Ипотечное кредитование в России
Негосударственное образовательное
учреждение
Высшего профессионального образования
«ИНСТИТУТ МЕЖДУНАРОДНОГО ПРАВА И
ЭКОНОМИКИ имени
А.С. ГРИБОЕДОВА»
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ
Кафедра экономики
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине «Деньги, кредит, банки»
На тему: «Ипотечное кредитование в
России»
Выполнила:
Студентка 2 курса гр. Э-25
Борщева М.Н.
Научный руководитель:
к.э.н., доц.
Нестеров А.В.
г. Петрозаводск 2014
Содержание
Введение
Глава 1.
Сущность ипотечного кредитования
1.1 Значение
ипотечного кредитования для экономики государства
1.2 Факторы,
влияющие на организацию системы ипотечного кредитования
Глава 2.
Развитие системы ипотечного кредитования в России
2.1
Историческое развитие ипотеки в России
2.2
Особенности системы ипотечного кредитования в России
2.3 Проблемы
и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России
Заключение
Список
литературы
Приложение
Введение
На сегодняшний день ипотечный кредит - наиболее востребованная финансовая
услуга как за рубежом, так и в России.
Ипотечное кредитование - это один из самых надёжных и проверенных в
мировой практике способов привлечения внебюджетных (частных) инвестиций в
жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы
населения в улучшении жилищных условий, интересы коммерческих банков и других
кредиторов в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в
ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в
экономическом росте.
Актуализация ипотечного кредитования в России в последние годы связана
также с рядом макроэкономических причин:
стабилизация экономической ситуации, поскольку ипотечное кредитование
рассчитано на длительный срок и возможно только в условиях достаточно
устойчивого экономического развития страны;
становление и развитие институтов рыночной экономики, функционирование
которых задействует разнообразные финансово-экономические механизмы;
переориентация сферы банковских услуг на работу в долгосрочном периоде;
высокий уровень ликвидности недвижимости, прежде всего жилья, что делает
выгодным вложение денежных средств в него;
решение жилищной проблемы актуально для многих семей и др.
Основываясь на вышесказанном, следует выделить высокую значимость для
экономики государства создание и развитие эффективной системы ипотечного
кредитования.
Цель данной курсовой работы: определить особенности развития системы
ипотечного кредитования в России.
Как правило, на модель организации такой системы оказывает влияние целый
ряд различных условий и факторов, присущих той или иной стране.
Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
провести анализ истории и различных факторов, влияющих на развитие ипотеки в
России (экономических, политических), а также выявить проблемы и перспективы ее
дальнейшего развития.
Глава 1. Сущность ипотечного кредитования
1.1 Значение ипотечного кредитования для экономики
государства
Первые упоминания об ипотечном кредите встречаются еще в древнегреческих
документах, датируемых VI в. до н.э. Историки считают, что ипотечный кредит
появился благодаря архонту Солону, который обязывал кредитора в качестве
гарантии возврата долга обеспечивать его землей. Подтверждением сделки,
именуемой ныне ипотекой, служил столб, который ставился на границе земельного
участка заемщика, на который наносились отметки о всех долгах кредитора.
Собственно говоря, ипотека (от греч. Hypotheka) переводится на русский, как
подпорка. Принцип ипотечного кредита не изменился до сих пор - он выдается под
материальное обеспечение, в качестве которого выступает объект недвижимости.
Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением
обязательства, она получила распространение в банковской практике как
инструмент снижения кредитных рисков. То есть ипотека является залогом по
специальному виду кредита - ипотечному кредиту, который выдается, как правило,
на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы, необходимо
выделить следующие наиболее характерные черты:
1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения
необходимых финансовых ресурсов для развития производства;
2. Залог недвижимости выступает обеспечением возврата заемных
средств;
. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты,
когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях
нецелесообразны или невозможны.
. С помощью ипотеки создается фиктивный капитал на базе ценной
бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных
и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося
фиктивного капитала).
Таким образом, в экономическом отношении ипотека - это рыночный
инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда
другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески
нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для
реализации различных проектов.
Отличительные черты - функции ипотечного кредитования дают ему
преимущество перед другими способами кредитования.
Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:
1. Обязательность обеспечения залогом.
Объектом залога по кредиту в соответствии с законодательством Российской
Федерации могут выступать: земельные участки; предприятия, а также здания,
сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской
деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из
одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие
строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания и космические объекты.
Причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки
которой берется ипотечный кредит. Это означает, что, в случае неисполнения
заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с
последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту
перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов,
связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается
бывшему заемщику. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких -
либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого
обязательства.
. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные
жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет. Благодаря
длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской
операцией.
Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в
России - это создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по
стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на
рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном
рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Ипотечное кредитование позволяет решать следующие задачи:
увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья
доступным для основной части населения;
активизировать рынок жилья;
вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;
привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные
финансовые ресурсы;
обеспечить развитие строительного комплекса;
оживить экономику страны в целом.
