Земельный рынок России

Введение

Наряду с такими факторами производства как труд и капитал важнейшим фактором является земля, природные ресурсы в целом. Земля имеет ту особенность, что ее общее количество неизменно, площадь ее ограничена, и человек не в состоянии изменить ее размеры по своему желанию. Именно в силу ограниченности ресурса земли и вследствие того, что без нее невозможен ни один вид деятельности, собственность на землю является самым выгодным, доходным видом собственности. Но, все же, говоря о земле, в первую очередь имеется в виду ее использование в сельском хозяйстве, где земля выступает основным средством производства и где экономическая реализация этого вида собственности производится чаще всего не путем ее продажи, а через сдачу в аренду и поручения ренты - дохода от природных ресурсов.

Актуальность изучения земельного рынка обусловлена тем фактором, что Россия располагает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне не эффективно. Земельный рынок и его инфраструктура находятся в стадии становления. Существующие механизмы распоряжения, владения, пользования землей, ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективным хозяйствующим субъектам. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала. Десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного использования, идет деградация и снижение плодородия почв, при этом финансирование мероприятий в сфере землепользования осуществляется по остаточному принципу, вследствие чего система землеустройства близка к ликвидации. Земельные отношения крайне политизированы.

Выходом из такого сложного положения является определение основных направлений государственной земельной политики и разработка системы стратегических и тактических мероприятий по развитию земельной реформы в Российской Федерации.

Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.

Целью данной работы является изучение рынка земли и выявление возможных путей развития в современных условиях экономики России.

В соответствии с обозначенной целью ставится ряд задач:

изучить сущность, функции, особенности и основные понятия рынка земли;

провести анализ современного земельного рынка России;

рассмотреть условия и перспективы развития рынка земли в России.

Объектом исследования является рынок земли. Предметом исследования выступает анализ земельного рынка России.

Глава 1. Характеристика рынка земли

.1 Сущность, функции, особенности рынка земли

Среди всех реальных и потенциальных богатств, которыми обладают люди, земле, несомненно, принадлежит центральное место при любой системе общественного устройства.

Земля, как объект хозяйственных и рыночных отношений, занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.

В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение в качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля - это вся планета, колыбель человека, которая выполняет важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис, являющийся объектов хозяйствования, и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли состоит в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И наконец, земля, как территория государства или субъекта федерации, обуславливает политическую функцию Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства.

В силу этого земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей и особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе - дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного перераспределения земель между собственниками экономическими методами, объективно регулируется с помощью различных ограничений и норм.

Совершение сделок с земельными участками требует глубоких и систематических знаний особенностей земельного рынка, которые происходят из специфики самого товара - земли.

Вовлечение соответствующих категорий земель или прав пользования ими в узаконенные рыночные отношения стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей. Как объект предпринимательской деятельности земля не только служит определенной гарантией стабильности бизнеса и сохранения капитала, но и имеет особую престижность в общественном сознании.

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества [1, С.141].

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей.

Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью (рис 1), хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды, они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

Рис. 1. Спрос и предложение на рынке земли

Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно.

Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

.2 Земельные и рентные отношения

Не требуется доказывать, что в сельском хозяйстве земля как средство производства играет решающую роль. Ее присвоение и хозяйственное использование составляет существо земельных отношений.

Исходным условием для образования ренты является аренда земли. Аренда земли - вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматривается вознаграждение землевладельцу - арендная плата.

Арендная плата в настоящее время является основной формой крестьянского землепользования в развивающихся странах.

Арендная плата за землю во всех странах учитывает процент на капитал (основные фонды), вложенный в имущество землевладельцем, и главным образом - ренту. В силу этого возникают рентные отношения между землевладельцем и предпринимателем - арендатором. В чем существо этих отношений?

