|
Характеристика
|
Описание
|
|
Источник
информации
|
Копия
свидетельства о регистрации права собственности, технического паспорта,
кадастрового паспорта
|
|
Объект оценки
|
|
Местоположение
|
Республика
Башкортостан Абзелиловский р-н, с/с Баимовский, д. Рахметово, ул. Старшины
Гумерова, д.4.
|
|
Документы,
устанавливающие количественные и качественные характеристики
|
Технический и
кадастровый паспорта, свидетельство а праве регистрации.
|
Местоположение
объекта
Оцениваемый земельный участок расположен в Абзелиловском
районе, Баимовском с/с, деревни Рахметово.
Краткий обзор региона.
Башкортоста́н - республика <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D0%B5%D1%81%D0%BF%D1%83%D0%B1%D0%BB%D0%B8%D0%BA%D0%B0_(%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D1%8F)>
(государство
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%93%D0%BE%D1%81%D1%83%D0%B4%D0%B0%D1%80%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE>)
на Южном Урале <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%AE%D0%B6%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%A3%D1%80%D0%B0%D0%BB>
и в Приуралье
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9F%D1%80%D0%B8%D1%83%D1%80%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%B5>,
субъект Российской Федерации <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D1%83%D0%B1%D1%8A%D0%B5%D0%BA%D1%82%D1%8B_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D0%B9%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%A4%D0%B5%D0%B4%D0%B5%D1%80%D0%B0%D1%86%D0%B8%D0%B8>.
Входит в состав Приволжского федерального округа
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9F%D1%80%D0%B8%D0%B2%D0%BE%D0%BB%D0%B6%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%84%D0%B5%D0%B4%D0%B5%D1%80%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D0%B9%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%A4%D0%B5%D0%B4%D0%B5%D1%80%D0%B0%D1%86%D0%B8%D0%B8>,
являясь частью Уральского экономического района
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A3%D1%80%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%8D%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D0%BE%D0%BC%D0%B8%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD>.
Столица - город Уфа <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A3%D1%84%D0%B0>.
В Башкортостане имеются месторождения нефти
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9D%D0%B5%D1%84%D1%82%D1%8C> (около 200
учтённых месторождений), природного газа
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9F%D1%80%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%B3%D0%B0%D0%B7>
(прогнозируемые запасы более 300 млрд м³), угля
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A3%D0%B3%D0%BE%D0%BB%D1%8C> (около 10
месторождений, балансовые запасы до 0,5 млрд тонн), железной руды
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%96%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%B7%D0%BD%D0%B0%D1%8F_%D1%80%D1%83%D0%B4%D0%B0>
(более 20 месторождений, балансовые запасы около 100 млн тонн), меди (15
месторождений) ицинка <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A6%D0%B8%D0%BD%D0%BA>,
золота
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%97%D0%BE%D0%BB%D0%BE%D1%82%D0%BE>
(свыше 50 месторождений), каменной соли
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B0%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%B0%D1%8F_%D1%81%D0%BE%D0%BB%D1%8C>,
качественного цементного сырья.
Численность населения республики по данным Госкомстата России
составляет 4 069 698 чел. Плотность населения - 28,47 чел. /км2.
Городское население - 61,43 % 29.06 % населения проживает в Уфе и
прилегающем к ней Уфимском районе <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A3%D1%84%D0%B8%D0%BC%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD>.
Национальный состав Республики Башкортостан согласно Всероссийской переписи
населения 2010 года
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%92%D1%81%D0%B5%D1%80%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D0%B9%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F_%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%BF%D0%B8%D1%81%D1%8C_%D0%BD%D0%B0%D1%81%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F_(2010)>:
русские
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D1%83%D1%81%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B5>
- 36,1 %,башкиры <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%91%D0%B0%D1%88%D0%BA%D0%B8%D1%80%D1%8B>
- 29,5 %, татары
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A2%D0%B0%D1%82%D0%B0%D1%80%D1%8B> -
25,4 %, чуваши
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A7%D1%83%D0%B2%D0%B0%D1%88%D0%B8> -
2,7 %, марийцы
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D0%B0%D1%80%D0%B8%D0%B9%D1%86%D1%8B>
- 2,6 %, украинцы
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A3%D0%BA%D1%80%D0%B0%D0%B8%D0%BD%D1%86%D1%8B>
- 1 %, лица других национальностей - 2,7 %. Всего в Башкортостане проживают
представители 160 национальностей.
