недвижимое имущество и жилого, и коммерческого назначения в крупных городах пользуется постоянным спросом и дорожает год от года.
На сегодняшний день, динамично развивающийся рынок недвижимости Краснодара занимает почетное третье место следом за Москвой и Санкт-Петербургом. Столь высокая перспектива его развития обусловлена большой территорией - 840 кв. км, ежегодным стабильным приростом населения города и его безусловной инвестиционной привлекательностью. По последним статистическим данным в Краснодаре проживает 786 тыс. жителей со средним заработком около 18 000 рублей, который считается одним из самых высоких по российским меркам. Именно поэтому в Краснодаре традиционно высокий платежеспособный спрос на жилье.
В данной выпускной квалификационной работе рассматривается инициатива строительства объекта «Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Красная, 176 в г. Краснодаре, первый этап строительства».
Целью работы является обоснование строительства многофункционального жилого комплекса.
В связи с поставленной целью, в настоящем дипломном проекте решены следующие задачи:
предложено архитектурно - конструктивное решение объекта;
произведена техническая экспертиза рассматриваемого объекта;
выявлена правомерность строительства объекта;
представлено обоснование эффективности инвестиций в строительство;
предложена концепция управления объектом недвижимости;
произведено обоснование строительства с точки зрения экологии;
разработан план эксплуатации объекта недвижимости.
В настоящей выпускной квалификационной работе предусмотрен следующий алгоритм указанных выше задач:
разработка архитектурно - строительных решений;
разработка технологического обоснования строительства;
разработка мероприятий по организации строительного производства;
проведение правовой экспертизы объекта недвижимости;
проведение маркетинговых исследований рынка недвижимости;
анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта при выборе объекта строительства;
составление финансового плана;
расчет ставки дисконтирования;
расчет показателей коммерческой эффективности проекта;
разработка мероприятий по управлению и эксплуатации ОН;
проведение экологической экспертизы проекта.
Научно - практическая значимость выпускной квалификационной работы состоит в том, что материалы исследования могут быть использованы в реальной жизни для надежного и прибыльного вложения средств. По итогам проделанной работы, можно с абсолютной уверенностью сказать, что проект «Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Красная, 176 в г. Краснодаре, первый этап строительства» может быть успешно реализован.
1. АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ
1.1 Исходные данные для проектирования
Настоящий проект «Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Красная, 176 в г. Краснодаре» разработан на основании задания на проектирование и в соответствии с действующими нормами и правилами:
СНКК 20-303-2002 [1];
СНиП 2.01.07-85 [5];
СНиП 23-01-99 [2];
Перечень Национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона, утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010г. N 1047-р. [3];
Федеральный закон РФ от 22 июля 2008 г. N 123-Ф3 [4].
1.1.1 Место строительства и характеристика района строительства
Участок застройки квартала по ул. Красная 176 расположен на территории центрального округа г. Краснодара, и ограничен улицами Коммунаров, Путевая, территорией института «Кубаньводпроект» и территорией Станкостроительного техникума.
Строительство объекта - «Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Красная 176 в г. Краснодаре, планируется осуществлять в существующей застройке г. Краснодара. Транспортная инфраструктура г. Краснодара развитая. Для проезда автотранспорта к территории стройплощадки используется существующий подъезд с ул. Коммунаров. Дорога, используемая для проезда автотранспорта к территории стройплощадки, должна быть оборудована соответствующими дорожными знаками. Места установки дорожных знаков должны быть согласованы с ГИБДД г. Краснодара.
Площадь проектируемого участка составляет 4,3787 га.
В настоящее время на площадке проектирования находятся:
производственные здания металлические и каменные: здания цехов, складов, производственные здания, дворовые туалеты с выгребными ямами, площадки с мостовыми кранами, трансформаторные подстанции 394п и 917п, территория водозабора со следующими сооружениями - насосная, резервуары, производственное здание металлическое;
общественные здания металлические и каменные: административные здания, магазины, торговые ларьки;
площадки с цементобетонным и асфальтобетонным покрытиями.