Рентные отношения представляют собой отношения между собственником земли и арендатором по распределению прибыли. Одна ее часть - обычная прибыль - достается предпринимателю в виде его дохода, а другую долю - сверхприбыль - получает земельный собственник в виде ренты [12, С.95].

1.3 Виды земельной ренты

Земельная рента возникает в силу тех особых экономических отношений, которые складываются по присвоению и использованию земли. Землевладелец (частный собственник, кооператив или государство) на законном основании обладает исключительным правом собственности на землю. Он передает свое право использования земли предпринимателю, который по условиям арендного договора временно организует сельскохозяйственное производство. На взаимоотношения арендодателя и бизнесмена влияют следующие экономические условия.

В отличие от обычных промышленных средств производства, которые могут изготавливаться в нужном объеме, земля является невоспроизводимым фактором экономики и количественно ограничена. К тому же она различна по качеству (по плодородию и по месторасположению - удаленности от рынка сбыта): различаются лучшие, средние и худшие участки земли.

Сельскохозяйственных продуктов с одних только лучших и средних по качеству земель недостаточно для удовлетворения общественных потребностей в этих благах. Поэтому при условии получения обычной прибыли предприниматели берут в аренду и худшие участки. В результате возникают особые условия образования цен на зерно и другую продукцию. Рыночная цена за каждую ее единицу складывается по условиям производства на худших землях. Все фермеры сбывают выращенный урожай по ценам, которые не только окупают повышенную себестоимость (непреднамеренно большие затраты труда и материальных ресурсов) на худших землях, но и обеспечивают, как минимум, обычную прибыль.

В силу более благоприятных условий на лучших и средних по качеству землях себестоимость единицы продукции ниже, чем на худших участках. Если сложить такую относительно низкую себестоимость (скажем, 1 ц пшеницы) с обычной прибылью, то на лучших участках ее индивидуальная цена будет ниже рыночной. Поэтому фермеры, хозяйствующие здесь, получают при продаже созданных благ по рыночной цене дополнительную сверхприбыль. Такая дифференциальная (разностная) сверхприбыль - это разница между рыночной ценой, отражающей повышенные затраты на худших участках, и сравнительно низкой индивидуальной ценой единицы продукции, складывающейся на лучших землях.

Земельный собственник прекрасно осведомлен о качестве принадлежащей ему земли и учитывает это обстоятельство в арендном договоре. Поэтому разностная прибыль достается ему в виде дифференциальной ренты.

Предприниматель может повысить экономическое плодородие земли, то есть он вносит удобрения, улучшает почву и выполняет иные агротехнические мероприятия. В таком случае проводится интенсификация сельского хозяйства, которая означает увеличение выпуска продукции без расширения земельных участков путем улучшения использования средств производства и рабочей силы. Такие меры повышают эффективность дополнительных капитальных затрат, в результате чего себестоимость единицы продукции снижается. Продавая собранный урожай по установившейся рыночной цене (соответствующей условиям производства на худших землях), фермер получает новую разностную сверхприбыль. Она представляет собой разницу между рыночной ценой единицы продукции и индивидуальной ценой, которая понизилась вследствие интенсификации хозяйства на арендованном участке. Этот доход предприниматель получает до истечения срока арендного договора. Когда же землевладелец заключает с предпринимателем арендный договор на новый срок, то он учитывает результаты капиталовложений в улучшение земли (произведенные без всякого его участия) и назначает более высокую плату за пользование его землей.

Рента подобным же образом образуется в добывающей промышленности (где получают энергоносители, полезные ископаемые и другие сырьевые продукты). Здесь дифференциальный доход порожден различиями в уровне производительности труда и величине себестоимости, которые обусловлены неодинаковым богатством залежей и неравенством других природных условий на рудниках, шахтах, нефтяных и газовых скважинах. Цены на продукцию добывающей индустрии устанавливаются, естественно, по худшим условиям ее производства. На лучших же участках, где получают полезные ископаемые с меньшими издержками, образуется разностный доход. Он достается собственнику земли в виде ренты [14, С.15].

