Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья по жилищному законодательству Российской Федерации

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья по жилищному законодательству Российской Федерации

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья по жилищному законодательству Российской Федерации

Содержание

Введение

Глава 1. Общая характеристика товарищества собственников жилья

.1 Понятие, функции и порядок создания ТСЖ

.2 Реорганизация и ликвидация ТСЖ

Глава 2. Управление товариществом собственников жилья как способ управления многоквартирным домом

.1 Права, обязанности и ответственность товарищества собственников жилья при управлении многоквартирным домом

.2 Права, обязанности и ответственность членов ТСЖ

Глава 3. Особенности управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в свете жилищного законодательства Российской Федерации

.1 Основные преимущества товарищества собственников жилья

.2 Проблемные аспекты функционирования товарищества собственников жилья в свете современного законодательства Российской Федерации

Заключение

Список источников

Приложения

Введение

Жилищный фонд является одной из наиболее крупных материальных ценностей, определяющих благосостояние общества. Вот почему к его состоянию, обеспечению комфортных условий и безопасности проживания, к стандартам качества жилищных и коммунальных услуг предъявляются сегодня достаточно высокие требования. Поэтому вопрос управления жилыми многоквартирными домами становится особенно актуальным. Долгое время не существовало нормативной базы, полностью отвечающей современным требованиям функционирования системы ЖКХ. Вступивший в действие с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) ввел ряд новшеств.

Данный закон практически полностью изменил представление об управлении многоквартирным домом. Произошло разделение функций управления жилищным фондом и его обслуживания, развиваются принципы конкуренции в сфере обслуживания жилья.

Теперь у жителей - собственников многоквартирных домов появляется реальная возможность реализовать свои права и обязанности в отношении общего имущества. Для собственников это в чем-то еще и бремя: они несут ответственность за содержание не только своих квартир, но и остального имущества в многоквартирном доме. Собственники обязаны поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Но существует проблема еще и в том, что не все собственники знают о существовании у них данных прав и обязанностей. Жильцы мало проинформированы о способах управления жилыми домами и имеющихся у них правах, предусмотренных новым ЖК РФ. ЖК РФ устанавливает, что жители могут образовывать товарищества собственников жилья и управлять своим имуществом самостоятельно либо нанять управляющего.

Эффективное управление многоквартирным домом является едва ли не основным вопросом жилищно-коммунального хозяйства в настоящее время. Вопросом новым в нашей жизни и поэтому сложным и неоднозначным.

Важнейшей целью развития эффективной системы управления многоквартирным домом является повышение качества жизни населения путем улучшения жилищных условий, обеспечение сохранности жилищного фонда, уровня жилищного обслуживания населения в соответствии с действующими стандартами качества.

Управление многоквартирным домом должно обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление иных жилищных и коммунальных услуг гражданам. Выполнение данных условий возможно лишь при эффективной работе лиц, осуществляющих управление домом.

При этом, с точки зрения развития жилищного самоуправления, понимания ответственности за свое имущество, оптимальным является товарищество собственников жилья, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации предоставляет возможность практически каждому гражданину, проживающему в многоквартирном доме, стать организатором товарищества собственников жилья. Это позволяет жильцам дома встать у руля и самим решать проблемы, не прибегая к помощи коммунальных служб. Как показывает практика, после перехода бюджета, состоящего из фонда оплаты содержания жилья в руки ТСЖ, денег становиться достаточно для всех мероприятий, направленных на обеспечения жизнедеятельности.

С учетом изложенного следует констатировать, что вопрос управления многоквартирным домом является актуальным, что определило выбор темы дипломной работы.

Целью работы является исследование товарищества собственников жилья как субъекта жилищных отношений.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

.        Рассмотреть общую характеристику товарищества собственников жилья.

.        Рассмотреть функции, порядок создания, реорганизации и ликвидации товарищества собственников жилья.

.        Проанализировать права, обязанности и ответственность ТСЖ и членов ТСЖ.

.        Выявить особенности функционирования товарищества жилья как способа управления многоквартирным домом.

.        Выявить основные проблемы и пути их решения деятельности товариществ собственников жилья.

Значительный вклад в исследование проблем управления многоквартирным домом внесли такие авторы как В.Н. Субботин, С.А. Лушкин, С.И. Федоров, А.В. Шанталей, И.В. Генцлер, О.К. Калинина, М.А. Коломейцева, В.И. Кульков, В.Н. Лисица, А.П. Мудрый, А.А. Титов, О.А. Городов, О.Э. Бессонова, П.Г. Грабовый, П.А. Ореховский, Т.К. Руткаускас, Ю.Ф. Симионов, Л.Н. Чернышов, В.С. Боголюбова, Р. О’Салливан, С.Г. Кирдина, Н.Н. Минаев, И.Г. Минц, Е.Ф. Петрова, А.С. Пузанов, С.Б. Сиваев, Р. Страйк, А.В. Черняк, В.З. Черняк, М.Д. Шапиро, В.М. Яковлев.

Глава 1. Общая характеристика товарищества собственников жилья

.1 Понятие, функции и порядок создания ТСЖ

Жилищный кодекс Российской Федерации законодательно закрепил передачу полномочий по управлению многоквартирными домами собственникам помещений в них. В результате собственники получили право определять цели управления домом, желаемый уровень качества проживания в нем и размер платы за содержание и ремонт общего имущества, а также выбирать способ управления домом и тех, кто будет оказывать услуги и выполнять работы по управлению, обслуживанию и ремонту. Законодательство принципиально изменило роль муниципалитетов в отношении управления многоквартирными домами: орган местного самоуправления теперь лишь один из собственников помещений и не имеет преимуществ перед другими собственниками при решении вопросов управления домом.

Согласно ЖК РФ предусматривается три способа управления многоквартирным домом:

)        непосредственное управление;

)        управление через товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив (ЖК), жилищно-строительный кооператив (ЖСК);

)        управление через управляющую организацию.

Главное различие между способами управления состоит в том, что для решения задач управления в одном случае собственники создают собственное юридическое лицо, в другом - привлекают стороннее юридическое лицо, специализированную организацию, в третьем - по договоренности друг с другом сами выполняют функции управления. В зависимости от способа управления по-разному решаются вопросы содержания общего имущества (включая ремонт), предоставления коммунальных услуг (а также заключения договоров на поставку коммунальных ресурсов) и их оплаты.

Одним из самых распространенных способов управления многоквартирным домом является управление объединением собственников помещений в доме: чаще ТСЖ, реже ЖК и ЖСК.

Понятие ТСЖ определено ЖК РФ. Так, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Из данного определения следует, что ТСЖ - это юридическое лицо, которое относится к некоммерческим организациям. Цели создания и деятельности этой некоммерческой организации:

совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;

обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме;

владение общим имуществом в многоквартирном доме;

пользование общим имуществом в многоквартирном доме;

в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

На рис. 1.1 представлена схема управления многоквартирным домом ТСЖ, либо ЖСК, ЖК.

Учредительным документом ТСЖ является устав, который принимается на общем собрании собственников большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.

Рисунок 1.1 Схема взаимоотношений при способе управления товариществами собственников жилья (жилищными кооперативами) многоквартирным домом

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Отношения в ТСЖ строятся на основании добровольного членства, которое возникает у собственника помещения в доме после заявления о вступлении в ТСЖ. Отношения ТСЖ с собственником помещения, не являющимся членом ТСЖ, строятся на основании договора о содержании и ремонте общего имущества.

Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества. Руководство текущей деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества, которое избирается общим собранием членов ТСЖ.

Управление многоквартирным домом, на базе которого создано ТСЖ, может осуществляться:

)        членами правления во главе с председателем, избранными из числа членов ТСЖ;

)        профессиональным управляющим, привлеченным членами правления товарищества из внешней среды.

