Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Объект оценки

Трехкомнатная квартира

Результаты оценки в определении рыночной стоимости, полученные при применении различных подходов, округлено без учета НДС, руб.

Затратный подход:

Не применялся

Сравнительный подход:

10 392 000 руб.

Доходный подход:

Не применялся

Итоговая рыночная стоимость объекта:

10 392 000 руб.

Заказчик:

Иванов Иван Иванович

Основание для проведения оценки:

Договор на проведение оценки

Объект оценки:

Трехкомнатная квартира

Имущественные права на объект оценки

Право собственности

Дата определения стоимости (дата оценки):

20 декабря 2014 г.

Дата составления отчета:

21 декабря 2014 г.

Срок проведения оценки:

с 20 по 21 декабря 2014 г.

База оценки:

Рыночная стоимость

Валюта, в которой должна быть выражена итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки:

Рубли

Цель оценки:

Определение рыночной стоимости

Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения

Компенсация потерь (убытков) за ликвидируемое имущество

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка

См. п. 4 Отчета

Стандарты оценки и обоснование их использования:

Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 г., Федеральные стандарты оценки, утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254, №255, №256, Международные стандарты оценки. Стандарты и правила оценочной деятельности НП СОО «Сибирь»

Фамилия Имя Отчество:

Оганесов Артем Арсенович

Документ, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности:

-

Стаж работы в области оценочной деятельности:

-

Сведения о членстве в СРО:

-

Место нахождения СРО:

-

Свидетельство о членстве в СРО:

-

Наименование страховой компании:

-

Реквизиты договора страхования ответственности:

-

Реквизиты страхового свидетельства:

-

Сумма страхования гражданской ответственности:

-

Информация об оценочной организации, с которой Оценщик заключил трудовой договор

-

Заказчик:

Иванов Иван Иванович

Собственник:

Иванов Иван Иванович

Местоположение:

Москва, проезд Одоевского д. 3 к. 3 кв. 293

Основной государственный регистрационный номер:

-

Тип дома, серия

Панельный

Год постройки

1982

Этажность

16

Материал стен

Панель

Количество подъездов

2

Наличие балконов/лоджий

Есть

Парковка

Паркинг во дворе

Этаж/Этажность

10/16

Количество комнат

3

Общая площадь, кв. м.

73,2

Жилая площадь, кв. м.

44,1

Площадь кухни, кв. м.

10,2

Наличие балкона/лоджии

2 лоджия

Санузел

1 с/у совмещенный

Состояние отделки

Хорошее состояние

Материал пола

Паркет

Оконные блоки

Пластиковые

Объект подключен к системам электроснабжения, водоснабжения, канализации, системе центрального отопления

Подключен

№ п/п

Наименование показателей

Объект оценки

Объекты аналоги

1

2

3

4

5

1

Источник информации

От заказчика

#"822383.files/image004.gif">

Рис. Местоположение Объекта оценки на карте

Ближайшая остановка общественного автотранспорта находится в 0,3 км.

Категория земель: земли населенных пунктов

Вид разрешенного использования: Личное подсобное хозяйство

Право собственности: индивидуальная собственность.

Арендой и ипотекой не обременен.

Использование земельного участка на момент оценки не ограничено природоохранными, санитарными, технологическими и иными зонами.

Размер земельного участка - 500 кв. м.

Рельеф участка ровный. Землеустроительных и иных инженерно - изыскательских работ в процессе оценки не проводилось.

Участок имеет ограждения по периметру.

Здания и сооружения на участке.

На участке расположены одноэтажный жилой дом, многолетние насаждения (плодовые деревья и кустарники).

Оцениваемый жилой дом представляет собой одноэтажное строение с мансардным этажом и подвалом, постройки 2001 года.

