Системный анализ договора пожизненного содержания с иждивением
Содержание
Введение
.
Понятие договора пожизненного содержания с иждивением
.1
Понятие, предмет и действие договора пожизненного содержания с иждивением
.2
Особенности договора пожизненного содержания с иждивением
.3
Правовая природа договора пожизненного содержания с иждивением
.
Заключение, расторжение и содержание договора пожизненного содержания с
иждивением
.1
Права и обязанности сторон по договору пожизненного содержания с иждивением
.2
Заключение договора пожизненного содержания с иждивением
.3
Содержание договора пожизненного содержания с иждивением
.4
Расторжение договора пожизненного содержания с иждивением
.
Практическое применение договора пожизненного содержания с иждивением
.1
Судебная практика
.2
Последствия прекращения договора пожизненного содержания
Заключение
Список
использованных источников
Приложения
Введение
Договор пожизненного содержания с иждивением как
самостоятельная договорная конструкция впервые был закреплен в части второй ГК
РФ 1996 года. С одной стороны, заключение договора пожизненного содержания с
иждивением является способом решения жилищной проблемы, с другой - это средство
социальной политики государства, позволяющее разрешать вопросы социального
обеспечения нетрудоспособных граждан. В процессе правоприменения были выявлены
проблемы, с которыми сталкиваются суды и участники гражданских правоотношений
при заключении, исполнении и расторжении договора пожизненного содержания с
иждивением.
Отсутствие прочного теоретического фундамента
вызывает множество вопросов в правоприменительной практике. В связи с этим
можно утверждать, что перед теорией и практикой стоят задачи, требующие
незамедлительного решения проблем гражданско-правового регулирования отношений
пожизненного содержания с иждивением.
Актуальность исследования определяется тем, что
отношения, вытекающие из договора пожизненного содержания с иждивением, всегда
играли существенную роль в жизни общества и, не смотря на отсутствие их
правовой регламентации, существовали в гражданском обороте.
Цель исследования состоит в комплексном и
системном анализе договора пожизненного содержания с иждивением и отношений,
вытекающих из него, также изучение гражданского законодательства в сфере
пожизненного содержания с иждивением.
Объектом исследования являются общественные
отношения, возникающие в результате заключения договора пожизненного содержания
с иждивением, а также нормы гражданского права, регулирующие отношения
пожизненного содержания с иждивением, договор пожизненного содержания с
иждивением как юридический факт и судебная практика заключения, изменения и
расторжения договора пожизненного содержания с иждивением.
Для достижения цели необходимо решить следующие
задачи:
анализ действующих законодательства и иных
нормативно-правовых актов, регулирующих договор пожизненного содержания с
иждивением, а также судебной практики разрешения споров, вытекающих из договора
пожизненного содержания с иждивением;
анализ понятия и правовой природы договора
пожизненного содержания с иждивением;
изучение предмета и существенных условии договора
пожизненного содержания с иждивением;
выявление и анализ особенностей формы договора
пожизненного содержания с иждивением;
исследование основания прекращения договора
пожизненного содержания с иждивением, а также вопросов ответственности за его
нарушение;
Методологическую основу исследования составляют
общенаучные и частнонаучные методы исследования: формально-логический,
сравнительно-правовой, структурно-системный, метод анализа и другие методы,
широко применяемые в гуманитарных науках.
Источниковую базу для проведения исследования
составляют нормативно-правовые акты нашей страны, а также труды С.С.Алексеева,
В.С.Ема, О.С. Иоффе, Ю.М. Козловой, Е.А.Суханова и многих других.
Структурно работа состоит из введения, трех
глав, заключения и списка использованной литературы.
В первой главе данной работы приводится правовая
характеристика договора пожизненного содержания с иждивением.
Вторая глава посвящена изучению содержания
договора пожизненного содержания с иждивением, порядку его заключения и
расторжения.
В третьей главе рассмотрены последствие
прекращения данного договора, а также его практическое применение.
1. Понятие договора пожизненного содержания с
иждивением
.1 Понятие, предмет и действие договора
пожизненного содержания с иждивением
В российском законодательстве существует понятие
пожизненного содержания с иждивением. Гражданский кодекс Российской Федерации
вводит следующее определение. По договору пожизненного содержания с иждивением
получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру,
земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты,
который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и
(или) указанного им третьего лица (лиц).
Складывающиеся в таком случае отношения обладают
родовыми признаками договора ренты, а также видовыми - договора пожизненной
ренты. Индивидуальные особенности рассматриваемых отношений выражаются в
ограничении круга передаваемого под выплату ренты имущества (только
недвижимость), специальном назначении ренты (обеспечение получателю
соответствующего содержания), а также в более широком составе объектов ренты
(имеются в виду деньги, иное имущество, а равно различные нематериальные
блага). Учитывая отмеченные особенности договора, законодатель установил специальный
режим для указанной ренты. С этой целью используются, помимо статей главы 33
Гражданского Кодекса Российской Федерации, также нормы, которые находятся за
пределами этой главы.
