платёж за объект оценки выражен в денежной форме.
. Используемая терминология при определении рыночной стоимости
Объект оценки - к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Цена объекта оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.
Стоимость объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.
Итоговая стоимость объекта оценки - определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.
Затраты - денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки. Наиболее эффективного использования объекта оценки - использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. Срок экспозиции объекта оценки - срок с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Единицы сравнения - некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые корректировке. Корректировка - операция (часто - математическая), учитывающая разницу в стоимости между оцениваемым и сравнительным объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки». Платежный период - интервал времени между установленными условиями договора аренды датами арендных платежей. Элементы сравнения - характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок на недвижимость.
. Оцениваемые права
Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости квартиры, общей площадью 62квм., расположенной по адресу: г.Красногорск ул.Маяковского,36 кв.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
. Список использованных при проведении оценки материалов
. Материалы, переданные заказчиком: Копия свидетельства о государственной регистрации права серия 77 АК № 111111 от 18.08.2008 г. Копия кадастрового паспорта помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918 от 23.07.2008 г. Копия экспликации от 23.07.2008 г.. Законодательные и нормативные акты:
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года №51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21 октября 1994 года. Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1). Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2). Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3).. Монографии и методологические материалы:
Инвестиционная оценка, 2-е издание, исправленное. Дамодаран Асват, 1341 стр., 2005г.
Оценка недвижимости. Учебник под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002-496 с. Грибовский С.В.
Оценка доходной недвижимости. - С3Пб: Питер, 2001 год (серия «Учебники для вузов»). Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». М., Дело, 1997 г., 461 с. Учебник «Оценка стоимости недвижимости», авторы: Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е., г.Москва, «ИНТЕРРЕКЛАМА», 2003 г.
. Применяемые стандарты оценочной деятельности
В ходе выполнения настоящей работы по определению рыночной стоимости объекта оценки применялись следующие стандарты оценки:
Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности.
Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2005), выпущенный РОО в полном соответствии с принятыми «Международными стандартами оценки», и Международные стандарты оценки.
. Этапы оценки
Этап №1 - Заключение договора на проведение оценки, осмотр объекта оценки, сбор данных и их анализ
На данном этапе был заключен договор на проведение оценки, включающий задание на оценку. Оценщиком проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах города и района расположения объекта.
Дополнительно был проведен более детальный анализ информации, относящейся к оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации.
Этап №2 - Проведение расчетов. Согласование результатов
При определении рыночной стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.
Метод сравнения продаж использовался при применении сравнительного подхода. Для расчета использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта.
В связи с невозможностью применения затратного и доходного подходов при оценке Оценщиком приведено обоснование отказа от использования данных подходов.
Этап №3 - Составление Отчета об оценке
На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены воедино и изложены в виде Отчета об оценке и приложений к Отчету.
II. ОБЩАЯ ЧАСТЬ
. Описание объекта оценки и района его местоположения
Краткая информация о районе расположения объекта оценки
, Московская область, г.Красногорск,ул.Маяковского,36 кв.24, квартира 2 комнаты.
. Краткое описание окружения
В ближайшем окружении от объекта оценки расположены жилые многоэтажные здания. В непосредственной близости находится Воронцовский парк.
Описание объекта оценки
Адрес объекта оценки143401, Московская область, г.Красногорск,ул.Маяковского,36 кв.24Тип объекта недвижимостиДвухкомнатная квартира в жилом пятиэтажном кирпичном домеОцениваемые праваПраво собственностиНаилучшее и наиболее эффективное использование с имеющимися улучшениямиИспользование в качестве жилой квартирыНаиболее вероятные покупателиНе выявленыОпасности вызванные окружающей средойНе выявленыЦенность в качестве природного, культурного, развлекательного объекта не выявленыНе выявленыДата оценки:01.02.2014
. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - ННЭИ), применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений с наилучшей отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.
Понятие ННЭИ подразумевает наряду с выгодами для собственника, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение ННЭИ является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки.
ННЭИ должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом.
При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта использовались четыре основных критерия анализа: Физическая возможность - физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке. Допустимость с точки зрения законодательства - характер предлагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику участка. Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, ННЭИ подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
Таким образом, ННЭИ имущества - это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.
III. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ
. Технология оценки, применяемые подходы
Оценка объектов недвижимого имущества предусматривает использование трех подходов для расчета их стоимости, которые традиционно установились практикой независимой оценки и которые вошли в Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимости: затратный, рыночный и доходный.
Оценщик может не использовать некоторые подходы, но в этом случае Оценщик должен обосновать отказ от использования того или иного подхода.
В настоящем Отчете при оценке стоимости объекта оценки Оценщиком был использован сравнительный подход.
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, и исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.
Стоимость строительства аналогичных объектов не является основным ценообразующим параметром на рынке недвижимости, так как представляет собой лишь долю в рыночной стоимости, величина которой зачастую в большей степени зависит от других экономических факторов (баланса спроса и предложения, местоположения, условий и времени продажи, физических характеристик и т.п.).
Объект оценки представляет собой помещения. Во избежание больших погрешностей при расчете и выделении доли в общих затратах (строительство здания), приходящейся на оцениваемый объект, затратный подход не применялся.
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. При оценке рыночной стоимости офисных помещений сравнительным подходом Оценщик использовал метод сравнительного анализа продаж.
Данный метод подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов аналогов к оцениваемому объекту.
Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.
Объект оценки - пятикомнатная квартира в новостройке, без отделки. Оценщик проанализировал рынок аренды жилой недвижимости г.Красногорск.
Исходя из полученных данных, можно сделать вывод, что квартиры аналогичной планировки (2и более комнат, площадью около 62 более кв.м) относятся к жилью бизнес-класса. При этом, в предлагаемых в аренду квартирах бизнес-класса сделан дизайнерский ремонт. То есть сдача квартиры в аренду в текущем состоянии невозможна. Вместе с тем, определить стоимость ремонта квартиры также крайне сложно, поскольку стоимость дизайнерского ремонта значительно колеблется. Таким образом, Оценщик счел возможным отказаться от применения доходного подхода, поскольку любые расчеты в рамках доходного подхода будут носить излишне гипотетический характер и способны ввести в заблуждение потенциальных пользователей Отчета.
Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является согласование результатов, полученных с помощью использованных подходов, которое заключается в определении преимуществ и недостатков каждого из подходов (с учетом цели и назначения оценки) и, тем самым, получении единой стоимостной оценки.
. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом
Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей аналогичную полезность.
Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.
Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу.
Очевидно, что цена текущих продаж аналогичной недвижимости наилучшим образом отражает рыночные условия (естественно, при стабильном рынке и наличии достаточно большого количества данных, обеспечивающих необходимое статистическое обеспечение сопоставительного анализа и точность полученных выводов). В данном случае, возникает необходимость проводить оценку и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.
При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой предложения или продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая цена предложения/продажи сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимого предложения/продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:
изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;
анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости.
Проведенный Оценщиком анализ предложений о продаже квартир в г. Красногорск по объявлениям в газете «Из рук в руки», в журнале «Недвижимость & Цены», в объявлениях, размещенных на сайтах ведущих риэлтерских организаций, показал, что абсолютно идентичные объекты на момент оценки отсутствуют. Тем не менее, Оценщиком были отобраны сопоставимые объекты (текущее предложение), которые по ряду характеристик достаточно близки к оцениваемому объекту.
Проведенный анализ объектов оценки, изучение Оценщиком сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога. Использование других единиц сравнения не приведет к изменению стоимости, следовательно их использование нецелесообразно.
Корректировки, величина которых составляет от 0% до 10%, вносятся Оценщиком экспертно, на основании проведенного анализа рынка объекта оцени и предоставленной информации от специалистов рынка недвижимости (эксперты аналитических компаний, менеджеры консалтинговых компаний, специалисты агентств недвижимости, риэлторы и т.д.) и с использованием шкалы относительной важности представленной в таблице ниже.
При введение корректировок Оценщиком была введена шкала корректировок. Допустимый диапазон корректировок составляет от 0% до 35%. Величина корректировки более 35% позволяет сделать вывод о том, что выбранный объект-аналог не является действительно таковым и должен быть исключен из выборки.
Корректировки, величина которых составляет от 0% до 10%, вносятся Оценщиком экспертно, на основании проведенного анализа рынка объекта оцени и предоставленной информации от специалистов рынка недвижимости (эксперты аналитических компаний, менеджеры консалтинговых компаний, специалисты агентств недвижимости, риэлторы и т.д.) и с использованием шкалы относительной важности представленной в таблице ниже.
