Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, расположенных по адресу: Иркутская область, Шелеховский район, пос. Большой Луг, ул. Молодежная, д. 26 с целью определения рыночной стоимости

Министерство образования и науки Российской Федерации

Частное образовательное учреждение высшего образования

Южный институт менеджмента

Центр повышения квалификации и дополнительного профессионального образования

Выпускная аттестационная работа

Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, расположенных по адресу: Иркутская область, Шелеховский район, пос. Большой Луг, ул. Молодежная, д. 26 с целью определения рыночной стоимости

Слушатель группы №01 А.А. Валл

Руководитель работы,

нач. отдела оценки С.Ю. Дударева

Консультант: директор ЦПК

и ДПО ЧОУ ВО ЮИМ,

оценщик I-ой категории Л.В. Яцук

Нормоконтролер Л.Н. Богомолова

Краснодар 2014

Задание на выполнение выпускной аттестационной работы

по дополнительной профессиональной образовательной программе профессиональной переподготовки "Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости"

слушателю Валлу Андрею Александровичу

Тема выпускной аттестационной (дипломной) работы: "Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, расположенных по адресу: Иркутская область, Шелеховский район, пос. Большой Луг, ул. Молодежная, д. 26 с целью определения рыночной стоимости"

Срок сдачи законченной работы в ЦПК и ДПО      "___"_________2014 г.

Слушатель ___________ А.А. Валл "___"_________2014 г.

Руководитель работы,

начальник отдела оценки ООО "Институт оценки, бизнеса и права"_______ С.Ю. Дударева ______ 2014 г.

экспертный оценочный рынок недвижимость

Реферат

Выпускная аттестационная (дипломная) работа 100 с., 6 рис., 21 табл., 19 источников.

Судебно-экспертная деятельность, субъект экспертной деятельности, объекты экспертизы (экспертного исследования), судебная экспертиза, задача конкретного экспертного исследования, вид экспертизы, род экспертизы, подвид экспертизы, задача рода, вида и подвида судебной экспертизы, судебная строительно-техническая экспертиза (ССТЭ), объект экспертного познания, назначение ССТЭ, экспертный осмотр, экспертное исследование, этапы экспертного исследования, методы исследования, средства исследования, экспертные образцы, обоснованность выводов судебного эксперта, заключение эксперта, обоснованность заключения судебного эксперта, домовладение, земельный участок, рыночная стоимость, оценка рыночной стоимости, дата оценки, процесс оценки, подходы оценки, методы оценки, итоговое согласование стоимости.

Целью выпускной аттестационной (дипломной) работы является закрепление теоретических знаний по общепрофессиональным и специальным дисциплинам, полученных слушателем в процессе обучения по дополнительной профессиональной образовательной программе профессиональной переподготовки "Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости". Закрепление теоретических знаний осуществляется посредством практического проведения исследования домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения их рыночной стоимости и составления Заключения эксперта по форме и структуре, предъявляемой законодательством в области судебно-экспертной деятельности. Автором проведено исследование конкретного строительного объекта и территории функционально связанной с ним (земельного участка) и сделаны выводы по поставленной задаче. Заключение эксперта содержит вводную, исследовательскую и заключительную часть (выводы) по поставленной задаче.

В выпускной аттестационной (дипломной) работе использовались расчетно-конструктивный, аналитический и статистический методы исследований.

Теоретически изучено законодательство, регулирующее судебно-экспертную и оценочную деятельность в Российской Федерации, подходы и методы к оценке недвижимого имущества, итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных различными подходами.

Выполнен анализ рынка жилой недвижимости (домовладений) и земельных участков с разрешенным использованием под ИЖС в месте расположения объекта исследования, являющийся неотъемлемой частью процесса оценки.

Проведена оценка рыночной стоимости домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с использованием 2-х подходов: затратного и сравнительного. Земельный участок оценивался сравнительным подходом - методом сравнения продаж.

Проведено итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных двумя подходами, и сделаны выводы о величине рыночной стоимости объектов недвижимости.

Содержание

Введение

. Теоретические основы судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

.1 Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации

1.2 Основные понятия и положения судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

.3 Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

2. Методологические основы судебной строительно-технической и стоимостной экспертизы объектов недвижимости

2.1 Методы и методики, используемые при решении задач судебной строительно-технической экспертизы

.2 Подходы и методы, используемые при проведении исследований объектов недвижимости с целью их оценки

2.3 Заключения судебного эксперта-строителя и специалиста

3. Заключение эксперта по результатам исследования

3.1 Вводная часть

3.1.1 Описание объектов исследования, стоимость которых необходимо определить

3.2 Исследовательская часть

3.2.1 Анализ рынка объектов исследования

3.2.2 Расчет стоимости объектов исследования

.3 Выводы по поставленному вопросу

Заключение

Список использованных источников

Приложения

Введение

Судебная строительно-техническая экспертиза (ССТЭ) как род судебных инженерно-технических экспертиз играет важную, иногда решающую роль: в расследовании и судебном разбирательстве уголовных дел о несчастных случаях, авариях и разрушениях в строительстве; при рассмотрении в судах общей юрисдикции и арбитражных судах гражданских споров о праве собственности на недвижимость, качестве и стоимости зданий, строений, сооружений и выполненных строительных работ; в расследовании дел об административных правонарушениях, связанных с установлением правильности и правомерности строительства, эксплуатации строительных объектов. Современное состояние вопроса характеризуется, с одной стороны, его недостаточной научной разработанностью, а с другой - реальной значимостью для судопроизводства. Находясь на стадии своего становления, ССТЭ является формирующимся родом судебной экспертизы. Имеют место и требуют своего разрешения многочисленные проблемы процессуального, методического и организационного характера, касающиеся назначения и проведения экспертизы, оформления результатов экспертного исследования, их эффективной защиты от критики оппонентов в ходе судебного разбирательства.

Анализ экспертной практики показывает, что для проведения исследований на современном уровне требуется разработка теоретических положений с учетом специфики исследуемых объектов и содержания норм действующего законодательства. Объем информации на данном этапе развития ССТЭ создает предпосылки для формирования теоретических основ экспертизы этого рода, содержащих описание ее предмета, определение круга решаемых задач и границ множества объектов, подлежащих экспертному исследованию. Использование методов диагностики, моделирования, реконструкции, алгоритмизации открывает новые перспективы для успешного решения задач ССТЭ.

1. Теоретические основы судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

.1 Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации

Правовой основой государственной судебно-экспертной деятельности являются Конституция Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации, Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Таможенный кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс Российской Федерации, законодательство Российской Федерации о здравоохранении, другие федеральные законы, а также нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, регулирующие организацию и производство судебной экспертизы.

.2 Основные понятия и положения судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

Под понятием ―экспертиза в широком смысле слова, имеют в виду любое исследование, проводимое сведущим лицом для ответа на вопросы, требующие специальных (научных, профессиональных опытных) познаний. Судебная экспертиза отличается от экспертиз, осуществляемых в иных сферах человеческой деятельности, следующими признаками: Во-первых, соблюдением специального правового регламента подготовки материалов на экспертизу, назначения и проведения экспертизы, определенного соответствующими кодексами России: Уголовно-процессуальным (УПК), гражданским процессуальным (ГПК) или арбитражным процессуальным (АПК). Эти кодексы устанавливают права и обязанности лиц, принимавших участие в производстве судебной экспертизы, их правоотношения, содержание составляемых при этом основных процессуальных документов, регламентируют и другие вопросы, связанные с порядком назначения и производства экспертизы. Во-вторых, проведением исследования, основанного на использовании специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства или ремесла. В-третьих, дачей заключения, имеющего статус источника доказательств. Судебная экспертиза является самостоятельной процессуальной формой получения новых и уточнения (проверки) имеющихся вещественных доказательств в уголовном, гражданском и арбитражном процессе.