Предметом договора пожизненного содержания с
иждивением является только недвижимое имущество, включающее жилой дом,
квартиру, земельный участок и так далее. Причем это имущество должно находиться
в собственности получателя ренты. Срок действия договора вытекает из его
содержания и измеряется периодом жизни иждивенца. Периодичность предоставления
содержания законом особо не оговаривается, поскольку решение вопроса зависит в
конечном итоге от характера предоставляемых услуг. Если речь идет об
обеспечении потребностей иждивенца в жилище, питании, уходе, то следует
исходить из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей
человека, если только стороны не оговорили специально эти вопросы в самом
договоре.
.2 Особенности договора пожизненного содержания
с иждивением
Основные особенности договоров ренты, пожизненного
содержания с иждивением - это обременение рентой недвижимого имущества и
возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства /1/.
Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением
регистрируются:
) сделка - договор ренты, пожизненного
содержания с иждивением;
) право собственности плательщика ренты;
) обременение рентой;
) залог в пользу получателя ренты.
Договор пожизненного содержания с иждивением в
отличие от других видов ренты предполагает более тесную связь плательщика ренты
и ее получателя. Если в других видах ренты эти отношения ограничиваются
периодическими выплатами (получением) оговоренных рентных платежей, то при
исполнении договора пожизненного содержания с иждивением стороны в силу
характера предоставляемого содержания постоянно взаимодействуют друг с другом.
Получая от плательщика ренты питание, заботу, обслуживание и другие услуги,
получатель ренты заинтересован в доверительных отношениях с плательщиком.
В целом договору пожизненного содержания с иждивением
присущи такие признаки, которые не свойственны никаким другим договорам об
отчуждении имущества. Суть их заключается, во-первых, в характере встречного
удовлетворения, то есть в предоставлении получателем имущества пожизненного
содержания другой стороне. Это содержание является для последней зачастую
единственным источником средств на существование.
Во-вторых, отношения, возникающие из договора
пожизненного содержания с иждивением, носят долговременный и стабильный
характер .
В-третьих, в отличие от договоров купли-продажи
и мены, по которым совершается эквивалентный товарообмен по договору
пожизненного содержания с иждивением эквивалентность может только
предполагаться, поскольку на практике это всегда связано с риском того, что
размер рентных платежей может оказаться больше стоимости переданного имущества.
Общий размер рентных платежей по договору пожизненного содержания с иждивением
не подсчитывается и он не может быть ограничен стоимостью имущества.
Договор пожизненного содержания с иждивением следует
отличать от договора возмездного оказания услуг. Услуги нематериального
характера оказываются по договору возмездного оказания услуг, по договору
пожизненного содержания с иждивением предоставляемые услуги имеют
преимущественно материальный характер.
При разграничении пожизненной ренты от
пожизненного содержания с иждивением традиционно указывается на два
существенных отличия:
предметом договора пожизненной ренты служит
любое имущество, тогда как предметом договора пожизненного содержания с
иждивением может быть только недвижимость.
в договоре пожизненной ренты допускается лишь
денежная форма рентных платежей, а в договоре пожизненного содержания с
иждивением рента предоставляется в форме обеспечения потребностей получателя
ренты в жилище, питании, одежде, а если необходимо в силу состояния его
здоровья, - также и в уходе за ним. Лишь в качестве исключения договор
пожизненного содержания с иждивением устанавливает возможность замены
предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина
периодических платежей в деньгах /1/.
Кроме того, в отличие от договора пожизненной
ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем месячного
содержания должен быть не менее двух минимальных размеров оплаты труда,
установленных законом /6/.
Однако главный признак для разграничения
рассматриваемых договоров состоит в особом характере отношений между
получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненное содержание и иждивение.
Этот специфический характер обусловлен социальной сущностью и назначением
договора пожизненного содержания с иждивением. Допустим, необходимость в уходе
может возникнуть после заключения договора. Но как только она возникает, то
становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена с учетом
сложившихся обстоятельств и обычно предъявляемых требований. Поэтому при
разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется
или должно предоставляться гражданину, суд будет руководствоваться принципами
добросовестности и разумности /1/.
Нахождение гражданина на пожизненном содержании
плательщика ренты, предоставляющего гражданину иждивение, жилище и уход,
предполагает наличие между ними лично-доверительных отношений. Поэтому
моральное насилие, скверное, оскорбительное отношение плательщика ренты к
гражданину - получателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него,
должно рассматриваться как существенное нарушение плательщиком ренты своих
обязательств. Подобное нарушение дает получателю ренты право потребовать
возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного
содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом
/1/.
1.3 Правовая природа договора пожизненного
содержания с иждивением
Договор пожизненного содержания с иждивением, по
мнению большинства исследователей , является реальным, так как "получатель
ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру..." /2/.
В соответствии с другой точкой зрения данный договор является консенсуальным,
так как моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением
является государственная регистрация перехода права собственности.
Договор пожизненного содержания с иждивением
является алеаторным (рисковым). Конечный результат в таком договоре зависит от
случайного неизвестного события, и до этого события также неизвестно, какая из
сторон будет в выгоде. О.С. Иоффе, определяя договор пожизненного содержания
алеаторным, считал, что "таким обстоятельством является смерть
отчуждателя, к моменту которой и выясняется, в чем выразилась возмездность
совершенного им акта отчуждения в пользу приобретателя"./12, с.295 /
Договор пожизненного содержания с иждивением
является длящимся, так как предполагает систематическое длительное исполнение
плательщиком ренты своих обязанностей по содержанию получателя.
