Статистическое исследование рынка жилья в регионах России

Курсовая работа

Статистическое исследование рынка жилья в регионах России

Введение

рынок статистический жилье

Рынок жилья сегодня является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку. На протяжении как советской, так и постсоветской эпохи улучшение жилищных условий является одной из приоритетных потребностей населения России. При этом на фоне относительной стабилизации общей социально-экономической ситуации значимость возможности удовлетворения данной потребности растет. Поэтому и возникла потребность в изучении данной темы.

Существование этой десятилетиями нерешаемой проблемы ведет к появлению комплекса негативных социально-экономических, политических и психологических последствий. Как правило, это усиление процессов социальной дифференциации, которые имеют ярко выраженную пространственную специфику; ухудшение социального и психологического климата и снижение инвестиционной активности, ограничение темпов экономического роста. Актуальность придает теме тот факт, что массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом. Эксплуатация жилищного фонда является не только источником удовлетворения потребности человека в жилье, но и источником дохода для его владельцев.

Цель курсовой работы является исследование проблем и перспектив развития рынка жилья в различных регионах Российской Федерации и изучения состояния рынка жилой недвижимости в городе Астрахань. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

)        Дать определение рынку жилья, изучить его функции, виды и характеристику;

)        Изучить сегменты и механизмы рынка жилья;

)        С помощью инструментов статистического наблюдения за рынком жилья провести анализ рынка жилья в различных регионах России;

)        Проанализировать рынок жилья в городе Астрахань;

)        Изучить нормативно-правовую базу рынка жилья.

Объектом исследования является данные об объеме работ жилищного строительства за 2014-2015 гг. Все данные для исследования были взяты из соответствующих нормативных документов.

В процессе исследования были использованы основные методы сравнения, математические методы, метод статистического анализа, изучение проблем, поставленных в работе, с помощью построения графиков и таблиц.

1. Теоретические аспекты рынка жилья

1.1 Рынок жилья: понятие, характеристика и виды жилых помещений специализированного жилищного фонда

Рынок недвижимости - система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости. Из всех видов рынка недвижимости мы будем рассматривать рынок жилой недвижимости, а именно рынок жилья.

Рынок жилья - это совокупность экономических операций, сложившихся вокруг операций с объектами недвижимости. Нет другого товара (исключением является хлеб), который бы до такой степени определял жизнь каждой семьи. Эту сторону дела искусно использовали коммунисты, вообще «изгнав» жильё из товарного мира. Другие две причины - техническая сложность рынка жилья и тесная связь его с рынком земли. Жильё нельзя производить и продавать как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело, по существу, уже с рынком капитала, частью инфраструктуры.

Жилье обеспечивает человеку достойный уровень жизни, создает благоприятную среду обитания и является одним из основных условий поддержания качества жизни человека. Среди основных функций, которые выполняет жилье, можно выделить следующие:

·        является местом ведения домашнего хозяйства;

·        обусловливает характер и особенности проведения свободного времени;

·        способствует выработке форм ведения быта;

·        формирует семейные взаимоотношения, способствует сохранению здоровья и психологической устойчивости семей;

·        является местом учебы, отдыха и общения людей;

·        как дорогой товар, жилье стимулирует создание инвестиционных ресурсов населения;

·        обусловливает формирование спроса на широкий круг товаров

·        длительного пользования, что способствует развитию различных отраслей экономики.

Кроме того, наличие качественного жилища является одним из основных условий обеспечения достойного уровня жизни населения России, поскольку для большинства ее регионов характерны жесткие климатические условия.

В настоящее время в тяжелых экономических условиях, повлекших падение реальных доходов населения, сокращение возможностей полноценного лечения и отдыха, ухудшение качества питания, благоустроенное жилище является практически единственным богатством большинства населения страны, способствующим сохранению устойчивости семьи, поддержанию здоровья и психологического равновесия.