В строительном отношении здание характеризуется следующими показателями:

Этажность - 2 этаж,

Общая площадь - 130 кв. м

Высота потолков: - 2,75 м

Фундаменты - ленточные из железобетонных блоков

Стены - деревянный,

Кровля - из оцинкованной стали по деревянным стропилам и

обрешетке

Полы - деревянные, паркет,

Окна - деревянные оконные блоки с двойным остеклением

Двери - деревянные

Внутренняя отделка - штукатурка, обои, керамическая плитка

Инженерное обеспечение - водоснабжение,

газоснабжение

отопление индивидуальное

электроснабжение,

7. Методология проведения исследования

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик при определении рыночной стоимости обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Предполагается, что при наличии на свободном и конкурентом рынке объектов, схожих по своим характеристикам, благоразумный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется покупка аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта.

Базовую модель данного подхода можно представить словесным выражением: Рыночная стоимость объекта собственности равна цене продажи сравнимого с ним объекта плюс поправки к этой цене, связанные с различиями в характеристиках объектов сравнения и оценки, или в идее алгебраического выражения:

,

где  - рыночная стоимость оцениваемого объекта собственности;

- цена продажи сравнимого объекта собственности;

- совокупная поправка к цене продажи, выраженная в деньгах.

Затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

Затратный подход позволяет рассчитать стоимость строительства объекта в текущих ценах (на дату оценки) за вычетом общего накопленного (суммарного) износа.

Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, объектов коммунального хозяйства, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов весьма затруднительно найти сопоставимые продажи и анализ издержек их воспроизводства остается единственно приемлемой альтернативой оценки.

Идея данного подхода заключена в утверждении: стоимость существующего объекта собственности равна стоимости земли (земельного участка) плюс затраты на возведение зданий и сооружений минус накопленный износ зданий и сооружений. Это словесное описание базовой модели затратного подхода. Математически базовая модель затратного подхода выглядит следующим образом:

=LV+IV-D

где V- стоимость объекта недвижимости;

LV- стоимость земельного участка;

IV- стоимость зданий и сооружений;

D- накопленный (суммарный) износ зданий и сооружений.

Точность полученных результатов оценки, полученных данным методом, определяется статистической достоверностью исходной информации о стоимости строительных материалов и конструкций, используемых при сооружении аналогичного по размерам и функциональному назначению объекта, о затратах на строительные работы, машины, механизмы и т.д.

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

В рамках доходного подхода к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости традиционно выделяют два основных метода (или две группы методов, в зависимости от степени детализации): метод прямой капитализации и метод дисконтирования. Основное содержание обоих методов составляет прогнозирование будущих доходов от эксплуатации объекта недвижимости, и их преобразование в показатель текущей (приведенной) стоимости.

) Метод прямой капитализации применяется при наличии достаточного количества данных по оценке получаемого дохода от объекта недвижимости, а также, если в течение определенного времени не ожидается значительных отклонений от прогнозируемого уровня доходов

Метод выражается в отношении стабильного или среднегодового дохода к коэффициенту капитализации

,

где V- текущая стоимость, I -периодический доход,R- коэффициент капитализации

) Модель капитализации дохода по периодам основана на уравнении дисконтированных денежных потоков

где V- текущая стоимость,  - доход за период, i-ставка дисконта за этот период, n-число периодов

Как метод прямой капитализации, так и метод дисконтирования будущих потоков по периодам можно использовать в сочетании с методикой определения стоимости по остаточному принципу.

. Обзор рынка объекта оценки

Современный город Краснодар - это первый по величине и промышленному значению город Краснодарского края, крупный железнодорожный узел на линии Москва <#"822383.files/image012.gif">

«Средняя стоимость вторичной жилой недвижимости в Краснодар составляет 29 288 рублей за м², что составляет, уменьшилось из 0,33 % по отношению к предыдущему месяцу (Декабрь). За последние 3 месяца (Октябрь 2013 - Январь 2014) повысилась на 0,71 %.»

