) собственнику земельного участка свидетельства на право собственности на землю, подлежащее регистрации в поземельной книге; ведение (в соответствии с Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 г. №2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость») государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость.
Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 установлено, что правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые утверждены этим постановлением, применяются на территории Российской Федерации всеми органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, начиная с даты введения Закона о гос. регистрации прав.
В настоящее время, в соответствии со ст. 131 ГК РФ государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения осуществляется учреждениями юстиции.
Такие учреждения создавались субъектами Федерации поэтапно. Последний установленный для этого срок был установлен - 1 января 2000 г. Впредь до образования таких учреждений субъекты Федерации могли использовать для государственной регистрации орган (организацию), которые пока еще осуществляют регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимого имущества.
Учреждения юстиции, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должны действовать на основе Положения, разработанного в соответствии с Примерным положением об учреждениях юстиции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 6 марта 1998 г.
В соответствии с Примерным положением об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, учреждение юстиции является государственным органом, обеспечивающим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа, созданного субъектом Российской Федерации. При этом Правительство Российской Федерации рекомендует органам государственной власти субъектов Российской Федерации создавать одно учреждение юстиции по регистрации прав, действующее на территории субъекта Российской Федерации, с филиалами, действующими в границах административно-территориальных единиц.
Система государственной регистрации прав построена таким образом, чтобы обеспечить установление единообразной практики ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также реализацию единой методики проведения государственной регистрации прав как на территории конкретного субъекта Российской Федерации, так и на всей территории Российской Федерации.
Территория, на которой филиалом учреждения юстиции осуществляется государственная регистрация прав, определяется учреждением юстиции по согласованию с органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
2. Развитие института государственной регистрации прав на земельные участки в России
2.1 Институт укрепления прав на земельные участки в России до 1917 года
Важной чертой государственной регистрации прав на земельные участки, безусловно, можно считать участие публичной власти при совершении гражданско-правовых сделок. Такое участие проявляется в форме ведения соответствующих реестров, книг и т.д., содержащих определенную информацию о земельных участках, правах на нее и о правообладателях. К настоящему времени практически во всех экономически развитых государствах мира публичные образования таким образом контролируют рынок недвижимости в порядке, установленном национальным законодательством. Такой интерес государства к обороту земли вызван особым экономическим и, как следствие, правовым статусом этого имущества в современном мире.
В современном понимании отличия недвижимых вещей, каковыми являются в первую очередь земельные участки, от движимых весьма велики. Этим обусловлен и различный подход к правовому регулированию отношений, возникающих по поводу движимого и недвижимого имущества. Необходимость государственной регистрации прав, обременении и сделок с недвижимостью является проявлением особого отношения к недвижимым вещам в современном обществе. Однако такой пристальный публичный интерес к рынку земли и другой недвижимости появился не сразу. Это связано, в частности, с тем, что недвижимое имущество не всегда представляло такую значительную ценность в качестве объекта субъективных прав, как теперь, равно, как и правовые титулы, зарождались и развивались постепенно, меняя свое содержание под воздействием различных факторов. Возникновение же понимания отличий между движимым и недвижимым имуществом и развитие особого подхода к недвижимости обусловили появление института государственной регистрации прав на недвижимость. Таким образом, представляется важным рассмотреть процесс формирования и обособления категории недвижимых вещей, развитие субъективных прав па них, поскольку возникновение института государственной регистрации является следствием именно этого процесса. Также мы рассмотрим и вопросы возникновения и становления института государственной регистрации прав на землю и иную недвижимость.
Современное понимание недвижимости возникло не сразу, оно развивалось на протяжении длительного периода времени. Причем на ранних этапах этого развития интересы субъектов права были направлены в большей степени на движимые вещи, нежели на недвижимые. Это во многом связано с естественными отличиями этих двух категорий вещей. Для того, чтобы земля стала предметом личного обладания, то есть объектом субъективного права, необходимо обособление конкретного земельного участка из всей массы земель, составляющих «источник производительной силы» и «общее вместилище предметов обладания». Также для установления и существования субъективного права в отношении земельного участка необходимо признание этого права со стороны других лиц и обеспечение необходимой защиты права. При этом очевидно, что выполнение последнего условия во многом связано с уровнем общественного развития. Это говорит в пользу того, что историю зарождения и развития прав на недвижимость целесообразно рассматривать во взаимосвязи с развитием общественным.
