусовых, чая и т.д. Такие товары продаются
по монопольным ценам, верхний предел которых нередко определяется лишь уровнем
платежеспособного спроса. В результате монопольные цены могут значительно
превышать индивидуальную стоимость таких продуктов. Это и позволяет
землевладельцам получать монопольную ренту.
Итак, монопольная рента - эта особая форма
земляной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительно
редкие и невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные
ископаемые.
Таким образом, в сельском хозяйстве, как и в
других отраслях, предприниматели получают равную прибыль на равновеликий
капитал. Выплата ренты землевладельцам осуществляется не в нарушение закона
стоимости, а в соответствии с ним. Однако поскольку конкуренции не удается
преодолеть барьер частной собственности на землю, землевладельцы
"перехватывают" у промышленных производителей значительную часть
прибавочной стоимости в виде ренты.
Экономическая рента определяется как любой
доход, отнесенный к производственным затратам, который превосходит его
альтернативную стоимость. Классическая теория экономической ренты восходит к
трудам экономистов XVIII века. Сторонники классической школы рассматривали
землю в рамках производственных возможностей и преимуществ расположения
конкретных участков земли. Они считали, что предложение земли в этом смысле
совершенно неэластично. Однако нельзя не согласиться со следующим тезисом: как
бы ни была высока цена земельной ренты, количество земли строго определено. С
другой стороны, даже наинизшая рента не способна изменить физическое количество
земли, находящейся в распоряжении общества. В общеэкономическом смысле
экономическая рента есть разница между реальной ценой ресурса и той минимальной
ценой, которую необходимо уплатить, чтобы побудить владельца этого ресурса его
продавать. Минимальную цену предложения какого - либо ресурса на данном
отраслевом рынке определяют альтернативные издержки продавцов ресурса. Если
цена падает ниже минимальной цены, то владельцы ресурса предпочтут либо
предлагать его на других рынках, либо вообще воздержаться от продажи. Таким
образом, превышение получаемого дохода над альтернативными доходами образует
экономическую ренту владельцев ресурсов.
Что касается земли, предназначаемой для
строительных целей, то А. Смит показал, каким образом рента с этой земли, как и
с других неземлевладельческих участков, регулируется в своей основе собственно
землевладельческой рентой. Эта рента характеризуется, во-первых, тем
преобладающим влиянием, которое здесь на дифференциальную ренту оказывает
местоположение (оно очень важно, например, при возделывании винограда и для
строительных участков в больших городах); во-вторых, очевидной и полнейшей
пассивностью собственника, активность которого заключается (в особенности по
отношению к рудникам) просто в эксплуатации общественного прогресса, в который
собственник ничего не привносит и в котором он ничем не рискует; и, наконец,
преобладанием монопольной цены во многих случаях.
Строительную ренту необходимо повышает не только
рост населения и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и рост
основного капитала, который или присоединяется к земле или размещен на ней, как
все промышленные строения, железные дороги, товарные склады, доки и т.д. Смешение
платы за наем, поскольку она представляет процент и амортизацию капитала,
вложенного в дом, с рентой просто за землю невозможно здесь, в особенности в
тех случаях, когда в Англии, земельный собственник и строительный спекулянт
суть совершенно разные лица. В этом случае следует принимать во внимание два
момента: с одной стороны, эксплуатация земли в целях производства или
добывающей промышленности, с другой - земля представляет собой пространство,
которое необходимо как условие всякого производства и всякой человеческой
деятельности. И в том и в другом случае земельная собственность требует своей
дани. Спрос на строительные участки повышает стоимость земли как пространства и
основы, в то же время благодаря тому возрастает спрос на элементы земли, которые
служат строительным материалом.
Земельная рента в лесопользовании специфична.
