Определение стоимости коттеджа, расположенного на 23 км от МКАД по Дмитровскому шоссе

Определение стоимости коттеджа, расположенного на 23 км от МКАД по Дмитровскому шоссе

Определение стоимости коттеджа, расположенного на 23 км от МКАД по Дмитровскому шоссе

Введение

недвижимость оценка земельный

Целью выполнения данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний полученных в рамках курса «Экономика и управление на рынке городской недвижимости», получение практических навыков оценочной деятельности.

Оцениваемым объектом недвижимости в курсовом проекте выступает коттедж общей площадью 167 м², расположенный на 23 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Целевым рынком для оценки является вторичный рынок загородных домов.

Первоочередным шагом к выполнению курсового проекта является анализ рынка недвижимости. Выполнение курсового проекта базируется на трех методах оценки недвижимости:

·      Метод сравнения продаж

·        Затратный метод

·        Доходный метод

Полученный результаты по трем методам оценки объекта недвижимости предстоит свести к конечному результату, который и будет конечной оценкой данного объекта.

1. Анализ рынка недвижимости

Объектом оценки, выбранной мной для курсовой работы, является двухэтажный индивидуальный жилой дом общей площадью 167 кв.м. на земельном участке площадью 0,10 га, расположенный на 23 километре Дмитровского шоссе. Целью оценки является определение рыночной стоимости данного дома, на базе которой будет рассчитана арендная ставка, по которой дом будет сдаваться в круглогодичную аренду. Исходя из этого, будем выполнять анализ ценовой ситуации на 2-х рынках: рынке продаж и рынке ставок аренды индивидуальных жилых домов.

Источником информации для анализа рынков служит перечень объектов, предлагаемых к продаже и сдаваемых в аренду за определенный период времени, с указанием их качественных характеристик, размеров, местоположения, цен предложения, даты выставления на продажу/сдачу в аренду. Разнообразие качества, размеров, расположения объектов недвижимости, приводит к большому различию в цене предложения объектов. Поэтому, чтобы избежать большого разброса цен, будем сразу отбирать для анализа объекты, похожие и расположенные в зоне размещения объекта оценки.

Первый этап.

Для анализа выбираются двухэтажные дома общей площадью от 100 до 200 кв.м., располагающиеся на расстоянии 20 - 25 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Время экспозиции равно, например, одному месяцу. Поэтому в выборку данных заносятся предложения, опубликованные в соответствующих электронных базах в течение 1 месяца до даты оценки.

Таблица 1. Группировка объектов, аналогов объекту оценки, продаваемых по Дмитровскому шоссе в течение марта месяца 2012 года

