Экспертиза инвестиционного проекта строительства картофелеперерабатывающего завода

Экспертиза инвестиционного проекта строительства картофелеперерабатывающего завода

Содержание

Введение

1. Экспертиза местоположения

1.1 Исследование коммерческого потенциала

1.2 Оценка эффективности использования территории

1.3 Возможные варианты использования территории

2. Экономическая экспертиза

2.1 Финансовые показатели проекта

2.2 Бюджетная эффективность проекта

2.3 Оценка проектных рисков

2.4 Маркетинговая стратегия проекта

3. Правовая экспертиза

Заключение

Список используемых источников

Введение

Любая инвестиция подразумевает под собой вложения. Например, покупка новой техники, новой продукции или расширение объемов производства, это все вложения. Но инвестировать деньги нужно с умом, а также имея на руках разработанный и продуманный до мелочей проект. Перед тем как приступить к работе, необходимо полностью оценить проект у экспертов, которые могут сказать, оправдаются ли вложения в данный проект и будет ли получать компания ту прибыль, на которую она рассчитывает.

Оценка инвестиционного проекта дает возможность принять правильное решение относительно будущего управления компанией, а также для того, чтобы осуществлять все необходимые действия для решения поставленных задач, которые могут увеличить доход компании, и от которых будет зависеть конечный результат бизнеса. Любое дело всегда связано с определенными рисками, и итоговая эффективность проекта будет зависеть от разных факторов. Например, от уровня квалификации и опытности оценщиков. От достоверности и общего объема исходных данных. От правильности выбора методов, которые будут использоваться при оценке.

Риск всегда остается, особенно если за дело берутся непрофессионалы. Итоговая оценка эффективности инвестиционного проекта будет зависеть от массы разных факторов, таких как:

.        Опыт и квалификация оценщиков;

.        Полнота и достоверность исходных данных;

.        Корректность методов, которые используются при оценке.

Что касается методов, то их, как оно и положено в оценочной деятельности, три:

ü  сравнительный (сравнение оцениваемого проекта с аналогичным, чьи итоговые доходы известны);

ü  доходный (анализ возможных доходов предприятия после внедрения "новых технологий");

ü  затратный (анализ предстоящих затрат предприятия).

В период оценке проектов одного метода не достаточно, поэтому профессиональные оценщики в принудительном порядке используют механизм моделирования ситуации, и главная их цель заключается в приближение к реальности. Главным образом, внимание экспертов, приковывается к денежным потокам, которые пронизывают модель инвестиционного проекта. В результате они делают официальные выводы о рентабельности такого вложения денег, о сроках, которые придется выдерживать в ожидании окупаемости вложенных средств, а также о самых различных рисках, которые могут подстерегать ваш инвестиционный проект.

1.     
Экспертиза местоположения

.1 Исследование коммерческого потенциала

В данном исследовании коммерческий потенциал в целом оценивается по пятибалльной оценке: за максимальный (лучший) коммерческий потенциал принимается 5 баллов, за минимальный 1 балл, среднему значению соответствует 2,5 балла. Ранжирование значений показателей факторов в разрезе каждого блока факторов определяется по 10-балльной шкале. Для определения агрегированного показателя по каждому блоку факторов ранжирования значений показателей по их значимости определяется по единичной шкале. Ранжирование коэффициентов весомости блоков факторов для определения интегрального показателя каждой территории рассчитывается по 10-балльной оценке.

Определение агрегированного показателя значений коммерческого потенциала территории по каждому блоку факторов КПФ определяется по следующей предлагаемой формуле:

, (1)

Где Qij - значение показателя i-гo фактора, входящего в j-ый блок факторов;

Вj - значение k-го показателя весомости i-гo фактора;- перечень значений показателей факторов, входящих в j-ый блок факторов, i= 1-n;- перечень блоков факторов.

Каждое значение показателя факторов оценивается по 10-балльной шкале в зависимости от степени соответствия максимальным значениям, ожидаемой доходности объектов, требуемым финансовым затратам.

В этом случае сумма баллов по каждому фактору может быть рассчитана по формуле:

 (2)

Где Б - количество баллов, присвоенных конкретному объекту в соответствии с установленной шкалой оценок;

Вj - коэффициент весомости k i-гo показателя.

Оценка интегрального показателя коммерческого потенциала территории существующей застройки КПт на основе агрегированных показателей коммерческого потенциала по всем блокам факторов определяется по формуле:

 (3)

Где КПф - значение агрегированного показателя j-гo блока факторов;

Вj - весомость j-гo блока факторов;- перечень блоков факторов, j=7.