.1.2 Характеристика земельного участка, предоставляемого для строительства объекта капитального строительства
Район строительства относится по СНиП 23-01-99 к IIIБ климатическому району. По условиям увлажнения грунтов земляного полотна район относится ко II типу.
По приложению 5 СНиП 2.01.07-85 [5] и СНКК 20-303-2002 для г. Краснодара принимаются:
-снеговой район - II (карта-2, СНКК 20-303-2002);
-ветровой район по средней скорости ветра, м/сек, за зимний период - 5 (карта 2, СНиП2.01.07-85);
-ветровой район по давлению ветра III (карта 1, СНКК 20-303-2002);
-по толщине стенки гололеда III (карта 4, СНиП 2.01.07-85);
-среднемесячная температура воздуха (°С), в январе - 0°(карта 5);
-среднемесячная температуравоздуха (°С), в июле - 25° (карта 6);
-отклонение средней температуры воздуха наиболее холодных суток от среднемесячной температуры (°С), в январе - 15° (карта 7);
-сейсмичность площадки - 7 баллов;
-глубина промерзания грунта в Краснодаре - 130 см.
1.1.3 Основные сведения о грунтах, уровни грунтовых вод
.1.3.1 Местоположение, геоморфология, рельеф
Площадка строительства многофункционального жилого комплекса расположена в цен-тральной части г. Краснодара по адресу: ул. Красная, 176, территория бывшего завода им. Калинина. В геоморфологическом отношении участок работ расположен в пределах второй правобережной надпойменной террасе р. Кубань, территория практически ровная, абсолютные отметки поверхности изменяются в пределах 26.35-27.74 м.
1.1.3.2 Геолого-литологическое строение и гидрологические условия
В геологическом строении площадки принимают участие отложения второй надпойменной террасы р. Кубань (II НПТ) четвертичного возраста элювиального, эолово-делювиального, аллювиального и лиманно-аллювиального генезиса, перекрытые с поверхности техногенными образованиями.
В пределах площадки проектируемого объекта геологический разрез изучен 35 буровыми скважинами до глубины 23,2…30,0 м и испытаниями грунтов методом статического зондирования в 21 точке до 20,5 м. Он представлен следующими разностями грунтов:
насыпные грунты (tQIV). Так как площадка изысканий представляет собой территорию бывшего завода, то насыпные грунты распространены повсеместно. Они представлены песчано-гравийной смесью (песок гравелистый), песком, смесью песка со строительными отходами, битым стеклом, битым кирпичом, опилками, блоками бетонных плит. С поверхности и до глубины 0.07-0.15м большая часть площадки покрыта асфальтом, при бурении в толще насыпных грунтов встречался бетон, старый асфальт. Грунт неоднородный по составу и свойствам, уплотненный.
голоценовые элювиальные отложения (еQIV) - представлены почвой суглинистой. Почва черно-серая, маловлажная и влажная, комковатая, твердая, с червеходами полыми и заполненными гумусом, с корнями растений, характеризуется практически повсеместным распространением в пределах площадки изысканий.
верхнеплейстоценовые эолово-делювиальные отложения (vdQIII) представлены толщей суглинистых и глинистых отложений.
Суглинки и глины желтовато-коричневого, палевого цвета, макропористые, твердой и полутвердой консистенции, с полыми и заполненными гумусом червеходами в верхней части слоя, с карбонатными включениями, распространены повсеместно в пределах площадки изысканий.
Следует отметить, что суглинки характеризуются более широким распространением в пределах площадки и преобладают в толще эолово-делювиальных отложений.
среднеплейстоценовые аллювиальные (аQII) и лиманно-аллювиальные (lаQII) отложения занимают преобладающее положение в геологическом разрезе площадки проектируемого сооружения до разведанной глубины 20,0м, вскрываются под толщей эолово-делювиальных отложений и представлены супесью, песками глинами, и торфом.
аллювиальные супесчаные отложения (аQII). Супесь желтовато-серого цвета, с ярко желтыми, ржавыми пятнами ожелезнения, песчанистая, твердая и пластичная с прослоями песка пылеватого.
лиманно-аллювиальные глинистые отложения (lаQII). Глина серого цвета, пятнами черно-серая, мягкопластичной консистенции, сильнозаторфованная, с прослойками ила и торфа высокозольного среднеразложившегося. Залегает под супесчаными отложениями и характеризуется повсеместным распространением.