Башкортостан - индустриально-аграрная республика, является одной
из наиболее экономически развитых республик России. На долю промышленности
приходится 45,4 % валового регионального продукта, сельского и лесного
хозяйства - 9,3 %. Основной специализацией республики являются нефтедобыча и
нефтепереработка. Республика занимает 1-е место среди субъектов РФ по объёму
нефтепереработки, производству бензина, производству дизельного топлива,
поголовью крупного рогатого скота, производству молока и мёда.
Краткий обзор города.
Уфа́ -
город в Российской Федерации
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D1%8F>,
столица
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D1%82%D0%BE%D0%BB%D0%B8%D1%86%D0%B0>
Республики Башкортостан <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%91%D0%B0%D1%88%D0%BA%D0%BE%D1%80%D1%82%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B0%D0%BD>,
административный центр городского округа город Уфа
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%93%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B4%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3_%D0%B3%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B4_%D0%A3%D1%84%D0%B0>
и Уфимского района
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A3%D1%84%D0%B8%D0%BC%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD>.
Численность населения - 1 096 702 чел. Уфа - один из
крупнейших экономических, культурных, спортивных, научных и религиозных центров
России
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D1%8F>,
важный транспортный узел. В 2015 году
<https://ru.wikipedia.org/wiki/2015_%D0%B3%D0%BE%D0%B4> Уфа примет
саммиты
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D0%B0%D0%BC%D0%BC%D0%B8%D1%82>
Шанхайской организации сотрудничества и БРИКС
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%91%D0%A0%D0%98%D0%9A%D0%A1>. Город Уфа
расположен на берегу реки Белой <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%91%D0%B5%D0%BB%D0%B0%D1%8F_(%D0%BF%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%BE%D0%BA_%D0%9A%D0%B0%D0%BC%D1%8B)>,
при впадении в неё рек Уфы
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A3%D1%84%D0%B0_(%D1%80%D0%B5%D0%BA%D0%B0)>
и Дёмы <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%94%D1%91%D0%BC%D0%B0>, на
Прибельской увалисто-волнистой равнине, в 100 км к западу от хребтов Южного
Урала
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%AE%D0%B6%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%A3%D1%80%D0%B0%D0%BB>.
Лежит преимущественно в междуречье рек Белой <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%91%D0%B5%D0%BB%D0%B0%D1%8F_(%D0%BF%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%BE%D0%BA_%D0%9A%D0%B0%D0%BC%D1%8B)>
иУфы
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A3%D1%84%D0%B0_(%D1%80%D0%B5%D0%BA%D0%B0)>
на Уфимском полуострове <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A3%D1%84%D0%B8%D0%BC%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D1%83%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B2>.
Площадь города составляет 70793 гектара. Уфа - третий по протяжённости город
России <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D1%8F>
после Сочи <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D0%BE%D1%87%D0%B8> и
Волгограда
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%92%D0%BE%D0%BB%D0%B3%D0%BE%D0%B3%D1%80%D0%B0%D0%B4>,
и входит в пятёрку крупнейших по площади городов России <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D0%BF%D0%B8%D1%81%D0%BE%D0%BA_%D0%B3%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%BE%D0%B2_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D0%B8_%D1%81_%D1%82%D0%B5%D1%80%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B8%D0%B5%D0%B9_%D0%B1%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D1%88%D0%B5_100_%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D0%B4%D1%80%D0%B0%D1%82%D0%BD%D1%8B%D1%85_%D0%BA%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B2>.
Уфа - самый просторный город-миллионер России, на одного жителя приходится 698
м² городской
территории.
Краткий обзор района.
Абзелиловский район - сельскохозяйственный район Башкирского
Зауралья, с развитым животноводством и пчеловодством. Расположен на юго-востоке
Республики Башкортостан в 340 км от города Уфа. На территории Абзелиловского
района 523 различных предприятий, учреждений, в том числе 7 СПК, 1 кирпичный
завод, 278 ООО, 118 КФХ, 6 предприятий коммунального хозяйства. Среди
предприятий района наиболее крупными являются - ГУСП МТС "Зауралье",
СПК "Красная Башкирия", санатории "Якты-Куль" и
"Юбилейный".
