Рынок недвижимости (жилья) и проблемы его формирования в России

Рынок недвижимости (жилья) и проблемы его формирования в России

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПЕРМСКИЙ ИНСТИТУТ (ФИЛИАЛ)

федерального государственного бюджетного образовательного учреждения

высшего профессионального образования

РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра Общей экономической теории

Курсовая работа по дисциплине

Экономическая теория: макроэкономика, микроэкономика

Тема: Рынок недвижимости (жилья) и проблемы его формирования в России

Выполнила: студентка 1 курса

группы Мни-12

Васева О.Ю.

Зачетная книжка № 1663

Проверил: Азина Н.А.

Пермь 2014г.

Содержание

Введение

. Теоретические основы рынка и его функции. Законодательная база рынка недвижимости, понятие, структура и факторы, влияющие на него

.1 Рынок и его функции

.2 Понятие рынка недвижимости

.3 Структура рынка недвижимости

.4 Факторы, влияющие на рынок недвижимости

.5 Правовое и законодательное регулирование рынка недвижимости

. Современное состояние рынка недвижимости (жилья) в России и Пермском крае

.1 Рынок недвижимости (жилья) России и проблемы его формирования

.2 Рынок недвижимости (жилья) Пермского края

. Тенденции развития рынка недвижимости (жилья)

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Актуальность работы определяется потребностью в оценке эффективности функционирования рынка недвижимости, как одной из базовых подсистем в системе управления экономикой региона, особая роль которой обусловлена тем, что недвижимость - это фундаментальная основа экономических и правовых взаимоотношений в рыночной системе хозяйствования, базовый элемент в организации финансово-кредитной системы страны.

Опыт функционирования рынка недвижимости в России за последнее десятилетие свидетельствует о необходимости всестороннего изучения внутренних закономерностей функционирования рынка недвижимости в целях повышения эффективности работы его механизмов; выявления закономерностей развития рынка недвижимости и его влияния на темпы и качество регионального развития, которое позволит придать целенаправленный характер процессам, происходящим на региональных
рынках недвижимости, обеспечить наиболее полное использование возможностей региона, решить комплекс экономических, социальных и других задач, стоящих перед регионом.

Цель курсовой рассмотреть и проанализировать развитие рынка недвижимости (жилья) в Российской Федерации.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

)        определить понятие и виды недвижимости, рассмотреть ее особенности как товара;

)        проанализировать состояние рынка жилой недвижимости в Российской Федерации на современном этапе.

)        Выявить проблемы и перспективы развития.

Объектом исследования является российский рынок недвижимости.

1. Теоретические основы рынка и его функции. Законодательная база рынка недвижимости, понятие, структура и факторы, влияющие на него

.1 Рынок и его функции

В экономической теории термин «рынок» имеет несколько значений, но основное его значение таково: рынок - это механизм взаимодействия покупателей и продавцов экономических благ.

Отношения между покупателями и продавцами, т.е. рыночные отношения, начали складываться еще в глубокой древности, до возникновения денег, которые и появились затем во многом для того, чтобы обслуживать эти отношения.

По мере разложения натурального хозяйства и развития производства товаров на продажу менялось само представление о рынке. Современный рынок, оставаясь механизмом взаимодействия покупателей и продавцов, превратился в систему регулирования хозяйственной жизни (экономики).

Существует огромное количество видов рынков, но определённые признаки позволяют сгруппировать их в отдельные группы, по экономическому назначению и пространственному признаку.

Внешний рынок - это сфера такого товарного обмена, при котором производитель или покупатель находятся за пределами страны.

Происхождение такого рынка вызывает необходимость осуществления внешнеторговых операций.

Внутренний рынок - обусловлен товарным обменом, который производится только внутри государства.

Местный рынок - это рынок, при котором отношения продавца и покупателя ограничиваются в пределах одной территории.

Оптовый рынок - на котором происходит продажа только крупными партиями товара, где основной особенностью являются снижение цены за счет увеличения товарооборота.

Рынок услуг - это специфический рынок продажи или покупки различных видов услуг, который служит удовлетворения потребностей людей.

Рекламный рынок - который представляет рекламно-информационные услуги.

Страховой рынок - занимается предоставлением услуг в сфере страхования.

Финансовый рынок - производит операции в сфере ценных бумаг, кредитования, вкладов и инвестиций.