Существует точка зрения, согласно которой под предметом экспертизы понимается круг вопросов, поставленных судом перед экспертом (экспертами), т.е. факты (фактические данные, обстоятельства, устанавливаемые посредством экспертизы). Несмотря на различные мнения по этому вопросу, их объединяет то, что во всех определениях понятия предмета экспертизы авторы обращаются к его процессуальному аспекту. Некоторые из них прямо указывают, что их понимание вытекает из смысла процессуального закона. В этом понятии отражено единство процессуального и гносеологического аспектов. В.Д. Арсеньев, обращаясь к предмету судебной экспертизы, отмечает, что в данном понятии синтезируются определенные стороны объекта; задача, для решения которой исследуется объект; методы (методики) его исследования. "Предметом судебной экспертизы являются стороны, свойства и отношения ее объекта, которые исследуются и познаются средствами (методами, методиками) данной отрасли экспертизы в целях разрешения вопросов, имеющих значение для дела и входящих в сферу соответствующей отрасли знания". Такой подход к определению рассматриваемого понятия изложен и в последних наиболее значительных изданиях по проблемам судебной экспертизы. С учетом двойственной природы понятия предмета экспертизы его толкование должно быть дуалистичным, т.е., с одной стороны, это сведения о фактах (фактические данные, устанавливаемые посредством экспертизы и являющиеся элементами системы доказательств по уголовному делу, гражданскому делу, рассматриваемому в суде общей юрисдикции или арбитраже, а также по делу об административном правонарушении); с другой стороны - это свойства, стороны и отношения объекта экспертизы, определение которых имеет значение для дела.

.3 Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

Судебная экспертиза - процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний, и которые поставлены перед экспертом судом, судьёй, органом дознания, лицом, производящим дознание, следователем или прокурором, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

Судебная экспертиза является одним из источников доказательств по делу. В случае недостаточной ясности или полноты ранее данного заключения, назначается дополнительная судебная экспертиза. При возникновении у суда, судьи, лица, производящего дознание, следователя или прокурора сомнений в правильности, или обоснованности ранее данного заключения по тем же вопросам, назначается повторная судебная экспертиза. Производство дополнительной судебной экспертизы поручается тому же или другому эксперту (экспертам).

Производство повторной судебной экспертизы поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. Основанием для назначения судебной экспертизы является: постановление лица, проводящего дознание, следователя, прокурора; определение или постановление суда о назначении экспертизы в связи с рассмотрением уголовного, гражданского, арбитражного дела. Эксперт приступает к производству экспертизы после получения письменного указания руководителя экспертного учреждения (его структурного подразделения) вместе с определением (постановлением) о назначении экспертизы и всеми поступившими на экспертизу материалами. Если представленных на экспертизу материалов недостаточно для решения поставленных вопросов, или имеется необходимость в организации осмотра объекта недвижимости, эксперт должен заявить ходатайство правоприменителю о предоставлении дополнительных материалов и организации осмотра объекта недвижимости, поскольку эксперт не вправе самостоятельно собирать требующиеся ему для производства экспертизы дополнительные документы и объекты.

Предоставление дополнительных материалов и организация осмотра являются процессуальным действием, связанным с удовлетворением ходатайства эксперта, и является прерогативой правоприменителя. Эксперт проводит исследование представленных ему материалов, руководствуясь специальными знаниями и рекомендованными методиками, в строгом соответствии с требованиями закона и своей компетенцией. Объекты исследования и материалы дела, поступившие в экспертное учреждение, подлежат возврату органу, назначившему экспертизу, одновременно с представлением заключения эксперта. Заключение эксперта с приложениями к нему или сообщение о невозможности дачи заключения составляются в двух экземплярах, подписываются экспертом (экспертами) и постранично визируются.

Судебная экспертиза может быть проведена без исследования объекта экспертизы, по предоставленным материалам дела и документам, в случае прямого указания правоприменителя о проведении экспертизы по материалам дела, или в тех случаях, когда осмотр объекта экспертизы физически невозможен (в связи с продажей, выполненным ремонтом и т.д.), а также в тех случаях, когда ходатайство не удовлетворяется в течение 30 календарных дней. В этом случае эксперт должен сделать запись о том, что объект экспертизы не осматривался по одной из вышеперечисленных причин, а экспертиза проводилась по предоставленным материалам дела (документам). Для правильного решения поставленных вопросов эксперт должен четко понимать предмет спора, разрешаемый судом, поэтому необходимо особо тщательно изучать исковое заявление, с которого начинаются материалы гражданских и арбитражных дел, а также другие материалы дела.

2. Методологические основы судебной строительно-технической и стоимостной экспертизы объектов недвижимости

.1 Методы и методики, используемые при решении задач судебной строительно-технической экспертизы

Методы научного и экспертного исследования: всеобщий диалектический метод (на этом же уровне рассматриваются и методы логики); общие (общенаучные) методы - наблюдение, измерение, описание, планирование, эксперимент, моделирование и др., используемые во всех (или, во всяком случае, в очень многих) науках и отраслях практической деятельности; специальные методы, первоначально разработанные для определенного рода (вида) экспертизы либо заимствованные из иных отраслей научной или прикладной деятельности. На основе указанных методов разрабатываются родовые (видовые), типовые и конкретные (частные) экспертные методики.

В условиях рыночных социально-экономических отношений оценочная деятельность выступает как один из важнейших элементов механизма их реализации. Однако в системе этих отношений имеется множество неопределенностей объективного и субъективного характера, которые становятся одним из условий криминализации различных сфер экономической деятельности, в том числе оценочной. Не без связей с этим обстоятельством существенно изменяется структура правонарушений в сфере экономики, являющихся предметом разбирательства правоохранительных органов и судов.

Несмотря на существенное повышение ответственности специалистов-оценщиков за результаты своей работы и усложнение системы правоотношений, в оценочном сообществе еще бытует мнение о том, что оценка является исключительно экономической категорией и знания в правовой области оценщику не нужны. Ни в коей мере не отрицая важность экономических знаний для специалистов-оценщиков, необходимо отметить, что в условиях рыночной экономики недопустимо пренебрежение особенностями правового регулирования деятельности экономических субъектов. Там, где возникает правовой вакуум, происходит его неизбежное заполнение криминалом.

В этой связи очевидна незаменимая и все возрастающая роль судебно-оценочной экспертизы как средства доказывания по соответствующим уголовным, административным, гражданским и арбитражным делам. По своей природе она является синтетической отраслью знания, реализуемого в деятельности сведущих лиц. Их основу составляют экономические и правовые знания, которые дополняются знаниями в математике, информатике и других предметных областях. С практической точки зрения судебно-оценочная экспертиза как новый род в классе судебно-экономических экспертиз является сложно структурированной системой процессуальных действий специалистов-профессионалов, обладающих специальными знаниями в соответствующих отраслях науки, техники, искусства и ремесла. Эта система имеет некоторые особенности применительно к уголовным, гражданским, арбитражным и административным делам. Во всяком случае, единые рецепты экспертной деятельности по упрощенным правилам здесь однозначно неприменимы и неприемлемы.

Между тем судебно-следственная практика все острее испытывает потребность в оптимальном структурировании и содержательном наполнении специальных знаний, реализуемых в рамках судебно-оценочной экспертизы, в научном анализе проблем, связанных с понятием, предметом, объектом, задачами этой экспертизы, с ее методическим и организационным обеспечением. Исследование этих вопросов объективно сопряжено с совершенствованием классификации судебно-экономических экспертиз и определением в их системе места судебно-оценочной экспертизы. В конечном итоге это позволит создать частную теорию данного рода судебно-экономических экспертиз и разработать систему стандартизованных экспертных методик, активизировать использование современного математического аппарата и информационных технологий при проведении судебно-оценочных экспертиз, да и судебно-экономических экспертиз в целом. Соответственно, появляются возможности для конкретизации требований к подготовке судебных экспертов-оценщиков, исходя из структуры их специальных знаний.