Реализация такого способа управления многоквартирным домом, как управление товариществом собственников жилья после принятия решения о выборе способа управления включает следующие этапы:

)        утверждение устава ТСЖ и выбор органов управления ТСЖ;

)        государственная регистрация ТСЖ;

)        оформление членства в ТСЖ;

)        оформление договорных связей с собственниками, не являющимися членами ТСЖ.

Вопросы утверждения устава ТСЖ и выбора органов управления ТСЖ могут решаться на первом или на втором общем собрании собственников помещений, принявших решение о создании ТСЖ. Вопросы создания ТСЖ и утверждения его устава могут решаться на одном собрании или на разных собраниях, то есть на первом собрании собственники помещений в многоквартирном доме выбирают способ управления домом и голосуют за ТСЖ. До второго собрания собственники готовят проект устава ТСЖ и знакомят с ним всех остальных собственников помещений, предлагают кандидатуры в органы управления ТСЖ, а на втором собрании утверждают устав и кандидатуры в органы управления.

Однако, если большинство собственников помещений (по результатам опроса общественного мнения) изначально согласны на создание ТСЖ, то на первое собрание предлагается создание товарищества собственников жилья в доме.

Под государственной регистрацией ТСЖ понимается внесение ТСЖ в Единый государственный реестр юридических лиц и присвоение ему основного государственного регистрационного номера - ОГРН. Для этого необходима сдача установленного пакета документов в компетентные органы (в настоящий момент это органы Федеральной налоговой службы).

При государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган представляются:

а)      подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной Правительством РФ;

б)      решение о создании ТСЖ в виде протокола общего собрания собственников помещений;

г)       документ об уплате государственной пошлины.

После государственной регистрации, которая должна быть осуществлена в течение пяти дней с момента сдачи документов, товариществу собственников жилья выдается свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

После государственной регистрации товарищества собственников жилья новые члены принимаются в товарищество на основании их заявлений. Процедура вступления в члены товарищества, а также то, к компетенции какого органа относится прием новых членов, подробно расписывается в уставе ТСЖ. Поскольку порядок приема в члены ТСЖ заявительный и не требует согласия какого-либо органа ТСЖ, то собственники помещений, сдавшие заявления, сразу становятся членами ТСЖ.

Между товариществом собственников жилья и собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом ТСЖ, заключаются договоры на содержание и ремонт общего имущества и на предоставление коммунальных услуг.

При управлении многоквартирным домом ТСЖ вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом с управляющими организациями, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, могут иметь место две схемы договорных взаимоотношений между ТСЖ и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

.        Заключение договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг ТСЖ (рис. 1.2).

Рис. 1.2 Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ

.        Собственники помещений в многоквартирном доме (члены ТСЖ) делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг ТСЖ, а ТСЖ в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков ЖКУ и заключает с ними договоры от имени ТСЖ (рис. 1.3).

Рис. 1.3 Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ

Таким образом, управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья - это деятельность указанного юридического лица, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, которая осуществляется товариществом собственников жилья самостоятельно либо с привлечением специализированных организаций (управляющих компаний).

1.2 Реорганизация и ликвидация ТСЖ

Реорганизация ТСЖ - это прекращение или иное изменение правового положения ТСЖ, влекущее отношения правопреемства юридических лиц. Она осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством, и может быть произведена в форме слияния (два и более юридических лица превращаются в одно), присоединения (одно или несколько лиц присоединяются к другому), разделения (юридическое лицо делится на два или более юридических лиц), выделения (из состава юридического лица выделяются одно или несколько юридических лиц, при этом первое юридическое лицо продолжает существовать) и преобразования (юридическое лицо одного вида - ТСЖ трансформируется в юридическое лицо другого вида - жилищный или жилищно-строительный кооператив).

Реорганизация ТСЖ включает в себя следующие этапы:

)        принятие решение о реорганизации общим собранием членов ТСЖ;

)        уведомление в письменном форме кредиторов о реорганизации ТСЖ в соответствии со статьей 60 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, должником по которому является ТСЖ, и возмещения убытков. Если разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника реорганизованного ТСЖ, вновь возникшие юридические лица несут солидарную ответственность по обязательствам реорганизованного ТСЖ перед его кредиторами;

)        заключение договора о слиянии (при реорганизации в форме слияния), а также составление передаточного акта или разделительного баланса, который должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами. Он утверждается общим собранием членов ТСЖ;

)        государственная регистрация юридического лица, создаваемого путем реорганизации, изменений в учредительные документы других юридических лиц, а также внесение в единый государственный реестр юридических лиц изменений, касающихся сведений о юридическом лице, но не связанных с внесением изменений в учредительные документы юридического лица.

При государственной регистрации юридического лица, создаваемого путем реорганизации (преобразования, слияния, разделения, выделения), в регистрирующий орган представляются следующие документы:

подписанное заявителем заявление о государственной регистрации каждого вновь возникающего юридического лица, создаваемого путем реорганизации, по форме № Р12001, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей»;

учредительные документы каждого вновь возникающего юридического лица, создаваемого путем реорганизации (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

решение о реорганизации юридического лица, принимаемое общим собранием членов ТСЖ;

договор о слиянии (при реорганизации в форме слияния);

передаточный акт или разделительный баланс;

документ об уплате государственной пошлины.

При реорганизации ТСЖ в форме присоединения к нему другого юридического лица в регистрирующий орган по месту нахождения ТСЖ представляются:

подписанное заявителем заявление о внесении записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица по форме № Р16003, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей»;

решение о реорганизации юридического лица, принимаемое общим собранием членов ТСЖ;

договор о присоединении и передаточный акт.

При реорганизации в форме присоединения или выделения в учредительные документы юридического лица, к которому присоединяется реорганизуемое юридическое лицо или из которого выделяется вновь возникающее юридическое лицо, вносятся необходимые изменения. Для их государственной регистрации в регистрирующий орган представляются:

подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме № Р13001, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей»;

решение о внесении изменений в учредительные документы юридического лица;

изменения, вносимые в учредительные документы юридического лица;

документ об уплате государственной пошлины.

Для внесения в единый государственный реестр юридических лиц изменений, касающихся сведений о юридическом лице, но не связанных с внесением изменений в учредительные документы юридического лица, в регистрирующий орган представляется подписанное заявителем заявление о внесении изменений в государственный реестр по форме № Р14001, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей».

Государственная регистрация осуществляется регистрирующими органами по месту нахождения реорганизуемых юридических лиц в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов.

ТСЖ считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникшего юридического лица.

Ликвидация ТСЖ - это прекращение ТСЖ без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Она осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (в том числе статьями 61 - 65 Гражданского кодекса Российской Федерации, главой VII Федерального закона от 08.08.2001 года № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Ликвидация ТСЖ включает в себя следующие этапы:

)        принятие решение о ликвидации. ТСЖ может быть ликвидировано:

по решению общего собрания членов ТСЖ;

по решению суда на основании требования органа государственной власти в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции Российской Федерации, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении некоммерческой организацией деятельности, противоречащей ее уставным целям, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации.