С учетом предыдущей формулы, формула определения КПТ можно представить в следующем виде:

 (4)

Рисунок 1 - Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Для начала необходимо определить какой из ниже представленных участков больше всего удовлетворяет требованиям по строительству нового картофелеперерабатывающего завода.

Таблица 1 - Местоположение участков, подходящих под строительство завода

Проанализировав таблицу, стоит отметить, что все земельные участки находятся в Орловской области, и таким образом, на любом участке можно возвести новый завод. Однако при более детальном рассмотрении каждого варианта появляются аргументы, при которых возможность строительства становится все меньше.

Ознакомившись с площадью каждого земельного пая, стоит отметить, что нецелесообразно приобретать в собственность территорию с большей площадью, так как существуют регламентированные коэффициенты корректировки удельной кадастровой стоимости участка зависящий от размера его площади.

Таблица 2 - Площадь и стоимость участков

Таблица 3 - Коэффициенты корректировки удельной кадастровой стоимости земельного участка на размер его площади

Для строительства нового завода необходимо, чтобы участок в определенной степени был развит. Это может быть как хорошая транспортная доступность, так и подведенность к участку различных коммуникаций.

Таблица 4 - Инфраструктура сравниваемых участков

Ключевым моментом в инвестировании является то, чтобы приобрести земельный участок с большим количеством коммуникаций, с наилучшем расположением, так как проводка дополнительных условий увеличит в разы не только стоимость расходов, связанных с новым строительством завода, но также потребует большего количества времени. Целесообразным в данном случае подобрать участок максимально развитым во всех отношениях. Проанализировав участки, делаем вывод, что земельный участок, находящийся в Залегощенском районе очень хорошо подходит под строительство картофелеперерабатывающего завода.

Преимущества реализации проекта в Залегощенском районе:

близкое расположение от г. Орёл, как основного рынка сбыта продукции и поставщиков материальных ресурсов

доступность ресурсов (э/энергия, вода и др.);

развития инфраструктура (а/м дорога, телефонная связь и др.);

наличие трудовых кадров.

Рисунок 2 - Процентное соотношение преимуществ каждого из участков

Для того, чтобы инвестиции, вложенные в проект в скором времени себя оправдали, необходимо так же изучить рынок труда. На данном этапе времени уровень безработицы постоянно колеблется, ведь санкции, введенные в стране, не могут не сказаться на рынке трудовых ресурсов.

Рисунок 3 - Трудоспособность Свердловского района

Рисунок 4 - Трудоспособность Урицкого района

Рисунок 5 - Трудоспособность Троснянского района

Рисунок 6 - Трудоспособность Залегощенского района

Рисунок 7 - Трудоспособность Болховского района

Таким образом, изучив статистику региональной трудоспособности можно сделать вывод, что наибольшее количество безработных людей проживает в Залегощенском районе, а это значит, что люди заинтересованы в строительстве нового завода, которое обеспечит наличие свободных трудовых мест. И, таким образом, не понадобится дополнительных ресурсов для привлечения на работу из других районов области, а, возможно, и других регионов страны.

Таким образом, проанализировав материалы и изучив ститистические данные стоит сказать, что наиболее эффективное использование территории будет проходить в Залегощенском района в деревне Ржаное. Именно в этом районе отмечается одиз из высоких уровень безработицы и строительство позволит создать новые рабочие места, а так же этот участок находится в небольшой удаленности от крупной автодороги, уже имеются все необходимые коммуникации участок по размерам подходит для строительства нового завода.

1.2 Оценка эффективности использования территории

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - ННЭИ), определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений с наилучшей отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Понятие ННЭИ подразумевает наряду с выгодами для собственника, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение ННЭИ является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. На практике положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки. При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

. Физическая возможность - физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего использования на рассматриваемом участке.

. Допустимость с точки зрения законодательства - характер предлагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования.

. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику.

. Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, ННЭИ подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Таким образом, ННЭИ территории - это вероятный способ ее эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

Экспресс-оценка рекомендуется как первый этап финансово-экономического исследования и анализа ключевых показателей объекта, определяющий целесообразность проведения дальнейшего, более углубленного анализа. Экспресс-оценка позволяет сделать предварительное заключение о стоимости, провести анализ собственных рисков, рассчитать основные финансово-экономические показатели и скорректировать свои действия согласно текущей рыночной ситуации.

Таблица 5 - Экспресс - оценка коммерческого потенциала выбранной территории

Таблица 6 - Ранжирование показателей весомости боков факторов, определяющих коммерческий потенциал территории

Таблица 7 - Ранжирование показателей весомости факторов по блоку местоположение территории