Оценка рыночной стоимости дачи и земельного участка

.3 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом распределения

Таблица 3

Корректировка рыночных цен объектов недвижимости

Стоимость дачи площадью 50 кв. м. ровна 33 735 * 50 = 1 686 750 рублей.

Стоимость дачи площадью 50 кв. м. ровна один миллион шестьсот восемьдесят семь тысяч рублей.

Объяснение корректировок:

Поправка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены продажи, выполнен на основании средней по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю. Данная уступка в среднем составляет 5-10%.

Были проведены расчеты доли земельного участка в стоимости экспертным методом. Объект оценки составил 0,59%, Объект 1 - 0,18%, объект 2 - 0,24%, объект 3 - 0,17%.

Корректировка цен продаж не требуется, т.к. все объекты находятся в собственности и не требуют обременения.

Корректировка на право собственности не требуется, т.к. по всем сравниваемым объектам соответствует оцениваемому объекту.

Корректировка на техническое состояние не требуется, т.к. по всем сравниваемым объектам соответствует оцениваемому объекту.

Корректировка на наличие коммуникаций не требуется, т.к. по всем сравниваемым объектам соответствует оцениваемому объекту.

Корректировка на этажность не требуется, т.к. по всем сравниваемым объектам соответствует оцениваемому объекту.

Корректировка на подъездной путь не требуется, т.к. по всем сравниваемым объектам соответствует оцениваемому объекту.

Корректировка на условия финансирования не требуется, т.к. по всем сравниваемым объектам соответствует оцениваемому объекту.

Корректировка на дату выборки проводится в среднем на 1% в месяц, поэтому для аналога 2 корректировка - 1%, для аналога 3 корректировка - 2%.

Корректировка на местоположение проводится методом парных продаж, выбираем аналоги 1 и 2, корректировка составляет 33645-33049=596 рублей.

Заключение

В заключении необходимо сказать, что оценка стоимости недвижимости - это процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости.

В оценку стоимости недвижимости входит следующее: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Главный нормативно-правовой акт, который регулирует оценочную деятельность - это Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014).

В курсовой по теме «Оценка рыночной стоимости дачи и земельного участка»:

Были рассмотрены теоретические основы оценки недвижимого имущества;

Исследована характеристика классификаций объектов недвижимости;

Исследовано развитие отечественного рынка недвижимости;

Исследованы основные подходы к оценке недвижимости;

Рассчитана стоимость дачи и земельного участка сравнительным подходом, методом распределения.

Рыночная стоимость дачи и земельного участка составила округленно 1 687 000 (Один миллион шестьсот восемьдесят семь тысяч) рублей.

Список используемых источников

Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г., с изменениями от 30 декабря 2008 года

Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с последними изменениями от 24.07.2008)

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ЗК РФ) (с последними изменениями от 27 декабря 2009 года)

ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г., с изменениями от 11.04.2002 N 36-ФЗ

Федеральный закон "О государственном земельном кадастре» от 2.01.2000 № 28-ФЗ (редакция от 4.12.2006)

Федеральный закон от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993г. «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость". - САПП РФ. 1993. N 50. Ст.4868.

Асаул А.Н. «Экономика недвижимости»: учебник для вузов, 2-е изд, испр.- СПб: Питер, 2010

Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М., 2011. С. 7

Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика./ Козырь О.М. М., -2010. - 340с.

Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества: Реальность и перспективы // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2012. № 2.

Кирсанов А.Р. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Учебное пособие. М., 2007. Нагаев Р.Т. «Недвижимость: энциклопедический словарь» - 5-е изд., доп. и перераб. - М.: ЗАО «Издательство `Экономика'», 2008г.

Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости»: Учебное пособие для вузов - М.: Эксмо, 2007г. 303 с.

Приложение 1

« 14 » апреля 2015г.

АКТ

Сдачи-приемки

работ по договору № 123 от « 5 » апреля 2015 г.

Мы, нижеподписавшиеся, представитель ОЦЕНЩИКА директор Борисовой Валерии Владимировны, с одной стороны, и представитель ЗАКАЗЧИКА Борисов Андрей Викторович с другой стороны, составили настоящий акт о нижеследующем:

. В соответствии с договором на выполнение работ по оценке рыночной стоимости имущества, ОЦЕНЩИК передает, а ЗАКАЗЧИК принимает экспертное заключение о рыночной стоимости объектов собственности, представленных к оценке, в форме заключения (справки).