Таким образом, судебно-оценочная экспертиза находится еще в стадии своего становления, однако научной разработке ее проблем пока не уделялось должного внимания, соответствующего потребностям судебной и правоохранительной практики.

.2 Подходы и методы, используемые при проведении исследований объектов недвижимости с целью их оценки

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревание. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Судебная оценочная (экономико-стоимостная) экспертиза - процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области оценки и которые поставлены перед экспертом судом, судьей, органом дознания, лицом, производящим дознание, следователем или прокурором, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

О назначении экспертизы суд (судья) выносит определение, в котором указываются: - наименование суда; - дата назначения экспертизы; - наименования сторон по рассматриваемому делу; - наименование экспертизы; - факты, для подтверждения или опровержения которых назначается экспертиза; - вопросы, поставленные перед экспертом; - фамилия эксперта и т.д.

Цели и задачи проведения оценочной судебной экспертизы:

Судебные и следственные органы все больше назначают судебно-оценочные экспертизы, на разрешение которых ставятся вопросы, требующие проведения исследования в области оценки стоимости имущества.

Одними из самых важных вопросов (задач экспертизы), поставленных перед экспертом, являются вопросы определения рыночной стоимости объектов. Результатом подобных исследований стоимостного состояния объектов выступает рыночная стоимость имущества (как правило, спорного), и обязательств хозяйствующих субъектов. Выводы эксперта в этом случае позволяют следственным и судебным органам установить стоимостной размер наступивших материальных последствий. Целью экспертного исследования является установление имеющих доказательственное значение обстоятельств, которые необходимо выяснить судебному делу для его правильного разрешения.

Необходимость проведения оценочной судебной экспертизы возникает если:

·    Раздел имущества в бракоразводном процессе;

·              Принудительное возмещение материального ущерба;

·              Взыскание упущенной выгоды;

·              Обеспечение обязательств по кредиту;

·              Оспаривание сделок при банкротстве предприятия и т.д.

Общий алгоритм, проведения оценочной судебной экспертизы:

Аргументированное ходатайство в суд о проведении оценочной экспертизы, составленное одной из сторон спора (все вопросы, связанные с проведением экспертизы, лучше согласовать с экспертом до подачи ходатайства);

Согласование всех вопросов, связанных с экспертизой между экспертом, судом и всеми заинтересованными лицами: конкретизация вопросов поставленных перед экспертом, предоставление дополнительных материалов (если необходимо), разрешение осмотра объектов исследования по месту их нахождения, разрешение произвести опрос лиц, имеющих данные по объекту исследования, согласование стоимости и сроков проведения экспертизы;

· Вынесение судом определения о назначении экономико-стоимостной (оценочной) судебной экспертизы;

·              Внесение средств на депозитный счет для оплаты экспертизы;

·              Передача всех необходимых материалов эксперту для проведения судебной экспертизы;

·              Осмотр экспертом объекта исследования (оценки) и ознакомление с материалами дела;

·              Составление и передача в суд заключения эксперта;

·              Выступление эксперта на судебном заседании с целью разъяснения вопросов по существу заключения (в случае если необходимо).

·              Оплата экспертизы.

Основные различия судебной экспертизы в области определения стоимости и оценочной деятельностью.

При кажущейся очевидности ответа на этот вопрос, единого мнения нет ни в среде профессионалов оценки, ни в юридических кругах, включая надзорные органы и судейский корпус. Разногласия возникают не на пустом месте, а, как правило, в случаях практической работы, когда теоретические споры возникают из конкретных вопросов - каким образом оформить заключение эксперта по оценке конкретного объекта, предоставляемого в суд, каким образом в заключении эксперта должно быть отражено время и место производства экспертизы и многие другие. Поскольку общие процессуальные требования к экспертизе сформулированы в кодифицированном законодательстве в достаточно общей форме, крайне необходимыми являются методические рекомендации, стандарты и требования, имеющие форму прямых инструктивных указаний. Существует тенденция в рамках производства судебной экспертизы по оценке стоимости придерживаться требований Закона об оценочной деятельности и ФСО. На первый взгляд справедливое требование оформления и соблюдения процедур, закрепленных в вышеуказанных документах, оказывается бессмысленным и вредным в силу ряда отличий, которые содержатся в самой природе судебно-экспертной и оценочной деятельности.

Различие первое. Оценочная деятельность - есть деятельность узкоспециализиронная. Любой оценщик, проводя исследование, отвечает, по сути, на единственный вопрос - о рыночной или иной стоимости какого-либо имущества. Эксперт, проводя судебную экспертизу, напротив, должен ответить на ЛЮБОЙ вопрос, заданный ему в рамках его профессиональных знаний. Часто для осуществления правосудия вопрос о рыночной или иной стоимости имущества или иных активов юридических или физических лиц видоизменяется и требует от оценщика, выступающего в роли судебного эксперта, производить дополнительные исследования или отвечать на вопросы, которые заставляют его отклоняться от алгоритма, принятого в оценочной практике и закрепленного в стандартах. Чаще всего определение рыночной стоимости на определенную дату (основной вопрос оценочной деятельности) не дает суду необходимой профессиональной информации для принятия решения. Например, в Арбитражной практике встречаются вопросы, поставленные в рамках судебной экспертизы и имеющие такой, например, характер: "Соответствует ли рыночная стоимость объекта недвижимости "А" и средний уровень рыночных цен на рынке недвижимости города ... цене сделки с данным объектом на дату...? " Казалось бы, решение для эксперта простое - сделать отчет об оценке (определить рыночную стоимость) и приписать к нему, что стоимость соответствует (не соответствует) цене сделки. Уровень рыночных цен при этом можно взять из того же отчета. Однако целью исследования в данном случае является не установление стоимости (хотя ее определение в данном случае необходимо), а выявление соответствия или несоответствия цене сделки, изучение которой также необходимо, как и определение стоимости.

Вообще в практике судебной экспертизы случаются разночтения и путаница понятий цены и стоимости. Даже в самых уважаемых изданиях по судебной экспертизе можно встретить в комментариях вместо рыночная стоимость - рыночная цена и наоборот. Профессиональный юрист никогда не перепутает следователя с дознавателем или подозреваемого с обвиняемым, поскольку глубоко понимает разницу между ними. Цена и стоимость являются с одной стороны терминами общеупотребительными и общеизвестными, с другой стороны - для профессионала-оценщика они имеют смысл теоретически и сущностно более глубокий, нежели для профессионалов-юристов. Это происходит вовсе не от чьего-либо невежества, а исключительно от другой точки зрения на предмет. Ведь если два человека посмотрят на два одинаковых предмета с разных сторон, то и картина будет разной. Один, стоя в створе, увидит один предмет, другой сбоку увидит два. Например, для многих юристов материальный предмет и право на него понятия эквивалентные, для оценщика это отнюдь не так, поскольку понятие пучка прав на объект (bundle of rights) лежит в основе определения стоимости и вопрос - какой именно объем правомочий может быть передан в результате сделки - это вопрос главный.

