Экспертиза инвестиционных проектов

Экспертиза инвестиционных проектов

Содержание

1. Описание объекта

. Анализ конкурентов

. Маркетинговый план: ставка аренды и прогноз доходов

. Оценка инвестиций

. Операционные расходы

. Заемные средства

. Налоговое окружение

. Финансовая модель

1. Описание объекта

Этот бизнес-центр представляет собой административное здание, которое находится в шаговой доступности от станции метрополитена «Шаболовская». Аренда офиса в проектируемом БЦ в первую очередь подходит небольшим компаниям, желающим с минимальными затратами открыть представительство в Москве.

В здании располагаются переговорные комнаты, подходящие для проведения деловых встреч в спокойной обстановке. Комнаты оборудованы копировально-множительной техникой.

Для хранения оргтехники, документации и забытых посетителями ценных вещей предусмотрены сейфы и защищенные ячейки. На территории объекта действует пропускная система. Для разового прохода потребуется документ, являющийся удостоверением личности. Информацию о деятельности компании и рекламные буклеты можно размещать на специальных стендах, находящихся на территории БЦ.

Адрес: Москва, Донская улица, д. 28

Метро - «Шаболовская» (10 минут пешком)

Ближайшие автомагистрали - ул. Шаболовка (400 м),

Ленинский проспект (1 км), ТТК (5 км), Садовое кольцо (5 км).

Охрана в рабочее время и система контроля доступа, видеонаблюдение на входах в здание.

В пешеходной доступности от офисного центра находятся кафе и рестораны, как эконом, так и бизнес-класса.

Наличие развитой транспортной системы (станций метро, трамвайных, автобусных остановок) делает удобным любой подъезд (как на личном, так и на общественном транспорте) на территорию делового комплекса.

Характеристики БЦ:

o   Общая площадь объекта: 8 000 кв. м.

o   Площадь офисов: 6 200 кв. м.

o   Этажность: 4 этажа.

o   Высота потолков: 2,7 м.

o   Планировка: кабинетная.

o   Техническое оснащение: централизованная система приточно-вытяжной вентиляции (без возможности регулирования), система пожарного оповещения.

o   Лифты: отсутствую.

o   Безопасность: видеонаблюдение и охрана.

o   Инфраструктура: банки, рестораны и кафе в шаговой доступности.

o   Парковка: бесплатная наземная парковка на 40 м/м

o   Офис находится в 10 минутах ходьбы от станции метро Шаболовская

o   Отличная транспортная доступность

В наличии офисы:

·        4 офисов по 250 кв.м.

·        8 офисов по 220 кв.м.

·        6 офисов по 200 кв.м.

·        20 офисов по 88 кв.м.

·        40 офисов по 12 кв.м.

Срок строительства - 1 год

Рисунок 1

Рисунок 2

маркетинговый недвижимость финансовый инвестиция

Для определения класса строящегося объекта проведем анализ перечисленных характеристик, придерживаясь основных пунктов классификации Colliers International.

Анализ класса объекта:

.2. Система климата - центральная, регулируемая, но не круглогодичная, т.е. как в классе В+

.4. Система пожарного оповещения. Значит - В

.5. Четыре этажа, а лифта нет. Значит - В

.8. Охрана в рабочее время и система контроля доступа. Значит - В+

.1. Высота потолка - 2,7 м. Значит - В

.6. Состояние помещений: без отделки- В

.1. Никаких свалок, никаких заводов - А

.2. 10 минут пешком от метро - В+

.2. Здание между ТТК и Садовым кольцом. Парковка наземная. Значит - А.

.1. Нанимаем управляющую компанию. Не лучшую, но профессиональную. В+

.3.З она ожидание и ресепшн есть. А

.4. Кафетерий и банкомат, а также магазины в шаговой доступности. В+

Таблица 1

Заданием на разработку проекта установлено требование: для отнесения офисного центра к определенному классу необходимо соответствие объекта минимум 10 требованиям, предъявляемым к классу. При этом необходимо соблюдение обязательных пунктов, отмеченных знаком «*».

Из вышеприведенной таблицы, очевидно, что объект по 9 пунктам отвечает требованиям к офису класса А. При этом в офисном центре не предполагается устройство лифтов. Отсутствие лифтов неприемлемо для офисов класса А. Таким образом, проектируемый офисный центр можно отнести к классу В.

