недвижимость цена инвестиция
.1 Инвестиции в недвижимость
.2 Инвестиции в драгоценные металлы
.3 Инвестиции в ценные бумаги
.4 Сравнительный анализ предпочтений доходных инструментов
Заключение
Список используемой литературы
Введение
Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления и кроме всего прочего инструментом для сохранения накоплений и продуцирования доходных потоков при условии инвестирования свободных денежных средств в данный сегмент рынка.
Важную роль на рынке жилой недвижимости начинает играть инвестиционная составляющая. У частных лиц возрастает интерес к покупке жилья, а у корпоративных структур - к вложению свободных денежных средств. Недвижимость за счет роста цен способна дать такой прирост начального капитала что ни один банковский вклад и прочие банковские инструменты не всегда могут дать того же результата. Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных. В связи с этим возникает вопрос об эффективности управления объектами недвижимости, необходимость анализа других доходных инструментов: рисков, доходности, различных барьеров существующих для инвестора.
Характеризуя степень научной разработанности данной темы, следует учесть, что она уже анализировалась различными авторами в периодических изданиях, а также на веб-ресурсах. Определенная значимость в современных условиях и недостаточная научная разработанность этой темы определяют актуальность данной работы.
Базу исследования составили три группы источников. К первой отнесены учебная литература (учебники и учебные пособия, справочная и энциклопедическая литература, комментарии к законодательству). Ко второй отнесены научные статьи в периодических журналах по исследуемой проблематике и к третей отнесены авторские издания.
Цель работы - анализ теоретических и методологических основ управления недвижимостью; анализ рынка недвижимости Томской области: коммерческой, жилой; сравнение различных объектов инвестирования с инвестициями в сектор недвижимого имущества, рассмотрение предпочтений граждан в выборе объектов инвестирования.
Поставленная цель реализуется через следующие задачи:
. Рассмотреть понятия «недвижимое имущество»;
. Проанализировать рынок недвижимости Томской области;
. Систематизировать имеющуюся информацию об основных объектах инвестирования: их преимуществ и недостатков;
Объект работы - рынок недвижимости Томской области и России.
Цели и задачи исследования предопределили ее структуру: она состоит из введения, трех глав основной части, выводов (заключения), списка литературы.
В первой главе рассматриваются понятие о недвижимом имуществе его состав, классификация; характеристика недвижимости как товара; рассмотрение методологического подхода к определению цены на недвижимость.
Во второй главе рассматриваются виды, типы рынка недвижимости и анализируется рынок коммерческой и жилой недвижимости в городе Томске.
В третьей главе рассматриваются различные объекты инвестирования: недвижимость, драгоценные металлы, ценные бумаги; соотносятся их риски и доходности; рассматриваются предпочтения граждан в доходных инструментах.
1. Теоретические и методологические основы управления недвижимостью
.1 Понятие о недвижимом имуществе, его состав, классификация
У термина «недвижимость» в юридической практике России достаточно неоднозначное прошлое. С 1917 г., после отмены частной собственности, этот термин практически исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990г., вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимость. ГК РФ (статья 130) определяет, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и изменения назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения. Следовательно, главным отличительным признаком недвижимого имущества является его неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость. Кроме того и сами земельные участки рассматриваются в качестве объектов недвижимости. Разрыв связи между земельным участком и самим объектом недвижимости приводит к понижению цены последнего.
Не рассматриваются в качестве объектов недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос. Открытым остается вопрос об отнесении к объектам недвижимости предметов, не имеющих неразрывной связи с земельным участком, хотя отделить их от него достаточно сложно. Как один из примеров можно выделить следующую ситуацию: статуя весом в несколько тонн, не скрепленная с фундаментом; здание, установленное на поверхности земли на блоках.
Некоторые виды недвижимого имущества могут юридически переходить в движимое имущество. К примеру, относимые по закону к недвижимости, зеленые насаждения подразделяются на два вида. Деревья, многолетние кустарники, не требующие ежегодной посадки, считаются недвижимостью. Однолетние растения обычно считаются движимым имуществом. Но часто при сделках с недвижимостью и однолетние растения рассматриваются как часть недвижимой собственности если в договоре не указано иное. Бывший владелец (или арендатор) имеет право на урожай, выращенный его трудом. Но срубленное дерево, собранные в саду вишни становятся движимой собственностью. И наоборот. Привезя камни, песок и цемент, можно из этой движимой собственности сделать дорожку к гаражу, - и она станет недвижимостью. Существует и менее очевидный переход движимого имущества в недвижимость - например, встроенный шкаф или вмонтированное оборудование. В США такие объекты называются фикстурами, и в судах они определяются по четырем признакам:
Намерение: намеревался установивший какое либо приспособление к недвижимости прикрепить его временно или постоянно?
Метод прикрепления: насколько постоянно было крепление? Можно ли его открепить не повредив предмет?
Отношение к недвижимости: используется ли предмет как недвижимая собственность или как движимая?
Соглашение: договорились ли стороны считать предмет недвижимой собственностью или движимой?
Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери), относится к объектам не связанным с землей. Но поскольку оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки, поэтому объект следует детально описывать все оборудование, включаемое в его состав.
Кроме того, недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Отнесение предприятия как имущественного комплекса к категории недвижимости независимо от того, входит в его состав объект недвижимости, принадлежащий предприятию на правах собственности, или нет, вызвано необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму недвижимости в целях повышения надежности таких сделок, защиты прав как участников, так и третьих лиц. Однако, признав предприятие объектом недвижимости, ГК РФ не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости. А устанавливает для сделок с предприятиями более формализованный и строгий режим.
Законом может быть установлено что какое-либо имущество, формально не имеющее признаков недвижимого, попадает под режим правового регулирования, предусмотренный для недвижимости. Например, к режиму «недвижимости» ГК РФ относит морские и речные суда, воздушные суда и др. Эти объекты относятся по закону к недвижимости но не являются ею по природе, - именно поэтому они оцениваются оценщиками движимого имущества.
Современная юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимом имуществу: прочная связь с определенным участком, законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению; удостоверена принадлежность конкретному собственнику (государству, субъекту РФ, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц); возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т.е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости); функциональная самостоятельность объекта недвижимости; наличие сервитутов и иных ограничений прав пользования. Следовательно, к объектам недвижимости относятся:
земельные участки;
недра;
замкнутые водные объекты;
жилые помещения;
нежилые помещения;
предприятия как имущественный комплекс;
здания и сооружения;
участки лесного фонда;
многолетние насаждения;
воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Категория А - недвижимость, используемая собственником для бизнеса;
Категория Б - недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода;
Категория В - избыточная недвижимость (в резерве).
По происхождению различают следующие объекты недвижимости:
созданные природой без участия человека;
являющиеся результатом труда человека;
созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.
В системе кадастрового описания (технического учета) объекты недвижимости различаю по учетному виду:
первичные объекты - непосредственно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно
вторичные объекты - пространственная часть первичного объекта недвижимости, правовой статус которого отличен от правового статуса первичного объекта (квартира и ее части, помещения, элементы сооружений и т.п.).
.2 Характеристика недвижимости как товара
Недвижимое имущество как товар - это объект сделок (купли, продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции. Без которых владение и пользование ими практически невозможно.
Как и любой товар, недвижимость имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость - это наиболее вероятна цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы. Не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 200 лет. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрасти из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов. Сделки с объектами недвижимости - это не обычное перемещение и конечное потребление товара, а движение капитала приносящего доход. Недвижимые товары используются по месту их расположения. Что создает особую их экономическую характеристику - территориальные предпочтения. Изменения в общественном мнении, традициях делают одни районы предпочтительными, а другие - нет.
К экономическим особенностям недвижимости как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.
Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью и неравномерностью. На начальной стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств на строительство или покупку объекта. В период использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания. При перепродаже объекта владелец обычно возвращает капитал с приращением.
Налогообложение сделок, владения и пользования недвижимым имуществом в России дифференцируется по видам объектов недвижимости и социальному статусу собственников. Применяются различные ставки налога в зависимости от качества и местоположения земель, что позволяет изымать дифференциальную ренту. Существуют льготы по налогообложению жилых помещений для социально незащищенных слоев населения (инвалидов, пенсионеров и других групп), а при однократной покупке квартир и домов уменьшается налогооблагаемая база всех граждан.
Недвижимость отличается большим многообразием комбинаций прав собственности и распределения доходов. Одни ее компоненты могут находиться в полной собственности, другие - в аренде, третьи - во временном пользовании, четвертые - в залоге, а пятые в государственной собственности. По оценкам специалистов, возможно около 1500 комбинаций вещных прав на недвижимое имущество.
Ликвидность недвижимости - это способность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства; уровень ее обратно пропорционален времени, необходимому для продажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность. Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров. Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости. Степень ликвидности различных видов недвижимости существенно варьирует особенно в зависимости от местоположения.
В отличие от других товаров, недвижимость приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации и вплоть до организации охраны, текущего ремонта и многих других повседневных забот. Для эффективного управления недвижимостью уже на предынвестиционной стадии требуется целый комплекс мероприятий: маркетинговые исследования; строительная, экологическая, правовая и экономическая экспертизы; обоснование прогнозируемой цены и эксплуатационных расходов; анализ аналогов недвижимости по принципу замещения и т.д.
Совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты (доказательство прав на него), прием- передачу, оценку и другие процедуры которые должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права.
.3 Методологический подход к определению цены на недвижимость
В современных условиях эффективное управление недвижимостью невозможно без применения специальных методов анализа и расчета стоимость объекта участвующего в сделке. Приватизация имущества, оформление арендных отношений, осуществление взаиморасчетов с инвесторами и другие сделки с недвижимостью связаны в первую очередь с определением стоимость объекта, участвующего в сделке. Ключевое для характеристики процессов экономической системы понятие «стоимость» тесно связано с понятием «оценка» как комплексным показателем меры значимости, выгодности, целесообразности получения того или иного результата деятельности, а также ресурсов, обеспечивающих данный результат.
С точки зрения определения и количественной оценки стоимости, широкое распространение среди экономистов получила идея о том, что стоимость товара должна определяться ценой труда, затраченного на его изготовление. В дальнейшем эта мысль легла в основу затратного подхода к оценке стоимости. По мнению К. Маркса, потребительная стоимость «определяется лишь количеством труда, или количеством рабочего времени, общественно необходимого для ее изготовления» и связана с полезностью товара, тогда как меновая стоимость «прежде всего, представляется в виде количественного соотношения, в виде пропорции, в которой потребительные стоимости одного рода обмениваются на потребительные стоимости другого рода, соотношения постоянно изменяющегося в зависимости от времени места». Именно его мысль и закончила формирование трудовой теории стоимости. Таким образом, содержание трудовой теории стоимости можно кратко изложить в следующих основных положениях:
Разнородные продукты рыночного обмена имеют одинаковое внутреннее содержание - стоимость. Поэтому на рынке они приравниваются друг к другу в определенной меновой пропорции.