Отличие второе. Действуя в рамках оценочной деятельности специалист, в сущности, выполняет две функции. Первая - определение стоимости расчетным путем с помощью достаточно стандартных процедур. Вторая - удостоверение стоимости, архаичным символом которой является т.н. сертификат оценки, встречающийся в большинстве отчетов. Итогом его работы является стандартный документ, удостоверенный подписью оценщика или его личной печатью. В рамках судебной экспертизы эксперт, прежде всего, подтверждает подписью предупреждение об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а потом закрепляет своей подписью свое профессиональное суждение, а вовсе не удостоверяет результаты своих изысканий. Это вовсе не означает, что выводная часть экспертного заключения не может являться итоговым показателем расчетной стоимости в денежном выражении. Просто эта стоимость может быть отражена в той же форме что и в вопросе, заданном эксперту - не "рыночная стоимость на дату ... составляет ... рублей", а, например, "рыночная стоимость в период с ... по ... не могла быть выше ... рублей". В данном случае профессионал не удостоверяет факт стоимости, а подтверждает выводы, сделанные на основании других фактов, в том числе и результаты расчетов и измерений, выходящих за рамки стандартных оценочных процедур.

Отличие третье. Эксперт не имеет права основывать свои выводы на материалах, собранных самостоятельно или содержащихся в материалах дела, но ему не предоставленных. Таким образом, реализуется важнейший принцип объективности судебно-экспертной деятельности. Тенденциозный подбор фактов, работающих на гипотезу, которой в силу предвзятости или заблуждения, привержен оценщик, практически исключен. Абсурдной представляется ситуация, когда, вообразим себе, криминалисты собирают материалы не на месте преступления, а где вздумается. При этом оценщики в ряде случаев предоставляли в суд экспертные заключения, где подбор аналогов для оценки объекта недвижимости осуществлялся в другом районе или даже городе. Естественно возникал вопрос о подгонке результата, который в обычной для оценщиков манере переводился в плоскость "свободы творчества", "экспертного мнения", широко трактуемого права на выбор подходов и методов и т.п. Для судопроизводства, особенно уголовного процесса, такого рода "вольности" неприемлемы. Заключение судебной экспертизы может привести к серьезным последствиям, поэтому у эксперта нет права заблуждаться. Любые сомнения в правильности сделанных выводов должны быть устранены путем проверки, дополнительных исследований, изучения специальной литературы. Только в том случае, когда эксперт будет полностью убежден в истинности итоговых результатов, он может подписать заключение. В противном случае - он обязан либо письменно заявить о невозможности ответить на поставленные вопросы, либо запросить дополнительные материалы и продолжать исследования. Поскольку практически все экспертные методики унифицированы и стандартизованы, для эксперта процедурные или "технологические" моменты производства экспертизы всегда ясны и не вызывают растерянности и неуверенности в своих действиях. Например, инструкции ТПП РФ "О порядке проведения экспертизы..." официально изданные в рамках Системы стандартизации ТПП, или ИНСТРУКЦИЯ О ПОРЯДКЕ ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ПРОЕКТОВ СТРОИТЕЛЬСТВА РДС 11-201-95, где процедуры производства экспертизы регламентированы достаточно подробно. В то же самое время шаблон отчета об оценке, сохранившийся со времен первых семинаров Мирового банка и закрепленный в последнее время в законодательстве, является, пожалуй, единственной формой, которая позволяет оценщику не начинать экспертизу с чистого листа. Как уже отмечалось выше - данная форма предназначена для одного единственного исследования - определения рыночной или иной стоимости и ее удостоверения, и не позволяет суду воспользоваться специальными знаниями профессиональных оценщиков в полной мере. Третье отличие судебно-оценочной экспертизы от оценочной деятельности - отсутствие закрепленных детальных инструктивных указаний о том, что именно и в какой последовательности должен делать оценщик. Например - наиболее важная составляющая определения стоимости, да и вообще большинства экспертных исследований - осмотр объекта исследования, который некоторые оценщики называют осмотром, некоторые - просмотром, а некоторые - инспектированием. В стандарте СТО АРМО 1.01.-2008 "требования к отчету об оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости" п. 8.6.2.1 содержатся рекомендации к проведению осмотра объекта оценки. Прежде всего, отмечается отсутствие законодательных требований его проведения. Однако в судебной экспертизе процедуры осмотра, фото и видеофиксации объектов исследования не только обязательны, но и детально регламентированы. Таким образом, с одной стороны - отчет об оценке является согласно Закону документом имеющим статус доказательства, с другой - неоправданно расплывчатым и не позволяющим суду оценивать его в качестве достоверного доказательства. Действительно, опыт экспертизы показывает, что подавляющее большинство отчетов не содержит качественных и надлежащим образом оформленных фототаблиц, которые позволяют установить аутентичность, отсутствие редактирования, содержат сведения о параметрах съемки, используемой аппаратуре и другие, которые бы позволяли на месте определить их доказательную ценность. Качество фотоснимков также часто оставляет желать лучшего - приходилось даже встречать подшитые в отчет фотографии, распечатанные на черно-белом принтере на обычной писчей бумаге. Проведение натурного осмотра объекта оценочной экспертизы и грамотная, и тщательная фиксация всех количественных и качественных характеристик объекта - это единственно верный путь к производству не только качественной экспертизы, но и качественной оценки.

2.3 Заключения судебного эксперта-строителя и специалиста

Заключение эксперта представляет собой письменный документ, предусмотренный процессуальным законодательством и являющийся источником судебных доказательств, в котором изложены основания и условия проведения экспертизы, объекты, исходные данные, вопросы, поставленные на разрешение экспертизы, сам процесс экспертного исследования и фактические данные, установленные экспертом в результате исследования. Обоснованным является заключение, в котором обстоятельства дела отражены в соответствии с исходными данными, выводы вытекают из приведенных исследований, содержатся соображения, приведшие эксперта к этим выводам, и которое является четким, последовательным, непротиворечивым. Заключение эксперта состоит из трех частей: вводной, исследовательской и выводов. Во вводной части заключения указываются:

наименование экспертизы, её регистрационный номер, имеет ли она отношение к повторной, дополнительной, комплексной, комиссионной;

дата поступления материалов на экспертизу в экспертное учреждение и дата подписания заключения;

сведения об эксперте (экспертах), занимаемая должность, образование, ученая степень, квалификация, стаж экспертной работы;

основание для производства экспертизы (определение или постановление, когда и кем оно вынесено);

наименование поступивших на экспертизу материалов с указанием количества листов (страниц) и исследуемых объектов;

ходатайства эксперта об организации осмотра объекта исследования и предоставлении дополнительных материалов и результат их рассмотрения;

вопросы, поставленные на разрешение экспертизы.

В подразделе "Исходные данные" следует указывать лишь те сведения, которые будут использованы при экспертном исследовании. В подразделе "Используемая литература" следует указывать справочно-нормативные документы, методические пособия и руководства, а также газеты и журналы, с указанием их наименования, номера, даты, которые применялись для экспертного разрешения поставленных вопросов. Также следует указать, если использовались данные сети Интернет (использованные сайты) и информационные компьютерные программы.        В исследовательской части заключения описывается процесс экспертного исследования и его результаты, приводятся аргументы, обосновывающие выводы. Каждому вопросу, решаемому экспертом, должен соответствовать определённый раздел исследовательской части. При необходимости одновременного исследования двух вопросов и более, тесно связанных между собой, ход и результаты исследования излагаются в одном разделе. Описание должно отражать логическую схему исследования, содержать все расчёты и таблицы, раскрывать технический смысл требований нормативных документов. Изложение должно быть простым и доступным для лиц, не имеющих специальных знаний, с разъяснением специальных терминов. При проведении исследования эксперт руководствуется рекомендованными научно-обоснованными и апробированными методиками, компьютерными программными комплексами.