Лесные земли как объект лесопользования в экономическом смысле ценны не сами по
себе, а коммерческими ресурсами - древесиной на корню, продуктами побочного
пользования, рекреацией. В этом принципиальное отличие между сельским и лесным
хозяйствами и обусловлено оно единственной причиной - чрезвычайной
продолжительностью воспроизводственного цикла лесных экосистем. Не случайно в
российском лесном законодательстве земля и ресурсы рассматриваются в единстве,
как нечто целое, объединяются общим понятием - лесной фонд. Платежи за
лесопользование зависят от плодородия почв опосредовано. Рентообразующими
факторами являются показатели качества и запаса лесных ресурсов. Поэтому
земельную ренту в лесопользовании правомерно называть лесной рентой. Лесная
рента принадлежит собственнику лесного фонда. При государственной собственности
на лесной фонд лесная рента, как правило, облагается налогом. Любые платежи за
лесопользование есть рентный налог.
Рентный налог может быть меньше, равен или
больше ренты. Рентный налог устанавливается меньше ренты или не берется совсем
в случаях: 1) на арендатора-лесопользователя возлагаются расходы по
лесовосстановлению и воспроизводству лесных ресурсов; 2) помимо воспроизводства
лесных ресурсов арендатору-лесопользователю доверяется инвестировать рентный
доход как общественный ресурс в развитие лесопромышленного производства (из
расчета, что предприниматели это сделают успешнее, чем госслужащие). Рентный
налог устанавливается равным ренте, если: 1) воспроизводство лесных ресурсов
осуществляется государственными органами управления лесами за счет бюджетных
средств; 2) часть лесной ренты, превышающая расходы на ведение лесного
хозяйства, используется на социальные и иные общегосударственные цели. Лесной
налог превышает ренту, когда он устанавливается без обоснований и расчетов.
Превышение лесного налога над рентой может иметь только негативные последствия:
снижение рентабельности лесозаготовок и заработной платы рабочих.
.3 Цена земли и арендная плата
земля рынок рента арендный
Проблема земельной ренты исследовалась
различными теоретическими школами. Неоклассики часто использует термины
"рента" и "арендная плата" как синонимы. В действительности
рента составляет лишь часть суммы, которую арендатор платит земельному
собственнику.
Арендная плата включает кроме ренты амортизацию
на постройки и сооружения (которые находятся на земле), а также процент на
вложенный капитал. Если собственник земли сделал какие-то улучшения, то он
должен и возместить стоимость этих сооружений, и получить процент на
затраченный капитал (ведь он мог положить капитал в банк и спокойно жить,
получая проценты). Строительство зданий и сооружений на земле, затраты,
связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к тому, что
в составе арендной платы все большую долю составляют амортизация и процент на
капитальные вложения - рента "разбухает". Происходит это потому, что
земельный собственник стремится учесть эти вложения, поднимая арендную плату.
Чем короче по времени контракт, тем быстрее
можно поднять арендную плату, мотивируя это улучшенными качествами земли или
развитой инфраструктурой хозяйства. Поэтому арендаторы стремятся осуществить
такие вложения, которые полностью окупятся за период аренды. Отсюда известная
противоположность интересов. Собственники земли стремятся сократить сроки
аренды, а арендаторы стремятся ее увеличить. Не случайно, что в Западной Европе
сложилась традиция сдачи земли под постройки сроком на 99 лет. За этот период
стоимость могла быть целиком списана, а само здание приходило в полную
негодность.
Современная экономическая теория понятие
арендной платы относит не только к земле, но и к остальным факторам
производства, имея в виду, что каждый фактор используется в определенное время
и берется как бы напрокат. В этом значении выступает цена труда как цена
использования рабочей силы за определенное время. Цена средств производства
рассматривается как своеобразная прокатная оценка. Таким образом, арендная
плата имеет в виду ту цену, которую следует платить за пользование любым
фактором производства. Такой подход позволяет вычленить чистый доход
предпринимателя, который должен подняться над этими величинами, обеспечивая
предприятию необходимую конкурентоспособность [21, стр. 56].
Земля является предметом не только аренды, но и
купли - продажи. Как известно, в обществе земля покупается как для производства
сельскохозяйственных продуктов и добычи природных ископаемых, так и для
строительства производственных и жилых зданий, сооружений, дорог, аэропортов,
различных испытательных полигонов и т.п.
В обществе, где все является объектом купли -
продажи, возникает особый ряд товаров, цены на которые основываются не на
стоимости, а на доходе, который приносит их использование владельцу. Цены на
такие товары получили название иррациональных. Земля тоже имеет иррациональную
цену.
