. В цьому законі визначені загальні засади та конкретні механізми набуття, реалізації і припинення права на оренду земельної ділянки.
Відповідно до цього закону, оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Однією з правових форм використання земель, поширених у світі, є оренда. Відносини щодо оренди землі регулюються в Україні нормами кількох нормативно-правових актів, основними з яких є Земельний кодекс і Закон "Про оренду землі" від 2 жовтня 2003 р.
Оренда землі - це засноване на договорі з визначенням певного терміну платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки разом із насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, що розміщені на них, якщо це передбачено договором оренди.
Відносини щодо оренди землі оформляються договором, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користуватися на певний термін, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Сторонами договору оренди є орендодавець і орендар. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради.
Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі та за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально.
Закон визначає перелік суттєвих умов договору оренди земельної ділянки, відсутність однієї з яких може бути підставою для відмови у державній реєстрації цього договору або для визнання його недійсним.
.Поняття та юридичні ознаки оренди землі
оренда земельний ділянка сільськогосподарський
Все законодавство, що становить сучасну правову базу оренди земель, можна умовно поділити на групи: загальне законодавство, на основі якого здійснюється функціонування і розвиток усіх правових інститутів; галузеве (зокрема, земельне, аграрне, екологічне, цивільне та ін.) законодавство, яке закріплює певні однорідні суспільні відносини та має на меті їх врегулювання і поряд з цим визначає основні засади земельних орендних відносин; спеціалізоване земельне законодавство про оренду земель.
Центральне місце у системі законодавства про оренду земель поряд із ст. 93 Право оренди земельної ділянки ЗК України і має в основному бланкетний характер, посідає спеціальне законодавство про оренду земель, серцевиною якого є Закон України Про оренду землі. Це спеціалізований нормативно-правовий акт вищої юридичної сили, який визначає правові, організаційні, економічні та соціальні умови оренди земель в Україні.
На розвиток цього Закону розроблено низку нормативно-правових актів, які мають на меті створити реальний механізм його реалізації. До таких актів належать, зокрема, постанова Кабінету Міністрів України Про порядок державної реєстрації договорів оренди землі від 25 грудня 1998 р., Типовий договір оренди земельної частки (паю), затверджений наказом Держкомзему від 17 січня 2000 р. зі змінами, та ін.
Стаття 3 Закону України Про оренду землі визначає оренду землі як засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
З цієї дефініції можна виділити такі юридичні ознаки поняття оренди земель: це виключно договірна форма використання земель. Договірний характер відносин передбачає виключну добровільність укладення договору; оренда земель оформляється договором оренди земельної ділянки; договір оренди земельної ділянки укладається між орендодавцем і орендарем; зміст оренди земель становлять правомочності володіння і користування орендаря. Однак слід зазначити, що у деяких випадках, передбачених законом, орендар може здійснювати у певних межах і розпорядження наданою йому індивідуально визначеною земельною ділянкою або її частиною. Але це розпорядження є дуже обмеженим і стосується, скажімо, суборенди; це користування та володіння є платним, що забезпечується внесенням орендарем орендодавцеві орендної плати у розмірах, визначених договором; оренда передбачає передачу земельної ділянки обов'язково у строкове (тимчасове) користування. Строки дії оренди визначають сторони у договорі оренди земельної ділянки; об'єктом оренди за договором виступає певна земельна ділянка, яка може використовуватися орендарем для здійснення перш за все підприємницької діяльності, тобто такої, що здійснюється за власною ініціативою, систематично і на власний ризик з метою одержання прибутку, а також і для іншої діяльності (наприклад, для ведення особистого селянського господарства); повна господарська самостійність орендаря.
Крім основних ознак поняття оренди земель існують і додаткові ознаки цього правового інституту. По-перше, оренда - це окрема форма землекорстування. По-друге, орендодавцями земельних ділянок є держава, територіальні громади, громадяни та юридичні особи України. У той же час згідно зі ст. 81 ЗК України власниками земель можуть бути й іноземні громадяни та особи без громадянства. Отже, вони теж можуть виступати орендодавцями земельних ділянок. Відповідно до ст. 93 ЗК України орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. По-третє, орендар земель набуває право власності на одержану з орендованих земель продукцію і доходи. По-четверте, оренда не повинна змінювати цільове призначення земельної ділянки.