Ниже залегает толща глин от темно-серых до голубовато-серых, полутвердой консистенции. Геологическое строение площадки изысканий, литологические особенности грунтов, изменение их мощности, условий залегания и характер распространения по площади и глубине приведены в таблице 1.1 [6].
Таблица 1.1 Геологическое строение площадки изысканий
Подземные воды в пределах площадки изысканий распространены повсеместно и приурочены к эолово-делювиальным и аллювиальным отложениям второй надпойменной террасы р. Кубань.
Режим подземных вод - террасовый. Естественное питание подземных вод происходит в основном за счет бокового притока (в связи с тем, что практически вся территория участка работ заасфальтирована), а так же за счет утечек из водонесущих коммуникаций. Разгрузка водоносного горизонта происходит в направлении общего грунтового потока в сторону р. Кубань.
На период изысканий (май 2011г.) установившийся уровень подземных вод зафиксирован на глубине 1,5…5,20 м (абсолютные отм. 25,10…22,20 м).
В результате анализа колебаний уровня грунтовых вод, отмеченного в разные периоды года (приложение Ж), можно предположить, что режим подземных вод не носит явно выраженного сезонного характера. Это объясняется наличием на площадке развитой ливневой канализацией и незначительной долей инфильтрации атмосферных осадков.
Таким образом, уровень подземных вод, зафиксированный на момент изысканий (май 2011 г), является близким к максимальным сезонным.
Оценка степени агрессивности подземных вод на бетонные и железобетонные конструкции [7] показала, что подземные воды не агрессивны.
1.1.4 Существующие инженерные коммуникации
Проектируемый жилой комплекс обеспечивается всеми видами инженерных коммуникаций: водоснабжением, канализацией, газом, тепло-, электроснабжением, телефонизацией, радиовещанием, телевидением.
Водопроводная сеть предназначена для снабжения водой жилых и общественных зданий и обеспечение противопожарных требований. Для поливки зеленых насаждений предусмотрен поливочный водопровод мелкого назначения.
Канализационная сеть размещается в соответствии с планировочным решением жилого комплекса и уклоном рельефа и выводится в общегородскую канализационную сеть.
Теплоснабжение микрорайона осуществляется от ТЭЦ через городские магистральные сети, которые вводятся в микрорайон к центральному тепловому пункту, откуда по местной теплосети теплоноситель распределяется по микрорайону.
Электроснабжение микрорайон получает от районной подстанции через ответвления к подстанции, от которой в жилые дома, общественные здания и рабочие объекты идет линия передачи.
1.1.5 Местные строительные материалы, наличие в районе строительства предприятий стройиндустрии
В г. Краснодар, где ведется строительство жилого комплекса, широко развиты предприятия стройиндустрии, что дает возможность большую часть подготовительных процессов вынести за пределы строительной площадки.
-песчаный карьер - 20 км
-кирпичный завод - 35 км
-завод ЖБИ - 15 км
-рубероидный завод - 27 км
эффективность инвестиция рынок недвижимость
1.2 Генплан
.2.1 Краткое описание участка строительства
Участок застройки квартала по ул. Красная 176 расположен на территории центрального округа г. Краснодара, и ограничен улицами Коммунаров, Путевая, территорией института «Кубаньводпроект» и территорией Станкостроительного техникума.
Площадь проектируемого участка составляет 4,3787 га.
В настоящее время на площадке проектирования находятся:
производственные здания металлические и каменные: здания цехов, складов, производственные здания, дворовые туалеты с выгребными ямами, площадки с мостовыми кранами, трансформаторные подстанции 394п и 917п, территория водозабора со следующими сооружениями - насосная, резервуары, производственное здание металлическое;
общественные здания металлические и каменные: административные здания, магазины, торговые ларьки;
площадки с цементобетонным и асфальтобетонным покрытиями.
По участку в разных направлениях проходят сети водопровода, канализации, электрические кабели подземные и воздушные линии освещения. Все строения, попадающие в пятно застройки, демонтируются.
1.2.2