Стоимость товаров создается общественным трудом производителей. Этот труд является общественным потому, что изготовитель рыночного продукта создает его для других. Стало быть стоимость - воплощенный в товаре общественный труд, следовательно равенство продуктов по их стоимости означает, что в них заключено одинаковое количество труда.
На изготовление одного и того же вида продукта работники обычно затрачивают неодинаковое по величине индивидуальное рабочее время. Поэтому товары одного и того же вида качества, обычно имею разную по величине индивидуальную стоимость.
Трудовая теория стоимости в достаточно большой степени нашло свое отражение в затратном подходе к оценке стоимости, при котором производится расчет затрат, необходимых на создание точной копии оцениваемого объекта. В процессе оценки в рамках затратного подхода определяются прямые и косвенные затраты, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и цены земельного участка представляют собой стоимость оцениваемого объекта в рамках затратного подхода.
Не меньшее распространение среди экономистов получила идея о том, что стоимость товара должна определяться не столько затратами на его производство, сколько его полезностью. В дальнейшем это послужило основой применения доходного подхода к оценке стоимости. Данный подход необходимо отнести к такому направлению в экономической науке как маржинализм. Ключевая идея маржинализма заключается в следующем: стоимость товара определяется не затратами труда на его производство, а полезным эффектом, который он способен принести потребителю. Согласно теории маржиналистов, ценность - понятие субъективное, поскольку есть значение блага для нас, приобретаемое им благодаря тому, что мы сознаем зависимость удовлетворения одной из наших потребностей от обладания благом, причем эта зависимость состоит в том, что удовлетворения не последует если в нашем распоряжении не будет данного блага». В дальнейшем, в условиях развития рыночных отношений понятие «полезность» в большей степени стало соотноситься с понятием прибыли, величину которой можно непосредственно количественно рассчитать (т.е. одной из составляющих полезности товара, определяющей его стоимость, является способность товара приносить прибыль. Это и послужило основой доходного подхода к оценке стоимости.
Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения. Оценка объектов методом доходного подхода основана на прогнозировании будущих доходов, генерируемых объектом, и анализе связанных с ним рисков, которые могут провоцировать несовпадение фактических доходов с величиной, рассчитанной на дату оценки. Для обоснованного применения доходного подхода необходимо наличие следующих условий:
Оцениваемый объект приносит достаточно большую положительную величину доходов;
Величину будущих доходов можно достоверно рассчитать;
Риски присущие оцениваемой недвижимости можно реально оценить.
Оценка стоимости объекта с позиции его способности приносить доход владельцу имеет определенные преимущества и недостатки. Положительным моментов данного подхода является ориентация на будущие выгоды, что, несомненно, приоритетно для инвестора. Негативной стороной доходного подхода является сложность составления прогнозов доходов и расходов, связанных с оцениваемым объектом, низкая достоверность изменения его стоимости, субъективность расчета ставки доходности, основанного на оценке премий за выявленные риски.
По мере развития рынка, а именно появления открытой информации об объектах-аналогах, все более активно начал использоваться сравнительный подход к оценке стоимости. Суть данного подхода заключается в определении рыночной стоимости недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, полученными в результате взаимодействия спроса и предложения, скорректированных на выявленные различия. Основу сравнительного подхода составляет предположение что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Таким образом, анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких как передаваемые имущественные права, дата сделки, местоположение объекта, его физические и экономические характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учетом особенностей территориального рынка. Основным условием применения методов сравнительного подхода при оценке является активность рынка и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами (как правило, сравнительный подход наиболее активно используется для оценки коммерческой недвижимости). Если рынок в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит, либо оцениваемый объект уникален, либо информация о ценах сделок и характеристиках объектов - аналогов недоступна для оценщика, то использование сравнительного подхода нецелесообразно. Таким образом, сравнительный подход оценки стоимости обусловлен привязанностью к анализируемому рынку, что в свою очередь определяет возможность его применения только на открытых рынках. При всем этом сфера применения сравнительного подхода очень широка, он может быть использован для оценки всех видов объектов при условии, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период, близкий к дате оценки. Именно данный подход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. При пассивном территориальном рынке, либо уникальном объекте оценки применение сравнительного подхода затруднительно. Поэтому при недостаточности информации рассчитанная стоимость может использоваться индикативно - для подтверждения результатов оценки, полученных другими методами.
В проведении работ по оценке стоимости, а именно оценки стоимости недвижимости могут быть заинтересованы различные стороны:
продавцы и покупатели
владельцы объектов недвижимости различного назначения
инвесторы
кредитные организации (банки)
государственные структуры (контрольно - ревизионные и налоговые)
управленческие структуры муниципальных образований;
страховые компании и пр.
Цель для которой выполняется оценка (ее функция, назначение), является определяющим фактором при выборе адекватной базы оценки (вида стоимости) и соответственно при выборе конкретных подходов и методов оценки. В ФСО - 2 (федеральные стандарты оценки) цель и функция оценки задаются следующим образом: целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку; результатом оценки является итоговая величина стоимость объекта оценки, результат оценки может использоваться сторонами для совершения сделки или иных действий с объектом оценки.
Цель оценки является определяющим фактором при выборе вида оценочной стоимости. Именно поэтому оценщику следует детально объяснить заказчику особенности выбираемого вида оцениваемой стоимости и необходимость использования в конкретном случае именно этого вида стоимости. То есть при выполнении оценки оценщик должен согласовать цель оценки с заказчиком. А если она нестандартна и не определена законом или действующими нормативными документами, то ее специальная формулировка должна быть отражена в договоре на оценку.
Таким образом, для того чтобы раскрыть вопрос о методологических подходах и принципах к оценке объектов недвижимости сначала необходимо рассмотреть основные виды стоимости используемые в оценке недвижимости, т.к. именно вид стоимости обуславливает выбор методов оценки недвижимости.
В ФСО-2 «Цель оценки и виды стоимости» представлены четыре вида оценочных стоимостей к обязательному использованию: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая. Однако исходя из нижепредставленной ниже таблицы видно, что решение большинства проблем в оценке недвижимости не достигается использованием именно этих видов стоимости, чего, конечно не скажешь об оценке других типов имущества (см. Таблицу 1).
Таблица 1- Взаимосвязь между функцией оценки и видами стоимости, используемыми в оценке недвижимости
Функция оценкиВид стоимостиПродажа или покупкаРыночнаяНалогообложение при дарении или наследовании, имущественная оценкаРыночная (или по налоговому законодательству) Налогообложение недвижимого имуществаКадастровая (на базе рыночной) Отчуждение частной собственности (кроме национализации)Рыночная (принцип справедливой компенсации)Финансирование инвестиционных проектов в недвижимости, определение целесообразности инвестиций ИнвестиционнаяОпределение суммы покрытия ущерба по страховому договору Страховая (на базе рыночной)Кредитование (под недвижимость)Залоговая (на базе рыночной или ликвидационной) Принятие обоснованных финансовых решений для повышения эффективности использования активовРыночная, потребительнаяПродажа избыточных активов (при проведении реструктуризации предприятия)Рыночная (нормативные документы по реструктуризации предприятий)Распродажа активов при ликвидации предприятияЛиквидационная Определение стоимости недвижимости как вклада в УКРыночная (при определении вклада в УК выше 200 МРОТ)Оценка активов предприятия «как действующего»Потребительная
Рыночная стоимость наиболее вероятный денежный эквивалент величины сделки, в результате которой объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей. Необходимо различать понятия «рыночная стоимость» и «цена объекта». Стоимость в большей степени отображает сам объект, поскольку основывается на характеристике и особенностях самого объекта, тогда как цена является характеристикой рыночных условий взаимодействия субъектов рынка в отношении объекта по законам спроса и предложения. В идеале, рыночная стоимость и цена объекта равные величины, однако в условиях реального рынка стоимость и цена различны, что обусловлено следующими факторами:
Особенности конкуренции;
Монополистические явления;
Личностные факторы;
Комплекс социально-экономических, политических и иных факторов, косвенно влияющих на спрос и предложение на рынке.
Необходимо заметить, что большинство разработанных и применяемых в настоящее время на практике методов определения рыночной стоимости сводится к определению рыночной стоимости дохода, которое приносит объект, тогда как для конечного потребителя само помещение дохода не приносит, а служит для реализации иных, в частности предпринимательских функций. При применении затратного подхода, так или иначе оценивают балансовую стоимость имущественного комплекса, который может быть избыточным, нормальным, либо недостаточным для реализации его производственных возможностей. При этом практически игнорируется стоимость социального предназначения предпринимательской идеи и миссии объекта. Не свободен от серьезных недостатков и сравнительный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости, возможная опасность сравнительного подхода состоит в том, что иногда в качестве аналогов могут быть использованы искаженные в ту или иную стороны условные цены свершившихся торговых сделок, которые как крайности не должны приниматься в расчет. Однако несмотря на это, данные подходы являются общепринятыми, проверенными практикой и наиболее полно характеризующими объект оценки с различных сторон стоимости.
.4 Управление недвижимостью
При формировании рыночной экономики в России начала формироваться деятельность по управлению объектами недвижимости. Управление объектами недвижимости имеет непосредственную связь с этапами жизненного цикла. Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта - это последовательность процессов существование объекта недвижимости от проектирования до ликвидации. Для объектов недвижимости стадии жизненного цикла разделяют на предпроектную, проектную, строительство, эксплуатацию, закрытие.
В России исторически сложилась только часть управленческой деятельности в области недвижимости - управление эксплуатацией. В последние годы возрос спрос на управление проектами. В центральных регионах России практически полностью сформирован весь цикл управленческой деятельности в области недвижимости. В Дальневосточном регионе управленческая деятельность в области недвижимости представлена только управлением эксплуатацией и проектами. Добиться устойчивого и комплексного развития территории невозможно без формирования стратеги и организации деятельности по развитию объектов недвижимости.