Объект является офисным зданием, расположенным по адресу: г. Москва, Донская улица, д. 28.

Рисунок 3

Улица Донская находится в Южным административном округе, граничит с Центральным административным округом (район «Тверской») и с Южно-западным административным органом.

Рисунок 4

Донска́я у́лица - старинная улица в центре Москвы <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D0%B0> на Якиманке <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%AF%D0%BA%D0%B8%D0%BC%D0%B0%D0%BD%D0%BA%D0%B0_(%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD_%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D1%8B)> и в Донском районе <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%94%D0%BE%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_(%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD_%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D1%8B)> между проездом Апакова <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9F%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%B7%D0%B4_%D0%90%D0%BF%D0%B0%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D0%B0> и 2-м Верхним Михайловским проездом <https://ru.wikipedia.org/wiki/2-%D0%B9_%D0%92%D0%B5%D1%80%D1%85%D0%BD%D0%B8%D0%B9_%D0%9C%D0%B8%D1%85%D0%B0%D0%B9%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%B7%D0%B4>.

Донская улица начинается от проезда Апакова немного южнее Калужской площади <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B0%D0%BB%D1%83%D0%B6%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F_%D0%BF%D0%BB%D0%BE%D1%89%D0%B0%D0%B4%D1%8C> и проходит на юго-запад, расходясь под острым углом с Ленинским проспектом <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9B%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BF%D1%80%D0%BE%D1%81%D0%BF%D0%B5%D0%BA%D1%82_(%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D0%B0)> (на западе) и Шаболовкой <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A3%D0%BB%D0%B8%D1%86%D0%B0_%D0%A8%D0%B0%D0%B1%D0%BE%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D0%BA%D0%B0> (на востоке). Пересекает улицу Академика Петровского <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A3%D0%BB%D0%B8%D1%86%D0%B0_%D0%90%D0%BA%D0%B0%D0%B4%D0%B5%D0%BC%D0%B8%D0%BA%D0%B0_%D0%9F%D0%B5%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B3%D0%BE>, справа к ней примыкает Малый Калужский переулок <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D0%B0%D0%BB%D1%8B%D0%B9_%D0%9A%D0%B0%D0%BB%D1%83%D0%B6%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B5%D1%83%D0%BB%D0%BE%D0%BA>, затем слева - 1-й Донской проезд <https://ru.wikipedia.org/wiki/1-%D0%B9_%D0%94%D0%BE%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%B7%D0%B4>, за которым улица поворачивает западнее, а затем - на юг, огибая Донской монастырь <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%94%D0%BE%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%BC%D0%BE%D0%BD%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%8B%D1%80%D1%8C>. Справа примыкает улица Стасовой <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A3%D0%BB%D0%B8%D1%86%D0%B0_%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%81%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B9_(%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D0%B0)>, затем проходит вдоль восточной стороны Донской площади <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%94%D0%BE%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F_%D0%BF%D0%BB%D0%BE%D1%89%D0%B0%D0%B4%D1%8C>, за которой на улицу выходит 4-й Донской проезд <https://ru.wikipedia.org/wiki/4-%D0%B9_%D0%94%D0%BE%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%B7%D0%B4>. Пересекает улицу Орджоникидзе <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A3%D0%BB%D0%B8%D1%86%D0%B0_%D0%9E%D1%80%D0%B4%D0%B6%D0%BE%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%B8%D0%B4%D0%B7%D0%B5_(%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D0%B0)>, затем 1-й Верхний Михайловский проезд <https://ru.wikipedia.org/wiki/1-%D0%B9_%D0%92%D0%B5%D1%80%D1%85%D0%BD%D0%B8%D0%B9_%D0%9C%D0%B8%D1%85%D0%B0%D0%B9%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%B7%D0%B4> и продолжается вплоть до 2-го Верхнего Михайловского проезда <https://ru.wikipedia.org/wiki/2-%D0%B9_%D0%92%D0%B5%D1%80%D1%85%D0%BD%D0%B8%D0%B9_%D0%9C%D0%B8%D1%85%D0%B0%D0%B9%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%B7%D0%B4>.