Третья часть заключения "Выводы" излагается в виде ответов на поставленные вопросы, причём в той последовательности, в которой они поставлены во вводной части заключения. На каждый из поставленных эксперту вопросов должен быть дан ответ по существу, либо указаны причины невозможности дать ответ. Выводы об обстоятельствах, по которым эксперту не были поставлены вопросы, но которые им были установлены в процессе исследования, излагаются в конце заключения. Выводы эксперта по степени определённости могут быть категорические и вероятностные. Выводы должны быть изложены четким языком и не допускать различных толкований. Имеющиеся в заключении, в виде приложений, фототаблицы должны быть пронумерованы, иметь свои комментарии и подписаны экспертом. В тех случаях, когда вопросы, поставленные перед экспертом, выходят за пределы его компетенции или представленные ему материалы недостаточны (при неудовлетворенном ходатайстве) для дачи заключения, эксперт в письменной форме сообщает лицу или органу, назначившему экспертизу, о невозможности дать заключение. Сообщение о невозможности дать заключение состоит из трех частей: вводной, мотивировочной и заключительной. В мотивировочной части подробно излагаются причины невозможности дать заключение, а в заключительной указывается на невозможность дать ответ на поставленные вопросы. При этом эксперт должен руководствоваться соответствующей статьёй УПК РФ, ГПК РФ, АПК РФ, а также ст.16 Федерального закона №73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Сообщение о невозможности дать заключение составляется в двух экземплярах, подписывается экспертом, подпись удостоверяется печатью экспертного учреждения, после чего один экземпляр направляется органу, назначившему экспертизу, а другой остается в экспертном учреждении (его структурном подразделении).

3. Заключение эксперта по результатам исследования

.1 Вводная часть

Поручение на производство экспертизы

На основании определения от 30 янаря 2014 г. Федерального судьи Октябрьского районного суда г. Иркутска Татуриной Т.Н., с соблюдением требований ст. 84 ГПК РФ, проведение первичной судебной строительно-технической экспертизы по гражданскому делу №2-1118/2013 по иску Сычугова Михаила Юрьевича к Федоровой Ларисе Петровне действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Федоровой Марине Михайловне, Федоровой Наталье Игоревне, действующей в интересах несовершеннолетнего сына Федорова Артема Александровича, о взыскании задолженности по договору займа и обращения взыскания на заложенное имущество, поручено судебному эксперту Валлу Андрею Александровичу 5 февраля 2014 г.

Генеральный директор АНО "ОКБ ЭКСПЕРТ" А.В. Баянов

ПОДПИСКА ЭКСПЕРТА

Мне, эксперту Валлу Андрею Александровичу в связи с поручением провести судебную оценочную экспертизу на основании определения Федерального судьи Октябрьского районного суда г. Иркутска Татуриной Т.Н., по гражданскому делу №2-1118/2013, разъяснены права и обязанности эксперта, изложенные в ст. 85 ГПК РФ ст. ст. 16, 17 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также содержание ст. 307 УК РФ, предусматривающей уголовную ответственность за дачу заведомо ложного заключения, о чем и даю настоящую подписку 05.02.2014 г.

Эксперт Валл А.А.

По гражданскому делу №2-1118/2013 по иску Сычугова Михаила Юрьевича к Федоровой Ларисе Петровне действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Федоровой Марине Михайловне, Федоровой Наталье Игоревне, действующей в интересах несовершеннолетнего сына Федорова Артема Александровича, о взыскании задолженности по договору займа и обращения взыскания на заложенное имущество.

3.1.1 Описание объектов исследования, стоимость которых необходимо определить

№115 от 30 марта 2013 г.

Начато 05.02.2014 г. Окончено 25.02.2014 г.

февраля 2014 г. в АНО "ОКБ Эксперт" от Федерального судьи Октябрьского районного суда г. Иркутска Татуриной Т.Н., по гражданскому делу №2-1118/2013 по иску Сычугова Михаила Юрьевича к Федоровой Ларисе Петровне действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Федоровой Марине Михайловне, Федоровой Наталье Игоревне, действующей в интересах несовершеннолетнего сына Федорова Артема Александровича о взыскании задолженности по договору займа и обращения взыскания на заложенное имущество, поступило определение от 30 января 2014 г. о назначении по делу судебной оценочной экспертизы и материалы гражданского дела на 20 листах.

На разрешение экспертизы поставлен следующий вопрос:

Определить рыночную стоимость земельного участка, площадью 1634 кв.м, с кадастровым номером 38:43:0416054:22 из земель населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 94,08 кв.м, по адресу: Иркутская обл., Иркутская область, Шелеховский район, пос. Большой Луг, ул. Молодежная, д. 26.

Производство экспертизы поручено эксперту АНО "ОКБ Эксперт" Валлу Андрею Александровичу, имеющий высшее образование (ИГУ физический факультет) и стаж экспертной работы 10 лет специальное образование в области оценки Диплом о профессиональной переподготовке ПП №541134 от 30.06.2003 года, выдан "Российская экономическая академия им. Плеханова", действующие согласно Положения НИЦНЭ в соответствии с Федеральным законом №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", на основании определения Федерального судьи Октябрьского районного суда г. Иркутска Татуриной Т.Н., по гражданскому делу №2-1118/2013 по иску Сычугова Михаила Юрьевича к Федоровой Ларисе Петровне действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Федоровой Марине Михайловне, Федоровой Наталье Игоревне, действующей в интересах несовершеннолетнего сына Федорова Артема Александровича о взыскании задолженности по договору займа и обращения взыскания на заложенное имущество, произвел судебную оценочную экспертизу.

ОБСТОЯТЕЛЬСТВА ДЕЛА

Известны из определения о назначении судебной оценочной экспертизы от 30 янаря 2014 г. вынесенного Федеральным судьей Октябрьского районного суда г. Иркутска Татуриной Т.Н., по гражданскому делу №2-1118/2013 по иску Сычугова Михаила Юрьевича к Федоровой Ларисе Петровне действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Федоровой Марине Михайловне, Федоровой Наталье Игоревне, действующей в интересах несовершеннолетнего сына Федорова Артема Александровича о взыскании задолженности по договору займа и обращения взыскания на заложенное имущество.

На экспертизу предоставлено:

. Материалы гражданского дела №2-1118/2013 на 20 листах.

          3.2 Исследовательская часть

Исследование проводится методом сопоставления представленных судом материалов гражданского дела с результатами исследования объекта в натуре, путём математических вычислений на основе нормативных требований в области оценки объектов недвижимого имущества.

Статус заключения: Официальный документ, имеющий доказательственное значение.

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Земельный участок - это часть поверхности земли, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Улучшения земельного участка - здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющие качественные характеристики земельного участка.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) согласно ст. 130 ГК РФ относится земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и объекты незавершенного строительства.

Домовладение - жилой дом, другие строения, сооружения и элементы благоустройства, расположенные на отведенном в установленном порядке земельном участке, имеющем определенные границы. Предназначено для постоянного круглосуточного проживания. Имеет почтовый адрес и обособлено от других смежных участков. Земельный участок является элементом домовладения в том случае, если этот участок - собственность владельцев строений, сооружений и прочих элементов домовладения.

Определение права собственности на недвижимость включает в себя все права, интересы и привилегии, связанные с пользованием, владением, распоряжением недвижимым имуществом. Право собственности на недвижимость обычно выражается каким-то признаком владения, в отличие от самой недвижимости как физического объекта. Таким образом, право собственности на недвижимость относится к нематериальным понятиям.

ПРАВА НА ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ

В настоящем заключении определяется рыночная стоимость земельного участка, площадью 1634 кв. м, с кадастровым номером 38:43:0416054:22 из земель населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 94,08 кв. м: Иркутская область, Шелеховский район, пос. Большой Луг, ул. Молодежная, д. 26.