. ЗАКАЗЧИК свидетельствует о том, что выполненная продукция (заключение) удовлетворяет условиям договора и в надлежащем порядке оформлена.

. Настоящий акт является основанием для завершения срока действия договорных отношений и окончательного расчета между сторонами.

Настоящий акт составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, и подписан

Приложение 2

Приложение 3

Оказания оценочных услуг

г. Тольятти                                      «05» апреля 2015г.

"Заказчик" Борисов Андрей Викторович (паспорт гражданина РФ, серия 3609, номер 120668, выдан отделом УФМС по самарской области, г. Тольятти, комсомольского района, 21.06.2003г.), именуемый (-мая) в дальнейшем «ЗАКАЗЧИК», с одной стороны и ООО «Альянс», в лице Генерального директора Борисовой Валерии Владимировны, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «ОЦЕНЩИК» с другой стороны, вместе именуемые «СТОРОНЫ», заключили настоящий Договор (далее - ДОГОВОР) о нижеследующем

Предмет договора

ЗАКАЗЧИК поручает и оплачивает, а ОЦЕНЩИК оказывает ему на условиях настоящего договора комплекс услуг по оценке "вид оцениваемой стоимости" "вид прав" на "наименование Объекта оценки"

Адрес месторасположения объекта оценки:_445045г. Тольятти, Центральный район, ул. Набережная, д. 7

Собственник объекта оценки: Борисов Андрей Викторович

Цель оценки "определение рыночной стоимости"_

Назначение оценки: "для продажи". Отчет об оценке не может быть использован по какому-либо иному назначению, кроме назначения, оговоренного в п. 1.5 настоящего договора и техническим заданием на оценку.

Дата проведения оценки: 08 апреля 2015 г.

Итоговая стоимость объекта оценки в отчете будет выражена в рублях. Основание заключения ДОГОВОРА - взаимная инициатива сторон.

Выполнение заказа по ДОГОВОРУ осуществляется ОЦЕНЩИКОМ в соответствии с требованиями Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29.07.98 г. в действующей редакции, а так же стандартами оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, а так же стандартами оценки, разработанными НП «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских Магистров Оценки» (НП «АРМО»).

ОЦЕНЩИК предоставляет ЗАКАЗЧИКУ информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе об обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, о стандартах оценки.

ОЦЕНЩИК представляет ЗАКАЗЧИКУ Отчет об оценке в письменной форме на русском языке в двух экземплярах.

Стоимость работ и порядок расчетов

.1 Стоимость работ ОЦЕНЩИКА по настоящему Договору составляет 20 000(двадцать тысяч рублей), в том числе НДС 18 % Основание: Уведомление о возможности применения упрощенной системы налогообложения от 12 мая 2014 г. № 521.

.2 Оплата производится путём предоплаты в размере 100% (Сто процентов) от общей стоимости работ. (В случае если стоимость работ по договору составляет более 50 000 руб. предоплата может составлять 50% (пятьдесят) процентов от общей стоимости услуг.)

.3 Датой предоплаты считается день поступления денежных средств на расчетный счет ОЦЕНЩИКА, указанный в п. 9

.4 Окончательная оплата выполненной работы производится ЗАКАЗЧИКОМ до получения отчета и подписания СТОРОНАМИ Акта сдачи - приемки работ. (В случае если стоимость работ по договору составляет более 50 000 руб.)

.5 Датой окончательной оплаты считается день поступления денежных средств на расчетный счет ОЦЕНЩИКА, указанный в п. 9

Порядок проведения работ и сроки оценки работ

Сдача - приемка выполненных ОЦЕНЩИКОМ работ, предусмотренных п. 1.1 настоящего ДОГОВОРА, проводится следующим образом:

Датой начала работ считается дата выполнения ЗАКАЗЧИКОМ пункта 2.2 настоящего ДОГОВОРА, но не ранее выполнения ЗАКАЗЧИКОМ пункта 4.4.1. настоящего ДОГОВОРА.

Окончание работ по настоящему ДОГОВОРУ: через семь_ рабочих дня(-ей) с даты начала работ ОЦЕНЩИКОМ       (в соответствии с пунктом 3.1), но не ранее выполнения ЗАКАЗЧИКОМ п. 2.4 настоящего договора

Датой окончания работ по ДОГОВОРУ считается дата передачи ЗАКАЗЧИКУ ОРИГИНАЛА отчета, и подписания Акт сдачи - приемки работ.

