Анализ рисков для девелоперской компании 'Ластея-Арт', работающей на рынке недвижимости
Оглавление
Введение
Глава 1. Управление рисками проекта
1.1 Риск и неопределенность в управлении проектами
1.2 Процессы управления рисками проектов
1.3 Идентификация рисков
1.4 Качественная оценка рисков
1.5 Количественная оценка рисков
1.6 Планирование мероприятий по управлению рисками
Выводы по главе 1
Глава 2 Идентификация рисков, с которыми сталкивается компания на рынке недвижимости
2.1 Характерные для рынка недвижимости виды рисков
2.2 Методика проведения исследования рынка недвижимости
2.3 Ситуация на рынке недвижимости Московской области по состоянию на февраль 2015г.
2.4 Уровень цен на рынке Московской области
2.5 Сравнение влияния кризисов 2008 и 2014 гг. на рынок недвижимости
2.6 Показатели рынка недвижимости во время кризиса 2008-2009 гг.
2.7 Ипотечный кризис в США
2.8 Вывод по рынку недвижимости
2.9 Локальный рынок новостроек Северо-Западного направления Московской области
2.10 Информация о компании «Ластея-Арт»
2.11 Краткое описание проекта Новый Зеленоград
2.12 Реестр основных идентифицированных рисков
2.13 Организация управления проектом Новый Зеленоград в компании «Ластея-Арт»
Глава 3. Практические рекомендации
Заключение
Литература
Введение
Данная работа посвящена проведению исследования по выявлению рисков, с которыми сталкивается российская девелоперская компания при реализации крупного проекта на рынке недвижимости.
Актуальность данного исследования определяется необходимостью выявления рисков и поисков путей их снижения в условиях резкого ухудшения ситуации на российском рынке недвижимости в последние полтора года.
В данный промежуток времени возникло большое количество макроэкономических факторов, приведших к настоящему полномасштабному кризису на российском рынке недвижимости, на фоне которого девелоперы столкнулись с серьезными проблемами, которые могут привести к их разорению, а также к приостановке реализации проектов на данном рынке.
В этих условиях компаниям необходим анализ последствий нынешнего и предыдущих экономических кризисов, которые негативно влияют на рынок недвижимости для того, чтобы пройти данный нестабильный промежуток времени с наименьшими потерями.
В ходе работы будет затронута тема управления рисками проекта, рассмотрены процессы идентификации рисков, их качественной и количественной оценки, а также мероприятия по управлению рисками и их минимизации.
В рамках практического исследования будет проанализирована текущая макроэкономическая ситуация на рынке недвижимости, а также определены основные риски, с которыми сталкиваются компании, работающие на рынке недвижимости Московской области.
По итогам практического исследования состояния рынка недвижимости Московской области, предполагается выявить и систематизировать существующие риски, с которыми может столкнуться девелоперская компания.
На основании результатов опроса сотрудников компании «Ластея - Арт», будет проведен анализ степени использования стандартов управления проектами, включая особенности управления рисками.
По итогам данного исследования будет представлены практические рекомендации по улучшению процесса управления девелоперским проектом, в том числе улучшению качества управления рисками.
Задачи исследования:
.Рассмотреть теоретические основы проектного подхода к управлению рисками в девелоперской компании оперирующей на рынке недвижимости.
.Провести анализ рисков для девелоперской компании, работающей на рынке недвижимости Московской области. Систематизировать факторы риска, характерные для рынка жилой недвижимости Московской области в современных условиях;
.Оценить на основе проведения глубинных интервью менеджеров девелоперских проектов степень использования стандартов управления проектами, включая управление рисками;
.Разработать рекомендации по совершенствованию процесса управления девелоперскими проектами, в том числе улучшению качества управления рисками на рынке недвижимости Московской области;
Рабочая гипотеза исследовательского проекта:
Применение стандартов управления проектами расширяет возможности девелоперской компании по оперативному управлению рисками, возникающими в условиях высокой конкуренции и угрозы снижения спроса на рынке недвижимости Московской области.
Цель работы:
Выявить уровень использования стандартов управления проектами в практике крупной девелоперской компании, работающей на территории Московской области и разработать предложения по совершенствованию управления этими рисками в условиях высокой рыночной конкуренции и угрозы снижения спроса на жилую недвижимость.
В соответствии с целями и задачами данной работы, первая глава будет посвящена теоретическому обзору управления рисками в проектах. Будет дано определение понятиям «риск» и «неопределенность», рассмотрены процессы идентификации рисков, их качественной и количественной оценке, а также будут описаны теоретические основы планирования мероприятий по управлению рисками.
Вторая глава будет посвящена рисками, с которыми сталкиваются компании на рынке недвижимости. Будут описаны характерные для данного рынка риски. После чего будет приведена методика проведения исследования рынка недвижимости Московской области, а также подведены итоги исследования влияния кризисов 2008 и 2014гг на рынок недвижимости. В заключение данной главы будет дана краткая характеристика исследуемой компании, ее главного проекта на рынке недвижимости, а также основные идентифицированные риски, наиболее важные для данной компании и проекта.
Заключительная глава посвящена практическим рекомендациям по совершенствованию процесса управления девелоперскими проектами, в том числе улучшению качества управления рисками на рынке недвижимости Московской области.
Глава 1. Управление рисками проекта
.1 Риск и неопределенность в управлении проектами
Управление проектами как вид деятельности происходит под влиянием большого количества факторов. Данные факторы не статичны: они меняются в процессе осуществления проекта и могут быть результатом как внутренних процессов, проистекающих в проекте, так и внешних. Учитывая конкретный проект, данные процессы могут быть результатом экономических или финансовых изменений, глобальных сдвигов в экономике, так и действия отдельных компаний, участвующих в проекте, а также действия отдельных лиц и качество работы отдельного оборудования, использующегося в процессе реализации проекта.
Воздействие подобных процессов на проект приводит к тому, что результаты его реализации могут отличаться от первоначально намеченных целей. В связи с этим, можно утверждать, что проект осуществляется в условиях неопределённости внутренней и внешней среды, а также в условиях риска. Данное утверждение может говорить о том, что в этом случае понятия риск и неопределенность являются синонимами (риск наступления непредвиденного фактора и неопределенность в том, возникнет ли ситуация не предусмотренная проектом). Однако, с точки зрения процесса управления проектом, данные понятия не являются близкими и их необходимо разделить.
Существует несколько подходов к определению риска. Одна из распространённых концепций определяет риск как «опасность или угрозу, реализация которой может оказывать только неблагоприятное воздействие»[1].
Другая концепция рассматривает риск как «меру разброса возможных результатов и неопределенность достижения целей проекта по срокам, стоимости, экономической эффективности и др.» Помимо этого, риск является действием (в том процесс реализации проекта), главная цель которого - получение дохода. Данное утверждение базируется на предпосылки о существовании зависимости риск-доходность. В этой связи речь идет о риске как ресурса, необходимого для получения прибыли [2]. При этом надо понимать, что риск может нести не только негативные факторы (как угроза реализации проекта), но и позитивное влияние, не предусмотренное проектом, порождаемое неопределенностью.
При учете проектных рисков важны не только сами абсолютные потери или выгода, но и учет их влияние на конечный результат проекта. Именно рассмотрение риска в контексте не только отрицательного влияния, но и положительного влияния на проект, в наибольшей степени способствует успешному проектному управлению[3].
Таким образом, под неопределенностью следует понимать «объективное состояние среды, в которой реализуется проект, не позволяющее точно предсказать будущие последствия принятых решений ввиду неполноты и неточности имеющейся информации, ограниченных возможностей ее восприятия и анализа и принципиальной недетерминированности природы»[4]. В тоже время риск - «это неопределенное событие или условие, которое в случае реализации будет иметь отрицательное или положительное влияние на цели проекта (содержание, сроки, стоимость и качество проекта)»[5]. То есть неопределенность - это состояние среды, в которой реализуется проект, а риск - событие или условие, возникающее в данной среде и имеющее положительное или отрицательное влияние на проект.