Территория района составляет 4288 кв.км., население на
01.01.2013 г. составляет 45227 человек. В районе насчитывается 91 населенный
пункт, 15 сельских поселений. Административным центром является село Аскарово.
Особенность района - его ярко выраженное деление на степную и
горно-лесную зоны, степная зона богата озерами. Их в районе больше тридцати. В
озерах ведется промысловое рыболовство. Два уникальных лечебных озера - Маузды
(Якты-Куль) и Мулдак объявлены памятниками природы Республики Башкортостан. На
территории района берут начало притоки реки Урал-Сакмар, Большой Кизил и Малый
Кизил. Почти четверть площади района занимают леса.
В районе расположены аэропорт г. Магнитогорск. Протяжность
автомобильных дорог составляет 619,5 километров. По территории района проходят
автодороги республиканского значения: Стерлитамак-Белорецк-Магнитогорск,
Аскарово-Аэропорт, Баймак-Серменово-Белорецк.
В районе расположены санаторий "Якты-Куль", а также
базы отдыха, спортивно-оздоровительные учреждения города Магнитогорска
Челябинской области. Построена крупнейшая в России горнолыжная трасса в
курортной зоне ГЛЦ "Металлург-Магнитогорск".
В районе проживают башкиры (88,6%), татары (2%), русские
(7,7%), другие национальности (1,7%).
Номинальная среднемесячная заработная плата работников района
с начала текущего года составила 17 531 руб.
Основной целью экономики является
сельскохозяйственное производство. Площадь сельхозугодий составляет около 210
тыс. га, в том числе пашни - 118 тыс. га, пастбища - более 70 тыс. га,
сенокосные угодья - 20 тыс. га. Производство зерновых занимает ведущее место в
растениеводстве, и засевается ими ежегодно свыше 50 тыс. га.
6. Анализ
наилучшего и наиболее эффективного использования ЗУ
Поскольку оценочная деятельность предполагает определение
рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет
наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта
собственности.
Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной
стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического
поведения инвесторов и других участников рынка.
Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений
частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного
использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость,
поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение
для определения наиболее эффективного вида использования.
Стоимостной основой любого объекта недвижимости является
стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут
быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними.
Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его
использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке,
понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их
качественными характеристиками.
Анализ наиболее эффективного использования объекта
недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации,
характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком
вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности
каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте
использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном
использовании может быть сделан только после расчета стоимости.
Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта
недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного
участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен,
физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и
дает максимальную стоимость.
Оптимальное использование участка земли определяется
конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый
объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов
собственника, девелопера или оценщика.
Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования
является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных
для оцениваемого объекта.
Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о
наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются
в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости
объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно
квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.
Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное
использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете
стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход,
престиж и уединенность и т.д.). Инвестиционная мотивация помимо величины
получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как
налоговые льготы, осуществимость проекта.
Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится
по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:
рыночный анализ;
анализ реализуемости варианта;
анализ наиболее эффективного использования.
Перечисленные направления анализа предполагают комплексное
изучение следующих вопросов.
Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты
использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и
предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому
варианту.
Анализ осуществимости предполагает расчет базовых
составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения
стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и
физически осуществимого варианта.
Анализ наиболее эффективного использования предполагает
разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением
конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников
финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность
оцениваемого объекта.
7.
Определение стоимости объекта оценки
Оценка стоимости недвижимости - процесс определения рыночной
стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта
недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости
права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и
т.д. в отношении различных объектов недвижимости.
В оценочной практике существуют различные виды стоимости
<https://ru.wikipedia.org/w/index.php?title=%D0%A1%D1%82%D0%BE%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C_%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8&action=edit&redlink=1>.
Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:
- рыночная стоимость;
- инвентаризационная
стоимость;
- ликвидационная стоимость;
- кадастровая стоимость.
При определении рыночной стоимости объекта
оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может
быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда
стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на
величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то
есть когда:
- одна из сторон сделки не
обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать
исполнение;
- стороны сделки хорошо
осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен
на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных
объектов оценки;
- цена сделки представляет
собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению
сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки
выражен в денежной форме.