Дома и Коттеджи

Если говорить о земле и загородной недвижимости г. Краснодара, то цены здесь не сдают своих позиций. Частное домовладение бизнес - класса здесь можно приобрести за семь-восемь миллионов рублей, дома эконом класс до двух миллионов рублей. Дома в черте города будут стоить порядка десяти миллионов рублей, в зависимости от площади и состояния дома. Больше всего популярны особняки эконом - класса. Они представлены в большом ассортименте. Они представляют собой дома с площадью около 70-100 квадратных метров и имеют рядом с домом участок земли в 5-6 соток. В них проведены все необходимые коммуникации, и стоит такая недвижимость в пределах трех миллионов рублей.

Земельные участки

Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство характеризуются наибольшей волатильностью цен, что во многом обуславливается их слабой ликвидностью. В то же время этот же вид активов обладает наибольшим потенциалом для роста спроса, а следовательно и увеличения цен в период стабильной макроэкономической ситуации. Это в свою очередь обуславливается сравнительно слабым развитием организованной коттеджной застройки в предместьях города и увеличивающейся популярностью проживания в индивидуальных жилых домах в черте города.

В настоящий момент средняя стоимость земли для индивидуального жилищного строительства составляет от 15до 50 тыс. руб. за сотку на удалении до 10 км. от административных границ города. Причем данная цена действительна для наделов оснащенных всеми необходимыми инженерными коммуникациями и круглогодичным подъездом. Отмечаемая средняя стоимость сотки земли примерно в полтора раза меньше, чем средняя стоимость квадратного метра жилплощади в квартире. По данным исследования портала Росриэлт

В то время как цены на земельные участки в черте города достигают 50-200 тыс. рублей за сотку. В последний год в Краснодаре и предместьях отмечается повышение стоимости земли. Вследствие этого по итогам 2013 года общий прирост цен может составить 2-3%.

9. Категория земель и вид разрешенного использования

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования является одним из наиболее важных принципов при оценке недвижимости. Под наилучшим использованием объекта понимают наиболее вероятное его использование, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.

Так как оцениваемый объект это - земельный участок с построенным индивидуальным жилым домом, с разрешенным видом использования под ИЖС, то в рамках настоящего Отчета, анализ наиболее эффективного использования не проводился.

Подходы к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При этом используют три основных подхода:

·        сравнительный;

·        затратный;

·        доходный.

Использование трех подходов приводит к получению различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных различными подходами, устанавливается окончательная оценка стоимости недвижимости.

10. Сравнительный подход

Теоретические основы сравнительного подхода

Сравнительный, или рыночный метод оценки недвижимости <#"822383.files/image005.gif">,

Основные элементы сравнения при оценке недвижимости сравнительным подходом:

. Переданные права на недвижимость

. Условия финансирования

. Условия продажи

. Условия рынка (дата продажи)

. Месторасположение объекта

. Физические характеристики

. Экономические характеристики

. Использование

. Компоненты стоимости, не относящиеся к недвижимости

Источниками информации для проведения сравнительного анализа являются риэлторские компании, государственные источники (БТИ и т.п.), публикации (газеты, журналы и т.п.), а также лица, непосредственно участвующие в сделках по какому-либо из аналогичных объектов недвижимости.

Правило корректировок цен сравнимых объектов:

Корректируется цена сравнимого объекта для отражения параметров оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

Корректировка необходима, потому как абсолютно идентичные объекты найти практически невозможно. Именно поэтому данный метод редко применяется в отношении коммерческой недвижимости - аналог подобрать практически невозможно, также он не учитывает прогнозируемые доходы.

Этот недостаток компенсирует метод валовой ренты. Суть это метода заключается в том, что цена объекта определяется с учетом потенциального дохода от сдачи его в аренду. Для расчета по данному методу определяется коэффициент - мультипликатор валовой ренты. Он находится отношением цены объекта, выставленного на продажу, к сумме валовых доходов, которые могли быть получены от сдачи объекта в аренду за конкретный период (месяц, квартал, год). Стоимость объекта будет определяться умножением расчетной величины валового рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение мультипликатора. При этом период для расчета суммы валового дохода и значения мультипликатора должен совпадать. Этот метод является достаточно распространенным в оценочной практике благодаря своему удобству и простате.