Говоря о степени влияния тех или иных рисков на проект, следует отметить, что, вне зависимости от типа проекта, его сложности и длительности реализации, имеет место зависимость между стадией реализации проекта и возможностью повлиять на проект, стоимостью внесения изменений в него.
Тема управления рисками в проектах находит свое отражение во многих стандартах, которые активно разрабатываются и обновляются различными международными организациями и агентствами в сфере проектного управления.
Рисунок 1 Динамика уровня неопределенности и возможность влияния на проект
Ниже приведены несколько наиболее известных стандартов, содержащих управление проектными рисками:
·Руководство к Своду знаний по управлению проектами и Практический стандарт по управлению рисками проекта Институт управления проектами (PMI),
·Руководство по анализу и управлению рисками проекта (PRAM Guide) Ассоциация управления проектами, Великобритания.
·Риск-менеджмент - принципы и руководства, Международная организация по стандартизации (ИСО).
·Стандарт по управлению рисками Австралии и Новой Зеландии, Ассоциация стандартов Австралии.
·Управление риском: руководство практикующим специалистам (MoR) (OCG, 2002), Государственная торговая палата Великобритании
·И другие.
1.2 Процессы управления рисками проектов
Рисунок 2 Сравнительный анализ стандартов управления рисками
Как видно из таблицы выше, все стандарты по управлению рисками имеют схожее построение процессов управления рисками. Несмотря на то, что некоторые стандарты имеют большее количество процессов и различное наименование, основа данного управления одинаковая, и один процесс управления, осуществляемого в рамках одного стандарта, может соответствовать нескольким процессам в других стандартах [6].
Как видно на представленной таблице, на первом этапе необходимо разработать план по управлению рисками. Данный план предполагает:
·Определение внутренних условий реализации проекта:.характеристики и цели реализуемого проекта.цели и характеристики компании.корпоративные стандарты.имеющиеся ресурсы у компании
Рисунок 3 Процессы управления рисками
e.отношение к риску руководства (готовность принять риск для реализации всего проекта или одного из его этапов).
·Определение вешних условий реализации проекта:.Экономические условия.правовые условия.социальные условия.Технологические условия.природно-климатические условия.экологические условия, .Уровень конкуренции
·Идентификация основных стейкхолдеров проекта
·Определение критериев, по которым будет определяться эффективность управления рисками.
·Распределение обязанностей и ролей между участниками команды управления проектом.
·Выделение необходимых на управление рисками ресурсов.
Итогом данного этапа является план по управлению рисками. Данный план будет корректироваться в зависимости от возникающих обстоятельств на всем протяжении реализации проекта.
1.3 Идентификация рисков
Следующим шагом в процессе управления рисками является их идентификация, выявление максимального количества рисков и их последующее полное описание. В ходе данного процесса определяются события и условия, которые способствуют возникновению риска, степени его влияния, а также которые влияют на конечные или промежуточные цели проекта.
В тоже время, следует учитывать специфику возникновения тех или иных рисков. Одни проявляются на ранних стадиях проекта, другие возникают и начинают оказывать эффект на заключительных стадиях проекта. Это может зависеть также и от различных внутренних и внешних факторах. В связи с этим, процесс идентификации рисков должен проходить на протяжении всего жизненного цикла проекта: от инициализации до закрытия проекта, при этом частоту мониторинга рисков обычно определяют на этапе планирования управления рисками, и зависит она, прежде всего, от специфики проекта.
К процессу идентификации рисков привлекаются не только непосредственно члены команды управления проектом, но также и другие сотрудники компании, внешние стейкхолдеры, другие организации, конечные потребители проекта. При этом необходимо, чтобы сотрудники, привлекаемые для мониторинга рисков, имели необходимую квалификацию и отвечали требованиям и специфики проекта.
Существует три основных направления идентификации рисков, с которыми сталкивается проект.
Прежде всего, идентифицировать риски можно на основе опыта реализации предыдущих проектов компании, обладающих схожими параметрами, а также на основе опыта других организаций, функционирующих в аналогичных сферах.
Для подобного анализа, обычно используют данные компании, находящиеся в собственном корпоративном проектном архиве. Помимо их, может быть использован опыт управления рисками отдельных членов команды управления проектом, сторонних специалистов, привлекаемых в участие в управления рисками, а также других внешних и внутренних стейкхолдеров. В случае использования информации о управлении рисками в аналогичных проектах других организациях, используют «отраслевые базы данных, формируемые на основе опыта большого числа компаний, выполняющих аналогичные проекты (например, PERIL Database)»[7]
Данный метод является достаточно эффективным процессом идентификации рисками, поскольку позволяет наглядно демонстрировать данный процесс на основе предыдущих проектов, а также опыта других компаний. Однако, способ идентификации рисков на основе прошлого опыта имеет и ряд недостатков. Прежде всего - специфика проекта. Несмотря на кажущуюся аналогичность, каждый проект имеет свои условия реализации, факторы, которые действуют на проект. Риски, актуальные для предыдущего проекта могут не иметь столь негативного влияния на новый проект, а риски, возникающие при реализации текущего проекта, могут не иметь место в прошлом. Таким образом, при учете опыта идентификации рисков в предыдущих проектах необходим анализ их актуальности и вероятности их появления в текущем проекте.
Другим способом идентификации рисков проекта является анализ текущего проекта, в процессе которого подробно изучаются все его аспекты.
К основным методам идентификации рисков на основе данного способа относятся:
·Анализ ограничений и допущений;
·Анализ проектной документации;
·Анализ опросных листов (контрольных списков)
Третий способ идентификации рисков - прогнозирование будущих угроз и возможностей, с которыми может столкнуться компания при реализации проекта.
В этом случае идентификация рисков происходит на основе изучения изменения внешней и внутренней среды компании во времени, прогноза развития ситуации на рынке, определения доступности тех или иных ресурсов в будущем.
Существует достаточно большое количество инструментов, созданных на основе прогнозирования будущих рисков. Среди которых можно выделить следующие[8]:
·Методы экспертных оценок:
·Метод Дельфи;
·Метод мозгового штурма;
·Опросы и интервью.
·SWOT-анализ.
·Причинно-следственные диаграммы (диаграмма Исикавы).
·Диаграммы влияния[9]
При определении способа идентификации рисков следует отметить, что идентификация рисков тем или иным способом включает в себя как преимущества, так и недостатки и использование одного способа при игнорировании других не позволит выявить весь спектр существующих или возможных угроз и возможностей.
Таким образом. Целесообразно использовать весь спектр методов идентификации рисков, которые позволят наиболее полно охватить все факторы, влияющие на реализацию проекта и на его конечные результаты, что и будет сделано в практической части работы.
Далее рассмотрим основные этапы оценки выявленных рисков проекта.
.4 Качественная оценка рисков
После того, как риск был идентифицирован, необходимо провести его качественную и количественную оценку. Основная задача качественной оценки риска - определить на основании экспертных методов, вероятности его возникновения и степени его влияния на проект. «Цель качественной оценки рисков - их ранжирование по уровню влияния на цели и параметры проекта, такие как:
·сроки реализации
·стоимость выполнения работ
·качество
·срочность
·управляемость
·влияние на другие проекты и компанию в целом» [10]
В этой связи особенно важными для команды управления проектом становятся те идентифицированные риски, вероятность реализации и влияния на проект которых высока в краткосрочной перспективе. Помимо их также требуется внимание к тем рискам, влияние на которые со стороны компании невозможно или крайне неэффективно ввиду различных причин (недостаток ресурсов, недостаточная эффективность управления, недостаток компетенции у сотрудников и другие).
Для наиболее значимых рисков в первую очередь необходима разработка мероприятий по снижению вероятности их возникновения, для снижения негативного влияния в случае их реализации. При этом, основные ресурсы компании, направленные на управление рисками должны направляться именно на наиболее значимые риски.
Для других рисков (влияние которых на проект не столь значительное или вероятность их возникновение приходится на более далекую перспективу) также следует разработать план по их управлению, однако данные мероприятия требуют меньше внимания и ресурсов.
Наименее важные риски обычно не требуют разработки отдельных мероприятий по их управлению. В тоже время необходимо проводить постоянный мониторинг данных рисков, на предмет повышения их влияния на проект в будущем.
