Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

Министерство образования Республики Беларусь

Учреждение образования

"Могилевский государственный университет им. А.А. Кулешова"

Факультет экономики и права

Кафедра гражданского и хозяйственного права

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

Курсовая работа

по гражданскому праву

студентки

Гудеевой Ольги Сергеевны

Научный руководитель

Чечкова Светлана Петровна

Могилев

г

Оглавление

Введение

Глава 1. Понятие и виды недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений

Глава 2. Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним

2.1 Органы государственной регистрации недвижимого имущества

2.2 Общие правила совершение регистрационных действий

Глава 3. Основные виды сделок с недвижимым имуществом

3.1 Купля-продажа недвижимого имущества

3.2 Мена недвижимого имущества

3.3 Рента и пожизненное содержание с иждивением

Заключение

Список использованных источников

Приложения

Введение

В нашей стране наблюдается повышенный интерес к такой правовой категории, как недвижимость. Это обусловлено переходом к рыночной экономике и, следовательно, изменением законодательства после распада СССР. Результатом реформ в нашей стране стало и то, что недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке. Более того, законодатель не просто ввел недвижимость в гражданский оборот, он сформировал и закрепил институт недвижимости, вобравший в себя нормы, определяющие понятие и виды недвижимости, специфику оборота недвижимости, и установил необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Недвижимое имущество - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.

В течение длительного времени развитие рынка недвижимости тормозилось отсутствием необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс Республики Беларусь, который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

недвижимое имущество сделка правоотношение

Впоследствии был принят целый ряд правовых актов, регламентирующих право собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, совершение сделок с ним.

Однако следует отметить, что, несмотря на регулирование правового режима недвижимого имущества Гражданским кодексом Республики Беларусь и другими нормативными правовыми актами, в настоящее время данный вопрос до сих пор является предметом обширных дискуссий и предложений по совершенствованию правового поля в силу недостаточно четкой правовой регламентации того или иного вопроса.

Данные исследования придают институту недвижимости особое значение. Именно правильное понимание и регламентация данного института - необходимое условие для уяснения многих практических вопросов.

Актуальность курсовой работы определяется тем, что на данный момент вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений приобретают особую значимость. Сложность и многообразие объектов недвижимости (земли, ее недр, жилых и нежилых строений и т.п.), необходимость определения понятия недвижимого имущества, его места среди объектов гражданских прав, анализ законодательства, регламентирующего данные правоотношения, выявление недоработок и выработка рекомендаций и предложений вызывает необходимость тщательного изучения этого предмета.

В настоящее время наблюдается ежегодное увеличение судебных споров, предметом которых является те или иные правоотношения, связанные с недвижимым имуществом, все это также свидетельствует об актуальности правового анализа данной темы.

С учетом изложенного, изучение такого правового института, как недвижимое имущество, исследование его правового режима представляется весьма важным и актуальным.

Объектом исследования является теория и практика общественных отношений, складывающихся в связи с определением и установлением правового режима недвижимого имущества, в связи с совершением сделок с недвижимостью.

Предмет работы - действующее гражданское законодательство, определяющее особенности недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений.

Целью настоящей работы является комплексное исследование правового режима недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений.

Для достижения поставленной в данной работе цели решались следующие задачи:

1.определить понятие и признаки недвижимого имущества;

2.установить классификацию и перечень объектов недвижимости, дать им характеристику;

.исследовать процесс государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;

.изучить особенности правового регулирования сделок с недвижимым имуществом, их виды;

.в заключении подвести итоги по проделанной работе.

Методологическая база работы - общенаучные методы исследования, а также специальные, такие как: метод комплексного юридического анализа, системный метод, формально-юридический, сравнительно-правовой и другие.

Теоретическую основу данной работы составляют действующее законодательство, труды высших учебных заведений, работы ученых по вопросам, являющимся предметом настоящего исследования. Проблемы недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений в той или иной мере исследовались в работах таких авторов как: Д.А. Колбасин, В.Ф. Чигир, Н.Л. Бондаренко, В.Ф. Бохан, В.В. Чубаров, Г.Ф. Шершеневич и другие.

Данная курсовая работа состоит из трех глав, которые полностью раскрывают тему исследования и располагаются в определенной логической последовательности. Полный объем курсовой работы составляет 50 листов, в том числе текста - 40, приложений - 10. При ее написании было использовано 23 источника, в их числе нормативные правовые акты, материалы судебной практики, учебные пособия, научные статьи.

Глава 1. Понятие и виды недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений

Имущество, в связи с наличием которого возникают правоотношения, представляет "собой материальные предметы, предназначенные для удовлетворения потребностей людей". Как правило, вещи являются результатом трудовой деятельности людей, а поэтому приобретают материальную (экономическую) ценность и возможность участвовать в гражданском товарообороте [9, с.373].

Отношение лиц к имуществу регулируется нормами права, в частности, определяются основания его приобретения и отчуждения, правила владения, пользования и распоряжения, условия использования его при исполнении тех или иных договоров (соглашений) и многие другие вопросы. Тем самым создается правовой режим имущества (вещей).

Гражданское законодательство устанавливает деление имущества на недвижимое и движимое. Так, часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) устанавливает, что к "недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения" [7].

Земельный участок - часть поверхности земли, "имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном кадастре и документах государственной регистрации". Земельные участки (земля) являются собственностью Республики Беларусь, от имени которой в земельных отношениях выступают уполномоченные органы на местах. Ценность земли заключается в том, что она в отличие от другого имущества не изнашивается. Более того, участвуя в гражданском обороте, их качество постоянно улучшается. Правовой режим этого недвижимого имущества, в частности, состоит в регулировании права собственности на него, предоставлении земельных участков в пользование, пожизненное наследуемое владение. Они могут быть сданы в аренду, а находящиеся в частной собственности граждан земельные участки - проданы, подарены, обменяны, а также могут быть предметом других сделок в соответствии с земельным законодательством [2, с.30].

Недра - это часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Пользователям (юридическим и физическим лицам независимо от форм собственности и подчиненности) недра предоставляются для: геологического изучения, добычи полезных ископаемых, строительства и (или) эксплуатации подземных сооружений, образования особо охраняемых природных территорий и объектов, имеющих научную, историческую, культурно-эстетическую, санитарно-оздоровительную или иную ценность и другие цели. Недра Республики Беларусь являются исключительной собственностью государства [13, ст.1].

Недра и право пользования ими не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Государство осуществляет владение, пользование и распоряжение недрами в общегосударственных интересах, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов проживающих на этой территории людей. Недра для пользования выделяются путем предоставления в установленном порядке земельных участков.

К числу водных объектов относятся: болота, дренажные сооружения, реки, ручьи, родники, озера, водохранилища, пруды, внутренние водные пути, другие водоемы и водные объекты. Все воды (водные объекты), находящиеся на территории Беларуси, составляют исключительную собственность Республики Беларусь. В собственности юридических или физических лиц могут находиться искусственные сооружения на внутренних водных путях. Водопользователями могут быть юридические и физические лица, а также лица без гражданства, которым водные объекты предоставлены в пользование (общее, специальное, обособленное и совместное водопользование). Водные объекты (их части) могут быть переданы в аренду для ведения промыслового лова рыбы, добычи водных беспозвоночных, ведения охотничьего хозяйства и других целей при условии учета интересов населения, проживающего рядом с этим водным объектом [3, с.5].

Говоря о лесе, следует иметь в виду, что лес - сложное сочетание множества разнообразных растений и животного мира, т.е. своеобразный живой механизм, большой и очень сложный. Учитывая это, законодательством определяются виды пользования им, в частности:

üзаготовка древесины, живицы;

üсбор дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пищевых лесных ресурсов, лекарственных растений и технического сырья;

üсенокошение, пастьба скота и другие виды побочного лесопользования;

üпользование участками лесного фонда для нужд охотничьего хозяйства, в научно-исследовательских, культурно-оздоровительных, туристических, иных рекреационных и (или) спортивных целях [14].

Вся лесная растительность подразделяется на лесной фонд и леса, не входящие в лесной фонд. Границы лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от иных земель. Включение земель в состав лесного фонда и их изъятие из него осуществляются в порядке, установленном лесным и земельным законодательством. Леса в Республике Беларусь - исключительная собственность государства, которая осуществляет владение, пользование и распоряжение лесами через уполномоченные на то государственные органы. Древесина и другая лесная продукция, добытая (заготовленная) лесопользователями, являются их собственностью. Объектами лесных отношений являются лесной фонд, отдельные участки лесного фонда, права пользования ими. Участки лесного фонда могут быть предоставлены в аренду, как правило, по результатам лесных аукционов [3, с.6].