В материалах дела представлены следующие правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на объект оценки:

кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 07.04.2009 г. №2343/12/09-241680, кадастровый номер 38:43:0416054:22, выдан Управлением Роснедвижимости по Иркутской области;

решение собственника о разделении от 20.04.2009 г.;

свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок 38АД 473375; категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства; площадь: 1634 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, Шелеховский район, пос. Большой Луг, ул. Молодежная, д. 26; субъект права: Федорова Лариса Петровна, свидетельство выдано 08.05.2009г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области, серия 23-АЕ №641143 (документы основания: Договор купли-продажи земельного участка от 06.11.2008 г.; Решение собственника о разделении от 20.04.2009 г.);

договор дарения от 01.12.2009 г., заключенный между Федоровым Михаилом Юрьевичем и Федоровой Ларисой Петровной;

договор займа от 21.04.2009 г., заключенный между Сычуговым Михаилом Юрьевичем и Федоровой Ларисой Петровной;

договор залога земельного участка с жилым домом от 21.04.2009 г., заключенный между Сычуговым Михаилом Юрьевичем и Федоровой Ларисой Петровной;

свидетельство о смерти выдано 22.06.2010 г. отделом ЗАПГС города Краснодара на имя Федорова Александра Владимировича, серия III-АГ №732302;

технический паспорт на жилой дом - объект индивидуального жилищного строительства, выполненный филиалом ГУП КК "Облтехинвентаризация" по состоянию на 30.09.2009 г.;

3.2.1 Анализ рынка объектов исследования

Сведения о регионе

Источник информации: сайт #"796644.files/image001.jpg">

По нашим оценкам, 40% среди всех сравнительно недорогих земель Иркутского района законодательно предусматривают возможность строительства. При этом по каждому тракту Иркутского района такое соотношение колеблется в районе 15-75%, а для Иркутска составляет 53%. Самыми "обеспеченными" с точки зрения земель ИЖС остаются Плишкинский и Московский тракт. По Москвоскому тракту большую долю таких участков предоставляют поселки Мамоны, Западный и Южный. Радует Плишкинский тракт: почти все продаваемые на нем земли имеют категорию земель населенных пунктов, а строительство разрешено почти на 75% от всех участков. Однако не стоит обольщаться - по Плишкинскому тракту вообще продается очень мало земли. Поэтому 75% превосходство участков под ИЖС здесь совсем теряется в количественном соотношении с другими трактами. Совсем "унылая" ситуация с другой стороны водохранилища: по тракту на Мельничную падь. Здесь земель ИЖС всего лишь 15%, да и то они сосредоточены в первых километрах после микрорайона Радужного: а это такие поселки как Березовые, Изумрудный, Хрустальный и пр.

Таблица 2 Средняя площадь участка под ИЖС

Если сосредоточиться на распределении участков ИЖС по всем направлениям, то можно выявить, что 22% всех земель ИЖС Иркутского района сосредоточено по Качугскому тракту - и это не секрет, если подумать о том, насколько активно сейчас развивается строительство в таких поселках как, например, Хомутово. При этом, как мы в дальнейшем покажем, земля под ИЖС там остается одной из самых дешевых в регионе: всего лишь 35 тысяч рублей за сотку, что в 2,5 раза дешевле чем сейчас в том же Иркутске. Следующим в рейтинге богатства площади становится Байкальский тракт с 18% всех земель "недорогих" ИЖС. Не стоит думать, что все эти участки предлагаются в Молодежном, Ново-Разводной или чуть дальше. Скорее наоборот, все земли равномерно "распределены" вплоть до самой Листвянки и продаются в практически каждом населенном пункте. Хуже всего дела обстоят по Плишкинскому тракту (3% "недорогих" земель ИЖС района) и по тракту на Мельничную падь (5%). Но оно и понятно: на Плишкинском тракте сосредоточено лишь 2% всех земель в продаже, а по левой стороне водохранилища слишком мало населенных пунктов, поэтому земель соответствующих категорий почти нет. По остальным направлениям, включая пределы самого Иркутска, находится равное количество участков: 9-10%.

Справедливости ради отметим, что если не брать нацеленности нашего отчета на массовый сегмент рынка недорогих земель ИЖС, то картина кардинально меняется. Здесь и по площади, и по количеству участков в продаже вырисовываются три абсолютных лидера: Иркутск, Байкальский тракт и Качугский тракт. Оставим Качугский тракт, понимая, что он лидирует повсеместно и посмотрим на два остальных района. В Иркутске есть очень дорогие и крупные участки, которые позволяют ему владеть долей в 20% площади "всех" земель ИЖС региона, далее с 18% чуть отстает Байкальский тракт. Но на нем много дорогих и небольших участков, поэтому в количественном отношении он опережает всех - 25% в количественном соотношении от "всех" участков. Однако следует понимать, смешение таких нескольких "элитных" участков с сотнями остальных существенно меняет всю статистическую картину, не позволяя ей выглядеть объективно, и поэтому мы оставим их анализ за пределами нашей сводки и опять вернемся в "массовому", т.е. недорогому рынку.

Таблица 3 Заинтересованность в землях ИЖС по населенным пунктам

Средние площади ИЖС-участков везде примерно равны: 12-13 соток. А вот по Александровскому тракту предлагаются в основном участки по 20 соток и больше. Недалеко отстает Качугский тракт: более 18 ар в среднем на каждый участок. С точки зрения первоначального спроса сложно выделить единую картину. Понятно, что Иркутск - вне пределов конкуренции за интересы покупателей: 25-30% всех интересуются изначально землей в пределах города. Байкальский, Качугский и тракт на Мельничную падь обращают к себе от 10 до 15% покупателей, и слишком невеселая картина по Плишкинскому тракту: не более 1% спроса. При этом эти показатели примерно соответствуют реальным продажам, за одним исключением: изначально Култукским трактом интересуются всего лишь порядка 5% покупателей, а вот землю в районах Маркова и Смоленщины покупают уже 10-15%.

С точки зрения удаленности соотношение спроса и предложения для земель ИЖС соответствует общей картине. Половина всех покупателей интересуется землей не далее 10 км от Иркутска и в пределах города, 30% - от 10 до 25 км, а остальным интересны более удаленные районы.

При этом за последний год спрос и предложение на участки средней удаленности (10-25 км) существенно выросли: с 20% до 30%, что позволяет уверенно отмечать начало децентрализации жителей города и возрастание роли далеких пригородов в обеспечении Иркутска.

При этом самыми популярными населенными пунктами остаются Иркутск, Хомутово, Ново-Иркутский, Березовый и Изумрудный, Пивовариха, Смоленщина, Ново-Разводная и Молодежный.

Таблица 4 Спрос и предложение в зависимости от удаленности от г. Иркутска

Напоследок поговорим о ценах. Самое странное, что можно отметить - это очень высокая цена на земли ИЖС Голоустненского тракта: порядка 85 тысяч рублей за сотку. При этом у тракта один из самых низких уровней обеспеченности ИЖС: не более 25% от всех продаваемых на нем участков. Да и часть участков продается в селе Большое Голоустное по баснословным, несомненно завышенным ценам. Участки под ИЖС в Пивоварихе и Дзержинске тоже очень дорогие. Именно из-за этого тракт, который считается одним из самых дешевых и перспективных в Иркутском районе, по ценам на ИЖС безусловно лидирует. Дешевле всего земля стоит по Александровскому, Качугскому и Култукскому трактам - 35-38 тысяч рублей за одну сотку. При этом цена здесь стабильна вот уже несколько лет, чего не скажешь о тракте на Мельничную падь и Плишкинском тракте и самом Иркутске. За последние 9 месяцев земля под ИЖС в Иркутске уже на 20% - мы давно постоянно фиксируем этот процесс, который уже вышел за рамки нормальной сезонности. Вкупе с повышением спроса к зиме и снижением предложения (мы говорили об этом в прошлых статьях) повышение цены может продолжиться. За год так же, на 20%, подорожали земли левого берега водохранилища. Активная реклама этого района, развитая инфраструктура, близость к городу, перспективные возможности застройки сделали первые километры этого тракта беспрецедентно популярными. Из-за этого, как мы уже рассказывали, существенно подорожали дачи (примерно в два раза за год!), но процесс освоения на этом не останавливается, и вслед за дачами дорожают и земли под строительство. Хотя, справедливости ради отметим, что участки других категорий по этому тракту на Мельничную падь последние годы цены своей практически не меняют - сказывается освоение новых участков среди лесного массива и хороший баланс спроса и предложения. По Плишкинскому тракту, наоборот, в отличие от дач участки под ИЖС дешевеют и сейчас приблизились к стоимости 50 тысяч рублей за сотку, что ненамного выше средней цены на землю по этому району. При этом вся земля здесь подорожала на 22% за последние два года, а земля под ИЖС в цене снизилась на 25%, что и привело к тому, что цены на разные категории здесь практически сравнялись.