Согласно марксистской экономической теории источником ренты является неоплаченный прибавочный труд наемных рабочих в сельском хозяйстве.

Вследствие низкого технического строения сельскохозяйственного производства (высокой доли живого труда) стоимостью производимой на земле продукции оказывается значительно выше издержек производства. Однако, из-за монополии частной собственности на землю, получаемая в аграрном секторе высокая прибыль не может привлечь капитал из промышленности, где прибыль ниже; капитал надо приложить к земле, а ее предложение ограничено, т.к. она вся занята и является объектом собственности. Поэтому сельскохозяйственная отрасль не участвует в межотраслевой конкуренции, а ее продукция продается по стоимости, а не по цене производства, разница между которыми составляет абсолютную ренту. Рента является частью прибыли, получаемой землепользователями (арендаторами) и передаваемая ими землевладельцам в качестве сверхприбыли.

Если землепользователями и землевладельцам представлены разными лицами, то рента включается в состав арендной платы. Если землевладелец является одновременно и предпринимателем, то рента включается им в стоимость произведенного товара как часть внутренних издержек в виде платы за собственный производственный ресурс, вовлеченный в производство. После вычета всех издержек, включая нормальную прибыль, доход, полученный предпринимателем - землевладельцем не должен быть ниже рыночного уровня арендной платы. В противном случае - землевладельцу выгоднее сдать землю в аренду.

В современных условиях техническая оснащенность сельскохозяйственных отраслей повышается. В результате стоимость продукции этих отраслей снижается, что уменьшает абсолютную ренту и стимул землепользователей производить эту продукцию и обеспечивать ее предложение на рынке. Для того чтобы не происходило значительного сокращения производства из-за выбытия из оборота худших участков и роста цен на недостаточную (редкую) продукцию к полным издержкам производства на худших (предельных) участках землях добавляется надбавка в виде ренты редкости. В результате пользователи на худших участках также получают ренту и продолжают производить нужную потребителям продукцию. Поэтому абсолютная рента возникает на всех землях, используемых в качестве фактора производства.

В процессе хозяйствования на земле, в случае монополизации производства (сбыта) какого-либо уникального продукта, возможно образование монопольной ренты, которая выступает как разность между монопольно высокой ценой уникального продукта и ценой конкурентного рынка.

Причем если абсолютная рента отражает уникальность и редкость земли как фактора производства, то монопольная рента - уникальность отдельных участков земли [2, С.558].

.4 Цена земли

В условиях рыночной экономики земля покупается и продается как капитальный актив. На землю предъявляется спрос, так же, как и на другие факторы производства - труд и капитал. В связи с этим важно выяснить, чем же определяется цена земли.

Еще У. Петти, предшественник английских классиков, утверждал, что поскольку земля не является продуктом труда, то она есть особый товар, цена которого зависит от дохода с земли . Современные ученые ценят подход У. Петти к определению цены земли, заложенный в его идее о взаимосвязи ссудного процента и ренты с земли за год.

Если земельный участок рассматривать как капитальное благо, приносящее поток доходов, то становится понятно, что цена земли зависит от двух величин :

• размеров земельной ренты, которую можно получать, став собственником данного участка;

• ставки ссудного процента.

Покупатель земельного участка стремится приобрести его не ради почвы как таковой, а ради той ренты, того постоянного ежегодного дохода, который приносит земля. Покупается право на получение регулярного дохода в течение неопределенно долгого периода времени.

Вот почему необходимо использование ставки ссудного процента для определения цены земли. Ведь в экономической теории все активы, которые приносят поток доходов, рассматриваются как капитал. Владелец определенной суммы денег может положить ее в банк и получить доход в виде процента. Но он может потратить эти деньги и на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли - это дисконтированная стоимость. Она рассчитывается по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего регулярный доход. Цена земли как дисконтированной стоимости (PVN) определяется по формуле:

= R/r

где R - ежегодный размер земельной ренты, а r - рыночная ставка процента.