На основе качественной оценки идентифицированных рисков может быть принято решение о проведении дополнительной количественной оценке влияния на проект наиболее существенных рисков.
1.5 Количественная оценка рисков
Основной целью количественной оценки рисков является численная оценка влияния их на проект в целом или на определенные его параметры, а также определение финансовых, временных и человеческих ресурсов, необходимых для снижения вероятности их возникновения или снижения последствий их наступления.
Для проведения количественной оценки рисков, необходимо построить финансовую модель проекта, в которой показаны основные целевые показатели проекта, на которые оказывают влияние факторы, возникающие при возникновении того или иного риска. «Выделяют следующие основные группы показателей:
·Финансово-экономические (чистый дисконтированный доход, внутренняя норма доходности, индекс рентабельности, период окупаемости);
·Временные (сроки завершения проекта, его отдельных фаз и работ);
·Качественные, которые определяются спецификой проекта.» [10]
На основе данных моделей проекта можно проводить количественную оценку рисков, проводить которую позволяют несколько подходов, среди которых можно выделить:
·Анализ чувствительности
·Анализ сценариев
·Имитационное моделирование.
Рассмотрим каждый из них подробнее.
Анализ чувствительности
Анализ чувствительности заключается в том, что исследуется влияние на конечный результат проекта изменение тех или иных начальных параметров.
Обычно, в качестве основного параметра используют чистую приведенную стоимость (NPV). Основной смысл проведения анализа чувствительности - изменение выбранного параметра при условии неизменности других параметров проекта. Чем больше диапазон изменения параметров проекта при которых норма прибыли или NPV остаются положительным величинами, тем более устойчивым является рассматриваемый проект[11].
Поскольку данный анализ позволяет изменять одни переменные проекта при неизменных других, он позволяет выявить наиболее критические переменные, которые могут повлиять в наибольшей степени на результаты проекта, его осуществимость и на процесс его реализации.
При этом выявляется главный недостаток данного анализа, который состоит в его однофакторности, поскольку при его проведении возможно изменение только одного параметра проекта. Таким образом при использовании данного анализа необходимо делать допущения о том, что на целевые показатели проекта влияет только один параметр, или в случае, когда рассматриваемые параметры не зависят друг от друга или связь между ними незначительна [10].
Анализ сценариев
Данный анализ является развитием анализа чувствительности, при котором исчезает главный недостаток анализа чувствительности - его однофакторность. Это стало возможным благодаря тому, что в анализе сценариев могут подвергаться изменению одновременно все факторы, которые учтены в процессе разработки сценария с учетом их корреляции.
Данный анализ имеет несколько видов: упрощенный, при котором определяются лишь два вероятных сценария - наилучший и наихудший, и анализ, в котором используются большее количество сценариев развития ситуации при реализации проекта в будущем.
При этом стоит отметить, что и данный анализ не лишен недостатков, главный из которых - сильная зависимость от качества прогноза развития состояния внешней и внутренней среды в будущем. Кроме этого, сценарный анализ требует максимальной проработки возможных будущих событий.
В итоге, главным недостатком подобного подхода является ограниченность детально проработанных сценариев ввиду трудоемкости разработки и последующей оценки возможного развития проекта в случае реализации того или иного сценария.
Данный метод количественной оценки рисков позволяет проводить комплексную оценку с использованием большего количества параметров и переменных.
Под данный анализ строится имитационная модель, представляющую собой «совокупность системы уравнений, описывающих функционирование исследуемого объекта, детерминированных входных параметров, случайных переменных и их функций распределения вероятностей»[10].
Таким образом, для идентифицированных факторов риска определяются статистические распределения, по которым меняются их значения.
«Для этого используется открытая статистика, информация о предыдущих проектах, а также экспертные оценки, в процессе которых для факторов риска выбирается наиболее подходящее из часто встречающихся распределений целевых показателей проекта»[12].
Следует отметить, что имитационное моделирование является одним из наиболее сложных методов оценки рисков, который, однако, исключает те недостатки, присущие другим методам анализа.
Данный анализ позволяет анализировать гораздо большее число факторов, при этом генерируя неограниченное число сценариев с помощью компьютерной программы через сочетание различных значений параметров.
Однако и этот метод не лишен недостатков. Качество получаемых в итоге показателей крайне сильно зависит о тех параметров, которые были заложены в имитационную модель.
Завершив процесс оценки идентифицированных рисков, следует этап выработки комплекса мероприятий по их управлению, который будет описан ниже.
1.6 Планирование мероприятий по управлению рисками
Основная цель данного процесса - разработка подходящего набора действий, реализация которых призвана с одной стороны минимизировать вероятность возникновения и наступления риска, а с другой - обеспечить в наибольшей степени достижение поставленных целей и задач проекта [13].
Все возможные стратегии реагирования на возникающие риски (в первую очередь на негативные) можно разделить на четыре стратегии[14]:
·Уклонение от риска
·Передачу риска
·Снижение риска
·Принятие риска [15]
Рассмотрим каждую стратегию подробнее.
Уклонение от риска
Данная стратегия предполагает разработку действий, направленных на максимально возможное устранение вероятности возникновения того или иного риска. Достигается эта цель посредством большого количества возможных действий: это и пересмотр содержания проекта, изменение целей и задач, возможное увеличение сроков реализации проекта или же пересмотр требований по качеству предоставляемых работ.
Передача риска
Данная стратегия предполагает под собой передачу ответственности за последствия возможной реализации риска третьей стороне (как полной так и частичной). Самый распространенный способ подобной передачи ответственности - страхование, при которой страховая компания компенсирует последствия наступления риска за определенное вознаграждение.
Снижение риска
Данная стратегия предполагает действия, направление на снижение вероятности возникновения негативных последствий риска или их снижение. Данные действия можно объединить в несколько методов, к которым можно отнести:
·«Диверсификацию (поставщиков, рынков, источников финансирования.)
·Локализацию (выделение наиболее рискованных этапов проекта в обособленное юридическое лицо или подразделение),
·Лимитирование (ограничение размеров операций с одним контрагентом)
·Диссипацию (разделение рисков с партнерами, привлекаемыми к совместной реализации проекта)» [10]
Помимо представленных методов, снижение вероятности возникновения негативных последствий риска можно добиться посредством:
·Организации отдела по управлению рисками в компании
·Более детального подхода к анализу и подбору потенциальных поставщиков и подрядчиков, участвующих в реализации проекта
·Улучшения систем контроля и безопасности
·Повышения квалификации сотрудников компании
Принятие риска
В этом случае имеет место постоянный мониторинг и контроль риска без проведения действий, направленных на его минимизацию. При этом можно выделить две формы принятия риска - активное и пассивное принятие.
Пассивное принятие риска не предполагает выделения ресурсов и разработке действий по реагированию на риск, делая это лишь в случае появления тех или иных факторов, вызванных данным риском.
Стратегия активного принятия риска в это же время предполагает все эти действия еще на стадии идентификации и оценки риска.
Таким образом, существует большое количество различных мероприятий и действий по управлению рисками в проекте. При этом использование той или иной стратегии зависит от специфики идентифицированного риска, возможность использования стратегии в конкретно случае, наличия необходимых ресурсов и компетенций большого количества других факторов.
Выводы по главе 1
Данная глава была посвящена теоретическому описанию сущности и процессу управления рисками в проекте. Было продемонстрировано, что проекты реализуются в условиях рисков и неопределенности, которые оказывают влияние на процесс реализации проекта и влияют на его конечные показатели. В связи с этим, необходим комплексный подход по управлению рисками проекта, главная цель которого снижение вероятности возникновения рисков и снижение влияния их на проект.
В ходе проведения исследования управления рисками, были описаны основные этапы данного управления - планирование управления рисками, идентификация рисков, качественная и количественная оценка рисков, и разработка мероприятий по управлению рисками.
На первом этапе определяются основные условия управления, определяются стейкхолдеры, определяются цели и критерии эффективности управления, распределение обязанностей, и планирование необходимых ресурсов.
В процессе идентификации рисков происходит мониторинг информации внешней и внутренней среды организации, направленной на выявление максимально возможного числа существующих и потенциальных рисков проекта.