Підсумовуючи основні й додаткові юридичні ознаки поняття оренди земель, можна його визначити так; оренда земель - це окрема організаційно-правова договірна форма використання земельної ділянки, яка передбачає передачу її власником-орендодавцем (державою, територіальною громадою, громадянином чи юридичною особою) у тимчасове строкове володіння та користування іншій особі-орендареві за плату для здійснення переважно підприємницької або іншої діяльності з привласненням останнім одержаної продукції і доходів.
.Правове регулювання оренди земель сільськогосподарського та іншого призначення
Особливості земель сільськогосподарського призначення позначаються на оренді цих земель як правовій формі їх використання.
Щоб визначити поняття оренди земель сільськогосподарського призначення, необхідно встановити її специфічні ознаки, які відрізняють її від оренди земель інших категорій. Основні ознаки, які визначають оренду земель сільськогосподарського призначення, випливають з природних особливостей сільського господарства. Йдеться, зокрема, про використання земель як основного засобу виробничої діяльності, залежність результатів праці від природно-кліматичних умов, сезонний характер виробництва, підвищений виробничий ризик, тривалий проміжок часу між вкладенням праці та її наслідками.
Важливою ознакою, яка притаманна оренді земель сільськогосподарського призначення, насамперед, визначення кола суб'єктів, які можуть бути сторонами договору оренди цих земельних ділянок.
Орендодавцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути чітко визначені суб'єкти, які отримали земельні ділянки для певних спеціальних цілей.
Орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва повинні відповідати таким спеціальним умовам:
) установчими документами юридичної особи має бути передбачено здійснення такого виду діяльності як ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
) фізична особа повинна мати необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві. Підтвердження права громадян на оренду земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва здійснюється за рішенням районної (міської) конкурсної комісії, створеної районною державною адміністрацією (виконавчим органом місцевого самоврядування) і затвердженої районною (міською) радою для проведення конкурсного відбору бажаючих створити селянське (фермерське) господарство.
Безпосереднє використання земель сільськогосподарського призначення орендарем передбачено як для громадян, так і для юридичних осіб.
У зв'язку з цим доречно говорити про необхідність володіння суб'єктом права землекористування спеціальною аграрною правосуб'єктністю, тобто здатністю особи бути учасником лише правовідносин у галузі виробництва продукції сільського господарства, тобто земельних аграрних правовідносин.
Таким чином, оренда земель сільськогосподарського призначення - своєрідна договірна форма сільськогосподарського землекористування, зміст якої становлять строкове, платне володіння та користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення у межах, встановлених законодавством та договором, що передбачає передачу її власником орендареві, який відповідає вимогам, визначеним законом, для здійснення переважно підприємницької та іншої діяльності з використанням природних властивостей земель за умови їх раціонального використання.
Як відомо, закон пов'язує формування орендних земельних відносин із здійсненням перш за все підприємницької та іншої діяльності. Залежно від видів діяльності орендаря можна розрізняти підприємницьке та непідприємницьке орендне землекористування. Причому як перше, так і друге можливе не тільки на землях сільськогосподарського призначення, а й на інших землях. Підприємницьке орендне землекористування здійснюється суб'єктами, наприклад, на землях житлової та громадської забудови при будівництві об'єктів ринкової інфраструктури, у межах земель водного фонду, скажімо, для рибогосподарських потреб та ін.
Непідприємницьке орендне землекористування можливе, зокрема, при веденні громадянами особистого селянського господарства, будівництва та обслуговування жилих будинків та індивідуальних гаражів, користуванні городами, земельними ділянками для сінокосіння і випасання худоби тощо.
Самостійною формою підприємницької діяльності, яка пов'язана з використанням природних ресурсів, і, зокрема, землі, - є концесія.
Правові засади регулювання відносин концепції щодо майна та землі, а також умови і порядок її здійснення визначаються Законами У країни Про концесії від 16 липня 1989 р., Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг від 14 грудня 1989 р., Земельним кодексом України та іншими нормативно-правовими актами.
Згідно з ч. 1 с т. 94. ЗК для здійснення концесійної діяльності концесіонеру надаються в оренду земельні ділянки у порядку, встановленому земельним законом.