Например, если ежегодный доход в виде ренты составляет 1000 $, ставка ссудного процента - 5%, то цена земли составит - 1000/0,05 = 20000 $.

Из этой формулы видно, что цена земли будет расти, если увеличивается размер ренты, и падать, если повышается ставка процента.

Рассмотренное определение цены земли является теоретическим. На практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос и предложение земельных участков. Так, например, рост цен на землю может объясняться растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю (и вообще на недвижимость) в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, а это ведет соответственно к росту цены земли. В целом, динамика цен на землю в странах рыночной экономики Запада за весь период с начала XX века имела устойчивую тенденцию к росту, хотя наблюдались и отдельные периоды снижения (например, в США в середине 1980-х гг., в связи с падением фермерских доходов упала и цена земли; в этом же направлении действовал и рост ставок ссудного процента в начале 80-х гг. XX века, доходивший до 18-21%).

Земельная рента означает платность важнейшего фактора производства земли. Экономисты прошлого по-разному оценивали это обстоятельство. Например, К. Маркс считал сам факт платности земли препятствием для развития производительных сил в сельском хозяйстве, поэтому им и предлагалась ее национализация. Неоклассической школой, наоборот, подчеркивается положительный, т.е. благоприятный с точки зрения эффективности, характер платности земли как важнейшего ресурса.

Сопоставление различных уровней цен на различные факторы производства, например, ставок заработной платы и ставок земельной ренты, дает производителю важнейшую информацию о наиболее эффективном сочетании труда и земли при производстве каких-либо сельскохозяйственных продуктов. Так, если земля дорога, а труд дешев, то экономически рационально замещать землю трудом, вести хозяйство на интенсивной основе. Можно с уверенностью сказать, что в условиях бесплатности земли сельское хозяйство в странах рыночной экономики не достигло бы такого уровня производительности и, следовательно, предложения продовольственных товаров, какое наблюдается сейчас. В настоящее время перепроизводство сельскохозяйственной продукции во многих странах Запада достигло таких масштабов, что потребовало государственного вмешательства и субсидирования фермерских хозяйств во избежание падения их доходов.

Цена земли как капитального актива помогает лучше понять сущность одного из многочисленных рынков товаров и факторов производства, существующих в нормальной рыночной экономике. Нельзя перейти от командно-административной системы к рыночной, если запретить функционирование рынка земли, ее куплю и продажу, залог и т.п. Запрет в нашей стране свободного рыночного оборота земли вовсе не помешал ее купле-продаже, но в нелегальной, скрытой форме: при продаже домов в сельской местности, дач и т.п. Это означало, что государство лишалось значительной части доходов бюджета из-за реализации земельных участков «явочным порядком». Законодательное оформление рыночных отношений, связанных с куплей-продажей земли, - необходимое условие успеха глубоких экономических реформ в России.

На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы.

Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли. Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения предложения и спроса на землю сейчас типична ситуация, изображенная на рис. 2.

Рис. 2. Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спроса на нее

На рис. 2 показано, что происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса.

Первоначально эта кривая S1 пересекается с кривой спроса D в равновесной точке E1;, что приводит к образованию цены земли P1;. Однако при уменьшении количества земли с Z1 до Z2 кривая предложения S2 пересекается с кривой спроса в равновесной точке E 2, вследствие чего цена земли повышается с уровня P 1 до уровня P 2.

Не случайно во второй половине XX в. в странах Запада сложилась устойчивая тенденция к росту цены земли. Показательно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3-5 раз. Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25-40 лет. Между тем выплачиваемая по процентам сумма оказывается больше первоначального займа в 2 или более раза [11, С.12].

Вкладывать деньги и недвижимость - землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную “горячку”, направленную на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь - земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в будущем совершенно неоправданных доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство.