ТСЖ ликвидируется также в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» вследствие признания его несостоятельным (банкротом);

)        формирование ликвидационной комиссии (назначение ликвидатора). Общее собрание членов ТСЖ назначают ликвидационную комиссию (ликвидатора), устанавливают порядок и сроки ликвидации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами и направляют в регистрирующий орган уведомление о формировании ликвидационной комиссии юридического лица, назначении ликвидатора по форме № Р15002, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей». С момента назначения ликвидационной комиссии (ликвидатора) к ней переходят полномочия по управлению делами юридического лица. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого ТСЖ выступает в суде;

)        публикация сообщения о ликвидации и составление промежуточного ликвидационного баланса. Ликвидационная комиссия в целях выявления кредиторов, а также уведомления их о принятом решении о ликвидации юридического лица в соответствии со статьей 63 Гражданского кодекса Российской Федерации помещает в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридического лица, публикацию о его ликвидации и о порядке и сроке заявления требований его кредиторами.;

)        осуществление расчетов с кредиторами и составление ликвидационного баланса. Согласно пункту 4 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации выплата денежных сумм кредиторам ликвидируемого ТСЖ производится ликвидационной комиссией в порядке очередности, установленной статьей 64 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с промежуточным ликвидационным балансом начиная со дня его утверждения, за исключением кредиторов пятой очереди, выплаты которым производятся по истечении месяца со дня утверждения промежуточного ликвидационного баланса. Расчеты с кредиторами пятой очереди производятся по истечении месяца со дня утверждения промежуточного ликвидационного баланса.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации при ликвидации юридического лица требования его кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:

в первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей;

во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту, и по выплате вознаграждений по авторским договорам;

в третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица;

в четвертую очередь погашается задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды;

в пятую очередь производятся расчеты с другими кредиторами в соответствии с законом.

В случае, если при осуществлении расчетов с кредиторами имеющиеся у ликвидируемого ТСЖ денежные средства недостаточны для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества ТСЖ с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения судебных решений, а также производит выплату денежных сумм кредиторам ликвидируемого ТСЖ.

После расчета с кредиторами ТСЖ и проведения инвентаризации оставшегося имущества ликвидационной комиссией составляется в простой письменной форме ликвидационный баланс, который утверждается общим собранием членов ТСЖ. В ликвидационном балансе должны быть отражены сведения о составе оставшегося после удовлетворения требований кредиторов имущества;

)        государственная регистрация юридического лица в связи с ликвидацией. Для государственной регистрации в связи с ликвидацией юридического лица в регистрирующий орган не ранее чем через два месяца с момента помещения в органах печати ликвидационной комиссией (ликвидатором) публикации о ликвидации юридического лица представляются следующие документы:

подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме № Р16001, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей»;

ликвидационный баланс;

документ об уплате государственной пошлины.

Ликвидация ТСЖ считается завершенной, а ТСЖ - прекратившим свою деятельность, после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц.

Глава 2. Управление товариществом собственников жилья как способ управления многоквартирным домом

.1 Права, обязанности и ответственность товарищества собственников жилья при управлении многоквартирным домом

Органами управления многоквартирным домом при наличии в нем созданного ТСЖ являются: общее собрание собственников помещений в доме, общее собрание членов ТСЖ, правление ТСЖ.

Компетенции каждого органа управления закреплены в ЖК РФ. Перечни вопросов, относящихся к компетенциям органов управления, не являются исчерпывающими.

Права и обязанности ТСЖ закреплены в статьях 137-138 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с ними ТСЖ вправе:

)        заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов ТСЖ;

)        определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом ТСЖ цели;

)        устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год ТСЖ размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

)        выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

)        передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для ТСЖ работы и предоставляющим ТСЖ услуги;

)        продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ также вправе:

)        предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

)        в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

)        получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

)        осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

)        заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам ТСЖ действия.

ТСЖ обязано:

)        обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава ТСЖ;

)        заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами ТСЖ;

)        выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

)        обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

)        обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

)        обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

)        принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

)        представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

.2 Права, обязанности и ответственность членов ТСЖ

Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание членов ТСЖ - собственников помещений в многоквартирном доме, являющихся учредителями, а также вступивших впоследствии в ТСЖ. Членство в ТСЖ является добровольным и возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ. Если в многоквартирном доме создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами ТСЖ после возникновения у них права собственности на помещения.

Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов ТСЖ или с момента прекращения права собственности члена ТСЖ на помещение в многоквартирном доме.

В соответствии с уставом ТСЖ члены ТСЖ имеют право:

)        участвовать в управлении ТСЖ и быть избранными в его органы;

)        получать от органов ТСЖ информацию о деятельности ТСЖ;

)        обжаловать в судебном порядке решения общего собрания членов ТСЖ и правления ТСЖ;

)        приобретать иные права, предусмотренные федеральными законами и уставом ТСЖ.

Члены ТСЖ обязаны:

)        соблюдать устав ТСЖ, выполнять решения, принятые органами ТСЖ в пределах их компетенции, исполнять обязанности и нести ответственность, предусмотренные федеральными законами и уставом ТСЖ;

)        своевременно вносить членские взносы в соответствии с уставом ТСЖ;

)        не препятствовать осуществлению прав и исполнению обязанностей другими членами ТСЖ и органами ТСЖ;

)        исполнять иные обязанности, предусмотренные федеральными законами и уставом ТСЖ.

Согласно части 2 статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся:

)        внесение изменений в устав ТСЖ;

)        принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ;

)        избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;

)        установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ;

)        образование специальных фондов ТСЖ, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

)        принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

)        определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ;

)        утверждение годового плана о финансовой деятельности ТСЖ и отчета о выполнении такого плана;

)        рассмотрение жалоб на действия правления ТСЖ, председателя правления ТСЖ и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;

)        принятие и изменение по представлению председателя правления ТСЖ правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

)        определение размера вознаграждения членов правления ТСЖ;

)        принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

)        другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, а также уставом ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ созывается в порядке, установленном уставом ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ правомочно (имеет кворум), если на нем присутствуют более половины членов ТСЖ или их представителей. Решения общего собрания членов ТСЖ по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6, 7, 12 части 2 статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов ТСЖ. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ или их представителей.

Ряд правомочий отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации). Это:

)        принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

)        принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

)        принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

)        выбор способа управления многоквартирным домом;

)        другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Исполнительным органом ТСЖ является правление ТСЖ. Оно осуществляет текущее руководство деятельностью ТСЖ и подотчетно высшему органу управления - общему собранию членов ТСЖ. Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности ТСЖ, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Глава 3. Особенности управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в свете жилищного законодательства российской федерации

.1 Основные преимущества товарищества собственников жилья

Прежде чем приступить к более детальному анализу управления многоквартирным домом с помощью ТСЖ следует определить основные отличия данной некоммерческой организации от ЖСК и ЖК.

В соответствии с частью 1 статьи 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и/или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Жилищный кодекс не дает четкого разграничения между ЖК и ЖСК, однако, из смысла статьи 110 ЖК РФ можно сделать вывод, что при создании ЖК его члены приобретают, реконструируют и содержат уже готовый многоквартирный жилой дом, а члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании дома. Целями создания ЖК и ЖСК являются удовлетворение потребностей граждан в жилье, а также управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Создание ЖК, ЖСК возможно при наличии не менее пяти членов кооператива, но их количество не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Органы управления ЖК, ЖСК: общее собрание членов жилищного кооператива, конференция, если число участников общего собрания членов ЖК более 50 и это предусмотрено уставом ЖК, правление ЖК и председатель правления ЖК.

Таким образом, и ТСЖ, и ЖК, и ЖСК являются юридическими лицами и относятся к некоммерческим организациям. Однако правовое регулирование указанных лиц несколько различается (приложение 1). На ТСЖ наряду с нормами ЖК РФ и ГК РФ распространяются нормы Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». Некоммерческие организации создаются для достижения самых разнообразных целей, среди которых цель получения прибыли и распределения ее между участниками в качестве основной отсутствует.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы создаются в форме потребительских кооперативов, деятельность которых регулируется нормами ЖК РФ, положениями Гражданского кодекса РФ, законами о потребительских кооперативах и иными нормативно-правовыми актами. Закон № 7-ФЗ на указанные кооперативы не распространяется.