Владелец земельного участка расстанется с ним
лишь в том случае, если полученная от продажи сумма, будучи положена в банк,
принесет в виде процента доход не меньший, чем получаемая им с этого участка
рента. Иначе говоря, цена земли - это капитализированная рента. При прочих
равных условиях именно величина ренты определяет цену земли. Она прямо
пропорциональна размеру ренты и обратно пропорциональна норме ссудного
процента. Формула цены земли имеет следующий вид:
=R/S*100
(1)
где R
- рента, S - норма ссудного процента, A - цена земли.
Помимо того, что цена земли зависит от ренты и
банковского процента, ее уровень зависит и от таких факторов, как спрос и предложение
на рынке земельных ресурсов.
В условиях рыночной экономики цена земли имеет
тенденцию к росту, нередко прерываемую в периоды экономических кризисов. Это
связано не только с динамикой нормы ссудного процента, сколько с увеличением
ренты. Особенно быстро растет доход с городских земельных участков. Монопольная
рента с участков земли, где производятся уникальные продукты или где добываются
редкие полезные ископаемые, также способствует быстрому росту цен на эти
участки.
Маркс предлагает два возможных варианта
повышения цены земли: цена земли может повыситься, хотя рента не повышается;
именно: просто вследствие понижения ставки процента, благодаря чему рента
продается дороже, а потому капитализированная рента, цена земли возрастет;
потому, что вырастает процент на капитал, присоединенный к земле.
Цена земли может повыситься потому, что
увеличивается рента.
Маркс считает, что из повышения цены земли
нельзя непосредственно делать вывода, что рента повысилась, и из повышения
ренты, которая всегда влечет за собой повышение цены земли, нельзя
непосредственно делать вывода, что продукт земли увеличился.
При продаже земли ее собственник заботится о
том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится
получить за участок, по крайней мере, такую сумму денег, которая, будучи
помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В
свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает
приносимую землей сумму ренты с процентом, который он может получить, если
положит свои деньги в банк. Стало быть, цена земли есть капитализированная
(превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли (Цз) прямо пропорциональна
величине ренты (Рз) и обратно пропорциональна ставке депозитного процента (Пц):
(2)
При неизменном рентном доходе цены на землю
могут возрастать, когда снижается ставка процента.
На рыночную цену земли определенное влияние
оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно
отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под
воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли
невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится
выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории,
но и их количество имеет непреодолимые пределы.
Для современных условий характерна тенденция
уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно
усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для
других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства
аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на
национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные
парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в
неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для
городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны.
Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли.
Одновременно возрастает спрос на землю. Его
предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить
свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за
пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В
итоге для соотношения предложения и спроса на землю сейчас типична ситуация,
изображенная на рис. 4.
Рис. 4. Изменение цены земли при разных
соотношениях предложения и спроса на нее.
На рис. 4 показано, что происходит с ценой при
сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли,
и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является
строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не
изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П1 - П2)
пересекается с кривой спроса (С1-С2) в равновесной точке Р1;, что приводит к
образованию цены земли Ц1;. Однако при уменьшении количества земли с З1 до З2
кривая предложения (П3-П4)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р2,
вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц1 до уровня Ц2.
Не случайно во второй половине XX в. в странах
Запада сложилась устойчивая тенденция к росту цены земли. Показательно, например,
что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в
3-5 раз. Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение
цены на жилые дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционного
односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов она возросла
более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить
ссуду в размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25-40 лет. Между тем
выплачиваемая по процентам сумма оказывается больше первоначального займа в 2
или более раза.
Вкладывать деньги в недвижимость - землю, дома и
другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на
иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело
спекулятивную "горячку", направленную на покупку всякой недвижимости
(и в первую очередь - земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену
за эти блага. Но, таким образом, с одной стороны, создаются экономические
предпосылки для получения в будущем совершенно неоправданных доходов одними, а,
с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся
приобрести жилые и земельные участки для производства сельскохозяйственных
продуктов. В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других
государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто
спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое
городское строительство.