Кроме того, договор пожизненного содержания с
иждивением следует рассматривать как фидуциарный, так как содержание
взаимоотношений сторон по договору носит особый доверительный характер. Договор
пожизненного содержания с иждивением базируется на тесном личном контакте
плательщика и получателя ренты.
Договоры могут подразделяться на односторонние и
двусторонние. Так как договор пожизненного содержания с иждивением является
реальным, то можно сделать вывод об одностороннем характере этого соглашения.
Исходя из вышесказанного, договор пожизненного содержания с иждивением является
возмездным, реальным, односторонним, алеаторным, длящимся, фидуциарным.
Договор пожизненного содержания с иждивением
является формальным, поскольку законом предусмотрена обязательная форма
(Приложение 1), в которую он должен быть облечен /2/. Договор ренты, независимо
от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества, подлежит обязательному
нотариальному удостоверению, а если происходит отчуждение под выплату ренты недвижимого
имущества, то и государственной регистрации /2/. Несоблюдение указанной нормы
влечет недействительность договора, который при всем том является ничтожным в
силу /2/. Данное требование является вполне оправданным, поскольку договор
ренты заключается чаще всего лицами, нуждающимися в правовой защищенности,
здесь нередки попытки злоупотребления и обхода закона, заключающие его лица
часто имеют слабое представление о своих правах, последствиях заключения
договора и тому подобного. В этих условиях лишь помощь нотариуса -установление
подлинной воли сторон, проверка законности содержания договора, способна
оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие
судебные споры.
. Заключение, расторжение и содержание договора
пожизненного содержания с иждивением
.1 Права и обязанности сторон по договору
пожизненного содержания с иждивением
Основное значение имеют обязанности плательщика
содержания, так как действия по передаче имущества в собственность плательщика
совершаются получателем ренты в момент заключения договора.
Пожизненное содержание предназначено для
обеспечения потребностей граждан, так как получателями по этому договору могут
быть только граждане. Поэтому нормы, регулирующие обязанности плательщика, чаще
всего носят императивный характер.
В договоре пожизненного содержания с иждивением
обязанность плательщика выражается в предоставлении получателю ренты
обеспечения в натуре, оно может включать в себя обеспечение потребности
получателя в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья,
то и уход за ним, а также оплату ритуальных услуг.
Содержание должно быть сопоставимо с реальной
стоимостью переданной недвижимости, в противном случае плательщик просто не
пойдет на заключение договора, в котором объем платежей несоразмерно завышен.
Так, рента должна выплачиваться по окончании
каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором.
Целесообразно в договоре указать конкретный срок перечисления денег, например,
«не позднее девятого числа каждого месяца». Обязательство плательщика ренты по
предоставлению содержания в натуре включает в себя ряд обязанностей. Во-первых,
плательщик обязан обеспечить потребности получателя ренты в жилище. Так как по
договору, как правило, передается квартира или комната или дом, то стороны
обычно оставляют в пожизненном пользовании получателя переданное под выплату
ренты жилище. В данном случае плательщик ренты чаще не нуждается в переданном
жилье и рассчитывает на результат по договору в будущем. Гораздо реже
плательщик приобретает комнату или квартиру по договору ренты, чтобы продать ее
или обменять на большую с доплатой. В таком случае требуется согласие
получателя ренты на отчуждение жилья, да и не всякий новый приобретатель
согласится приобрести обремененную жилплощадь. Такая ситуация возникает, как
правило, между родственниками, и здесь у плательщика появляется обязанность
предоставить жилье получателю ренты.
В настоящее время, выполняя обязанность по
обеспечению получателя ренты жильем, плательщик ренты, во-первых, может
рентополучателя оставить проживать в квартире, переданной под выплату ренты,
во-вторых, может проживать в этой квартире совместно с рентополучателем и,
в-третьих, может приобрести рентополучателю иное жилое помещение для
постоянного проживания. Соответствующий вариант должен быть четко определен в
тексте договора.
Обязанность плательщика обеспечить получателя
жильем проявляется также в том, что плательщик ренты осуществляет за свой счет
ремонт (в том числе и капитальный) и эксплуатацию квартиры. Плательщик как
собственник квартиры обязан оплачивать коммунальные услуги, электроэнергию.
Даже если под выплату ренты передавалось не жилье, а другое имущество, стороны,
как правило, вес равно в договоре оставляют за плательщиком ренты обязанность
оплачивать коммунальные услуги и пользование электроэнергией. Желательно в договоре
указать, какие именно услуги оплачивает плательщик, и в каком объеме, особенно,
если эти услуги не направлены на обеспечение необходимых потребностей, иначе
впоследствии, в случае невыполнения плательщиком ренты данной обязанности, суд
может отказать в удовлетворении требований получателя. На плательщике лежит
дополнительная обязанность - принимать необходимые меры для предотвращения
уменьшения стоимости имущества, переданного по договору, в период
предоставления пожизненного содержания с иждивением /2/. Данная обязанность
предусмотрена законом в целях обеспечения интересов получателя ренты, так как
получатель ренты может возвратить переданное имущество в случае расторжения
договора. Кроме того, если объектом передачи является жилье, и получатель ренты
остается проживать в нем, то, поддерживая имущество в надлежащем техническом и
санитарном состоянии, плательщик ренты тем самым обеспечивает необходимые
условия для проживания в ней получателя. Обычно такие условия включаются в
договор, но даже, если подобное договором не предусмотрено, плательщик как
собственник жилья, обязан осуществлять за свой счет ремонт и эксплуатацию
квартиры, участвовать в расходах по техническому обслуживанию и ремонту всего
дома.