Жилищная проблема для России является настолько актуальной, а качество жилья настолько сильно влияет на человеческое развитие, что это находит отражение в государственных документах, посвященных социальному развитию. В Российской Федерации действует Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики». В рамках этого Закона в 1993 г. была принята Государственная целевая программа «Жилище», декларировавшая основной целью «преобразование системы законодательных и правовых норм в целях формирования рынка жилья». В соответствии с этой программой в первую очередь должны решаться следующие задачи: сохранение имеющегося жилищного фонда и последовательная замена ветхого, аварийного и морально устаревшего жилья новым; изменение отношений собственности в жилищном секторе; создание развитой инфраструктуры и другие. Необходимость решения этих задач требует формирования адекватной информационной базы о жилищном фонде, его благоустройстве и движении, обеспеченности населения жильем, деятельности организаций жилищно-коммунального хозяйства и т.д.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

·        эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

·        отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

·        свободное формирование цен на объекты и услуги;

·        перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

·        перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых; помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, дома ветеранов, интернаты и др.), квартиры, жилые служебные помещения, иные помещения, пригодные для проживания.

При изучении жилищного фонда и его благоустройства используются следующие группы показателей:

·        общая площадь жилищного фонда;

·        распределение жилищного фонда по формам собственности;

·        жилая площадь и ее удельный вес в общей площади;

·        общее число квартир и их распределение по видам и числу комнат;

·        распределение жилищного фонда по времени постройки;

·        распределение жилищного фонда по степени износа;

·        число населенных пунктов, имеющих водопровод, горячее водоснабжение, отопление, канализацию и газ, и их удельный вес

·        в общем объеме жилищного фонда;

·        соотношение благоустроенности жилищного фонда в городской и сельской местности;

·        региональное распределение жилищного фонда разной степени благоустроенности.

Уровень благоустройства в жилищного фонда оценивается долей населенных пунктов, имеющих водопровод, канализацию, центральное отопление, горячее водоснабжение, газ в общей численности населенных пунктов.

Для оценки качества жилищного фонда первостепенное значение имеет изучение вводимых домов по характеру строительства, уровню комфортности, этажности и материалу стен и фундаментов.

В соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 ЖК РФ, специализированный жилищный фонд - это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Жилищного кодекса РФ жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. Поэтому жилые помещения частного жилищного фонда, ни при каких обстоятельствах не могут быть отнесены к специализированному жилищному фонду.

Согласно жилищному кодексу №188-ФЗ, ст. 92 ЖК РФ К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся:

)        служебные жилые помещения;

)        жилые помещения в общежитиях;

)        жилые помещения маневренного фонда;

)        жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан;

)        жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

)        жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

)        жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

)        жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Для специализированных жилых помещений установлен ограничительный правовой режим: такие помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, наем (кроме договоров найма специализированных жилых помещений, предусмотренных статьями гл. 10 ЖК РФ). Это объясняется строго целевым назначением указанных помещений, установленным в императивных нормах ст. 93-98 ЖК РФ. Поэтому названные сделки не могут быть совершены даже при условии, что наймодатель дал на это свое согласие: в таком случае будут нарушены императивные нормы закона, что влечет недействительность сделок по правилам ст. 166-168 ГК РФ. Признание подобных сделок недействительными осуществляется судом по правилам процессуального законодательства Российской Федерации. Последствия недействительности сделок предусмотрены в ст. 167 ГК РФ.

1.2 Механизмы и сегменты рынка жилья

В ходе проведения работы по изучению рынка использована общепринятая сегментация рынка жилой недвижимости.

Первичный рынок представляет собой рынок строящегося или вновь вводимого в эксплуатацию жилья. Предложение на нем формируют строительные организации, коммерческие или государственные организации, которые сами ведут строительство жилых домов и продают квартиры в новостройках, а спрос - рядовые граждане, риэлторские фирмы либо другие организации-посредники. Понятие «первичный рынок» означает предложение к продаже квартир в новом доме. Покупатель становится первым собственником на данное жилье.

Вторичный рынок является рынком жилой недвижимости, уже бывшей в обороте. Термин «вторичный рынок» означает, что у квартиры уже есть собственник в лице конкретного гражданина. На вторичном рынке жилья в роли продавца выступает собственник жилья.

Наибольшее внимание уделено сегменту вторичного рынка жилья.

Рынок однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир

В качестве основных были выбраны традиционные для исследований недвижимости критерии: местоположение, качество жилья (тип планировки), количество комнат в квартире.