В рамках каждой стадии жизненного цикла объекта недвижимости решаются различные задачи. В рамках замысла проекта рассматриваются такие задачи как выбор объекта недвижимости на основе анализа рынка, инвестиционное обоснование проекта, оформление исходной разрешительной документации, поиск средств на реализацию замысла и строительство, формирование стратегии будущего объекта. При проектировании обязательно должны быть решены задачи финансирования как проектных работ, так и последующего строительства. Этап строительства подразумевает работу по выбору подрядной организации, контролю процесса строительства, расходования средств, качества строительных работ. Наиболее протяженная во времени стадия жизненного цикла объекта недвижимости - стадия эксплуатации требует решения задач. Связанных с обращением и использованием объекта. Грамотное построение стратегии объекта на первоначальном этапе, учет факторов влияющих на развитие территории, прогнозирование экономических показателей, учет развития отраслей народного хозяйства позволяют добиться максимизации доходов в процессе эксплуатации. Достижение высокого уровня доходов от использования объекта недвижимости невозможно без должного учета как экономических, так и технических факторов. Продление срока эффективного использования напрямую зависит от грамотного управления существующим объектом и подразумевает не только проведение текущих технических обследований состояния объекта и выполнения норм поведения текущих ремонтов, но и проведение реконструкций, модернизации или капитального ремонта объекта. Каждый из видов ремонтов непосредственно связан со сроком жизни как всего здания, так и отдельных конструктивных элементов. Например, рассматривая материалы, из которых выполнены отдельные конструктивные элементы необходимость капитального ремонта возникает в среднем через 25-30 лет эксплуатации объекта. При проведении капитального ремонта производится смена конструкций или их частей, а также инженерного оборудования здания для устранения физического износа, поддержания и улучшения эксплуатационных свойств без изменения функции здания и технико-экономических показателей. Таким образом, капитальный ремонт приводит к увеличению срока использования объекта по текущему назначению. При этом, если потребность в объектах подобного назначения значительна, то эффективность проведения капитального ремонта будет достаточно высокой.
Отношение специалистов к проведению капитальных ремонтов зданий различного назначения на сегодняшний момент не однозначно. С одной стороны - капитальный ремонт продляет срок службы объекта и позволяет сохранить его эксплуатационные характеристики, с другой - сегодняшний уровень эксплуатационных расходов делает объекты, ориентированные на низкую стоимость тепла, электроэнергии и воды, крайне неэффективными. Так, жилые здания «массовой» застройки 1950-80 гг. нуждаются в проведении капитального ремонта, которому в предыдущие годы уделялось незначительное внимание. В таблице 2 показаны сроки проведения капитального ремонта в зависимости от года постройки и типа дома.
Таблица 2 - Нормативные сроки эксплуатации жилых домов массовой постройки
Тип домаВремя постройкиСрок эксплуатацииСрок капитального ремонта (реконструкции)Время сносаСталинские довоенные1930-40 гг.120 лет1990-2005 гг.2050-2070Сталинские послевоенные1945-55 гг.150 лет2020-2030 гг.2095-2105«Хрущевки» панельные1955-70 гг.50 летНет данных2005-2020Кирпичные пятиэтажки1955-70 гг.100 лет2015-2030 гг.2055-2070Панельные и блочные 9-16 этажные дома1965-80 гг.100 летНе предусмотрена2055-2080Современные кирпичные и монолитные 1980-98 гг.125-150 лет2050-2070 гг.2105-2150Современные панельные1980-98 гг.100-120 летНе предусмотрена2070-2105
К 2015-2020 гг. при отсутствии капитальных ремонтов массово начнут выходить из эксплуатации панельные и кирпичные пятиэтажные жилые дома. которые составляют основ большого количества жилого фонда городов России. Панельные дома, рассчитанные на низкую стоимость теплоэнергии имеют низкие теплотехнические показатели и высокие потери в сетях тепло- и водоснабжения, что приводит к высокой стоимости затрат на эксплуатацию. Проводить капитальный ремонт, восстанавливая те же эксплуатационные характеристики при новом уровне цен на тепло- и энергоносители крайне невыгодно. Выходом из сложившейся ситуации можно рассматривать проведение реконструкции подобных объектов.
Стадия эксплуатации объекта недвижимости единственная из этапов жизненного цикла, которая позволяет владельцу извлечь доход от владения и использования зданий и сооружений. Все остальные этапы жизненного цикла по свой сущности являются затратными. Таким образом, на сегодняшний день потребность собственников и арендаторов объектов недвижимости ставят задачи повышения уровня доходности существующих объектов. Помочь владельцам максимизировать доходы призван такой инструмент как анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. В рамках анализа рассматриваются различные варианты использования объекта как без смены текущего использования, так и с изменением назначения объекта. Минимизация затрат на изменение назначения может быть достигнута с помощью реконструкции объекта, которая по сравнению с новым строительством позволяет получить объект предполагаемого назначения быстрее и с меньшими затратами.
В некоторых случаях реконструкция обусловлена производственной необходимостью. Так, например, техническая необходимость реконструкции зданий производственного назначения вызвана ускоренным моральным и физическим износом оборудования и технологий. По оценкам специалистов срок морального износа оборудования в условиях научно-технического прогресса составляет 7-8 лет, а эксплуатация зданий и сооружений производственного назначения в нормальных условиях 40-60 лет. Таким образом, промышленные здания в период эксплуатации должны претерпевать 5-8 кратное обновление технического оборудования, которое в большинстве случаев вызывает изменение объемно-планировочного решения цехов. Поэтому появляется необходимость выполнения комплекса работ по восстановлению несущей способности конструкций. Экономическая эффективность капитальных вложений в реконструкцию значительно выше чем в новое строительство, так как при реконструкции предполагается только частичное переустройство сооружений, поэтому величина вложений меньше, чем при новом строительстве, а сроки окупаемости значительно меньше: за счет сроков создания мощностей и периода их освоения. Высокая экономическая эффективность реконструкции объектов недвижимости обусловлена не только более быстрым сроком окупаемости и уменьшением затрат на проведение работ по сравнению с новым строительством, но и возможностью проведения работ, направленных на значительные изменения в сооружении, которые могут касаться как его планировки, так и прочности конструкции. В процессе реконструкции зданий и сооружений возможно практически полностью изменить распределение площади, изменив даже назначение объекта, а также укрепить несущие конструкции и ликвидировать все признаки разрушения стен или фундамента.
Заключительный этап жизненного цикла объектов недвижимости - ликвидация. Принимается решение о прекращении существования объекта в прежнем виде. Решение о сносе объекта может быть принято по причине высокого физического износа здания, либо при падении доходности объекта. Снос объекта, находящегося на земельном участке, запускает новый жизненный цикл объекта, при условии, что собственник земельного участка пришел к выводу о целесообразности застройки земельного участка.
Помочь владельцам земельного участка в выборе варианта застройки и последующего процесса реализации проекта призвано управление недвижимостью на различных стадиях жизненного цикла недвижимости.
Рассматривая практику управления объектами, сложившуюся за рубежом управленческую деятельность в области недвижимости подразделяют на 4 вида: управление эксплуатацией объекта и организацию его безаварийного использования (facility management); управление объектом и управление эксплуатацией объекта (property management); управление проектом на стадии проектирования и строительства объекта (building management); полное управление объектом на всех стадиях его существования (asset management).
2. Анализ рынка недвижимости Томской области
.1 Типы, виды рынка недвижимости
Следующий вопрос, который необходимо рассмотреть более подробно - виды, типы рынка недвижимости.
.1) Офисная недвижимость.
Рынок офисной недвижимости начал формироваться раньше остальных сегментов коммерческой недвижимости, и соответственно классификация разработана более полно. Принято выделять три основных группы (класса) офисной недвижимости A, B, C.
Единая классификация офисной недвижимости была принята Московским Исследовательским Форумом (Moscow Research Forum) в апреле 2003 года. В рамках форума (объединение крупных столичных консалтинговых и брокерских компаний) были разработаны классификационные признаки, соответствие которым позволяет отнести объект недвижимости к тому или иному классу.
Оценка качества здания происходит по трем категориям. По каждой из категорий - местоположение и доступность, компоненты и свойства, управление зданием и предоставляемого сервиса - согласно соответствию указанным характеристикам присваивается отдельный класс («А», «В», «С»). Оценки по различным категориям могут не совпадать между собой. Интегральной оценкой считается минимальная оценка совокупности. Для большей развернутости классификации иногда используется трехбуквенная терминология.
Здания класса А - наиболее престижные высококачественные здания, являющиеся таковыми по месторасположению, статусу арендаторов и уровню спроса, поддерживаемые на должном уровне. Здания должны иметь превосходную конструкцию/дизайн, и оборудованными в соответствии с последними технологическими достижениями и требованиями к комфорту. Здания должны быть новыми или конкурентоспособными со зданиями новой постройки, управляемые профессиональным менеджментом.
Здания класса В - здания со средним или выше среднего уровнем конструкции, оборудования, месторасположения, статуса арендаторов. Инфраструктура здания может не всегда удовлетворять арендаторов в количестве и качестве услуг. Допускается незначительное устаревание зданий.
Здания класса С - здания со средним и ниже уровнем конструкции, оборудования, месторасположения и статуса арендаторов. Как правило, это устаревшие или с высоким уровнем износа здания, возможно функционально усовершенствованные.
Также существуют определенные категории зданий, которые находятся вне классификации. Это, к примеру, так называемые «built-to-suit» - здания, построенные собственником «под себя». Подобные здания отвечают требованиям определенного собственника, чаще всего сочетают в себе свойства различных классов; и если такие объекты все же попадают на открытый рынок, их достаточно сложно классифицировать.
.2) Складская недвижимость.
Первая классификация складской недвижимости появилась в России в начале 2000 года. Все складские помещения делились на два класса - «Greenfield» - «нулевая постройка» и «Brownfield» - реконструированное производственное здание.
Сейчас существуют более подробные классификации. К примеру, компания Jones Lang LaSalle подразделяет все складские помещения на четыре класса (A, B, C, D) в соответствии с определенными классификационными признаками. Также популярна классификация, предложенная компаниями «Knight Frank» и «Swiss Reality Group» (A+, A, B+, B, C, D)
.3) Торговая недвижимость
Классифицировать торговые центры несколько сложнее, чем, к примеру, офисные центры. Торговая недвижимость более разнообразна; она очень тесно связана с видом торговли. Классифицировать всю торговую недвижимость по единым критериям достаточно сложно, однако возможно это сделать для крупных профессиональных центров. В Европе чаще применяют классификацию International Council of Shopping Centres (ICSC, Международного совета торговых центров). Европейский международный стандарт, в частности, присваивает каждому торговому центру один из восьми классов - "магазин по соседству" (Neighborhood Centers), "районный" (Community Centers), "центр моды" (Lifestyle Center), "пауэр-центр" (Power Centers), "региональный" (Regional Centers) и "суперрегиональный" (Super-Regional), "магазин производителя" (Outlet Centers), "специализированный" (Theme/Festival Center).
.4) Производственная недвижимость
Из-за низкой доходности, этот сегмент рынка недвижимости не получил широкого распространения. В основном промышленные помещения строятся «под себя».