Многолетний опыт экономически развитых стран свидетельствует о том, что
стержнем взаимосвязей рыночной экономики является рынок перераспределения финансовых
средств, прежде всего обеспеченных залогом недвижимости, которая составляет
значительную часть активов любой страны. Поэтому рынок ипотечного капитала
оказывает существенное влияние на все сферы экономики.
Прежде всего, ипотека повышает стабильность и эффективность банковской
системы страны.
Во-первых, ипотека усиливает обеспечение кредита в силу особенностей
недвижимого имущества как объекта залога:
недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного
исчезновения; ее наличие легко проверяется.
недвижимость обладает ограниченной оборотоспособностью: сделки с
недвижимостью регистрируются в государственных органах, что позволяет кредитору
легко проконтролировать, либо вообще запретить ее отчуждение.
стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что
гарантирует кредитору погашение задолженности в полном объеме.
В-третьих, снижению риска при ипотечном кредите способствует целевой
характер ссуд. Банк имеет право контролировать использование заемщиком средств,
предоставленных в порядке ипотечного кредитования.
В-четвертых, при наличии ссуд под недвижимое имущество на вторичном рынке
коммерческие банки в случае необходимости могут продать закладные и укрепить
свою платежеспособность. Для ипотечных банков продажа закладных служит
источником средств последующего кредитования.
И наконец, при стабильной, нормально функционирующей системе ипотечного
кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников
данного процесса, что снижает риск банковских операций.
Кроме того, ипотечное кредитование является существенным фактором
экономического потенциала страны.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на состоянии реального
сектора экономики. Ипотечное кредитование промышленных предприятий позволяет
модернизировать производство, повышать качество и конкурентоспособность
продукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что, в свою
очередь, наращивает экономический потенциал страны.
С помощью ипотечного кредита реализуется программа жилищного
строительства, достигается непрерывность производства в строительстве.
Строительство современного жилья вызывает спрос на многие комплектующие
изделия, что стимулирует развитие многих отраслей экономики. Например,
производство строительных материалов и конструкций, строительное и дорожное
машиностроение, деревообработка и производство мебели, обоев,
электрооборудования, металлоизделий и др. Новый импульс получает развитие
транспортной инфраструктуры.
С помощью ипотечного кредита в систему рыночных кредитных отношений
вовлекаются множество предприятий и широкие массы населения - собственники
квартир, земельных участков и другого недвижимого имущества. Благодаря этому
государственное финансирование процесса замещается банковским кредитом. Это
отвечает интересам общества в целом и отдельных экономических субъектов:
повышается уровень инвестиционной активности хозяйствующих субъектов,
банковской системы; в инвестиционный процесс широко вовлекаются свободные
финансовые ресурсы.
Будучи дорогим товаром, жилье является одним из важнейших факторов
стимулирования сбережений населения, что также способствует формированию
инвестиционных ресурсов.
Развитие системы ипотечного кредита на рыночной основе способно вывести
страну не только из инвестиционного, но и инфляционного кризиса, отвлекая
средства из текущего оборота во внутреннее накопление.
Развитие ипотечного кредитования оказывает также положительное влияние на
преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает
экономический кризис.
Ипотека оказывает положительное влияние на решение проблемы занятости. С
одной стороны, развитие ипотечного кредита способно смягчить последствия
безработицы: вследствие жесткой территориальной привязки строительства в
производство вовлекаются дополнительные местные трудовые ресурсы. С другой
стороны, кредитование под залог недвижимости содействует мобильности трудовых
ресурсов.
Человек, имеющий собственный дом или квартиру, психологически более устойчив,
он может создать семью, растить детей. Обеспечение хорошими жилищно-бытовыми
условиями приводит и к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности
жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения.
Все это положительно сказывается на экономическом и социальном развитии
страны. Таким образом, ипотечное кредитование, бесспорно, является
перспективным направлением банковской деятельности.
1.2 Факторы, влияющие на организацию системы ипотечного
кредитования
На практическое развитие и организацию ипотечного кредитования большое
влияние оказывает целый комплекс условий и факторов.
Группу экономических факторов можно разделить на две подгруппы:
Общие экономические факторы - это все факторы, которые влияют на развитие
рынка ипотечных кредитов; общая ситуация на рынке финансового капитала;
необходимые условия для выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг; процентные
ставки по государственным ценным бумагам; наличие альтернативных финансовых
инструментов; страхование ликвидности и доходности ценных бумаг, обеспеченных
закладными на недвижимость.
Специфические экономические факторы - это уровень развития кредитной
системы, рынка ценных бумаг, рынка недвижимости, системы налогообложения,
системы страхования; устойчивость национальной валюты; уровень инфляции;
уровень доходов населения, определяющий его платежеспособность; соответствие
уровней развития рыночных отношений в разных отраслях и сферах экономики;
источники финансирования и стоимость создаваемых программ; наличие или отсутствие
национальных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых
компаний), заинтересованных в высоконадежном, долгосрочном вложении финансовых
ресурсов; уровень экономической грамотности населения.