При формировании выборки для анализа вторичного рынка жилья участвовали:

·        двухкомнатные квартиры;

·        трехкомнатные квартиры, предлагающиеся к продаже на вторичном рынке.

По категории жилья выделяют:

)        «Жилье низкого качества»: квартиры не подключенные к центральным системам отопления, водоснабжения и канализации. Как правило, расположены в деревянных, реже в кирпичных домах малоэтажной (от 1 до 2 этажей) застройки.

)        «Хрущевка»: квартиры, преимущественно построенные в 60-х - 70-х годах по серийному типовому проекту. Принципиальное отличие: маленькие кухни (площадь примерно 6 кв. м.), смежные комнаты, совмещенный санузел. Квартиры расположены в пятиэтажных кирпичных / панельных домах и в большинстве случаев отслужили свой срок эксплуатации.

)        «Улучшенная планировка»: квартира по качеству лучше «хрущевки», отличающаяся следующими особенностями: имеет несколько большую общую площадь и площадь кухни, как правило, раздельный санузел, изолированные комнаты, а также балкон в отдельных случаях сменяется лоджией.

)        «Полный габарит»: квартиры, расположенные в малоэтажных домах (до 5-и этажей) старой постройки. Основное отличие от «хрущевки» - большая площадь кухни и жилых комнат, высокие потолки (достигают 3 кв. м.), деревянные перекрытия.

)        «Гостиничный тип»: («малосемейка»): квартиры данного типа считаются социальным жильем. В основном это жилье небольшой площади, расположенное в многоэтажных кирпичных / панельных домах. Подъезд такого дома представляет собой длинный коридор на этаже, по сторонам которого расположены квартиры, отсюда и название этой категории. Квартира гостиничного типа обычно имеет строго квадратную форму.

)        «Новая планировка»: квартиры данного типа начали строиться с 80-х годов. Площадь кухни 7-12 кв. м., имеют большую площадь, характеризуются раздельным санузлом, балконом либо лоджией (иногда и то, и другое), изолированными комнатами.

)        «Индивидуальная планировка»: элитное жилье хорошего качества, расположенное в многоквартирных домах новой постройки - начиная с 90-х годов. Отличается большими площадями, планировкой в соответствии с индивидуальным проектом.

Механизм функционирования жилищного рынка определяется зависимостью таких его основных параметров, как стоимость жилищных услуг (выражаемая через квартирную плату, плату за наем), цена, объемы строительства жилья и наличный жилищный фонд, сложившихся под воздействием факторов спроса и предложения.

Формирование предложения жилья связано, прежде всего, с объемами и качеством имеющегося жилья (наличный жилищный фонд и его состояние) и рынком капитала (уровень капитализации недвижимость), на котором определяются цены на жилье и объемы его производства. В то же время, предложение жилья диктуется потребностями населения в жилье и уровнем получаемых доходов от использования недвижимости её владельцами. Потребность населения в жилье определяется, в первую очередь, демографическими, общеэкономическими условиями, а также уровнем накопления его доходов. Строительство, подчиняясь внутренним связям системы, само является элементом жилищной сферы.

Внешним фактором, влияющим на поведение системы, может быть уровень доходности вложений. При увеличении доходности вложений в другие сферы экономики, доходы от жилищного фонда становятся для инвесторов менее привлекательными и наоборот. А поведение инвесторов влияют изменения государственной налоговой политике в отношении недвижимости, риски от вложений в жилье. Расширению спроса на жилье как объект собственности способствует снижение процентной ставки по долгосрочным кредитам, и наоборот увеличение этой ставки приводит к сужению спроса на объекты жилищного фонда и падению объемов строительства. Увеличение спроса на жилье как предмет ведет к повышению цен на жилье, росту объемов строительства и жилищного фонда.

Еще одним внешним фактором, оказывающим влияние на состояние жилищной сферы, является изменение условий жилищного строительства. Ограничение доступности и высокие ставки по долгосрочным кредитам на строительство приводят к повышению затрат на строительство и снижению его объемов при падении нормы прибыли. Увеличивает затраты на строительство и сокращает прибыльность проектов ужесточение местных правил зонирования строительства. На объемы строительства влияют так же факторы землепользования, ограничения и повышения цен на земельные участки под строительство жилых объектов. Сокращение объемов строительства, в конечном итоге. Приводит к уменьшению предложения жилья, что выражается в увеличении цен на него.