Ещё одна обязанность плательщика - обеспечить
потребности получателя ренты в питании и одежде, а также, если потребуется,
обеспечить уход за ним. Как правило, стороны лишь в общих чертах оговаривают
эти условия и именно поэтому впоследствии возникают споры в судах.
Необходимость в уходе может возникнуть уже после
заключения договора, но сразу, же после появления она становится обязанностью
плательщика ренты и должна быть исполнена им с учетом сложившихся
обстоятельств.
Если имущество под выплату ренты было передано
за плату, то у плательщика ренты возникает обязанность уплатить определенную
цену, указанную в договоре. Цена определяется самими сторонами.
Следует рассмотреть обязанности получателя
содержания.
ГК РФ предоставляет плательщику ренты право
отчуждать, сдавать в залог и иным способом обременять недвижимое имущество,
переданное получателю ренты в обеспечение пожизненного содержания. Однако
данное право плательщика ренты ограничено тем, что названные правомочия он
может осуществлять только с предварительного согласия получателя ренты /2/.
Данная норма действует при заключении договора пожизненного содержания с
иждивением. Это является дополнительной гарантией прав получателя ренты, так
как отчуждение недвижимого имущества, которое передано в обеспечение его
содержания, радикально изменяет сложившиеся отношения между плательщиком и
получателем ренты.
На мой взгляд получение согласия кредитора
(получателя ренты) на отчуждение имущества должником (плательщиком) является
обязательным для пожизненного содержания уже исходя из общих правил ГК РФ, так
как в данном случае происходит перемена лиц в обязательстве.
В договоре пожизненного содержания с иждивением
риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик
ренты, независимо от того, за плату или бесплатно он приобрел это имущество
/2/. Таким образом, случайная гибель или повреждение имущества не освобождает
плательщика ренты от обязательства платить ренту и не дает ему права требовать
его прекращения, даже если он приобрел имущество за плату.
Рентное правоотношение является односторонне обязывающим,
поэтому обязанности по договору лежат только на плательщике ренты,
корреспондируют этим обязанностям права, которыми обладает получатель ренты.
Получатель ренты имеет право требовать взамен
переданного недвижимого имущества предоставления содержания в натуре, например,
обеспечения его потребностей в жилье, питании, одежде, или выплаты ренты в
определенной денежной сумме.
Нотариус обязан выяснить обстоятельства дела,
разъяснить сторонам смысл и значение подготовленного проекта сделки, проверить,
соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон,
проинформировать стороны о правовых последствиях сделки для того, чтобы
юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред/ нотариат/.
Нотариальное удостоверение договора облегчает заинтересованной стороне
доказывание своего права, поскольку содержание место ее совершения, намерения
субъектов сделки и другие обстоятельства, официально зафиксированные
нотариусом, презюмируются как очевидные и достоверные.
При отчуждении под предоставление пожизненного
содержания недвижимости, приобретенной собственником в период брака на
совместные средства, для заключения договора требуется нотариально
удостоверенное согласие супруга получателя ренты на передачу имущества /3/.
Аналогичное согласие на заключение договора требуется и от супруга плательщика
ренты, поскольку расходы по предоставлению пожизненного содержания будут
производиться также из совместных средств супругов. При отсутствии у какой-либо
из сторон договора супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитое
имущество об этом подается соответствующее заявление, с содержанием которого
должна быть ознакомлена другая сторона.
.2 Заключение договора пожизненного содержания с
иждивением
Исследование законодательства позволяет утверждать,
что договор пожизненного содержания с иждивение признается заключенным, и тем
самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон, только после
нотариального удостоверения, а договор, предусматривающий отчуждение
недвижимого имущества под выплату ренты, - с момента его государственной
регистрации.
Если стороны нарушат требования о нотариальном
удостоверении договора пожизненного содержания с иждивением, такой договор
будет считаться недействительной (ничтожной) сделкой /2/. Если же договор о
передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не
подвергнут государственной регистрации, он будет считаться незаключенной
сделкой. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с
ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством
возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на
недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным
доказательством существования зарегистрированного права.
Выписка из Единого государственного реестра прав
на недвижимое имущество и сделок с ним является достаточным документом для
совершения сделки, в том числе и для заключения договора ренты.
Если требование закона об обязательной
государственной регистрации не будет неукоснительно соблюдаться, появится риск
подписания и нотариального удостоверения нескольких договоров на один и тот же
объект недвижимости.
Необходимо также отметить то обстоятельство, в
силу которого договоры в зависимости от их природы признаются заключенными либо
с момента достижения сторонами согласия (консенсуальные договоры), либо после
передачи определенной вещи одним из участников сделки другому контрагенту
(реальные договоры), либо после государственной регистрации (в случае договора
ренты).