Банковский рынок - здесь предоставляются услуги среди банковских организаций и кредитных обществ.

Рынок жилья - это та часть рынка, где аккумулируются отношения между продавцами жилья и покупателями.

Рынок труда - главной ценностью на этом рынке является рабочая сила (продавец) с одной стороны и покупатель этого товара с другой стороны.

Основные функции рынка [10, с.68]:

. Регулирующая. Регулятором производства здесь выступает рынок посредством спроса и предложения. Таким образом, он устанавливает нужные пропорции в экономике.

. Стимулирующая. Здесь рынок стимулирует внедрение на предприятие научно-технического прогресса, расширение товарного ассортимента и снижение затрат на производство.

. Информационная. Обеспечивает объективной информацией о качестве, количестве и ассортименте товаров и услуг, которыми располагает рынок.

. Посредническая. Потребителю даётся право выбирать оптимального поставщика продукции.

. Санирующая. В условиях рынка выживают только сильные жизнеспособные хозяйственные единицы.

. Социальная. Участники рынка дифференцируются в зависимости от доходов

.2 Понятие рынка недвижимости

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Географическая концепция недвижимости отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры [7, с.87].

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей.

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Таблица 1. Основные признаки недвижимости [10, с.89]

Таблица 2. Общая классификация недвижимости [4, с.63]

.3 Структура рынка недвижимости

С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия [14, с.102].

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности [8, с.16].

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы), маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование), инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская, рекламная, информационная, страховая, методическая) и деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:

Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А.Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

                                       Функции рынка

Рис. 1. Функции рынка недвижимости [5, с.55]

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал [3, с.112].

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентноспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества [16, с.35].

Инвестиционная функция - рынок недвижимости привлекательный способ хранения и увеличения стоимости капитала, он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям.

Таблица 3 Классификация рынков недвижимости фацетным способом

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие основные сегменты рынка недвижимости [9, с.104]:

-       Рынок жилья - сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования.

-       Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.

-       Рынок земельных участков. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства, удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

В свою очередь каждый представленный сегмент рынка можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья, рынок нежилых помещений - на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости и т.д.

.4 Факторы, влияющие на рынок недвижимости

На рынок недвижимости влияют определенные факторы: экономические, политические, социально-культурные, природно-географические, демографические и научно-технические. Итак, рассмотрим каждый из данных факторов более подробно.

Политические факторы формируются ограничениями, налагаемыми на деятельность рынка недвижимости со стороны политики, проводимой в стране: например, предвыборная программа; социально-экономическая направленность политики правящей партии; определенные военные действия; политика, проводимая органами власти в экономической сфере; определенная нормативная база, регулирующая деятельность рынка недвижимости; государственное вмешательство в процесс производства и другое.

Экономические факторы представлены экономическим уровнем развития страны, темпами роста валового национального продукта, кредитно-денежной политикой государства, темпами инфляции, колебаниями деловой активности, занятостью населения, покупательской способностью населения.

Социально-культурные факторы включают в себя различные аспекты социально-профессиональной структуризации населения, социально-потребительские аспекты, уровень доходов, условия жизни и многое другое.

Демографические факторы, которые оказывают влияние на деятельность рынка недвижимости, состоят из численности населения, прироста населения, уровня рождаемости и смертности, плотности населения, миграции, степени урбанизации территорий и другого.

Природно-географические факторы - это рельеф, климат, экологические условия, природные ресурсы и другое.

Научно-технические факторы - это факторы, которые влияют на технологию организации строительства.

Каждый из вышеперечисленных факторов может повлиять на рынок недвижимости и на конъюнктурную цепочку «спрос - предложение - цена».

Необходимо отметить, что в каждый определенный период времени конъюнктура рынка недвижимости представлена в виде результата коллективного влияния на нее различных факторов. При этом данные факторы воздействуют во взаимодействии на конъюнктуру рынка недвижимости.

Сложность анализа рынка недвижимости заключается в правильном определении факторов, определении степени важности и влияния на состояние рынка недвижимости. Возможное представление процессов, которые будут происходить на рынке недвижимости под влиянием факторов, позволяет построить экономико-математическую модель состояния данного рынка в будущем.