В случае необоснованного отказа от подписания или уклонения от подписания Акта сдачи - приемки работ со стороны ЗАКАЗЧИКА на срок более ТРЕХ рабочих дней с даты предоставления ЗАКАЗЧИКУ отчета, работы считаются принятыми. Акт сдачи - приемки работ, подписанный в одностороннем порядке, считается вступившим в силу и предоставленные услуги подлежат оплате в установленном настоящим ДОГОВОРОМ порядке.

В случае мотивированного отказа Заказчика от подписания Акта сдачи - приемки работ, ЗАКАЗЧИК обязан в два рабочих дня с момента получения отчета направить ОЦЕНЩИКУ перечень замечаний и предложений.

Суждения и предложения по компоновке и редакции текста Отчета не признаются замечаниями. ОЦЕНЩИК не обязан, но может реализовать их, если те не противоречат законодательству и требованиям лицензирующих и надзирающих органов.

Исполнитель обязан провести оценку объекта добросовестно и объективно, силами квалифицированных специалистов - оценщиков соответствующего профиля и к определенному настоящим договором сроку. Подробная информация о сотрудниках, имеющих право проводить работу по настоящему договору их профессиональном опыте и сведения о саморегулируемой организации, приведены в Приложении № 1 к договору.

В случае недостаточности средств страховки оценщика и компенсационного фонда для покрытия убытков и имущественного вреда Заказчику, Исполнитель несет дополнительную ответственность по возмещению убытков и имущественного вреда в размере ХХ ХХХ ХХХ рублей. Сведения о страховой компании приведены в Приложении № 1 к договору.

Права и обязанности сторон

ОЦЕНЩИК имеет право (на основании закона 135-ФЗ в действующей редакции):

Проводить осмотр и фотографирование имущества.

Применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки.

Получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки.

Запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной: в случае если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, ОЦЕНЩИК указывает это в отчете.

Привлекать по своему выбору, за свой счет отдельных специалистов, либо специализированные организации для выполнения работ, либо для консультирования.

Отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если ЗАКАЗЧИК нарушил условия ДОГОВОРА, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие ДОГОВОРУ условия работы, и потребовать возмещения понесенных убытков.

Требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

ОЦЕНЩИК обязан:

Соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законодательства РФ об оценочной деятельности.

Выполнить работу с надлежащим качеством.

Сообщить ЗАКАЗЧИКУ о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки.

Обеспечить сохранность документов, получаемых от ЗАКАЗЧИКА и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки.

Предоставить по требованию ЗАКАЗЧИКА документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, Свидетельство на осуществление оценочной деятельности, страховой полис.

ОЦЕНЩИК обязуется сохранить конфиденциальность любой информации, связанной с исполнением ДОГОВОРА, и не раскрывать ее третьим лицам без предварительного письменного согласия ЗАКАЗЧИКА в период действия ДОГОВОРА и до момента, когда указанная информация будет общедоступной. Обязательства конфиденциальности и не использования информации, возложенные на оценщика настоящим ДОГОВОРОМ не распространяются на общедоступную информацию, которая станет известна не по вине ОЦЕНЩИКА. Обязательства по сохранению конфиденциальности не распространяются также на случаи предоставления информации по запросу уполномоченного должностного лица компетентного государственного органа, сделанному в установленном законом порядке.

Хранить копии составленных отчетов в течение ТРЕХ лет.

ЗАКАЗЧИК имеет право:

Потребовать предоставления Оценщиком сведений о членстве в саморегулируемой организации, страхового полиса, документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

Получать консультирование по содержанию Отчета об оценке.

ЗАКАЗЧИК обязан:

Предоставить ОЦЕНЩИКУ имеющуюся в распоряжении и необходимую для проведения оценки информацию об объекте оценки. В случае если ЗАКАЗЧИК не предоставил необходимую для проведения оценки информацию, срок окончания работ продлевается на период времени, фактически затраченный на предоставление полного объема необходимой информации. Если ЗАКАЗЧИК не предоставил необходимую для проведения оценки информацию в разумный срок и ОЦЕНЩИК отказался от проведения оценки, то ЗАКАЗЧИК обязан возместить ОЦЕНЩИКУ понесенные им убытки.

