Гражданско-правовой режим недвижимого имущества
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
Учреждение образования
«Гомельский государственный университет
имени Франциска Скорины»
Юридический факультет
Кафедра Правоведение
Гражданско-правовой режим недвижимого имущества
Курсовая работа
Гомель 2014
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
. ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВООТНОШЕНИЯ
.1 Понятие и виды недвижимого имущества по законодательству Республики Беларусь
.2 Правовой режим недвижимого имущества
. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
.1 Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
.2 Некоторые актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ВВЕДЕНИЕ
Развитое гражданское законодательство всех стран уделяет повышенное внимание правовому регулированию недвижимости. В силу особой социальной ценности этих объектов государство стремится в той или иной степени контролировать процессы, связанные с оборотом недвижимости.
Недвижимое имущество - это один из важнейших объектов гражданских правоотношений, определяющим моментом в развитии правового регулирования которого явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты. Соответственно произошел переход от практически полного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем расширения круга объектов недвижимости, вовлекаемых в гражданский оборот, и видов совершаемых с ними сделок.
Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан - права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения таких сделок как купля-продажа, залог, аренда, доверительное управление и другие.
В результате реформ в нашей стране недвижимость стала товаром, который продается и покупается на рынке, являясь одним из наиболее фундаментальных товаров из всех существующих, который обладает повышенной экономической ценностью. Недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме этого недвижимость предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования.
Пользование недвижимостью затрагивает интересы многих граждан и юридических лиц. Наконец, как уже указывалось в связи с высокой стоимостью, особой социальной значимостью, а также целевым назначением многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Более того, если человек все же приобретает или собирается приобрести право на недвижимость, это накладывает на него дополнительные обязанности. Так, например, для возведения жилого дома, помимо отвода участка, регистрации права на его застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. Специфика правового режима недвижимого имущества выражается также в существовании некоторых категорий сделок, предметом которых является только недвижимость. Только недвижимое имущество является предметом сервитутных правоотношений и правоотношений по пожизненному содержанию с иждивением. Специфика правового режима недвижимости обусловила наличие специальных правил заключения, оформления и исполнения сделок с недвижимым имуществом. Это, прежде всего, правила о форме договора предметом которого является недвижимость, в определенных случаях необходимость получения согласия на распоряжение недвижимостью, государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
Основная цель введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - исключить существующие на практике злоупотребления, усилить государственный контроль за законностью совершаемых сделок с недвижимостью в интересах общества, самих участников и других заинтересованных лиц.
Все вышеперечисленное обосновывает актуальность выбора темы курсовой работы, обусловливает необходимость изучения теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком недвижимости. Однако, как представляется, при практической реализации подобных норм возникают некоторые трудности, что объясняется слабой подготовкой субъектов гражданского оборота в сфере законодательства о недвижимости.
Предметом курсовой работы являются нормативно-правовые акты, регламентирующие правовое положение недвижимого имущества, а также существующая правоприменительная практика.
Целями курсовой работы являются: во-первых, осуществление анализа правового положения недвижимого имущества и сделок с ним по законодательству РБ; во-вторых, анализ существующей законодательной базы, регулирующей недвижимость; в-третьих, исследование наиболее часто поднимаемых вопросов в правоприменительной практике.
В соответствии с этими целями автор поставил перед собой следующие задачи: раскрыть понятие и выявить особенности правового положения недвижимого имущества; исследовать правовой режим недвижимого имущества; выявить тенденции развития гражданского законодательства, регулирующего недвижимое имущество; рассмотреть порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; рассмотреть некоторые актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; проанализировать практику установления отношений по поводу недвижимости, сделать выводы и сформулировать конкретные предложения по наиболее важным теоретическим позициям; изучить особенности совершения отдельных сделок с недвижимостью.
. ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВООТНОШЕНИЯ
.1 Понятие и виды недвижимого имущества по законодательству Республики Беларусь
Согласно определения, данного в статье 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК), к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения [1].
Иначе говоря, недвижимое имущество - это земельный участок и другие вещи, которые в силу своих натуральных (естественных) свойств прочно связаны с землей. Правовое деление вещей на движимые и недвижимые основывается исключительно на природном свойстве вещей - связи с землей и физической неспособности или способности к перемещению. Отнесение вещей к недвижимым осуществляется на основании чисто технического критерия «прочности».
Деление вещей на движимые (resmobiles) и недвижимые (resimmobiles) известно еще римскому праву. Дореволюционный российский цивилист К. Победоносцев писал, что «недвижимые по природе суть те, которые состоят в органической или механической связи с землею, так что, теряя эту связь, теряют и свое первоначальное значение» [2, с.10].
Выделение недвижимых вещей в отдельную группу существует в связи с их особой общественной значимостью, пользование недвижимыми вещами в большей степени, чем пользование движимыми вещами затрагивает интересы других физических и юридических лиц, кроме того, недвижимые вещи по сравнению с движимыми вещами, как правило, обладают более высокой нарицательной стоимостью. В отношении недвижимого имущества устанавливается особый режим правового регулирования и применение специальных юридических норм. Так, например, в отношении земельных участков, капитальных строений, изолированных помещений и предприятий как имущественных комплексов установлена обязательная государственная регистрация.