Таким образом, различные внешние факторы могут вызывать изменения как отдельных, так и нескольких переменных системы элементов жилищной сферы одновременно.

1.3 Инструменты статистического исследования за рынком жилья

В ежегодной статистической отчетности, представляемой предприятиями жилищного хозяйства, содержится достаточно широкий спектр показателей, характеризующих жилую и общую площадь жилищного фонда, его движение и состав по формам собственности, благоустройство.

Согласно принятой в настоящее время методологии к жилой площади относится площадь жилых комнат (в том числе временно пустующих) в квартирах, домах, других помещениях. А также площадь спальных и столовых комнат, комнат для отдыха, детских домах и общежитиях учебных заведений, в домах инвалидов; жилых комнат в нежилых строениях и помещениях (школах, больницах и т.п.). Не включаются в жилую площадь жилые помещения, хотя и предназначенные для жилья, но используемые для других целей (под магазины, офисы, детские учреждения и т.п.). Общая площадь включает не только жилую, но и площадь вспомогательных помещений, таких как кухни, коридоры, ванные комнаты (души), санузлы, кладовые и гардеробные комнаты, встроенные шкафы в общежитиях, а также комнаты культурно-бытового назначения и медицинского обслуживания.

Кроме размеров жилой и общей площади текущая отчетность о жилом фонде содержит сведения о численности постоянно проживающего в нем населения, числе квартир и количестве проживающих в них лиц, в том числе в коммунальных квартирах.

Кроме того, в отчетности имеется информация об общей сумме доходов предприятий жилищного хозяйства, в том числе о той части доходов, которая формируется за счет квартирной платы, дотационных поступлений из бюджета и от сдачи жилищ в аренду.

Эти сведения приобретают особую актуальность в условиях новой жилищной политики, целью которой является перевод жилищного хозяйства на самофинансирование и повышение роли владельцев и нанимателей жилья в его содержании путем покрытия расходов по эксплуатации, обновлению, капитальному ремонту жилищ за счет личных доходов граждан.

Данные о состоянии жилищного фонда необходимы для оценки текущей степени пригодности помещений для проживания, его износа, выявления тенденций в области качества нового жилищного строительства. Для качественных характеристик жилищного фонда используются также данные о капитальном ремонте (общая площадь капитально отремонтированных жилых домов) и затратах на его проведение, о размерах площади аварийных домов и численности лиц, проживающих на этой площади.

Очень важной информацией о рынке жилья являются сведения о том, кто является собственником жилищ. В настоящее время весь жилищный фонд распределяется по четырем основным формам собственности, а именно:

·        муниципальный: жилые дома, принадлежащие местным органам власти;

·        ведомственный: жилые дома, принадлежащие предприятиям и учреждениям, колхозам и другим кооперативным организациям и объединениям, иным общественным организациям;

·        фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

·        частный (индивидуальный) жилищный фонд, находящийся в личной собственности граждан.

Движение жилищного фонда по формам собственности является важным показателем функционирования рынка жилья.

Формирование рыночных отношений в жилищной сфере в Российской Федерации и других странах СНГ начиналось с приватизации жилищ, которые передавались на добровольной основе в собственность населения либо безвозмездно, либо с частичной оплатой их стоимости. При этом рыночная оценка передаваемого населению жилья не производилась, а сложившееся распределение жилой площади между отдельными группами населения не подвергалось ревизии.

Это оказало влияние на круг показателей, который был установлен для статистического наблюдения за ходом приватизации, а именно:

·        число и общая площадь приватизированных жилых помещений, в том числе квартир и комнат в коммунальных квартирах;

·        число и общая площадь впервые проданных в рамках приватизации жилых помещений населению, негосударственным организациям, иностранным лицам и организациям;

·        стоимость проданных жилых помещений;

·        число и общая площадь деприватизированных жилых помещений.

Источником данной информации являются организации и учреждения, осуществляющие передачу жилья в собственность граждан, а также организации (агентства), оформляющие по договорам документы на такую передачу.