Достоинствами данного подхода к оценке недвижимости является использование фактических данных, соответствующих текущему состоянию рынка недвижимости, что значительно снижает погрешность оценки.

Поиск объектов аналогов

Объектом оценки является: Земельный участок, площадью 5 соток, с жилым домом общей площадью 130 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ленина, д. 62

При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками. Таким образом, поиск объектов-аналогов осуществлялся по следующим критериям:

.        Местоположение объекта

.        Площадь участка

.        Категория земель

.        Вид разрешенного использования

.        Общая площадь дома, кв.м

.        Состояние дома

.        Материал наружных стен

.        Коммуникации

.        Дата предложения

В результате в данном Отчете были выбраны в качестве аналогов 3 объектов, представляющие собой земельные участки с жилыми домами, расположенные в черте г. Краснодар. Краткая характеристика выбранных аналогов представлена в следующей таблице:

Таблица13. Описание объектов-аналогов

Таблица 14. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, площадью 5 соток с расположенным на нем домом, общей площадью 130 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ленина, д. 62, полученная в рамках сравнительного подхода округленно составляет 4 623 850 (Четыре миллиона шестьсот двадцать три тысячи восемьсот пятьдесят) рублей, без учета НДС.

Обоснование вносимых поправок

Корректировка на уторговывание:

Согласно данным аналитических агентств и агентств недвижимости в настоящее время в процессе торгов можно получить скидку на торг до 7%, которая, как правило, не превышает 100 - 200 тыс. рублей. Берем среднее значение для всех объектов равное 5%

Корректировка по передаваемым правам:

У объекта оценки, и у объектов аналогов передается право собственности. Вследствие этого по данному пункту корректировки не вносятся.

Корректировка на условия финансирования:

Фактор учитывает условия финансирования возможной сделки по продаже оцениваемого объекта и разницу в условиях финансирования для объекта оценки и объектов-аналогов, а именно сроки финансирования, процентные ставки, порядок перехода прав на недвижимость - все эти факторы оказывают значительное влияние на стоимость оцениваемой недвижимости.

Так как и у объекта оценки и у его аналогов рыночные условия финансирования, корректировка по данному пункту не вносилась.

Корректировка по условиям рынка:

Так как и у объекта оценки и у его аналогов условия продажи рыночные, корректировка по данному пункту не вносилась.

Корректировка по дате продажи:

Все объекты-аналоги были выставлены на продажу в одном месяце и на дату проведения оценки объекта, то введение корректировки на дату предложения не требуется.

Корректировка на местоположение:

Поправка на местоположение вносится в том случае, если местоположение сопоставимого объекта и оцениваемого существенно различаются.

Существенными различиями являются: удаленность от областного, районного центра, от центра поселка, в котором расположен объект, удобство подъезда, спрос на объекты недвижимости. Все объекты (оцениваемый и сравниваемые) в городе Краснодаре находятся в черте города и приблизительно в одних и тех же условиях, существенных различий в местоположении не имеют, поэтому корректировка не вносилась

Корректировка по категории земель

Объект оценки и все объекты аналоги находятся в черте города и имеют категорию земель: земли населенных пунктов, поэтому корректировка не производилась.

Корректировка по виду разрешенного использования

Данная корректировка не вносилась, так как объект-аналог №1 имеет такой же вид разрешенного использования ( ИЖС) как и оцениваемый объект, а по другим объектам нет данной информации

Корректировка на площадь участка

По данным агентств недвижимости и обзоров рынка Краснодарского края, в черте города Краснодара земельные участки имеют рыночную стоимость в среднем около 50-200 тысяч за 100 кв. м, в зависимости от местоположения и наличия коммуникаций. В среднем же по городу цена 1 сотки земли составляет 100 тысяч рублей. Таким образом вводим среднюю поправку 100 тысяч рублей на разницу в площади земельных участков .