.5 Правовое и законодательное регулирование рынка недвижимости

Любые акты купли-продажи квартиры <#"826968.files/image001.gif">

Рис. 2. - Динамика среднегодовых доходов населения РФ

Удручающие годовые результаты подтверждают мнение тех экспертов, которые уже давно говорят о стагнации в российской экономике.

Таблица 4. Развитие рынка жилья и ипотеки [18]

Неблагоприятные макроэкономические условия замедлили темпы роста объемов ипотечного кредитования и несколько изменили приоритеты покупателей.

Объем ипотечного кредитования (рис. 3) вырос до 1,3 трлн руб., что на 23% больше предыдущего года (2011 год - 0,7 трлн руб., рост на 90%, 2012 год - 1,0 трлн руб., рост на 40%) и до 770 тыс. кредитов (2011 год - 681 тыс., 2012 год - 870 тыс.). В Москве выдано 35,3 тыс. ипотечных кредитов, что составляет 4,6% от общего числа в РФ, в Тюменской области - 34,7 тыс. (4,5%), в Московской области - 33,1 (4,3%), в Башкирии - 32,3 тыс. (4,2%), в Татарстане - 30,0 тыс. (3,9%). Доля ипотечных сделок продолжала расти и составила 24,6% (2011 год - 17,6%, 2012 год - 20,5%). Существенно выросла доля ипотечных сделок на первичном рынке: с 30-40% до 60-70%.

Уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам в конце года составил 11,9% (приблизительно как в конце 2012 года).

Рис. 3. Объем ипотечного кредитования [17]

При анализе влияния факторов на динамику рынка недвижимости необходимо учитывать не только прямые (вертикальные) связи, но и горизонтальные (между одноуровневыми факторами) и обратные связи. Так, снижение цен на жилье в период кризиса способствовало повышению доступности ипотеки для граждан, а повышение цен при прочих равных условиях способствует торможению развития ипотеки.

В РФ ввод в эксплуатацию жилых домов (рис. 4) в 2013 году составил 69,4 млн кв. м - рост 5,5% (2012 год - 65,7 млн, 2011 год - 62,3 млн кв. м). Было построено 912,1 тысячи новых квартир, что на 10,3% больше, чем в 2012 году.

При этом объем работ, выполненных в России по виду деятельности «Строительство», за 2013 год снизился по сравнению с 2012 годом на 1,5% - до 5,917 триллиона рублей.

Рис. 4. Объем выполненных работ по виду деятельности «Строительство» [17]

Основные показатели динамики вторичного рынка жилья городов приведены на рис. 6 и 7 и в таблице 1. Данные представлены сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости. Сбор, верификация и обработка данных выполнены по единой методике, рекомендованной РГР.

В исследованной выборке представлены 37 городов и один регион (Московская область, по которой приводятся осредненные данные по 85-90 населенным пунктам), в том числе 31 город - региональный центр и 6 районных центров.

Рис. 5. Средняя удельная цена жилья на вторичном рынке городов России [17]

По численности населения в выборке представлены Москва (около 12 млн человек), Московская область с суммарным городским населением около 6 млн человек, 11 городов-миллионников, 12 городов с населением свыше 500 тыс. человек, 9 городов с населением от 200 до 500 тыс. человек, два города с населением менее 200 тыс. и один - менее 100 тыс. человек (суммарно - 39,5 млн человек).

Рис. 6. Прирост цен за 2013 год

Общий месячный объем в декабре 2013 года составил 232 тыс. предложений.

По достигнутому уровню цен Москва (203,3 тыс. руб./кв. м) опережает следующий за ней Санкт-Петербург (96,0 тыс. руб./кв. м) более чем вдвое. В группу от 90 тыс. до 60 тыс. руб./кв. м вошли 7 городов (Московская область, Сургут, Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород, Новосибирск, Ростов-на-Дону). В группе со средними удельными ценами от 60 тыс. до 50 тыс. - 12 городов. В группе с ценами от 30 тыс. до 50 тыс. - 17 городов. Ни в одном городе средние удельные цены на вторичном рынке не опустились ниже 30 тыс. руб./кв. м.

По итогам года на рынке жилья городов выборки наблюдалась стабильность. Наибольший прирост цен (выше накопленной инфляции 6,5%) в Ишимбае (15%), Ульяновске (14%), Кирове (12%) и Тобольске (10,8%). Снижение номинальных цен к произошло в четырех городах - Краснодаре (-7,1%), Красноярске (-4,7%), Тюмени (-5,9%) и Твери (-2,9%). Средневзвешенный прирост цен относительно декабря составил 7,9% (вне Москвы - 6,6%), что несколько выше накопленной инфляции.