В последующем происходит качественная и количественная оценка идентифицированных рисков, их ранжирование по степени важности.
После этого разрабатывается комплекс мероприятий по управлению рисками, который основан на четырех главных стратегиях:
·Стратегия уклонения от риска
·Стратегия передачи риска
·Стратегия снижения риска
·Стратегия принятия риска
Главная цель данных стратегий - снижение вероятности возникновения риска и снижение последствий негативного влияния факторов риска на процесс реализации проекта и его основных параметров.
После проведения анализа теоретической части работы, перейдем к второй главе, которая посвящена рисками, с которыми сталкиваются компании на рынке недвижимости, а также анализу ситуации на рынке недвижимости и анализу исследуемой компании «Ластея-Арт».
недвижимость риск девелоперский управление
Глава 2. Идентификация рисков, с которыми сталкивается компания на рынке недвижимости
.1 Характерные для рынка недвижимости виды рисков
Как уже было описано выше, Управление проектами как вид деятельности происходит под влиянием большого количества факторов риска. И рынок недвижимости не является исключением. Однако, в связи с некоторыми особенностями данного рынка, существует несколько направлений, в которых могут возникнуть риски. В связи с этим, риски можно разделить на несколько типов. Рассмотрим каждый из них.
Организационно - правовые риски
Специфика рынка недвижимости требует особенно тщательного подхода к правовому сопровождению проекта на всем жизненном цикле проекта. Характерной особенностью российского рынка недвижимости были и, к сожалению, остается низкий уровень юридического анализа и правового сопровождения проекта, что приводит к возникновению юридических претензий по совершаемым на рынке сделкам, судебным искам, а также к невозможности в большом количестве случаев получить полную информацию о правовом статусе тех или иных объектов недвижимости
Снижение подобных рисков требует мероприятий по юридическому мониторингу, сотрудничеству с юридическими компаниями и использование услуг страховых агентств.
Строительные риски
Строительные риски связаны, в первую очередь, с некачественной и не полной проработкой всех технических аспектов будущих проектов. В эту группу входят недостаточный учет специфики места строительства, окружение будущего проекта, наличие или отсутствия необходимой инфраструктуры (в том числе электросети, и т.д.). Недостаток проработки самого объекта недвижимости, которая может привести в будущем отказ от проекта при технической экспертизе и получению разрешения на строительство. Также отсутствие должного анализа требований будущих потенциальных покупателей проекта может привести к низкому спросу с их стороны, и, следовательно, к невыполнению целей проекта, а именно продажа и получение прибыли.
Административные риски
Административные риски в условиях российского рынка недвижимости имеет весьма сильное влияние. В частности, имеет место случаи, при которых в течение реализации проекта изменяются нормативные акты и требования со стороны местного управления и федеральных властей. Примером могут быть изменения в налоговом законодательстве, изменение требований по развитию городской инфраструктуры, процесс подключения объекта недвижимости к общегородским коммуникациям. В связи с этим, требуется детальная проработка проекта в контексте взаимодействия с административным аппаратом местного управления и федеральными ведомствами, анализ требований с их стороны, а также документальное закрепление требования со стороны официальных властей в отношении проекта. При этом, данные мероприятия должны проходить на этапе планирования проекта, с целью минимизации вероятности возникновения условий, по которым команда управления проектом будет вынуждена вносить изменения на этапе реализации проекта, что сопряжено с большими издержками.
Стоит отметить, что в настоящее время рассматриваемый в данной работе ниже проект прошел стадию согласования с соответствующими надзорными органами и получил разрешение на строительство.
Экономические риски
Данный вид рисков в большей степени, чем другие распространен на рынке недвижимости. При этом, вероятность их возникновения, в том числе, зависит от качества деятельности самой компании, уровня профессионализма ее сотрудников. В целом, экономические риски могут возникнуть по нескольким причинам:
§Низкое качество аналитической работы по анализу ситуации на рынке недвижимости, а также анализу данных по аналогичным проектам на рынке;
§Ошибочное толкование полученных в ходе мониторинга данных;
§Перенос опыта реализации предыдущего проекта и аналитический данных по рынку прошлых лет на будущие периоды, без учета меняющейся внешней и внутренней среды.
§Недостаточное внимание к проблеме анализа ситуации на рынке со стороны команды управления проектом (забегая вперед, следует отметить актуальность данной проблемы для рассматриваемой ниже компании «Ластея-Арт»).
§Недостатки экономического анализа и мониторинга рынка недвижимости может усиливаться за счет ошибочного организационной структуры управления проектом и организации, что усиливает негативное влияние факторов риска, что повышает вероятность потерь.
Так или иначе, стоит отметить тот факт, что влияние факторов риска на проект имеют финансовое измерение, снижая прибыль по проекту и увеличивая издержки при реализации проекта.
Финансовые риски
Первая группа - риски, возникающие при изменении состояния финансовой системы страны: изменение ключевой процентной ставки, валютные интервенции ЦБ на финансовый рынок, рост темпов инфляции появление альтернативных вариантов инвестирования финансов и так далее.
Вторая группа рисков обусловлена финансовой политикой самой компанией, степенью качества финансового планирования. Примером может быть выбранный компанией источник финансирования проекта.
Третья группа - риски, связанные с неправильном финансовом планировании самого проекта. Например, ошибки в расчетах денежных потоках, темпом продаж. Данные риски могут привести к финансовой неплатежеспособности компании, что может потребовать дополнительных финансовых привлечений в проект. В конечном счете, данная ситуация может привести к закрытию проекта и к разорению всей организации.
Следует отметить, что в реальной практике все виды рисков взаимосвязаны и взаимозависимы.
Выявив характерные для рынка недвижимости виды рисков можно приступать к проведению исследования рынка недвижимости Московской области по состоянию на февраль 2015г. Ценность данного анализа заключается в том, что в нем отражены последствия серьезных изменений на рынке недвижимости ввиду тех макроэкономических и геополитических факторов, которые оказывали решающее влияние на всю Россию в целом и ее экономику.
2.2 Методика проведения исследования рынка недвижимости
Анализ рынка был проведен посредством сбора и мониторинга открытой информации о состоянии экономики в целом, и рынка недвижимости в частности: статьи и публикации в периодических изданиях, таких как РБК (РБК-Недвижимость, Индикаторы рынка недвижимости, информационно-аналитических портал RWAY, METRINFO.ru), а также других специализированных порталах. Также использовалась информация, размещенная аналитическими отделами крупных компаний, работающих на рынке недвижимости.
При анализе локального рынка, использовались данные из открытых источников, предоставляемых компаниями - конкурентами (официальный сайт объекта, опубликованная проектная декларация и т.п.), а также метод тайного покупателя.
Сбор информации по самой компании «Ластея- Арт» проводился посредством глубинного интервьюирования с сотрудниками Компании.
После сбора данных по рынку и компании, был проведен SWOT - анализ компании «Ластея-Арт».
«SWOT - анализ - метод метод стратегического планирования, заключающийся в выявлении факторов внутренней и внешней среды компании и разделении их на четыре категории: Strengths (сильные стороны), Weaknesses (слабые стороны), Opportunities (возможности) и Threats (угрозы)» [16].
Методология данного анализа предполагает выявление сильных и слабых сторон внутренней среды организации, а также определение тех возможностей и угроз внешней среды, которые могут влиять на компанию в целом и на проект.
Процесс проведения SWOT- анализа можно разделить на следующие шаги:
. Формирование экспертных групп;
. В процессе обсуждения формулирование основных сильных и слабых сторон внутренней среды компании (проекта), а также возможностей и угроз внешней среды;
. Оценка выявленных факторов экспертами;
. Обработка полученных данных;
. Формулирование стратегий на основе проведенного анализа
На основе собранных данных сформулированы выводы о степени использования стандарта управления проектами в компании «Ластея-Арт», а также даны рекомендации по совершенствованию управления рисками условиях высокой рыночной конкуренции и снижения спроса на жилую недвижимость.
2.3 Ситуация на рынке недвижимости Московской области по состоянию на февраль 2015 г.