Многолетние насаждения - плодовые, ягодные, древеснокустарниковые, виноградники, сады, полезащитные лесные полосы и другие искусственные посадки, расположенные на земельных участках и сооруженные для достижения определенных (коммерческих, культурных, оздоровительных, научно-исследовательских и других) целей. Они находятся в собственности (хозяйственном ведении) отдельных лиц и с учетом правового положения земельного участка, на котором расположены, участвуют в гражданском обороте [14, ст.1].

Вторую группу недвижимого имущества составляют здания и сооружения, прочно связанные с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Здания и сооружения играют важную роль в жизни современного общества. Уровень цивилизации, развитие науки, культуры и производства в значительной мере определяются количеством и качеством построенных зданий и сооружений.

Здание - строительное сооружение, состоящее (по мере необходимости) из наземной и подземной частей, с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных [3, с.6].

Сооружение - объемная, плоскостная или линейная наземная, надземная или подземная строительная система, смонтированная на фундаменте или под землей, состоящая из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций и предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида, хранения материалов, изделий, оборудования, для временного пребывания и перемещения людей, грузов и так далее [14, ст.1].

Иногда вместо этих понятий приводится другое - "капитальное строение" - любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь [23, с.45].

Следует отметить, что критерий "перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно" по отношению к зданиям и сооружениям в настоящее время применим не в полной мере. Известно, что в Москве даже многоэтажные здания передвигались с одного места на другое (улица Горького - ныне улица Тверская). К тому же стало обычным делом, что бревенчатые (деревянные) здания перевозятся в собранном или разобранном виде с одной территории на другую. В связи с этим в литературе справедливо отмечается, что здания и сооружения функционально "могут служить своему назначению при условии их соединения с каким-либо земельным участком" [22, с.25].

Внутренние водные пути Республики Беларусь достаточно развиты. К тому же Республика Беларусь заключила межправительственные соглашения с Украиной, Литвой и Латвией о транзитном перемещении грузов водным транспортом.

Далее статья 130 ГК Республики Беларусь определяет, что законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Различные законодательные акты относят к недвижимому имуществу: пристройку, жилой дом, квартиру, передающее устройство.

Встречается такое понятие, как "изолированное помещение". Под этим понятием имеется в виду "внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещение, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Изолированное жилое помещение может иметь вход из подсобного помещения (коридора, прихожей и т.п.)" [14, ст.1].

В отношении каждого объекта недвижимости должна проводиться техническая инвентаризация, включающая сбор, установление и обработку сведений о наличии, местонахождении, составе, площади и других характеристиках, состоянии, стоимости недвижимого имущества на основе результатов его обследования в натуре (на месте). По результатам инвентаризации выдается технический паспорт.

Среди недвижимого имущества особое место занимает предприятие - имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В его состав входят все виды имущества, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, права требования, продукция, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором (ст.132 ГК). Предприятие в целом или его часть могут быть предметом сделок (купли-продажи, аренды и др.), связанных с установлением, изменением и прекращением правоотношений [18, с.97].

В гражданском обороте (купле-продаже, мене, дарении и др.) чаще принимают участие здания и сооружения, их отдельные части, обращающиеся на рынке как самостоятельный товар. Исходя из этих практических целей, их можно классифицировать как:

·квартиры и комнаты;

·помещения и здания под офисы или магазины;

·пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);

·свободные земельные участки, предназначенные под застройку или других целей (в ближайшей перспективе);

·складские и производственные объекты [6, с.38].

Следует иметь в виду, что приведенные объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественных комплексов предприятий и организаций (в частности, приватизируемых).

Наряду с приведенной выше классификацией здания и сооружения целесообразно различать по следующим признакам:

.По происхождению:

1.1.Естественные (природные) объекты:

üсвободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли);

üприродные комплекты для эксплуатации (добычи) месторождений.

1.2.Искусственные объекты (постройки):

üжилье;

üофисы;

üобъекты торговли и сферы платных услуг;

üобъекты промышленности;

üдругие объекты.

2.По протяженности в расположении:

üземельные массивы;

üотдельные земельные участки;

üкомплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.);

üжилой многоэтажный дом;

üжилой дом одноквартирный (особняк, коттедж);

üсекция (подъезд);

üэтаж в секции;

üквартира;

üкомната;

üлетняя дача.

3.По готовности к использованию:

üготовый объект;

üобъект, требующий реконструкции или капитального ремонта;

üнезавершенный строительством объект [11, с.140].

Приведенная классификация применяется на практике для более точного и полного выявления характеристики объекта недвижимости и оценки его стоимости.

Имущество, не отнесенное к недвижимому, считается движимым.

Отнесение вещей к движимым или недвижимым влияет на установление в отношении данных вещей соответствующего правового режима. Специфика правового режима недвижимого имущества проявляется в следующем:

)возникновение, переход и прекращение вещных прав на недвижимость подлежит государственной регистрации (статья 131 ГК);

2)если предметом обязательства является недвижимое имущество, то такое обязательство, по общему правилу, исполняется в месте нахождения имущества (статья 297 ГК);

)для недвижимого имущества установлены более длительные сроки приобретательной давности;

Согласно статьи 235 ГК, лицо - гражданин или юридическое лицо, в собственности которого не находится имущество, но которое добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество [7].

)закреплен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи;

В силу статьи 226 ГК бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по заявлению соответствующего государственного органа, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Право коммунальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь может быть признано судом.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в коммунальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности [7].

)имеет специфику порядок обращения взыскания на недвижимое имущество (статья 330 ГК).

Исходя из выше изложенного, приходим к выводу, что для определения вещей, которые должны быть отнесены к недвижимости, законодатель использует два признака. Первый - материальный, т.е. степень связи с землей. Этот признак используется для отнесения к недвижимости двух видов вещей:

) вещи, постоянно расположенные в одном месте и связанные с землей настолько прочно, что их перемещение в силу специфики физических свойств абсолютно невозможно (участки земли, участки недр, обособленные водные объекты и др.);

) вещи, которые могут быть отделены от земли физически, но это приведет к несоразмерному ущербу их назначению (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения). Такие объекты считаются недвижимостью до тех пор, пока они не отделены от земли. Если же это произошло, то вещи переходят в разряд движимых.

Второй признак, который используется для отнесения вещей к разряду недвижимых - это юридический. Законодатель распространяет правовой режим недвижимого имущества на вещи, которые по своим естественным свойствам являются движимыми, но их роль в гражданском обороте столь важна, что требует установления специфического правового регулирования. Такие объекты приравниваются к недвижимости в силу прямого указания.

Таким образом, недвижимые вещи - материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота.

Глава 2. Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним

Недвижимое имущество (земельные участки, здания, сооружения, незавершенное законсервированное строительство, изолированные помещения и другое), права на него и сделки с ним подлежат государственной регистрации.

Объектами государственной регистрации являются:

·создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;

·возникновение, переход, прекращение прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;

·сделки с недвижимым имуществом [14, ст.4].

Государственная регистрация служит правоустанавливающим юридическим фактом. Несоблюдение требования о Государственной регистрации влечет недействительность перечисленных выше действий.

Государственная регистрация прав может рассматриваться как правовой институт и как юридический акт. В качестве первого регистрация прав представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу признания уполномоченными органами прав на недвижимость. Такие отношения носят административный характер. Содержание этих отношений заключается в том, что специально уполномоченные государственные органы производят правовую экспертизу представленных им документов, проверяя законность сделки (договора). В зависимости от ее результатов принимаются решения об их регистрации либо приостановлении или отказе в регистрации прав на недвижимое имущество. Подобные отношения тесно связаны с имущественными отношениями, регулируемыми гражданским, земельным и другими отраслями законодательства.

В качестве юридического акта государственная регистрация представляет собой административно-правовой акт. С принятием этого акта связывается наступление определенных последствий, приобретающих юридическую силу: возникновение, изменение (обременение), прекращение прав на недвижимость. Принятие положительного решения (акта) означает, что с даты внесения записи в Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним:

.договор, предметом которого является недвижимое имущество, считается заключенным;

2.право собственности либо иное право у приобретателя недвижимости возникло;

.ранее имеющиеся права на недвижимость прекратились [20, с.55].

Таким образом, акт государственной регистрации является обязательным элементом юридического факта, который порождает возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимость. Важным последствием регистрации является и то, что ее закон признает единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

2.1 Органы государственной регистрации недвижимого имущества

Регистрацию недвижимости обеспечивают специально созданные органы. Систему органов в Республике Беларусь по государственной регистрации недвижимого имущества (кроме "движимой" недвижимости) составляют:

üНаучно-производственное государственное республиканское унитарное предприятие "Национальное кадастровое агентство" при Комитете по земельным ресурсам и геодезии (республиканская организация по государственной регистрации).

На территории Республики Беларусь создано 7 регистрационных округов в границах Брестской, Витебской, Гомельской, Гродненской, Минской, Могилевской областей и города Минска. В каждом округе действует своя территориальная организация (например, в Брестской области - Республиканское унитарное предприятие "Брестское агентство по государственной регистрации и кадастру") [3, с.13].