В итоге мы приходит к важному выводу. Эффективно
использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах
землепользования: и когда действует арендатор чужой земли, и при сдаче земли ее
владельцем в ипотеку, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею.
Это означает, что сельское хозяйство может успешно развиваться при плюрализме
форм собственности на землю. Решающее значение для получения нормального дохода
имеют технические и организационно-экономические условия производства. Такие
условия имеются у процветающих крупных хозяйств. Что касается мелких фермерских
хозяйств, то они нуждаются в поддержке государства: им требуется финансовая
помощь, серьезные экономические стимулы и современная инфраструктура
сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный
комплекс. В нем продуктивно соединяется изготовление необходимых средств
производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной
переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения
позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса.
Глава 3. Особенности российского земельного
рынка
Наиболее острым вопросом развития земельных
отношений в России на данный момент является вопрос о регулировании оборота
земель, как сельскохозяйственного назначения, так и несельскохозяйственного
назначения. В основном, они связаны с регулированием обращения прав на землю, с
эффективным вовлечением земель в экономический оборот при соблюдении интересов
общества и государства.
Причины политической остроты вопросов
регулирования земельных отношений обусловлены уникальными особенностями земли
как ресурса экономики: дифференциацией земель по качеству и потенциальной
доходности, ограниченностью земельных ресурсов, и тем, что земля в целом не
подвержена износу (вечный ресурс). Соответственно, переход от государственной
собственности на землю к многообразию видов собственности должен основываться
на балансе интересов всех субъектов земельных отношений (Российской Федерации,
субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и лиц).
Однако в настоящее время сбалансированность
интересов не обеспечивается, по нескольким причинам, которые могут быть условно
разделены на 2 группы:
· причины правового характера - неопределенность
прав (объема полномочий правообладателя) и нестабильность правил получения,
оформления, изменения и передачи прав на земельные участки и их ограничений
(обременений, сервитутов), отсутствие законодательно определенных условий и
процедур, регламентирующих действия субъектов земельных отношений по целому
ряду правоотношений [22, стр. 22];
· причины экономического характера -
система платы за землю и налогообложения сделок и других операций с землей не
обеспечивает справедливого и эффективного распределения доходов, полученных
вследствие реализации прав на земельные участки, между субъектами экономической
деятельности, государством и местным самоуправлением.
Действия, предпринимаемые в области
совершенствования земельного законодательства, в основном направлены на решение
проблем, относящихся к первой группе, поскольку проблемы второй группы должны
решаться в рамках совершенствования налогового, бюджетного и гражданского
(хозяйственного) законодательства. Однако, решить задачу вовлечения земель в
хозяйственный оборот и использования их как ресурса экономического развития, не
увязав регулирование оборота земель с развитием налоговой и бюджетной системы,
практически невозможно. Представляется, что добиться политического согласия по
наиболее острым вопросам земельной политики можно только на основе комплексного
рассмотрения вопросов полномочий по регулированию земельных отношений,
регламентации управления земельными ресурсами и налогообложения земель и
операций с ними.
Особенности экономического регулирования
земельных отношений связаны с тем, что доход от использования и распоряжения
землей состоит из двух частей - доход, получаемый как отдача от вложений, и
доход, который не связан с вложениями и трудом данного пользователя, а
обусловлен лучшим качеством (местоположением, плодородием) земель. Этот, второй
вид дохода, оставаясь в распоряжении пользователя, обусловливает имущественную
дифференциацию, не связанную с вложениями и эффективностью использования
земельного участка, и преимущества субъектов прав владения, пользования и
распоряжения этим видом ресурсов по сравнению с другими субъектами экономической
деятельности. Для обеспечения равенства субъектов экономической деятельности
необходимы механизмы, обеспечивающие изъятие земельной ренты в пользу общества
(государства, местного сообщества) [18, стр. 136]. Однако изыматься должен
только тот доход, который не обусловлен инвестициями в улучшение земель (ее
застройку, повышение плодородия), произведенными данным субъектом. Инвестору
должен оставляться доход, по крайней мере, не меньший доходов от других видов
вложений. Поскольку инвестиции в развитие земель имеют средне- и долгосрочный
характер, система платности землепользования и налогообложения соответствующих
доходов должна быть определена на перспективу не менее 5-10 лет, обеспечивая
возможность оценки эффективности инвестиций и учета рисков, связанных с
вложениями в землю.