В соответствии со статьей 14 Закона № 189-ФЗ жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в ТСЖ или ликвидации.

Бесспорно, на выбор способа управления многоквартирным домом оказывает сильное влияние, образно говоря, сложившаяся атмосфера вокруг способов управления. Имеется в виду качество законодательства, уровень правовой культуры, практика работы ресурсоснабжающих субъектов-монополистов, государственная политика и идеология, позиции должностных лиц, чиновников, политиков и общественных лидеров всех уровней, характер воздействия средств массовой информации и т.д. Смешение всех этих перечисленных компонентов образует в конечном итоге относительно каждого способа управления многоквартирным домом хорошее или плохое общественное мнение.

В тоже время, по мнению экспертов такая форма управления, как ТСЖ, представляется наиболее оптимальной, так как позволяет осуществлять все необходимые функции по эксплуатации дома оперативно и централизованно в интересах собственников жилья данного дома. Этот способ имеет богатую практику существования и в виде жилищно-строительных кооперативов зародился в СССР в 60-е годы. В 90-е годы ТСЖ получили широкое распространение в России и к настоящему времени показали себя как эффективный инструмент решения проблем жилищного хозяйства, действующий исключительно в рыночном поле и обладающий достаточными преимуществами для дальнейшей эволюции.

Опыт многих ТСЖ показывает, что многоквартирные дома, которыми они управляют, находятся в лучшем состоянии, чем аналогичные, управляемые муниципальными организациями.

Говоря о преимуществах ТСЖ, целесообразно выделить основные из них.

Во-первых, собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов - профессионалов (управляющего, управляющей компании). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц; несвоевременный вывоз ТБО, не выполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.

Во-вторых, ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ.

Любой член ТСЖ имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, как получаемых за счет платежей населения, так и за счет поддержки государства (льготы, субсидии, компенсации и др.). Прозрачность бюджета - это привилегия, которой лишены жители домов, в которых не созданы ТСЖ.

В-четвертых, в ТСЖ создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий.

В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. Как следствие, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ, в перспективе могут быть снижены ежемесячные платежи за жилищные услуги.

В-пятых, участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является оптимальным.

Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства), для должников выполненные работы могут учитываться для соответствующего уменьшения платежей за жилищно-коммунальные услуги

Все жильцы дома (владельцы квартир, наниматели), арендаторы жилых и нежилых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания членов ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования.

Объединение собственников в товарищество служит улучшению микроклимата в доме, так как люди, участвуя в собраниях, обсуждая важные вопросы деятельности товарищества, лучше узнают друг друга, приучаются действовать сообща и в общих интересах, создавая тем самым благоприятную атмосферу в доме и комфорт совместного проживания.

При этом, можно выделить ряд преимуществ ТСЖ в сравнении с управлением с помощью управляющей организации в таких областях, как организация взаимоотношений с собственниками недвижимого имущества, ведение управленческого учета, построение внутренних бизнес-процессов и многих других (приложение 2).

Таким образом, можно сказать, что, несмотря на имеющиеся плюсы в управляющей организации, с точки зрения развития жилищного самоуправления и реального контроля за использованием денежных средств и выполнения работ по ремонту и содержанию многоквартирного дома, ТСЖ имеет ряд преимуществ перед этим способом.

Тем не менее, ТСЖ, несмотря на его преимущества, зачастую вызывает опасения у собственников помещений. Очевидно, потому, что преимущества товариществ все еще недостаточно известны населению, вследствие распространенности заблуждения, что при создании товарищества все вопросы управления и содержания дома собственники обязаны взять на себя. Вместе с этим ТСЖ сталкиваются с рядом проблем, имеющих во многом характер законодательного казуса, что значительно затрудняет функционирования товарищества.

.2 Проблемные аспекты функционирования товарищества собственников жилья в свете современного законодательства Российской Федерации

Управление товариществом собственников жилья, как один из способов управления многоквартирным домом в настоящее время на организационно-правовом уровне испытывает ряд проблем, которые в совокупности существенно затрудняют его правильную реализацию.

.        Товарищество собственников жилья представляет собой одну из форм некоммерческой организации. На данный социальный институт распространяется весь комплекс российского законодательства: в зависимости от реализуемой деятельности в отношении товарищества собственников жилья прямым образом действует та или иная отрасль (подотрасль) законодательства. Общий же правовой статус ТСЖ определяется гражданским и жилищным законодательством.

Неизбежно возникают коллизии (противоречия) между гражданским и жилищным законодательством в отношении товарищества собственников жилья. Данные коллизии (противоречия) не лучшим образом влияют на реализацию способа управления - ТСЖ.

Так, согласно гражданскому законодательству реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, а также в случаях, предусмотренных законом, реорганизация проводится по решению (при участии) государственных органов или суда. Согласно ЖК РФ к компетенции общего собрания членов также ТСЖ отнесен вопрос о реорганизации ТСЖ. Однако, согласно ЖК РФ «товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив». Получается, что жилищное законодательство создает условия, в которых вопрос относительно реорганизации ТСЖ решается по большому счету посторонними к нему лицами - собственниками помещений, не являющимися членами (учредителями) данного юридического лица.

В итоге, наблюдается объективное столкновение норм гражданского и жилищного законодательства. Положение усугубляется тем, что гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации, а жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. Проблема в корне может быть решена только на уровне совершенствования федерального законодательства. Выходом же из такого положения на практике может быть положительное рассмотрение вопроса о преобразовании ТСЖ в кооператив на двух общих собраниях - общем собрании членов ТСЖ и общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Другим примером противоречия между гражданским и жилищным законодательством является вопрос установления правового положения ТСЖ. Согласно ГК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья. В развитие этих положений Гражданского кодекса РФ был разработан Федеральный закон «О товариществах собственников жилья». Новый ЖК РФ в разделе VI включает в себя статьи, определяющие порядок создания и деятельности товарищества собственников жилья, тем самым указав на ненадобность специального федерального закона о товариществе собственников жилья. Поэтому Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» признан утратившим силу с 1 марта 2005 года. Однако при этом не были внесены поправки в статью 291 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой по-прежнему делается ссылка на закон о товариществах собственников жилья.

Устранить возникшую коллизию возможно тремя способами:

принять на федеральном уровне новый федеральный закон о товариществах собственников жилья;

отменить пп. 19 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и соответственно придать юридическую силу Федеральному закону от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», одновременно осуществив действия по приведению его в соответствие с ЖК РФ;

изменить редакцию п. 2 ст. 291 Гражданского кодекса РФ, заменив слова «в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья» на слова «в соответствии с Жилищным кодексом РФ», «в соответствии с жилищным законодательством» или «в соответствии с законодательством».

Другая значительная проблема законодательства заключается в следующем. Товарищество собственников жилья обязано в своей деятельности учитывать присутствие (решения, интересы) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. На это указывает ЖК РФ, где сказано: «…Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья». К тому же известно, что собрание собственников помещений - в единственном виде законный орган управления многоквартирным домом, что собственник помещения не обязан быть членом ТСЖ и членство в ТСЖ возникает на добровольной основе. В этой связи возникают трудности взаимодействия органа управления многоквартирным домом и способа управления многоквартирным домом, которые институционально разделены, но по субъектному составу могут пересекаться. Эти трудности кратно усложняются тем, что на основании ЖК РФ возможно создание ТСЖ на базе нескольких многоквартирных домов. Это означает, что управление единым предметом - комплексом недвижимого имущества в многоквартирных домах - будет осуществлять одно общее собрание членов ТСЖ и несколько (от двух и более) общих собраний собственников помещений в доме.