Комитет по земельным ресурсам и геодезии при Совете Министров Республики Беларусь, в частности:

)обеспечивает проведение единой государственной политики в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;

2)разрабатывает и реализует государственные программы в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; создает регистрационные округа;

)устанавливает основания назначения и порядок технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий;

)устанавливает основания назначения и порядок экспертизы подлинности документов, представленных для осуществления государственной регистрации;

)устанавливает порядок аттестации регистраторов;

)утверждает формы документов, которые необходимо представить для осуществления государственной регистрации (если такие формы документов не утверждены иными актами законодательства Республики Беларусь), формы предоставления информации из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, правила их заполнения, порядок предоставления такой информации юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, а также порядок учета выданной информации;

)утверждает формы свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации, выписки из регистрационной книги, требования к обеспечению защиты данных документов от подделки;

)утверждает тарифы за предоставление информации из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, совершение регистрационных действий, дачу правовых консультаций по, совершению регистрационных действий, составление проектов подлежащих государственной регистрации сделок, необходимых для осуществления государственной регистрации заявлений, изготовление выписок из документов, оказание других правовых и технических услуг, связанных с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, порядок распределения поступающих средств, если иное не предусмотрено законодательством;

)совместно с республиканским органом государственного управления статистикой Республики Беларусь утверждает сводные показатели государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в Республике Беларусь;

)осуществляет иные полномочия в соответствии с законодательством Республики Беларусь [14, ст.12].

Научно-производственное государственное республиканское унитарное предприятие "Национальное кадастровое агентство" при Комитете по земельным ресурсам и геодезии, в частности:

Øосуществляет методологическое и общее руководство деятельностью территориальных организаций по государственной регистрации, контролирует их деятельность;

Øутверждает правила делопроизводства в территориальных организациях по государственной регистрации;

Øутверждает формы и правила ведения документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, других документов, используемых регистраторами; устанавливает порядок присвоения кадастровых и инвентарных номеров, а также номеров записей в регистрационную книгу;

Øустанавливает перечень характеристик недвижимого имущества, подлежащих описанию в регистрационной книге;

Øосуществляет техническую инвентаризацию недвижимого имущества и проверку характеристик недвижимого имущества в случаях и порядке, установленных специально уполномоченным органом государственного управления;

Øустанавливает правила отчетности территориальных организаций по государственной регистрации перед республиканской организацией по государственной регистрации;

Øустанавливает режим работы территориальных организаций по государственной регистрации по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами;

Øкоординирует деятельность территориальных организаций по государственной регистрации, в том числе связанную с созданием и ведением единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, определяет порядок их взаимодействия, обмена между ними информацией; ведет единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, обеспечивает его защиту от несанкционированного доступа, хищения и уничтожения;

Øпроводит аттестацию регистраторов, ведет реестр регистраторов;

Øутверждает образцы, порядок выдачи и изъятия печатей, штампов, бланков регистраторов;

Øосуществляет контроль за правильностью совершения регистрационных действий регистраторами;

Øосуществляет сбор, анализ, обобщение и ежегодное опубликование в средствах массовой информации сводных показателей государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в Республике Беларусь;

Øосуществляет иные полномочия в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в соответствии с законодательством Республики Беларусь [14, ст.13].

Территориальная организация (областная, городская) по государственной регистрации - республиканское унитарное предприятие, в котором в качестве работников осуществляют свои полномочия регистраторы. Деятельность территориальной организации по государственной регистрации и соответствующих регистраторов осуществляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в пределах территории соответствующего регистрационного округа.

Регистратор:

üпринимает в установленном порядке документы, представленные для осуществления государственной регистрации;

üсовершает регистрационные действия:

üосуществляет государственную регистрацию создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества;

üосуществляет государственную регистрацию возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;

üосуществляет государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом;

üприсваивает кадастровый, инвентарный номер объекту недвижимого имущества;

üвносит записи в регистрационную книгу;

üвносит документы в регистрационные дела, записи в опись заявлений и документов, содержащихся в регистрационном деле;

üвносит информацию в кадастровую карту и журнал регистрации заявлений;

üпредоставляет в установленном порядке сведения и документы из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним [14, ст.16].

Регистратором может быть назначен гражданин Республики Беларусь, прошедший аттестацию на регистратора. Он должен иметь высшее юридическое образование или высшее образование в области ведения государственного земельного кадастра, или высшее образование и опыт осуществления регистрационных действий не менее трех лет. Регистратор обязан перед назначением и не менее чем один раз в три года проходить аттестацию. В своей деятельности он подчиняется только требованиям законодательства Республики Беларусь.

Регистратор не вправе совершать регистрационные действия:

)результаты которых представляют для него имущественный или иной личный интерес;

2)на свое имя и от своего имени, на имя и от имени своего супруга (супруги), его и своих родственников (родителей, детей, внуков, деда, бабки, родных братьев и сестер).

Регистратор не имеет права:)заниматься предпринимательской деятельностью лично или через посредников, а также быть поверенным у третьих лиц по вопросам, связанным с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;

b)принимать вознаграждения, пользоваться услугами и льготами в личных целях за оказание гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам любого содействия с использованием своего служебного положения;)самостоятельно или через посредника принимать участие в управлении юридическими лицами, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь;)использовать после прекращения работы в организациях по государственной регистрации в интересах граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц в течение срока, определенного законодательством Республики Беларусь, информацию по вопросам, которые являются государственной или иной охраняемой законом [14, ст.17].

Регистратор имеет печать с изображением Государственного герба Республики Беларусь, наименованием организации по государственной регистрации и указанием порядкового номера печати [14, ст.18].

Морское судно, судно внутреннего плавания, смешанного (река-море) плавания или доля в нем регистрируется в Государственном реестре судов Республики Беларусь или судовой книге. Право собственности на строящееся судно или на Долю в ней возникает с момента регистрации такого права в указанном реестре или судовой книге [20, с.56].

Воздушные суда могут быть зарегистрированы только в реестре одного государства. Не допускается внесение воздушного судна в соответствующий государственный реестр воздушных судов, если оно не исключено из другого государственного реестра воздушных судов, реестра воздушных судов иностранного государства или международной организации. Регистрация воздушных судов и ведение соответствующего государственного реестра воздушных судов в Республике Беларусь возлагаются на специально уполномоченный орган в области гражданской авиации и специально уполномоченный орган в области обороны. На воздушное судно, внесенное в соответствующий государственный реестр воздушных судов, выдается регистрационное удостоверение, что является фактом признания его национальной принадлежности [3, с.18].

2.2 Общие правила совершение регистрационных действий

Государственная регистрация недвижимого имущества - это юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования определенного недвижимого имущества. Оно считается таковым с момента регистрации.

Регистрации подлежит возникновение, переход, прекращение права собственности, а также следующих прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество:

)пожизненного наследуемого владения земельным участком;

2)постоянного пользования земельным участком;

)временного пользования земельным участком;

)оперативного управления;

)хозяйственного ведения;

)доверительного управления;

)аренды и субаренды земельного участка;

)аренды, субаренды, безвозмездного пользования капитальным строением (зданием, сооружением), изолированным помещением на срок не менее одного года;

)аренды, субаренды, безвозмездного пользования капитальным строением (зданием, сооружением), изолированным помещением на срок менее одного года в случаях, предусмотренных соглашением сторон;

)сервитута;

)ипотеки;

)ареста;

)ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества в связи с присвоением ему статуса историко-культурной ценности;

)ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества в связи с обслуживанием линий электропередач, трубопроводов и иных инженерных сооружений;

)ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества при приватизации государственного имущества;

)иных прав и ограничений (обременений) прав в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь [14, ст.9].

Кроме того, государственной регистрации подлежат сделки (договоры) с недвижимым имуществом.

Установлена определенная последовательность совершения действий по государственной регистрации. Так, создание капитального строения (здания, сооружения), создание незавершенного законсервированного капитального строения не может осуществляться ранее государственной регистрации создания земельного участка, на котором оно расположено. Похожее правило определено для создания изолированного помещения. Государственная регистрация изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество, государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом не могут осуществляться ранее государственной регистрации создания соответствующего недвижимого имущества.

При государственной регистрации ведется единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее ЕГРНИ), который состоит из регистрационных книг, регистрационных дел, кадастровых карт, журналов регистрации заявлений и осуществляется на бумажных носителях. В тоже время ведение регистрационных книг, кадастровых карт и журналов регистрации заявлений ведется также на электронных (магнитных) носителях.

Наполнение ЕГРНИ осуществлялась двумя путями:

·Формирование документов ЕГРНИ путем перенесения информации о произведенных ранее государственных регистрациях недвижимого имущества и прав на него, содержащихся в организациях, ранее занимавшихся государственной регистрацией и учетом недвижимости в Республике Беларусь. Такое формирование предусмотрено статьей 73 Закона о государственной регистрации.