Из коммерческих проектов можно выделить:
Индустриальные парки (для традиционных видов производств)
Техно-парк (высокотехнологическое производство)
.5) Гостиничная недвижимость
В соответствии с приказом «Об утверждении системы классификации гостиниц и других средств размещения» все гостиницы подразделяются на 5 категорий (звезд). Для присвоения той или иной «звездности» помещение должно соответствовать определенным критериям, начиная от соотношения площадей, заканчивая качеством занавесок. Соответствующие сертификаты выдаются Минэкономразвития и подтверждаются раз в четыре года. Сертификация является добровольной. Некоторые российские отели предпочитают получать международную сертификацию, которая предполагает присваивание от одной до семи «звезд»
Кроме традиционных звезд существуют системы «букв» и «корон». В Греции пользуется популярностью буквенная система классификации, хотя на фасадах гостиниц можно увидеть и звезды. Все греческие гостиницы подразделяются на четыре категории: A, B, C, D. Гостиницы категории А соответствуют четырехзвездочному уровню, B - трехзвездному, C - двухзвездному. Гостиницам высшей категории в Греции нередко присуждается категория «de Luxe».
) Рынок жилой недвижимости.
На рынке жилой недвижимости также не существует общепринятой классификации, каждая компания самостоятельно разрабатывает критерии для отнесения здания к определенному классу.
Всю городскую жилую недвижимость можно разделить на три крупные категории (в зависимости от предпочтений целевых групп потребителей):
Элитное жилье;
Эконом класс (панельные, кирпично-монолитные дома, расположенные в любом районе города)
Низший эконом класс (непрестижный район, низкая транспортная доступность, здания старого фонда).
Классификация загородной недвижимости (коттеджи, таунхаусы) может быть проведена исходя из категории поселков
.1) Земельные участки.
Что касаемо земельных участков, то в соответствии со статьей 6 Земельного Кодекса РФ «земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами»
При инвестиционной оценке земельного участка очень важным является понятие категории земли, каждая из которых обладает своим правовым статусом. Например, на землях лесного фонда строительство невозможно, для этого участок должен быть переведен в категорию «земли поселений» или «земли сельскохозяйственного назначения». В Российской Федерации земли делятся на семь категорий:
земли сельскохозяйственного назначения;
земли поселений;
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.
Очень часто при реализации инвестиционного проекта требуется перевод земель из одной категории в другую. Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» регламентирует случаи, в которых становится возможным изменение категории земли. Проще всего осуществить перевод земель промышленности, но чаще всего требуется перевод сельскохозяйственных земель в земли промышленности, что достаточно проблематично.
2.2 Анализ рынка жилой недвижимости
Жилищное строительство в России - сектор экономики, подверженный существенному государственному регулированию. Ценой такого регулирования является ужесточение правил ведения бизнеса в секторе, что, безусловно, оказывает ограничительное воздействие на объемы жилищного строительства.
В 2013 году в эксплуатацию было сдано 531,3 тыс. кв. метров жилья. Для отрасли региона это рекордный показатель за последние 22 года. Статистика утверждает, что достичь таких результатов строителям не удавалось даже до начала финансового кризиса в 2008 году, когда отрасль еще была на подъеме. А наибольший ввод жилья в Томской области был зафиксирован в 1988 году - 695,2 тыс. кв. м. В 1990-м - уже 537,2 тыс. квадратных метров. Начиная с 1991 года ежегодный ввод жилой недвижимости резко снижался и не превышал планку в полмиллиона квадратных метров, за исключением докризисного 2008 года - тогда было введено 524 тыс. кв. метров. Основную роль в структуре ввода играют многоквартирные дома. Но и индивидуального жилья в Томской области в прошлом году было построено 170,6 тыс. кв. метров, что в полтора раза больше предыдущего показателя. Таким образом, доля малоэтажной застройки увеличилась с 24% до трети от общего объема. Тенденция позитивная, но, несмотря на то, что область перевыполнила план Министерства строительства и ЖКХ России по вводу жилья в 2013 году на 4,8%, есть некоторые настораживающие факты. Так, эксперты отмечают, что в связи с банкротством целого ряда томских строительных компаний олигополистический рынок жилья Томска стал практически монополистическим. Наибольшую долю на рынке занимает Томская домостроительная компания (ТДСК) - по разным оценкам, ее доля колеблется от 45 до 60%. Оставшиеся застройщики - Томская промышленно-строительная компания (ТПСК), «Континент», «Карьероуправление» и ряд небольших фирм - имеют в строительном секторе доли от 3 до 14%. Непроизвольная монополизация пока не внушает серьезных опасений, однако в будущем может практически свести на нет и без того слабую конкурентную среду на этом рынке. Еще одна тенденция - стимулирование застройщиков за счет жилищных программ, таких как расселение граждан из аварийного фонда, оказание помощи в жилищном вопросе детям-сиротам, многодетным и молодым семьям, сельским специалистам, программа «Военная ипотека». Оказывая в целом благотворное влияние на рынок через обеспечение строительных компаний заказами, такие программы в будущем могут быть серьезно сокращены, что скажется на физических показателях отрасли. Например, по линии Министерства обороны 2013 год для строителей Западной Сибири стал самым «урожайным» - более 2,5 тыс. военнослужащих макрорегиона приобрели квартиры по военной ипотеке, что в два раза превысило показатели 2012 года (1,337 тыс.). Однако стабильность госзаказа в будущем гарантировать довольно сложно. И это на фоне довольно серьезного снижения платежеспособности населения. По словам генерального директора ОАО ТДСК Александра Шпетера в прошлом году в объеме продаж компании доля ипотеки составила более 40%. По-видимому, у населения становится все меньше денег для прямой покупки квартиры. К этому обстоятельству надо добавить и рост цен на жилье.
Для анализа цен на рынке жилой недвижимости были проанализированы данные по рынку вторичной недвижимости за четвертый квартал 2013 года а также было проведено исследование на основе выборок по различным типам (года как по вторичной так и по первичной) жилой недвижимости на начало 2014.
Рейтинг районов г. Томска по цене предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья традиционно выглядит следующим образом: наиболее дорогие районы - Кировский и Советский, Ленинский и Октябрьский - дешевле. Однако поскольку наиболее дорогое жилье кроме Кировского и Советского районов также находится и в Ленинском, а жилье так называемого экономкласса имеется в каждом районе, то в условиях неполного охвата рынка данным мониторингом возможно изменение иерархии. В декабре 2013 года наиболее дорогим был Кировский район, дешевле жилье стоило в Советском и Октябрьском, а самым дешевым оказался Ленинский район. Наибольшей популярностью у покупателей в четвертом квартале 2013 года традиционно пользовались Октябрьский и Ленинский районы как более дешевые в целом в расчете на 1 кв. м, а по количеству комнат почти половина сделок совершена с двухкомнатными квартирами. В отношении ценовой динамики в различных группах жилья четвертый квартал 2013 года показал следующие результаты: по числу комнат цены выросли только на однокомнатные квартиры (10%), на трехкомнатные зафиксировано падение (минус 14%), а двухкомнатные остались на том же уровне. В декабре 2013 года стоимость 1 кв. м однокомнатной квартиры составляла в среднем 54 756 рублей, двухкомнатной - 44 907 рублей, трехкомнатной - 40 396 рублей. Таким образом, на рынке прослеживается традиционная дифференциация стоимости 1 кв. м квартир в зависимости от количества комнат: наиболее дорогие - однокомнатные, наиболее дешевые - трехкомнатные.
Данные мониторинга за 12 месяцев 2013 года позволяют сделать вывод о сохранении тенденции долгосрочного роста цен, в прошедшем году он составил 7%. В конце четвертого квартала 2013 года в сравнении с концом третьего квартала 2013 года средняя цена 1 кв. м на рынке жилья зафиксирована на уровне на 1,9% выше, достигнув в декабре отметки 47 668 рублей. Устойчивые долгосрочные темпы роста рынка позволяют отметить вернувшуюся способность недвижимости сохранять капитал. Текущую ситуацию на рынке недвижимости можно назвать стабильной. Средняя цена квартир с осени 2011 года, то есть уже более двух лет, имеет стабильную тенденцию к росту на уровне несколько выше инфляционных ожиданий. Как средство сохранения капитала недвижимость является самым надежным активом, что также поддерживает ситуацию на сложившемся уровне. В качестве других индикаторов рынка недвижимости можно рассматривать также стоимость строительных материалов, количество выданных разрешений на строительство и приобретение земельных участков. В течении 2013 года стоимость строительных материалов росла, хотя к осени - традиционному периоду достаточно резкого снижения строительной активности - рост цен на строительные материалы и услуги значительно замедлился. Данную ситуацию нельзя назвать негативной, поскольку следование сложившимся и вполне логичным тенденциям говорит об укреплении позиций на основном рынке.
В обзор цен на недвижимость в Томске по данным на март 2014г. включены стоимость новостроек и квартир вторичного рынка, а также цены на дома. Произведен расчет средней стоимости аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир (см. Таблицу 3).
Таблица 3 - Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости, дома, аренды 1 и 2 комнатной квартиры
Недвижимость, тип сделкиСр. цена на недвиж. в Томске в мартеИзменение цены на недвиж. в Томске за месяцИзменение цены на недвиж. в Томске с начала 2014 г.Изменение цены на недвиж за годКоличество объявлений в мартеПродажаКвартиры50 327 руб. за кВ.м. 0,07%0,51 %1,47 %4391Вторичный рынок50 612 руб. за кВ.м. 0,01%0,25%0,83%3935Новостройки47 620 руб. за кВ.м.0,75%3,82%7,22%408Дома4 815 622 руб.8,10%6,42%18,19%199Аренда1 комнатные квартиры11 854 руб. в месяц0,05%-0,027%0,05%94002 комнатные квартиры15 135 руб. в месяц-0,08%-0,86%-0,61%3879
Из представленной таблицы видно что цены на недвижимость на вторичном рынке с начала 2014 года выросли на четверть процента. Новостройки же выросли в цене на 3,82%. Средняя стоимость на дома выросла на 6,42 процента. Несмотря на общий рост цен на недвижимость в Томске цены на аренду 1 комнатных и 2 комнатных квартир претерпели незначительное снижение цен на 0,027 и 0,86 %.
.3 Анализ рынка коммерческой недвижимости
На сегодняшний день коммерческая недвижимость является самым оживленным сектором рынка. Данный рынок в Томске развивается с начала 90-х годов. Согласно данным аналитиков министерства регионального развития РФ, томская область входит в число 22 регионов, где индекс инвестиционной привлекательности лучше среднероссийского. В первую очередь это объясняется тем, что в Томске большую часть в структуре населения составляют студенты. Поддержка Администрации и склонность молодежи к организации собственного бизнеса, приводят к увеличению спроса на коммерческие площади.