Оплатить ОЦЕНЩИКУ стоимость проведенных работ по ДОГОВОРУ в соответствии с условиями п. 2 ДОГОВОРА.

Право владения, пользования и распоряжения результатами выполненных работ переходит к ЗАКАЗЧИКУ после перевода всех денежных средств в оплату по ДОГОВОРУ на расчетный счет ОЦЕНЩИКА.

Основание прекращения ДОГОВОРА и ответственность СТОРОН

ДОГОВОР вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения СТОРОНАМИ своих обязательств по ДОГОВОРУ.

Настоящий ДОГОВОР может быть прекращен по соглашению СТОРОН.

Каждая из СТОРОН имеет право досрочно прекратить действие настоящего ДОГОВОРА в одностороннем порядке, путем письменного уведомления другой стороны, если другая сторона нарушит свои обязательства по ДОГОВОРУ и/или приложения к нему, и такое нарушение не будет ею устранено в течение ПЯТИ рабочих дней со дня получения письменного уведомления о совершенном нарушении.

ОЦЕНЩИК не несет ответственности за выводы, сделанные на основе полученных от ЗАКАЗЧИКА документов и информации, содержащих недостоверные сведения, кроме тех случаев, когда ОЦЕНЩИК в соответствии со своим профессиональным уровнем был способен выявить недостоверность сведений.

ДОГОВОР может быть изменен до полного исполнения СТОРОНАМИ принятых на себя обязательств только по взаимному соглашению СТОРОН.

Все изменения и дополнения, внесенные в ДОГОВОР в одностороннем порядке, не имеют юридической силы.

Все изменения, приложения и дополнения к ДОГОВОРУ должны быть составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то лицами СТОРОН.

Договор может быть продлен по соглашению СТОРОН.

За нарушение своих обязательств по настоящему ДОГОВОРУ стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Форс - мажор

Форс - мажорными обстоятельствами или обстоятельствами непреодолимой силы признаются: стихийные бедствия, пожары, массовые беспорядки, военные действия, аварии сетей коммуникаций, вступление в действие законодательных актов, правительственных постановлений, распоряжений государственных органов прямо или косвенно запрещающих указанные в договоре виды деятельности и препятствующие выполнению обязательств по ДОГОВОРУ.

СТОРОНЫ освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ДОГОВОРУ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения ДОГОВОРА в результате событий чрезвычайного характера, которые СТОРОНЫ не могли бы ни предвидеть, ни предотвратить разумными силами.

СТОРОНА, ссылающая на обстоятельства, указанные в пункте 5.9., обязана немедленно информировать другую СТОРОНУ ДОГОВОРА о наступлении подобных обстоятельств в письменной форме. Информация должна содержать данные о характере обстоятельств, а также по возможности оценку их влияния на исполнение СТОРОНОЙ своих обязательств по настоящему ДОГОВОРУ.

При прекращении действия указанных обстоятельств СТОРОНА должна без промедления известить об этом другую СТОРОНУ в письменной форме.

В случае возникновения форс-мажорных обстоятельств, срок выполнения обязательств по настоящему ДОГОВОРУ отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют такие обстоятельства и их последствия.

Порядок разрешения споров

Взаимоотношения СТОРОН, не установленные в ДОГОВОРЕ, регулируются законодательством Российской Федерации.

Все споры и разногласия, возникшие из ДОГОВОРА или в связи с ним или его толкованием, будут, по возможности, улаживаться СТОРОНАМИ путем переговоров, а при не достижении согласия передаются на рассмотрение в Арбитражный суд г. Тольятти.

Заключительные положения

Стоимость работ по настоящему ДОГОВОРУ определена только для исполнения настоящего ДОГОВОРА и не может служить прецедентом при заключении аналогичных договоров в будущем.

Условия ДОГОВОРА, в том числе порядок и формы взаиморасчетов, являются конфиденциальной информацией и не подлежат разглашению СТОРОНАМИ третьим лицам.

Ни одна из СТОРОН не вправе передавать свои права и обязанности по ДОГОВОРУ третьим лицам без письменного согласия другой СТОРОНЫ, если иное не указано в ДОГОВОРЕ.

ДОГОВОР вступает в силу с момента подписания его полномочными представителями Сторон и действует до момента полного взаиморасчёта между сторонами.

ДОГОВОР составлен на 4 (ЧЕТЫРЕХ) страницах, на русском языке, в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из СТОРОН.