В настоящее время система экономического
регулирования землепользования характеризуется следующим.
1. Плата за землю официально взимается в виде
земельного налога, арендной платы и нормативной цены земли.
2. Распределение поступлений платы за землю
между бюджетами различных уровней также изменялось регулярно. Арендная плата
также делилась между федеральным, региональными и местными бюджетами.
Перспектива возможности регулирования ее уровня на основе бюджетного
планирования обусловлена графиком разделения земель. Реально процесс разделения
земель затянется на годы, поскольку порядок регистрации прав предусматривает
длительное и дорогостоящее формирование участков, и упрощения процедуры для
органов государственной власти и местного самоуправления не предусмотрено.
. Система установления арендной платы
обеспечивает возможность дифференциации ее размеров в зависимости от вида
деятельности. Устанавливаемые на местном уровне коэффициенты, которые
увеличивают базовую ставку от 2 до 60- 100 раз, изменяются регулярно и
обеспечивают эффективное изъятие доходов от различных видов деятельности так,
что вложения в реальный сектор в большинстве случаев теряют привлекательность.
Это провоцирует вывоз капитала (это верно в отношении всей системы налогов, но
по ряду наиболее мобильных видов деятельности эффективно работает через
арендную плату).
5. Эффективное управление земельными
ресурсами на основе использования долгосрочной аренды практически не
реализуется. Правовой механизм передачи земель в долгосрочную аренду, которая
позволяла бы привлекать заемные средства под залог прав аренды, не
регламентирован, стабилизация ставок арендной платы на весь срок аренды также
не реализуется (за исключением специальных условий для крупных иностранных
инвесторов). В результате значительная и наиболее привлекательная для инвестиций
часть земель поселений (исторические центры городов) выведена из оборота, у
регионов и городов нет возможности для маневра с целью максимизации легитимных
поступлений от управления и распоряжения землей.
. Плата за землю не обеспечивает изъятия
реальных доходов от пользования землей. В дополнение к официальным платежам, в
практике управления используются различные обязательства, налагаемые на
пользователей и инвесторов, в части натуральных улучшений (благоустройство
территории, ремонт сетей, дорог и т.д.). Объемы обязательств определяются на
местах, с учетом платежеспособности и примерной оценки эффективности
инвестиций. Общий объем компенсаций за пользование землей варьирует широко, и
непрозрачен для вышестоящих уровней власти. Стабильности и предсказуемости в
условиях хозяйствования, связанных с пользованием землей, нет. Это тормозит
инвестиции в улучшения, поскольку просчитать расходы и эффективность вложений
на сроки более 2-3 лет, для большинства субъектов невозможно.
7. Помимо платы за землю и налагаемых на субъект
хозяйствования натуральных обязательств, субъекты прав распоряжения землей
уплачивают другие налоги в случае осуществления операций: основные - налог на
добавленную стоимость, налог на прибыль, подоходный налог. Неучет специфики
земли при налогообложении первичных операций стимулирует их непрозрачность -
например, проведение операций через искусственно созданные цепочки. В части
вторичных сделок - это декларирование по минимальной стоимости, сочетание
теневых и легальных компенсаций, увод "в тень" значительных средств,
в результате - уклонение от налогов и криминализацию рынка.
8. Серьезным экономическим фактором
формирования и оборота земель являются неналоговые платежи и сборы в системе
регулирования земельных отношений. Административные процедуры и экономические
условия оформления и регистрации прав на земельные участки, получения
разрешения на застройку, изменения назначения участка, других согласований
варьируют широко, и оценить диапазон общей стоимости различных операций в
различных регионах без специального обследования сложно [10, стр. 45].