В итоге мы приходит к важному выводу. Эффективно использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арендатор чужой земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею. Это означает, что сельское хозяйство может успешно развиваться при плюрализме форм собственности на землю. Решающее значение для получения нормального дохода имеют технические и организационно-экономические условия производства. Такие условия имеются у процветающих крупных хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса [6, С.86].

Таким образом, рынок земли представляет собой совокупность спроса и абсолютно неэластичного предложения. Земля - строго ограниченный по количеству ресурс, поэтому предложение будет неизменно независимо от изменения цен. Чаще всего на данном рынке преобладает аренда, в результате которой собственник получает доход в виде ренты. Рента бывает разных видов: абсолютная, монопольная, дифференциальная и т.п. Также рента формирует такой показатель как цена земли. Цена земли - цена собственности на участок.

Глава 2. Анализ земельного рынка России

Земля - ресурс особого пользования в аграрном секторе. Объектом рынка земли является земля. Однако в структуре земельного фонда есть земли абсолютно и относительно ограниченные для их использования в качестве средств производства.

Можно вовлечь в сельскохозяйственный оборот дополнительные земельные ресурсы, однако эти возможности быстро исчерпываются. Дополнительные земельные ресурсы в большинстве случаев не столь же удобны или доступны как уже используемые земли. Лучшие виды почв также не могут быть свободно воспроизведены. Поднять качество земель можно только в ограниченных пределах. А так как свободно воспроизводить все виды и типы земель по их производительной способности и эффективности нельзя, то существующие различия в плодородии участков сохраняют свое специфическое значение.

рента цена земля законодательный

Рис. 3. Земельный фонд РФ

Площадь сельскохозяйственных угодий в составе данной категории земель составила 194,4 млн. га (табл. 1). Площадь несельскохозяйственных угодий в структуре земель сельскохозяйственного назначения составила 207,2 млн. га. Это - земли под зданиями, сооружениями, внутрихозяйственными дорогами, защитными древесно-кустарниковыми насаждениями, замкнутыми водоемами, а также земельными участками, предназначенными для обслуживания сельскохозяйственного производства. В настоящее время в состав угодий данной категории включены земельные участки, занятые участками леса, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании сельскохозяйственных предприятий, а также земельные участки под водными объектами, которые могут быть переведены в соответствующие категории земель [8, С.256].

Таблица 1. Распределение земель сельскохозяйственного назначения по угодьям.

По состоянию на 1 января 2013 года в составе категории земель сельскохозяйственного назначения доля сельскохозяйственных угодий в 23 субъектах Российской Федерации составила более 90 % (рис. 4).

Рис. 4. Распределение земель категории сельскохозяйственного назначения по федеральным округам

Земельный рынок России уже существует. Это один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года. Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных нормативных правовых актов и аналогичных актов субъектов Федерации устанавливают право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п [4, С.345].

Однако российский земельный рынок еще очень слаб. Ограниченность его двояка: во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны, во-вторых, что важнее всего, главным распорядителем земель у нас по-прежнему остается государство (рис. 5)

Рис. 5. Распределение земель по формам собственности в РФ

В собственности государства находится основная часть земельных ресурсов РФ - 92, 4%, что на порядок выше, чем у граждан (7,3%) и юридических лиц (0,3%) [15].

Также можно обознать основные области применения земель, находящихся в собственности отдельных физических лиц. Основным использованием земельных ресурсов является личное подсобное хозяйство, что составляет почти 40% от общего показателя (рис. 6).

Рис. 6. Основные области применения земель физическими лицами

До сих пор основным способом вовлечения государственной земельной собственности в рыночный оборот остается сдача ее в аренду [3, С.11]. При этом площадь земельных участков, задействованных во всех сделках, составляет примерно 4,1% от земельного фонда РФ.

Представленные в табл. 2 данные, полученные на основании государственной отчетности, свидетельствуют о явном и устойчивом преобладании арендных отношений среди прочих видов сделок с землей (в среднем выше 90%), тогда как на продажу органами местного самоуправления было выставлено всего лишь 0,42-0,45% земельного фонда.