№№ пп.	Адрес	Расстояние от МКАД, км	Площадь дома, кв.м	Площадь земельного участка, га	Требуемая (или фактическая) арендная плата (цена предложения)
Первая группа - 20 км.
1	Московская область, Мытищинский район, село Федоскино	20	106	0,1	11 000 000 руб.
2	Россия, Московская область, Лобня	20	116	0,1	9 000 000 руб.
Среднее значение					10 000 000
1	Россия, Московская область, Лобня	20	170	0,1	14 000 000 руб.
2	Россия, Московская область, Мытищинский район, деревня Сухарево	20	156	0,1	8 500 000 руб.
Среднее значение					11 500 000
1	Московская область, ш. Дмитровское, Федоскино с	20	195	0,1	12 350 000 руб.
2	Московская область, Лобня, ул. Рябиновая, 14А	20	170	0,1	14 750 000 руб.
Среднее значение					13 550 000
№№ пп.	Адрес	Расстояние от МКАД, км	Площадь дома, кв.м	Площадь земельного участка, га	Требуемая (или фактическая) арендная плата (цена предложения)
Вторая группа - 22 км.
1	Россия, Московская область, Мытищинский район, деревня Аксаково	22	122	0,1	11 000 000 руб.
2	Россия, Московская область, Мытищинский район, село Марфино	22	100	0,1	7 000 000 руб
Среднее значение					9 000 000
1	Московская область, ш. Дмитровское, Аксаково д.	22	174	0,1	15 700 000 руб.
2	Московская область, Мытищинский район, Горки д.	22	169	0,1	12 000 000 руб
Среднее значение					13 850 000
1	Московская область, ш. Дмитровское, Аксаково д.	22	180	0,1	18 000 000 руб
2	Московская область, Мытищинский район, деревня Аксаково	22	180	0,1	18 700 000
Среднее значение					18 350 000
Третья группа - 23 км.
1	Московская область, Дмитровский район, поселок городского типа Некрасовский	23	110	0,1	9 200 000
2	Дмитровский район, пгт. Некрасовский	23	110	0,1	9 700 000
Среднее значение					9 450 000
1	Россия, Московская область, Мытищинский район, село Марфино, ул. Зеленая	23	170	0,1	10 700 000
2	Московская область, Горки Сухаревские д.	23	150	0,1	13 450 000
Среднее значение					12 075 000
1	Московская область, Мытищинский район, село Марфино	23	200	0,1	9 900 000
2	Дмитровский район, пгт Некрасовский	23	200	0,1	11 200 000
Среднее значение					10 550 000
№№ пп.	Адрес	Расстояние от МКАД, км	Площадь дома, кв.м	Площадь земельного участка, га	Требуемая (или фактическая) арендная плата (цена предложения)
Четвертая группа - 24 км.
1	Московская область, Дмитровское ш., д. Юрьево	24	100	0,1	5 900 000 руб.
2	Россия, Московская область, Мытищинский район, деревня Фелисово	24	100	0,1	7 800 000 руб.
Среднее значение					6 850 000
1	Московская область, Дмитровское ш., Трудовая Северная	24	150	0,1	7 600 000 руб.
2	Россия, Московская область, Мытищинский район, деревня Лысково	24	130	0,1	8 900 000 руб.
Среднее значение					8 250 000
1	Московская область, Дмитровский район, деревня Горки Сухаревские	24	180	0,1	12 600 000
2	Россия, Московская область, Дмитровский район, деревня Горки Сухаревские, ул. Центральная	24	200	0,1	12 600 000
Среднее значение					12 600 000
Пятая группа - 25 км.
1	Московская область, Дмитровское ш., Марфино	25	100	0,1	10 000 000
2	Россия, Московская область, Мытищинский район, деревня Подольниха	25	120	0,1	11 500 000
Среднее значение					10 750 000
1	Россия, Московская область, Дмитровский район, деревня Агафониха	25	170	0,1	10 500 000
2	Россия, Московская область, Дмитровский район, садовое товарищество Озерецкое	25	170	0,1	9 250 000
Среднее значение					9 875 000
1	Московская область, Мытищинский р., пос. Трудовая	25	200	0,1	10 300 000
2	Россия, Московская область, Мытищинский район, поселок Трудовая, Городок 1 п.	25	190	0,1	10 300 000
Среднее значение					10 300 000

Рис 1.Цена продажи в зависимости от площади дома и удаленности от МКАД.

Рис. 2 Цена продажи дома площадью 150 м² в зависимоти от удаленности от МКАД.

Четвёртый этап. Выводы по результатам анализа.

На основе полученных данных можно сделать следующие выводы:

) Дома площадью 150 и 200 кв. метров стабильно растут до 22 км и достигают на этом километре своего максимума за рассматриваемый промежуток 20-25 км от МКАД.

) Дома площадью 100 кв. метров наоборот немного теряют в цене при движении от 20 км к 22 км от МКАД.

Причиной тому может служить наличие престижного поселка класса премиум «Пестово» в сочетании с уникальными экологическими и природными условиями: Пестовское водохранилище и лесные массивы.

) Дома площадью 100 кв. метров расположены не в удобных местах - рядом Дмитровское шоссе, железнодорожные пути.

) 24 км от МКАД по Дмитровскому шоссе характеризуется как неблагоприятное место для расположения жилого дома, в силу близкого расположения сразу 2-ух пересекающихся железнодорожных линий московско-смоленского направления «Трудовая» и «Белый Раст».

) От 24 км к 25 км динамично растут цены на дома площадью 100 кв. м и 150 кв. м., причем наиболее весомый рост наблюдается у домов 100 кв. м

) Цена на дом площадью 100 кв. м превышает цену на дом площадью 200 кв м на 25 км в силу класса эконом и ориентации потребителей на дома с меньшей площадью и соответственно стоимостью, но повышенный спрос толкает цены необоснованно верх на данный тип домов.