ЖК РФ недостаточно четко разделил управленческие функции между товариществом собственников жилья и общим собранием собственников помещений в доме, особенно, в части полномочий по распоряжению общим имуществом дома. Так, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

другие вопросы.

Товарищество собственников жилья вправе:

предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

другие права.

Здесь видно пересечение компетенций между товариществом собственников жилья и общим собранием собственников помещений в доме. Дело в том, что само наличие указанных прав у ТСЖ нарушает права и законные интересы собственников помещений в доме.

В настоящее время существует проблема присоединения к товариществу собственников жилья дополнительных многоквартирных домов. Представляется, что эта процедура сложная, а главное, неправомерная. ТСЖ на этапе своего существования не может включить в сферу своей ответственности другие многоквартирные домами, помимо дома (домов), на базе которого оно когда-то было создано. Такой вывод следует из буквального толкования п. 2 ст. 136 ЖК РФ. Эта норма прямо увязывает объединение нескольких многоквартирных домов в одно ТСЖ с процессом создания товарищества. Обратим внимание, что в соответствии с ЖК РФ ни один орган управления ТСЖ не наделен полномочиями по принятию решения о приеме в управление дополнительного многоквартирного дома. Критерии для объединения многоквартирных домов в единый объект управления изложены законодателем неудачно, отсюда собственно и появляются ТСЖ, охватывающие целые кварталы и микрорайоны.

Проблема пределов, способов и содержания государственного вмешательства в процессы организации и деятельности товариществ собственников жилья также является существенной. С одной стороны государственные органы сокращают административные барьеры для товариществ собственников жилья и создают льготные условия налогообложения, а с другой стороны это усложняет «жизнь» товариществам. Так, согласно Федеральному законодательству Федеральный закон «О некоммерческих организациях» не распространяется на потребительские кооперативы, товарищества собственников жилья, садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан. По сути, это привело к устранению государственного контроля за соответствием деятельности товариществ собственников жилья их уставным целям. Теперь при государственной регистрации ТСЖ отсутствует контроль над выполнением ими требований Жилищного кодекса Российской Федерации, чем создаются условия для нарушения прав граждан. Налоговые органы не наделены полномочиями по проверке всех аспектов законности создания ТСЖ. Государственные органы пошли по наиболее простому пути: вместо того, чтобы в рамках системы государственного наблюдения (регистрация, контроль) над некоммерческими организациями выработать особые (упрощенные) механизмы для ТСЖ, они просто вывели ТСЖ за пределы этой системы. В итоге, товарищества сами страдают от некачественных Уставов, от судебных разбирательств, от внутренних финансовых махинаций, от того, что в правление попадают лица, не имеющие на то прав и т.д. Хуже того, встречаются случаи, когда ТСЖ создаются в многоквартирных домах, в которых уже созданы и действуют товарищества. Отсутствие особой системы государственного наблюдения за ТСЖ обостряет внутренние конфликты в товариществах. Государственные органы не правы, когда считают эти конфликты внутренним делом юридического лица и собственников помещений в многоквартирном доме. Ведь неразрешимость этих конфликтов внутри ТСЖ, нерасторопная работа судебной системы приводит к неблагоприятным социальным последствиям - разочарование собственников помещений, ощущение ими бессилия и брошенности их государством, бесправия, наконец, дискредитация идеи ТСЖ и реформы ЖКХ. Представляется, что необходимы правовые механизмы по разрешению конфликтов, возникающих внутри товариществ собственников жилья и других жилищных объединений граждан. Социум в многоквартирном доме довольно разнообразный и в нем объективно много противоречий. Накал страстей доходит до того, что конфликт часто переходит на межличностный уровень. Первоочередной мерой может быть создание форм досудебного разбирательства споров (конфликтов) в доме. Идеальный вариант (приемлем только на этапе широкого развития жилищного движения в стране) - создание «неких третейских судов» при ассоциациях (союзах) жилищных объединений граждан. Эти суды должны действовать в рамках своей компетенции и специальных процессуальных норм. жилье многоквартирный дом право

Как было сказано, управление многоквартирным домом осуществляется разными способами. Согласно ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом.

В тоже время законодатель создал правовые условия для смешивания способов управления многоквартирным домом. Он допустил возможность существования на одном доме товарищества собственников жилья и управляющей организации через заключение договора управления многоквартирным домом с этим товариществом. Когда хозяйствующий субъект привлекает со стороны консультанта по управлению - это нормально, но когда этот консультант реализуют вместо хозяйствующего субъекта все его основные функции, то само существование субъекта ставится под сомнение. К сожалению, предмет договора управления изложен таким образом, что вся деятельность по организации исполнения обязанностей собственников помещений по отношению к общему имуществу в доме и обеспечению предоставления коммунальных услуг в обязательном порядке переходит от товарищества к управляющей организацией. За товариществом как за управляющей от имени собственников помещений в доме структурой остаются преимущественно вопросы сбора платежей, вопросы обеспечения владения, пользования и распоряжения общим имуществом, организация взаимодействия с жильцами, контроль над управляющей организацией.

В этом случае товарищество, особенно «молодое» товарищество, в доме без сложившейся культуры самоуправления, рискует превратиться в «пустышку», контору, обслуживающую интересы управляющей организации. Риск увеличивается многократно, если денежные средства жильцов будет собирать сама управляющая организация, т.е. они не будут проходить через банковские счета товарищества, если контроль над управляющей организацией не будет налажен надлежащим образом. Со временем объективно и неизбежно возникнет вопрос об обоснованности наличия лишнего звена - ТСЖ и как следствие общее собрание собственников помещений в доме может принять решение о смене способа управления.

Следовательно, для товарищества было бы разумно привлекать управляющую организацию только в качестве консультанта, т.е., по сути, приобретать у нее в комплексе специфические знания разнопланового характера (право, финансы, ресурсосбережение, информатизация, управление персоналом и т.д.), но на основе уже не договора управления, а договора возмездного оказания услуг по организации эффективного управления многоквартирным домом. Ведь основное преимущество управляющей организации - профессионализм управления. Привлечение консультанта по управление связано с увеличением расходов на управление, но и одновременно с уменьшением расходов на содержание (ремонт) общего имущества и коммунальные услуги в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Право собственности предполагает возможность владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, и в то же время возлагает на собственника бремя его содержания. Так, главная обязанность собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, закрепленная ЖК РФ, - внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

При этом большое количество ТСЖ зачастую сталкиваются с проблемой неисполнения собственниками обязанности по оплате услуг. Не будет преувеличением сказать, что это один из самых насущных вопросов для ТСЖ.

В части коммунальных платежей решение проблемы осложняется особой системой взаимоотношений: собственники отвечают перед товариществом, а последнее, в свою очередь, - перед ресурсоснабжающими организациями. ТСЖ, как правило, не являются производителями коммунальных ресурсов и в целях предоставления гражданам коммунальных услуг заключают с ресурсоснабжающими организациями договоры, по которым несут предусмотренную законодательством ответственность.

При этом, в соответствии с действующим законодательством ТСЖ не просто посредник между собственниками и ресурсоснабжающими организациями, роль которого заключается в сборе с граждан денежных средств на оплату коммунальных услуг и дальнейшем перечислении указанных средств на счет ресурсоснабжающей организации. Согласно действующему законодательству ТСЖ обладает принципиально новым (по сравнению с ранее действующим законодательством) статусом, а именно статусом исполнителя коммунальных услуг.

Статус исполнителя возлагает на ТСЖ две обязанности:

предоставление коммунальных услуг (производимых или приобретаемых);

обслуживание внутридомовых инженерных систем.