Однако существующее определение недвижимого имущества, базирующееся на критерии «прочности», вызывает трудности в практическом применении.
Шавров С.А. указывает, что «недостаток такого критерия «прочности» в том, что он является оценочной категорией и поэтому применение его не всегда очевидно. Несмотря на то, что определение термина «недвижимое имущество» существует, отнесение той или иной вещи к недвижимому имуществу вызывает иногда практические сложности. Например, следует ли относить к недвижимому имуществу дорогу с асфальтовым или песчано-гравийным покрытием? Шахту, в которой размещена лечебница? Метрополитен? Киоски, павильоны, теплица, другие сезонные сооружения? Дизели, установленные на фундамент? Газораспределительные устройства шкафного типа, расположенные на специально отведенном земельном участке? Подземные инженерные сети? Забор из кирпича?» и т. д. [3, с.31].
Комитетом по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь с целью решения вопроса относится ли объект к капитальному строению или нет в постановлении от 28.07.2004г. № 39 была даже разработана совокупность признаков, необходимая для признания объекта капитальным строением.
Для того чтобы объект признавался капитальным строением его строительство должно быть осуществлено в соответствии с законодательством, начиная с разработки проектной документации и заканчивая вводом в эксплуатацию, помимо этого объект не должен являться временным, должен быть прочно связан с землей путем устройства фундамента, заглубленного в землю либо являться подземным, выполнен из долговечных материалов, перемещение которого невозможно, без соразмерного ущерба его назначению, то есть демонтировать объект возможно только путем его полной или частичной разборки в целом или путем разрушения (в том числе разборки или разрушения фундамента).
Таким образом, Комитетом по земельным ресурсам были установлены дополнительные критерии для отнесения имущества к недвижимому, в частности, временной и целевой критерии, т.е. объект должен быть предназначен для определенного постоянного использования и выполнен из долговечных материалов.
Более того, Комитет по земельным ресурсам разработал Единую классификацию назначения объектов недвижимого имущества и утвердил постановлением от 05.07.2004 № 33. Согласно данному постановлению, все недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, должно использоваться по определенному назначению и «наименование» этого назначения установлено Комитетом по земельным ресурсам.
Вместе с тем, достижения научно-технического прогресса привели к тому, что некоторые здания и сооружения не имеют достаточной прочности с землей, и их перемещение не принесет существенного ущерба их назначению, для их строительства не обязательно возведение фундамента.
Возводимые в настоящее время модули и павильоны для организации быстрого питания и ведения розничной торговли, мини-цеха, развлекательные центры формально могут не относиться к недвижимому имуществу, поскольку не соответствуют чисто техническому признаку «прочности». В то же время они пользуются большой популярностью, спрос на них неуклонно растет, они отличаются относительной дешевизной, быстро возводятся, имеют возможность быстрой перепланировки и или пристройки дополнительных блок-модулей. Их строительство может осуществляться на основании долевого участия, земельный участок для их обслуживания может предоставляться на праве аренды на длительный срок, они фактически используются как обычные здания. Некоторые из таких зданий подлежат государственной регистрации, например, здание ресторана «МакДональдс», расположенное по ул. Сурганова, 63 в г. Минске, а некоторые как киоски на остановках автотранспорта - нет.
С другой стороны, есть вещи, которые отвечают признакам недвижимого имущества, являются недвижимостью в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса, но при этом не являются самостоятельными объектами недвижимости, самостоятельный гражданский оборот таких вещей не допускается, и в отношении которых государственная регистрация не осуществляется, поскольку являются принадлежностями главной вещи и основное назначение которых, обслуживать главную вещь. Например, это так называемые составные части домовладения т.е. надворные постройки жилого дома - сараи, летние кухни, бани, навесы и т.д.
Поэтому возникает вопрос, стоит ли относить вещь к недвижимому имуществу только на основании физической связи с землей, если в настоящее время большее значение приобретают другие критерии.
Так, согласно ст.130 ГК предприятие как имущественный комплекс приравнено к объектам недвижимости. В состав такого объекта входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги. Таким образом, применительно к предприятиям как имущественным комплексам законодательством установлено, что отдельные вещи являющиеся движимыми, функционируют в режиме недвижимых. Данный подход, помимо создания определенных технических сложностей при заключении и оформлении сделок с предприятиями как имущественными комплексами, приводит к определенной деформации правового регулирования движимых и недвижимых вещей [4, с.46].
В западноевропейских странах подобный критерий деления имущества на движимое и недвижимое имеется, но не является доминирующим. В настоящее время большее значение приобрела не физическая связь с землей, а функциональная и временная [5, с.96].
Например, в Швеции недвижимым имуществом является только земля. Земля в свою очередь делиться на земельные участки . Земельный участок может содержать функционально связанное с этим участком имущество (fixtures), являющееся его принадлежностью. Эти принадлежности подразделяется на общие (generalfixtures), принадлежности строения (buildingfixtures) и производственные принадлежности (industialfixtures).