) Далее будем исходить из расчета рыночной цены на оцениваемый дом площадью 167 кв. м. в размере 11 000 000 рублей.

Группировка объектов, аналогов объекту оценки, сдаваемых в аренду по Дмитровскому шоссе в течение марта 2012.

Таблица

№№ пп.	Адрес	Расстояние от МКАД, км	Площадь дома, кв.м	Площадь земельного участка, га	Требуемая (или фактическая) арендная плата
Первая группа - 20 км.
1	Катуар	20	160	0,2	120 000
2	Трудовая	20	150	0,08	60 000
Среднее значение					90 000
Вторая группа - 22 км.
1	Трудовая	22	170	0,2	130 000
2	Круглое озеро	22	180	0,1	100 000
Среднее значение					115 000
Третья группа - 23 км.
1	Мечта	23	170	0,2	150 000
2	Форест Вилль	23	200	0,1	120 000
Среднее значение					135 000
Четвертая группа - 24 км.
1	Витенево	24	180	0,15	120 000
2	Круглое	24	180	0,1	90 000
Среднее значение					105 000
Пятая группа - 25 км.
1	Ермолино	25	200	0,2	85 000
2	Николо-прозорово	25	180	0,1	75 000
Среднее значение					80 000

Для дальнейших расчётов при оценке рыночной стоимости оцениваемого жилого дома принята величина арендной ставки равная 1 600 000 руб/год или 135 000 за месяц за дом.

График изменения арендных ставок в зависимости от удаленности от МКАД (месячные ставки)

График изменения арендных ставок в зависимости от удаленности от МКАД (годовые ставки)

2.Оценка объекта методом сравнения продаж

Метод сравнения продаж относится к методам сравнительного подхода. Основан на принципе замещения, который гласит, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем минимальная цена, по которой был приобретен другой сходный объект собственности, обладающий эквивалентной полезностью. В наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например, к рынку жилья.

Подбираются объекты-аналоги, сопоставимые по своим характеристикам с объектом оценки, проданные или выставленные на продажу на соответствующем рынке. Затем определяются параметры (элементы сравнения), по которым объекты сравнения отличаются от объекта оценки. Далее рассчитываются поправки в цены продаж (предложений) объектов-аналогов по элементам сравнения. Поправки вносятся в цены продаж (предложений) объектов-аналогов, то есть определяется скорректированная цена продажи (предложения) каждого сопоставимого объекта. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют оценщику сделать вывод о возможной стоимости оцениваемого объекта на рынке (например, как средняя арифметическая из скорректированных цен объектов-аналогов).

Этап 1. Выявление недавних продаж (предложений) сопоставимых объектов на рынке жилья. Количество объектов-аналогов - не менее трёх. В таблице 2 приводятся характеристики оцениваемого объекта и объектов-аналогов (описание оцениваемого объекта может быть представлено в отдельной таблице). В качестве характеристик (элементов сравнения) принимаются показатели выставленных на продажу объектов, взятые из печатных рекламных изданий.

Таблица 2. Характеристики объекта оценки и объектов-аналогов

Характеристики (элементы сравнения)	Объект оценки	Объекты - аналоги
		1	2	3
Дата продажи
Месторасположение (расстояние до МКАД)	23	23	40	45
Площадь земельного участка	0,1	0,08	0,15	0,08
Общая площадь	167 м2	150 м2	174,8 м2	160.6 м2
Этажность	2	2	2	2
Фундамент	ленточ-ный	ленточ-ный	ленточный	ленточный
Кровля	металлочерепица	металлочерепица	металлочерепица	металлочерепица
Стеновой материал	блоки	блоки	блоки	блоки
Коммуникации
- электроснабжение	есть	есть	есть	есть
- газоснабжение	нет	есть	нет	есть
- канализация	есть	нет	есть	есть
- водопровод	есть	есть	есть	есть
- отопление	есть	есть	есть	есть
И т. д.

Этап 2. Проверка информации о сделках. Подозрение должны вызывать поспешные продажи, сделки между тесно связанными сторонами (дети и родители, муж и жена и т. п.).

