Рассмотреть рынок офисной недвижимости Кемерова.
Объектом исследования в курсовой работе является рынок офисной недвижимости города Кемерово.
1. Теоретические аспекты рынка недвижимости
.1 Понятие рынка недвижимости
Рынок - способ взаимодействия продавцов и покупателей; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).
Основными особенностями рынка недвижимости являются:
локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);
уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);
низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок
несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;
разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.
По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие[1, c. 129]:
рынок земли (земельных участков),
рынок жилья,
рынок нежилых помещений,
рынок промышленной недвижимости.
Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.
Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть физические и юридические лица) являются: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.
Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Начато создание товариществ собственников жилья (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).
В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:
. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается политической конъюнктурой).
. Инфляция. С одной стороны, инвестиционная активность и развитие нормальной системы ипотечного кредитования снижаются, а с другой из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными.
. Размытость законодательной базы[2, c. 592].
. Отсутствие специальных служб сбора и анализа информации, что делает информационное пространство непрозрачным.
. низкий профессионализм участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы).
. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья)[3].
С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.
.2 Рынок офисной недвижимости
Рынок помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья.
На рынке офисной недвижимости рынке офисов сформировалось 3 основных сектора:
Первый сектор - престижные офисы, соответствующие стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая.
Второй сектор образуют находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных, а иногда расселенных в и отремонтированных большого размера помещениях. Арендные ставки здесь приемлемы. На этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.
Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального ведомственного нежилого фонд. Арендные ставки невысокие [4].
Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу развития, так как предпринимательской деятельности ведет к созданию нуждающихся в помещениях для их функционирования.
.3 Классификация офисной недвижимости
На данный момент, не существует единой объективной оценки офисных помещений. Тут нужно учесть, что даже мировой стандарт достаточно расплывчат, границы между классами размыты. И далеко не всегда четко определены нюансы, по которым офис относится к одному или другому классу. Вместе с тем, на российском рынке коммерческой недвижимости ситуация несколько иная. Многие здания строились в 90-е годы, когда о мировых стандартах имели смутное представление. Также, достаточно офисных помещений располагаются в старинный зданиях, которые подвергаются перепланировке и ремонту. Поэтому во многих случаях мировая классификация не подходит для оценки отечественной недвижимости, так как в ней учитываются не все нюансы. На данный момент специалисты по оценке офисной недвижимости к классам мирового стандарта относят классы A и B, а также, в некоторых случаях, C. Для отечественного стандарта добавляются классы C, D, E.
Оценку офисов проводит, как правило, управляющая компания. Иногда - это могут быть компании конкуренты. Из-за этого, часто, заявленный класс офиса не соответствует действительности (его могут как завысить, так и занизить). А ведь от класса офиса зависит и стоимость самого офиса. Чтобы понять, насколько класс соответствует действительности и сколько реально стоит офис, лучше самому обратить к самым главным характеристикам, которые формируют классы офисной недвижимости [5,c. 145].
Класс A - Эти офисы считаются самыми престижными, их аренда обходится дороже.
Прежде всего, офисы этого класса отличают:
Высококачественное здание новой постройки или реконструированное старинное здание;
Расположение в центре города, вид из окна имеет культурную ценность;
Отличное состояние систем отопления, электроснабжения, вентиляции, кондиционирования, каналов связи;
Легкая транспортная доступность: возможность подъехать на автомобиле, а также близость к метро;
Наличие высокого уровня обслуживания: парковка, лифт, кухня или кафе, переговорные комнаты, централизованная рецепция, круглосуточная охрана.
Класс B - Как правило, под офисами этого класса понимают офис класса A после 5-7 лет эксплуатации. Соответственно, требования предъявляются те же, только допустимы некоторые огрехи, которые появляются со временем [11].
Это может быть:
Качественное здание новой постройки или реконструированное старинное здание;
Расположение офиса в центре города или в удобных, уютных районах города;
Хорошее состояние систем отопления, электроснабжения, вентиляции, кондиционирования, каналов связи;
Легкая транспортная доступность: возможность подъехать на автомобиле, а также близость к метро;
В офисах этого класса допустимо отсутствие каких-либо вариантов. Например, может не быть лифта, или не всегда есть переговорная комната, кофе.