К декабрю 2013 года цены в большинстве городов выборки превысили докризисный уровень или вплотную приблизились к нему. Но наступившая экономическая стагнация остановила дальнейший рост в отставших городах, вследствие чего цены в Твери, Перми, Кемерово, Красноярске, Ижевске, Челябинске стабилизировались на уровне 5-8% ниже докризисного максимума.

Таблица 5

Цены на вторичном рынке жилья городов России в 2013 году

Данные о первичном рынке собраны сертифицированными РГР аналитиками по 18 городам (рис. 8 и табл. 5).

По уровню средних удельных цен на первичном рынке Москва (215,5 тыс. руб./кв. м) опережает Санкт-Петербург (90,5 тыс.) в 2,4 раза, Московскую область (76,5 тыс.) - в 2,8 раза. В группе с ценами от 65 тыс. до 50 тыс. - 5 городов, от 50 тыс. до 30 тыс. - 10 городов. Ни в одном городе из выборки средние удельные цены на первичном рынке не опустились ниже 30 тыс. руб./кв. м.

По итогам года на первичном рынке жилья городов выборки наблюдалась стабильность. Наибольший прирост цен (выше накопленной инфляции 6,5%) в Омске (12,8%), Тюмени (10,9%), Московской области (8,2%). Снижение номинальных цен к произошло в четырех городах из 18 - в Казани (-2,9%), Нижнем Новгороде и Ставрополе (по -2,6%), Перми (-2,6%). Средневзвешенный прирост цен относительно декабря 2012 года составил 2,8%. Интересно, что вне Москвы прирост составил 6,6%, что несколько выше накопленной инфляции.

Таблица 6

Цены на первичном рынке жилья городов России в 2013 году

Рис. 7. Разность цен вторичного и первичного рынков (декабрь 2013 года)

Данные табл. 6 и рис. 8 демонстрируют, что средняя удельная цена жилья на вторичном рынке ниже, чем на первичном, лишь в Москве (в декабре 2013 года - на 5,7%) и Нижнем Новгороде (на 2,6%). В остальных городах средняя цена на вторичном рынке выше, чем на первичном (в Вел. Новгороде, Ижевске, Петербурге - на 3-6%, в Казани, Рязани - на 25-30%, в остальных городах - на 10-20%). Средневзвешенная удельная цена на вторичном рынке выше, чем на первичном, примерно на 20%.

Факторами, определяющими такую закономерность в соотношении цен, являются:

различия в количественно-качественной структуре жилого фонда на этих рынках по признакам качества проекта и местоположения. Так, в Москве на первичном рынке около половины предложения составляют квартиры в домах повышенной комфортности (бизнес-класса и элитного класса), расположенные, как правило, в центральных и других престижных районах.

отложенное заселение, повышенные риски приобретения жилья, вследствие чего застройщики вынуждены предоставлять скидки (от 20 до 40% от предполагаемой цены квартир после сдачи объектов в эксплуатацию) при приобретении покупателями жилья в виде договоров долевого участия на ранних стадиях строительства;

отсутствие, за редкими исключениями, чистовой и даже черновой отделки.

Соотношение цен изменяется также во времени, в зависимости от следующих факторов:

изменения качественной структуры новостроек в сторону повышения доли массового жилья, происходящей вследствие различных причин: общая политика властей, освоение новых территорий вне центра и на окраинах, изменение предпочтений потребителей в новых экономических условиях;

изменения структуры новостроек по стадиям строительстве объектов вследствие часто встречающегося массированного выхода на рынок объектов в начальной стадии строительства или массовой распродажи завершенных объектов.

.2 Рынок недвижимости (жилья) Пермского края

По итогам ноября 2013 года на рынке многоквартирного жилья Перми (рынок МКЖ) изменение средней цены по отношению к предыдущему месяцу составили порядка 1,9% в сторону снижения.

Рис. 8. Динамика средней цены предложения на рынке многоквартирного жилья [19]

По данным аналитического центра «Медиана», на конец ноября 2013 года средневзвешенная цена предлагаемых к продаже квартир в новостройках Перми снизилась на 2,13% и составила 47,24 тыс. рублей за квадратный метр. Купить квартиру в пермской «вторичке» в среднем стало дешевле на 1,64%, что в абсолютном выражении зафиксировано на уровне 52,88 тыс. рублей за квадратный метр.