В случае, когда растет задолженность граждан перед товариществом, растет задолженность ТСЖ перед ресурсоснабжающими организациями. Не нужно говорить, что у ТСЖ нет лишних денег на оплату долгов собственников. Товарищество является некоммерческой организацией (ст. 135 ЖК РФ), что препятствует ему в осуществлении деятельности, направленной на извлечение прибыли. Кроме того, представляется несправедливым, если ТСЖ несет расходы, связанные с оплатой услуг, оказываемых недобросовестным жильцам. Точно так же неправомерно возлагать на добросовестных собственников обязанность погашать долги соседей.

На сегодняшний день ситуация с неисполнением собственниками обязанности по оплате коммунальных услуг складывается не в пользу товариществ. На законодательном уровне нет четкого ответа на вопрос, несет ли ТСЖ ответственность перед ресурсоснабжающими организациями в случае неоплаты собственниками услуг. ТСЖ оказывается в этой ситуации слабой, менее защищенной стороной. По договору купли-продажи ресурсоснабжающая организация обязана предоставить коммунальный ресурс и имеет право на получение за него денег, а ТСЖ имеет право на получение ресурса и обязано оплатить его. За неисполнение обязанностей по договору стороны несут предусмотренную законодательством ответственность.

Одним из решения проблемы может быть условие договора о том, что обязанности по оплате ресурсов возлагаются непосредственно на собственников помещений в доме, а не на ТСЖ. Но оно не является стопроцентной гарантией снятия ответственности с ТСЖ. Вряд ли какая-либо ресурсоснабжающая организация согласится при наличии в доме ТСЖ включить подобное условие в договор. Да и в самом законодательстве есть основания для невключения такого условия. Действительно, обязанность по оплате коммунальных услуг прямо возложена законом на собственников. Однако ТСЖ создается, в том числе с целью предоставления гражданам коммунальных услуг. Для достижения названной цели ТСЖ должно самостоятельно выстраивать отношения с собственниками и самостоятельно решать проблемы, связанные с неоплатой услуг. К сожалению, действующее законодательство позволяет ресурсоснабжающим организациям сделать именно такой вывод. До внесения в нормативную базу изменений, учитывающих посредническую роль ТСЖ между ресурсоснабжающими организациями и гражданами, товарищество остается в более уязвимом положении.

Единственный выход для ТСЖ - взыскивать уплаченные им в ходе исполнительного производства средства с собственников в порядке регресса путем предъявления исков в суд. Однако такое принудительное взыскание денежных средств с собственников может не дать результата (если у жильца нет имущества, на которое может быть обращено взыскание). К сожалению, в настоящее время в части взыскания задолженности иных механизмов, кроме судебной защиты, законодательством не предусмотрено. Однако у ТСЖ в арсенале борьбы с должниками есть и другие меры, которые могут стать весьма действенными.

Возможность ограничения или прекращения подачи ресурсов недобросовестным собственникам во многом может стать решением рассматриваемой проблемы. Проще говоря, ресурс не поставляется - задолженности не возникает. Исполнитель коммунальных услуг вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в случае неполной оплаты им коммунальных услуг.

Однако, здесь есть свои трудности. Во-первых, с момента первой неоплаты коммунальных услуг до приостановления предоставления коммунальных услуг пройдет достаточно большое время. Во-вторых, в отношении услуг по отоплению, холодному водоснабжению и водоотведению подобные санкции просто неприменимы.

Таким образом, ТСЖ предстоит масштабная работа в сфере предоставления собственникам коммунальных услуг. Мало того, что согласно Правилам № 307 товарищество обязано предоставлять услуги надлежащего качества, оно еще должно урегулировать отношения с ресурсоснабжающими организациями, чтобы минимизировать свою ответственность за неплатежи собственников. Разрешение проблем при оказании коммунальных услуг в соответствии с действующим законодательством затруднительно. В настоящее время у товарищества остается единственный надежный (но нелегкий) способ защиты - предъявление недобросовестным жильцам исков о возмещении задолженности по оплате услуг.

Указанные выше проблемы правого характера, касающиеся деятельности ТСЖ, пробелы жилищного законодательства, противоречие различных правовых актов друг другу оказывают значительное негативное влияние на практическую деятельность товариществ. Проблема усугубляется рядом других факторов, которые проявляются в ходе деятельности ТСЖ и в ходе отношения основных субъектов жилищных отношений.

Так, на сегодняшний день можно констатировать, что в стране практически отсутствуют специальные инструменты и механизмы государственного регулирования общественных отношений, возникающих в области управления многоквартирными домами. В частности, нет механизмов регулирования конкуренции между способами управления многоквартирными домами. ТСЖ и управляющие компании ныне ведут нешуточную конкурентную борьбу за многоквартирные дома. В литературе появились даже материалы о проблеме незащищенности ТСЖ от рейдерства. Управляющие компании по стране наследуют материально-технические базы и жилищный фонд бывших муниципальных жилищно-эксплуатационных организаций. Именно управляющие компании осваивают огромные объемы бюджетных средств, выделяемых для капитального ремонта многоквартирных домов. Именно управляющие компании находят в административных ведомствах неких «представителей» своих интересов. Именно управляющие компании при участии власти получают преференции от ресурсоснабжающих предприятий. В первую очередь в отношении управляющих компаний власть создает условия для их объединения в саморегулируемые организации, для разработки стандартов управления, процедур сертификации и т.д.

Очевидно, что институт ТСЖ в сегодняшних условиях является заведомо слабым «оппонентом» в сравнении с институтом управляющей компании. Для того чтобы уравнять их шансы целесообразно для ТСЖ создать более щадящие и льготные условия. К таким условиям могут относиться налоговые льготы, информационно-разъяснительная работа, содействие созданию ассоциаций (союзов) ТСЖ, разработка стандартов управления домом, в котором действует товарищество, обучение кадров для ТСЖ, правовая защита ТСЖ, предоставление в различных формах и по различным каналам материальных ресурсов товариществам для управления домом и многое другое.

Несмотря на то, что право как социальный регулятор нацелено на защиту более слабой стороны, ЖК РФ неоднозначно регулирует институт ТСЖ. Иногда ЖК РФ заведомо ставит ТСЖ в более тяжкие правовые условия, чем управляющие организации. К примеру, для принятия решения общим собранием собственников помещений в доме о выборе способа управление - управляющая организация и соответственно о выборе конкретной управляющей организации достаточно более половины голосов от числа голосов собственников помещений, принявших участие голосовании, а для создания ТСЖ, утверждения Устава ТСЖ необходимо более половины от общего числа голосов всех собственников помещений.

Большие трудности на сегодняшний день вызывает неудовлетворительное состояние многоквартирных домов, передаваемых ТСЖ. Собственники помещений не готовы брать на себя ответственность за содержание многоквартирных домов, в которых не был проведен капитальный ремонт. При этом отсутствует порядок выделения бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов, управляемых ТСЖ. В связи с чем, собственники помещений опасаются, что в случае создания товарищества капитальный ремонт их домов не будет проведен.

Для решения данной проблемы целесообразно установить порядок, предусматривающий, что капитальный ремонт многоквартирных домов в приоритетном порядке проводится в домах, управляемых ТСЖ, при этом предусмотреть порядок предоставления средств на капитальный ремонт многоквартирных домов непосредственно на счета ТСЖ. Необходимо разработать и выпустить правовой акт о порядке реализации прав ТСЖ на реконструкцию и капитальный ремонт многоквартирных домов.

Актуальным вопросом является порядок оформления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах усложнен и требует значительных финансовых затрат собственников помещений. Отсутствие эффективного порядка формирования земельных участков и передачи их в общую долевую собственность собственникам помещений препятствует созданию ТСЖ, так как исключается возможность определения объекта управления (комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме) в полном объеме и, соответственно, расчета экономической целесообразности создания товарищества собственников жилья.