Цены за аренду государственных земель устанавливались постепенно, по мере вовлечения земельных участков в рыночный оборот. Причем, по мнению некоторых исследователей, выявить круг факторов, от которых устойчиво зависят эти цены, достаточно трудно. Особенно это касается земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства. На формирование цен продолжают оказывать большое влияние субъективные причины, не поддающиеся анализу и обобщениям [9, С.9].

Таблица 2. Соотношение видов земельных сделок

В целом администрации большинства субъектов Федерации при формировании арендных цен руководствуются действующими ставками земельного налога и соответствующими коэффициентами, чья величина зависит от ценности территории, целевого использования земель и категории арендаторов. При этом спрос и предложение также учитываются. В среднем по России в 2012 году арендная плата (за квадратный метр) для предприятий торговли и сервисного обслуживания в городах и населенных пунктах составила 61,7 рубля, а в сельских населенных пунктах - 5,9 рубля, для городских промышленных предприятий - 5,2 рубля и 0,73 рубля - для промышленных предприятий, расположенных в сельской местности; частные арендаторы-предприниматели платили в городах и поселках 45,5 рубля, в сельских населенных пунктах - 34,2 рубля. Самый большой размер арендной платы для предприятий торговли зафиксирован в 2012 году в Санкт-Петербурге - в среднем 511,9 рубля.

Судя по зарегистрированным договорам аренды, бюджет РФ должен был в 2012 году пополниться на 41,4 миллиарда рублей. Однако, по данным Министерства РФ по налогам и сборам, фактически удалось собрать лишь 23,9 миллиарда рублей [5, С.10-16, 146-154].

Продажа государственных и муниципальных земель гражданам началась в соответствии с указами Президента Российской Федерации «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» от 27 декабря 1991 года, «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» от 23 апреля 1993 года и «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 22 июля 1994 года. Если поначалу удалось пробудить довольно активный интерес к приобретению земельных участков в основном для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства (в 1993 году оказались проданными 137,3 тысячи участков площадью свыше 57 тысяч гектаров), то затем интерес начал падать. После 1993 года общее число продаж ежегодно стало сокращаться в полтора-два раза (в 1998 году состоялось только 11,5 тысячи сделок с участками общей площадью 7,5 тысячи гектаров). С 2010 года количество продаж вновь начало расти. В 2012 году зарегистрировано уже 35 576 сделок на общую площадь 27 368 гектаров. Земли по-прежнему приобретались главным образом с целью строительства индивидуальных домов, ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и садоводства (21 356 сделок на общую площадь 2 992,5 гектара). Обладателями наибольших площадей - в сумме 11 383 гектаров - стали всего 90 фермеров. Граждан, пожелавших приобрести земли для предпринимательских (несельскохозяйственных) целей, оказалось намного больше - 1 439, но сторговали они всего лишь 429 гектаров, в среднем по 30 соток каждый [16].

Таким образом, мы можем отметить, что изменить количество и качество земельных ресурсов можно только в ограниченных пределах; одним из основных категорий использования земельного фонда является сельскохозяйственное назначение; российский рынок земли достаточно слаб; главным распределителем земель в России по-прежнему остается государство; на рынке наблюдается устойчивое преобладание арендных отношений среди прочих сделок с землей.

Глава 3. Перспективы развития рынка земли в России

Российское землепользование уникально в мире по своим масштабам, оно отличается глубокой и многомерной региональной дифференциацией по природно-климатическим условиям, степени антропогенного освоения, уровню урбанизации и индустриализации, разнообразию населяющих различные территории страны национально-этнических групп.

Важный момент грамотного управления земельно-недвижимым достоянием России - приведение рынка земельно-недвижимых объектов к цивилизованным стандартам. Центральной здесь является задача создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.