На протяжении 2014 г. Рынок недвижимости, как и вся отечественная экономика, развивался под давлением макроэкономических и геополитических факторов, связанных с ситуацией на Украине, а также реакцией ряда западных стран на происходящее (введение антироссийских санкций, а также антисанкции со стороны России). Все это привело, в том числе, и к усилению оттока капитала. Помимо этого, негативным фактором стало двукратное падение цен на нефть в том же году. Все эти факторы привели к девальвации отечественной валюты на протяжении всего года (девальвация начала года сменилась ростом и стабилизацией рубля в середине и новым падением в ноябре - декабре).
Данные факторы разнонаправлено влияли на рынок недвижимости: с одной стороны имело место снижение доходов граждан, а с другой стороны в связи с внешним экономическим и геополитическим фоном произошел резкий рост спроса на недвижимость.
Стоит отметить, что в 2014г. Внешние факторы неоднократно вызывали ажиотаж на рынке недвижимости. Первый раз это случилось в самом начале 2014г., и было вызвано политикой ЦБ по отзыву лицензий у коммерческих банков, а также началом обострения ситуации на Украине в феврале и присоединением Крыма в марте. Данная волна повышенного спроса на недвижимость продолжилась примерно до середины апреля. В этот период в примерно равной пропорции увеличились покупки на рынке с целью инвестиций и с целью сохранения сбережений на фоне роста нестабильности.
С конца апреля активность на рынке заметно снизилась. Многие эксперты связывали данный тренд с приближением майских каникул с их традиционным снижением спроса. Однако после их окончания, ситуация не изменилась и низкий спрос на недвижимость отметался на протяжении последующих месяцев. [17]
Вторая волна ажиотажа на рынке началась в начале ноября 2014г. И достигла своего пика в декабре. Данный ажиотаж был вызван сильным обвалом рубля в декабре. В то время рынок недвижимости был втянут в ту же потребительскую панику, что и все остальные потребительские рынки, во время которой люди стремились приобрести максимальное количество товаров и услуг на фоне обесценивания их сбережений.
Вполне понятна как рациональная, так и эмоциональная реакция населения во время обеих вспышек ажиотажа. «В прошлом любой ажиотаж на рынке недвижимости оборачивался ростом цен минимум на 20-30%, а то и до 100%, как было в 2003 или 2006 годах. На этот же раз цены на квартиры в Москве и в других городах и регионах России почти не выросли, особенно если сравнивать их с ростом курса доллара, прибавившем в 2014 году около 100%»[18].
Цены в Московском регионе в 2014г. Выросли к концу года до 190 тыс.р/кв.м., что составило 112% от уровня декабря 2013г. Их этого роста примерно 5 %. пришлись на первый ажиотаж начала года, в то время как остальные 7 %. пришлись на время стремительной девальвации рубля декабри и роста на этом фоне уровня спроса на недвижимость. Таким образом, за истекший год цены на недвижимость вырасти немного сильнее официальной инфляции (11,4%) .[19]
Говоря о перспективах развития рынка недвижимости в 2015г. Следует учитывать, что, по мнению абсолютного большинства экспертов, они достаточно неутешительные. Уже ни у кого нет сомнений, что нынешний год пройдет под знаком рецессии отечественной экономики. Снижение цен на нефть, продолжающаяся политика санкций (в первую очередь ограничение доступна российских банком к финансовым рынкам Запада) неизбежно приведут к снижению инвестиций в отечественную экономику и падению уровня спроса. [20]. В тоже время, по итогам 2014г. Ожидается рекордный отток капитала из России - 128 млрд $, что сопоставимо по объёмам с уровнем 2008г. [21]. И при этом, по мнению многих экспертов, улучшения экономической ситуации в ближайшее время не произойдет. Инфляция в наступившем году также будет отрицательно сказываться на уровне располагаемых доходов россиян. Также до конца не ясна ситуация с ипотечным кредитованием, которое практически исчезло в начале 2015г. В связи с политикой ЦБ в отношении ключевой процентной ставки (в декабре она была увеличена с 10,5 до 17%, что сделало ипотеку практически недоступной), а также по причине ограничения доступа к внешним финансовым рынкам. Учитывая тот факт, что ипотечное кредитование являлось в последние годы основным драйвером роста спроса на недвижимость, повышение ипотечных ставок до заградительного уровня может крайне негативно повлиять на весь строительный рынок. [22]. Однако, по мнению многих экспертов, данная ключевая ставка ЦБ крайне негативно влияет на российскую экономику в целом, что позволяет прогнозировать ее постепенное снижение. Поэтому, следует ждать и снижения ипотечных ставок следом за ключевой ставкой.
В связи с данными факторами, следует ожидать сильного сокращения уровня спроса на недвижимость в I кв. 2015г. [23].Снижение доходов населения, заградительные ипотечные ставки, рост инфляции, все это приведет к падению спроса.
В то же самое время, имеет место рост предложения на рынке недвижимости Московского региона. Так, по итогам 204г. Объем предложения на первичном рынке в пределах 30 кв. от МКАД вырос на 37%. Так, если в 2013г. В данном диапазоне был представлен 881 корпус, то к декабрю 2014г. Объем предложения увеличился до 1 210 корпусов. Количество новых жилых комплексов и индивидуальных проектов выросло до 330. [24]
Также, наряду с увеличением количества корпусов, увеличилось и число квартир, выставленных на первичном рынке. К концу года их было примерно 82 тысячи.[25]
Диаграмма 1. Распределение объема предложения по количеству проектов и корпусов на рынке Московской области
Диаграмма 2. Распределение объема предложения по площади квартир 2013 - 2014гг.
За 2014г. Структура предложения на рынке Московского регион осталась на том же уровне, что и годом ранее. Единственное, что отметается, так это не которое снижение доли комфорт - класса в сторону эконом и бизнес -класса.
В тоже время, изменилась структура предложения по территориальному признаку, в том числе и в зависимости от удаленности от МКАД. При этом, если в районах, непосредственно примыкающих к кольцевой дороге, объем предложения остался неизменным, то по мере увеличения дальности объем предложения вырос. Основные изменения происходили в поясе от 10-20 км, где доля новостроек увеличилась до 39%, и в поясе 5-10 км, где доля сократилась до 19%. На удалении от 20 до 30 км доля новостроек достигла только 10%[26].
Диаграмма 3. Динамика изменения структуры предложения в зависимости от удаления от МКАД
Диаграмма 4. изменение структуры предложения в зависимости от направления
Если говорить о расположении новых объектов недвижимости в зависимости от направления, то четко прослеживается перераспределения предложения на северо-запад Московской области. Там доля новостроек увеличилась в два раза, достигнув 26%.
2.4 Уровень цен на рынке Московской области
В течение 2014г. на рынке недвижимости Московской области уровень цен изменился не существенно: средний рост составил примерно 5% по отношению к ноябрю 2013г (до 80 тыс. р./кв.м.). Таким образом, уровень цен не превысил в итоге уровня инфляции. [27].
Диаграмма 5 Динамика изменения средней цены на рынке новостроек Московской области (до 30км.)
На момент проведения мониторинга рынка недвижимости, девальвация рубля и инфляционные процессы не оказали существенного влияния на уровен цен на рынке Москвосвкой области, в первую очередь потому, что цены зациксированы в рублях . Насолько известно, подобные негативные факторы оказывают влияние на цены спустя некоторое время.
Если рассмтривать рост уровня цен по направлению, то стоит отметить высокий рост цен преимущественно на Северном направлении, ввиду высокой строительной готовности объектов. За год цена по данному направлению увеличилась на 20%. Похожие результаты зафиксированы на юго-западе Московской области Цена на этом направлении увеличилась на 13% в 2014г.
.5 Сравнение влияния кризисов 2008 и 2014 гг. на рынок недвижимости
В связи с ухудшением макроэкономической ситуации на рынке, появлением всех тех негативных факторов, описанных выше, многие начинают сравнивать нынешний экономический кризис с кризисом 2008 -2009гг.