Основные подходы оценки недвижимости.
Существует несколько подходов к оценке
любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:
- сравнительный подход;
- затратный подход;
- доходный подход.
В рамках каждого из 3-х подходов
существует свои специфические методики.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков
используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения,
метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого
использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж,
метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод
капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого
использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости
воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в
методе остатка и методе выделения.
Определение
стоимости земельного участка методом сравнения продаж в рамках сравнительного
подхода
Основываясь на данных и имеющейся рыночной информации, при
расчете рыночной стоимости земельного участка использовался только метод
сравнения продаж.
Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием
метода сравнения продаж основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж
может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или
рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования метода
необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами
оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение элементов, по которым
осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее -
элементов сравнения);
- определение по каждому из элементов
сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого
земельного участка;
- определение по каждому из элементов
сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени
отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
- корректировка по каждому из элементов
сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого
земельного участка;
- расчет рыночной стоимости земельного
участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта
оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки)
и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
- местоположение и окружение;
- целевое назначение, разрешенное
использование, права иных лиц на земельный участок;
- физические характеристики (рельеф,
площадь, конфигурация и др.);
- транспортная доступность;
- инфраструктура (наличие или близость
инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры
и т.п.).
Обоснование
корректировок
Оценщик проанализировал каждый сравниваемый аналог на
основании всех приемлемых характеристик, а затем произвел необходимые
корректировки стоимости каждого объекта-аналога.
Корректировка по условиям торга учитывает возможность торга и
снижение стоимости путем переговоров продавца и покупателя в среднем на 5-10%.
Как известно, Оценщик в рамках сравнительного подхода в
подавляющем большинстве случаев не имеет возможности использовать данные по
реальным сделкам, а вынужден ограничиться информацией по предложениям, которые
обычно достаточно полно представлены в соответствующих источниках. В этом
случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, обычно
используется понижающая процентная поправка. Нам представляется, что не менее
обоснованной является методика, суть которой состоит в использовании наименьших
значений из выборки по ценам предложений в качестве наиболее вероятной цены
сделки. Такой подход в большей степени отвечает одному из фундаментальных
принципов, который предполагает, что в процессе торгов на рынке стороны сделки
действуют разумно, исходя из своих экономических интересов. По существу при
таком подходе значение скидки определяется разностью между средним значением
цен предложений сопоставимых объектов (после соответствующих корректировок) и
наименьшей ценой предложения. С учетом вышесказанного, принимаем значение
корректировки по условиям торга для земельного участка в размере 10%.
Корректировка по месторасположению (привлекательность
местоположения) подразумевает оптимальное расположение объекта оценки в
инфраструктуре города и поселка, близость к дороге, доступность, степень
развития социальной, транспортной и культурной инфраструктуры поселка, а также
учитывает престижность района (поселка). Величина поправки на месторасположение
в одном поселке 10-20%. Поскольку выбранные объекты - аналоги расположены
далеко друг от друга, оценщик скорректировал стоимость объектов с учетом их
местоположения в размере 20%.
Корректировка по площади. Традиционно
учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв. м) с
увеличением площади помещений в соответствии с принципом убывающей предельной
полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше).
Корректировка по площади земельного участка принимается за 13%.
Корректировка на качество благоустройства территории
учитывает наличие инженерных сетей и коммуникаций, организацию дороги и т.п.
Величина поправки определяется экспертным путем, в соответствии со сложившимися
на дату оценки цен на стройматериалы и работы специализированных организаций и
составляет до 15%.
Для выбранных объектов-аналогов, расположенных вдалеке от
города, не доступны некоторые существующие коммуникации: поэтому оценщик
скорректировал стоимость объектов с учетом степени благоустройства, которые есть
у объектов и составляет 10%.
Корректировка на созданную инфраструктуру местоположения
учитывает степень развития социальной, транспортной и культурной инфраструктуры
поселка (наличие магазинов, д/садов, школ, поликлиник, предприятий бытового
обслуживания населения и т.п.). Величина поправки на созданную инфраструктуру
составляет 5-7%. В нашем случае составляет 0%.
Поскольку выбранные объекты - аналоги расположены не так уж и
близко друг от друга, оценщик скорректировал стоимость объектов с учетом возможного
изменения социальной инфраструктуры на 10-20 %.