Политическими факторами, существенно влияющими на развитие ипотечного
кредитования, являются: стабильность системы экономических отношений,
стабильность и предсказуемость политической ситуации, наличие или отсутствие
внешней угрозы, военная или экономическая экспансия других государств,
возможность или недопустимость мер экспроприации, степень доверия населения,
кредиторов и потенциальных инвесторов к действиям органов власти.
Правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды общества.
При этом ключевое влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой
среды защищать отношения собственности, и прежде всего на объекты недвижимости.
Огромную роль играет также обеспечение законных способов наложения взыскания и
отчуждения имущества, являющегося объектом залога. К этой же группе факторов следует
отнести наличие или отсутствие четкой системы регистрации недвижимости, а также
регистрации залога и иных обременений на недвижимое имущество.
Как правило, успешное развитие ипотеки становится возможным лишь при
выделении специального блока законов и постановлений, регламентирующих
содержание и порядок осуществления ипотечных операций их участниками.
Организационные факторы - это, прежде всего, теоретическая
разработанность вопросов ипотечного кредитования применительно к
социально-экономическим условиям страны; существующий практический опыт
применения различных схем ипотечного кредитования; существование единых
национальных стандартов процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов,
оценки платежеспособности; существование высокоразвитой системы подготовки
кадров для разработки и осуществления системы ипотечного кредитования.
Социальные факторы связаны с формой государственной поддержки граждан со
стороны государства, уровнем жизни населения, адекватностью существующих
ипотечных программ социально-экономической обстановке.
Исторические условия и факторы также могут оказать определенное влияние
на развитие и формы ипотечного кредитования. Особую роль при этом играют
существующие в обществе традиции накопления средств или их отсутствие,
отношение к кредиту у населения; наличие или отсутствие национального опыта
ипотечного кредитования. Значительное влияние на конкретные формы ипотеки
оказали особенности истории формирования земельного строя, специфические
моменты развития и реализации экономической мысли. Особенности Российской
Федерации связаны с ее территориальными масштабами, региональными различиями,
многонациональностью населения.
Глава 2. Развитие системы ипотечного кредитования в России
.1 Историческое развитие ипотеки в России
К 1917 году в России существовала развитая
кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее
законодательное обеспечение и была блестяще организована. Основным
координатором по ипотеке является Московский народный банк. В финансовое обращение
широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные
обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.
Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало
бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства.
Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе,
более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами,
обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.
Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и,
в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий
и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную
роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для
создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.
После 1917 года в России послереволюционного периода по
вполне понятным причинам ипотеки как таковой не существовало, но были ЖСК. Срок
кредитования 10-25 лет, ставка 0,5-2% годовых, доля кредита 60-80% от стоимости
жилья. Т.е. залоговое право продолжало существовать, но залог превратился в
малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по
распоряжению имуществом.
Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано
с введением Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации”. Этим законом устанавливался порядок передачи
государственного жилья квартиросъёмщикам в частную собственность.
Первые попытки кредитовать под залог существующей
недвижимости начались в ранние 1990-е годы. Срок 1 год с возможностью продления
и ставкой до 36% годовых в долларах США. Проблему “невыселения" обходили
через достаточно интересную схему: заёмщик выписывался из своей квартиры, она
переоформлялась в собственность банка, а с заёмщиком заключался договор аренды
с правом выкупа.
Становлению ипотеки способствовало принятие ряда законов,
таких как Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 “О залоге” (где впервые появилось
слово “ипотека”); Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 “Об основах федеральной
жилищной политики” (где были заложены основы системы ипотечного кредитования).
Важной вехой стало принятие Гражданского кодекса РФ, вступившего в силу с 1
января 1995 года. В кодексе были установлены общие правила обеспечения кредитов
залогом недвижимости, основания для обращения взыскания на заложенное жилое
помещение. Знаковым стало принятие Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «Концепции развития системы ипотечного
жилищного кредитования» в январе 2000 года.
В рамках «Концепции развития системы ипотечного
жилищного кредитования» были определены важнейшие «понятия», такие как
стандартная процедура получения ипотечного кредита, механизм взаимодействия участников
рынка ипотечного кредитования, методы рефинансирования выданных кредитов. А так
как одна из задач государства заключается в поддержании платежеспособного
спроса различных слоев населения, в частности на рынке жилья, были определены
методы помощи населению с недостаточным уровнем доходов: социальная поддержка в
виде выдачи адресных субсидий и предоставления налоговых льгот.
2.2 Особенности системы ипотечного кредитования в России
В построении системы ипотечного кредитования Россия опиралась на международный
опыт. Таким образом, в основу Концепции был положена американская двухуровневая
модель рынка ипотечного кредитования. Так как она благодаря своей целостности и
функциональному единству открывает большие возможности для государственного
регулирования экономическими методами рынка ипотечного кредита, а через него
рынков недвижимости, ценных бумаг и макроэкономического регулирования в целом.