Одним из решения проблемы может быть содействие органов местного самоуправления данному процессу, включение в приоритетном порядке в планы межевания жилые кварталы, в которых расположены многоквартирные дома, управляемые ТСЖ, обеспечив необходимым объемом финансирования работы по межеванию. При этом не взимать с ТСЖ плату за работы по формированию земельных участков.

Все перечисленные проблемы усугубляются низкой активностью и инертностью собственников жилых помещений в многоквартирных домах, безразличным отношением к общей собственности и условиям проживания. Данная проблема по-прежнему остается одним из препятствий к развитию жилищного самоуправления.

Большинство собственников квартир по-прежнему не желают принимать ответственность за свой дом и двор, невзирая на установления законов. Ведь большинство решений принимается общим собранием собственников жилья, но, как показала практика, самая большая проблема - провести такое собрание.

Жилищное самоуправление способствует установлению чётких компетенций управления процессами эксплуатации жилищного фонда, позволяет эффективно формировать цивилизованный рынок жилищных услуг и реализует норму «ответственности» собственника за своё имущество. Институты жилищного самоуправления - фундаментальная основа развития местного самоуправления.

Собственники жилья должны понять, что современное законодательство главенствующую роль отвело им, и бремя ответственности за свое жилье переложило именно на них. Без четкого понимания этого и осознания себя хозяином своего имущества ни о каком эффективном самоуправлении в многоквартирном доме может быть речи.

Заключение

Вопрос управления жилыми многоквартирными домами сегодня является особенно актуальным. Долгое время не существовало нормативной базы, полностью отвечающей современным требованиям функционирования системы ЖКХ. Вступивший в действие с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ практически полностью изменил представление об управлении многоквартирным домом. Произошло разделение функций управления жилищным фондом и его обслуживания, начали развиваться принципы конкуренции в сфере обслуживания жилья.

Целью работы являлось исследование товарищества собственников жилья как субъекта жилищных отношений.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

.        Рассмотреть теоретические основы управления многоквартирным домом.

.        Проанализировать способы управления многоквартирным домом в свете действующего законодательства РФ.

.        Выявить особенности функционирования товарищества жилья как способа управления многоквартирным домом.

.        Выявить основные проблемы и пути их решения деятельности товариществ собственников жилья.

Понятие ТСЖ определено Жилищным кодексом РФ. Так, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

К целям этой некоммерческой организации относят:

совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;

обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме;

владение общим имуществом в многоквартирном доме;

пользование общим имуществом в многоквартирном доме;

- в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

Органами управления многоквартирным домом при наличии в нем созданного ТСЖ являются: общее собрание собственников помещений в доме, общее собрание членов ТСЖ, правление ТСЖ.

Компетенции каждого органа управления закреплены в ЖК РФ.

Управление многоквартирным домом, на базе которого создано ТСЖ, может осуществляться:

)        членами правления во главе с председателем, избранными из числа членов ТСЖ;

2)      профессиональным управляющим, привлеченным членами правления товарищества из внешней среды.

Реализация управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья после принятия решения о выборе способа управления включает следующие этапы:

)        утверждение устава ТСЖ и выбор органов управления ТСЖ;

)        государственная регистрация ТСЖ;

)        оформление членства в ТСЖ;

4)      оформление договорных связей с собственниками, не являющимися членами ТСЖ.

Под реорганизацией ТСЖ понимают прекращение или иное изменение правового положения ТСЖ, влекущее отношения правопреемства юридических лиц.

Реорганизация ТСЖ включает в себя следующие этапы:

1)      принятие решение о реорганизации общим собранием членов ТСЖ;

2)      уведомление в письменной форме кредиторов о реорганизации;

)        заключение договора о слиянии (при реорганизации в форме слияния), а также составление передаточного акта или разделительного баланса;

)        государственная регистрация юридического лица, создаваемого путем реорганизации, изменений в учредительные документы других юридических лиц.

Под ликвидацией ТСЖ понимается прекращение ТСЖ без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Ликвидация ТСЖ включает в себя следующие этапы:

)        принятие решение о ликвидации. При этом, ТСЖ может быть ликвидировано:

по решению общего собрания членов ТСЖ;

по решению суда на основании требования органа государственной власти;

2)      формирование ликвидационной комиссии;

)        публикация сообщения о ликвидации и составление промежуточного ликвидационного баланса;

)        осуществление расчетов с кредиторами и составление ликвидационного баланса;

5)      государственная регистрация юридического лица в связи с ликвидацией.

По мнению экспертов, ТСЖ представляется наиболее оптимальным способом управления, так как позволяет осуществлять все необходимые функции по эксплуатации дома оперативно и централизованно в интересах собственников жилья данного дома, самим планировать ремонтные работы в своем доме, определять их очередность, иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности, рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей и др.

В ТСЖ, как правило, создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, как следствие, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ.

При этом управление товариществом собственников жилья в настоящее время на организационно-правовом уровне испытывает ряд проблем, которые в совокупности существенно затрудняют его правильную реализацию. Рассмотрим их подробнее.

.        На данный социальный институт распространяется весь комплекс российского законодательства, общий же правовой статус ТСЖ определяется гражданским и жилищным законодательством.

В итоге, неизбежно наблюдается объективное столкновение норм гражданского и жилищного законодательства. Данные противоречия не лучшим образом влияют на реализацию способа управления - ТСЖ.

.        Ряд нормативно-правовых актов ссылаются на законы, утратившие силу, что вносит в процесс управления многоквартирным домом путаницу и конфликты. Примером может служить статья 291 Гражданского кодекса РФ, в которой по-прежнему делается ссылка на Федеральный закон о товариществах собственников жилья.

.        ЖК РФ недостаточно четко разделил управленческие функции между товариществом собственников жилья и общим собранием собственников помещений в доме, особенно, в части полномочий по распоряжению общим имуществом дома. Что приводит к пересечению компетенций между данными субъектами.

.        Актуальна проблема присоединения к товариществу собственников жилья дополнительных многоквартирных домов. Обратим внимание, что в соответствии с ЖК РФ ни один орган управления ТСЖ не наделен полномочиями по принятию решения о приеме в управление дополнительного многоквартирного дома. Критерии для объединения многоквартирных домов в единый объект управления изложены законодателем неудачно, отсюда могут появляться ТСЖ, охватывающие целые кварталы и микрорайоны.

.        Проблема пределов и способов государственного вмешательства в процессы организации и деятельности товариществ собственников жилья также является существенной. С одной стороны государственные органы сокращают административные барьеры для товариществ собственников жилья, а с другой стороны это усложняет «жизнь» товариществам. Так, Федеральный закон «О некоммерческих организациях» не распространяется в числе прочих на товарищества собственников жилья. По сути, это привело к устранению государственного контроля над соответствием деятельности товариществ собственников жилья их уставным целям. Теперь при государственной регистрации ТСЖ отсутствует контроль над выполнением ими требований Жилищного кодекса Российской Федерации, чем создаются условия для нарушения прав граждан.

Представляется, что указанные проблемы в корне могут быть решены только на уровне совершенствования федерального законодательства.

.        Сегодня одним из самых насущных вопросов для ТСЖ является проблема неисполнения собственниками обязанности по оплате услуг.

В части коммунальных платежей решение проблемы осложняется особой системой взаимоотношений: собственники отвечают перед товариществом, а последнее, в свою очередь, - перед ресурсоснабжающими организациями.

ТСЖ оказывается в этой ситуации слабой, менее защищенной стороной. На законодательном уровне нет четкого ответа на вопрос, несет ли ТСЖ ответственность перед ресурсоснабжающими организациями в случае неоплаты собственниками услуг.