Класс С - Сюда относят офисы, не удовлетворяющие требованиям, предъявляемым к офисам класса B. Как правило, это удаленность от метро или неудобный подъезд. Возможны огрехи в обеспечении обслуживания:
Здания, изначально не приспособленные для размещения офисов
Расположение в отдаленных районах города, возможны трудности с транспортной доступностью
Хорошее состояние систем отопления, электроснабжения, вентиляции, кондиционирования, каналов связи
В офисах этого класса отсутствую какие-либо услуги. Нет лифта, не предоставляется парковка и так далее.
Класс D - Сюда относят офисы, расположенные в старых, не реконструированных зданиях, в которых давно не проводился капитальный ремонт. Также уступает обслуживание офиса.
Характеризуется следующими признаками[6, c. 567]:
Здание, не приспособленное для размещения офисов, часто после ремонта
Расположение в отдаленных районах города, возможны трудности с транспортной доступностью
В офисах этого класса предоставляется только ряд услуг. Например, часто нет лифта, парковки, кафе
Класс E - Это офисы, как правило, расположенные либо в зданиях с не очень качественной системой коммуникаций, либо в жилых помещениях. Здания, не приспособленные для размещения офисов. Часто, подвальные или полуподвальные помещения, или помещения жилого фонда.
Характеризуется следующими признаками:
Расположение в отдаленных районах города, возможны трудности с транспортной доступностью
Проблемы с системой отопления, электроснабжения, вентиляции, каналами связи
В офисах этого класса предоставляется только ряд услуг. Например, часто нет лифта, парковки, кафе
Эти характеристики являются ключевыми и указываются во всех имеющихся классификациях офисов. Соответственно, выбирая офис определенного класса, следует ориентироваться именно на эти ключевые понятия [7].
.4 Формирование офисно-делового пространства. Бизнес-центр - новый тип общественного здания
В условиях формирующейся культуры постиндустриального, или информационного общества, основная деятельность человека заключается в различной интеллектуальной деятельности, "интеллектуальном производстве". И протекает этот процесс преимущественно в различных офисных пространствах (исследовательских, офисных центрах, бизнес-парках), совокупность которых обозначена как офисные объекты.
Офисный объект (ОО) − совокупность помещений и пространств, в которых протекает различная офисно-деловая деятельность. Под офисно-деловой деятельностью понимаются традиционно принятые управление, предпринимательство и координация делового процесса, а также "интеллектуальное производство" − процесс создания конечного продукта интеллектуальной деятельности в различных сферах, включая исследования и инновационные разработки [16, c. 320].
Современные ОО представлены широким спектром различных структур, что обусловлено большим разнообразием направлений и форм деловой активности.
Проведена классификация ОО по ряду признаков [8]:
·по доминирующему типу деятельности - бизнес-центры (преобладание предпринимательской деятельности в структуре организации), здания управления (координация, управление, представительство), исследовательские центры (исследования, инновации);
·по характеру застройки и функциональной нагрузки - объект (отдельное здание), комплекс (взаимосвязанная группа зданий, построенных на основе единой градостроительной, объемно-пространственной и функциональной концепции), квартал;
·по условиям строительства и собственности - новое строительство и реконструкция; собственные офисы компаний и коммерческие (ОО, предназначенные для аренды);
·по размещению в городе - центр, середина, периферия;
·по размеру территории - малые (менее 1,5 га), средние (1,5-4 га), крупные (4-9 га и более).
Бизнес-центр, как новый тип общественного здания, зародился в недрах каждого из исторически сформировавшихся ранее общественных зданий с выявленной деловой функцией и органически воспринял, развил и видоизменил типологические черты архитектуры, приобретенные от каждого из своих предшественников. Социокультурная динамика деловых отношений определила поступательное развитие деловых центров: от первоструктур, в которых были объединены все три составляющих жизнедеятельности - жилое - общественное - производственное, деловые центры эволюционировали в универсальные многофункциональные здания [10, c. 8].
Деловой центр на рубеже веков в социально-экономическом аспекте определяется:
терминальным состояние экономики;
развитием виртуального маркетинга, менеджмента;
возрождением производства на основе диалога культур - и является в настоящий момент наиболее актуальным и востребованным типом общественного здания.