Принято выделять три основных вида коммерческой недвижимости: офисная, торговая, производственно-складская. Для каждого из этих видов действуют свои расценки, размеры арендных ставок, которые определяются рядом различных факторов.Рынок офисной недвижимости представлен множеством объектов: офисные здания, офисные центры, бизнес центры, административные здания. Сегодня в Томске имеет место тенденция к росту спроса на помещения в бизнес-центрах высокого класса. Далее в таблицах представлен средний диапазон цен аренды и продажи офисной недвижимости за 1 квартал 2014 г. (см. Таблица 4, Таблица 5).
Таблица 4 - Продажа объектов офисной недвижимости
МестоположениеКачество отделкиДиапазон цены к продаже, руб/кв. м. (с учетом НДС)Центральные улицы городаКачественный ремонт (класс B)55200-104100Центральные улицы городаЭконом-класс (класс С)35000-67100Центральные улицы городаПомещение без отделки34000-46000Другие районы городаКачественный ремонт (класс B)43000-92200Другие районы городаЭконом-класс (класс С)30100-47400
Таблица 5 - Аренда объектов офисной недвижимости
МестоположениеКачество отделкиДиапазон цены предложенияЦентральные улицы городаКачественный ремонт (класс В)1300-1750 р. за квадратный метрЦентральные улицы городаЭконом класс (класс С)700-1050 р. за квадратный метрДругие районы городаЭконом класс (класс С)440-650 р. за квадратный метр
В представленных таблицах отсутствуют объекты коммерческой недвижимости класса А ввиду недостаточности объектов для формирования информативной выборки. Как видно из таблицы 4, самая высокая стоимость кв.м. приходится на центральные районы города. Стоимость одного квадратного метра с качественным ремонтом в центральном районе колеблется от 55 тысяч рублей до 104 тысяч. Наиболее низкая стоимость кв.м. приходится на отдаленные районы города и колеблется от 43 до 92 тысяч рублей за кв.м. (рассматривались помещения с качественным ремонтом).
Одним из наиболее доходных и развивающихся частей рынка коммерческой недвижимости в Томске является рынок торговых площадей. Это подтверждает большое количество вновь открывшихся супермаркетов «Абрикос», «Мария-Ра» и т.д. по всей территории г. Томска а также таких крупных торговых центров как «Лента», «Метро».
Таблица 6 - Продажа объектов торговой недвижимости
МестоположениеКачество отделкиДиапазон цен предложенияЦентральные улицы городаКачественный ремонт61000-108200Центральные улицы городаЭконом-класс41000-78500Другие районыКачественный ремонт39300-63100Другие районыЭконом-класс35200-53100
Таблица 7 - Аренда объектов торговой недвижимости
МестоположениеКачество отделкиДиапазон цен предложения арендных ставок, руб/кв.м. мес. (с учетом НДС)Центральные улицы городаКачественный ремонт1200-1700Центральные улицы городаЭконом-класс550-1100Другие районыКачественный ремонт600-1000Другие районыЭконом-класс450-600
Таким образом торговую площадь можно приобрести в диапазоне от 35 до 108 тыс. руб. за кв.м. в зависимости от расположения. Очевиден тот факт, что наиболее дорогие площади располагаются в центре города и то что порядком дешевле можно приобрести объекты в других частях города.
Преобладающая часть производственно-складской недвижимости построена еще в советское время и представлена крупными комплексами, которые на сегодняшний день раздроблены между различными собственниками. Наибольшей ликвидностью характеризуются здания и помещения, расположенные в районах с развитой производственной инфраструктурой, в которых в рабочем состоянии находятся все инженерные системы (водоснабжение, электроснабжение необходимой мощности, теплоснабжение, по возможности ж/д и газ). Для складских объектов, кроме этого, важны наличие хороших автомобильных и железнодорожных подъездных путей. Несомненно, положительными, хотя и очень редкими фактами, является появление нового производственного строительства либо покупка и восстановление ранее заброшенных объектов (например, район ЛПК - ул. Профсоюзная, ул. Высоцкого - бывшая территория Томского Приборного Завода, территория Кузовлевского тепличного хозяйства, ул. Героев Чубаровцев и др.).
Особо стоит рассмотреть интересующий многих участников рынка вопрос о влиянии на стоимость недвижимости размера земельного участка. Среди производственных зданий, выставленных на продажу вместе с земельными участками, нередко встречаются объекты с так называемой «излишней» землей, т. е. для которых коэффициент плотности застройки, определяемый соотношением площадей (общей или площади застройки) здания и земельного участка, значительно меньше обычного для подобного вида недвижимости. Произведенный анализ позволил установить, что обычный (средний) коэффициент плотности застройки по площади застройки составляет около 0,32, а наличие или отсутствие «излишней» земли не оказывает существенного влияния на стоимость квадратного метра недвижимости.
Сектор производственно-складских площадей пока не может быть назван сложившимся в виду того что их рыночная стоимость колеблется в широком диапазоне от 8000 - 27500 р./кВ.м., при этом нельзя четко утверждать что цена четко связана с местоположением либо состоянием объекта (за исключением складов на крупных оптовых базах либо складов, находящихся вблизи торговых объектов и рынков). Ставки арендной платы составляют от 65 до 350 руб./кв.м в месяц, в зависимости отапливаемы или не отапливаемые склады. Несомненно, положительными, хотя и очень редкими фактами, является появление нового производственного строительства либо покупка и восстановление ранее заброшенных объектов. Также, в последнее время ведется активное строительство складских помещений небольшой площади (до 200 кв.м), расположенных в подвалах и на цокольных этажах жилых домов и торгово-административных центров.
В 4 квартале 2013 года, по сравнению с предыдущим периодом, средние удельные цены предложения снизились по производственно-складским помещениям на 1%, по торговым и офисным помещениям цены выросли на 2,6% и 1,8% соответственно. По сравнению с предыдущим периодом, средние арендные ставки предложения выросли по торговым на 5,8%, по офисным на 3,1%, по производственно-складским помещениям на 2,6%.
Таким образом, ситуация на рынке коммерческой недвижимости характеризуется увеличением объемов площадей. По итогам 2013 года на российском рынке сохраняется тенденция увеличения спроса на офисную и торговую недвижимость. На рынке производственно-складских помещений оживление к данным площадям в центральной части города и в удаленных районах также остается неизменным. Данную тенденцию можно объяснить возрастающим уровнем жизни, улучшением демографической ситуации в городе, экономическим развитием и расширением площадей, что требует дополнительных помещений. Данный спрос не остается без внимания: открытие торгового центра «Изумрудный город» размером в шесть тысяч квадратных метров, офисных площадей на ул. Учебной. Вероятно эти объекты за счет своих площадей помогут несколько снизить дефицит на рынке коммерческой недвижимости.
Резюмирую вышесказанное рынок недвижимости в Томской области характеризуется стабильным развитием, как в жилом, так и в коммерческом сегменте рынка. В 2014 году планируется ввод в эксплуатацию больших объектов в обоих секторах. Однако рынок коммерческой недвижимости в отличие от рынка жилья развивается медленнее, что приводит в конечном итоге к дефицитному предложению. Цены на объекты жилой и коммерческой недвижимости также сохраняют тенденцию к росту, о чем свидетельствуют данные за первый квартал 2014 года.
3. Сравнение различных доходных инструментов с инвестициями в недвижимость
Частных инвесторов всегда привлекает рост процентов по депозитам. Сегодня на рынке есть предложения для частных вкладчиков под 11-12% годовых. Свободные средства можно также вложить в ценные бумаги и драгметаллы. Но эксперты напоминают, что средства на депозитах подвержены инфляции, курсы валют и стоимость драгоценных металлов подвержены колебаниям, которые необходимо регулярно отслеживать, а приобретение ценных бумаг сопряжено с высокими рисками. Недвижимость при этом обычно растет в цене, и несмотря на относительно низкую ликвидность недвижимость всегда можно реализовать. В отличие от прочих объектов инвестиций, недвижимость - реальный актив. Инвестиции должны не только приносить прибыль, но и быть надежными. С этой точки зрения недвижимость приоритетна. Рынок частных инвесторов - пусть и в самом начальном виде - стал складываться после распада СССР. Именно на этот период приходится обесценивание вкладов, дефолт и падение курса акций, банкротство банков, мошенническая деятельность финансовых пирамид. Для большинства граждан речь шла не о приумножении, а хотя бы о сохранении средств. Единственным доступным объектом инвестирования стала жилая недвижимость. В период с 2000 по 2010 год, лишь в небольшие отрезки времени недвижимость уступала по темпам роста индексу ММВБ. Что касаемо депозитов то их доходность однозначно уступала недвижимости, тем более что страхование вкладов появилось относительно недавно, соответственно, риски вкладчиков были значительно выше. Однако наиболее важным фактором является то что именно недвижимость защищена от дефолта, она в отличие от акций и денег не может просто потерять свою ценность. Даже кризисный период 2008-2009 годов понизил среднюю стоимость квадратного метра на 10-15% в зависимости от сегмента (переоцененные элитные объекты дешевели сильнее, экономкласс наоборот, оказался более устойчив). С 2010 по 2013 год рост уже превысил 18%. По сравнению с покупкой ценных бумаг, особенно акций, вложения в недвижимость безопаснее, она не подвержена резкому падению цен, и риск потери до нуля практически отсутствует. А также это наиболее понятный инструмент для частного инвестора.
Частное лицо может заработать на недвижимости несколькими способами: купить объект на раннем этапе строительства и продать ближе к завершению проекта, сдать помещение в аренду или, например, вложить средства в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН).
Понятные по размерам и срокам доходы многие частные инвесторы предпочитают получать, приобретая объект на ранней стадии. Максимальным спросом в течение последних лет пользуются малогабаритные квартиры в местах, обеспеченных социальной и транспортной инфраструктурой. Причем, не на финише проекта, а уже на стадии вывода объекта на продажу. Покупка строящегося жилья - наилучший вариант для вложений: в отличие от других инструментов, здесь есть строго ограниченный период инвестирования - не более двух лет. По данным ООО «Центр Новостроек», на перепродаже студии можно выручить 200-400 тыс. рублей, однокомнатной квартиры - 300-600 тыс., двухкомнатной - от 600 тыс. Наиболее удачные примеры инвестирования - вложения в спорные объекты. На пример к таким объектам в Томской области можно отнести джаз-кафе «Underground», чья площадь была затоплена на момент реконструкции и ресторан «Вечный зов» который свою очередь был представлен разбитым подвалом.