Приватизация и предоставление населению права распоряжаться собственностью на жилище положили начало развитию полномасштабных рыночных отношений в жилищной сфере: купли-продажи жилья, расширению арендных отношений, использованию свободных жилищ для получения дохода, постепенному отказу от трансфертов (дотаций) на содержание жилья и возмещению соответствующих затрат за счет средств населения. В целом за годы массовой приватизации в России населению было передано около 16 млн. квартир общей площадью свыше 750 млн. кв. м.

По мере развития рынка жилья совершенствуется действующее законодательство и создаются соответствующая нормативная база и организационные структуры, в том числе оказывающие посреднические (риэлтерские) услуги физическим и юридическим лицам в части операций на рынке жилья. Отрабатывается механизм целевого и ипотечного кредитования жилищного строительства, в том числе на базе использования жилищных сертификатов, специальных субсидий для малообеспеченных групп населения и т.д. Все эти процессы, происходящие на рынке жилья, требуют внесения изменений в соответствующую информационную базу и методы статистического наблюдения. Вместе с тем по мере развития рыночных отношений в жилищной сфере рынок жилья становится частью общего рынка недвижимости, наблюдение за которым не входит в задачи социальной статистики. Основной целью социальной статистики в этой области является наблюдение за решением жилищной проблемы (в том числе изменениями в жилищных условиях населения), за процессами на рынке жилья, оказывающими влияние на деятельность отраслей жилищно-коммунального хозяйства. При этом в круг проблем, подлежащих наблюдению, входит изучение факторов решения жилищной проблемы в сопоставлении с другими характеристиками, например, уровнем материальной обеспеченности, стоимостью покупки жилищ и доходами населения, расходами на оплату жилищно-коммунальных услуг и т.д.

2. Статистическое исследование рынка жилья в регионах России

2.1 Анализ рынка жилья в городе Астрахань

Административным центром Астраханской области является город Астрахань, который разделен на две части рекой Волгой. Протяженность города вдоль реки 22 км. Большая часть территории, где проживает примерно 80% населения Астрахани, расположена на левом берегу. Представим рынок строящегося жилья в г. Астрахань на начало 2014-2015 гг. в виде таблицы.

Таблица 1. Рынок строящегося жилья в 2014-2015 гг.

Исследуемый год характеризовался ростом рынка строящегося жилья. Количество строящихся объектов за год увеличилось с 98 до 112 объектов. Динамика средней по городу цены предложения 1 кв. м. в исследуемом году сохранялась положительной. Цена выросла с 42658 до 48627 тыс. руб. за кв. м, относительное изменение составляет 13,99%.

За исследуемый 2014 год цены на недвижимость в Астрахани повысились на 30% в сравнении с предыдущим. В настоящее время средняя стоимость 1 кв. м в типовой новостройке составляет 41819 тыс. руб., на вторичном рынке - 47160 тыс. руб.

За первые девять месяцев 2014 года на территории Астраханской области введено 341,5 тысяч кв. метров нового жилья. По данным Астраханьстат, в августе объем введенного жилья за текущий год составил 299,8 тысяч кв. метров (в относительном отношении этот показатель составил 97,7%). В сентябре 2014 года объем введенного жилья вырос до цифры 341,5 тысяч кв. метров, но к уровню сентября прошлого года этот показатель упал до 87,3%.

Таблица 2. Динамика ввода в действие жилых домов в 2014 г. по сравнению с 2013

Отобразим динамику в действие ввода жилья в 2014 году в городе Астрахань на графике:

Рис. 1 Динамика ввода жилья в г. Астрахань в 2014 году

В 2014 году наблюдается спад ввода в действия жилых домов включительно до сентября месяца, под конец года (III квартал) наблюдается рост ввода в действие жилых домов.

Таблица 3. Динамика ввода в действие жилых домов в 2015 г. по сравнению с 2014

Отобразим динамику в действие ввода жилья в 2015 году в городе Астрахань на графике:

Рис. 2 Динамика ввода жилья в г. Астрахань в 2014 году

Теперь отобразим на общем графике динамику ввода жилья в городе Астрахань в 2014-2015 гг. Проанализировав рынок жилья в Астраханской области, мы можем сделать следующие выводы:

)        Средняя цена по городу за 1 кв. м. строящегося жилья изменилась на 12,19%;

)        В январе-октябре 2015 года организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками введено жилье общей площадью 391,4 тыс. м2, что на 0,9% ниже уровня января-октября 2014 года.;

Рис. 3 Динамика ввода в действие жилых домов в 2014-2015 гг.