·Внесение информации в ЕГРНИ путем совершения регистрационных действий [3, с. 19].

В настоящее время обновление ЕГРНИ осуществляется не реже 1 раза в час (Приложение А).

Регистрационные действия совершаются в следующем порядке:

. прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации;

. принятие решения о совершении регистрационных действий;

. совершение регистрационных действий;

. удостоверение произведенной государственной регистрации [14, ст.31].

Регистрация начинается с приема представляемых документов. Они должны включать:

.заявление о государственной регистрации;

2.документы, содержащие идентификационные сведения, подлежащие занесению в регистрационную книгу при совершении регистрационных действий;

.документы, являющиеся основанием для государственной регистрации;

.документы, подтверждающие внесение платы за осуществление государственной регистрации [14, ст.32].

Документы не должны иметь подчисток, приписок, зачеркнутых слов, неоговоренных исправлений, не должны быть выполнены карандашом или с нарушением правил делопроизводства, не должны иметь серьезных повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание. Перечни документов, которые необходимо представлять для осуществления регистрации, а также формы и правила их заполнения вывешиваются в помещениях организаций по государственной регистрации для всеобщего ознакомления.

Документы, представляемые для осуществления государственной регистрации, должны быть поданы регистратору заявителями. Подлинники документов, содержащих идентификационные сведения, и документов, являющихся основанием для государственной регистрации, подлежат возврату им, а копии - хранению в регистрационном деле.

При принятии документов регистратор незамедлительно вносит в журнал регистрации заявлений информацию о дате, времени поступления и перечне этих документов, а заявителю выдает на руки документ, подтверждающий их прием с указанием даты, времени приема и перечня принятых документов.

Регистратор отказывает в приеме представленных документов, если:

.они не соответствуют требованиям законодательства Республики Беларусь;

2.документы поданы ненадлежащим лицом или способом;

.заявление о государственной регистрации подписано ненадлежащим лицом;

.регистрационное действие подлежит совершению в другой организации по государственной регистрации или другим регистратором;

.представлены не все документы, необходимые для осуществления государственной регистрации;

.представлены документы, содержащие недостоверные сведения либо сведения, не соответствующие данным документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, за исключением случая, когда расхождение вызвано технической ошибкой;

.содержание документов, представленных для осуществления государственной регистрации, не согласуется между собой;

.указанные в заявлении о государственной регистрации имущество, право, ограничение (обременение) права, сделка не подлежат государственной регистрации [14, ст.34].

В случае отказа регистратора в приеме документов они возвращаются заявителю. Заявитель письменно информируется о мотивах отказа.

После рассмотрения документов, их достаточности и обоснованности регистратором принимается решение о совершении регистрационного действия (в течение 7 рабочих дней со дня подачи документов). В случае выполнения большого объема работы, необходимой для совершения регистрационного действия, такие действия совершаются в течение 14 рабочих дней [14, ст.35].

Совершение упомянутых действий может быть приостановлено регистратором на срок не более одного месяца при необходимости:

üистребования дополнительных сведений или документов;

üпроведения технической инвентаризации или проверки характеристик недвижимого имущества;

üэкспертизы подлинности документов и некоторых других обстоятельств [14, ст.35].

Регистратор обязан в трехдневный срок с даты принятия решения о приостановлении совершения регистрационного действия заказным письмом проинформировать заявителя с указанием срока и мотивов приостановления, а также порядка его обжалования [14, ст.35].

Регистратор отказывает в совершении регистрационного действия при наличии установленных в законодательстве обстоятельств.

Совершение регистрационного действия осуществляется путем внесения соответствующей записи в регистрационную книгу. Одновременно регистратор вносит документы в регистрационное дело и информацию в кадастровую карту, выдает заявителю свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации либо учиняет регистрационную надпись на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки (договора) [14, ст.37].

Заявитель либо другое заинтересованное лицо, считающее, что регистратор своими действиями (бездействием) нарушил его гражданские права, имеет право подать жалобу в суд либо обратиться с заявлением в соответствующую территориальную или республиканскую организацию по государственной регистрации.

Наряду с государственной регистрацией недвижимости упомянутые организации могут осуществлять сопутствующие виды деятельности: геодезическую и картографическую, издательскую, полиграфическую, научные исследования и разработки, операции с недвижимым имуществом, оказание юридических услуг и другие.

Таким образом, исходя из вышеизложенного можно выделить следующие принципы государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним:

ØЗаконности (регистратор должен неукоснительно и точно соблюдать и исполнять закон);

Øобщего журнала (записи о правах вносятся в ЕГРНИ);

Øоценки (регистратор должен при подаче заявления гражданином оценить отвечают ли требованиям законодательства документы подаваемые для регистрации);

Øнезависимости (в своей деятельности регистратор подчиняется только требованиям законодательства Республики Беларусь.);

Øдостоверности (информация содержащаяся в ЕГРНИ признана достоверной);

Øконсенсуса (регистратор обязан отказать в приёме документов, если документы поданные для регистрации противоречат документам из ЕГРНИ) и приоритетности (регистрация проходит в порядке подачи заявления);

Øтройной регистрации (регистрации подлежит: недвижимое имущество; права на него; сделки с ним);

Øфинансовой самостоятельности (оплата осуществляется за счёт средств заказчика) и ответственности;

Øединства (регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в приделах регистрационного округа) и единообразия;

Øдиспозитивности (регистрация производится по ходатайству правообладателя);

Øпубличности и доступности (сведения ЕГРНИ являются открытыми, за исключением случаев предусмотренных законодательством);

Øвещных листов (на каждый объект недвижимости заводится вещный лист регистрационной книги);

Øуведомления по закону (уведомление всех лиц о совершении регистрационных действий);

Øсопоставимости и совместимости (сведения ЕГРНИ должны быть сопоставимы и совместимы со сведениями содержащимися в других государственных регистрах);

Øобязательной государственной регистрации (все объекты подлежат обязательной регистрации);

Øединства судьбы земельного участка и расположенного на нём капитального строения.

Глава 3. Основные виды сделок с недвижимым имуществом

Сделками признаются действия лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.154 ГК) [7].

Сделки (договоры) с недвижимостью должны заключаться в простой письменной форме с указанием даты их заключения, а затем подписаны сторонами. После этого сделки подлежат государственной регистрации.

Договоры могут составляться гражданами (сторонами по договору) самостоятельно.

Если проект договора представлен гражданами регистратору, то он должен проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон, не противоречит ли сделка законодательству Республики Беларусь, указаны ли в договоре все существенные условия. Текст документов должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию сделки числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименования юридических лиц приведены без сокращений с указанием адреса их местонахождения. В документах фамилия, имя и отчество гражданина, индивидуального предпринимателя, адрес их места жительства должны быть написаны полностью [3, с.61].

Что касается документов, представляемых юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, то они должны быть заверены подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами либо доверенностью, и скреплены печатью этого юридического лица.

Регистратор обязан объективно, всесторонне и полно разъяснить всем участникам сделки ее смысл и значение, права и обязанности сторон, предупредить о последствиях, дать разъяснения и по другим вопросам совершения регистрационного действия. Если кто-либо из участников сделки не владеет государственным языком, тексты оформляемых документов должны быть переведены ему переводчиком.

Регистратор проверяет личность каждого участника сделки и подлинность его подписи, дееспособность граждан и правоспособность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, участвующих в сделке. В случае подписания договора, заявления, иного документа их представителем проверяются его полномочия. Полномочия представителей граждан и индивидуальных предпринимателей должны быть подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью [3, с.62].

Иногда гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным уважительным причинам не может собственноручно расписаться. В этом случае по его поручению в его присутствии и в присутствии регистратора договор, заявление или иной документ может подписать другой гражданин (за исключением гражданина, в пользу которого совершается сделка) с указанием причин, по которым документ не может быть подписан гражданином собственноручно.

Регистратор может не требовать явки известных ему должностных лиц (представителей) юридических лиц, если у него есть образцы подписей этих лиц, полученные при личном обращении, и подлинность их подписей не вызывает сомнения.

3.1 Купля-продажа недвижимого имущества

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По желанию сторон он может быть удостоверен нотариально. Он подлежит обязательной государственной регистрации в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Переход права собственности на недвижимость происходит в момент государственной регистрации сделки; договор, не прошедший государственную регистрацию, считается незаключенным и не порождает юридических последствий. В случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации [18, с.125].

Расчеты между сторонами могут производиться как при подписании договора, так и после его регистрации (это обговаривается в самом договоре). Для договора купли-продажи обязательным условием является составление передаточного акта или иного документа о передаче, который подтверждает исполнение сторонами своих обязательств. Обычно он составляется в момент передачи квартиры (ключей, платежных книжек) новому собственнику. Этот документ будет необходим впоследствии, при повторной передаче собственности.