Спрос на аренду жилья в Томске довольно высок. По разным оценкам, в секторе аренды задействована значительная часть жилого фонда города. Сдача в аренду приносит 6-8% годовых. Срок окупаемости вложений при существующей арендной ставке, говорит, составляет 10 лет. Но это приблизительная цифра. Для точного расчета необходимо учитывать расходы на ремонт, коммунальные услуги и управление процессами, связанными с арендой, а также рост стоимости недвижимости - хотя она и стареет, ее цена увеличивается.
Есть и другие способы заработать на недвижимости. Например, общий рост цен на рынке, способный принести 5-7% в год в зависимости от рыночной конъюнктуры. Частные инвесторы могут также приобрести паи в розничных ЗПИФН. Динамика стоимости пая полностью зависит от рынка недвижимости: при падении цен на жилье дешевеют и строящиеся объекты, земля под их строительство и т.д. Сегодня интерес к ЗПИФН снижается, инвесторы продают паи. Они продаются только на бирже и с большим дисконтом. Но именно этот дисконт можно сегодня рассматривать как плюс - дешевый входной билет. Еще один рынок, где недвижимость может выступать как инструмент инвестиций, - зарубежный. Сегодня частные клиенты приобретают недвижимость за границей преимущественно для собственного отдыха, процент покупателей, рассматривающих покупку недвижимости за рубежом с целью инвестиций, стабильно растет. Самый популярный вариант получения дохода - сдача в аренду, и на короткий срок, и на длительный. Наиболее стабильными являются Великобритания и Франция. Сдача недвижимости в краткосрочную аренду во Франции обеспечивает доход в районе 4,5-5% годовых, а если привлечь ипотечный кредит по ставке от 2,6% годовых, доходность собственных инвестиций возрастает. Сейчас интересным вариантом считается покупка квартиры для сдачи студентам в долгосрочную аренду, а в каникулы - в краткосрочную. Популярные ранее вложения в элитную недвижимость на юге Франции с целью реконструкции и последующей перепродажи несколько потеряли привлекательность. Это произошло в первую очередь из-за возросших налогов на прирост капитала от продажи недвижимости, которые в зависимости от сроков владения доходят до 50% прибыли, тем не менее подобные проекты успешно реализуют частные российские клиенты в качестве консервативных инвестиций на рынке элитной недвижимости.
Порог вхождения на рынок недвижимости зависит от сегмента. Для покупки одного пая в розничном ЗПИФН бывает достаточно 1 тыс. рублей. Минимальная сумма для входа на первичный рынок (перепродажа квартиры на завершающей стадии) - от 1,4 млн. рублей на окраинах города, от 2 млн. - в обжитых районах. Порог входа на рынок аренды выше: от 2,8 млн. рублей на вторичном рынке.
Доходность зависит не только от конъюнктуры, но и от размера вложений. Например, в компании «Центр Новостроек» утверждают: можно за 2-3 года удвоить вложения, но в этом случае минимальная сумма инвестиций - от 5 млн. рублей.
Безусловно, доходность зависит от спроса. В больших городах, таких, как Москва и Петербург, он постоянно растет, не исключением является Томская область, как развивающийся студенческий город с растущей долей молодых семей.. Конечно, можно вспомнить кризис 2008 года, когда цены упали на 20-30%. Но и в этой ситуации недвижимость оставалась наиболее надежным инструментом для инвестиций: кризис заканчивается, рост цен возобновляется. Доходность также зависит и от того, кто управляет недвижимостью. Профессиональное управление с большой степенью вероятности повысит доход от недвижимости, даже с учетом затрат на комиссионное вознаграждение. Это дает собственнику возможность заниматься своим основным бизнесом, одновременно получая больший доход от инвестиций, чем если он управляет недвижимостью лично.
По мнению экспертов, инвестиционные сделки - один из драйверов рынка недвижимости. Если в кризис инвестиционные покупки недвижимости специалисты оценивали в 5% общего числа сделок, то сегодня, по разным оценкам, она составляет 13-15%, в отдельных сегментах - до 20%. Рост цен привлекает инвесторов, а они в свою очередь провоцируют рост цен. Интерес к инвестиционным покупкам стимулирует появление на рынке новых продуктов, рассчитанных в том числе и на тех покупателей недвижимости, кто в первую очередь стремится выгодно вложить свободные средства. По мнению участников рынка, на фоне довольно стабильного роста цен в недвижимости покупок с инвестиционными целями будет все больше.
Для большей наглядности рассчитаем показатель доходности. В Томской области средняя цена за один квадратный метр жилья в новостройке равен 47 620 р. Изменение цены не недвижимость за год 7,33%. Средняя величина арендной платы за 2-х комнатную квартиру в г. Томске - 15 135 рублей. Таким образом, средняя цена двухкомнатной квартиры в новостройке с площадью 54 кв.м. будет равняться 2 571 480 р., прирост ее стоимости за год составит в среднем 188489,48 рублей. В конечном итоге показатель доходности за год будет равна 14,4% (расчет был сделан исходя из средней цены квадратного метра первичного жилья без учета типа дома, года постройки, местоположения и т.д., т.е. были взяты усредненные данные).
.2 Инвестиции в драгоценные металлы
Драгоценные металлы, и в первую очередь золото, являются одним из самых распространенных объектов для инвестиций и профессиональных спекуляций, так как они обладают практически всеми качествами финансового инструмента. В периоды экономических кризисов наблюдалось возрастание уровня спроса на драгоценные металлы. Традиционно драгоценные металлы воспринимаются как символ стабильности и надежности. Поэтому нынешняя политическая и финансовая нестабильность, как в мировой экономике, так и в экономике России способствуют повышению инвестиционного спроса на драгоценные металлы. Это объясняется, прежде всего, тем, что в данных условиях, генерирующих высокие экономические риски, первоочередной задачей для инвесторов является не столько приумножение своего капитала, сколько стремление сохранить его. По этой причине, в целях защиты своих средств от возрастающего уровня экономических рисков, инвесторы выбирают драгоценные металлы в качестве объектов инвестирования. К современным мотивам, формирующим инвестиционную привлекательность драгоценных металлов можно добавить еще и развитую инфраструктуру международного обращения, рыночного ценообразования. Таким образом, драгоценные металлы, особенно золото и серебро, обладают высокой капиталоемкостью и ликвидностью, а также предоставляют хорошие возможности для диверсификации вложений. Российский рынок золота отличают свободные цены, доступность информации, достаточно давно и устойчиво действующие законы и нормы регулирования. Все это делает его наиболее свободным и, следовательно, наиболее активным по сравнению с рынками других драгоценных металлов.
Принимая во внимание то обстоятельство, что мировая экономика еще не восстановилась от последствий финансовоэкономического кризиса, несмотря на рост стоимости, инвестиции в драгоценные металлы попрежнему выглядят достаточно привлекательно. Восстановление промышленности, и в первую очередь, мирового автопрома, способствует росту цен на металлы платиновой группы. Стоимость серебра, которое традиционно широко применяется в промышленности также имеет серьезные предпосылки повышения. Сегодня цена на золото обладает четкой тенденцией к дальнейшему росту.
В соответствии с законодательством Российской Федерации к драгоценным металлам относятся: золото, серебро, платина и металлы платиновой группы (палладий, иридий, родий, рутений и осмий). При этом, только четыре из восьми этих металлов считаются банковскими, а, следовательно, только они доступны для операций инвесторов в нашей стране. В Российской Федерации к числу основных способов инвестирования средств в драгоценные металлы можно отнести следующие: инвестиционные монеты, обезличенные металлические счета, слитки драгоценных металлов и ювелирные украшения. При этом каждый из способов инвестирования средств в драгоценные металлы имеет свои достоинства и ограничения в использовании.
Суть обезличенных металлических счетов в том, что в банке открывается вклад, сумма которого пересчитывается по текущему биржевому курсу в определенное количество какоголибо драгоценного металла. В настоящее время наиболее распространены обезличенные металлические счета, привязанные к золоту, хотя ряд банков также предлагает открывать их и в других драгметаллах (серебро, платина, палладий). Когда вкладчик решает закрыть счет, это определенное количество драгоценного металла конвертируется обратно в деньги, но уже по курсу на день закрытия счета. Использование обезличенного металлического счета в качестве инструмента инвестирования обладает рядом преимуществ. Данный способ позволяет снизить издержки, связанные с оплатой различных комиссионных платежей посредникам, наценок банков и уплаты НДС, а также снизить налоговую базу по подоходному налогу.
Существуют также и другие возможности осуществления подобных инвестиций: приобретение акций золотодобывающих компаний, производных финансовых инструментов (фьючерсов и опционов) и бумаг зарубежных металлических фондов ETF (Exchange Trade Funds). Кроме того, все рассмотренные выше способы инвестирования средств в драгоценные металлы (за исключением обезличенного металлического счета) имеют дело с физическим металлом, в то время как приобретение ценных бумаг в первую очередь предполагает размещение средств в виртуальный металл. Необходимо отметить, что данные способы инвестирования средств в драгоценные металлы имеют свои ограничения, что связанно с тем, что при работе с ценными бумагами и производными финансовыми инструментами инвесторам требуются специальные знания и навыки. Таким образом, круг лиц обладающих возможность осуществлять операции на рынке ценных бумаг значительно сокращается. Приобретение акций добывающих компаний также требует дополнительных условий: открытие биржевого счета или передача средств в доверительное управление, кроме того, данные инвестиции в условиях кризиса обладают более высоким уровнем риска, так как появляются дополнительные риски, связанные с деятельностью эмитента. Приобретение же бумаг фондов связано с дополнительными трудностями в области налогообложения, а также необходимостью знания международных правил и процедур, кроме того существуют дополнительные риски, связанные с эффективностью деятельности самого фонда. Следует отметить, что в условиях продолжающейся финансовой нестабильности посткризисного периода, одним из самых привлекательных объектов инвестирования остаются драгметаллы. Для профессиональных инвесторов перспективным направлением могут стать операции с производными финансовыми инструментами и ценными бумагами металодобывающих компаний.
Для индивидуальных инвесторов наиболее целесообразным способом инвестирования средств в драгоценные металлы являются обезличенные металлические счета и монеты из драгоценных металлов, но необходимо помнить а том что покупая инвестиционную монету мы также уплачиваем и НДС.