И, несмотря на то, что кризис 2008г. был вызван несколько иными причинами, именно он является ближайшим во времени событием, с которым сравнивают нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости, и который позволяет строить некоторые прогнозы развития нынешнего кризиса. Рассмотрим некоторые причины, вызвавшие прошлый кризис.
Макроэкономические показатели
В то время было в очередной раз продемонстрирована зависимость отечественной экономики от цен на энергоносители. В 2008г. Главным фактором падения курса рубля было снижение цен на нефть. Тогда в период с июля по декабрь падение цен составило 68,9%.[28] Для сравнения: в прошлом году падение цен на нефть хоть и было менее значительным, но также составило без малого 46,2%.
При этом примечателен факт, что в 2008 темпы девальвации были гораздо менее масштабными, чем падение в 2013-2014гг. Если в 2008 года упал по отношению к доллару примерно на четверть, то в 2014г. Падение было гораздо более существенным - почти 57,5%.
Объяснение подобному поведению отечественной валюты очевидно. Так, в 2008г. падение было обусловлено почти исключительно ценой на нефть (конфликт в Южной Осетии в августе не имел таких геополитических последствий, как ситуация на Украине в 2014г). В то время, как девальвации прошлого года предшествовали большое количество геополитических и экономических факторов, уже описанных в данной работе.
2.6 Показатели рынка недвижимости во время кризиса 2008-2009 гг.
Если сравнивать показатели уровня продаж на рынке недвижимости по сравнению с 2007г., то можно увидеть, что он упал почти на 16%[29]. В то же самое время, по итогам 2014г. ситуация была совсем иная: данный год был отмечен периодами, как ажиотажного спроса, так и существенного его падения. В итоге, по сравнению с концом 2013г. уровень спроса оказался выше почти на 4,5%, при этом, рассматривая 2014г. в контексте только первичного рынка, рост составил 13%. Подобная разница была обусловлена стремлением потребителей инвестировать свои средства именно в новостройки, поскольку цены на первичном рынке не успевали корректироваться в соответствии с уровнем девальвации рубля. В тоже время собственники квартир на вторичном рынке зачастую привязывали стоимость жилья к доллару или евро, что привело к резкому взлету стоимости жилья на вторичном рынке.
Цены на недвижимость демонстрируют аналогичную динамику, что и уровень спроса. После начала кризиса 2008г. прекратился рост цен на рынке недвижимости, после чего началась коррекция вниз, по итогам которой, уровень рублевых цен к концу 2009г. снизился примерно н 10-15%.
Совсем другая ситуация имела место в прошлом году. В течение года имело место два периода роста цен на недвижимость, несмотря на начавшийся кризис: январь - март и ноябрь - декабрь (рост на 5 и 7% соответственно).
Еще одним фактором, отличающий нынешний кризис от предыдущего, является влияние ипотеки.
За период январь - ноябрь 2014г. было выдано ипотечных кредитов на сумму 1,58 трлн рублей, что является рекордом за всю историю существования российского ипотечного кредитования. В тоже самое время, «в 2008 году этот показатель составил 756,8 млрд рублей, то есть в два раза меньше. В количественном выражении в январе-ноябре 2014 года было выдано 920 тысяч ипотечных кредитов, а за весь 2008 год - 507,3 тысячи. При этом средняя ставка по ипотеке в 2008 и в январе-ноябре 2014 года была зафиксирована примерно на одном и том же уровне - 12,9% и 12,65% годовых соответственно»[30].
При сопоставлении кризисов 2008 и 2014гг. стоит также уделить внимания ставкам рефинансирования и ключевой ставки ЦБ. Несмотря на то, что в 2013г. введена ключевая ставка ЦБ, имеется возможность прямого сопоставления ставок 2008 и 2014гг., поскольку ключевая ставка обозначает процент, под который ЦБ выдает кредиты частным банкам, то есть и ставка рефинансирования и ключевая ставка демонстрируют примерно одно влияние на розничные кредиты.
В 2008 году ставка рефинансирования изменилась с 10% до 13% годовых. В прошлом году ключевая ставка корректировалась с 5,5% до 17% годовых. Причем резкий скачок с 9,5% до 17% произошел в декабре 2014г.
.7 Ипотечный кризис в США
Рассматривая кризис 2008г. следует затронуть одну из причин возникновения мирового кризиса - ипотечный кризис в США.
Ипотечный кризис возник вследствие увеличения количества просроченных кредитов по ипотеке с высоким уровнем риска, и приведшие к росту отчуждения в пользу коммерческих банков недвижимости и падение цен на закладные ценные бумаги коммерческих организаций обеспеченные залогом недвижимого имущества. Именно данный кризис считается началом мирового финансового кризиса 2008 -2009гг.[31.32]
Одной из причин, приведших к началу ипотечного кризиса, является рост доли высокорисковых ипотечных кредитов. Ранее доля подобных кредитов была незрительной и составляла примерно на уровне 8% от общего числа ипотечных кредитов. Однако, за период меду 2004 и 2006гг. их доля резко выросла до 20% (а в некоторых штатах и выше). При этом, почти 90% от общего числа составляли кредиты с плавающей процентной ставкой (к 2006г.) Увеличение доли высокорисковых ипотечных кредитов явилось следствием снижения требований со стороны финансовых организаций п предоставлению ипотечных кредитов клиентам. В тоже время популярность потребительского кредитования в США постоянно росла. Так, в конце 2007г. общая доля долговых обязательств перед финансовыми организациями по отношению к личному доходу граждан достигло 127% (против 77% в 1990г)[33], что было проявлением широкого распространения ипотечного кредитования.
До 2006 г. цены на недвижимость стабильно росли, чему способствовало активное ипотечное кредитование. Однако, начиная с середины 2006г. заемщики столкнулись с значительными трудностями при рефинансировании кредитов. Одновременно с этим произошел рост плавающих ипотечных ставок, что привело к повышению ежемесячных выплат по кредитам и, как следствие, роста невыполнения обязательств по ним. Эта ситуация привела к обесцениванию закладных ценных бумаг. Усугубило ситуацию нежелание частных инвесторов активно вкладывать в средства в рынок кредитования. Все это привело к значительному снижению объемов торговли ипотечными и другими ценными бумагами на мировых финансовых площадках. Сомнение в устойчивости кредитного и финансового рынков Америки привело к ужесточению условий ипотечного кредитования по всему миру и, как следствие, снижению роста американской и европейской экономик[34].
Среди причин возникновения подобного рода кризиса можно назвать ряд факторов, которые характерны как для рынка кредитования, так и для рынка недвижимости. Среди факторов можно назвать следующие:
·Неспособность потребителей ипотечных кредитов исполнять обязательства по ним по многим причинам (рост плавающей процентной ставки, отказ от рефинансирования, невозможность выплаты процентов и т.д.)
·Рост предложения на рынке опережало рост спроса на недвижимость
·Выход на рынок высокорисковых ипотечных кредитов
·Рост влияния частных кредитных компаний
·Значительный рост задолженности в сфере как личных, так и корпоративных финансов;
·Низкое качество регулирования ипотечного рынка и рынка недвижимости регулирования денежного рынка и рынка недвижимости
2.8 Вывод по рынку недвижимости Московской области
Несмотря на некоторые различия, экономическая ситуация и 2008 и 2014гг. повторяется. В обоих случаях имеет место резкий обвал цен на энергоносители и, как следствие, девальвация рубля. Однако существуют и некоторые различия между двумя кризисами. Так, в отличие от 2008г., когда под влиянием негативных факторов уровень цен на недвижимость снижался, в 2014г. цены на недвижимость не только не снижались, но и росли. Объяснялось это ростом спроса на недвижимость ввиду стремления населения сохранить свои активы посредством инвестиции в различные сегменты, в том числе и в недвижимость. Таким образом, выросла доля инвестиционных покупок на рынке с 15 до 30%. При этом, главным драйвером роста спроса в 2014г. были ипотечные программы, доля которых составляла по итогам 2014г. более половины от общего числа сделок.[35]. Таким образом, появление практически заградительных ипотечных ставок в начале 2015г. крайне негативно отразиться на всем рынке недвижимости.