Этап 3. Выявление элементов сравнения и внесение поправок в цену продажи (предложения) объектов-аналогов.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении. Они заносятся в корректировочную таблицу (таблица 3):

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами: попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения;

Таблица 3. Корректировки цен продажи объектов-аналогов по элементам сравнения

№№	Элементы сравнения	Объекты-аналоги
		1	2	3
	Цена продажи, руб	9 900 000	10 100 000	8 700 000
1	Корректировка на время продажи Скорректированная цена, руб	0	0	0
2	Корректировка на месторасположение Скорректированная цена, руб	0	0	0
3	Корректировка на общую площадь Скорректированная цена, руб	+ 850000 10 700 000	- 400 000 9 700 000	+350 000 9 050 000
4	Корректировка на этажность Скорректированная цена, руб	0	0	0
5	Корректировка на коммуникации Скорректированная цена, руб	0	+400 000 10 100 000	0
6	Корректировка на расстояние от МКАД Скорректированная цена, руб	0	+2 700 000 12 800 000	+ 3 700 000 12 750 000
7	Корректировка на фундамент Скорректированная цена, руб	0	0	0
8	Корректировка на кровлю Скорректированная цена, руб	0	0
9	Корректировка на стеновой материал Скорректированная цена, руб	0	0
	Количество внесенных поправок	1	3	2
	Скорректированная стоимость объекта оценки	10 700 000	12 800 000	12 750 000

Описание вносимых поправок:

) Корректировка на площадь производиться из расчета цены 1 кв. м. в 50 000 рублей. Тогда получаем:

объект-аналог: (167 кв. м. -150 кв. м.)*50 000 рублей = 850 000 рублей.

объект-аналог: (175 кв. м. -167 кв. м.)*50 000 рублей = 400 000 рублей.

объект-аналог: (167 кв. м. -160 кв. м.)*50 000 рублей = 350 000 рублей.

) Корректировка на коммуникации:

объект-аналог: средняя стоимость подключения к газоснабжению в данном районе составляет около 400 000 рублей.

) Корректировка на расстояние от МКАД

3 объект-аналог: Сопоставим стоимость дома площадью 170 кв. м. с участком 0,1 га, находящимся на 40 км от МКАД, со стоимостью дома использованного в анализе рынка по адресу Московская область, Мытищинский район, село Марфино, 23 км от МКАД, с аналогичными показателями величины земельного участка и площадью дома. Получим, что разница составила 10 700 000 - 8 000 000 = 2 700 000 рублей.

2 объект-аналог: Сопоставим стоимость дома площадью 170 кв. м. с участком 0,1 га, находящимся на 45 км от МКАД, со стоимостью дома использованного в анализе рынка по адресу Московская область, Мытищинский район, село Марфино,, 23 км от МКАД с аналогичными показателями величины земельного участка и площадью дома. Получим, что разница составила 10 700 000 -7 000 000 = 3 700 000 рублей.

В результате корректировок цены продажи (предложения) объектов-аналогов получаются отличными друг от друга. Для того чтобы найти стоимость оцениваемого объекта можно рассчитать одну из средних (например, среднюю арифметическую). Возможно иное обоснование итоговой величины стоимости объекта оценки, определённой сравнительным подходом.

Рассчитаем среднюю арифметическую по полученным результатам объектов-аналогов:

(10 700 000 + 12 800 000 + 12 750 000)/3 = 12 083 000 рублей.

3. Оценка объекта оценки методами затратного подхода

.1 Оценка земельного участка.

Стоимость земельного участка определяется методом сравнительного подхода, который описан в данной курсовой работе ранее.

На основании отличия объектов только по размеру земельного участка, на котором они находятся можно составить следующую таблицу:

Таблица 3

Характеристики (элементы сравнения)	Объект оценки	Объекты - аналоги
		1	2	3
Цена объекта недвижимости	-	7 650 000	4 550 000	7 500 000
Месторасположение
Расстояние от МКАД	23	23	23	23
Площадь земельного участка	0,1	0,15	0,07	0,15
Транспортная инфраструктура	+	+	+	+
Охрана	+	+	+	+
Коммуникации (электроснабжение, канализация, канализация, водопровод, отопление)	+	+	+	+
Водоемы (местоположение)	-	-	+	-
Лес (местоположение)	-	+	-	-

Корректировка на местоположение:

·        Близость водоемов влияет следующим образом

4 550 000/7 * 15 - 7 500 000 = 2 250 000 рублей

·        Расположение леса рядом с участком:

7 650 000 - 7 500 000 = 150 000 рублей

С учетом всех поправок составим таблицу, позволяющую определить стоимость участка.