Здания и сооружения.

По нечётной стороне:

•        № 1 - гостиница «Академическая»;

•        № 3 - отделение связи № 49-В-119049;

•        № 9 - библиотека № 47 ЦАО; Музей предпринимателей, меценатов и благотворителей <https://ru.wikipedia.org/w/index.php?title=%D0%9C%D1%83%D0%B7%D0%B5%D0%B9_%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%BF%D1%80%D0%B8%D0%BD%D0%B8%D0%BC%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%B9,_%D0%BC%D0%B5%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%B0%D1%82%D0%BE%D0%B2_%D0%B8_%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D0%B3%D0%BE%D1%82%D0%B2%D0%BE%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%B9&action=edit&redlink=1>;

•        № 11, строение 1 - Гагаринский районный суд <https://ru.wikipedia.org/w/index.php?title=%D0%93%D0%B0%D0%B3%D0%B0%D1%80%D0%B8%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%81%D1%83%D0%B4&action=edit&redlink=1> (районы: Академический, Гагаринский, Ломоносовский, Обручевский);

•        № 13, строение 1 - Обибанк;

•        № 15 - РАО Роснефтегазстрой;

•        № 21 - лицей № 1546 «Плехановец»; школа № 570;

•        № 29 - бывший особняк, выстроен в 1903 г. техником архитектуры И. Климовым для купчихи А.П. Мельниковой;

•        № 33 - Дом культуры Московского государственного текстильного университета им. А.Н. Косыгина <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%B3%D0%BE%D1%81%D1%83%D0%B4%D0%B0%D1%80%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%82%D0%B5%D0%BA%D1%81%D1%82%D0%B8%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%83%D0%BD%D0%B8%D0%B2%D0%B5%D1%80%D1%81%D0%B8%D1%82%D0%B5%D1%82_%D0%B8%D0%BC._%D0%90._%D0%9D._%D0%9A%D0%BE%D1%81%D1%8B%D0%B3%D0%B8%D0%BD%D0%B0>; Московский государственный симфонический оркестр для детей и юношества <https://ru.wikipedia.org/w/index.php?title=%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%B3%D0%BE%D1%81%D1%83%D0%B4%D0%B0%D1%80%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%81%D0%B8%D0%BC%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B8%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BE%D1%80%D0%BA%D0%B5%D1%81%D1%82%D1%80_%D0%B4%D0%BB%D1%8F_%D0%B4%D0%B5%D1%82%D0%B5%D0%B9_%D0%B8_%D1%8E%D0%BD%D0%BE%D1%88%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B0&action=edit&redlink=1>;

•        № 37 - Ремесленное училище им. К. Солдатенкова (1907, архитектор Н.Н. Благовещенский <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%91%D0%BB%D0%B0%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9,_%D0%9D%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%BB%D0%B0%D0%B9_%D0%9D%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%BB%D0%B0%D0%B5%D0%B2%D0%B8%D1%87_(%D0%B0%D1%80%D1%85%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%BE%D1%80)>; 1910, архитектор В.В. Шервуд <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A8%D0%B5%D1%80%D0%B2%D1%83%D0%B4,_%D0%92%D0%BB%D0%B0%D0%B4%D0%B8%D0%BC%D0%B8%D1%80_%D0%92%D0%BB%D0%B0%D0%B4%D0%B8%D0%BC%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B8%D1%87>), сейчас - лицей № 1553 «на Донской»; Дом научно-технического творчества молодёжи <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%94%D0%BE%D0%BC_%D0%BD%D0%B0%D1%83%D1%87%D0%BD%D0%BE-%D1%82%D0%B5%D1%85%D0%BD%D0%B8%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D1%82%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%87%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B0_%D0%BC%D0%BE%D0%BB%D0%BE%D0%B4%D1%91%D0%B6%D0%B8>;

•        № 37, корпус 3 - Московское объединение ветеринарии;

•        № 43 - Клиника неврозов СКБ № 8 им. З.П. Соловьева <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D0%BF%D0%B5%D1%86%D0%B8%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D0%B7%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%BD%D0%B0%D1%8F_%D0%BA%D0%BB%D0%B8%D0%BD%D0%B8%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F_%D0%B1%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%B8%D1%86%D0%B0_%E2%84%96_8_%D0%B8%D0%BC._%D0%97._%D0%9F._%D0%A1%D0%BE%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D1%8C%D1%91%D0%B2%D0%B0>;