Государственное регулирование в начале 2000-х годов было принципиально
важным. После финансового кризиса 1998 года на пути развития ипотечного кредита
в России стояло немало препятствий: платежеспособный спрос населения на жилье
существенно снизился (по расчетам Правительства до кризиса 30% российских семей
имели доходы, достаточные для получения кредита в размере от 40 до 70%
стоимости приобретаемого жилья); кризис подорвал доверие инвесторов к
государственным обязательствам и доверие вкладчиков к кредитной системе России;
высокая доля “теневой” экономики; отсутствие у большинства потенциальных
заемщиков кредитной истории и так далее. В этих условиях ипотечное кредитование
не может самостоятельно развиваться как самодостаточная система, то есть
система самостоятельно аккумулирующая необходимые финансовые ресурсы и
выполняющая все возложенные на нее функции.
На рубеже 1990-х - 2000-х годов основным инструментом
развития ипотечного жилищного кредитования в России стало ОАО «Агентство по ипотечному
жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК»). Полностью государственная компания (100%
акций принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению
федеральным имуществом.) была создана в сентябре 1997 года.
При создании Агентства в значительной степени
использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США -
Федеральной национальной ипотечной ассоциации («Fannie Mae»). Деятельность
Агентства направлена на обеспечение устойчивости, ликвидности, конкуренции и
инновационного развития рынка жилищного финансирования с целью повышения
доступности жилья для населения России.
Выполняя функцию государственного института развития
рынка ипотечного кредитования Агентство поддерживает баланс интересов
государства, заемщиков, кредиторов и инвесторов.
Как оператор по формированию и развитию
унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (УСР ИЖК)
Агентство разработало и внедрило двухуровневую систему ипотечного кредитования.
Первый уровень - банки и некредитные организации, выступающие первичными
кредиторами, предоставляют населению ипотечные кредиты (займы). Второй уровень
- Агентство выкупает (рефинансирует) права требования по ипотечным кредитам
(займам), выданные его партнерами - банками и некредитными организациями по
единым Стандартам.
Система ипотечного кредитования включает два направления:
. Непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и
населению (первичный рынок);
. Продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке ипотечных обязательств,
которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.
Первым направлением занимаются, в основном, ипотечные банки, либо
универсальные банки, развивающие у себя операции по ипотечному кредитованию;
вторым - финансовые компании, фонды, скупающие активы банков, обеспеченные
залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ипотечные
ценные бумаги (например: облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку
обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход
от инвестиций. По обязательствам некоторых финансовых компаний как за рубежом,
так и в России гарантом выступает государство, что повышает их надежность.
Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье
обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в
обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим
сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам, что способствует
формированию единой цены капитала в масштабе всей страны. Таким образом,
вторичный рынок закладных имеет большое значение и для государства в целом.
Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так
ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном
рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства,
которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование
данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.
Основными участниками ипотечного рынка являются:
· региональные операторы;
· сервисные агенты;
· банки - первичные кредиторы;
· страховые компании;
· оценочные компании.
Региональные операторы выкупают стандартные закладные
у банков - первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи
Агентству.
Сервисные агенты осуществляют выдачу ипотечных
кредитов (кредитные организации) или, если это некредитная организация,
выкупают стандартные закладные у банков и формируют пулы закладных для передачи
Агентству.
Банки - первичные кредиторы осуществляют выдачу
ипотечных кредитов и являются первичными владельцами стандартных закладных.
Страховые компании осуществляют обязательное
страхование предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения и добровольное -
жизни и потери трудоспособности заемщика, а также титула - риска утраты права
собственности в пользу кредитора.
Оценочные компании производят оценку рыночной
стоимости предмета ипотеки на дату проведения оценки.
Агентство выкупает пулы стандартных закладных у
региональных операторов, сервисных агентов и первичных кредиторов, обеспеченные
страховым покрытием и произведенной оценкой предмета ипотеки. Приобретенные
права требования накапливаются и секьюритизируются в ипотечные ценные бумаги.
В настоящее время система рефинансирования действует
на всей территории РФ. По состоянию на конец 2010 года в качестве партнеров
Агентства работают 81 региональный оператор и 75 сервисных агентов. Агентством
заключены договорные отношения с 53 поставщиками закладных, являющихся
первичными кредиторами.
С созданием АИЖК банки получили
возможность расширять объемы кредитования даже в условиях ограниченного доступа
к долгосрочным финансовым ресурсам, снижать процентные ставки по кредитам и
увеличивать срок кредитования.
В итоге, развитие системы рефинансирования
ипотечных кредитов позволило снизить процентные ставки. Вопрос о снижении
процентной ставки по уже взятым кредитам может решаться только банками
(государство никак не вмешивается в их деятельность и формирование кредитной
политики). Впрочем, подобные вопросы, как правило, решаются в пользу заемщика -
большинство банков идут своим клиентам навстречу и переоформляют ранее
полученные кредиты по более низкой процентной ставке.
В условиях изменяющейся внешней среды рынок ипотечного
жилищного кредитования становится волатильным по следующим показателям: уровень
ликвидности, уровень спроса на жилье, качество ипотечных активов, распределение
рисков между участниками рынка ипотечного жилищного кредитования. Подобная неустойчивость создает
неопределенность для всех участников рынка ипотечного жилищного кредитования и
тормозит его динамичное развитие.