Согласно ст.525 ГК Республики Беларусь в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Договор должен содержать следующие сведения: адрес жилого помещения; его площадь; благоустроенность и другие показатели, которые собственник подтверждает справкой из БТИ. Предметом договора может выступать как изолированное жилое помещение, так и его часть, находящаяся в общей долевой собственности [19, с.87].

При отсутствии в договоре конкретных данных, позволяющих идентифицировать жилое помещение, договор не может считаться заключенным. Договор также не считается заключенным, если в нем не указана согласованная между сторонами цена помещения.

В договоре также должны быть указаны лица, которые проживают в продаваемом жилом помещении и сохраняют право пользования жильем после его продажи. Речь идет о членах семьи и бывших членах семьи собственника, которые фактически проживают и зарегистрированы по месту жительства в продаваемой квартире. Более того, бывший член вашей семьи, не будучи прописан в вашей квартире, может доказать в судебном порядке, что данная квартира является его постоянным местом жительства. В этом случае его выселение также невозможно [23, с. 197].

Наиболее распространенным предметом договоров купли-продажи недвижимости являются жилые помещения. К ним относятся жилые дома, квартиры, их изолированные части, пригодные для проживания людей. Продавцами жилья выступают его собственники либо лица, уполномоченные ими в установленном порядке (Приложение Б).

Продажа квартир гражданам производится с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с собственником и имеющих право пользования жилым помещением. Продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника этого помещения, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Не подлежат продаже:

·жилые помещения в общежитиях;

·служебные жилые помещения (кроме квартир, расположенных в домах колхозов и совхозов, которые могут продаваться лицам, работающим в этих хозяйствах или проживающим в данной местности);

·жилые помещения социального пользования и в специальных домах;

·квартиры, расположенные в обособленных военных городках, определенных Министерством обороны;

·жилые помещения, находящиеся на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС (зоны эвакуации, отчуждения, первоначального отселения);

·жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) с привлечением льготного кредита, до полного его погашения [3, с.74].

Граждане Республики Беларусь, являясь покупателями, вправе приобретать жилые дома (квартиры) в любых населенных пунктах страны. Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в Республике Беларусь и занимающиеся на законных основаниях трудовой, хозяйственной или иной деятельностью, вправе приобретать по договору купли-продажи квартиры (дома) в любом населенном пункте. Юридические лица имеют право на приобретение квартиры, если они зарегистрированы на территории Республики Беларусь.

Кроме предмета и цены в качестве существенных условий в договоре необходимо приводить перечень проживающих лиц, которые сохраняют в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его продажи (ст.529 ГК).

Предметом купли-продажи могут выступать садовые домики и дачи. Садовые домики, дачи представляют собой строения со вспомогательными помещениями (сооружениями), предназначенные для отдыха, временного и сезонного проживания граждан. Правовой режим указанных строений заключается в том, что они образуют единое целое с земельными участками, на которых находятся. Дачи и садовые домики могут отчуждаться только вместе с земельными участками [3, с.81].

Дача, садовый домик, предназначенные для продажи, должны быть надлежащим образом оформлены. Их собственники должны иметь технический паспорт и государственный акт на землю. Цена договора определяется по соглашению сторон и зависит от ряда обстоятельств: удаленности от места жительства покупателя, уровня благоустройства строения и земельного участка, его плодородности, транспортного сообщения и многих других обстоятельств. Приобретение указанных строений допускается только при сохранении целевого использования земельного участка [3, с.82].

Права покупателей в части места приобретения дач и садовых домиков законодательством не ограничены.

В отдельных случаях может возникать потребность приобретения жилого дома, дачи, садового домика в собственность лицом, не имеющим права получения в частную собственность земельного участка, на котором размещено такое строение. В подобной ситуации этот участок выкупается у собственника соответствующим сельским (поселковым), городским (городов областного подчинения и города Минска), районным исполнительным и распорядительным органом по нормативным ценам, действующим на момент выкупа.

3.2 Мена недвижимого имущества

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно имущество в обмен на другое (ст.538 ГК). Данный договор имеет общие черты с договором купли-продажи. Как в первом договоре, так и во втором одна сторона передает в собственность другой стороны имущество. Такая передача возможна, если первая сторона владеет имуществом на праве собственности. Разница между этими договорами в том, что при договоре купли-продажи получатель (покупатель) имущества оплачивает его стоимость, а при договоре мены - передает другое имущество, как правило, равноценное получаемому по стоимости. Но гражданское законодательство не устанавливает, что всегда должен обмениваться один вид имущества на такой же вид другого имущества. Например, садовый домик на другой садовый домик. Садовый домик можно обменять на автомобиль либо на другое имущество.

Договор мены может заключаться как между гражданами, так и между организациями, а также между гражданами и организациями. По этому договору каждая из сторон имеет аналогичные права и обязанности. Обязанность состоит в передаче имущества в собственность другой стороне. Исполнение этого обязательства влечет переход права собственности к другой стороне.

Предметом договора мены могут выступать объекты недвижимого имущества. В этом случае право собственности возникает у сторон после обмена имуществом и государственной регистрации договора мены, перехода прав собственности на это имущество. В территориальный орган государственной регистрации передается такой же перечень документов, что и при купле-продаже недвижимости.

Цена договора - это стоимость обмениваемого имущества. Стоимость каждого имущества, как правило, предполагается равной, если в договоре не указано иное. Если один объект недвижимости признается неравноценным по сравнению со вторым, то в договоре должен быть размер доплаты, порядок и сроки ее внесения.

Следует учитывать, что с 1 августа 2005 г. по 31 декабря 2008 г. в связи широким распространением обменных (бартерых) сделок Указом Президента Республики Беларусь от 15 августа 2005 г. № 373 "О некоторых вопросах заключения договоров и исполнения обязательств на территории Республики Беларусь" запрещено при осуществлении предпринимательской деятельности заключать договоры мены. Обмен недвижимостью, если он осуществляется не в целях предпринимательства и извлечения прибыли, запрету не подвергается [23, с.245].

Земельное законодательство устанавливает, что граждане Республики Беларусь по согласию между собой могут обменивать земельные участки (части земельных участков), находящиеся в пожизненном наследуемом владении, в частной собственности.

Обмен допускается при сохранении целевого назначения обмениваемых земельных участков (частей земельных участков), а также если гражданин Республики Беларусь вправе иметь в пожизненном наследуемом владении или частной собственности земельный участок, полученный после обмена. Площадь земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, для строительства и обслуживания жилого дома, для коллективного садоводства и дачного строительства, полученных гражданами Республики Беларусь в результате обмена, не должна превышать установленных законодательством размеров земельных участков [23, с.246].

Обмен земельных участков, находящихся в собственности юридических лиц Республики Беларусь, не допускается.

Жилищное законодательство предоставляет возможность сторонам осуществлять обмен (мену) жилых помещений и регулирует его порядок. Обмен (мена) жилых помещений допускается с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного им органа.

Обмен жилых помещений государственного жилищного фонда допускается с согласия наймодателя. Как и договор найма жилья, договор его обмена подлежит регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе. Граждане, желающие произвести обмен жилых помещений, одновременно подают в орган по обмену жилых помещений заявления об обмене. К заявлению прилагаются необходимые документы, перечень которых установлен законодательством.

Наряду с государственным жилищным фондом имеется частный (негосударственный) жилищный фонд и у владельцев жилых помещений этого фонда может появиться необходимость их обмена. Поскольку жилищное законодательство устанавливает для нанимателей жилья право его обмена без ограничения такого обмена на жилье одного и того же жилищного фонда, то такая возможность может осуществляться на практике. При этом обмен должен осуществляться с согласия собственника, а если у владельца жилой площади имеются совершеннолетние члены семьи, то необходимо и их согласие.

Если между собственником жилого дома (части дома), квартиры и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то собственник, исходя из предоставленных ему законом прав, может требовать в судебном порядке принудительного обмена принадлежащего ему жилого дома (части дома), квартиры на жилые помещения в разных домах (квартирах).

Обмен жилого помещения не допускается, если:

к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения либо о признании его недействительным;

в отношении члена организации граждан-застройщиков рассматривается вопрос об исключении его из организации;

дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, является аварийным, подлежит сносу, подлежит переоборудованию в нежилой, грозит обвалом, передается для государственных нужд;

дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой обмениваемого жилого помещения;

обмен носит корыстный или фиктивный характер;

жилое помещение является служебным, находится в специальном доме или относится к жилым помещениям социального пользования;

в связи с обменом в квартиру, в которой проживают два и более нанимателя (члена организации граждан-застройщиков), вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно;

на жилое помещение в соответствии с законодательством Республики Беларусь наложен арест или запрет на отчуждение (ст.33 Жилищного кодекса Республики Беларусь).

При нарушении требований законодательства судом договор обмена жилых помещений может быть признан недействительным. В этом случае стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения [3, с.118].