Корректировка на наличие права
собственности на земельный участок учитывает возможность снижение стоимости
участка за счет отсутствия права собственности на него (альтернативный вариант
- долгосрочная аренда). Определяется путем переговоров продавца и покупателя и
составляет в среднем до 15 %.
Определение
стоимости земельного участка
Таблица 7 - Сравнения объектов - аналогов
|
Данные об
объекте
|
Аналог №1
|
Аналог №2
|
Аналог №3
|
Аналог №4
|
Оцениваемый
объект
|
|
Адрес
|
Абзелиловский
район, с. Аскарово
|
Абзелиловский
район, д. Геологоразведка
|
Абзелиловский
район, с. Янгельское
|
Абзелиловский
район, с. Хамитово.
|
Абзелиловский
район, д. Рахметово,
|
|
Объект
|
Земельный
участок площадью 15 соток
|
Земельный
участок площадью 12 соток
|
Земельный
участок площадью 22 соток
|
Земельный
участок площадью 41 сотка
|
Земельный
участок площадью 32,95 сотки
|
|
Цена продажи,
руб.
|
2 100 000 руб.
за участок или 1400 руб. за м2
|
2 700 000 руб.
за участок или 2550 руб. за м2
|
1 100 000 руб.
за участок или 500 руб. за м2
|
500 000 руб. за
участок или 122 руб. за м2
|
__
|
|
Дата продажи
|
В продаже
|
В продаже
|
В продаже
|
В продаже
|
__
|
Источник информации https: // realty. yandex.ru/offer/1022529
<https://realty.yandex.ru/offer/1022529>
+7 (952) 510-66-15://dom. mirkvartir.ru/125771168/://dom.
mirkvartir.ru/127756223/ <http://dom.mirkvartir.ru/127756223/>
|
http://bashkortostan-resp.
irr.ru/real-estate/out-of-town/houses/Dom-63-kv-m-Abzelilovskiy-r-n-Hamitovo-s-ploschad-advert475188679.html?
utm_source=realty. yandex&utm_medium=agregator&utm_campaign=list_free
<http://bashkortostan-resp.irr.ru/real-estate/out-of-town/houses/Dom-63-kv-m-Abzelilovskiy-r-n-Hamitovo-s-ploschad-advert475188679.html?utm_source=realty.yandex&utm_medium=agregator&utm_campaign=list_free>__
|
|
|
|
|
|
|
Условия продажи
|
чистая продажа
|
чистая продажа
|
чистая продажа
|
чистая продажа
|
чистая продажа
|
|
Степень
благоустройства территории, организац. въезда, наличие коммуникаций
|
село,
коммуникации проведены, подъезды асфальтирован
|
село,
коммуникации проведены,
|
село,
коммуникации проведены
|
село,
коммуникации не проведены
|
село,
коммуникации не проведены
|
|
Право
собственности на объект недвижимости
|
собственность
|
собственность
|
собственность
|
собственность
|
собственность
|
Таблица 8 - Корректировки цен
|
Цены и поправки
|
Аналог №1
|
Аналог №3
|
Аналог №4
|
Объектоценки
|
|
Цена продажи, 1
м2, руб.
|
2 100 000 руб.
за участок или 1400 руб. за м2
|
2 700 000 руб.
за участок или 2550 руб. за м2
|
1 100 000 руб.
за участок или 500 руб. за м2
|
500 000 руб. за
участок или 122 руб. за м2
|
__
|
|
На
привлекательность местоположения
|
Абзелиловский
район, с. Аскарово
|
Абзелиловский
район, д. Геологоразведка
|
Абзелиловский
район, с. Янгельское
|
Абзелиловский
район, с. Хамитово.
|
Абзелиловский
район, д. Рахметово.
|
|
корректировка
|
-20%
|
-20%
|
-20%
|
-20%
|
-
|
|
На площадь
участка
|
Земельный
участок площадью 15 соток
|
Земельный
участок площадью 12 сотки
|
Земельный
участок площадью 22 соток
|
Земельный
участок площадью 41 сот.
|
Земельный
участок площадью 32,95 сот.