В целом, система экономического регулирования
землепользования и оборота земель неэффективна, поскольку она:
· непрозрачна - построена на сочетании официальных
(то есть регламентированных законодательством) и неофициальных отношений;
допускает движение средств, как через бюджет, так и через внебюджетные фонды, и
через систему "вспомогательных" организаций;
· нестабильна и непредсказуема - ее
развитие не увязано с развитием бюджетных и налоговых отношений;
· сложно организована - имеет
множество в разной мере регламентированных свойств - как по направлениям
регулирования, так и по уровням регулирования, и по структуре органов
регулирования;
· не является полной с точки зрения
охвата объектов, так как основана на заявительном характере учета объектов и
прав: регулярный сплошной учет объектов в интересах государства не проводится и
не планируется, правовой статус по объектам, не участвующим в операциях, не
уточняется;
· не объективна, поскольку опирается
на задекларированные бесконтрольно, а не по реальной стоимости, доходы, объемы
сделок, обороты;
· и вследствие этого - не обеспечивает
изъятия земельной ренты, не связанной с вложениями субъекта прав в развитие и
улучшение земель.
Таким образом, часть субъектов земельных
правоотношений регулярно недоплачивает, недодает земельную ренту, тогда как
другая часть - регулярно теряет, уплачивая больше, чем то, что позволило бы
иметь положительную и привлекательную для инвестиций внутреннюю норму прибыли.
Решение вопросов, связанных со справедливым
изъятием земельной ренты в целях сбалансированного развития земельного рынка,
стимулирования инвестиций в реальный сектор экономики и развития рынка
капитала, в том числе на основе залогового обеспечение землей, требует
долгосрочного планирования и взаимоувязанных мер по совершенствованию системы
земельных отношений, системы налогообложения и бюджетного процесса.
Заключение
Главной особенностью экономических отношений,
связанных с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного
природного фактора является существование земельной ренты. Отдавая землю в
аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату -
ренту. Рента, которая возникает вследствие разности плодородия земельных участков
(или разности местоположения участков по отношению к рынку), называется
дифференциальной рентой первой формы.
Но существует вторая форма дифференциальной
ренты, которая проистекает из различной производительности последовательных
вложений капитала на одном и том же участке ввиду ограниченности фактора земли.
Абсолютная рента является результатом монополии
частной собственности на землю со стороны определенного класса общества.
В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность
ренты - монопольная рента: это особая форма земельной ренты, которая появляется
при монопольных ценах на исключительно редкие и невоспроизводимые в других
местах земледельческие продукты и полезные ископаемые.
Земля является предметом не только аренды, но и
купли - продажи, и она имеет иррациональную цену, основанную не на стоимости, а
на доходе, который приносит использование земли владельцу. Цена земли - это
капитализированная рента. Крестьяне, являющиеся собственниками своего участка,
в качестве хозяйствующих субъектов получат дифференциальную ренту, а в качестве
собственников земли они ее присваивают. Абсолютной ренты в крестьянском
хозяйстве нет.
Повсюду, где силы природы могут быть
монополизированы и обеспечивают применяющему их промышленнику добавочную
прибыль, - будет ли то водопад, или богатый рудник, или богатая рыбой вода, или
хорошо расположенное строительное место, - лицо, признаваемое собственником
этих предметов природы, улавливает у функционирующего капитала эту добавочную
прибыль в форме ренты.
Проблема земельной ренты современной российской
наукой разработана явно недостаточно. Вопрос о земельной ренте является
необходимым для развития агропромышленного комплекса и современной экономики.
Вопросу рентных отношений необходимо уделять
много времени и внимания, для того чтобы можно было выявить основные его
проблемы. Но самое главное полученный результат должен оставаться не только на
бумаге, но и воплощаться в жизнь.
Россия в пространственно-территориальном
отношении - уникальная страна, единственная в мире в этом роде. Отсюда
существенные отличия и особенности в организации землепользования по сравнению
со всеми остальными странами.
Россия располагает огромными земельными
ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне не
эффективно. Начатая в 1991 году земельная реформа не доведена до конца, не
создана система земельного законодательства. Земельный ранок и его
инфраструктура находятся в стадии становления. Существующие механизмы
распоряжения, владения, пользования землей, ограничивают доступ к земельным ресурсам
и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективным
хозяйствующим субъектам. Отсутствует система гарантий прав на земельные
участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм
начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней
мала. Десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного
использования, идет деградация и снижение плодородия почв, при этом
финансирование мероприятий в сфере землепользования осуществляется по остаточному
принципу, вследствие чего система землеустройства близка к ликвидации.