Главной ролью АИЖК как института развития рынка ипотечного
жилищного кредитования сейчас является обеспечение баланса интересов ключевых
участников рынка ипотечного жилищного кредитования (государства, заемщиков,
кредиторов и инвесторов) и, как следствие, динамичного развития рынка
ипотечного жилищного кредитования возможно путем осуществления деятельности
этого акционерного общества по следующим направлениям:
- деятельность по стандартизации рыночных механизмов;
- инновационная деятельность по развитию новых направлений на
рынке ипотечного жилищного кредитования;
- непосредственная поддержка в случае необходимости рынка
ипотечного жилищного кредитования на выгодных для участников этого рынка
условиях в том числе: предоставление краткосрочной и долгосрочной ликвидности,
в том числе через непосредственное рефинансирование ипотечных активов (как
ипотечных жилищных кредитов, так и ипотечных ценных бумаг), выпуск и продажа
гарантий, принятие части рисков, включая выдачу поручительств по ипотечным
ценным бумагам третьих лиц и ипотечное страхование, разработку новых схем
привлечения ресурсов на рынок
- проведение реструктуризации долгов по схемам, наиболее
выгодным всем сторонам сделки - заемщикам, кредиторам и инвесторам;
- осуществление профилактических и предупредительных
мероприятий в сфере ипотечного жилищного кредитования, направленных на
предотвращение кризисных явлений и роста социальной напряженности;
- разработку новых механизмов поддержки заемщиков,
оказавшихся в трудной жизненной ситуации;
- реализация социальных программ на рынке ипотечного жилищного
кредитования и жилищного строительства, которая включает
- развитие рынка строительства жилья экономкласса и поддержка
платежеспособного спроса на такое жилье;
- реализацию специальных кредитных продуктов для жителей
моногородов.
Таким образом, одним из основных условий создания стабильной и
эффективной системы ипотечного кредитования в России является проведение
государством взвешенной, последовательной политики в данной сфере.
Основной причиной этих изменений стал ипотечный кризис в США. Дело в том,
что до кризиса в Америке российские банки для выдачи денег заемщику брали
кредиты в западных банках, поскольку там процентные ставки были наиболее
приемлемые. Однако данная ситуация в корне изменилась после того, как ипотечные
банки США потерпели большие убытки.
Теперь зарубежные банки значительно повысили процентные ставки. Многие из
этих банков вовсе перестали выдавать кредиты. Естественно, что этот кризис
просто не мог не отразиться на рынке ипотечного кредитования в России. В данной
ситуации российские банки начали пересмотр своих условий ипотечного
кредитования.
Сейчас, как и тогда, подавляющее большинство кредитных организаций
находятся в Москве, и там разрабатывается множество ипотечных программ. Это
объясняется вполне понятными причинами: в столице сконцентрированы основные
финансовые потоки, высокие доходы населения и наблюдаются высокие темпы роста
строительства. Вторым рынком по объемам ипотечного кредитования является рынок
Санкт-Петербурга.
80% объема ипотечного кредитования в России приходится
на долю нескольких крупнейших банков. Лидирующие позиции занимают кредитные
организации с высокой долей государственного участия, такие как: ОАО «Сбербанк» и Группа
компаний ВТБ24.
В обычных условиях для привлечения потенциальных заемщиков кредиторы
разрабатывают различные ипотечные программы, которые в первую очередь
отличаются процентными ставками и валютой, в которой выдается кредит, но
сегодня им крайне сложно конкурировать между собой на разности этих ставок, в
виду ограниченности ресурсов.
Кредиты в России можно взять в рублях, долларах и евро. Но большинство
кредитов выдается в национальной валюте, около 85% всех займов, ввиду более
низких рисков.
За последние несколько лет удалось повысить доступность ипотечного
кредитования для населения. Процентные ставки по кредитам снизились до 10-14% в
2012 г (12-18% в 2010 г.). Минимальный размер первоначального взноса уменьшился
до 10-20% от стоимости приобретаемого жилья, а в некоторых случаях и вовсе стал
равен 0%. В среднем срок кредитования может достигать до 25-30 лет.
Основные тенденции рынка ипотечного кредитования можно проследить на рис.
1, рис. 2. В посткризисный период наблюдается стабильный рост количества
выданных и рефинансированных ипотечных кредитов.
Одна из основных проблем рынка ипотечного кредитования сегодня -
недостаточные объемы строительства. Темпы строительства ниже темпов развития
ипотеки. В результате чего цены на недвижимость остаются на высоком уровне,
несмотря на наметившееся снижение цен в результате кризиса. В условиях высоких цен накопить на первоначальный
взнос для многих граждан России просто не возможно.
Основными ограничениями развития ипотечного кредитования являются
практические сложности реализации данного процесса на российском рынке, в том
числе проблемы невозвратов выданных кредитов, проблемы залога и поручительства,
несовершенства нормативно-правовой базы, асимметрия информационного доступа или
его ограничение. Перечисленные сложности и являются основой совершенствования
ипотечной системы.