Таблица основных характеристик по сравниваемым продажам
ХарактеристикиОцениваемый объектАналоги12345Право собственностиПолноеПолноеПолноеПолноеПолноеПолноеУсловия финансированияРыноч- ныеРыноч ныеРыноч ныеРыноч ныеРыночныеРыноч ныеУсловия продажиРыноч- ныеРыноч ныеРыноч ныеРыноч ныеРыночныеРыноч- ныеВремя продажиМестоположениеУл. МаяковскогоУл. КироваУл. ЖуковаУл. ШмидтаУл. ПугачеваУл. Ленина62,2 35,4 11,0 3/562,5 35,6 10,8 4/561,0 36,0 12,0 2/562,3 34,8 11,6 3/562,4 35,0 11,4 1/5
характеристикиОцениваемый объектАналоги12345Балкон Санузел Состояние помещенияЗастеклен Совмещен ОтличноеЗастеклен Совмещен ОтличноеЗастеклен Совмещен ОтличноеЗастеклен Совмещен ОтличноеЗастеклен Совмещен ОтличноеЗастеклен Совмещен ОтличноеЭкономические характеристикиБез особенностейБез особенностейБез особенностейБез особенностейБез особенностейБез особенностейДвижимое имуществонетнетнетнетнетнетЦена р/мкв120370120250118459117000116500119487
Таблица корректировок данных по сравниваемым объектам
характеристикиОцениваемый объектАналоги12345Цена р/мкв120370120250118459117000116500119487Право собственности. Поправки на право собственностиПолноеПолное 1Полное 1Полное 1Полное 1Полное 1Условия финансирования Поправки на условия финансированияРыночныеРыночные 1Рыночные 1Рыночные 1Рыночные 1Рыночные 1Условия продажи Поправки на условиях продажиРыночныеРыночные 1 1,047Рыночные 1 1Рыночные 1 1,095Рыночные 1 1,2Рыночные 1 1Время продажи Поправки на время продажиФевраль 2014Февраль 2014 1Февраль 2014 1,11Февраль 2014 1,053Февраль 2014 1Февраль 2014 1,053Поправка на местоположение11,111,5311,053Физические характеристики -общая площадь Поправка -жилая площадь Поправка -площадь кухни Поправка -балкон Поправка -Этаж этажность Поправка -Материал стен Поправка -санузел Поправка - оценка помещения Поправка 62,0 35,0 12,0 2,0 3/5 Кирпич Совмещен отличное 62,2 35,4 11,0 1,7 3/5 Кирпич Совмещен Хорошее 1,02 62,5 35,6 10,8 1,5 4/5 Кирпич Совмещен Удовлит. 1 61,0 36,0 12,0 2,4 2/5 Кирпич Совмещен Отличное 1,02 62,3 34,8 11,6 1,5 3/5 Кирпич Совмещен Хорошее 1,075 62,4 35,0 11,4 1,6 1/5 Кирпич Совмещен Хорошее 1,075Экономические характеристики ПоправкиБез особенностейБез особенностейБез особенностейБез особенностейБез особенностейБез особенностейДвижимое имущество ПоправкаНет Нет 1Нет 1Нет 1Нет 1Нет 1Скорректированная цена аналогов за м/кв120250118459117000116500119487Веса0,2250,2250,10,2250,225Итоговая величина рыночной стоимости за м/кв.120370,00
Таким образом, рыночная стоимость квартиры, общей площадью 62 кв.м, расположенной по адресу: 143401, Московская область, г. Красногорск, ул. Маяковского,36 кв.24
Составляет 7347409 (Семь миллионов триста сорок семь тысяч четыреста девять рублей) рублей, без учета НДС.
. Согласование результатов определение итоговой стоимости оцениваемых объектов
Целью анализа и согласования результатов, полученных с помощью использованных подходов, является определение преимуществ и недостатков каждого из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение единой стоимостной оценки.
Рыночная стоимость объекта оценки была определена только сравнительным подходом. В отчете приведен отказ от использования затратного и доходного подходов. Проведение согласования не требуется.
Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 62 кв.м, расположенной по адресу: 143401, Московская область, г. Красногорск, ул. Маяковского,36 кв.24 составляет 7347409 (Семь миллионов триста сорок семь тысяч четыреста девять рублей.