В качестве основного собственника, формирующего предложение на российском земельном рынке, выступает государство в лице региональных и муниципальных администраций. А спрос, на первичном рынке, предъявляется, в основном, со стороны крупных инвесторов. Да и то лишь на земельные участки, предназначенные для строительства в крупных городах или обладающие производственным и рекреационным потенциалом. Это не удивительно, так как современное крупное российское предпринимательство имеет сырьевую ориентацию и не нуждается в значительных дополнительных территориальных площадях и земельных ресурсах.

Перед правительством стоит дилемма: разрешить продажу земли, и увеличить вывод земель из сельскохозяйственного производства, либо пытаться развивать агропромышленный комплекс и осваивать новые земли сельскохозяйственного назначения. На данный момент первый вариант, менее затратный в плане денежных вложений и каких-либо усилий государства, и приносящий большую выгоду с точки зрения пользователей и меньшую для государства, выигрывает [7, № 103].

Поэтому, отсутствие реальной стоимости земли приводит к тому, что с одной стороны, мелкий землевладелец не может продать или заложить земельный участок, а с другой стороны, малым предприятиям сложно (и даже невозможно) конкурировать на аукционах по продаже государственных (муниципальных) земель с крупным бизнесом. Это препятствует конкуренции, увеличивает концентрацию на рынке и степень его монополизации.

Сфера сельского хозяйства становится привлекательной для инвестиций. Мировой опыт свидетельствует, что наиболее адекватной рынку формой сельхозпредприятий является семейная частная ферма. Фермерство в России должно не искусственно насаждаться, а естественным образом возникать либо в результате развития личных подсобных хозяйств, либо как следствие реорганизации убыточных коллективных хозяйств. Необходимый путь развития этого сектора:

ü поддержка хозяйств, сохранившихся рентабельными, выжившими в начальный период реформ, с постепенным переходом производства в них к высокотехнологичному, производительному современному земледелию;

ü  оказание существенной помощи тем хозяйствам, которые по своим результатам близки к первой группе;

ü  реорганизация прочих убыточных хозяйств;

ü  предоставление лизинговых услуг хозяйствам;

ü  развитие системы машино-технологических станций, как формы сосредоточения сельскохозяйственной техники;

ü  развитие в крупных хозяйствах перерабатывающих производств, вытесняющих лишних посредников между производителем и потребителем продукции;

ü  создание организованных оптовых рынков для крупных производителей [10, С.262].

Мелкое фермерское хозяйство оказывается не конкурентоспособным в сравнении с крупными хозяйствами, однако не в силу более низкой эффективности (здесь показатели свидетельствуют в пользу фермеров), а в смысле доступа к рыночной инфраструктуре. Перерабатывающие предприятия, заготовители в большинстве случаев предпочитают иметь дело с более крупным производителем. Исследования показывают, что более крупные поставщики сырья, как правило, получают более высокую цену. Финансовым структурам, если они вовлекаются в аграрный сектор, также проще вести дела с крупными хозяйствами.

В развитых экономиках в ходе эволюционного агробизнеса сформировался разветвленный и многоярусный слой посредников, приводящих в структурное соответствие предложение относительно мелких фермерских хозяйств, с одной стороны, и спрос крупного бизнеса в пищевой промышленности, с другой. В переходных условиях России быстрым решением проблемы могла бы стать фермерская кооперация, которая взяла бы на себя посреднические функции и уровняла бы семейные хозяйства в конкуренции с крупными сельхозпредприятиями [13, С.46].

Последующее государственное регулирование рынка земли должно быть направлено на совершенствование правового обеспечения земельных отношений, дальнейшее развитие рыночной инфраструктуры, обеспечение субъектов рынка объективной информацией, стимулирование поведения его участников.

Например, на организацию и правовую поддержку ресурсного рынка, который позволит свести вместе субъекты земельных отношений, что повысит эластичности спроса и обеспечит эффективное ценообразование.