Таблица 8. Средняя цена 1 кв.м., тыс. руб., кв.м.

Объем предложений квартир в новостройках Перми на конец ноября увеличился на 10,86% и составил, согласно базе МЛС, 2134 объекта. Количество предлагаемых объектов на вторичном рынке жилой недвижимости в ноябре 2013 года составляет 2384, что на 4,88% превышает показатель предыдущего месяца.

Рис. 9. Объем предложение на рынке многоквартирного жилья г.Перми [19]

Полные данные о ценах в зависимости от количества комнат в квартире и местоположения на первичном и вторичном рынках жилья представлены в следующих таблицах и диаграммах.

Первичный рынок

В разрезе анализа стоимости одного квадратного метра по административным районам можно отметить следующие тенденции: на первичном рынке снижение средней цены отмечено во всех районах, кроме Ленинского и Орджоникидзевского.

На первичном рынке максимальное снижение средней цены «квадрата» отмечено в Мотовилихинском районе - на 3,93%. Максимальный прирост средней цены наблюдается в Ленинском районе: 8,69% за месяц.

Таблица 9

Динамка средней цены, тыс. руб./кв.м. на рынке первичного жилья

В каждом районе складывается своя ценовая ситуация. Самыми дорогими квартирами относительно районирования по-прежнему остаются квартиры в Ленинском районе.

В ноябре 2013 года на первичном рынке жилой недвижимости средняя цена за квадратный метр составила 47,24 тыс. рублей.

В целом по городу по сравнению с предыдущим месяцем наблюдаются снижение средней стоимости одного квадратного метра на 2,13%.

Рис. 10. Средняя цена предложения на рынке первичного жилья в зависимости от района

На первичном рынке жилья лидером по цене за «квадрат» является Ленинский район, где средний показатель составляет 61,96 тыс. рублей. На втором месте находится Свердловский: здесь цена квадратного метра зафиксирована на уровне 51,75 тыс. рублей. Наименьшие цены на первичном рынке сложились в Орджоникидзевском и Кировском районах - 39,2 тыс. руб. и 41,7 тыс. руб. соответственно. В Мотовилихинском районе средняя цена установилась на уровне среднегородской - 46,8 тыс. рублей. Чуть выше оказались показатели средней цены предложения квадратного метра в Индустриальном и Дзержинском районах - 49,03 тыс. руб. и 48,9 тыс. руб. соответственно.

На первичном рынке квартиры всех размерностей продемонстрировали положительную ценовую динамику.

Структура предложения нового жилья в зависимости от местоположения (района) за ноябрь 2013 года выглядит следующим образом

Рис. 11. Структура предложения на рынке первичного жилья по районам

Наибольшее количество квартир в ноябре продается в новостройках Дзержинского района - 31,5% от совокупного предложения, наименьшее количество предложений зафиксировано в Ленинском районе (1,1%). За месяц структура предложения на рынке первичного жилья в разрезе административных районов незначительно изменилась.

Вторичный рынок

В разрезе анализа стоимости одного квадратного метра по административным районам можно отметить следующие тенденции: на вторичном рынке средняя стоимость уменьшилась во всех районах, кроме Кировского и Орджоникидзевского.

На вторичном рынке максимальное снижение средней цены кв.м. отмечено в Ленинском районе (на 12,22%).На вторичном рынке максимальное увеличение средней цены в Орджоникидзевском районе (на 8,79%).

Таблица 10

Динамка средней цены, тыс. руб./кв.м. на рынке вторичного жилья [19]

В ноябре 2013 года на вторичном рынке недвижимости наибольшая цена за квадратный метр присуща сегменту однокомнатных квартир - 55,14 тыс. руб., что больше среднегородской на 4,27%. Самыми дешевыми оказались трехкомнатные квартиры (при пересчете стоимости на один квадратный метр). Здесь средняя цена по районам варьируется от 45,82 тыс. руб. (Орджоникидзевский район) до 58,76 тыс. руб. (Ленинский район) за квадратный метр. Средняя цена в этом сегменте установилась на уровне 51,06 тыс. руб. за кв. м., что ниже среднего показателя по городу на 3,44%. Второе место по цене предложения занимают четырех- и более комнатные квартиры, цена составляет 52,81 тыс. руб. На двухкомнатные квартиры средняя цена установилась на уровне среднегородской - 52,41 тыс. рублей.