Здесь, как представляется, важно уточнить, что при рассмотрении истории зарождения и развития прав на землю, речь в первую очередь будет идти о праве собственности, которое является основным и наиболее полным субъективным правом на вещи. Другие же виды прав носят ограничительный характер по отношению к праву собственности, и, соответственно, возможность их существования в обществе находится в зависимости от существования права собственности.
Представляется, что из всех вещей, которые теперь принято именовать недвижимыми, именно земля имеет наиболее длительную историю как объект субъективных прав. Земельные участки и другие природные объекты (например, леса, водоемы) - единственная недвижимость, которая была создана самой природой, без приложения человеческих рук. Различные же сооружения, создаваемые человеком на земле и используемые, прежде всего, для жилища и хранения каких-либо вещей, по началу не были недвижимыми в силу своих свойств. Такие сооружения были, как правило, временными. Они не имели неразрывной физической связи с землей, которая в современном понимании является важным признаком для отнесения имущества к недвижимому.
Причиной тому был, прежде всего, кочевой образ жизни многих народов на ранних ступенях развития. Кочевникам не к чему было возводить сколько-нибудь капитальные постройки, так как их длительная эксплуатация на одном месте была не нужна, а перенос их на другую территорию практически не возможен. Кроме того, и возможности по их постройке были на тот момент весьма ограничены.
Таким образом, единственной недвижимостью, которая могла бы представлять интерес с точки зрения установления субъективных прав, была земля и другие природные объекты.
Кочевой образ жизни предопределил и отношение к земле. Неудивительно, что, ведя его, воспринимать территорию, на которой временно находишься, как свою собственную, вряд ли возможно. На этом этапе общественного развития гораздо быстрее происходит формирование субъективных прав на движимые вещи, которые, в отличие от недвижимых, можно взять с собой на новое место.
При оседлом образе жизни, земля становится уже не только территорией пребывания, но и средством производства. Один и тот же ее участок используется в течение значительного времени. Занятие земледелием также стимулирует изменение субъективного отношения к земле, как к имуществу.
На данном этапе формируется общинная собственность на землю. Это обусловлено тем, что земля обрабатывалась общиной, и, следовательно, именно община обладала правом на занимаемый ею земельный участок.
Следует отметить, что находясь в общинной собственности, которая по существу являлась коллективной, земля, как следствие, была объектом и общественного (публичного) интереса и контроля. Такой интерес, тем не менее, имел очень мало общего с тем контролем оборота недвижимости, который осуществляется в наши дни государством посредством государственной регистрации. В самом общем смысле отличие состоит в том, что нынешняя система характеризуется наличием индивидуальной собственности, а задача публичной власти состоит, прежде всего, в обеспечении надежности и законности оборота недвижимости.
2.2 Зарождение и становление системы регистрации прав на земельные участки
Общие правила государственной регистрации земельных участков и прав на земельные участки состоят в следующем. Земельные участки регистрируются в государственном земельном кадастре. Государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется по месту расположения земельного участка и включает внесение в государственный реестр:
сведений о лице, приобретающем право на земельный участок;
описания земельного участка (категория земель, цель использования, виды угодий, площадь, доля в общем владении, границы, кадастровый номер и другие характеристики);
сведений об условиях договора о предоставлении земельного участка, о сервитутах, об ограничениях и обременениях в его использовании;
сведений о совершенных сделках и иных действиях по распоряжению земельным участком;
сведений о наложении запрета на совершение сделок с земельным участком;
решений уполномоченных органов о включении земельного участка в зону отчуждения для государственных или муниципальных нужд;
иных сведений, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Государственная регистрация сделок с земельным участком осуществляется при наличии плана земельного участка, являющегося предметом сделки. Государственная регистрация прав на земельный участок проводится в десятидневный срок с момента поступления в орган государственной регистрации прав на земельный участок всех необходимых документов о правах. О произведенной государственной регистрации прав на земельный участок выдается удостоверение с указанием в нем даты и номера регистрационной записи, сведений о регистраторе или совершается запись о государственной регистрации с указанием даты и номера регистрационной записи на документе, представленном для государственной регистрации. При государственной регистрации сделки с земельным участком, не влекущей за собой отчуждения земельного участка, соответствующая запись о совершении сделки с земельным участком вносится в государственный реестр. При совершении сделки с земельным участком, влекущей за собой отчуждение земельного участка, документ продавца о правах на землю подлежит сдаче в орган государственной регистрации прав на земельный участок.