Корректировка на площадь дома

Для определения поправок в этой графе используются данные анализа стоимости 1 кв.м. общей площади. В нашем случае поправка не вносилась, так как общая площадь объектов-аналогов сопоставима с общей площадью объекта оценки.

Корректировка по типу дома

Так как материалы, использованные при строительстве здания на оцениваемом участке не отличаются от материалов, использованных при возведении объектов аналогов, нет необходимости вводить корректировку.

Корректировка по наличию коммуникаций

Наличие коммуникаций на участке оказывает большое влияние на стоимость земельного участка. Согласно исследованию, проведенному научным центром профессиональной оценки (#"822383.files/image013.gif"> 

где - стоимость строительства 1кв.м. в ценах на 1 января 2012г. по Московской области, тыс. руб/кв.м.

 - затраты на замещение здания без учета износа и устаревания

 - индекс перевода цен с 1 января 2012г. на 1 января 2013г,

 - коэффициент перевода цен от цен базового района (Московская область) к уровню цен субъектов Российской Федерации

Таким образом, подставляя данные для нашего объекта, получаем:

4 173 525 руб

Расчет затрат на замещение здания с учетом износа и устаревания.

Для того чтобы определить затраты на замещения с учетом износа и устаревания необходимо восстановительную стоимость здания умножить на коэффициент износа

,

где - затрат на замещение здания с учетом износа и устаревания,

 - затраты на замещение здания без учета износа и устаревания

Износ определяется как снижение восстановительной стоимости вследствие воздействия различных факторов, полученное на дату оценки. Различают три типа износа: физический износ, функциональный износ и износ внешнего воздействия.

Накопленный износ определяется по формуле

Где И- накопленный износ,

- физический износ,

- функциональный износ

- внешний износ

Физический износ ( ) определяем методом срока жизни

Коэффициент физического износа = Эффективный возраст/Срок экономической жизни

Для деревянных домов срок экономической жизни составляет 50 лет,

Дом построен в 2001г., эффективный возраст равен 12 года

Тогда: =12/50=0,24.

Признаков внешнего и функционального устаревания на момент оценки не обнаружено, таким образом их значения равны 0.

Таким образом, накопленный износ равен:

Подставляя полученные значения находим затраты на замещения здания с учетом износа и устаревания.

4 173 525 * 0,76=3 171 879 руб.

Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода.

Стоимость существующего объекта собственности равна стоимости земли (земельного участка) плюс затраты на возведение зданий и сооружений минус накопленный износ зданий и сооружений. Это словесное описание базовой модели затратного подхода. Математически базовая модель затратного подхода выглядит следующим образом:

=LV+IV-D

где V- стоимость объекта недвижимости; LV- стоимость земельного участка; IV- стоимость зданий и сооружений; D- накопленный (суммарный) износ зданий и сооружений.

Подставляя в формулу рассчитанные нами показатели LV=3 312 125 руб. в п. 11.1 и IV-D = 3171879в 11.3 получаем:

V=3 312 125 руб.+ 3 171 879 руб=6 484 004 руб.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка с жилым домом, расположенный по адресу г. Краснодар, ул. Ленина, д. , полученная на основании затратного подхода на 25 декабря 2013 года округленно составляет 6 484 004 (Шесть миллионов четыреста восемьдесят четыре тысячи четыре) рублей.

12. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Используем метод прямой капитализации.

Метод прямой капитализации - метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту.

С=ЧОД/К

Где С - рыночная стоимость объекта недвижимости;

ЧОД - чистый операционный доход;

К - коэффициент капитализации.

Определение годовой рыночной стоимости арендной ставки методом сравнения продаж.

Для того чтобы определить годовую арендную ставку используем метод сравнения продаж

Находим два объекта-аналога для вычисления месячной арендной платы объекта оценки.

Описание объектов-аналогов приведены в таблице ниже.

Таблица 17

Расчет стоимости объекта оценки представлен далее в таблице.

Таблица 18

Обоснование внесенных корректировок:

.        Корректировка на уторговывание равна 5% по данным сайта digest.subscribe.ru.