2.2 Анализ рынка жилья в других регионах России

На протяжении длительного времени одним из самых острых вопросов в социальной политике Российской Федерации остается проблема обеспечения граждан доступным жильем, отвечающим современным требованиям и существующим нормативам. Уровень обеспеченности жильем населения Российской Федерации в настоящее время значительно отстает от уровня аналогичного показателя экономически развитых стран. Так, в 2011 году он составлял в среднем по России 22,8 кв. м на человека. Для сравнения, на одного жителя Нидерландов приходится около - 74 кв. м, в Германии - 60 кв. м, в Великобритании - 62 кв. м, во Франции - 37 кв. м. Учитывая географические масштабы Российской Федерации, а также особенности социальных, экономических, климатических условий ее различных субъектов, для объективной оценки ситуации на рынке жилья большое значение имеет анализ качества условий проживания и обеспеченности населения жильем в региональном аспекте с целью выявления наиболее и наименее благополучных субъектов Российской Федерации на основании проведения их многомерной классификации. Достаточно высокий уровень цен на российскую жилую недвижимость в течении последних лет имел устойчивую тенденцию к росту. В сочетании со значительным снижением объема вводимого жилья, во многом обусловленным мировым финансовым кризисом, это ведет к тому, что 4 недвижимость становится все менее доступной для широких слоев населения. В связи с этим приобретает актуальность вопрос о выявлении факторов, оказывающих влияние на цены на рынке жилья.

Строительный комплекс давно уже стал одним из значимых составляющих российской экономики. Отрасль обладает серьезным мультупликативным эффектом, особенно если учесть, что 90% материалов берет на внутреннем рынке. Поэтому состояние строительного комплекса весьма значимо для здоровья нашей экономики. Но, в свою очередь, и экономика сильно влияет на отрасль - спрос на нее зависит от доходов населения.

Состояние рынка жилья в России в 2014 г. определялось достигнутой стадией развития рынка (стабилизация с марта 2013 года) и политическими и макроэкономическими факторами: события вокруг Украины, санкции и контрсанкции, обвал цен на нефть и курса рубля.

Первый фактор характеризовался стагнацией в экономике РФ, что в итоге вылилось в стабилизацию рынка жилья в большинстве городов. Второй привел в начале и в конце года к существенной разнонаправленности динамики цен и активности на рынках жилья городов, связанной с обозначенными факторами.

Ключевые макроэкономические показатели - исходные данные в математической модели развития локального рынка жилой недвижимости - это темпы роста ВВП и доходов населения. Динамику номинального ВВП, реального ВВП и инфляции представим на графиках. Графики составлены на основе данных, публикуемых Федеральной службы государственной статистики.

Рис. 4 Динамика номинального ВВП (млрд. руб.)

Рис. 5 Динамика реального ВВП

Рис. 6 Динамика инфляции (%)

Инфляция 2014 году в начале года не предвещала скачка. Однако под влиянием роста цен на импортные товары из-за падения курса рубля и частично под влиянием повышения цен отечественными товаропроизводителями на фоне сокращения импорта, пришла к 11,36% годовых, против 8,78% в 2010 году, 6,1% в 2011, 6,58% в 2012 и 6,45% в 2013 году. Рост доходов населения по итогам года в реальном выражении составил (-1)%, в номинальном - 10,4% (в 2011 г. 0,8% и 6,9%, в 2012 г. 4,3% и 11,2%, в 2013 г. 3,3% и 11,1%). Таким образом, повышение инфляции маскирует снижение реальных доходов населения, что сказывается на потребительском поведении на рынке недвижимости.

Но с середины 2014 года ситуация резко изменилась: началось снижение цен на нефть, вызвавшее и девальвацию рубля.

К концу марта 2015 года цена нефти стабилизировалась на уровне 55-56 долларов за баррель, курс рубля к доллару - на уровне 55-58, а к концу апреля эти показатели составили 60-65 и 50-55 соответственно и продолжали улучшаться. Это позволило Центробанку РФ дважды понизить ключевую ставку (до 14% и до 12,5%), что ослабило напряжение на рынках кредитования (как ипотечном, так и бизнеса).