Порядок государственной регистрации прав на земельные участки и связанную с ними недвижимость определяется федеральными законами о государственном земельном кадастре и о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Основаниями для отказа в государственной регистрации прав на земельный участок или сделок с ним являются:
отсутствие постановления органа исполнительной власти или решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка из государственных или муниципальных земель, договора, свидетельства о праве собственности на земельный участок, документа об оплате земельного участка в случае предоставления его из государственных или муниципальных земель за плату, других документов, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней;
прямой запрет на предоставление земельного участка из земель, изъятых из гражданского оборота или ограниченных в гражданском обороте;
отсутствие в представленных документах сведений, предусмотренных ЗК;
изменение целевого назначения земельного участка с нарушением установленных правил;
наличие в органе государственной регистрации прав на земельный участок документов, свидетельствующих о наличии спора о принадлежности данного земельного участка;
нарушение установленных норм общей площади земельного участка в результате сделки;
отсутствие документа об уплате регистрационного сбора.
Наличие спора о границах земельного участка или о его обременении и об ограничении не является препятствием для государственной регистрации сделки, если спор отражен в договоре, а также при наследовании. Наличие спора о принадлежности или границах земельного участка подтверждается определением суда, арбитражного суда о принятии дела к производству либо документом, выданным органом, уполномоченным рассматривать указанные споры в административном порядке. В ст. 131 ГК говорится о регистрации права собственности и других прав на недвижимость, в том числе на землю. Регистрация проводится в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
В районах имеются нотариальные конторы. Поручить им государственную регистрацию права собственности на имущество, и в том числе на землю, невозможно. Вносятся предложения в районах и городах создать филиалы регистрационных органов юстиции. Кроме того, указанной статьей ГК предусмотрена кроме государственной регистрации специальная регистрация отдельных видов имущества. Такая специальная регистрация прав на землю осуществляется органом по земельным ресурсам и землеустройству.
3. Основные проблемы правового регулирования государственной регистрации, как средства обеспечения рационального использования и охраны земель
3.1 Особенности государственной регистрации ограничений прав на земельные участки и публичных сервитутов, устанавливаемых в целях рационального использования и охраны земель
Нормами п. 1 ст. 25 ЗК РФ установлено, что права на земельные участки подлежат государственной регистрации. Вместе с тем, положения земельного кодекса РФ предусматривают необходимость регистрации не только прав на землю, но также ограничений таких прав, обременении участков правами третьих лиц, в частности аренды. Также согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество, их возникновение, переход и прекращение, а так же ограничения этих прав. Развивая эти положения об обязательности государственной регистрации, п. 1 ст. 4 Закона о регистрации установил, что помимо прав и сделок регистрируются ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.
Вместе с тем, согласно нормам действующего законодательства государственной регистрации подлежат лишь те права, сделки, ограничения и обременения, относительно которых законодательно предусмотрена необходимость регистрации.
Учитывая особый статус земельной недвижимости (как природного объекта), важно, что нормы нового Земельного кодекса РФ устанавливают необходимость государственной регистрации некоторых видов ограничений прав на земельные участки. Такие ограничения предусмотрены ст. 56 ЗК РФ. Эти ограничения подлежат государственной регистрации согласно п. 6 ст. 56 ЗК РФ. Считаем важным рассмотреть вопросы, связанные с установлением и регистрацией таких ограничений. Рассмотрим, в чем заключаются указанные ограничения прав на землю, и каково их правовое значение. П. 2 ст. 56 ЗК РФ устанавливает, что к таким ограничениям относятся:
. особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
. особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
. условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
. иные ограничения использования земельных участков в случая, установленных Земельным кодексом и федеральными законами.