Для развития добросовестной конкуренции необходима кредитная и финансовая поддержка малого и среднего бизнеса, не имеющего достаточного объема собственных средств на приобретение земельных участков и ориентированного на долгосрочное использование земельного ресурса и инвестирующего капиталы в мероприятия по сохранению его полезных потребительских свойств.

В связи с этим представляется необходимым узаконить льготы по земельному налогу, активизировать предоставление ссуд на приобретение земельных участков, а также дотаций на осуществление хозяйственной деятельности, разработать и реализовать федеральные целевые программы повышения плодородия почв, строительства дорог, мелиоративных систем и т.п.

Таким образом, основным моментом грамотного управления земельным достоянием России является приведение рынка земли к цивилизованным стандартам, к зарубежным моделям развитых стран. Центральной задачей является создание полноценной рыночной инфраструктуры. Сфера сельского хозяйства становится привлекательной для инвестиций. Необходимо развитие сектора частного фермерского хозяйства с помощью финансовой поддержки малого и среднего бизнеса и предоставления льгот и выгодных условий на осуществление хозяйственной деятельности.

Заключение

Рынок земли формируется постепенно, для этого необходимо время. Требуются экономические, организационные и другие предпосылки для его нормального развития. Необходимы также значительные затраты времени и средств.

Природно-ресурсный потенциал России огромен, но, вместе с тем, земельный рынок пока еще очень слаб.

Подводя итог проделанной работе можно сделать ряд выводов.

Земля, как фактор производства и товар обладает рядом только ей свойственных особенностей, обуславливающих ее рыночный оборот.

Во-первых, рынок земли представляет собой совокупность спроса и абсолютно неэластичного предложения. Земля - строго ограниченный по количеству ресурс, поэтому предложение будет неизменно независимо от изменения цен. Чаще всего на данном рынке преобладает аренда, в результате которой собственник получает доход в виде ренты. Рента бывает разных видов: абсолютная, монопольная, дифференциальная и т.п. Также рента формирует такой показатель как цена земли. Цена земли - цена собственности на участок.

И, наконец, можно отметить основные пути совершенствования рынка земли. Основным моментом грамотного управления земельным достоянием России является приведение рынка земли к цивилизованным стандартам, к зарубежным моделям развитых стран. Центральной задачей является создание полноценной рыночной инфраструктуры. Сфера сельского хозяйства становится привлекательной для инвестиций. Необходимо развитие сектора частного фермерского хозяйства с помощью финансовой поддержки малого и среднего бизнеса и предоставления льгот и выгодных условий на осуществление хозяйственной деятельности.

Таким образом, перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволит эффективно и справедливо использовать главное богатство нашей страны - нашу землю.

Список литературы

1.     Николаева И.П. Экономическая теория. Учебник. 2-е изд. - М., 2009. С. 141.

2.      Маркс К. Капитал, т.3. - М., 1988. С.558

.        Гольцблат. А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека - М., 2011. С. 11.

.        Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. - М., 2010. С. 345.

.        Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2012г. -М.: Федеральная служба земельного кадастра. 2013.

.        Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2011. С. 86.

.        Беленький В.Р.. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. 2012. № 103.

.        Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. № 1. 2012. С. 256-261.

.        Кресникова Н. Становление земельного рынка в РФ// Экономика сельского хозяйства в России. 2012. №3. С.9.

.        Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России// Отечественные записки. 2012. №1. С.262-268.

.        Дронов В.П. Экономическая и социальная география. - М., 2011. С.12

.        Кузин В.Ф., Рентные отношения в сельском хозяйстве /В.Ф. Кузин. -М.: Экономика, 2011. С.95.

.        Львов Д.С. О концепции социально-экономического развития России / Д.С. Львов, Н.Н. Моисеев, В.Г. Гребенников //Экономика и математические методы. 2012. Вып. 3. С.46.

.        Рента: проблемы теории, измерения и функционирования в хозяйственном механизме экономики: 2012. Вып.12. С.15