Согласно принятой Правительством Стратегии развития ипотечного жилищного
кредитования в Российской Федерации до 2030 года, целью развития ипотечного
жилищного кредитования и других форм ипотечного кредитования является
обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с
помощью ипотечного жилищного кредитования для 60 процентов семей. Для достижения
этой цели необходимо решить следующие основные задачи:
• преодоление текущего кризиса и создание условий для
предотвращения и смягчения возможных будущих кризисных явлений.
• создание эффективного первичного рынка ипотечного жилищного
кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков.
• развитие ипотечного жилищного кредитования и иных форм
ипотечного кредитования, а также финансирования жилищного строительства.
• учет региональных и локальных особенностей развития рынка
жилья и ипотеки.
Итогами решения данных задач на различных этапах реализации
Концепции станет:
2013 - 2020 годы: К концу 2015 года доля семей,
которым будет доступен ипотечный жилищный кредит, достигнет 30 процентов. Доля
ипотеки в валовом внутреннем продукте составит около 7,2 процента, а средняя
ставка - около 8 - 9 процентов. В 2015 году предусматривается выдать около 740
тыс. ипотечных жилищных кредитов.
К концу 2020 года доля семей, которым будет доступен
ипотечный кредит, достигнет 50 процентов. Средневзвешенная ставка по ипотечным
жилищным кредитам на рынке снизится до 6 процентов годовых (при условии, что
уровень индекса потребительских цен составит 4 процента годовых), а также
увеличится средний срок кредитов до 30 лет.
До 70 процентов рынка ипотеки должно будет фондироваться за
счет выпуска ипотечных ценных бумаг, в том числе с привлечением зарубежных
инвесторов, что является серьезным дополнительным фактором риска и указывает на
необходимость разработки эффективного механизма привлечения такого объема фондирования
с долгового рынка. Доля ипотеки в валовом внутреннем продукте составит около 10
- 12 процентов, что сравнимо с текущим показателем большинства стран Восточной
Европы (Болгария, Чехия, Венгрия, Словакия и Словения).
- 2030 годы: доля семей, имеющих возможность приобретать
жилье с помощью ипотечного жилищного кредитования, достигнет предельных 60
процентов.
Доля нуждающихся в улучшении жилищных условий будет
сокращаться до постоянной величины, определяемой демографическими и социальными
процессами, изменением стандартов жилищного обеспечения и обновлением жилищного
фонда. Рынок жилья и ипотеки перейдет к фазе стабилизации.
Конечно, в условиях современной России при развитии эффективной системы
ипотечного кредитования необходимо исходить из положительного опыта зарубежных
стран в данном направлении. Развивать полную и целостную инфраструктуру рынка
ипотеки, которая в развитых странах также дополняется наличием эффективной
системы рефинансирования закладных, секьюритизации, наличием ипотечных фондов,
государственных гарантий по ипотечным кредитам,
успешно применяется практика работы государственной и частной системы
страхования кредитных рисков, ипотечных брокеров, бюро кредитных
историй, коллекторских агентств.
. Рефинансирование, система закладных
Рассмотрим систему рефинансирования с участием в качестве оператора
вторичного рынка ипотеки ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
Агентство осуществляет выкуп только тех ипотечных кредитов (займов),
которые выданы с соблюдением требований Стандартов АИЖК и с применением форм
документов, прилагаемых к Стандартам АИЖК, либо приведены на момент предложения
к рефинансированию в соответствие этим требованиям, на основании договора
купли-продажи закладных. Объемы и сроки поставки закладных определяются
заключенными договорами.
Агентство рефинансирует ипотечные кредиты (займы) в зависимости от
размера процентной ставки, установленной Агентством на момент предложения к
рефинансированию для соответствующих параметров выдачи ипотечного
кредита (займа).
Интересам рынка способствовало бы упрощение системы выкупа
закладных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Переход на выкуп
закладных с оценкой рисков на заёмщика (скоринговая модель) позволит
поставщикам на стадии предложения закладной оценивать реальную возможность ее
выкупа, оптимизация Стандартов АИЖК с исключением детализированных форм
документов упростит процедуру оформления рефинансирования и сконцентрирует
внимание на закладной как на основном финансовом документе.
2. Секьюритизация
Среди инновационных схем привлечения финансирования на российском рынке
все большую популярность в последнее время приобретает секьюритизация активов.
Секьюритизация - это способ привлечения финансирования, связанный с
выпуском ценных бумаг, обеспеченных активами, генерирующими стабильные денежные
потоки.
Соответственно, секъюритизация ипотечных активов - это трансформация
ипотечных займов в ценные бумаги, то есть преобразование наименее ликвидных
активов в более ликвидные активы.