Проанализировав нормы главы ГК РФ я пришла к
выводу о том, что несмотря на стремление законодателя придать договору ренты
реальный характер, при определении его понятия, договор ренты имеет
консенсуальную природу, а неопределенность слова «передает» порождает различные
противоречивые мнения о его юридическом значении. В связи с этим договор ренты
считается заключенным и обязательства, вытекающие из него, возникают с момента
нотариального удостоверения или государственной регистрации.
При заключении договора пожизненного содержания
с иждивением сторонам следует очень внимательно относиться к формированию его
условий, так как ГК РФ не только не регулирует детально, но в определенных
случаях не дает ориентиров для урегулирования взаимоотношений сторон / 15 с.23/
.3 Содержание договора пожизненного содержания с
иждивением
договор пожизненный иждивение правовой
Анализ практики заключения договора пожизненного
содержания с иждивением свидетельствует о том, что еще не выработаны единые
подходы к разрешению вопросов, возникающих в связи с определением содержания
данного договора. Объясняется это тем, что в законодательстве на сегодняшний
день рентные обязательства не урегулированы должным образом .
Следует подробнее отразить в договоре все
условия содержания: оговорить посещения, например, несколько раз в неделю;
примерный ассортимент покупаемых продуктов; количество уборок в неделю и так
далее. Составление подробного договора зависит не только от желания сторон, но
и от компетентности и добросовестности нотариуса.
В целях предотвращения возможных ошибок при
заключении договора, целесообразно закрепить типовой договор пожизненного
содержания с иждивением на уровне подзаконного акта, который бы отражал все
необходимые условия договора, и условия которого можно было бы изменить лишь в
сторону увеличения их объема.
Для обеспечения интересов плательщика следует
вести фиксированный учет предоставления услуг. Сложнее это сделать, когда
получатель ренты проживает с плательщиком, особенно когда стороны ведут общее хозяйство,
вместе питаются. Один из способов решения проблемы - это ведение строгого учета
всех расходов, произведенных плательщиком на содержание получателя ренты. Эти
расходы могут отражаться в отдельном документе, являющимся приложением к
договору.
Договор пожизненного содержания с иждивением
может предусматривать оплату плательщиком ритуальных услуг, оказываемых после
смерти получателя ренты. Необходимо конкретизировать, какого рода ритуальные
услуги обязан будет оплатить плательщик. Проконтролировать эту обязанность
весьма проблематично, так как получателями по договору пожизненного содержания
являются, как правило, одинокие люди. По моему мнению, обязанность оплатить
ритуальные услуги по захоронению получателя носит скорее моральный характер,
нежели правовой.
Составление подобного договора зависит не только
от желания сторон, но и от компетентности и добросовестности нотариуса.
Последний может помочь сторонам заключить полный договор и отразить в нем все
необходимые условия либо может просто вписать фамилии сторон в имеющийся
образец договора, в котором права и обязанности субъектов будут отражены лишь в
общих чертах.
Существенными условиями договора пожизненного
содержания с иждивением являются:
) условие о предмете договора. Предмет договора
указывает на его природу и позволяет отнести договор к конкретному договорному
типу. При установлении воли сторон нотариус, удостоверяющий договор ренты,
должен обратить особое внимание на отграничение договора ренты от договоров
купли-продажи с рассрочкой платежа и купли-продажи с правом пожизненного
проживания в отчуждаемом жилом помещении. В тексте договора целесообразно
использовать не примерное описание предмета договора, а формулировку,
включенную в ГК РФ;
) условие об объекте, передаваемом под выплату
ренты;
) условие о размере ренты. В договорах
пожизненного содержания с иждивением целесообразно указывать виды содержания и
сроки его предоставления. Например: «Доставка продуктов - каждый день, уборка
помещения - 2 раза в неделю» и так далее.
) условие об обеспечении рентных платежей. Это
условие является существенным только при передаче под выплату ренты движимости,
поскольку передаваемая недвижимость обременяется ипотекой в силу закона /2/.
Ипотека не может быть исключена соглашением сторон, поскольку данная норма
является императивной /2/.
.4 Расторжение и прекращение договора
пожизненного содержания с иждивением
Одной из отличительных особенностей договора
пожизненного содержания с иждивением является порядок его расторжения.
Иск о расторжении договора пожизненного
содержания с иждивением может быть предъявлен лишь самим получателем ренты при
жизни. Наследники плательщика ренты после смерти последнего могут выступать
лишь как правопреемники и самостоятельного права на предъявление такого иска не
имеют.
Договор пожизненного содержания с иждивением
может быть прекращен по общим основаниям прекращения обязательств, за
исключением зачета встречного требования.
Договор пожизненного содержания с иждивением
прекращается смертью получателя ренты. Обязательство плательщика ренты, как и
сам договор пожизненного содержания с иждивением, прекращается, но лицо,
имеющее право на возмещение вреда в связи со смертью кормильца, приобретает
право на взыскание рентной суммы с лица, признанного виновным в смерти
получателя ренты /2/ .
Возникшее обязательство пожизненного содержания
может быть прекращено и соглашением сторон.