Надання в оренду земельних ділянок зокрема, несільськогосподарського призначення може бути обумовлене укладенням концесійного договору, якому притаманні риси, відмінні від договору оренди.
Договірні відносини щодо використання землі на підставі концесії врегульовані Законом України Про концесії, ч. З ст. 10 якого передбачено наступне. Якщо для здійснення концесійної діяльності необхідна земельна ділянка, договір оренди останньої або акт про надання її у користування додаються до концесійного договору. Разом з тим не виключається можливість використання концесіонером земельної ділянки, яка перебуває у власності громадянина або юридичної особи, безпосередньо на підставі договору оренди.
Згідно з ч. 2 ст. 94 ЗК види господарської діяльності, для яких можуть надаватися земельні ділянки у концесію, визначаються законом. Так, відповідно до ст. 1 Закону України Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг об'єктом концесії можуть бути землі автомобільного транспорту та дорожнього господарства (позаміські автомобільні дороги загального користування та ін.).
Перелік об'єктів права державної власності, які можуть бути спеціально будовані відповідно до умов концесійного договору для задоволення громадських потреб затверджений постановою Кабінету Міністрів від 11 грудня 1999 р. (у редакції від 23 квітня 2002 р.). До цього переліку, зокрема, включені: південна трансєвропейська автомагістраль Західний кордон України - м. Київ протяжністю 735 км; комплекс дорожнього сервісу на автомобільній дорозі Київ-Ковель протяжністю 228 км та ін.
. Особливості оренди земельних ділянок
Використання землі на умовах оренди за своїми ознаками схоже з тимчасовим землекористуванням. Як і тимчасове землекористування, оренда землі характеризується тимчасовим характером використання, договірною підставою виникнення і платністю використання землі. Але є і певні відмінності. Використання землі на умовах оренди здійснює більш широке коло субєктів-орендарів. Орендарями земельних ділянок можуть бути не лише фізичні або юридичні особи, але й районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації. Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України. До числа орендарів можуть відноситись також органи місцевого самоврядування: сільські, селищні і міські ради. Щодо оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то субєктний склад орендарів є дещо специфічним. Орендарями цих ділянок для зазначених цілей можуть бути тільки юридичні особи, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві. Такий підхід до субєктного складу орендарів земель сільськогосподарського призначення обумовлений їх особливим правовим режимом і пріоритетом, яким характеризуються ці землі.
Серед орендодавців закон розрізняє декілька категорій. За загальним правилом орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи України, у власності яких перебувають земельні ділянки. Залежно від форми власності на землю її орендодавцями можуть виступати органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради по відношенню до земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності. Щодо земельних ділянок, які належать державі, їх орендодавцями виступають районні, обласні, Київська і Севастопольська міські адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах їх повноважень. По відношенню до державних земель зазначені орендодавці повинні попередньо погодити всі свої дії на сесіях відповідних рад.
Специфічні особливості оренди землі обумовлені обєктним складом відносин, повязаних з орендою землі.
Обєктами оренди виступають земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальній власності), держави. Обєктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, що розташовані на них, якщо це передбачено договором оренди. І нарешті, при передачі в оренду земельних ділянок громадянами, які мають право на земельну частку (пай) у недержавному сільськогосподарському підприємстві, їх місце розташування визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування відповідно до спеціальних землевпорядних проектів.
Термін договору оренди земельної ділянки визначається за погодженням сторін і встановлюється в договорі оренди. Цей термін не може перевищувати 50 років.
За загальним правилом надання земельної ділянки в оренду здійснюється без зміни її цільового призначення. У той же час чинне законодавство допускає зміну цільового призначення орендованої земельної ділянки. У цьому разі надання в оренду земельної ділянки, цільове призначення якої змінюється, здійснюється за проектом відведення, який є невідємним додатком до договору оренди.
Виникнення орендного землекористування щодо ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, може здійснюватися на конкурентних засадах, тобто за конкурсом або на аукціоні. Порядок такого набуття права оренди визначається орендодавцями з дотриманням вимог законодавства про добросовісну конкуренцію.