Таблица

Характеристики (элементы сравнения)	Объекты - аналоги
	1	2	3
Цена объекта недвижимости	7 650 000	4 550 000	7 500 000
Корректировка на месторасположение	0	0	0
Корректировка на  Расстояние от МКАД	0	0	0
Корректировка на  Площадь земельного участка Скорректированная цена	-2 550 000  5 100 000	+1 950 000  6 500 000	-2 500 000  5 000 000
Корректировка на  Транспортная инфраструктуру	0	0	0
Корректировка на  Охрану	0	0	0
Корректировка на  Коммуникации (электроснабжение, канализация, канализация, водопровод, отопление)	0	0	0
Корректировка на  Водоемы (местоположение) Скорректированная цена	0	-2 250 000  4 250 000	0
Корректировка на  Лес (местоположение) Скорректированная цена	-150 000  4 950 000	0	0
Итоговая цена	4 950 000	4 250 000	5 000 000

Рассчитаем среднюю арифметическую, чтобы определить рыночную цену земельного участка площадью 10 соток на расстоянии 23 км от МКАД:

(4 950 000 + 4 250 000 + 5 000 000)/3 = 4 730 000 рублей

.2 Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. В процессе оценки может возникнуть ситуация, при которой строение включает устаревшие строительные материалы, технологии или дизайн, которые нельзя в данное время оценить. Кроме того, некоторые элементы здания могут не соответствовать действующим Строительным нормам и правилам (СНиПам). В таком случае принято рассчитывать сметную стоимость строительства здания, аналогичного по полезности. В последнем случае оценщик получает смету затрат по стоимости замещения. Указанные сметы могут существенно различаться по итоговой величине полной восстановительной стоимости зданий, а также составу и степени учтенного в них износа.

Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного задания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

Стоимость воспроизводства представляет смету затрат на строительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.

Теоретически стоимость воспроизводства более удобна, поскольку ее легче рассчитывать. Однако на практике затраты на воспроизводство иногда сложно определить, поскольку здания могут быть построены из материалов, снятых в настоящее время с производства и на имеющих расценок на нужную дату.

Вместе с тем, стоимость воспроизводства более удобна для определения всех видов износа.

Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в области проектно-сметного дела, позволяющих убедиться в надежности используемых источников.

Стоимость замещения представляет собой смету затрат на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом, при этом предусмотрено использование современных строительных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта.

В таблице представлены конструктивные решения оцениваемого объекта:

Таблица 4.

Наименование конструкции	Материал конструкции
Фундамент Материалы внешних стен	сборный железобетонный, ленточный Легкобетонные блоки с утеплителем пенополиуретаном
Внутренние стены	Кирпичные
Междуэтажные перекрытия	1 этаж: Железобетонные плиты перекрытия. 2 этаж: Деревянные перекрытия
Крыша	Двухскатная крыша из металлочерепицы
Оконные проемы	Оконные блоки с четвертями, дерево
Двери	Деревянные
Полы	Паркетные полы

Определение восстановительной стоимости для оцениваемого объекта будем производить на основе существующей объектной сметы составленной в сентябре 2011 года и индексации ее на март 2012 марта.

,02 рублей * 1,02264 = 3708227,32 рублей.

Индекс равный 1,02264 взят с учетом удорожания строительства в период сентября 2011 - март 2012 года по данным Росстата.

Таблица 5 Объектный сметный расчет

ОБЪЕКТНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ N

на строительство: четырехкомнатный мансардный дом

Сметная стоимость: 4412383.00 руб.

Средства на оплату труда: 1386051.07 руб.

Расчетный показатель единичной стоимости: 166.9

Составлен в ценах по состоянию на _____________ _____ г.