Наиболее действенным представляется ограничение или прекращение подачи ресурсов недобросовестным собственникам. Однако, здесь есть свои трудности. Во-первых, с момента первой неоплаты коммунальных услуг до приостановления предоставления коммунальных услуг пройдет достаточно большое время. Во-вторых, в отношении услуг по отоплению, холодному водоснабжению и водоотведению подобные санкции просто неприменимы

.        Актуальным вопросом является отсутствие эффективного порядка формирования земельных участков и передачи их в общую долевую собственность собственникам помещений, что препятствует созданию ТСЖ, так как исключается возможность определения объекта управления.

Данная проблема не может быть решена без содействия органов местного самоуправления, включение в приоритетном порядке в планы межевания жилые кварталы, в которых расположены многоквартирные дома.

Перечисленные проблемы усугубляются низкой активностью и инертностью собственников жилых помещений в многоквартирных домах, безразличным отношением к общей собственности и условиям проживания, что является одним из препятствий к развитию жилищного самоуправления. А также неудовлетворительным состоянием многоквартирных домов, передаваемых ТСЖ. Собственники помещений не готовы брать на себя ответственность за содержание многоквартирных домов, в которых не был проведен капитальный ремонт.

Очевидно, что институт ТСЖ в сегодняшних условиях испытывает значительные трудности как на уровне создания, так и на уровне деятельности. При этом именно товарищества собственников жилья способны вывести институт жилищного самоуправления на новый уровень, который в свою очередь способствует установлению чётких компетенций управления процессами эксплуатации жилищного фонда, позволяет эффективно формировать цивилизованный рынок жилищных и коммунальных услуг и реализует норму «ответственности» собственника за своё имущество. Институты жилищного самоуправления - фундаментальная основа развития местного самоуправления. Однако без четкого понимания собственником главенствующей роли в управлении своим имуществом, ни о каком эффективном самоуправлении в многоквартирном доме может быть речи.

Список источников

1.      Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

.        Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.11.2010) // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

.        Гражданский кодекс Российской Федерации // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

.        Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

.        Федеральный закон от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

.        Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

.        Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

.        Федеральный закон от 29.11.2007 № 278-ФЗ «О внесении изменения в статью 1 Федерального закона «О некоммерческих организациях» // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

.        Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

.        Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

.        Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

.        Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

.        Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

.        Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

.        Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

.        Белов В.Г. Управление и общественные отношения. М., 1985. - 173 с.

.        Боголюбов В.С. Совершенствование экономических отношений в жилищной сфере / В.С. Боголюбов, Н.В. Васильева // СПб. : СПбГИЭА, 1999. - 128 с.

.        Бузырев В.В. Экономика жилищной сферы: учеб. пособие / В.В. Бузырев, В.С. Чекалин. - М.: ИНФРА-М, 2001. - 256 с.

.        Герасимов Н.Б. Преимущества и недостатки непосредственного способа управления многоквартирным домом // Управление многоквартирным домом. 2008. № 10. С.20-27.

.        Городов О.А. Комментарий к Федеральному закону «О товариществах собственников жилья». - Спб.: Питер, 2003. - 240 с.

.        Гражданское право. Том 1 Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К Толстого. М., 2001. - 632 с.

.        Договоры жилищно-коммунального хозяйства - М.: Экзамен, 2000. - 288 с.;

.        Дронов А.А. Перспективы развития нормативно-правовой базы // Управление многоквартирными домами. 2008. № 7.

.        Егоров К.Б. Механизмы защиты от рейдерства // Управление многоквартирным домом. 2008. № 11. С.13-17.

.        Каменева Е.А. Реформа ЖКХ или Теперь мы будем жить по-новому. - Ростов н/Д: Феникс, 2005 - 348 с.

.        Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М., 2000. - 303 с.

.        Копыстыринский Е.А. Особенности создания и государственной регистрации товариществ собственников жилья (практический аспект) // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. № 8. С. 10-15.

.        Крюкова Е.С., Поваров Ю.С. Проблемы создания и деятельности товариществ собственников жилья в коттеджном секторе // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. № 5. С 21-25.

.        Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. М.: Юстицинформ, 2007. - 240 с.

.        Макогон Т.И., Сыров В.Н. Социальная организация муниципального общества. Томск: Курсив, 2008. - 187 с.

.        Максимкина Е.А. Изменение жилищных отношений в связи с принятием нового Жилищного кодекса // Право и политика. 2005. № 8. С. 141-151.

.        Минаев Н.Н. Институциональность процессов управления жилищно-коммунальным комплексом города / Н.Н. Минаев. - Томск: Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2008. - С. 79.

.        Михайлов В.К. Проблематика управления многоквартирными домами // Жилищное право. 2009. № 3. С. 13-21.

.        Нащекина Е.В. О некоторых вопросах развития правовой базы для товариществ собственников жилья // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 2. С. 18-20.

.        Певницкий С.Г. Непосредственное управление собственностью в многоквартирном доме // Законы России: опыт, анализ, практика, 2006. № 3.

.        Практика реализации Жилищного кодекса Российской Федерации. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2007.

.        Программа подготовки членов инициативных групп многоквартирных домов по организации и деятельности товариществ собственников жилья / Под ред. Гайдея В.Т. - Спб.: Диалог, 2006. - 48 с.;

.        Рыжов А.Б. Создание условий для реализации полномочий собственников помещений по управлению многоквартирным домом: региональный опыт // Жилищное право, 2006. № 10. С. 23-38.

.        Сидорова В. К вопросу о проблемах учреждения ТСЖ // Юридический мир. 2006. № 9. С. 39-41.

.        Слепков М.И., Аверин Ю.П. Основы теории социального управления. М.: Высш. школа, 1990. - 302 с.

.        Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.: Юридическая литература, 1991. - 240 с.

.        Титов А.А. Жилищное право Российской Федерации: учебник. - М.: Юрайт-Издат, 2007. - 452 с.

.        Тищуков Ю.В. Потребитель и управление многоквартирным домом: практич. пособие. - Ростов н/Д: Феникс, 2007. - 267 с.

.        Управление многоквартирным домом: Учебно-методическое пособие / И.В. Генцлер, О.К. Калинина, М.А. Коломейцева, В.И. Кульков, В.Н. Лисица, А.П. Мудрый. - Новосибирск, 2006. - 400 с.

.        Фельдман И., Филимонов С. Актуальные вопросы деятельности товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов / Финансовая газета. Региональный выпуск. 2005. № 26.;

.        Чубаров С.А. Общее собрание членов товарищества собственников жилья: проблемы применения отдельных положений Жилищного кодекса РФ // Законодательство. 2007. № 11. С. 60-65.

.        Шахов С.Ю. Практика рассмотрения судебных споров с участием товариществ собственников жилья // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. № 8. С. 29-34.

.        Шешко Г.Ф., Литовкин В.Н. Качество закона, или работа над ошибками // Закон. 2005. № 6.

.        Щелоков В.В. ТСЖ: что это такое и зачем это нужно. Ответы на вопросы. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Эксмо, 2008. - 160 с.

.        Эффективное управление жилым домом: практическое руководство / под общ. ред. В.Н. Субботина. - М.: Эксмо, 2008. - 224 с.

.        Юнисова Е.И. Пути решения проблем ТСЖ // Управление многоквартирным домом. 2008. № 5. С. 23-29.

.        Юридические аспекты деятельности товарищества собственников жилья / Под ред. В.В. Васильевой. - М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008. - 128 с.

Приложение 1

Сравнительная таблица способов управления многоквартирным домом ТСЖ, ЖК, ЖСК

Приложение 2

Сравнительная характеристика ТСЖ и управляющей организации