.        Корректировка по условиям рынка равна нулю, так как все объявления подавались приблизительно в одинаковое время.

.        Корректировка по местоположению. Т.к. все объекты находятся в черте города- корректировка не применялась.

.        Корректировка на коммуникации не применялась.

Итого Арендная ставка составляет 4 275 руб. в месяц или 51300 руб. в год.

Определение чистого операционного дохода.

Определение чистого операционного дохода представлено ниже в таблице

Таблица 19. Расчет чистого операционного дохода

ПВД= А*Sдома = 4275 руб. в год/м2 * 130 кв.м=555 750руб.

ПВД - Потенциальный валовой доход

А - арендная ставка руб./ 1 кв.м в годдома - площадь дома

Потери от недозагрузки приняты в размере 10 % от ПВД, так как рынок неподвижный, спрос маленький, срок потерь большой.

ДВД = ПВД - П= 195780 - 19578 = 500 175 руб.

ПВД - Потенциальный валовой доход

П - Потери от недозагрузки(10%)

ДВД - Действительный валовой доход

Операционные расходы включают в себя: налог на землю, налог на имущество, коммунальные расходы(газ, вода, электричество)

Сумма налога = Ставка налога * Кадастровая стоимость з.у. = 0,3% * 3 312 125 руб. = 993 637 руб.

Налог на имущество физических лиц

Сумма налога = Ставка налога * ЗЗ изн.. = 0,3% *3 171 879 руб. = 951 563 руб.

ЧОД = ДВД - ОР = 500 175 - 67 587= 423 588 руб.

ЧОД - чистый операционный доход

ДВД - Действительный валовой доход

ОР - операционные расходы

Потенциальный валовый доход- ожидаемая суммарная величина дохода от основного вида деятельности и прочих видов деятельности, базирующихся на оцениваемом объекте недвижимости. Определялся с помощью метода сравнения продаж

Операционные расходы(ОР). К ним относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов, резерв на замещение предметов с коротким сроком жизни (3% от остаточной стоимости объекта):

ОР=Н+К

Н - земельный налог

К- коммунальные платежи

Чистый операционный доход. Из действительного валового дохода вычли операционные расходы и получили чистый операционный доход.

Определение коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

В данном отчете коэффициент капитализации рассчитывался методом кумулятивного построения. По данному методу за основу бралась без рисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и норма возврата на инвестированный капитал.

K=on+of

of=1/n,

где n- оставшийся срок службы здания

n=50-12=38 лет

of=1/38=0,026

on=безрисковая ставка+надбавка за риск+надбавка за низкую ликвадность+надбавка за менеджмент

=7%+3%+2%+2,9%=14,9%

К=0,02+0,149=0,169

Где оn - ставка дисконтирования- возврат капитализации

=iбезриск. + iриск. + iменедж. + i лик.

безриск. было найдено с помощью сайта http://www.rusbonds.ru и равна 7,5 %

Для расчета использовались

ОФЗ 46014 (срок погашения 29.08.18) - текущая доходность = 6,86 %

ОФЗ 46011 (срок погашения 20.08.25) - текущая доходность = 7,82 %

ОФЗ 46020 (срок погашения 06.02.36) - текущая доходность = 7,74 %

iриск. - премия за риск была принята в размере 3%, так как объявлений было не достаточно много

iменедж. - Премия за инвестиционный менеджментлик. - Премия за низкую ликвидность.

лик. = iбезриск. * Т эксп./12

Т эксп. - срок экспозиции - срок, в течении которого объект находиться на рынкелик. = 7,5%*0,33=2,5%

При расчете ставки капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива, выделяют три основных метода определения нормы возврата:

Метод Инвуда.

Метод Хоскольда.

Метод Ринга.

Мы используем метод Ринга

Метод Ринга.

Линейный метод возврата капитала (инвестиций).

Этот метод предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом. Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100%-ом возмещении капитала равна 1/n.

где: n - время амортизации объекта (остаточный срок экономической жизни) в годах.