Таблица 8 - Динамика мировых цен на золото и уровень его доходности за 10 лет с поправкой на инфляцию
ГодУровень инфляции, %Цена среднегодовая,Рост цены в год, %Годовая ставка доходности, %200312361,8 -- 200411,7409,213,101,40200510,9440,67,67-3,2320069598,835,9126,91200711,9696,716,354,45200813,3868,424,6411,3420098,1957,510,262,1620108,81224,727,9119,1120116,11558,327,2421,1420125,11668,987,102,0020135,61617,06-3,11-8,71Среднегодовые значения, %9,3116,717,66
Для сравнения рассмотрим доходность инвестиций в серебро, платину и палладий (см. Таблицу 9, Таблицу 10, Таблицу 11)
Таблица 9 - Динамика мировых цен на серебро и уровень доходности за 10 лет с поправкой на инфляцию
ГодУровень инфляции, %Цена среднегодоваяРост цены в год, %Годовая ставка доходности, %2003124,9 - -200411,76,736,7325,03200510,97,38,96-1,942006911,658,949,9200711,913,415,523,62200813,31511,94-1,3620098,114,6-2,67-10,7720108,820,238,3629,5620116,134,972,7766,6720125,131,14-10,77-15,8720135,629,59-4,98-10,58Среднегодовые значения, %9,31 22,4813,43Таблица 10 - Динамика мировых цен на платину и уровень доходности за 10 лет с поправкой на инфляцию
ГодУровень инфляции, %Цена срднегодоваяРост цены в год, %Годовая ставка доходности, %200312688,5 - -200411,7845,322,7711,07200510,9896,36,03-4,87200691136,826,8317,83200711,91300,114,362,46200813,31567,120,547,2420098,11184,1-24,44-32,5420108,81610,43627,220116,11706,65,97-0,1320125,11551,47-9,09-14,1920135,61617,474,25-1,35Среднегодовые значения, %9,31 10,3212,74
Таблица 11 - Динамика мировых цен на палладий и уровень доходности за 10 лет с поправкой на инфляцию
ГодУровень инфляции, %Цена среднегодоваяРост цены в год, %Годовая ставка доходности, %200312199,5 - -200411,7230,415,493,79200510,9199,4-13,45-24,3520069319,160,0351,03200711,9353,410,75-1,15200813,3352,2-0,34-13,6420098,1257,6-26,86-34,9620108,8526,5104,3995,5920116,1724,537,6131,5120125,1643,52-11,18-16,2820135,6737,1814,558,95Среднегодовые значения, %9,31 19,110,05
Так как инвестиции в драгоценные металлы это в первую очередь долгосрочные инвестиции, то необходимо рассматривать показатель доходности рассчитанные за несколько лет. За последние десять лет, как показано в таблице выше, инвестиции в золото дали доходность (7,66 %), в серебро (13,43 %), в платину (12,74 %), в палладий (10,05 %). При составлении таблицы использовались среднегодовые цены календарных лет (2003 - до 16 апреля 2013 гг.).
Однако последние два года уровень доходности по драгоценным металлам значительно снизился, а в некоторых случаях и вовсе стал показывать отрицательный уровень доходности (не покрывая даже инфляционные издержки). А обезличенные металлические счета и вовсе оказались самым убыточным способом вложения средств в 2013 году. Золото в этом году впервые за 13 прошедших лет показало отрицательную динамику и упало почти на 10%.
.3 Инвестиции в ценные бумаги
Еще одним доходным инструментом являются ценные бумаги. По своей сути ценные бумаги - это тот же капитал, только не в денежных единицах. Во всем мире ценные бумаги имеют тенденцию к постоянному росту. Причем их номинальная доходность в разы превышает доходы от других инструментов фондовых рынков (валюты, драгоценных металлов, недвижимости, инфляции). Например, в США среднегодовая доходность составляет:
,7 % приносит золото;
,3 % - казначейские векселя американских банков Bils;
,9 % - облигации американского государственного займа Bonds;
,3 % - акции американских компаний Stocks.
В России инвестирование в ценные бумаги также приносит доходы, существенно превышающие прибыль от других твердых активов, таких как драгоценные металлы, валюта, недвижимость. Об этом свидетельствует долгосрочная доходность индексов международных валютных бирж. Так, например, фондовые индексы ММВБ принесли владельцам ценных бумаг следующие годовые приросты денежных средств:
номинальный - 20,3 %;
реальный - 8, 2 %.
Это означает, что за период с 2000 по 2013 год, каждые 100 рублей как инвестиции в ценные бумаги увеличились в стоимости больше чем в девять раз. И их цена на настоящий момент времени составляет свыше 900 рублей. И это без учета дивидендов. И хотя их величина не так велика (всего 2-3 % в год), но в пересчете на долгосрочный период она дала бы существенную прибавку к итоговой доходности. Так как оценка эффективности инвестиций в ценные бумаги осуществляется с учетом сложного процента.
Если рассматривать доходность от вложения в отдельные ценные бумаги (например, в акции какого-либо банка), то можно получить ошеломляющие результаты. Однако такое инвестирование дает слишком высокие риски. Если, к примеру, акции Сбербанка в период с 2000 по 2013 год могли дать доход в размере 43,8 % годовых, то вложения в акции банка ЮКОС сделали бы человека банкротом. Поэтому самый оптимальный вариант - оценивать эффективность инвестиций в ценные бумаги через фондовые индексы.
Таблица 12 - Сравнение среднегодовой доходности различных активов в процентах за период с 2000 года по 31.12.2013-го.
Вид активаНоминальная, %Реальная, %От 100 руб. вложений, руб.Итоговый результат за 2013 г.Фондовые индексы20,48,5820-16,7Долговые ценные бумаги (облигации)20,69,89908,3Долевые ценные бумаги (акции)22101020-26,4Инвестиционный портфель24,112,11280-0,2
Стоит отметить, что фондовые ценные бумаги имеют различную доходность. Зачастую это зависит от инвестиционных рисков. На рынке ценных бумаг действует закон - наибольшую доходность имеют ценные бумаги с наибольшим риском. На фондовых рынках самыми надежными считаются облигации (обязательства по долгам). При нормальном развитии экономических отношений они практически не подвергаются никаким рискам. То есть их возврат в денежные единицы гарантирован. Поэтому их доходность всегда ниже, чем доходность акций. Но в период кризисных ситуаций, когда риск невыполнения долговых обязательств государством резко возрастает, рост стоимости облигаций также идет вверх. При этом их ликвидность (возможность быстрой продажи по высокой рыночной цене) снижается. Одним из инструментов, позволяющих установить равновесие между величиной риска и доходности инвестиции ценные бумаги, а также повысить их ликвидность, является диверсификация - распределение финансовых вложений по нескольким активам, имеющим определенные риски. Этот процесс получил название «инвестиционный портфель». В него входят сразу несколько инструментов, используемых на рынках ценных бумаг: облигации, акции и т. д. Чтобы получать высокие доходы, необходим правильно сформированный портфель. И для этого нужны не только знания экономических законов рынка и умение анализировать ситуацию, но и собственная интуиция, способность предугадывать возможность возникновения рисков и пр.
Возникает вполне закономерный вопрос: насколько актуальны инвестиции в ценные бумаги в 2014 году и какие виды предпочтительнее выбирать? Российские управляющие активами рекомендуют инвесторам в 2014 году вкладывать свои деньги в глобальные активы, не доверяя отечественным, и отдавать предпочтение долларовым инвестициям, а не рублевым. По мнению представителей крупнейших российских управляющих компаний рынок ценных бумаг РФ в 2014 году не будет привлекательным для инвесторов, желающих получить доход. Несмотря на сохраняющиеся высокие цены на нефть, и ожидаемое снижение инфляции, темпы роста российской экономики и деловая активность будут замедляться. Это не добавит привлекательности российскому рынку, поэтому инвесторам следует направить свое внимание на иностранные активы. Генеральный директор УК "Уралсиб" Юрий Белонощенко делает ставку на зарубежные рынки не только в 2014 году, но и на несколько лет вперед, кроме того он утверждает о том что для частного инвестора нет ничего лучше чем диверсифицированный портфель. По его мнению, в следующем году в инвестпортфеле должно быть больше облигаций, чем акций, а долларовых активов должно быть больше, чем рублевых. Однако необходимо помнить что доходность по облигациям заведомо ниже альтернативных вложений в долевые ценные бумаги.
В последнее время российский фондовый рынок не гарантирует ни стабильности, ни высоких темпов роста. Вложения в ценные бумаги по-прежнему считаются высокорискованными и непредсказуемыми. В течение нескольких последних лет иностранные инвесторы предпочитают выводить свои капиталы за пределы России. В 2013 году биржи Японии, США и Германии выросли на 30%-50%, тогда как на российских биржах ситуация иная. В 2013 году в числе компаний с худшими показателями оказались даже представители электроэнергетики и металлургии. В лидеры фондового рынка уверенно вышел потребительский и финансовый сектор. Инвестиции в сводный индекс этих отраслей принесли инвесторам 25% и 16% прибыли соответственно. Наиболее высокие темпы роста своей капитализации показали: Магнит (за год стоимость его акций увеличилась на 90%), Аэрофлот (+89%), Мегафон (+54%) и МТС (+33%). А вот многообещающие, но сильно переоцененные акции Тинькофф за год потеряли в стоимости 14%.
Таблица 13 - Рейтинг дивидендов крупных российских компаний за 2013 год по доходности
Название акцииДоходность, % годовых«Лензолото», обыкновенные19,78«Кубаньэнергосбыт»18,78«Лензолото», привилегированные16,69«Мегионнефтегаз», привилегированные11.74«МРСК Центра и Приволжья»11.5
Инвестиции в российский фондовый рынок до сих пор являются высокорискованными. Так называемые «голубые фишки» (Газпром, Роснефть или Сбербанк) в 2013 г. Показали отрицательный результат. А инвестиции в новые малоизвестные компании слишком рискованны, хоть и могут принести хороший доход. На фоне стагнации российской экономики и слабого притока новых эмитентов, фондовый рынок и в 2014 году остается малоинтересным для частного инвестора.
Как было сказано ранее доходность от инвестиций в ценные бумаги необходимо оценивать через фондовые индексы, т.к. доходность от вложения в определенные ценные бумаги не является информативной в виду очень высоких рисков. Таким образом сравнение среднегодовой доходности в процентах за период с 2000 года 3013 год показывает: фондовые индексы потеряли 16,7 процента; долговые ценные бумаги (облигации) принесли 8,3 процента; долевые ценные бумаги (акции) потеряли 26,4%; инвестиционный портфель за это время потерял 0,2%. Исходя из этих данных можно вновь сделать вывод о высоком уровне риска данного объекта инвестирования.