3.3 Рента и пожизненное содержание с иждивением

Договор ренты - это соглашение, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме ренту (ст.554 ГК). Иными словами, рента представляет собой периодические платежи, которые должно выплачивать лицо в обмен на полученное в собственность имущество его прежнему владельцу.

Основная особенность настоящего договора заключается в том, что существенно различаются временные характеристики исполнения сторонами своих обязательств. Так, переход права собственности к плательщику ренты происходит при фактической передаче недвижимости. Плательщик же ренты остается обязанным перед ее получателем в течение неопределенного и длительного времени. Такая организация взаимоотношений требует установления соответствующего порядка, который регулируется правовыми нормами. В целях защиты интересов получателя ренты законом установлено, если плательщик ренты отчуждает ее (продает, дарит, меняет и т.п.), то его обязательства по уплате ренты переходят к новому приобретателю этого имущества. Это означает, что новый собственник недвижимости принимает на себя обязанности по уплате ренты на условиях ранее заключенного договора. В случае нарушения указанной обязанности ответственность наряду с новым собственником несет и прежний плательщик ренты [23, с.250].

Анализируемый договор имеет два вида: договор постоянной ренты и договор пожизненной ренты.

Сущность договора постоянной ренты - в бессрочной ее выплате. В договоре не может идти речь о сроках выплат, она бессрочна. Стороны согласовывают только их порядок и сроки. Если стороны не оговорили в договоре периодичность передачи получателю платежей, то закон обязывает плательщика производить выплату ренты по окончании каждого календарного квартала (ст.562 ГК). Постоянный характер ренты по этому договору обеспечивает переход ее от получателя к правопреемникам: наследникам или реорганизуемым юридическим лицам. Права получателя ренты (кредитора по договору) в общем порядке могут передаваться другим лицам путем уступки требования.

Получателями постоянной ренты могут только граждане и некоммерческие организации. Последние вправе стать получателями в том случае, если это не противоречит законодательству и целям их. В отношении плательщиков ренты законодательство ограничений не устанавливает. Ими могут быть любые лица, как граждане, так и юридические лица.

Предметом договора постоянной ренты является наименование и количество передаваемого имущества, а также размер ренты.

Случайная гибель или случайное повреждение имущества не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях заключенного договора.

Постоянная рента выражается в денежной форме, размер которой отражается в договоре. Представляется, что величина постоянной ренты зависит от стоимости передаваемого имущества. Размер ренты увеличивается пропорционально увеличению установленной законодательством базовой величины, если стороны в договоре не предусмотрели иное.

Договор пожизненной ренты, заключается на период жизни гражданина. Допускается установление пожизненной ренты нескольким гражданам (например, членам семьи, родственникам, друзьям и другим). В этом случае доли граждан в получении ренты считаются равными, но в договоре стороны могут их размер определить самостоятельно, т.е. увеличить или уменьшить размер ренты [3, с.126].

Получателями ренты по настоящему договору могут быть только граждане. Плательщиками ренты вправе выступать как граждане, так и юридические лица.

Пожизненная рента определяется в договоре в виде определенной денежной суммы, которая периодически выплачивается получателю в течение его жизни. Выплата ренты в натуральной форме не допускается. Размер ренты не может быть менее одной базовой величины.

По общему правилу договор прекращается смертью получателя ренты. Но он вправе требовать прекращения договора досрочно и возмещения убытков либо выкупа ренты, если плательщик ренты существенно нарушает свои обязательства. Если недвижимое имущество было отчуждено бесплатно, то получатель ренты в этом случае вправе потребовать его возврата с зачетом его стоимости в счет выкупаемой ренты.

Договор пожизненной ренты может быть заключен с пожизненным содержанием и иждивением. По этому договору гражданин передает принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество плательщику ренты, который обязуется пожизненно содержать этого гражданина с иждивением (ст.572 ГК).

Пожизненное содержание с иждивением может осуществляться в отношении гражданина. Им выступает, как правило, собственник недвижимости: предприятия, жилого дома, дачи, квартиры и других объектов. Но этот собственник вправе указать получателями содержания и других лиц, например членов семьи, родственников и других. Оказывать содержание с иждивением может как гражданин, так и юридическое лицо, которым в собственность передается недвижимость.

Предметом договора является объект недвижимого имущества, который передается плательщику ренты, а также совокупность материальных благ в натуре, которые предоставляются для пожизненного содержания с иждивением бывшему собственнику имущества.

Особенность этого договора в том, что плательщик ренты вправе полученное недвижимое имущество отчуждать, сдавать в залог или иное обременение только с согласия получателя ренты. Но такое согласие не избавляет нового собственника недвижимости от уплаты ранее оговоренной ренты. Освободиться от подобной обязанности можно только при прекращении договора. Кроме того, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания использование этого имущества не привело к снижению его стоимости.

Договор ренты составляется в письменной форме в виде одного документа и подлежит нотариальному удостоверению. При передаче по договору недвижимого имущества он и переход права собственности на недвижимость подлежат государственной регистрации. При государственной регистрации договора ренты в регистрационную книгу заносятся размер ренты или данные о порядке и условиях ее определения, в том числе и оба обременения - рента и залог [18, с.173].

Таким образом, сделки с недвижимым имуществом - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, объектами которых являются - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Сделки с недвижимым имуществом могут совершать только собственники или их представители, действующие от их имени по доверенности или на основании закона.

К наиболее распространенным сделкам с недвижимым имуществом относятся:

сделки с отчуждением (влекущие переход права): договоры купли-продажи, мены, дарения недвижимости, договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты;

сделки без отчуждения (не влекущие перехода прав на недвижимость): договоры аренды недвижимого имущества, договоры о залоге недвижимости (ипотека).

В настоящее время большинство сделок с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации.

Любая недвижимость - имущество дорогостоящее, особенно если речь идет о квартире или жилом доме. Поэтому к совершению сделки надо относиться со всей серьезностью. Ведь всегда есть доля риска, что в будущем сделка может быть признана недействительной.

Заключение

Экономические реформы в Республике Беларусь, направленные на развитие и функционирование свободного рынка и свободы предпринимательства, обусловили повышение значимости недвижимого имущества. Это связано прежде всего с введением частной собственности на недвижимость, а также с массовой приватизацией рыночных объектов недвижимости. Гражданский кодекс Республики Беларусь закрепил права и обязанности физических и юридических лиц по пользованию, владению и распоряжению недвижимым имуществом. В результате недвижимость превратилась в фактор, решающим образом влияющий как на уровень благосостояния физических лиц, так и на эффективность деятельности белорусских производителей.

Государственная политика в области недвижимости направлена на реорганизацию системы управления недвижимостью для создания в стране конкурентного рынка и обеспечения максимально эффективного использования недвижимого имущества.

Недвижимые вещи - материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Специфика правового режима недвижимого имущества согласно ГК Республики Беларусь проявляется в следующем:

.возникновение, переход и прекращение вещных прав на недвижимость подлежит государственной регистрации;

2.если предметом обязательства является недвижимое имущество, то такое обязательство, по общему правилу, исполняется в месте нахождения имущества;

.закреплен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи;

.имеет специфику порядок обращения взыскания на недвижимое имущество.

Таким образом, национальное законодательство в достаточной степени регламентирует большинство вопросов, возникающих в сфере недвижимости.

Вместе с тем многие вопросы относительно совершения сделок в отношении недвижимости, до сих пор остаются вне поля зрения Гражданского кодекса. В частности в настоящее время еще не вопрос относительно разновидностей недвижимого имущество. Так, неоднозначны мнения авторов по вопросу отнесения к недвижимому имуществу объектов незавершенного строительства.

Неразрешенными также остаются некоторые вопросы, связанные с государственной регистрацией прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, как недвижимости. Особенности правового регулирования регистрации данных объектов отведены специальному законодательству, что порождает не мало проблем в правоприменительной практике. Таким образом, неправильное понимание норм действующего законодательства, регулирующего вопросы недвижимости и сделок с ней может привести к ошибкам в правоприменительной практике и существенно отразится на интересах сторон, реализующих свои права на недвижимость.

В заключение отметим, что законодатель Республики Беларусь при написании Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" пошел по самому простому пути, связав приобретение определенным объектом статуса недвижимости с формальным моментом государственной регистрации его создания. Между тем государственная регистрация природу вещей изменить не в силах, а потому очевидно, что регулирующее соответствующие отношения законодательство нуждается в совершенствовании.

Список использованных источников

1.Бондаренко, Н.Л. Гражданское право. Общая часть: ответы на экзаменац. вопр. / Н.Л. Бондаренко. - Минск: ТетраСистемс, 2011. - 160 с.

2.Бакиновская, О.А. Земельное право: ответы на экзаменационные вопросы / О.А. Бакиновская. - Минск: ТетраСистемс, 2012. - 240 с.