|
|
корректировка
|
+13%
|
+13%
|
+13%
|
-13%
|
-
|
|
На благоустройств
(инж. сети, коммуникации, организацию подъездных путей)
|
инженерные сети
села: газ, водопровод, канализация, электричество
|
инженерные сети
поселка: газ, водопровод, электричество
|
инженерные сети
поселка: газ, водопровод, канализация, электричеств
|
инженерные сети
деревни: электричество
|
инженерные сети
деревни: электричество
|
|
корректировка
|
-15%
|
-15%
|
-15%
|
0%
|
-
|
|
На созданную
инфраструктур (сооружения и постройки)
|
жилые дома,
магазины, школа, детский сад, больница.
|
жилые дома,
магазины, школа, детский сад, фельдшерский пункт
|
жилые дома,
магазины, школа, детский сад.
|
жилые дома,
магазины, школа, детский сад.
|
жилые дома,
магазины, школа, детский сад, фельдшерский пункт.
|
|
корректировка
|
0%
|
0%
|
0%
|
0%
|
-
|
|
На право
собственности
|
собственность
|
собственность
|
собственность
|
собственность
|
собственность
|
|
корректировка
|
0%
|
0%
|
0%
|
0%
|
-
|
|
Торг
|
Торг уместен
|
Торг уместен
|
Торг уместен
|
|
|
Корректировка
|
-10%
|
-10%
|
-10%
|
-10%
|
-
|
|
скорректированная
сумма
|
952
|
1 700
|
340
|
70,76
|
|
|
Итого стоимость
1 м2 земельного участка:
|
765,69
|
|
Всего стоимость
земельного участка:
|
2522948
|
Таким образом, рыночная стоимость земельного участка площадью
3295 м2, расположенного по адресу: Россия, Республика Башкортостан
Абзелиловский район, д. Рахметово, ул. Ст. Гумерова, д.4, полученная на дату
оценки, составляет 2 522 948 (два миллиона пятьсот двадцать две тысячи
девяносто сорок восемь) рублей.
Определение
стоимости объекта доходным подходом
Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный
принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает
недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами,
стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в
будущем.
В рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости
определяется путем капитализации или дисконтирования дохода, приносимого данным
объектом собственнику.
Объект производственной недвижимости может приносить доход
собственнику двумя способами - либо опосредованно в процессе использования в
производстве, либо при сдаче данного объекта в аренду.
В настоящее время собственник не использует и не предполагает
использовать оцениваемый нами объект недвижимости в каком-либо производственном
процессе.
В связи с неразвитостью рынка аренды индивидуальных жилых домов
в районе расположения оцениваемого объекта мы не располагаем какими-либо
сведениями о сделках по аренде производственных зданий или потенциальном спросе
и предложении на такую недвижимость. Так же мы не располагаем сведениями, с
помощью, которых мы могли бы обосновать рыночную арендную ставку для подобных
объектов оценки. В связи с этим мы вынуждены отказаться от применения доходного
подхода.
Отказ от использования доходного подхода обусловлен тем, что
объекты оценки не являются коммерческой недвижимостью и представляют собой
индивидуальный жилой дом с земельным участком, используемый собственником для
постоянного проживания. Кроме того отказ обусловлено трудностями при
определении коэффициента капитализации так как зачастую отсутствует информация
о величине арендных ставок по объектам с аналогичной полезностью, необходимая
для расчета коэффициента капитализации методом рыночной экстракции.
Определение
стоимости объекта затратным подходом
Затратный подход основывается на изучении возможностей
инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения,
гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за
объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего
участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству
объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки
может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины
затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном
условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
Расчет рыночной стоимости права собственности или права
долгосрочной аренды земельного участка.
Расчет стоимости воспроизводства (замещения) здания.
Затратный подход в данной работе не применялся, поскольку
земля является естественным благом, не создаваемым затратами труда человека.
Согласование
результатов оценки
Целью сведения результатов всех используемых подходов является
определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка
стоимостной оценки. Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемых
объектов недвижимости определяются по следующим критериям:
- Возможность отразить действительные намерения
потенциального покупателя или продавца.
- Тип, качество и обширность информации, на
основе которых проводился анализ.
- Способность параметров, используемых
подходов, учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.
- Способность учитывать специфические
особенности объекта, влияющие на его стоимость.