По чётной стороне:

•        № 4, строение 3 - банк «Флора-Москва»;

•        № 6 - Управление по ЦАО Главного управления МЧС <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D0%A7%D0%A1_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D0%B8> по Москве;

•        № 8 - Московское общество греков;

•        № 10 - Французская академия красоты и образования; школа № 16;

•        № 12, корпус 1-2 - Русская винно-водочная компания;

•        № 20 - Храм Ризоположения на Донской <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A5%D1%80%D0%B0%D0%BC_%D0%A0%D0%B8%D0%B7%D0%BE%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D0%BE%D0%B6%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F_%D0%BD%D0%B0_%D0%94%D0%BE%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9>;

•        № 14, строение 2 - Русславбанк <https://ru.wikipedia.org/w/index.php?title=%D0%A0%D1%83%D1%81%D1%81%D0%BB%D0%B0%D0%B2%D0%B1%D0%B0%D0%BD%D0%BA&action=edit&redlink=1>; № 18/7 (1-й этаж) - посольство Республики Конго.

. Анализ конкурентов

Проведенный анализ характеристик будущего офисного центра позволяет проводить изучение конкурентов в том же сегменте и классе, что и рассматриваемый объект. Анализ конкурентов проводится на локальном рынке (в зоне тяготения ближайших к объекту транспортных узлов). В случае отсутствия конкурентов в зоне тяготения ближайших ТПУ, их следует искать в пределах одного пояса, исходя из приведенной схемы зонирования Московского региона.

Рисунок 5. Зонирование Москвы.

. Центр - зона от Кремля до Садового кольца;

. Зона от Садового кольца до ТТК;

. Зона от ТТК до МКАД;

. Ближнее Подмосковье - до 10 км от МКАД;

. Среднее Подмосковье - от 10 до 30 км от МКАД;

. Дальнее Подмосковье - от 30 до 70 км от МКАД;

. Седьмой пояс - от 70 км от МКАД.

В данном случае конкуренты были обнаружены локально у тех же станций метро.

При анализе ценовых предложений конкурентов одним из наиболее важных пунктов будет являться переход от цены предложения, указанного в описании объектов-конкурентов, к цене сделки, по которой фактически будет заключен договор. Для этого от цены предложения следует отнять размер «уторговывания». Для среднего класса по экспертным данным уторговывание составляет 7% от цены предложения.

Объект-аналог №1. Предлагается офисный блок на 2-м этаже 3-х этажного административного здания, выполнен качественный ремонт, на 1-м этаже расположено уютное кафе.

·        Адрес - Люсиновская ул. д.62

·        Бизнес-центр класса В

·        Расстояние от метро: до 10 минут пешком

·        Округ: ЮАО


·        Предлагаемая площадь: 240 кв.м.

·        Вид планировки: смешанная планировка

·        Высота потолка (h): 3 м.

·        
Коммуникации: интернет / телефония

·        Вентиляция: приточно-вытяжная.

·        Санитарный узел: санузел на этаже

·        Парковка: наземная.

·        Лифты: нет.

·        Инфраструктура: столовая, кафе, ресторан, банк

Цена оферты:  25992 руб./м²/год

Уторговывание для среднего класса: 7%

Цена сделки: 25992 (100% - 7%) = 24172 руб./м²/год с НДС

Рисунок 6. Объект-аналог №2.

Предлагается в аренду офисный блок в деловом комплексе класса "В". Бизнес-центр находится в 6-и минутах ходьбы от м. Шаболовская и Октябрьская. Коммерческие условия: УСН, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи включены в базовую ставку, кроме электричества. Так же есть вакантные блоки: 47, 87, 150 кв.м. Качественная отделка зон общего пользования. Презентабельный фасад здания. Огороженная территория.

·        Адрес: Мытная ул. 46/2, стр. 5

·        Бизнес-центр класса В

·        Вентиляция: приточно-вытяжная

·        Охрана: объект находится под охраной, видеонаблюдение.

·        Расстояние от метро: до 7 минут пешком

·        Округ: ЮАО

·        Предлагаемая площадь: 120 кв.м.