.Бохан, В.Д. Недвижимое имущество: правовое регулирование / В.Ф. Бохан. - Минск: Дикта, 2008. - 192 с.

.Витушко, В.А. Гражданское право: учеб. Пособие: в 2 ч. Ч.1/В.А. Витушко. - Минск: Белорусская наука, 2007. - 565 с.

.Водный кодекс Республики Беларусь: Кодекс Респ. Беларусь, 15 июля 1998 г. № 191-З: принят Палатой представителей 18 июня 1998 г.: одобрен Советом Респ.29 июня 1998 г.: в ред. от 14.07.2011 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектр", Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2014.

.Гавриленко, В.Г. Объекты гражданских прав / В.Г. Гавриленко. - Минск: Право и экономика, 1999. - 69 с.

.Гражданский кодекс Республики Беларусь: Кодекс Респ. Беларусь, 7 декабря 1998 г. №218-З: принят Палатой представителей 28 октября 1998 г.: одобрен Советом Респ. 19 ноября 1998 г.: в ред. от 05.01.2014 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектр", Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2014.

.Гражданское право. Общая часть: учеб. пособие. / Д.А. Колбасин. - Минск: ФУАинформ, 2009. - 592 с.

.Гражданское право: учебник. В 3 т. Т.1/А.В. Каравай [и др.]; под ред. В.Ф. Чигира. - Минск: Амалфея, 2007. - 612 с.

.Епифанцева Ю.А. Судебная практика по спорам, связанным с недвижимостью / Ю.А. Епифанцева // Обзор судебной практики. - 2010. - №3. - С.62-65.

.Каравай, А.В. Признаки и состав объектов гражданских прав / А.В. Каравай // Вестник Конституционного Суда Республики Беларусь. - 2006. - №1. - С.138-144.

.Кодекс Республики Беларусь о недрах: Кодекс Респ. Беларусь, 14 июля 2008 г. №406-З: принят Палатой представителей 10 июня 2008 г.: одобрен Советом Респ.20 июня 2008 г.: в ред. от 01.01.2014 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектр", Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2014.

.Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь с приложением актов законодательства и судебной практики (постатейный): В 3 томах. Том 1/Отв. ред. Чигир В.Ф. - Минск: Амалфея, 2005. - 1040 с.

.Лесной кодекс Республики Беларусь Кодекс Респ. Беларусь, 14 июля 2000 г. № 420-З: принят Палатой представителей 8 июня 2000 г.: одобрен Советом Респ.30 июня 2000 г.: в ред. от 22.12.2011 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектр", Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2014.

.О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Респ. Беларусь, 22 июля 2002 г., №133-З: с изм. и доп.: текст по состоянию на 21 мая 2014 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектр", Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2014.

.Пунько, Т.Н. Гражданское право: Курс лекций [для студентов вузов] / Т.Н. Пунько, М.Н. Кулак; Акад. упр. При Президенте Респ. Беларусь. - Минск.: Акад. упр. При Президенте Беларуси, 2003. - 359 с.

.Сенько О.С. Понятие недвижимости: сравнительно-правовой анализ законодательства Беларуси и Германии / О.С. Сенько // Обзор судебной практики. - 2010. - №3. - С.59-62.

.Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве / С.А. Степанов. Изд.2-ое переработанное. - М.: Статут, 2007. - 223 с.

.Шейнин Л.Б. Недвижимость: пробелы и несоответствия в правовом регулировании. / Л.Б. Шейнин. - М.: Деловой двор, 2011. - 184 с.

.Швабауэр А.В. О принципах государственной регистрации прав на недвижимость / А.В. Швабауэр // Юридический мир. - 2010. - № 12. - С.54 - 58.

.Чигир, В.Ф. Сделки в гражданском праве / В.Ф. Чигир. - Минск: Амалфея, 2006. - 172 с.

.Чикобава Е.М. Проблемы понятия объекта недвижимости / Е.М. Чикобава // Правовые вопросы недвижимости. - 2011. - № 2. - С.24 - 28.

.Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости / В.В. Чубаров. - М.: Статут, 2008. - 336 с.

Приложения

Приложение А

Сведения ЕГРНИ об объектах недвижимости по состоянию на 28 марта 2014 года

Регион (Регистрационный округ) Земельные участкиКапитальные строения и незавершенные законсервированные капитальные строенияИзолированные помещенияВсего объектов недвижимостиБрестская обл. 322 344367 041298 207987 592Витебская обл. 248 505299 699301 848850 052Гомельская обл. 291 188306 785347 910945 883Гродненская обл. 235 433265 244238 214738 891г. Минск38 45745 260771 822855 539Минская обл. 620 632523 386307 2261 451 244Могилёвская обл. 230 539298 146237 459766 144Республика Беларусь1 987 0982 105 5612 502 6866 595 345

Приложение Б

Типовая форма договора купли-продажи квартиры

ДОГОВОР

купли-продажи квартиры

г. Минск 7 мая 2014

Мы, Проектное частное унитарное предприятие "Дамаан", местонахождение юридического лица: Республика Беларусь, город Минск, проспект Победителей, дом 73, корпус 1, комната 5, зарегистрированное решением Минского городского исполнительного комитета 06 июля 2000 года в Едином государственном регистре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей за №600394168, в лице директора Жук Тамары Александровны, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Продавец", и гражданин Республики Беларусь ИВАНОВ ИВАН ИВАНОВИЧ, 12 августа 1936 года рождения, паспорт МР000000, выдан 08 июля 1999 года Октябрьским РУВД города Минска, личный № 00000000000000, зарегистрирован по адресу: Республика Беларусь, город Минск, улица Иванова, дом 1, корпус 1, квартира 1, именуемый в дальнейшем "Покупатель", заключили между собой настоящий договор о нижеследующем:

.Продавец продает, а Покупатель покупает изолированное помещение (инвентарный №600/D-57492) - квартиру №179 (сто семьдесят девять), расположенную в жилом доме №11 (одиннадцать) по ул.Н. Н. Александрова в п. Лесной, Боровлянского сельского Совета, Минского района, Минской области, состоящую из одной жилой комнаты, кухни, коридора, совмещённого санитарного узла, лоджии, общей площадью 34,3 кв. м., общей площадью квартиры по СНБ 37,1 кв. м., жилой площадью 17,1 кв. м. Квартира без выполнения отделочных работ и без установки сантехнического оборудования (кроме ванны и унитаза).

Лиц, сохраняющих в соответствии с законодательством право пользования отчуждаемой квартирой, нет.

.Квартира принадлежит Проектному частному унитарному предприятию "ДАМААН" на праве хозяйственного ведения и учредителю гражданину Республики Беларусь Центеру Александру Львовичу на праве собственности на основании свидетельства (удостоверения) №600/172-7686 о государственной регистрации, составленного Республиканским унитарным предприятием "Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" 18 февраля 2011 года.

.1Решение собственника Центера Александра Львовича о согласии на продажу квартиры засвидетельствовано государственной нотариальной конторой Минского района №3 Минской области 16 февраля 2014 года по реестру №2-173.

.Квартира продается за 204 050 000 (Двести четыре миллиона пятьдесят тысяч) белорусских рублей.

Покупатель произведет расчет с Продавцом следующим образом:

050 000 (Двести четыре миллиона пятьдесят тысяч) белорусских рублей будут перечислены Покупателем на счет Продавца №3012000012484 в ОАО "Белгазпромбанк", г. Минск, ул. Притыцкого, 60/2, код 742, УНП 600394168, ОКПО 28871469 после подписания настоящего договора в срок до 10 мая 2014 года.

.Передача отчуждаемой квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем будет произведена по передаточному акту, который стороны обязуются подписать до 20 мая 2014 года при условии оплаты полной стоимости квартиры. Содержание статьи 527 Гражданского кодекса Республики Беларусь сторонам разъяснено.

5.При расторжении договора по инициативе Покупателя, либо по требованию Продавца в случае ненадлежащего исполнения Покупателем обязательств по договору, Покупатель обязуется оплатить все расходы, связанные с расторжением настоящего договора.

.В случае нарушения сроков оплаты по договору купли-продажи, Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере 0,05 процентов от суммы соответствующего платежа за каждый день просрочки.

.Продавец удостоверяет, что до подписания настоящего договора отчуждаемая квартира не продана, не подарена, не обещана в дарении, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, свободна от любых прав и притязаний со стороны третьих лиц.

.Пользование квартирой осуществляется Покупателем с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного жилищного фонда и в соответствии со ст. ст.51,52 Жилищного кодекса Республики Беларусь. Перепланировка и переоборудование квартиры и инженерных сетей будет производиться в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь.

.В соответствии с действующим законодательством, гарантийный срок на отчуждаемую квартиру исчисляется со дня ввода дома в эксплуатацию и составляет два года. Продавец обязуется устранить недостатки (дефекты), обнаруженные в квартире в течение гарантийного срока, при условии выполнения Покупателем обязательств, установленных пунктом 8 настоящего договора.

.Стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным платежам и плате за электроэнергию в отношении отчуждаемой квартиры и не имеют взаимных претензий.

.Обязанность по государственной регистрации возлагается на Покупателя. По соглашению сторон право подачи заявления на государственную регистрацию настоящего договора и основанного на нем права в Республиканском унитарном предприятии "Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" предоставляется Покупателю.

.Расходы по удостоверению, составлению и изготовлению настоящего договора оплачивает Покупатель.

.Все изменения, дополнения и приложения к настоящему договору должны быть совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями сторон, удостоверены и зарегистрированы в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь.

.Настоящий договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон.

.Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один остается в Республиканском унитарном предприятии "Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру", второй выдается Покупателю, третий - Продавцу.

Продавец Иванов И.И.

Покупатель Проектное частное унитарное предприятие "Дамаан"

мая 2014 года. Настоящий договор удостоверен мной, Петровым Петром Петровичем, регистратором недвижимости РУП "Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру".

Настоящий договор удостоверен по заявлению №00/000-10.

Взыскано государственной пошлины 175 000 рублей.

Регистратор недвижимости Петров П. П.

Договор полностью прочитан и подписан сторонами в моем присутствии. Личность сторон установлена, их дееспособность, а также правоспособность Проектного частного унитарного предприятия "ДАМААН" и полномочия его представителя проверены.

Документы, подтверждающие государственную регистрацию права хозяйственного ведения на недвижимое имущество Проектного частного унитарного предприятия "ДАМААН", проверены.

В соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь настоящий договор и основанное на нем право подлежат государственной регистрации.

Регистратор недвижимости Петров П.П.

Приложение В

Хозяйственный суд рассмотрел заявление ОАО "Р" о признании недействительным решения городского исполнительного комитета от 03.11.2009 о сносе самовольно возведенной пристройки. Основанием для принятия такого решения послужил факт неисполнения требований предписания горисполкома от 08.10.2009.

Заявитель указал, что в соответствии со ст.63 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь" (далее - Закон № 300-З) местный исполнительный и распорядительный орган может принять решение о демонтаже или сносе здания, сооружения либо его части, если этот объект строительства:

-возведен на земельном участке, самовольно занятом застройщиком;

-возведен без получения разрешения на производство строительно-монтажных работ;

-возведен с существенными отступлениями от проектной документации на строительство;

-не соответствует утвержденной градостроительной документации;

-имеет дефекты, которые угрожают жизни и здоровью граждан, сохранности имущества физических и юридических лиц и которые не могут быть устранены в процессе ремонта либо реконструкции, или не соответствует требованиям экологической безопасности.

В направленном в адрес ОАО "Р" предписании ни одно из указанных нарушений не содержалось. При таких обстоятельствах заявитель полагал, что решение исполкома являлось незаконным и подлежало отмене.

Горисполком с поданными требованиями не согласился в полном объеме. В обоснование законности принятого решения было указано, что в соответствии со ст.63 Закона № 300-З местный исполнительный и распорядительный орган может принять решение о демонтаже или сносе здания, сооружения либо его части, если этот объект строительства возведен без получения разрешения на производство строительно-монтажных работ. Согласно п.1 ст.223 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела, строительство, а также пристройка, надстройка, перестройка дома, другого строения, сооружения или создание иного недвижимого имущества без получения на это необходимых разрешений либо с существенными отступлениями от проекта или существенными нарушениями градостроительных норм и правил является самовольной постройкой (самовольным строительством). ОАО "Р" осуществило строительство пристройки без получения разрешения на производство строительно-монтажных работ.

Представитель СПМК, привлеченный в качестве третьего лица без самостоятельных требований, пояснил в судебном заседании, что возведенная истцом пристройка фактически закрывала доступ в нежилое помещение (магазин). Данное помещение было сдано в аренду иностранному частному унитарному торговому предприятию "Ф".

Представители предприятия "Ф" пояснили, что использовать помещение магазина они не могли, хотя и платили арендную плату. Пристройка блокировала им доступ в арендованное помещение. Ими был разработан проект реконструкции магазина (обозревался в судебном заседании). По проекту на месте пристройки находился второй вход. По санитарно-гигиеническим нормам, правилам противопожарной безопасности в предприятии общественного питания (магазине) должно иметься два входа (выхода) - один для посетителей, а второй для принятия товара, использования в случае экстренной эвакуации людей.

Оценив и исследовав все имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя (истца) ввиду следующего.

При наличии названных в п.1 ст.223 ГК и п.1 ст.63 Закона № 300-З нарушений, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на возведенный объект права собственности. Подобный объект не рассматривается в качестве недвижимого имущества и не подлежит государственной регистрации. К такому объекту в силу п.3 ст.220 ГК применяются правила о праве собственности на строительные материалы.

При наличии оснований для признания строительства самовольным орган местного управления и самоуправления вправе в административном порядке принять одно из следующих решений:

о продолжении строительства или о принятии постройки в эксплуатацию и ее регистрации в установленном порядке с предоставлением при необходимости земельного участка лицу, осуществившему самовольное строительство;

о сносе лицом, осуществившим постройку, или за его счет самовольной постройки или о приведении ее в прежнее, до осуществления пристройки или перестройки, состояние. Последнее решение может быть принято, например, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Положением о порядке принятия решений по самовольным постройкам, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.12.2007 № 1802 "Об утверждении Положения о порядке принятия решений по самовольным постройкам и внесении изменений и дополнений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 20 февраля 2007 г. № 223" (далее - Положение по самовольным постройкам), установлено, что для получения решения о сносе, либо о продолжении строительства, либо о принятии в эксплуатацию и регистрации одноквартирного, блокированного жилого дома, нежилой постройки на придомовой территории с предоставлением при необходимости земельного участка гражданин, осуществивший самовольное строительство, обращается в исполком и подает соответствующие документы. Исполком в срок до 3 дней со дня подачи документов назначает комиссию для подготовки проекта соответствующего решения исполкома. Комиссия в срок до 5 дней:

изучает представленные гражданином документы; обследует самовольную постройку;

составляет заключение о необходимости сноса самовольной постройки, либо о возможности продолжения ее строительства, либо о возможности приемки самовольной постройки в эксплуатацию.

В случае несогласия лица с решением о сносе самовольной постройки или о приведении ее в прежнее состояние оно может быть обжаловано в вышестоящий орган и в суд.

Решение о сносе самовольной постройки представляло собой санкцию, применяемую к лицу, осуществившему самовольное строительство, за нарушение соответствующих норм права. На момент подачи заявления заявитель не узаконил свои права на недвижимость, несмотря на тот факт, что пристройка датировалась 1985 годом.

Правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременений) прав на него, а также сделок с ним в пределах территории Республики Беларусь установлены Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации). Оценочная ведомость домовладения не могла являться правоустанавливающим документом, подтверждавшим возникновение у заявителя права собственности на пристройку. Иных документов, подтверждавших право собственности на пристройку, у заявителя не имелось.

В соответствии со ст.223 ГК самовольной постройкой (самовольным строительством) является строительство, а также пристройка, надстройка, перестройка дома, другого строения, сооружения или создание иного недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законодательством, а также без получения на это необходимых разрешений либо с существенными отступлениями от проекта или существенными нарушениями градостроительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности в соответствии с п.1 и 2 ст.220 ГК. Оно не вправе пользоваться и распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольное строительство незамедлительно приостанавливается. Решение о продолжении строительства или о принятии постройки в эксплуатацию и ее регистрации в установленном порядке с предоставлением при необходимости земельного участка лицу, осуществившему самовольное строительство, либо о сносе самовольной постройки или о приведении ее в прежнее, до осуществления пристройки, надстройки или перестройки, состояние принимается соответствующими органами местного управления и самоуправления. Снос самовольной постройки или приведение ее в прежнее состояние выполняется лицом, осуществившим самовольное строительство, или за его счет.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии предоставления в определенном порядке данного участка этому лицу под возведенную постройку. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законодательством интересы других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Порядок принятия местным исполнительным и распорядительным органом решения о сносе, либо о продолжении строительства, либо о принятии в эксплуатацию и регистрации одноквартирного, блокированного жилого дома, нежилой постройки на придомовой территории определен Положением по самовольным постройкам.

Не могли быть приняты за основу доводы заявителя о том, что здание ОАО "Р" является исторической ценностью, а значит, горисполком не имел права принимать решение о сносе. Согласно постановлению Совета Министров Республики Беларусь № 578 от 14.05.2007 "О статусе историко-культурных ценностей" в качестве исторической ценности определено здание постройки конца XIX - начала XX в., но ни в коем случае самовольно возведенная пристройка, датированная 1985 годом.

Таким образом, городской исполнительный комитет правомерно принял решение о сносе самовольно возведенной пристройки. В удовлетворении требований ОАО "Р" хозяйственный суд отказал.