Если все же взять за основу опыт предыдущего кризиса и перенести его на ситуацию на рынке начала 2015г., то можно сделать некоторые прогнозы:
·При сохранении ставки ЦБ на уровне 15-17 % приведёт к дальнейшему росту ставок по ипотеке. Следовательно, это приведет к откату показателей рынка недвижимости к уровню 2006г.
·Крупнейшие российские коммерческие банки (такие как Сбербанк и ВТБ24) увеличат свои доли в ипотечном кредитовании, поскольку смогут достаточно долго держать максимально низкие ипотечные ставки сравнимые с ключевой ставкой и даже ниже ее.
·Объемы сделок на рынке недвижимости снизятся минимум 40%.
·На первичном рынке наибольшим спросом со стороны потребителей будут пользоваться проекты, находящиеся на высокой стадии готовности, поскольку это снижает риск заморозки строительства и остановки реализации проекта.
·Ввиду возможного снижения спроса, произойдёт разорение большого количества компаний - застройщиков, в первую очередь небольших, а также компаний, занимающиеся реализацией объектов на низкой стадии строительства.
·В тоже время у многих компаний возникла своеобразная «подушка безопасности», поскольку уровень продаж в 2014г. был гораздо больше, чем предполагали большинство копаний. Это позволит им пережить острую фазу кризиса и обеспечить продолжение строительства своих проектов.
·Вследствие вышеизложенного, покупка недвижимости в 2014г. является менее рискованным по сравнению с 2008-2009гг.
Также, многие эксперты в настоящее время не ждут снижения уровня цен по сравнению с прошлым годом. Для сравнения: «в 2008 году столичная недвижимость была явно переоценена, поэтому коррекция была довольно глубокой. В этот раз цены вряд ли снизятся более чем на 20%, а новые объекты будут выходить с существенным дисконтом - до 15% к рынку.
Однако, следует учитывать тот факт, что, в отличие от предыдущего кризиса, нельзя с достаточным основанием делать прогнозы о длительности рецессии в отечественной экономики, поскольку в данном случае имеется большое количество факторов, которые могут продлить данный кризис на неопределенный срок (антироссийские санкции, геополитическая ситуация вокруг Юго-востока Украины, цены на нефть).
Кроме того, необходимо учитывать уроки ипотечного кризиса в США в 2007г, поскольку в настоящее время имеет место некоторые факторы на рынке недвижимости в целом и на рынке недвижимости Московского региона в частности, которые привели к вышеописанному кризису. В частности, в настоящее время имеет место небывало высокие темпы строительства жилья на фоне падения спроса. Падение доходов населения может привести к повышению доли просроченных кредитов, что крайне отрицательно скажется на рынке ипотеки в целом.
2.9 Локальный рынок новостроек Северо-Западного направления Московской области
К концу 2014г. рынок локальных конкурентов был представлен 18 объектами, которых можно условно разделить на две группы:
·Прямые конкуренты, требующие пристального анализа и мониторинга
·Косвенные конкуренты: Объекты, отличающиеся от рассматриваемого проекта типом застройки (таунхаусы и дуплексы), но конкурирующие в ценовом диапазоне.
Все эти проекты рассматриваются руководством компании как конкурентные, на которых ориентируется компания при формировании стратегии развития проекта.
Объекты перспективного строительства Северо-Западного направления.
Новое строительство в рамках существующих проектов, а также перспективное строительство в локальном окружении проекта «Новый Зеленоград» [36].
Рисунок 4. Локальный рынок новостроек Северо-Западного направления Московской области
Данная карта демонстрирует тезис, который был озвучен раннее в данной работе: наряду со снижением спроса идет резкое увеличение предложения, как на локальном, так и на глобальном рынке[37].
Изучив ситуацию на рынке недвижимости, проведем анализ рассматриваемой компании, а также ее главного проекта на рынке недвижимости Московской области.
Рисунок 5. Объекты перспективного строительства Северо-Западного направления
Таблица 1. Объекты перспективного строительства Северо-Западного направления
2.10 Информация о компании «Ластея-Арт»
·ЗАО «Ластея - Арт»
·Компания основана в 2002г.
·Основная сфера деятельности - девелопмент на рынке элитного жилья ЦАО г. Москвы, а также Московской области.
·До конца 2012г. разработала и реализовывала два проекта - элитный загородный поселок на Рублевском направлении, а также элитный дом в района Арбата.
·В 2013г. акционерами компании принято решение о выходе на рынок недвижимости Московской области.
·Совместно с архитектурным бюро SPEECH разработали проект «ЖК Новый Зеленоград»[38].
Существующая организационная структура компании[39].
Рисунок 6. Существующая организационная структура компании
В компании «Ластея-Арт» имеет линейно-функциональную организационную структуру с элементами матричной структуры. В данном случае помимо линейно-функциональных отделов (отдел продаж, рекламный отдел, финансовый отдел и т.д.) в структуре предусмотрен менеджер проекта «Новый Зеленоград», который возглавляет команду управления проектом, в которую также входят:
·Начальник отдела продаж
·PR-менеджер
·Бренд-менеджер
·Финансовый аналитик
·Юрист
·Маркетолог
·Event - менеджер
·Советник по рекламному продвижению
Таким образом, в ходе реализации проекта Новый Зеленоград, задействуются сотрудники, которые формально подчиняются своим функциональным руководителям. В связи с этим возникает двойное подчинение: с одной стороны - менеджер проекта, с другой - функциональный руководитель. Помимо этого, в команду управления проектом также входит начальник отдела продаж, который, по факту, не подчиняется менеджеру проекта, а напрямую генеральному директору компании.
Также стоит отметить наличие куратора проекта «Новый Зеленоград», который формально не является сотрудником компании «Ластея-Арт» и подчиняется напрямую руководству управляющей компании (Название управляющей компании, а также полная структура не указывается по причине политики конфиденциальности).
2.11 Краткое описание проекта Новый Зеленоград
Проект предполагает строительство жилого микрорайона комфорт класса, расположенного в Солнечногорском районе Московской области.
§Технология возведения - монолитное строительство
§Площадь участка - 92 га
§Расстояние от МКАД - 19 км по Пятницкому шоссе
§Планируемая площадь всех зданий - 1 321 315 кв.м
§Продаваемая площадь квартир - 654 596 кв.м
§Общее количество очередей - 4
В состав 1-ой очереди входят 5 многоквартирных многоэтажных жилых зданий секционного типа и 4 многоквартирных многоэтажных жилых здания башенного типа общей площадью 202 494 кв.м, с превалирующей долей малогабаритных квартир, а также детский сад на 190 мест [40].
·Начало разработки и проектирования проекта 2013г.
·Начало строительства - IV квартал 2014г., окончание - IV квартал 2018г.
Таблица 2. SWOT - анализ
·Получение разрешения на строительство - сентябрь-ноябрь 2013г.
·Начало продаж квартир - октябрь 2014г., окончание - IV квартал 2018г
2.12 Реестр основных идентифицированных рисков
Таблица 3. Реестр основных идентифицированных рисков
Рассмотрев текущую ситуацию на рынке недвижимости Московской области можно сделать вывод о том, что на девелопера оказывает влияние большое количество факторов связанных с риском, в первую очередь - внешние факторы.
Основной внешний фактор - макроэкономическая нестабильность в отечественной экономике. Данная ситуация глобально влияет на уровень спроса и предложения, причем как в положительную сторону, так и в отрицательную. Нестабильность на валютных рынках заставляет жителей вкладывать свои сбережения в один из наиболее стабильных активов - в недвижимость. Таким образом, происходит скачкообразное повышение спроса на невидимость в краткосрочной перспективе (что подтверждается статистикой по рынку за первое полугодие 2014г, а также декабрьским ажиотажем). Одновременно с этим, происходит размывание спроса будущих периодов (все кто хотел вложиться в недвижимость, делали это именно в указанный срок). В связи с этим в данный момент произошел резкое снижение спроса.
Стоит также отметить, что в условиях экономического кризиса, рост спроса на недвижимость был неоднородным. Наибольший рост был в проектах известных компаний на высокой стадии строительной готовности. Одновременно с этим, произошёл спад спроса на остальные объекты (потребители справедливо опасались банкротства небольших девелоперских компаний и «заморозки» строительства).