·        Вид планировки: зальная планировка (open space)

·        Высота потолка (h): 3 м.

·        Коммуникации: интернет / телефония

·        Санитарный узел: санузел на этаже

·        Парковка: есть

·        Лифты: есть

·        Инфраструктура: кафе-столовая.

·        Общая площадь здания: 5990,8 м²

Цена оферты:  29400 руб./м²/год

Уторговывание для среднего класса: 7%

Цена сделки:

(100% - 7%) = 27342 руб./м²/год с НДС

Рисунок 7. Объект-аналог №3

Предлагается в аренду офисный блок на 3-ем этаже отдельного строения на территории делового комплекса класса "B+". Коммерческие условия аренды: арендная плата включает в себя НДС и эксплуатационные расходы, коммунальные платежи оплачиваются отдельно - 50 $ за кв.м. в год с НДC. Электроэнергия оплачивается по факту потребления. М/м - 7.600 рублей в месяц с НДС из расчёта 1 м/м на 100 кв.м. арендуемой площади. Возможность проведения интернета и связи с любым провайдером. Рецепция. Огороженная территория.

·        Адрес: Шаболовка ул. 31, стр. 8

·        Бизнес-центр класса В+

·        Округ: ЮАО

·        Вентиляция: приточно-вытяжная,

·        Охрана: видеонаблюдение,

·        Расстояние от метро: до 3 минут пешком

·        Предлагаемая площадь: 155 кв.м.

·        Вид планировки: кабинетная планировка

·        Высота потолка (h): 3.5 м.

·        Коммуникации: интернет / телефония

·        Санитарный узел: санузел в блоке

·        Паковка: есть

·        Лифты: есть

·        Инфраструктура: две столовые, кафе-бар, два ресторана, визовый центр Германии, нотариус и многое другое.

·        Общая площадь здания: 31500 м²

Цена оферты:  24990 руб./м²/год

Уторговывание для среднего класса: 7%

Цена сделки:

(100% - 7%) = 23240 руб./м²/год с НДС

Рисунок 8. Объект-аналог №4.

Местоположение здания: Особняк расположено в тихом Донском районе Южного административного округа (ЮАО) Москвы, недалеко от Свято-Донского монастыря, на пересечении улиц Орджоникидзе и Серпуховский вал. Рядом пролегают Ленинский проспект, Люсиновская и Мытная улицы, обеспечивающие удобный доступ к Садовому и Третьему транспортному кольцу, расстояние до которых составляет 2 км и 1 км, соответственно. Ближайшие станции метро "Шаболовская" и "Тульская" находятся в нескольких минутах ходьбы от здания. Парковка: Предоставляется 8 м/м перед зданием.

·        Адрес: ул. Шаболовская д.67

·        Бизнес-центр класса В

·        Округ: ЮАО

·        Вентиляция: приточно-вытяжная,

·        Охрана: видеонаблюдение,

·        Расстояние от метро: до 8 минут пешком

·        Планировка: зально-кабинетная планировка

·        Потолки: 3м

·        Коммуникации: интернет/телефония

·        Парковка: нет

·        Лифты: нет

·        Инфраструктура

·        Общая площадь: 1465 кв.м

Цена оферты: 14196 руб./м²/год

Уторговывание для среднего класса: 7%

Цена сделки:  14196 (100% - 7%) = 13203 руб./м²/год с НДС

Бизнес-центр «Влакра» (Vlakra) расположен по адресу Москва, Малая Калужская улица, 15 в районе Донской, ЮАО. До ближайшей от бизнес-центра станции метро - Шаболовская - 6 мин пешком. В бизнес-центре «Влакра» собственник предлагает офисные помещения в диапазоне от 110 до 4500 кв.м. Офисный центр располагает возможностью аренды парковочных мест.

Рисунок 9. Объект-аналог №5

·        Адрес: Малая Калужская улица, 15

·        Бизнес-центр класса В

·        Округ: ЮАО

·        Вентиляция: приточно-вытяжная, центральное кондиционирование

·        Охрана: видеонаблюдение,

·        Расстояние от метро: до 15 минут пешком

·        Предлагаемая площадь: 170 кв.м.