Допускается прекращение пожизненного содержания
с иждивением и в одностороннем порядке. Специальным основанием для такого
прекращения является существенное нарушение плательщиком ренты своих
обязанностей (например, в случае, если плательщик ренты сдал в залог недвижимое
имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания, без
предварительного согласия получателя ренты). В данной ситуации получатель ренты
вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение
пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях,
предусмотренных законом. В то же время плательщик ренты не вправе требовать
компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Поскольку закон не содержит каких-либо оговорок,
можно сделать вывод, что при жизни получателя ренты обязательство может быть
прекращено способами, допустимыми для прекращения всех рентных отношений, то
есть соглашением сторон, новацией, прощением долга и тому подобное.
. Практическое применение договора пожизненного
содержания с иждивением
.1 Судебная практика
Возможность расторжения договора связывается с
ненадлежащим исполнением плательщиком обязанностей по содержанию и обеспечению
рентополучателя натуральной помощью и только по требованию последнего. В
литературе озвучена позиция по поводу предоставления получателю рентных
платежей еще одного дополнительного и действенного средства защиты при
нарушении его прав - возможности требования компенсации морального вреда от
плательщика ренты /13/. Однако предполагаемая мера вызывает сомнение.
Как представляется, эта мера будет чрезмерной,
поскольку рентополучателем, скорее всего, выступает лицо пожилого возраста,
находящееся под особой защитой государства. Требование о расторжении договора
пожизненного содержания с иждивением удовлетворяется в 90 случаях из ста, о чем
неумолимо свидетельствует судебная статистика. Как показывает практика, суды
обычно не удовлетворяют встречные требования плательщика ренты о замене
пожизненного содержания на периодические рентные платежи прежде всего из-за
характера договора.
Кроме того, сторона, предоставляющая содержание
и натуральную помощь, не должна заблуждаться относительно того, с какого
момента наступают правовые последствия по договору. Этот момент особенно важен
в случае, когда плательщик ренты приступил к исполнению обязательства, не
доведя договор к надлежащей и установленной законом форме его заключения.
Привилегированное положение получателя ренты
нередко приводит и к злоупотреблениям своими правами. Поскольку получателем
ренты определяется объем и размер содержания, а также конкретные виды
предоставления натуральной помощи, постольку плательщик ренты обязан их
выполнять, включая, нередко, необоснованные требования об индексации рентных
площадей и увеличении видов предоставляемой помощи. К тому же, он вынужден
фиксировать в журнале учета все произведенные им приобретения по просьбе
получателя ренты по датам и стоимости во избежание иска о ненадлежащем
исполнении договора. Однако, регулируя прекращение пожизненного содержания с
иждивением, вообще не упоминает о возможности прекращения договора по
требованию нового собственника жилого помещения. Последний не только лишен
возможности требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием
получателя ренты, как неосновательного обогащения в связи с расторжением
договора по требованию привилегированного лица. Рентоплательщик не вправе
заявлять исковых требований и о компенсации морального вреда, поскольку
пострадавшей и заведомо слабой стороной данного договора является
рентополучатель.
Важно учитывать и то обстоятельство, что стороны
нередко по-разному трактуют близкие по содержанию, но имеющие разные правовые
последствия договоры купли-продажи квартиры с правом пожизненного содержания и
пожизненного содержания с иждивением. В этой связи уместно обратиться к
практике, ставшей классическим примером в правоприменительной деятельности
судов для решения аналогичных дел.
Существует обширная судебная
практика по искам граждан о признании договора недействительным на том
основании, что они либо были обмануты противоположной стороной в отношении
характера договора, либо сами не поняли содержания договора и последствий его
заключения.
Примером этому может послужить
обзор судебной практики, проведенный на основании кассационных определений
судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда. Между отцом
истицы и ответчиком был заключен договор пожизненного содержания с иждивением,
по которому отец передал право собственности на квартиру, а ответчик должен был
платить отцу ежемесячную ренту в размере 800 рублей. Отец истицы умер. Истица
является его наследником. Полагая, что договор заключен под влиянием обмана и
вследствие стечения тяжелых обстоятельств, истица обратилась в суд с
требованием о признании его недействительным. Решением Благовещенского
городского суда в удовлетворении иска отказано, иск о признании договора
недействительным может быть предъявлен лишь самой потерпевшей стороной сделки,
наследники после смерти данной стороны сделки могут выступать лишь как
правопреемники по уже находящемуся в производстве суда делу, самостоятельного
права на предъявление такого иска не имеют.
Правоприменительная практика
занимает однозначную позицию. Смерть получателя ренты является основанием
прекращения обязательств по договору пожизненного содержания с иждивением.
К договору пожизненного
содержания с иждивением могут быть применены положения гражданского
законодательства о признании сделки недействительной, вследствие введения
контрагента в заблуждение .
Таким образом, проанализировав
правоприменительную практику договора пожизненного содержания с иждивением,
можно сделать следующие выводы:
) высшая судебная инстанция в
актах толкования права, касающихся вопросов договора пожизненного содержания с
иждивением, исходит из того, что обязательства плательщика ренты перед
получателем ренты носят личный характер, следовательно, это исключает
правопреемство права требования к наследникам получателя ренты.