Распределение средней цены за квадратный метр в зависимости от количества комнат в квартире приведено на следующем графике

Рис. 12. Средняя оценка предложения на рынке вторичного жилья в зависимости от количества комнат

Нижестоящая диаграмма показывает, как распределились районы в ценовой линейке по средним ценам в зависимости от местоположения

Рис. 13. Средняя цена предложения на рынке вторичного жилья в зависимости от количества комнат

На вторичном рынке жилья бесспорным лидером по цене за квадратный метр является Ленинский район: средний показатель составляет 59,90 тыс. рублей. Наименьшие цены на вторичном рынке сложились в Орджоникидзевском районе - 47,66 тыс. руб. за квадратный метр. На втором месте по доступности - Кировский район (49,55 тыс. руб. за кв. м). Чуть выше оказались показатели средней цены предложения квадратного метра в Мотовилихинском и Индустриальном районах - на уровне 53,91 и 54,10 тыс. руб. соответственно.

Аналогично выглядит и структура предложения вторичного жилья в зависимости от местоположения (района) на конец ноября 2013 года:

Рис. 14. Структура предложения на рынке вторичного жилья по районам

Лидером по количеству предложений является Кировский район (22,2% от общего числа предложений). На втором месте - Свердловский район (21,6%). Примерно на одном уровне установились показатели в Дзержинском, Индустриальном и Мотовилихинском районах - 14,4%, 11,4% и 13,6% соответственно. Минимальное количество предложений присуще Ленинскому и Орджоникидзевскому районам - 8,2% и 8,6% соответственно. В целом за месяц значительных изменений в структуре предложения вторичного жилья не произошло.

рынок жилье законодательный прогноз

3. Тенденции развития рынка недвижимости (жилья)

Федеральная целевая программа «Жилище» и нацпроекта «Доступное жилье» имеет массу противоречий и недоработок.

. Рамки и масштабы проекта не отвечают реальной потребности государства.

. Недостаточно проработан вопрос инфраструктуры застраиваемых территорий.

. Доступность ипотеки лишь для незначительного количества граждан.

. Неадекватность оценки стоимости недвижимости.

. Нет действующих механизмов обеспечения граждан социальным жильем.

. В проекте полностью не предусмотрено обеспечение жильем малоимущих категорий граждан за счет бюджетных средств.

. Слишком высокая стоимость жилья.

Итоги реализации национального жилищного проекта показывают, что необходима его существенная корректировка. Однако не в сторону уменьшения числа нуждающихся в жилье, а в сторону повышения объемов, качества строительства жилья и его доступности.

Оценка экономического потенциала России и ситуации, сложившейся на рынке недвижимости, позволяет сделать вывод, что у России есть все необходимые ресурсы и предпосылки для решения проблемы обеспечения граждан доступным жильем: огромная территория, сырье для производства стройматериалов (особенно древесины), возможности инновационного развития промышленности (химия, металлургия и т. п.), природные богатства и достаточное количество финансовых средств.

Необходимо разработать комплекс следующих мер по улучшению обеспеченности населения жильем в России. Среди них:

. Увеличение предложения на рынке жилья за счет применения новых технологий строительства, оптимизации процедуры получения разрешительной документации на строительство, совершенствования нормативной базы строительства, ликвидации монополии на рынке строительных материалов, обеспечения открытости и прозрачности строительного рынка, привлечения финансирования в жилищное строительство, наращивания мощностей строительных компаний;

. Сокращение спекулятивных инвестиционных сделок с жилой недвижимостью посредством введения дифференцированного налога на имущество, увеличения фискальных платежей при покупке второго жилья, удорожания ипотеки на покупку второго жилья и т.п.;

. Увеличение доходов населения страны путем обеспечения стабильного развития экономики и создания полноценного среднего класса;

. Социальная защита малообеспеченных слоев населения. Для этого необходима доработка нацпроекта «Доступное жилье» на предмет: адекватной оценки масштабов проекта, создание фонда некоммерческого использования, организация строительства жилья по фиксированным ценам;

. Развитие системы ипотечного кредитования и удешевление первичных ипотечных кредитов.

Предпосылками для реализации данных мер являются:

заинтересованность государства;

эффективная законодательная база;

использование доходов сырьевого сектора для развития национальной экономики.