·        Вид планировки: кабинетная планировка

·        Высота потолка (h): 3 м

·        Коммуникации: интернет / телефония

·        Санитарный узел: санузел в блоке

·        Паковка: аренда

·        Лифты: нет

·        Инфраструктура: банки, кафе, рестораны.

·        Общая площадь здания: 5000 м²

Цена оферты:  16200 руб./м²/год

Уторговывание для среднего класса: 7%

Цена сделки: 16200 (100% - 7%) = 15066 руб./м²/год с НДС

Рисунок 10

3. Маркетинговый план: ставка аренды и прогноз доходов

Для достоверного планирования будущих доходов от объекта недвижимости необходимо определить достоверную возможную ставку аренды полезных площадей здания. В связи с высоким уровнем конкуренции на локальном и региональном рынках коммерческой недвижимости, определение возможной арендной ставки следует проводить в рамках маркетингового принципа «как у конкурентов».

Основой для формирования цены аренды в рассматриваемом объекте недвижимости будет являться информация о конкурентах на локальном рынке, приведенная в главе 4 данного проекта. Для учета возможных отличий рассматриваемых объектов-аналогов от объекта оценки в расчет будет заложена методика определения стоимости недвижимости в рамках сравнительного подхода с внесением процентных корректировок. Для оптимизации длительности расчетов и сохранения максимально высокой достоверности привлеченными экспертами были выявлены следующие ценообразующие факторы и величины корректировок по этим факторам:

Наиболее важные факторы.

Сильно влияют на цену:

·        Транспортная доступность

·        Внешний вид

·        Услуги внутри

·        Услуги снаружи

На основании этих 4 факторов сведем объекты в таблицу.

Таблица 2. Сравнения объектов

Для учета различий в характеристиках необходимо определить величину корректировок по указанным факторам. Информация о величине корректировок получена от привлеченных экспертов.

Корректировки

Ø  Транспортная доступность

Рисунок 11

Корректировка показывает, сколько нужно добавить или вычесть из цены объекта-аналога, чтобы учесть различия в транспортной доступности

Ø  Внешний вид

Рисунок 12

Корректировка показывает, сколько нужно добавить или вычесть из цены объекта-аналога, чтобы учесть различия во внешнем виде зданий

Ø  Услуги внутри

Рисунок 13

Корректировка показывает, сколько нужно добавить или вычесть из цены объекта-аналога, чтобы учесть различия в уровне инфраструктуры

Ø  Услуги снаружи

Рисунок 14

Корректировка показывает, сколько нужно добавить или вычесть из цены объекта-аналога, чтобы учесть различия в уровне внешней инфраструктуры.

Таблица 3. На основании данных корректируем критерии объектов-аналогов

Таблица 4. Определим арендную ставку нашего объекта с помощью весов.

Ставка, по которой фактически будут сдаваться площади нашего объекта 20 430 руб. в год за 1 кв. м полезной площади с НДС.

Доход.

Условия на рынке не позволят нам сдавать абсолютно все площади и получать все деньги от арендаторов единовременно, особенно первые годы эксплуатации.

Вынужденные ограничения валового дохода:

·        Заполняемость

·        Недоиспользование площадей (переезд арендаторов)

·        Неуплата арендатора (банкротство)

·        Инфляция (удорожание ресурсов)

Ø  Заполняемость

Рисунок 15. Валовый доход по годам определяется как произведение

Ставка аренды • полезная площадь • заполняемость

Ø  Недоиспользование площадей

Ø  Неуплата арендатора

Рисунок 16.

Ø Инфляция

Прогноз МЭР на 2015-2017 гг.

Рисунок 17

Строительство нашего объекта продолжается 2 года: 2014,2015 гг. Следовательно, первым годом эксплуатации является 2016 год.

Для подсчета денежных потоков приведем величину арендной ставки к ценам 2016 года: 20 430 • 1,055 • 1,059 = 22 825 руб./м²/год с НДС

Рассчитаем прогнозный доход за период первых 10 лет эксплуатации объекта:

Таблица 5

Для наглядности построим диаграмму:

Рисунок 18

4. Оценка инвестиций

Основные инвестиции состоят из:

·        Стоимость строительства

·        Стоимость земли

·        Регистрация

-       Нематериальные активы (НМА)

·        Разрешения

-       На строительство

-       На ввод в эксплуатацию

-       На подключение коммуникаций.