Таблица 5 Динамика цен на земельные участки под ИЖС

#"796644.files/image008.gif">

Допущение: в расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом не принимались элементы (факторы) сравнения, которые, по мнению Эксперта, не являются существенными, либо не оказывают однозначного влияния (отсутствует возможность количественного расчета) на рыночную стоимость объекта оценки.

Так как выбранные объекты сравнения имеют отличия от объекта оценки, то для расчета рыночной стоимости земельного участка необходимо произвести корректировки цен предложений объектов сравнения.

При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов вводились корректировки только на различия между оцениваемым объектом и объектами сравнения.

Первая корректировка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная корректировка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все корректировки.

Результаты сравнительного анализа цен предложений приведены в табл. 11.

Таблица 11 - Определение рыночной стоимости 1 кв.м. площади свободного земельного участка

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка площадью 1634 кв.м, определенная сравнительным подходом по состоянию на 27 марта 2013г. с учетом округления составляет: 734250 (семьсот тридцать четыре тысячи двести пятьдесят) рублей.

Обоснование корректировок

Все корректировки были внесены на основании аналитического анализа влияния каждого фактора на стоимость с учетом того насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Такой метод внесения поправок называется экспертным.

Описываются только элементы сравнения, требующие внесения корректировки, элементы по которым не выявлено различий (корректировка равна 0) не описываются.

Корректировка на фактор продажа/предложение

При продаже объектов сравнения на рынке предполагается типичная скидка на торг, что уменьшает цену предложения по сравнению с оцениваемым объектом. Корректировка к объектам сравнения в данном случае принимается в размере -13%. Величина корректировки на торг определена по информации, опубликованной в статье "Скидки на торг: реалии кризиса", автор - А.А. Марчук, Е.А. Бутова (#"796644.files/image010.gif"> (2)

где:

ПП - прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

- суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;безрисковая - отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

Факторы риска и суммарное значение рисков представлено в нижеследующей таблице.

Таблица 13 - Расчет рисков

Наиболее распространенным и адекватным выбором безрисковой ставки доходности является годовая доходность к погашению государственных ценных бумаг. Именно они являются высоколиквидными, а уровень риска инвестирования по ним приближается к нулю. Однако наличие целого ряд государственных ценных бумаг ставит Эксперта перед выбором среди этих бумаг, поскольку государственные ценные бумаги имеют различные сроки погашения, а также различные текущие значения доходности к погашению.

При выборе безрисковой ставки доходности принимались во внимание следующие аргументы:

·   при прочих равных условиях, чем более длительный срок погашения имеет ценная бумага, тем ниже волатильность ее доходности;

·   для обеспечения постоянной величины ставки дисконтирования на протяжении всего горизонта прогноза преимущество имеет выбор той ценной бумаги, срок погашения которой совпадает или дольше горизонта прогноза;

·   ценная бумага должна быть номинирована в рублях.

В качестве безрисковой ставки Экспертом взята эффективная доходность ОФЗ к погашению - 7,625% годовых (#"796644.files/image012.jpg"> (3)

Расчет величины физического износа жилого дома и бани

Расчет величины физического износа хозяйственных построек

Выводы:

На основании произведенного расчета Эксперт пришел к выводам о том, что:

Процент износа жилого дома и бани, на основании произведенного расчета, составляет 26%;

Процент износа хозяйственных построек, на основании произведенного расчета, составляет 80%;

На основании имеющихся у Эксперта сведений, дом не является аварийным и в ближайшее время не идет под снос и реконструкцию;

Значительных признаков деформаций несущих конструкций, элементов значительного "коррозионного поражения и механического повреждения не выявлено.

б) Функциональный износ

Функциональным износом называется несоответствие объемно-планировочных или конструктивных решений современным строительным стандартам. Функциональной износ обычно обусловлен качественным и недостатками использованных материалов и конструкции здания, устаревшими объемно-планировочными или конструктивными решениями оцениваемого объекта недвижимости. Текущее состояние объекта оценки позволяет сделать вывод о том, что функциональный износ на дату оценки отсутствует.

в) Износ внешнего воздействия

Внешний экономический износ обусловлен негативным по отношению к оцениваемому объекту изменением внешней среды, экономическими и политическими факторами.

Данный вид износа определяется как снижение функциональной пригодности объекта оценки вследствие влияния экономического развития или изменения окружающей среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Он может быть вызван общим экономическим упадком района, места расположения объекта в районе или состоянием рынка.

Как правило, экономический износ является неустранимым, и рассчитывается капитализацией недополученного в результате его воздействия дохода по ставке капитализации для сопоставимых объектов аналогично функциональному износу, либо экспертным путем.

Определение экономического износа в настоящей оценке произведено экспертным путем по результатам сравнительного анализа соотношений рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости. При этом учитывалась ситуация на данном сегменте рынка недвижимости конкретно в г. Иркутске и Иркутском районе. По нашему мнению, износ внешнего воздействия для оцениваемого объекта недвижимости составляет 0%. Для окончательного определения стоимости объекта оценки затратным подходом, необходимо к стоимости улучшений прибавить стоимость земельного участка, на котором они расположены.

Окончательный расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости на основе затратного подхода с учетом износа произведен ниже в таблице 14.

Таблица 14 - Расчет затрат на восстановление объекта оценки

Таким образом, рыночная стоимость основного строения оцениваемого объекта, определенная затратным подходом с учетом рыночной стоимости земельного участка, по состоянию на март 2013 года составляет (округленно):

+ 734250 = 2349000 руб. (Два миллиона триста сорок девять тысяч) руб.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Согласно п. 14 ФСО №1, сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Согласно ФСО №1 аналогом объекта оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно п.22 ФСО №1, сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Анализ рынка недвижимости, проведенный Экспертом, позволил сделать следующие выводы: рынок недвижимости носит двойственный характер, существуют цены предложений по объектам недвижимости, но оформление сделок в подавляющем большинстве случаев происходит по значительно заниженной стоимости. Информация, подтверждающая фактическую цену сделок, отсутствует. Эксперту доступны только цены предложения. Поэтому во избежание неоднозначного толкования или ввода в заблуждение настоящим заключением, в соответствии со ст. 11, 14 Федерального закона от 29.07.1998 №135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с последними изменениями от 28.12.2010 г.) для определения рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода используются объекты, наиболее подходящие для сравнения и по которым известны цены предложения.

Эксперт полагает, что имеющиеся общедоступные средства массовой информации, содержащие объявления с предложениями на продажу объектов недвижимости, аналогичных объекту исследования, позволяют провести такое исследование.