N	Номера	Наименование работ	Сметная стоимость, руб.:					Сметная стоимость на март 2012 года
п/п	сметных расчетов и смет	и затрат	Строительных работ	Монтажных работ	Оборудования, мебели, инвентаря	Прочих затрат	ВСЕГО
1	2.1	Подготовка территории строительства, земляные работы, фундаменты, подвалы, техподполья	726140.6	0	0	30154.24	756294.84	773423,9
2	2.2	Внешние и внутренние стены, перегородки, оконные проемы, лестницы и двери.	767918.62	0	0	0	767918.62	785310,9
3	2.3	Перекрытия выше 0.000, кровля с устройством сливов и водосточных труб	500175.51	0	0	0	500175.51	511503,8
4	2.4	Мансарда, отделочные работы внутренние, наружная отделка.	975169.5	0	0	0	975169.5	997255,8
5	2.5	Устройство крыльца с отделкой, разные работы	618278.13	0	0	8264.42	626542.55
		ИТОГО	3587682.36	0	0	38418.66	3626101.02	3708227,4
Временные здания и сооружения 1.1%			39468	0	0	422	39890
И Т О Г О с временными зданиями и сооружениями			3627150	0	0	38842	3665992
Непредвиденные затраты 2%			72539	0	0	774	73313
И Т О Г О с непредвиденными затратами			3699689	0	0	39616	3739305
Налог на добавленную стоимость 18%			665945	0	0	7131	673076
ИТОГО ПО СМЕТЕ			4365636	0	0	46747	4412383

Таблица 6. Сметно-финансовый расчёт полной стоимости замещения улучшений оцениваемого объекта недвижимости

№№ глав	Наименование затрат	Порядок расчета	Сумма, руб.
1	Основные объекты строительства	Итоговая объектной сметы	4 412 383
2	Объекты вспомогательного назначения	При их наличии	0
3	Подготовка территории строительства	1,5% от суммы гл.1 + гл. 2	66 185,75
4	Инженерные коммуникации и сооружения	5% от суммы гл.1 + гл. 2	220 620
5	Благоустройство и озеленение	5% от суммы гл.1 + гл. 2	220 620
6	Временные здания и сооружения	2% от суммы гл.1 + гл. 2	88 247,66
	ИТОГО гл. 1 + … + гл.6		5 008 057
7	Прочие работы и затраты	5,3 % от ИТОГО гл. 1 + … + гл.6	265 427
	ИТОГО гл. 1 + … + гл.7		5 273 484
8	Содержание дирекции, технический надзор	0,5% от ИТОГО гл. 1 + … + гл.7	26 367
	ИТОГО гл. 1 + … + гл.8		5 299 852
9	Проектные работы, экспертиза, авторский надзор	8,0% от ИТОГО гл. 1 + … + гл.8	424 000
	ИТОГО гл. 1 + … + гл.9		5 723 852
10	Непредвиденные и неучтенные работы и затраты	3% от ИТОГО гл. 1 + … + гл.9	171 716
	ИТОГО гл. 1 + … + гл.10		5 895 568
Прибыль застройщика		15% от ИТОГО гл. 1 + … + гл.10	884 336
ВСЕГО			6 779 904
НДС		18% от ВСЕГО	1 220 383
ВСЕГО с НДС			8 000 287

3.3 Определение накопленного износа

Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Накопленный (совокупный) износ объекта оценки - совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Расчёт физического износа

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

Рассчитывается процент износа по формуле: Износ, руб./ (Восстановительная стоимость, руб.*100% -% износа). Для расчета по данной формуле следует использовать «Положение о проведении планово-предупредительных ремонтах жилых и общественных зданий».

Таблица 7

№	Конструктив-ные элементы	Восстан. ст-сть, руб.	Срок эконом. жизни*	Эффектвозраст, лет	К износа	Износ руб.
1	2	3	4	5	6	7
1	Фундаменты	773423,9	100	3	0,03	23202,8
2	Стены	439394,4	100	3	0,03	13181,8
3	Перекрытия	169710,6	60	3	0,05	8485,5
4	Крыша	211503,8	50	3	0,06	12690,2
5	Кровля	180340,2	25	3	0,12	21640,8
6	Перегородки	160289,4	40	3	0,075	12021,7
8	Лестницы	65154,1	50	3	0,06	3909,2
9	Окна и двери	70422,3	40	3	0,075	5281,6
10	Отделочные материалы	997255,8	80	3	0,0375	37397,1
11	Благоустройство территории	640732,9	10	3	0,3	192219,9
	ВСЕГО (руб.)	3708227,4				330030,7

Экономическая жизнь (ЭЖ) - время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Физический износ по оцениваемому объекту составляет 330 030 рублей.

Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Различают следующие виды функционального износа:

·      износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);

·        износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).

Износ функциональный устранимый - вызывается: недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов; «сверхулучшениями». Устранимый функциональный износ измеряется издержками на его устранение.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

·      метод капитализации потерь в арендной плате;

·        метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;

·        метод парных продаж;

·        метод срока жизни.

Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в арендной платы и методом капитализации избыточных эксплуатационных потерь производится аналогично расчету данными методами функционального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вызванные признаками внешнего износа.

Совокупный износ рассчитывается как сумма всех видов износа. Оцениваемый объект обладает внешним износом равным 0 рублей, функциональный износ аналогично составляет 0 рублей.

Совокупный износ составляет 330 000 рублей.

Оцениваемый объект в целом слагается из:

·      Земельного участка (4 730 000 рублей)

·        Дома (8 000 000 рублей)

·        Износа накопленного домом ( 330 000 рублей).

Тогда восстановительная стоимость объекта недвижимости составляет: 8 000 000 + 4 730 000 - 330 000 = 12 400 000 рублей.

4. Оценка объекта недвижимости методом доходного подхода

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость не движимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.

Формула для определения стоимости объекта имеет следующий вид: Стоимость объекта недвижимости = Чистый операционный доход / коэффициент капитализации

.1 Определение чистого операционного дохода

Исходные данные для оценки объекта доходным методом:

. Площадь земельного участка - 10 соток.

. Улучшения - 167 м2.

. Эффективный возраст - 3 года.

. Срок экономической жизни - 100 лет.

. Восстановительная стоимость улучшений - 8 000 000 рублей.

. Стоимость аренды двухэтажного коттеджа расположенного в 23 км от МКАД по Дмитровскому шоссе согласно нашему анализу арендных ставок, наиболее вероятная арендная плата является 135 000 рублей/месяц

. Потенциальный валовой доход - представляет собой ожидаемую суммарную величину дохода от основного вида деятельности и прочих видов деятельности, базирующихся на оцениваемом объекте недвижимости.

ПВД = 12 месяцев * 135 000 рублей = 1 620 000 рублей в год.

. Действительный валовой доход - ПВД с учетом возможных потерь от недоиспользования объекта на полную мощность и потерь при сборе платежей. Примем данные потери в размере 15 %.

ДВД = ПВД - ПВД*15 % = 1 377 000 рублей.

. Чистый операционный доход - равен ДВД за вычетом операционных расходов и резерва на замещение.

ЧОД = ДВД - ОР = 1 377 000 - 140 400 = 1 236 600 рублей.

Таблица 8. Расчет чистого операционного дохода

№ п/п	Наименование	Сумма, руб
1	Потенциальный валовой доход, в т.ч.
	Валовая выручка от основного вида деятельности	1 620 000
	Валовая выручка от дополнительных видов услуг (дополнительная выручка):	-
2	Потери от смены арендаторов(15%)	243 000
3	Действительный валовой доход	1 377 000
4	Операционные расходы	140 400 (390$)
5	Чистый операционный доход	1 236 600

4.2 Определение общего коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов оценки. В данном отчете коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и норма возврата на инвестированный капитал.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

i = i_o + i_с + i_л + i_in + n_к

где i_o - безрисковая ставка, %;_с - общерыночный риск, %;_л - поправка на низкую ликвидность, %;_in - поправка на управление инвестициями, %;_к - норма возврата капитала, %.

Расчет показателя:

. Безрисковая ставка. i_o - 7,2 % (Информация сайта Минфина РФ).