Рассуждения о влиянии каждого подхода представлены в таблице
4.
Таблица 10 - Согласование результатов, полученных различными
подходами
|
Подход
|
Доходный
|
Затратный
|
Сравнительный
|
|
Величина стоимости
|
-
|
-
|
2 522 948
|
|
Критерий
|
Баллы
|
|
Способность
учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость
(местонахождение, размер, потенциальная доходность).
|
|
4
|
2
|
|
Способность
подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта
|
|
5
|
2
|
|
Достоверность и
достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты
|
|
5
|
3
|
|
Способность
подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного
инвестора/продавца
|
|
5
|
4
|
|
Итого суммы
баллов
|
-
|
-
|
11
|
|
Подход применялся
|
нет
|
нет
|
да
|
|
Сумма баллов
|
11
|
|
Вес подхода, %
|
-
|
100,0%
|
|
Итоговая
стоимость, руб.
|
2 522 948
|
|
|
|
|
|
Заключение
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает
недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля,
административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и
помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления
(земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
Недвижимость выступает основой личного существования для
граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и
организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование
и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и
организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является одним
из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени.
Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного
управления ею.
Оценка недвижимости является одним из самых распространенных
видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта.
При этом определяются несколько видов стоимостей, наиболее распространенными в
практике являются: рыночная, ликвидационная, восстановительная, замещения и
т.д.
В процессе оценки использовался сравнительный подход для
определения рыночной стоимости объекта оценки. Сравнительный подход показывает
равновесную рыночную ситуацию на дату оценки. Рыночная стоимость, определенная
в рамках метода прямого сравнения, по мнению Оценщиков, является наиболее
корректной, так как учитывает условия сложившегося рынка недвижимости.
В результате применения сравнительного подхода к оценке
земельного участка определяется итоговая величина стоимости земельного участка.
На основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения
настоящего анализа с применением методик оценки, с учетом ограничительных
условий и сделанных допущений можно сделать следующее заключение. Рыночная
стоимость объекта земельного участка, расположенная по адресу: Республика
Башкортостан, Абзелиловский район, д. Рахметово, Ст. Гумерова,4. б/н, по
состоянию на дату оценки составляет с учетом округления 2 522 948 (два миллиона
пятьсот двадцать две тысячи девятьсот сорок восемь) рублей.
Следует отметить, что исследование отражает рыночную
стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки года. Полученная оценка
отражает независимое суждение Оценщика о стоимости имущества, основанное на его
профессиональном опыте и знаниях, и носит рекомендательный характер. Итоговая
величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в
порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом "Об
оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартами оценки может
быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если
с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки
или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (Федеральный
стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к
проведению оценки (ФСО N 1)" пункт 26).
Исходя из этих данных, можно сделать вывод, что земельный
участок может быть продан именно по полученной стоимости, которая является
наиболее вероятной для данного месторасположения участка.
Список
использованных источников
1.
http://www.zemlyas.ru.
.
http://studme.org/1920042114223/ekonomika/organizatsiya_poryadok_kadastrovogo_ucheta_obektov_nedvizhimosti;
3.
<http://nordoc.ru/doc/57-57925>;
. Приказ
Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга от
31.07.1998 N 24 Об утверждении "Инструкции о порядке проведения
технического и кадастрового учета объектов недвижимости;
5.
http://mossadovod.ru/index. php/pro-dachu/katalogi-i-tabliczy/202-slovar-zemleustroitelnyx-i-kadastrovyx-terminov
<http://mossadovod.ru/index.php/pro-dachu/katalogi-i-tabliczy/202-slovar-zemleustroitelnyx-i-kadastrovyx-terminov>;
.
<http://www.gisa.ru/83801.html>;
7. http://www.bestpravo.ru/leningradskaya/jb-praktika/y0a.
htm;
. Аграрное право
<http://uristinfo.net/agropravo.html> - Земельное право (С.Н.
Великанова)
<http://uristinfo.net/agropravo/193-zemelnoe-pravo-sn-velikanova.html>;
. Приказ
Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития
России) от 4 февраля 2010 г. N 42 г. Москва"Об утверждении Порядка ведения
государственного кадастра недвижимости";
. Федеральный
закон от 29.07.1998 №135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской
Федерации".