Стоимость строительства.

С_з = НЦС V К_тр К_рег И_пр

С_з - стоимость самого здания

НЦС - нормативная цена строительства

Определяется по сборнику Укрупненные нормативы цены строительства (НЦС-2011)

В соответствии с пунктом 18 технической части государственных сметных укрупненных нормативов цены строительства применяется коэффициент 1,08 в связи со строительством в стесненных условиях застроенной части города

НЦС = 39,22 1,08 = 42,3576 тыс. руб. за 1 м²

V - Мощность (площадь)= 8000 м²

К_тр - территориальный поправочный индекс

Коэффициент перехода цен базового региона (Московская область) к ценам субъекта строительства

К_тр = 1,05

К_рег - региональный поправочный индекс

Коэффициент учитывающий регионально-климатические условия и специфику объемно-планировочных решений субъекта строительства

К_рег = 1

И_пр - прогнозный индекс-дефлятор

Таблица 6

Базовый год - 2011, строительство начинается в 2014, продолжается 2 года, заканчиваясь на конец 2015(начало 2016 г.)

И _{н стрва} = 106,8 105,5 104,6 = 117,86%

И _{к стрва} = 104,6 104,7 = 109,52 %

С_з = 42,3576 8000 1,05 1 1,23 = 437 638, 723 тыс. руб.

Так же стоимость строительства включает в себя не только затраты на само здание и его внутренние коммуникации, но и внешние коммуникации и благоустройство, которые мы не учли.

С = 437 638, 723 + НС +МАФ +Б + Пр

НС - наружные сети

МАФ - малые архитектурные формы

Б - благоустройство

Пр - прочее

По экспертной оценке стоимости неучтенных систем может быть определена по формуле:

(НС +МАФ +Б + Пр) = 0,15 С_з

Таким образом общая величина затрат на строительство без НДС составляет:

С = С_{з +} 0,15 С_з = 1,15 С_з

С = 1,15 437 638, 723 = 503 284, 531тыс. руб.

Общая стоимость строительства объекта составила 503 284 531 руб.

Стоимость аренды земли.

В составе инвестиций следует учесть также величину выплаты городу за получение права аренды земельного участка.

Таблица 7

Так как наш строящийся офис расположен между ТТК и садовым кольцом берем 30 % от стоимости строительства.

З = 0,3 С_з = 0,3 437 638, 723 = 131 291, 616 тыс. руб.

Регистрация.

Для регистрации новой организации и получения юридического адреса будет привлечет профессиональный посредник, услуги которого обойдутся нам ориентировочно в 70 000 рублей.

Разрешения.

По экспертной оценке накладные расходы, связанные с выплаты на все разрешения, которые необходимо получить (разрешения на подключение сетей, разрешение на ввод в эксплуатацию, согласование проекта и т.д.), составят 200000 рублей.

Итоговая величина инвестиций.

Каждый вид затрат, кроме аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, облагается налогом НДС в 18 %.

Общее количество инвестиций в наш проект составит:

И_о = (503 284 531 + 70 000 + 200 000 ) 1,18 + 131 291 616 =

882 147 рублей

В том числе общая величина НДС составляет:

% * (503 284 531 + 70 000 + 200 000) = 90 639, 815 тыс.руб.

. Операционные расходы

Для целей получения возможности быстрой продажи в будущем рассматриваемого арендного бизнеса, в рамках компании-инвестора выделяется дочернее общество, на балансе которого и числится рассматриваемый объект недвижимости. Помимо этого, на балансе дочернего общества будут числиться также право на аренду земли под зданием и бренд объекта недвижимости. Персонал дочернего общества будет состоять из специалистов по управлению доходной недвижимостью. Таким образом, в случае, если будет принято решение избавиться от арендного бизнеса, покупателю можно будет предложить выкупить долю инвесторов в уставном капитале дочернего общества и получить готовый доходный бизнес, укомплектованный всем необходимым и не связанный сторонними обязательствами головной компании.

Для стабильной работы арендного бизнеса у дочернего общества возникнет ряд операционных расходов.