В России сегодня могут быть секьюритизированы только ипотечные жилищные
кредиты. Секъюритизация позволяет кредитной организации:
· Повысить доходность на
собственный капитал;
· Диверсифицировать
источники финансирования;
· Привлечь финансирование
на более длительный срок (по сравнению с обычным кредитованием);
· Снизить стоимость
привлекаемого финансирования (за счет того, что кредитный рейтинг
секьюритизационных ценных бумаг может быть выше, чем рейтинг эмитента);
· Соблюсти требования к
достаточности собственного капитала, то есть улучшить ликвидность за счет удаления с баланса долгосрочных
ипотечных кредитов;
· Снизить уровень риска
кредитного портфеля за счет перевода кредитных рисков на широкий круг
инвесторов - владельцев ценных бумаг, выпущенных на основе секьюритизации кредитного
портфеля;
· Продолжать получать
прибыль от кредитного портфеля в виде маржи между средней ставкой размещения
кредитного портфеля и более низкой ставкой процента по ценным бумагам,
выпущенным на основе секьюритизации данного портфеля;
· Наращивать темпы роста выдачи новых ипотечных кредитов, так
как механизм секьюритизации позволяет рефинансировать активы банка, а
вырученные финансовые средства направлять на дальнейшую генерацию активов,
выдавая новые ипотечные кредиты.
Проблемой секьюритизации в России является, прежде всего, практическое
отсутствие соответствующего законодательства.
В результате кризиса наблюдается сокращение
возможностей рефинансирования в форме секьюритизации и выпуска ипотечных ценных
бумаг, значительно ограничены возможности рефинансирования крупными банками и
АИЖК.
. Ипотечные фонды
Основным инструментом секьюритизации в России является ипотечный фонд.
Схема работы ипотечного фонда выглядит следующим образом. Беря ипотечный
кредит, заемщик банка оформляет закладную. После выдачи нескольких ипотечных
кредитов банк формирует пул закладных, который затем продается ипотечному
фонду. Таким образом, банк передает фонду права требования по кредитам и
обязуется перечислять в фонд все платежи по займам, которые граждане ежемесячно
вносят в кассу банка. А ипотечный фонд выплачивает своим пайщикам доход от
регулярных выплат заемщиков.
В условиях стабильности ипотечные фонды отличаются невысоким уровнем
риска. Есть еще одно преимущество подобных инвестиций - ипотечные фонды
формируются на срок от 5 до 15 лет. А это значит, что краткосрочные колебания
не столь важны, и в перспективе есть шансы восстановить утраченные показатели в
случае падения уровня доходности.
. Государственные гарантии по ипотечным кредитам
Основной формой государственной поддержки ипотечных
кредиторов являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное
покрытие эмитируемых ценных бумаг.
Оказание государственной поддержки Агентству по ипотечному жилищному
кредитованию предусмотрено «Концепцией развития системы ипотечного жилищного
кредитования в РФ». Государственная поддержка деятельности Агентства
обеспечивает возможность функционирования федеральной программы ипотечного
жилищного кредитования и в текущих финансовых условиях повышает доступность
ипотечных кредитов для населения со средним уровнем дохода.
Отмена государственных гарантий приведет к блокировке системы ипотечного
кредитования, поскольку возросшие риски банковская система сразу же отразит в
процентных ставках, а это отсечет большую часть населения от ипотеки.
. Государственная и частная система
страхования кредитных рисков
Не менее важной формой государственной поддержки является страхование
кредитных рисков. Программы ипотечного страхования позволяют снижать различные
риски ипотечного кредитования. В мировой практике можно выделить два основных
варианта создания системы ипотечного страхования:
Ø Создание специализированной компании, в которую должны
поступать все взносы по ипотечному страхованию.
Ø Рыночный вариант, т. е. отбор наиболее надежных и
платежеспособных страховых компаний на условиях конкурса, что предполагает
свободный выбор клиентом страховых компаний.
Применение первого варианта связано с большими затратами по созданию и
организации работы нового звена инфраструктуры ипотечного рынка. Но создание
подобной централизованной организации в то же время помогает быстрее
разработать единую схему ипотечного страхования с общими для всех условиями и
тарифами.
6. Ипотечные брокеры.
7. Развитая инфраструктура рынка, включает в себя систему кредитных бюро.
Бюро кредитных историй - это специализированные организации,
которые занимаются сбором и распространением информации о положительных и
негативных сторонах деятельности юридических и физических лиц, претендующих на
получение кредитных средств, в том числе и ипотечных кредитов.
Бюро кредитных историй существуют практически во всех развитых странах.
Их основная цель - дать возможность для добросовестных заемщиков оперативно
получать кредиты на более выгодных условиях и удовлетворять свои потребности.
Банковские риски с развитием системы бюро кредитных историй будут
постепенно уменьшаться, а конкуренция между банками расти.
. Коллекторские агентства.
В то время как бюро кредитных историй помогает банкам в соблюдении
стандартов качества при выдаче кредитов и предотвращении неплатежей, когда
неплатежи все же возникают и накапливаются, появляются коллекторские агентства.
Коллекторское агентство (от англ. сollection - собирание) - компания,
профессионально занимающаяся взысканием просроченной и проблемной
задолженности. Иными словами посредник между кредитором и должником, берущий на
себя обязательство проводить работу по возврату долга за определённый процент.