По предварительной оценке Росстата, ВВП России в I кв. 2015 г. составил 98,1% к I кв. 2014 г. Индекс выпуска по базовым видам экономической деятельности составил в I кв. 97,7%. Снижение индекса связано с сокращением объемов строительства и оборота торговли.

На углубляющийся негативный тренд в текущей экономической ситуации указывает и динамика инвестиций в основной капитал: значения индекса инвестиций находятся в отрицательной зоне 5 кварталов подряд. При этом в I квартале 2015 г. темпы сокращения инвестиций вновь увеличились и достигли уровня 94% относительно I квартала 2014 г.

Состояние рынка жилья в городах России в 2014 г. характеризовалось тремя феноменами.

Первый - продолжение начавшейся еще в марте 2013 года стабилизации цен в большинстве городов: прирост цен в городах выборки по итогам года был ниже потребительской инфляции. Основным фактором, определившим такую динамику цен, является начавшаяся еще в 2013 году стагнация в экономике РФ.

Второй - изменение динамики цен и активности на рынках жилья городов в марте-мае, связанное с политическими шоками: события вокруг Украины, воссоединение Крыма, санкции и контрсанкции.

Третий - с октября началось действие еще одного, макроэкономического шока: обвал цен на нефть и курса рубля, вызвавшие недоверие населения к состоянию банковско-финансовой сферы и ажиотажный спрос на жилье, как способ сохранений сбережений. Цены выросли за декабрь во всех городах на 1,0-4,5%. Причем, даже в тех городах, где цены снижались в течение двух-трех кварталов 2014 года (Тюмень, Тверь, Красноярск), в ноябре-декабре был прирост цен на 1-2%.

Годовой прирост составил в Москве 11,5%, в Краснодаре - 8,5, в Санкт-Петербурге - 7,3%, в Московской области, Тольятти, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Казани, Перми, Барнауле, Кемерово - от 3 до 6%.

Объемы предложения квартир на продажу в начале года были стабильны, но в связи с вымыванием предложения на фоне весеннего скачка активности рынка к лету предложение снизилось, а в последние месяцы года предложение сокращалось как вследствие пика продаж, так и в результате снятия квартир продавцами.

Таким образом, рынок жилой недвижимости оказался одним из сегментов отечественной экономики, который на фоне общеэкономической стагнации сохранил высокие темпы роста.

2.3 Нормативно-правовое регулирование рынка жилья

В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. В экономическом отношении ипотека, как авторы рассмотрели ранее, - это рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

Основополагающий нормативный акт, регулирующий ипотечное жилищное кредитование - Федеральный закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ (в редакции от 30.12.2004 г.) «Об ипотеке (залог недвижимости)». В этот Закон неоднократно вносились дополнения и изменения с целью усиления рыночной составляющей ипотеки. Наиболее существенные новации внесены в рамках так называемого жилищного пакета в конце 2004 г. (ФЗ от 30.12.2004 г. №216-ФЗ). В дополнении к Закону об ипотеке принят Федеральный закон от 11.11.2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Существенное значение имеют также следующие акты:

·        постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. №28 (в редакции от 8.05.2002 г.) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ».

·        приказ Минюста РФ №289, Госстроя РФ №235, ФКЦБ РФ №290 от 16.10.2000 г. (в редакции от 7.02.2003 г.) «Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам».

Ипотечное жилищное кредитование осуществляется на основании кредита, полученного в банке под залог жилого помещения. Поэтому основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, выступают кредитный и договор о залоге (об ипотеке). В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 ФЗ об ипотеке).

Предмет об ипотеке - дома и квартир, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Договор ипотеки жилых помещений подлежит государственной регистрации по правилам, установленным ст. 29 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Этот Закон позволяет избежать множества «скрытых» ипотек, допускающих возможность двойных продаж.

По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

В соответствии с Положением о жилищных кредитах от 10.06.1994 г. №1180 предусмотрены три вида банковских жилищных кредитов:

·        краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

·        краткосрочный кредит на строительство жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);

·        долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

Несмотря на то, что Закон об ипотеке внес определенность в правовое регулирование залога жилья и стимулировал развитие банковского кредитования под залог жилья, проблемы остались.