3.5 Сравнительный анализ предпочтений доходных инструментов
По данным опросов, проведенных компанией ROMIR Monitoring, денежные сбережения делают чуть более половины российских граждан (57 % населения). И лишь половина из них использует для этого вклады в банках. Даже при таком приближении можно предположить, что только четверть российских граждан использует банки для хранения денег. Отношения с банками чаще всего заканчиваются в момент поступления заработной платы на текущий счет. После чего деньги сразу обналичиваются. Это были данные социологических исследований за 2006 год, в 2014 году, по данным проведенных социологических исследований, ситуация c доверием к банкам ухудшилась. Как в очередной раз показал финансовый кризис, в России слишком велики риски для граждан, которые хотели бы сохранить и приумножить свои деньги.
Исходя из данных опроса населения можно сделать следующие выводы:
Население предпочитает вкладывать деньги в недвижимость (50% респондентов). На сегодняшний день это наиболее надежный способ сохранить сбережения, более того данный актив является наиболее понятным для рядового частного инвестора и все операции по заключению сделок с объектами недвижимости являются обыденной процедурой для граждан. Данную статистику не пошатнули даже поправки в ГК РФ: во всех случаях сделок с недвижимостью необходимо участие нотариуса.
Инвестиции в драгметаллы также привлекательнее для населения (15% опрошенных), чем банковские вклады (13,33%). Вклады в золото и другие драгоценные металлы должны иметь долгосрочный характер иначе они не способны принести больших доходов их владельцу, более того при покупке в банке монеты из драгоценного метала первые несколько лет покупатель не сможет реализовать ее даже по цене покупки. Вдобавок ко всему далеко не все рядовые инвесторы понимают процесс открытия обезличенных металлических счетов и т.д., более того данный финансовый инструмент не защищен законодательством о страховании вкладов, а банки могут выстраивать свои котировки по таким счетам, не считаясь с котировками на Лондонской бирже.
Третье место занимаю банковские вклады. Большая часть населения до сих пор не верит банковской системе. В странах Запада размер страхового возмещения во много раз выше и кроме всего, страхование вкладов распространяется не только на вклады граждан. По данным международной исследовательской компании Synovate клиенты российских банков чувствуют себя наиболее незащищенными от кризисных явлений (40% опрошенных).
Валюта занимает четвертое место в списке привлекательности по данным проведенного опроса. На сегодняшний день, особенно после недавних событий связанным с резким колебанием курса рубля (в основном) и курсов валют других развивающихся стран иностранная валюта является более устойчивым инструментом сохранения денежных средств. Однако, экономическая ситуация в еврозоне вызывает сомнения в обоснованности курса евро, точно так же как и курс как и вызывает опасения непрерывно растущий уровень государственного долга США и влияние этого факта на курс доллара и т.д. В конечном итоге валюта является скорее способом сохранения сбережений а не доходным инструментом для среднестатистического гражданина т.к. предсказать дальнейшее измене курса той или иной валюте крайне трудно, а попытки извлечения прибыли из незначительных моментных колебаний не приносят соотносимых доходов с доходами от вложения в недвижимость.
Ценные бумаги оказались по привлекательности на пятом месте по результатам опроса. Это обусловлено в первую очередь с высокими рисками связанными с инвестициями в ценные бумаги (при условии что мы хотим получить высокую доходность, ведь степень риска напрямую связана с величиной доходности по данным ценным бумагам), труднодоступностью и относительной трудностью в понимании процесса работы с ценными бумагами для граждан и как один из вариантов причиной может являться то что для инсайдеров на российских биржах отсутствует серьезная ответственность. Те немногие граждане, покупающие ценные бумаги на бирже, используя свой компьютер и заключив договор с брокером, могут пострадать и от сбоев в информационных сетях на бирже.
Вклад в банки - это низкий процент (около 11,02%), кроме того, есть риск банкротства банка, с одной стороны, а с другой стороны, наши граждане несколько раз уже теряли деньги в банке с момента перестройки. Валюта, как правило, обесценивается в результате инфляции. Фондовый рынок, ПИФы, ЗПИФы в условиях кризиса находятся не в лучшем положении. Падение стоимости ценных бумаг на фондовом рынке существенно обесценило стоимость этих компаний. Золото платина и серебро действительно могли бы стать идеальным решением по защите денег. Однако, простому человеку трудно разобраться что значит купить «драгоценный металл». Какой налог вы при этом должны заплатить государству? Что значит осуществить открытие «металлического» счета? Какой риск при этом может быть? В свою очередь, недвижимость хороша тем, что если она и теряет в цене в условиях кризиса, то не много. Более того, после некоторого снижения в начале кризиса, при оживлении рынка недвижимость начинает расти в цене, притом существенно, принося прибыль в виде арендных платежей или от продажи по более выгодной цене. Также, недвижимость является надежным залоговым средством, особенно на фоне падения фондового рынка. Недвижимость, способна аккумулировать дополнительные денежные потоки от рентных платежей. Единственным минусом являются высокие ценовые барьеры входа на рынок ликвидной недвижимости и относительно долгие сроки окупаемости (средний срок окупаемости 8-10 лет). Приобретение квартиры или дома может быть рекомендовано для сохранения капитала, нежели для его приумножения. Поскольку на данный момент ставки по ипотеке высокие, а рост стоимости квартир под вопросом, то инвестирование на заемные средства является весьма рискованным занятием.
Резюмируя все вышесказанное, недвижимость является наилучшим вариантом частных инвестиций, особенно в период экономического кризиса по следующим причинам:
Ясные и понятные процедуры приобретения недвижимости в собственность
Получение постоянного текущего дохода от коммерческой недвижимости в форме рентных платежей
Прирост базовой стоимости объекта
Возможность получения дополнительных денежных средств в банках, т.к. недвижимость является верным залоговым средством для привлечения кредитов.
В конечном итоге стабильная доходность в районе 14,4% является весьма хорошим показателем, что в купе с низкими рисками потери вложенных средств предопределяют выбор объекта инвестирования в пользу недвижимости.
Заключение
В результате проведенного исследования нами сделаны следующие выводы.
Во-первых, определено понятие недвижимость (Недвижимость - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и изменения назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения), его состав, классификация, изучена нормативно правовая база данного понятия, определена характеристика недвижимости как товара, рассмотрен методологический подход к определению цены на недвижимость.
Во-вторых, проведено исследование рынка недвижимости Томской области: жилой: рассмотрен объем сданных площадей за 2013 год, анализ цен на рынке жилья на основе данных по рынку вторичного жилья за четвертый квартал 2013 года и на основе выборок по различным типам жилой недвижимости на начало 2014 года, сделаны выводы о тенденции развития рынка; коммерческой: анализ цен продажи и аренды офисных, торговых, производственно-складских площадей.
В-третьих:
Рассмотрены объекты инвестирования: ценные бумаги (за период с 2000 года 3013 год показывает: фондовые индексы потеряли 16,7 процента; долговые ценные бумаги (облигации) принесли 8,3 процента; долевые ценные бумаги (акции) потеряли 26,4%; инвестиционный портфель за это время потерял 0,2%), драгоценные металлы (за последние десять лет инвестиции в золото дали доходность (7,66 %), в серебро (13,43 %), в платину (12,74 %), в палладий (10,05 %)), недвижимость (14,4%);
Изучены преимущества и недостатки объектов инвестирования с точки зрения граждан не специализирующихся на инвестиционной деятельности;
Проведен анализ предпочтений граждан в объектах инвестирования; сделан вывод о наиболее оптимальном выборе способа сохранения накоплений и генерировании доходного потока.
Список используемой литературы
Актуальные проблемы российской экономики на современном этапе: Сб. науч. труд. Волгоград: ВолгГАСА, 2000 г. -180 с.
Балабанов И.Т. основы финансового менеджмента: Учеб.пособие. 3-е изд. - М.: Финансы и статистика, 2000 г. - 528 с.
В.В. Кочерженко, В.М. Лебедев Технология реконструкции зданий и сооружений. - М.: Издательство Ассоциации строительных вузов, 2007 г., - 224 с.
Гражданский Кодекс РФ. - М.: ИМФА-М-Норма, 2004 г. - 560 с.
Идрисов А.Б. Планирование и анализ эффективности инвестиций, М: Про-инвест-консалтинг, 1995 г.
Инструкция Центрального банка РФ № 50 от 1 ноября 1996 г. «Положение о совершении кредитными организациями сделок с драгоценными металлами на территории Российской Федерации и порядке проведения банковских операций с драгоценными металлами».
Клиенты российских банков чувствуют себя самыми незащищенными в мире [Электронный ресурс] // Банкир.ру. - 12.04.2014
Комментарий к Проекту изменений Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс] // Консультант Плюс: Правовые новости. Специальный выпуск.C., Somerville T. Land use regulation and new construction // Regional Science and Urban Economics. 2000. Vol. 30. P. 639-662.
Малыш, М.Н. Экономические основы управления инвестициями в объекты недвижимости: учебное пособие / М.Н. Малыш, Н.Б. Суховольская - 3-е изд., перераб. и доп. - СПб.: Проспект Науки, 2009 г., - 260 с.
Маркс К. Капитал. Критика политической экономии. М.: ЦСЭ, 2001 г., - 800 с.
Менгер к, Основания политической экономии. М.: теория будущего, 2005 г., - 496 с.
Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: утверждены Минэкономики РФ № ВК 477 от 21.06.1999: официальное издание (вторая редакция). - М.: Экономика, 2000. - 421 с.
Овсянникова, Т.Ю. Экономика строительного комплекса. Экономическое обоснование и реализация инвестиционных проектов: учебное пособие / Т.Ю. Овсянникова. - Томск: Изд-во Том. гос. ар-хит.-строит. ун-та, 2004. - 239 с.
Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. мирзажанов. - 2-е изд., стер. - М.: КНОРУС, 2013 г., - 752 с.
Справочник базовых цен на проектные работы для строительства. Объекты жилищно-гражданского строительства: Введен в действие Пост. Госстроя России 10.06.2003 № 60 [Электронный ре-сурс] // Консультант Плюс: Справочная правовая система.
Строительный ценник: периодическое издание / Томский центр ценообразования в строительстве. - Томск: ТЦСС, 2009.
Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб.: МКС, 1995 г., - 242 с.
Тэпман JI.H. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. Проф. В.А. Швандра. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004 г. - 303 с.
Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / пер с англ. М., Дело ЛТД, 1995 г., - 480 с.
Федеральный закон от 26 октября 2002г. №127 - ФЗ «О несостоятеьности (банкротстве)»
ФЗ от 21.12.2004 №172 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»//Консультант плюс
Шевчук Д. Инвестиции в драгоценные металлы: памятные и инвестиционные монеты Банка России / Д. Шевчук // СПС Консультант Плюс.
Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. - М., 1995 г.
Экономическое обоснование инвестиций в строительство предприятия : методические указания к курсовой работе / Сост. Т.Ю. Овсянникова, О.В. Котова. - Томск: Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2009. - 49 с.