Только комплексное решение изложенных выше проблем, повышение эффективности взаимодействия органов власти всех уровней, органов местного самоуправления, частного бизнеса, общественных организаций и других представителей гражданского общества будет способствовать успешной реализации приоритетного национального жилищного проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». А это в свою очередь приведет к тому, что в России, как и в некоторых высокоразвитых странах (Швеция, Норвегия, Кувейт, Швейцария), наступят времена, когда каждый гражданин будет иметь право на доступное и комфортное жилье по факту своего рождения, «по умолчанию». Просто потому, что человек должен родиться и жить в человеческих условиях. И это право должно быть одним из главных положений Конституции Российской Федерации.

Разработанные Минэкономразвития РФ сценарии развития экономики России на ближайшие три года, в соответствии с которыми были приняты варианты бюджета, в качестве основного содержат сценарий стагнации. Рост ВВП прогнозируется на уровне до 2,5%, безработица несколько вырастет (до 6,5%), рост объема ипотечного кредитования замедлится до 10-15%, инфляция ожидается на уровне 5-5,5%, среднегодовой курс доллара - около 35,0 руб., отток капитала около $70 млрд., реальная зарплата вырастет всего на 3,3%.

В соответствии с этим сценарием был рассчитан прогноз развития рынка Москвы и Перми до 2016 года. Расчет производился с помощью модели функционирования локального рынка жилой недвижимости (версия 2.0 от 2013 года). Результаты расчетов приведены на рис. 16 и 17.

А. Первичный рынок                       Б. Вторичный рынок

Рис. 15. Прогноз динамики развития рынка жилой недвижимости Москвы при макроэкономических условиях по наиболее вероятному сценарию

А. Первичный рынок                     Б. Вторичный рынок

Рис. 16. Прогноз динамики развития рынка жилой недвижимости Перми при макроэкономических условиях по наиболее вероятному сценарию

Согласно прогнозу, наиболее вероятная ситуации на рынке жилой недвижимости этих городов - стабильность с небольшим темпом роста/снижения цен, объема предложения и поглощения площадей на первичном и вторичном рынках (+/-(3-4)% в год).

Заключение

В результате проделанной работы можно сделать следующие выводы:

Во-первых, рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.

Во-вторых, рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь, или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать, или арендовать и т.д.

Кроме того, недвижимость - это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов населения он будет увеличиваться. В частности, увеличению спроса на рынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование, которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и сделается более доступным для большинства населения.

Жилищное строительство последние годы остается одним из самых динамично-развивающихся сегментов строительного рынка, что подтверждается высокими показателями ввода в эксплуатацию жилых домов.

В 2012-2013 году наблюдается тенденция к росту цен на первичном рынке недвижимости в 74 регионах России, среди которых Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Омская область, Алтайский край и др.

Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России - это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.

Список использованной литературы

1.     Гражданский кодекс РФ (с изм. и доп.)

2.      Алексеев В.А. О понятии недвижимого имущества // Закон и право. - 2012. - №1

.        Белокрылова О.С. Экономика недвижимости: учебник. - Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2009.

.        Белых А.П. Формирование портфеля недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2010. - 261 с.

.        Бойко И.П. Основы бизнеса на рынке недвижимости. - М.: Экономика, 2010. - 183 с.

6.      Быстров А.В. Недвижимость. Практическая энциклопедия. - М.: ГроссМедиа, 2011.

7.      Иванов В.В. , Хан О.К. Управление недвижимостью. М.: Инфра-М, 2009. 446с.

8.      Итоги исследования стоимости жилья в различных регионах России, проведённого Ассоциацией строителей России // Портфельный инвестор. - 2011. - февраль.

9.      Коваленко П.А. Сделки с недвижимостью: новейший юридический справочник. - М.: Эксмо, 2009.

.        Козырев В.М. Основы современной экономики. - М.: Финансы и статистика, 2009.

.        Косарева Н. Об оценке доступности жилья в России Вопросы экономики. - 2010. - №7.

.        Морозова Л. Куда движется недвижимость Российская газета. - 2013. - №10

.        Рынок недвижимости: прогнозы и ставки // Спрос. - 2013. - №3.

.        Слагода В.Г. Основы экономической теории: учебник. - М.: ФОРУМ: ИНФРА-М, 2009.