Одновременно с нестабильностью на валютном рынке, на спрос крайне негативно влияет политика ЦБ РФ в отношении ключевой процентной ставки [41]. Повышение до 17% поставило банки перед необходимостью повышения ставок по ипотеке минимум на 2-3 %. Данное решение повлекло собой снижение количества ипотечных сделок в среднем в 2.5 раза. Небольшое снижение ключевой ставки по ипотеке до 15% не дало положительного эффекта (госпрограмма поддержка ипотеки в данный момент прорабатывается [42]). Таким образом, резко снизился источник спроса для девелоперов, который составлял в среднем до 40-50% от всех ДДУ.
Одновременно с этим, происходит постепенное снижение реальных доходов населения. Снижение покупательской способности обусловлено с одной стороны резким скачком инфляции ввиду обвала курса рубля, а с другой стороны фактической заморозкой заработных плат. Реальные располагаемые доходы населения продолжают падать второй месяц подряд: за ростом в октябре на 1,9% последовало ноябрьское снижение на 3,9%. В декабре показатель ушел в еще больший минус - на 7,3%. В результате по итогам года реальные доходы россиян снизились на 1%.
Помимо этого в качестве внешних рисков выступают конкурентные компании на рынке. Предложенный выше перечень существующих и перспективных площадок конкурентов указывает на то, что в условиях экономической нестабильности и падения спроса, как в локальном, так и глобальном окружении велик риск быстрого роста объема предложения. Также, наряду с простым увеличением объемов на рынке, будет обострятся ценовая конкуренция между компаниями, будет более широко использоваться инструменты, стимулирующие спрос:
·Пересмотр в сторону потребителей условий предоставления рассрочки
·Осуществление специальных акций
·Снижение цен.
·и другие инструменты.
Стоит отметить, что помимо внешних рисков, на проект и на компанию в целом действую внутренние риски. Отчасти они вызваны также внешними факторами. Так, для финансирования проекта, помимо средств акционеров, используется кредит, полученный от Промсвязьбанка (валютный кредит), а также средства от продажи квартир. Поскольку курс доллара за время с начала реализации вырос более чем в два раза, компании требуется гораздо больше средств на покрытие кредита.
В тоже время, крайне низкий на фоне ожиданий уровень спроса на квартиры ЖК «Новый Зеленоград» не позволяет собрать достаточные средства на продолжение проекта.
В связи с этим, для поддержания финансовой состоятельности проекта на данном этапе происходит дополнительное акционерное финансирование.
Помимо финансовых рисков, в компании имеют место внутренние риски, связанные с несовершенной организационной структурой, а также недостаточной квалификацией персонала. Особенно данный риск характерен для юридического отдела, а также советников, отвечающих за рекламное продвижение проекта.
2.13 Организация управления проектом Новый Зеленоград в компании «Ластея-Арт»
После того, как были выявлены основные внешние и внутренние риски, сотрудникам компании «Ластея-Арт» был предложен их список с просьбой проранжировать их в соответствии со степенью важности того или иного риска лично для них. Всего было опрошено 11 человек, среди которых были:
·Генеральный директор
·Начальник отдела продаж
·Маркетолог
·PR - менеджер
·Brand-менеджер
·Event - менеджер
·Менеджер проекта
·2 представителя компаний-риелторов
·Советник по рекламному продвижению
·Начальник финансового отдела
По итогам опроса, риски были распределены следующим образом:
.Нестабильность на валютном рынке
.Рост процентных ставок по ипотеке
.Снижение покупательной способности населения
.Спад спроса на объекты низкой стадии строительства
.Появление новых конкурентных объектов
.Низкий уровень взаимодействия между отделами компании
.Недостаток средств на продолжение проекта
.Появление новых акций и спец. предложений у конкурентов
.Рост стоимости материалов и оборудования для строительства
.Отсутствие должной квалификации у сотрудников компании
Главное опасение сотрудники связывают с ситуацией на валютном рынке и общей тяжелой ситуацией в российской экономики.
Следом идет политика ЦБ в отношении ключевой ставки
Помимо внешних рисков, некоторые сотрудники в качестве наиболее важных отмечали внутренние риски, в частности слабую взаимосвязь между отделами компании. Данная проблема наиболее остро стоит при проведении и корректировке маркетингового продвижения проекта. Больше количество времени уходит на согласование и утверждение стратегии движения кампании, выбора адресной рекламы и т.д. Данное утверждение также полностью соответствует процессу разработке специальных акций и скидок для проекта. Например: в течение месяца после начала продаж было отмечен т.н. провал в воронке продаж, при которой наряду с относительно высоким показателем заинтересованности проекта со стороны потенциальных клиентов, было заключено крайне мало договоров долевого участи (примерно 10% от плановых показателей). Отчасти данная ситуация объяснялась боязнью людей приобретать недвижимость в объекте на ранней стадии, но в основном людей интересовала возможность получения специальных условий покупки (скидку при 100% оплате), а также искали возможность получить рассрочку на приобретение квартиры. Подобные выводы об ожиданиях клиентов были получены посредством телефонного опроса людей, обращавшихся в офис продаж.
Несмотря на это, решение о необходимости скорейшего введения рассрочки затянулось до конца января 2015г.
Помимо вопроса об внутренних и внешних рисках, сотрудникам компании было предложено проранжировать 10 областей знаний проекта из стандарта PMBook в соответствии со степенью проработанности конкретной области в Компании.
Таблица 4
По результатам ранжирования видно, что наименее качественно организована работа с рисками проекта, стоимостью, а также слабо организованы каналы коммуникаций в Компании.
Все это указывает на то, что компании необходимо менять подход к управлению проектом.
В середине 2014г. Компания «Ластея - Арт» начала строить управление проектом в соответствии с стандартом PMBoK. Однако, в конце сентября в компании произошли кадровые перестановки. Менеджер проекта, стремившийся внедрить стандарт PMBoK и имеющий соответствующий сертификат, был переведен на другую должность, а на смену ему пришел руководитель, не имеющий должного опыта в управлении крупным девелоперским проектом. В результате процесс внедрения стандарта остановился. В организационную структуру был добавлен ряд лиц (советник по рекламному продвижению, Event - менеджер и куратор проекта) с неясными полномочиями. Все это привело к резкому снижению качества работы компании, к снижению уровня взаимодействия между отделами.
Глава 3. Практические рекомендации
На основании представленных данных, а также на основании опросов сотрудников компании «Ластея-Арт» можно сделать вывод о плохой управляемости проекта. Команда управления проектом не использует на практики ни один стандарт управления проектом. Многие действительно важные направления (в том числе и управление рисками) не прорабатываются должным образом.
Таким образом, в данной работе были выявлены основные внешние и внутренние риски, с которыми сталкивается девелопер на рынке недвижимости Московской области. Определено, что в основном, риски вызваны макроэкономической нестабильностью в отечественной экономике и усиленные слабой организацией управления проектом в самой компании.
Фактический отказ от использования стандарта управления проектом (в частности PMBoK) оказывает негативное влияние на реализацию проекта, и делает компанию «Ластея-Арт» менее конкурентоспособной на рынке.
В связи с этим руководству Компании следует рассмотреть следующие рекомендации по совершенствованию управления проектом:
·Возобновить процесс внедрения стандарта PMBoK, прерванный осенью 2014г.
·Провести изменения в организационной структуре компании. Из линейно-функциональной с элементами матричной изменить на проектную организационную структуру.
Основная задача:
.Исключить ситуацию двойного подчинения сотрудников (функциональному руководителю и менеджеру проекта).
2.Ввиду того, что компания основные работы ведет по проекту Новый Зеленоград, необходимо выделить его в качестве отдельной структуры, в которую перевести всех сотрудников, занимающихся данным проектом.
Рисунок 7. Новая организационная структура компании «Ластея-Арт»
3.Менеджеру проекта дать полномочия по принятию решений по проекту без предварительного одобрения куратором проекта, а также советниками (что имеет место в данный момент).
·Повысить квалификацию сотрудников компании. При необходимости, принять на работу новых сотрудников, имеющих необходимую квалификацию