Указанные ограничения устанавливаются в целях обеспечения публичных интересов. Их установление влечет ограничение хозяйственной деятельности, связанной с использованием земель. Ограничение прав лиц, использующих земельные участки представляет собой установление в административном порядке запретов на осуществление отдельных видов хозяйственной деятельности и использования земли, либо требований о воздержании от совершения определенных действий.
В рассматриваемой статье Земельного кодекса РФ не установлено конкретного содержания ограничений прав на земельные участки. Из нее можно получить лишь общее представление о том, чего могут касаться эти ограничения. Причем могут быть установлены и иные, не указанные здесь ограничения. Отсутствие описания конкретных ограничений в ст. 56 ЗК РФ представляется вполне оправданным. Конкретное их содержание должно определяться исходя из других норм Земельного кодекса, в частности, устанавливающих особенности правового режима земель отдельных категорий, и норм других федеральных законов.
Установление зон, указанных в п. 2 ст. 7 ЗК РФ и указанных в п. 2 ст. 56 ЗК РФ имеет разные цели. В первом случае (п. 2 ст. 7 ЗК РФ) зонирование территорий используется для установления видов разрешенного использования в границах территориальных зон, причем землепользователи выбирают любой из видов разрешенного использования, предусмотренных зонированием самостоятельно. Во втором же случае (п. 2 ст. 56 ЗК РФ) речь идет не об установлении разрешенного использования участка, а об ограничении прав на участок, связанные с установлением конкретных норм по его использованию. Кроме того, для установления территориальных зон, предусмотренных п. 2 ст. 7 ЗК РФ и санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования земель предусмотрен различный порядок.
Согласно п. 1 ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены лишь по основаниям, установленным самим ЗК РФ и федеральными законами. Норма же п. 3 ст. 56 ЗК РФ, согласно которой ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда, по нашему мнению, относится к установлению конкретного ограничения прав конкретного субъекта. Это также вытекает, по нашему мнению, из того, что в приведенной норме наряду с актами органов власти и местного самоуправления перечислены и решения суда, которые, очевидно, должны устанавливать конкретные ограничения прав на землю. Непосредственное установление ограничения прав на землю основано на административно-правовом акте - решении соответствующего органа. Возможно установление ограничения по решению суда.
Список использованной литературы
1. Конституция РФ от 12.12.1993 г. (с поправками от 30.12.2008 г. №6-ФКЗ и №7-ФКЗ) // РГ. №7. 21.01.2009.
. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 12.12.2011) // РГ.№211-212, 30.10.2001; СПС Консультант.
. ФЗ РФ от 10.01.1996 №4-ФЗ (ред. от 28.11.2011) «О мелиорации земель» // РГ. №10, 18.01.1996; СПС Консультант.
. ФЗ РФ от 16 июля 1998 г. №101-ФЗ (в ред. 19.07.2011) «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 20.07.1998. №29. Ст. 3399; // РГ. 22.07.2011.
. ФЗ РФ от 10.01.2002 г. №7-ФЗ (ред. от ред. от 21.11.2011) «Об охране окружающей среды» // РГ. №6, 12.01.2002; СПС Консультант.
. ФЗ РФ от 24.07.2002 №101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // РГ. №137. 27.07.2002; РГ. 31.12.2010.
. ФЗ РФ от от 29.12.2006 №264-ФЗ (ред. от 28.02.2012) «О развитии сельского хозяйства» // РГ. №2, 11.01.2007; СПС Консультант.
. Ерофеев Б.В. Земельное право России: учебник. - М.: Эксмо, 2009.
. Земельное право: Учебное пособие / Под ред. Г.В. Чубукова. - М.: Юнити, 2010.
. Лапина М.А. Экологическое право: Учебник. - М.: МИЭМП, 2008.
. Литвинов Д.В., Чуркин В.Э., Улюкаев В.Х. Земельное право: Учебник. - М.: Юрайт, 2010.
. Украинцев О.Ю. Земельное право. - М.: МИЭМП, 2009.
. Боголюбов, С.А. Земля и право: пособие для российских землевладельцев /С.А. Боголюбов [и др.]; под общ. ред. С.А. Боголюбова. - М.: Изд.группа «Ин-фра-М-Норма», 1997. -348 c.