Другим сдерживающим ипотеку фактором был вопрос о правах несовершеннолетних. Согласно ранее действовавшему законодательству, если в квартире или жилом доме проживали несовершеннолетние, то органы опеки и попечительства должны были давать разрешение их законным представителям на передачу в ипотеку жилых помещений.

Надо отметить, что наряду с изменениями, напрямую защищающими интересы кредиторов, были приняты меры защиты прав граждан. Так, важное изменение затронуло форму заключения договора ипотеки. В частности, было отменено обязательное нотариальное удостоверение договора, что позволит гражданам экономить значительные суммы.

Таким образом, несмотря даже на некоторые противоречия норм и существующие пробелы, законодателем созданы значительные условия для развития системы ипотечного жилищного кредитования.

Заключение

Проделав данную курсовую работу, можно сделать следующие выводы. Основными проблемами современного рынка жилья России являются проблемы связанные с недоступностью жилья основной массе населения. Для успешного развития рынка жилья необходимо создание условий для повышения платежеспособности населения. Для изменения положения дел в сфере строительства жилья, следует направить средства покупателей жилья на первичный рынок. Этого можно добиться, сделав ипотеку доступной широким слоям населения за счет предоставления поддержки заемщикам по ипотеке из бюджетов разного уровня.

Проанализировав рынок жилья в Астраханской области, мы пришли к выводу, что средняя цена по городу за 1 кв. м. строящегося жилья изменилась на 12,19%; в январе-октябре 2015 года организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками введено жилье общей площадью 391,4 тыс. м2, что на 0,9% ниже уровня января-октября 2014 года.

Одной из первостепенных задач жилищной политики еще на стадии строительства должно стать обеспечение соответствия состава и структуры нового жилого фонда демографическим характеристикам населения, потребностям населения в улучшении жилищных условий, изменяющимся потребностям в уровне комфортности жилья и т.д. Поэтому информация об объеме, составе, структуре и движении жилищного фонда должна изучаться совместно с данными о жилищных условиях населения.

Обобщающим показателем характеристики жилищных условий населения является уровень обеспеченности населения жильем, характеризующий количество квадратных метров жилой площади, приходящейся в среднем на одного жителя.

Качество жилья и жилищные условия населения в большой степени определяются надежностью работы систем инженерного оборудования территорий - водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения и т.д.

За прошедшие между переписями населения 13 лет благоустройство жилищного фонда несколько улучшилось. Доля населения, проживающего в домах, оборудованных отоплением, газом, водопроводом, горячим водоснабжением, канализацией, ванной или душем, увеличилась.

Жилая недвижимость выступает основой личного существования для граждан. В России происходит активное формирование и развитие рынка, и все большее число граждан участвует в операциях с недвижимостью.

Литература

1.   Сизова Т.М. Статистика: учеб. пособие - СПб: СПб ГУИТМО, 2005. - 80 с.

.     Борисов В.Б. Социальная статистика (Часть 1): Учеб. пособие для вузов, Воронеж 2008.

.     Голуб Л.А. Социально-экономическая статистика: Учеб. пособие для студ. высш. учеб. заведений. - М.: Гуманит. изд. центр ВЛАДОС, 2009. - 272 с.

.     Жилищный кодекс Российской Федерации от 29. 12. 2004 г. №188-ФЗ в ред. от 29. 12. 2006 г. №258-ФЗ

.     Асаул А.Н., Иванов С.Н. Экономика недвижимости: учебник, АНО «ИПЭВ», 2009 - 304 с.

.     Коростелев С.П. Кадровая оценка недвижимости - М. Маросейка, 2010

.     Финансовая академия при Правительстве РФ, Ин-т профессиональной оценки. Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой: Оценка недвижимости - М: Финансы и статистика, 2007

.     Куксенкова Д. Спрос на рынке аренды жилья растет // Бюллетень недвижимости. №1007, 2013

.     Гранова, И.В. Оценка недвижимости: учебное пособие. - СПб.: Питер, 2001. - 208 с.

.     В.Т. Батычко Жилищное право Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2009.