Применяется при оценке старых или сильно изношенных объектов, для которых характерна тенденция снижение дохода (уменьшение арендной платы, увеличение расходов на ремонт и восстановление) за оставшийся период владения объектом.

Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода

Рассчитанные данные подставляем в формулу и получаем:

С=ЧОД/К= 423 588 руб. / 0,169=2 559 692 руб.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка с жилым домом, расположенный по адресу Владимирская область, г. Ковров, улица Свердлова, дом 38., полученная на основании доходного подхода на 25 декабря 2013 года составляет округленно 2 559 692 (два миллиона пятьсот пятьдесят девять тысяч шестьсот девяносто два) рублей.

13. Согласование получившихся результатов

Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Задача согласования заключается в сведении различных результатов в единую интегрированную оценку стоимости имущества. При оценке в соответствии с общепринятыми нормами были проанализированы три основные подхода определения стоимости объектов недвижимости: сравнительный, затратный, доходный.

Результаты, полученные разными методами, демонстрируют некоторый разброс значений стоимости.

Для того чтобы дать как можно более четкий и однозначный ответ относительно величины стоимости объекта недвижимости, мы провели итоговое согласование значений, полученных на основе применения разных подходов.

Результатам сравнительного подход, был придан весовой коэффициент, равный 0,8, ввиду того, что данный метод является наиболее объективным при оценке земельного участка с жилым домом.

Результатам затратного подхода присвоен вес, равный 0,2, поскольку затратный подход носит нормативный характер и не всегда отражает рыночные тенденции.

Результатам доходного подхода присвоен вес, равный 0,1, поскольку доходный подход не всегда отражает тенденции рынка.

Результаты оценке рыночной стоимости представлены в таблице.

Таблица 20

Проведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 25 декабря 2013 года округленно составляет:

260 000 ( пять миллионов двести шестьдесят тысяч) рублей без НДС.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В процессе выполнения данной курсовой работы были решены следующие задачи:

·    выполнение анализа рынка (вторичного и первичного рынка жилья, земельных участков);

·        подбор объектов оценки на исследуемом рынке недвижимости для оценки в соответствии с законодательством и стандартами, принятыми в РФ;

·        осуществление оценки подобранных объектов оценки методами сравнительного, затратного и доходного подходов;

·        проведение согласования полученных результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки.

Осуществив оценку объектов недвижимости в данной курсовой работе, можно сделать вывод, что значительную роль в оценке играет анализ рынка недвижимости. Анализ ценовой ситуации на рынке помогает правильно определить стоимость конкретного объекта недвижимости. Анализ состояния рынка позволяет прогнозировать количество объектов, которое будет реализовано на нем в качестве вновь предложенного товара, а также определить удельный вес недвижимости в обороте рынка.

В процессе выполнения курсовой работы был исследован рынок двухкомнатных квартир Богородского района и рынок загородной недвижимости с целью дальнейшей оценки рыночной стоимости объектов оценки. Расчет рыночной стоимости осуществлялся методом прямой капитализации доходного подхода, а также сравнительным и затратным подходами. После проведения оценки объектов недвижимости и выведения итоговой стоимости, сопоставленной с результатами анализа ценовой ситуации на локальном рынке, стало очевидно, что среднерыночная цена подобных объектов практически совпадает с рассчитанными мною итоговыми величинами.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1.   Севостьянов А.В. Экономика недвижимости. - М.: КолосС, 2007. - 276с.: ил. - (Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений).

2.      Методические указания к выполнению курсовой работы «Оценка земли и объектов недвижимости в городе» Севостьянов А.В., Денисов В.К.;

.        Государственные сметные нормативы НЦС 81-0201-2012г

© 2003 - 2022 «Библиофонд»

Обратная связь

Пользовательское соглашение

Политика конфиденциальности

Полная версия

Помощь по учебным работам

Консультация по курсовой работе

Консультация по дипломной работе ВКР

Консультация по реферату

Консультация по отчетам о практике