2. Общерыночный риск. i_с - 0,56 %;

На основе данных об инвестиционном риске в российских регионах в 2010-2011гг., из которого следует, что инвестиционный риск Московской области превышает инвестиционный риск Краснодарского края (субъекта Федерации с наименьшим риском, который может быть приравнен к суверенному риску РФ) в 1,08 раз. Следовательно, региональный риск для Московской области будет равен 7,2 * 1,08 - 7,2 = 0,56 %.

3. Поправка на низкую ликвидность. i_л - 2,4 %

Поправка на низкую ликвидность. Данная поправка вычисляется по формуле:

·        П - поправка на низкую ликвидность;

·        R_б - безрисковая ставка;

·        L - период экспозиции (в месяцах);

·        Q - общее количество месяцев в году.

П=7,2*4/12 = 2,4%

4. Поправка на управление инвестициями. i_in - 0 %.

Премия за инвестиционный менеджмент - чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск с учетом недозагрузки и потерь может составлять от 2 до 5% .Данная поправка не применяется в данном курсовом проекте.

5. Норма возврата капитала. n_к - 2 %.

Т.к. жизненный цикл проекта исчисляется 50 годами, то норма возврата капитала берется на уровне 2% в год по методу Ринга, как 1/50.

Тогда коэффициент капитализации будет равен:

i =7,2+0,56+2,4+0+2 = 11,86 %

Таблица 9. Определение общего коэффициента капитализации

Наименование	Показатель
Безрисковая ставка	7,2 %
Общерыночный риск	0,56 %
Поправка на низкую ликвидность	2,4 %
Поправка на управление инвестициями	0 %
Норма возврата капитала	2%
Итого	11,86 %

Определение рыночной стоимости объекта оценки следующим образом: величина чистого операционного дохода делится на общий коэффициент капитализации, то есть, происходит капитализация дохода в текущую стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость = Операционный доход / Коэффициент капитализации.

 

Рыночная стоимость = 1 236 000 / 0,1186 = 10 422 000 рублей.

5. Согласование результатов оценки и получение итоговой величины стоимости объекта недвижимости

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости определяется как средневзвешенная величина из результатов сравнительного, затратного и доходного подходов. Для этого присваиваются веса сравнительному, затратному и доходному подходам в зависимости от сложившейся ситуации в экономике.

Как можно видеть существует достаточно заметное отличие стоимости объекта определяемой доходным методом и затратным, сравнительным.

Рынок аренды коттеджей не так широко представление в силу того, что в аренду чаще сдаются элитные коттеджи и арендная ставка в данном случае оказывается завышенной. Поэтому целесообразно поставить доходному методу вес 0,2.

Двум остальным методам в силу большего объема анализируемой информации и достаточно близких получившихся результатов поставим веса по 0,4.

Метод оценки	Стоимость	Вес	Стоимость
Сравнительный	12 083 000	0,4	4 833 200
Затратный	12 400 000	0,4	4 960 000
Доходный	10 422 000	0,2	2 084 400
Итоговая			11 877 600

Итоговая величина будет составлять для оцениваемого объекта 11 877 000 рублей.

Заключение

Для выполнения курсовой работы был проведен анализ рынка недвижимости располагающейся вдоль Дмитровского шоссе. В результате была получена информация о величине арендной ставки для проведения дальнейших расчетов доходным методом. Помимо доходного метода использовался сравнительный метод, в ходе которого объекты-аналоги с учетом корректировок формировали возможную стоимость оцениваемого объекта.

Третий подход, используемый в данной работе, называется затратным методом. В ходе выполнения данного метода был проанализирован рынок земельных участков по принципу сравнительного метода, определена восстановительная стоимость объекта недвижимости с учетом износа.

В конце работы выполнен итоговый расчет, базирующийся на трех приведенных методах оценки, и получена итоговая стоимость оцениваемого объекта недвижимости в размере 11 877 600 рублей.

Список литературы

1. Методические указания к выполнению курсовой работы по дисциплине «Экономика и управление на рынке недвижимости», Севастьянов А.В., 2011.

. Курс лекций по дисциплине «Экономика недвижимости», Севастьянов А.В., Каллаур Г.Ю., Шевцова Е.А.

. Грязнова А.Г., Федотова М.А., «Оценка недвижимости», 2014 год.