За користування землею на умовах оренди орендар вносить орендодавцеві орендну плату в розмірі, формах і строки, які встановлюються за угодою сторін у договорі оренди. По відношенню до орендованих земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, орендна плата не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлений Законом України «Про плату за землю». У цих випадках вона повинна справлятися тільки в грошовій формі.
Орендна плата може встановлюватися в грошовій, натуральній або відробітковій формах. Орендар і орендодавець можуть передбачити в договорі поєднання зазначених форм або ж визначити інші форми плати.
Важливою особливістю користування землею на умовах оренди є передача орендарем орендованої земельної ділянки у володіння і користування іншій особі. У даному випадку має місце суборенда, яка можлива лише за згодою орендодавця. Згідно зі ст. 9 Закону України «Про оренду землі» специфічні особливості суборенди визначаються залежно від цільового призначення орендованих земель (наприклад, несільськогосподарське використання і сільськогосподарське призначення). Умови суборенди земельної ділянки (її частини) повинні бути визначені в межах договору оренди і не суперечити йому. Припинення або розірвання договору оренди земельної ділянки припиняє і чинність договору суборенди.
Відповідно до законодавства земля може надаватися в оренду на підставі укладеного в письмовій формі договору. Договір оренди - це угода сторін про взаємні зобовязання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк. Зазначений договір за своїм характером є земельно-правовим. Його істотними умовами є: найменування сторін договору, обєкт оренди (площа, місце розташування і цільове призначення земельної ділянки), строк оренди, розмір і форми орендної плати, умови повернення земельної ділянки орендодавцеві і відповідальність сторін та деякі інші, які зазначені в ст. 14 Закону України «Про оренду землі». Крім того, невідємною частиною договору оренди є план (схема) земельної ділянки, яка надається в оренду.
Висновок
Це говорить про створення нових загальноприйнятих специфічних форм договорів з дотриманням відповідних умов сучасної ринкової економіки.
На сьогоднішній день актуальним є правове регулювання відносин з оренди землі з метою створення умов для раціонального використання земельних та забезпечення захисту прав орендарів та орендодавців.
Договір оренди земельної ділянки посвідчується нотаріально і набирає чинності після досягнення домовленості з усіх істотних умов, підписання його сторонами і державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки орендар має право після державної реєстрації відповідного договору оренди, яка здійснюється згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року.
Право на оренду земельної ділянки від громадянина-орендаря може переходити до інших осіб, наприклад, після його смерті (до спадкоємців або осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем). У разі засудження громадянина-орендаря до позбавлення волі право на оренду земельної ділянки переходить до одного із членів його сімї, який виявив бажання і може стати орендарем.
Орендар земельної ділянки має переважне право на отримання орендованої земельної ділянки у власність у випадках, визначених Земельним кодексом України.
Особливості зміни, припинення, розірвання і поновлення договору оренди землі передбачені Законом України «Про оренду землі».
Список використаної літератури
1.Закон України від 06.10.98 № 161-XIV "Про оренду землі".
.Тихомиров Ю.А. Публічне право. М.: БЕК, 1995.
.Лист Вищого арбітражного суду України від 14 січня 1999 Про закон України "Про оренду землі".
4.Бабяк О.С, Біленчук П.Д., Чирва Ю.О. Екологічне право України: Навчальний посібник. - К.: Атіка, 2000. - 216 с.
5.Балюк Г.І. Екологічне право України. Конспект лекції у схемах (Загальна і Особлива частина): Навч. Посібник. - К.: Хрінком Інтер, 2006. - 192 с.
.Екологічне право. Особлива частина Підручник. Для студентів юридичних вузів і факультетів. За редакцією академіка АПрН України, В.І. Андрейцева. К.: Істина, 2001.
7.Екологічне право України За редакцією професорів В.К. Попова і А.П. Гетьмани. Харків, «Право», 2001.
.Екологічне право України. Академічний курс: Підручник / За заг. ред. Ю.С. Шемшученка. - К.: ТОВ «Видавництво «Юридична думка», 2005. - 848 с.
9.Закон України Про охорону навколишнього середовища. - К., 1991.
10.Сафранов Т.А. Екологічні основи природокористування: Навчальний посібник для студентів вищих навчальних закладів. - Львів: Новий Світ-2000, 2003. - 248 с.