Эксперт полагает, что используемая в Заключении информация об объектах, отобранных для сравнения является:

а) достаточной - поскольку не противоречит данным анализа рынка и не ведет к существенному изменению характеристик, и итоговой величины стоимости;

б) достоверной - поскольку соответствует действительности (что установлено Экспертом в результате телефонных переговоров с сотрудниками организаций, предлагающих на продажу объекты) и позволяет пользователю делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся Экспертом при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта исследования, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В рамках сравнительного подхода используются следующий метод:

метод сравнения продаж (основан на сравнении объекта исследования и объектов-аналогов, для которых известны цены);

В рамках сравнительного подхода эксперт принял решение использовать метод сравнительной единицы (сравнения продаж), как наиболее подходящий для целей настоящего исследования, так как рынок жилой недвижимости г. Иркутска достаточно полно представлен в открытых источниках информации объявлениями о продаже недвижимости, содержащими достаточное количество информации, в достоверности которой у Эксперта нет причин сомневаться.

Метод сравнения продаж включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты сравнения затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости. Основные этапы процедуры исследования при данном подходе:

. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, предложениях о продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту исследования.

. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

. Подбор подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы сравнения.

. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов (проданных или продающихся на рынке) по отдельным элементам; корректировка цен объектов-аналогов.

. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.

При сравнительном анализе стоимости объекта Эксперт опирался на цены-предложения объектов сравнения. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущие рыночные предложения и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При этом полученный результат будет представлять собой стоимость объекта.

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться.

Последовательные корректировки (корректируются всякий раз уже откорректированная на предыдущем шаге цена продажи объекта сравнения):

. Передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость.

. Условия финансирования.

. Условия продажи.

. Время продажи.

Независимые корректировки:

. Местоположение.

. Физические характеристики.

. Экономические характеристики.

. Использование.

. Компоненты собственности, не связанные с недвижимостью.

Все пять независимых корректировок можно делать в любом порядке, при этом общая поправка получается суммированием, чаще всего в процентах. Они также называются поправками на независимой основе, так как оценивают корректировочные характеристики независимо одна от другой. Затем проценты (сумма) пересчитываются в денежные единицы, используемые в расчетах этого сегмента рынка недвижимости.

Если элемент объекта сравнения превосходит по качеству тот же элемент объекта оценки, то делается понижающая поправка, если же уступает - то вводится повышающая поправка.

Различают относительные (процентные и коэффициентные) и абсолютные (денежные) корректировки (поправки), которые рассчитываются одним из пяти приведенных ниже методов:

− Метод анализа парных продаж. Данный метод позволяет рассчитать поправку на основе сравнения цен объектов, имеющих заданное расхождение в характеристиках. Парной продажей называется продажа двух объектов сходных по параметрам во всем, кроме одной характеристики, на которую необходимо рассчитать корректировку. Предполагается, что расхождение в характеристиках объектов парной продажи приводит к несовпадению цен сделок. Сравнение цен позволяет рассчитать величину корректировки и применить ее для других объектов конкретного сегмента рынка. Основное требование к отбору объектов парной продажи - принадлежность к тому же сегменту рынка, что и оцениваемая недвижимость. Применение метода парных продаж ограничено сложностью получения информации, а также отсутствием парных объектов недвижимости, имеющих отличие только в одной характеристике.

− Метод прямого сравнения характеристик. Суть метода заключается в анализе характеристик объекта оценки и объекта сравнения. Методом прямого анализа характеристик обычно рассчитывается: поправка на время продажи/предложения объекта, износ, наличие дополнительных улучшений.

− Экспертный метод. Экспертный метод объединяет процесс расчета и внесения корректировок в цены сопоставимых объектов. Основу метода составляет субъективное решение Эксперта о том, как в процентном отношении влияет анализируемый параметр на цену. Как правило, анализируются те объекты, расхождение параметров которых с оцениваемым объектом не приводит к отклонению стоимости более чем на 30%.

− Метод статистического анализа. Например, метод анализа иерархий. В методе используется дерево критериев, в котором общие критерии разделяются на критерии частного характера. Для каждой группы критериев определяются коэффициенты важности. Альтернативы также сравниваются между собой по отдельным критериям с целью определения каждой из них. Средством определения коэффициентов важности критериев либо критериальной ценности альтернатив является попарное сравнение. Результат сравнения оценивается по бальной шкале. На основе таких сравнений вычисляются коэффициенты важности критериев, оценки альтернатив и находится их общая оценка как взвешенная сумма оценок критериев. После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев, и оценивается каждая из альтернатив по критериям.

При проведении корректировок следует руководствоваться следующими правилами:

если суммарная поправка меньше 5%, то ею можно пренебречь;

если суммарная поправка больше 25%, то следует исключить из рассмотрения этот объект сравнения и подобрать более сопоставимый, если это возможно.

Анализ сделок по сопоставимым объектам обеспечивает Эксперта информацией о цене аналога в целом. Эти данные могут использоваться только в том случае, если размеры аналога идентичны размерам оцениваемого объекта. На практике они обычно не совпадают. В таком случае Эксперт должен оперировать ценой единицы сравнения, которой может быть либо физическая единица (цена единицы площади), либо экономическая (цена приносящей доход единицы). Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости.

Однако применение цен единиц сравнения при моделировании стоимости объекта не всегда эффективно. Так, при анализе сходства таких параметров, как имущественные права, способ финансирования, условия и дата продажи, целесообразно оперировать ценой объекта недвижимости в целом.

Таким образом, при моделировании стоимости объекта, корректировки на различие между объектом исследования и сопоставимыми с ним объектами, применяются к цене объекта сравнения в целом, и только после внесения всех поправок и корректировок цены объектов сравнения будут переведены в цену за 1 кв. м общей площади здания.

На этапе сбора исходной информации, Экспертом отобрано несколько предложений к продаже индивидуальных жилых домов, аналогичных объекту исследования.

Описание объектов и расчет рыночной стоимости 1 м² общей площади объекта исследования представлены в таблицах ниже.

Таблица 17 - Исходные данные для расчета рыночной стоимости объекта исследования

Допущение: в расчет стоимости объекта исследования сравнительным подходом не принимались элементы (факторы) сравнения, которые, по мнению Эксперта, не являются существенными, либо не оказывают однозначного влияния (отсутствует возможность количественного расчета) на рыночную стоимость объекта исследования.

При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов вводились корректировки только на различия между оцениваемым объектом и объектами сравнения. Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

Таблица 18 - Расчет рыночной стоимости объекта исследования

*Наибольший удельный вес присваивается объекту сравнения с наименьшей величиной поправок, наименьший - объекту сравнения с наибольшей величиной поправок. Таким образом, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те объекты сравнения, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом по состоянию на момент проведения экспертизы составляет:

Стоимость 1 м² оцениваемого жилого дома составляет 19508 рублей.

Стоимость основного строения объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом методом прямого сравнительного анализа продаж, с учетом рыночной стоимости земельного участка, по состоянию на март 2013 года составляет (с учетом округления):

+ 734250 = 2071250

(Два миллиона семьдесят одна тысяча двести пятьдесят) рублей.

Обоснование корректировок

Описываются только элементы сравнения, требующие внесения корректировки, элементы по которым не выявлено различий (корректировка равна 0) не описываются.

Корректировка на фактор продажа/предложение

При продаже объектов сравнения на рынке предполагается типичная скидка на торг, что уменьшает цену предложения по сравнению с оцениваемым объектом. Корректировка к объектам сравнения в данном случае принимается в размере -9%. Величина корректировки на торг определена по информации, опубликованной в статье "Скидки на торг: реалии кризиса", автор - А.А. Марчук, Е.А. Бутова (#"796644.files/image016.jpg">

Приложение Б

Фотоматериалы