Земельные отношения крайне политизированы.
Выходом из такого сложного положения является
определение основных направлений государственной земельной политики и
разработка системы стратегических и тактических мероприятий по развитию реформы
в Российской Федерации.
Перед Россией стоит сложная задача завершения
реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы
землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее
эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.
Список использованной литературы
1. Булатов А.Е. Какой земельный
рынок нам нужен /А.Е. Булатов //РЭЖ. 2010. №3.
2. Васильева Е.В., Макеева Т.В.
Экономическая теория. Конспект лекций. - М.: Юрайт, 2011.
. Вечканов Г. С.
Микроэкономика //Г.С. Вечканов, Г.Р. Вечканова. - М.: Экономика, 2009.
. Виноградов Е.А., Земельная
собственность и проблемы ренты: Истор.-теор.
очерки./ Е.А. Виноградов - Л. :Изд-во ЛГУ, 2006.
. Емельянов А.М.,
Дифференциальная рента в сельском хозяйстве /А.М. Емельянов. - М.: Экономика,
2009.
. Загайтов И.Б. Законы
земельной ренты в условиях интенсификации земледелия /И.Б. Загайтов. - Воронеж:
Изд-во Воронежского ун-та, 2006.
. Зайг И.Б., Эффективность
дополнительных вложений в земледелие и дифференциальная рента /И.Б. Зайг. - М.:
Приор, 2007.
8. Земельный кодекс РФ от 10.10.2001
года (действующая редакция от 28.12.2013).
9. Ильдеменов В.И. Дифференциальная
рента и выравнивание экономических условий воспроизводства /В.И. Ильдеменов. -
М.: Альтера, 2009.
10. Канов В.И., Отношение
собственности на природные ресурсы /Под ред. А.П. Бычкова. - Томск: ТГУ, 2007.
11. Любимцев Ю.И. Прибыль и
рентабельность./Ю.И. Любимцев. - Казань, Изд-во Казанского ун-та, 2006.
. Маркс К. Капитал. Т. III.
Гл. 21-27, 37-46//Маркс К., Энгельс Ф. Соч. 2-е изд. Т. 2. Ч. I, II.
. Маршалл А. Принципы
экономической науки. Т.1./А. Маршалл. - М.: 2003.
. Макконнелл К.Р., Брю С.Л.
Экономикс /К.Р. Макконнелл, С.Л. Брю. - М., 2007. Т. 2.
. Кейнс Дж. Общая теория
занятости, процента и денег /Дж. Кейнс. - М.: Экономика, 2002. Гл.14.
. Кузин В.Ф., Рентные
отношения в сельском хозяйстве /В.Ф. Кузин. -М.: Экономика, 2008.
. Львов Д.С. О концепции
социально-экономического развития России / Д.С. Львов, Н.Н. Моисеев, В.Г.
Гребенников //Экономика и математические методы. 2007. Т. 32. Вып. 3.
. Носова С.С., Новичкова В.И.
Экономическая теория для бакалавров. - М.: КноРус, 2009
. Рента: проблемы теории,
измерения и функционирования в хозяйственном механизме экономики: Сб.тр./ ВНИИ
систем. исслед. 2010. Вып.12.
. Смит А. исследование о
природе и причинах богатства народов. Кн.1. Гл. ХI.
Кн.II. Гл. IV
//Антология экономической классики/В. Пети, А.Смит, Д. Рикардо. - М. :Экономика,
1993
. Человек и земля: По мат.
3-й науч.-практ. конференции философов, ученых, специалистов АПК. //
Мировоззрение и с.-х. практика. 2007. №8.
. Шмелев Г.И. Аренда земли и
арендная плата в России // Проблемы прогнозирования. 2010. № 3. №5.
23. Экономическая теория М. А.
Сажина, Г. Г. Чибриков: Учебник для вузов. - М.: НОРМА, 2011.
24. Яковлева С.И. Земля в правовом
вакууме // Экономика и жизнь. 2009. №48.