) четко разграничены понятия
договора купли-продажи жилого помещения с правом пожизненного проживания и
договора купли-продажи жилого помещения с предоставлением пожизненного
содержания с иждивением. Позиция Верховного Суда РФ в данном вопросе однозначна
- пожизненное проживание не является формой рентных платежей в пользу
получателя ренты.
) смерть получателя ренты до
государственной регистрации договора пожизненного содержания с иждивением
влечет признание договора пожизненного содержания незаключенным, и,
следовательно, плательщик ренты не приобретает права собственности на жилое
помещение, являющееся предметом договора.
) несовершенство положения
Федерального закона, который предписывает исчисление платежей по договору
пожизненного содержания с иждивением, установленных в зависимости от
минимального размера оплаты труда, привело к признанию данного положения не
соответствующим Конституции РФ.
3.2 Проблемы, возникающие при прекращении
договора пожизненного содержания
В случае существенного нарушения плательщиком
ренты своих обязательств по договору получатель пожизненной ренты, передавший
имущество бесплатно, вправе требовать расторжения договора с возвратом этого
имущества.
Возврат исполненного по договору обязательства
возможен, если это установлено соглашением сторон. Таким образом, практика
расторжения указанных договоров по соглашению сторон с возвратом имущества в
собственность получателя ренты законна, что имеет большое практическое
значение. Следует отметить, что нередки случаи, когда нотариусы при
удостоверении соглашений о расторжении договора пожизненного содержания с
иждивением ссылаются не на общие нормы о расторжении договоров, что является
ошибочным.
Проблематичным является вопрос о последствиях
умышленного лишения жизни получателя ренты плательщиком ренты (так как в
отдельных случаях плательщик ренты заинтересован в скорейшем прекращении
договора и обременения права собственности). Действующим законодательством этот
факт не урегулирован, в связи с чем возможно поставить вопрос о применении
нормы ГК РФ, согласно которой «при невозможности использования аналогии закона
права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла
гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности,
разумности и справедливости». В таком случае, возможно, что право требования
возврата имущества может возникнуть у наследников в порядке правопреемства,
хотя это требование и не может быть заявлено самим получателем в связи со
смертью по вине плательщика, то есть по причине, не зависящей от воли
получателя ренты.
Получателю ренты по договору пожизненного
содержания при инициации вопроса о расторжении заключенного договора,
необходимо процессуально зафиксировать и получить доказательства существенного
нарушения договорных условий, например, получить выписку о не поступлении
денежных средств на его имя, зафиксировать факт отсутствия ухода за престарелым
лицом с помощью сотрудника социальной службы и так далее. Получатель ренты
должен доказать, что нарушение условий договора является существенным в
контексте требований гражданского законодательства, а не существенным по его
личному мнению либо убеждению.
Все споры, связанные с расторжением договора
пожизненного содержания с иждивением, а также последствиями его прекращения, подлежат
рассмотрению в судебном порядке.
Существует множество проблем, возникающих при
прекращении договора пожизненного содержания с иждивением. Во многих случаях на
практике встречаются противоречия или расхождения между нормативно-правовыми
актами, которые необходимо урегулировать либо устранять.
Заключение
В ходе проведения исследования я
проанализировала действующее законодательство, регулирующее договор
пожизненного содержания с иждивением; изучила предмет и особенности договора;
установила права и обязанности сторон по договору пожизненного содержания с
иждивением; провела анализ судебной практики и проблем, возникающих при
прекращении договора пожизненного содержания с иждивением.
По договору пожизненного содержания с иждивением
получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру,
земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты,
который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и
(или) указанного им третьего лица (лиц).
Основные особенности договоров ренты,
пожизненного содержания с иждивением - это обременение рентой недвижимого
имущества и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного
обязательства.
Договор пожизненного содержания с иждивение
признается заключенным, и тем самым породившим соответствующие права и
обязанности для сторон, только после нотариального удостоверения, а договор,
предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - с
момента его государственной регистрации.
Также в работе рассмотрены варианты прекращения
договора пожизненного содержания с иждивением и проблемы связанные с этим. Так,
помимо прекращения рентного обязательства смертью получателя ренты, существует:
досрочное расторжение договора пожизненного содержания с иждивением по
инициативе получателя ренты и при существенном нарушении плательщиком ренты
своих обязательств, с возвратом недвижимого имущества или выплаты получателю
ренты выкупной цены недвижимого имущества; прекращение обязательства новацией;
прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице и
вариант прощения долга получателем ренты.
В Гражданском кодексе РФ не установлено запрета
для оформления договора пожизненного содержания с иждивением через
представителей. Очевидно, что договор пожизненного содержания с иждивением
относится к таким сделкам, которые по своему характеру могут быть совершены
только лично, поскольку помимо оказания получателю ренты бытовых услуг основан
также на доверительном характере отношений между его участниками, на
уважительном отношении друг к другу, учете психологических особенностей друг
друга.
Договор пожизненного содержания с иждивением
предполагает тесную связь между его сторонами. В таком случае сложно говорить о
чёткой конкретизации условий договора, даже если доверенность достаточно
подробно определяет содержание будущего договора. Нотариальная и судебная практика
показывают, что наиболее распространенным основанием расторжения подобных
договоров являются возникшие между сторонами в процессе исполнения договора
конфликты по поводу количества и качества предоставляемого получателю ренты
содержания с иждивением.