При этом необходимо отметить, что во всех выявленных зданиях деловая функция присутствовала лишь в одном из вариантов своего проявления: как функция управления, как функция предпринимательства, или как функция координации деловой деятельности. В настоящее время, на рубеже веков, деловой центр сложился как новый тип общественного здания, вобравший в себя, определенным образом трансформировав, типологические черты своих исторических прототипов.
Бизнес-центр - тип общественного здания, в котором деловая функция выступает одновременно как функция управления, как функция, направленная на предпринимательство и как непрерывная координация потенциального развития делового процесса, обеспечивающая возникновение принципиально новых деловых функций, то есть, деловой центр являет собой многофункциональную структуру, которая обеспечивает жизнеспособность цивилизованного общества [9, c. 176].
Классификация бизнес - центров и требования к ним.
В 2009 году Гильдия Управляющих и Девелоперов (ГУД) разработала и приняла собственную, базовую классификацию офисных и бизнес центров на территории России. Главная цель классификации - маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости крупных городов России.
Для проведения этой работы в городах создаются Сертификационные комиссии, в состав которых входят эксперты Гильдии Управляющих и Девелоперов, представители местного сообщества и профессионалы рынка. Комиссия присваивает объекту классность, опираясь на профессиональную оценку экспертов и критерии базовой классификации бизнес центров.
Базовая классификация офисных центров принята с учетом основных тенденций рынка, его современных требований и состояния на текущий момент в крупных мегаполисах.
Существует 2 списка требований - обязательные и дополнительные.
Офисные центры класса "А" должны соответствовать всем обязательным требованиям и соответствовать или превышать 5 дополнительным требованиям.
Офисные здания класса "В" должны соответствовать минимум 6 обязательным требованиям и 5 дополнительным.
В офисные центры класса "C" мы включили все остальные офисные центры, не удовлетворяющие критериям класса A и B.
Обязательные требования к офисным центрам:
1.Расположение здания в центральном деловом районе города, в исторически сложившемся престижном районе с хорошей инфраструктурой.
2.Профессиональный менеджмент (управляющая компания) здания.
.Выделенная входная группа и хорошо опознаваемый вход в офисный центр.
.Высота потолка в чистовой отделке не менее 2.7 м на площади не менее 90% используемых площадей.
.Охраняемая парковка (исключая стихийную парковку на улице) внутри здания или на отведенной к зданию территории из расчета не менее 1 парковочного места на 100 м. кв. арендуемых площадей.
.Энергоснабжение по меньшей мере 50 Вт на 1 м. кв. арендуемых площадей при полном освещении и подключенном оборудовании, обеспеченное либо электроснабжением по I категории, либо при помощи дизель электрогенератора.
.Система теплоснабжения, приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования, с отдельным для каждого арендатора контролем температуры.
.Возможность перепланировки офисных помещений (возможность изменять конфигурацию расположения офиса в соответствии с требованиями и пожеланиями арендатора). Шаг колонн не менее 6 на 6 метров.
.Качественные оптоволоконные цифровые телефонные линии, ISDN, и интернет услуги в здании (не менее 2 провайдеров).
.Здание сдано в эксплуатацию и имеет надлежаще оформленные правоустанавливающие документы.
Дополнительные требования
1.Видимость здания с основных транспортных артерий города.
2.Оптимальное расстояние между окнами, где не менее 95% используемых площадей находятся в 10 метрах от источника естественного освещения (т.e. окна или атриума).
.Минимальная площадь этажа - 500 м. кв.
.Обеспечение подключения коммуникационных систем в любом месте благодаря фальшполам, коммуникационным каналам под полом или коробам по периметру помещений.
.Среднее время ожидания лифта в часы пик не дольше 30 секунд (с момента вызова).
.Близкое расстояние до станции метро, остановки общественного транспорта или организация трансфера сотрудников до остановок общественного транспорта.
.Пункт общественного питания (столовая, кафе, ресторан) для сотрудников внутри здания или присутствие в непосредственной близости от доступного кафе или ресторана.
.Допустимая нагрузка на пол - 450 кг на м.кв.
.Освещение офисов 400+ люкс на высоте рабочей поверхности.
Требования к размещению бизнес - центров. Основные принципы формирования системы бизнес - центров.
Внешние факторы связаны с размещением бизнес - центров в структуре города и включают: положение в плане города; расположение в функциональной зоне города; положение в транспортной структуре; размер территории; влияние природного ландшафта; условия строительства.