Основной проблемой взаимодействия кредитных организаций и коллекторских
агентств является отсутствие специальной нормативно-правовой базы, регулирующей
работу таких агентств - в своей работе агентства руководствуются Гражданским
кодексом РФ.
В целом можно сказать, что в результате усиливающейся конкуренции банки
все чаще стремятся применять «клиентоориентированные» технологии, что дает
определенные основания рассчитывать на снижение процентного «бремени».
Заключение
В настоящее время в России в числе первоочередных задач
социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного
жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного
спроса населения на жилье, в том числе с помощью увеличения объемов жилищного
строительства и развития ипотечного жилищного кредитования.
Помимо решения задач огромной социальной значимости продуманная и
эффективная система ипотечного кредитования способствует стабилизации экономики, поскольку заставляет всех
субъектов этого процесса ориентироваться на долгосрочный период взаимодействия.
Поэтому ипотечное кредитование в современных условиях имеет особо важное
значение для экономики России.
Становление ипотеки в России стало возможным, прежде всего, после
различного рода преобразований, проведенных Правительством страны с конца 90-х
годов ХХ века, которые послужили началом установления определенной стабильности
экономического положения.
Ипотечное жилищное кредитование стало составной частью государственной
жилищной политики в конце 1990-х гг., которая была определена Государственной
целевой программой «Жилище» и сегодня развивается как одно из приоритетных
направлений Национального проекта.
Российская система ипотечного кредитования устроена аналогично
американской открытой двухуровневой системе с учетом особенностей нашей страны.
Такая форма организации дает большие возможности для государственного
регулирования ипотеки, что является положительным моментом на этапах
формирования данного сегмента рынка, начале 2000-х годов, после финансового
кризиса 1998 года.
Хотя присутствует ряд факторов, оказывающих сдерживающее влияние на рост
рынка ипотечного кредитования в России. Основными проблемами ипотечного
кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый
уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России.
Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены
на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса,
обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного
кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов.
Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.
Несмотря на кризисные явления в экономике и многие ограничения в условиях
российской действительности спрос на ипотечные кредиты характеризуется
тенденцией к увеличению.
Для развития эффективной и самодостаточной системы ипотечного
кредитования в России должна развиваться соответствующая инфраструктура с
необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный
шаг вперед в решении жилищной проблемы.
Как показывает проведенное исследование, оно находится только на
начальном этапе своего развития, в то время как в развитых странах мира для
ипотечного кредитования характерен высокий уровень организации и оно является
важнейшим элементом рыночной экономики.
Список литературы
ипотечный кредитование
экономика
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (§ 3 гл. 23
«Залог»)
2. Жилищный кодекс Российской Федерации
. Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» от 16.07.1998г. (с последующими изменениями и дополнениями)
4. Федеральный закон №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от
11.11.2003 г. (с последующими изменениями и дополнениями)
5. Федеральный закон N 218-ФЗ «О кредитных
историях» от 30.12.2004 г.
. Постановление Правительства РФ № 28 «О мерах по развитию
системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000
г. (с последующими изменениями и дополнениями)
7. Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Конспект лекций
/ С.В. Гриненко - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. 225 с.
8. Дробозина Л.А. Финансы.
Денежное обращение. Кредит: учебник для вузов / под ред. Л.А. Дробозиной.
- М.: Финансы и статистика, 2004. - 671 с.
9. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. - М.:
Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001. 193 с.
. Делягин М. Г. Глобальный финансовый кризис дошел до
России / М. Г. Делягин // Банковское дело. - 2008. - № 10. - С. 7 - 18.
11. Иванов В.В.Все об ипотеке. - М.: МТ-Пресс,
2000. 150 с.
. Деньги, кредит, банки: учебник / коллектив авторов;
под ред. О.И. Лаврушина.- 11-е изд., перераб. и доп. - М. : КНОРУС, 2013. - 448
с.
13. Разумова И.А. «Ипотечное кредитование»:
Учебное пособие - СПб.: Питер, 2005- 208 с.
14. Коростылёва Т.С. Проблемы и перспективы
развития системы ипотечного жилищного кредитования в России //Финансовая
аналитика: проблемы и решения. - 11(149) 2013, март
. Развитие ипотечного жилищного
кредитования в России: вопросы радикального обновления методологической базы.
// Деньги и кредит - 2014 - №2
. Ипотечное жилищное кредитование в
России. 2012 год - абсолютный рекорд. Что дальше? // Деньги и кредит - 2013 -
№9
. Аналитический центр АИЖК. 2013, 2014.
18. Концепция развития системы
ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденная
постановлением Правительства РФ от 11.01.2000
19. Стратегия развития ипотечного
жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, одобренная 19 июля
2010 года Правительством РФ.
20. #"813719.files/image001.gif">
Схема 1. Система рефинансирования
Рис. 1 Объем выданных ипотечных кредитов в 2006-2014гг.*
Рис. 2 Объем рефинансирования накопленным итогом