Анализ договора пожизненного содержания с
иждивением позволяет прийти к выводу о недостаточности теоретической базы по
вопросам изменения и прекращения данного договора. Наличие нечетких
формулировок и коллизий в гражданском законодательстве и нормативно-правовых
актах приводит к затруднениям на практике как нотариальной, так и судебной. Это
порождает необходимость дальнейшего исследования проблемы пожизненного
содержания с иждивением и внесения необходимых изменений в действующее
законодательство, устранение пробелов в праве и установление запретов на
какие-либо действия.
Список использованных источников
1. "Конституция
Российской Федерации" принята всенародным голосованием 12.12.1993
. "Гражданский
кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
. "Семейный
кодекс Российской Федерации" от 29.12.1995 N 223-ФЗ"Жилищный кодекс
Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
. Федеральный
закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним"
. Алексеев
С. С. Гражданское право. Проспект, 2012
. Вестник
ВАС РФ, 2009 №4
. Витрянский
В.В., Ем В.С., Козлова Н.В. Обязательственное право, 2011
. Губин
П.Е. Квартирный вопрос: договор ренты требует тщательного
исполнения//“Независимая газета”, 2008
. Забелова
Л.Б., Карпухин Д.В. Правоприменительные аспекты договора пожизненного
содержания с иждивением // Жилищное право, 2009
. Иоффе
О.С. Обязательственное право. Юридическая литература, 1975
. Козлова
Ю.М. Компенсация морального вреда как способ защиты титульных пользователей
жилым помещением, 2010
. Колбасин
Д.А. Гражданское право. Особенная часть./ Амалфея, 2008
. Леонов
Г.Б. Договор пожизненного содержания с иждивением. // «Законодательство», 1999
г.
. Натаров
С.В. Субъекты договора пожизненного содержания с иждивением // Российский
судья, 2008
. Сергеев
А. П. Гражданское право. РГ-Пресс, 2012
. Суханов
Е.А. "Российское гражданское право: Обязательственное право:
Учебник", 2011
Приложения
Приложение 1
Образец договора 1.1 Проект договора пожизненного
содержания с иждивением
Договор пожизненного содержания с иждивением
«20»ноября 2013г. г.Белогорск
Багров Иван Михайлович, именуемый в дальнейшем
«Получатель ренты», с одной стороны, и Бушина Ирина Анатольевна, именуемая в
дальнейшем «Плательщик ренты», с другой стороны, заключили настоящий договор о
нижеследующем:
. Предмет договора
.1. По настоящему договору Получатель ренты
передает Плательщику ренты в собственность земельный участок, а Плательщик
ренты обязуется в обмен на полученный земельный участок осуществлять
пожизненное содержание с иждивением Получателя ренты.
.2. Земельный участок, переданный на обеспечение
пожизненного содержания, имеет кадастровый № 1874, общая площадь составляет 90
кв. м, расположен на землях, находящихся в частной собственности.
Земельный участок находится по адресу: ул.
Благовещенская, 35
Расположенный на земельном участке объект
недвижимости- жилой дом, также подлежит передаче Плательщику ренты по
настоящему договору.
.3. Земельный участок, являющийся предметом настоящего
договора, принадлежит Получателю ренты на праве собственности, удостоверенном
свидетельством о праве собственности от 14.05.2002 г.
.4. Нормативная цена земли составляет 110000
рублей, согласно прилагаемому к настоящему договору акту.
.5. Оценка земельного участка произведена по
соглашению сторон и установлена в сумме 110000 рублей.
.6. Оценка объектов недвижимости, передаваемых
под выплату ренты по настоящему договору установлена в сумме 56000 рублей,
согласно прилагаемой к настоящему договору сводной ведомости оценки строений,
зданий и сооружений.
. Срок действия договора
.1. Настоящий договор заключен на срок, равный
жизни Получателя пожизненного содержания.
. Права и обязанности сторон
.1. Получатель пожизненного содержания вправе:
требовать возврата земельного участка,
переданного в обеспечение пожизненного содержания;
требовать выплаты ему выкупной цены ренты.
.1.1. При существенном нарушении Плательщиком
ренты своих обязательств Получатель вправе:
расторгнуть договор и требовать возмещения убытков,
вызванных расторжением договора;
требовать выкупа ренты Плательщиком;
требовать уплаты процентов за просрочку выплаты
ренты Плательщиком.
.1.2. Получатель ренты вправе требовать выкупа
ренты Плательщиком, если:
Плательщик ренты просрочил ее выплату более чем
на 90 дней;
Плательщик ренты нарушил свои
обязательства по обеспечению выплаты ренты, предусмотренные п.3.4
<#"807618.files/image001.gif">
Схема 1.2 Признаки договора пожизненного
содержания с иждивением
Приложение 3
Схема 2.1 Права и обязанности
сторон по договору пожизненного содержания с иждивением
Приложение 4
Диаграмма 3.1 Статистика регистрации договоров
пожизненного содержания с иждивением за 2011-2013 года
Приложение 5
Диаграмма 3.2 Судебная статистика об
удовлетворении требований о расторжении договора пожизненного содержания за
2010-2013 года