Статья 1. ФОТ

Во-первых, это расходы на фонд оплаты труда сотрудников дочернего общества. Инвесторы проекта сочли необходимым нанять директора компании, разбирающегося в тонкостях создания и управления коммерческой недвижимостью; отраслевого бухгалтера, юриста по сделкам с недвижимостью и двух менеджеров по продажам, которые будут продвигать объект на популярных рекламных площадках и обзванивать имеющиеся базы потенциальных арендаторов. Персонал будет размещен на площадях головной компании, в дальнейшем займет небольшое помещение в построенном объекте.

Таблица 8

Годовой фонд оплаты труда управляющего персонала.

Статья 2. Офисные расходы.

Расходы на воду, чай, кофе, канцелярию и прочие расходы офиса будут приняты в размере 250 000 руб. в год.

Статья 3. Услуги управляющей компании:

Управляющая компания будет заниматься техническим обслуживанием планируемого доходного здания. Специалисты УК будут выполнять текущий ремонт здания, Стоимость услуг управляющей компании может быть выражена в виде фиксированного годового платежа за обслуживание 1 кв.м. общей площади объекта недвижимости и дифференцироваться в зависимости от класса здания и набора оказываемых услуг.

Таблица 9

*8000 = 4 800 000 рублей в год

Статья 4. Охрана здания

Для защиты от грабежей и нападений на здание будет заключен договор на обслуживание с частной охранной компанией, услуги которой обойдутся ориентировочно в 1 500 000 рублей в год.

Статья 5. Аренда земли

Помимо первоначального взноса городу за право заключения договора аренды, право пользование землей под зданием накладывает обязательство ежегодных выплат арендного платежа. Примем его как 5 % от платы городу за право пользования земельным участком.

291 616 * 0,05 = 6 564 580 рублей в год

. Заемные средства

В качестве заемных средств предоставляется кредит в размере (143000 тыс.руб.)

Процентная ставка по кредиту равна 10% годовых.

Выплаты производятся с третьего года эксплуатации объекта.

Таблица 10

. Налоговое окружение

Таблица 11

Налоговое окружение проекта

Статья 1. Отчисления во внебюджетные фонды

-       социального страхования

-       медицинского страхования

-       пенсионного страхования

% от ФОТ, но не больше чем 624 00 рублей в год с человека.

Таблица 12

624 000 3 ++ 420 000= 975 600 рублей в год

Статья 2. Амортизация

А =

И_стр - общая стоимость строительства объекта- срок службы объекта= 50 лет

А = = 11 877 510 рублей в год

Статья 3. НДС

Величина НДС составляет 18% от ежегодного дохода. Помимо этого может быть возмещен НДС с затрат, направленных на создание объектов основных средств - нашего здания.

284 531*0,18 = 90 591 215 руб.

Срок строительства - 2 года.

Ежегодный возврат НДС составит 90 591 215/ 2 = 45 295 607 руб. в год.

Возврат НДС происходит в году, следующем за годом уплаты НДС подрядчику, т.е. на 2 и 3 год реализации проекта.

Статья 4. Налог на имущество

Максимально возможная ставка налога на недвижимое имущество составляет 2,2% от его балансовой остаточной стоимости. Остаточная стоимость равна первоначальной величине инвестиций в строительство минус накопленная амортизация. Первоначальный платеж по налогу на имущество равен:

И_стр0,022 = 503 284 531 0,022 = 11 072 259 рублей в год

Платежи в последующие годы приведены в таблице ниже.

Статья 5. Налог на прибыль.

Налог на прибыль рассчитывается как 20% от чистой прибыли организации после уплаты всех вышеперечисленных налогов и учета всех вышеперечисленных расходов.

Таблица 13

. Финансовая модель

Расчет ИД

ИД= =0,14

Расчет ВНД

ВНД_Б=(0,1035+*(0,4-0,1035))*100%= 36,9 %

Расчет Т_о (срок окупаемости)

Расчет проводится по суммарному ЧДД на 8^ой год эксплуатации (- тыс.руб.) и полученной прибыли на 3^ий год эксплуатации объекта, при загрузке объекта на 100% (54 093,23 тыс.руб.)

С учетом строительства Т_о будет равен:

Т_о=( 584793,939/ 54 093,23)+10=20.8