К общим принадлежностям относятся такие объекты как строения, трудопроводы, ограждения и иное имущество, построенное под/над землей для постоянного использования для постоянного пользования. Причем, нет необходимости, чтобы строение имело фундамент, достаточно того факта, что оно стоит на участке под своим собственным весом. Сооружение может вообще не иметь физического контакта с землей, главное, чтобы объект можно было использовать в соответствии с его назначением. Как правило, объект должен находиться в пределах границ земельного участка, но и это не обязательно, он может также находиться и за пределами.
К принадлежностям строения относятся объекты и детали, находящиеся внутри или снаружи здания. Эти объекты и детали должны быть адаптированы под назначение здания и способствовать длительному использованию здания. Например, к таким принадлежностям относится сантехническое оборудование, холодильник, кухонная плита, стиральная машина и т. д. Если это магазин, то принадлежностями могут быть полки и прилавки, если производственное здание, то кондиционеры и вентиляторы.
К производственным принадлежностям относятся машины, станки и иное оборудование, приспособленное для производственной деятельности. Производственные принадлежности должны использоваться в коммерческой деятельности. Имущество относится к производственной принадлежности, только если его нельзя классифицировать как общую принадлежность или принадлежность строения.
Однако, не все объекты, которые отвечают вышеперечисленным требованиям являются принадлежностями земельного участка. Помимо этого Шведское законодательство выдвигает еще одно требование, чтобы объект рассматривался как принадлежность земельного участка необходимо «отношения собственности».
Согласно этого требования:
если иное лицо, чем собственник добавило какой-либо объект либо на земельный участок либо к зданию, например арендатор или наниматель, и этот объект не принадлежит собственнику, то он не будет рассматриваться как принадлежность, пока земельный участок и данный объект не будут находиться в собственности одного лица;
если собственник добавит объект в качестве производственной принадлежности, но данный объект ему не принадлежал, он не становиться принадлежностью земельного участка. Собственник может добавить на участок какое-либо производственное оборудование, полученное им по договору лизинга. И до момента пока он его не выкупит, такое оборудование не будет входить в состав участка;
если объект, который может рассматриваться как производственная принадлежность, был куплен собственником с оговоркой (repossessiveproviso), не становиться такой принадлежностью. Смысл данной оговорки заключается в том, что пока покупатель не выполнил все или некоторые условия договора купли-продажи (например, не расплатился полностью), то объект не является принадлежностью недвижимого имущества, а находится в собственности покупателя и является движимым имуществом (personalproperty).
Деление вещей на движимые и недвижимые в Беларуси важно с правовой точки зрения, а осуществляется на основании физических свойств объекта. Фактически данное основание было изобретено во времена, когда технические науки были недостаточно развиты. В Гражданском кодексе 1964 г. деления на движимые и недвижимые вообще не существовало, поскольку рынок и развитие частной собственности на недвижимость не интересовали советскую власть. Норма статья же 130 ГК полностью совпадает по содержанию и по номеру с аналогичной нормой Гражданского кодекса РФ, принятого на год раньше белорусского. По всей вероятности критерий «прочности» за такой столь длительный период существования морально устарел. Современному рынку недвижимости не важно как прочно связан объект с землей. Большее значение имеет какой гражданский оборот допускается в отношении объекта, сколько времени он объект будет существовать, где он располагается, кому он принадлежит и т.д.
В интервью журналу "Юрист" бывший заместитель главы Администрации Президента Петкевич Н. В. указала, что «в предыдущие десять, чуть более лет мы делали первые шаги, создавали государство, институты в государстве, свое национальное право, адаптированное к условиям государства, - это был один этап. На сегодняшний день, когда государство создано, законодательство за значительный период времени прошло апробацию, реалии требуют совершенствования законодательства. Необходимо, чтобы оно учитывало опыт правоприменительной практики прошедшего десятилетия, современный опыт других стран» [6, с. 11-12].
В связи с этим, хочется надеяться, что законодатель обратит внимание при попытках совершенствования законодательства, на определение недвижимого имущества. Может с учетом современных технологий и требования рынка недвижимости, при отнесении той или иной вещи к недвижимости следует руководствоваться назначением имущества и продолжительностью его использования, а не на его физической связи с землей.
1.2 Правовой режим недвижимого имущества
Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им.
В переходный период белорусский рынок недвижимости отражает все экономические проблемы, он характеризуется неравномерным развитием отдельных его направлений, низкой инвестиционной активностью физических и юридических лиц, а также несовершенной законодательной базой. Вместе с тем белорусский рынок недвижимости представляет собой перспективную сферу вложения капитала.
Кроме того, в связи с развитием и становлением рыночных отношений в Республике Беларусь, в условиях растущей взаимозависимости экономических отношений в международном масштабе, роль и значение таких понятий, как «движимые вещи» и «недвижимые вещи» в определении имущественного положения физических и юридических лиц значительно выросли и продолжают расти.
В настоящее время недвижимые вещи представляют собой особый объект права собственности.
Следует отметить, что в теоретическом и практическом отношении права владения, пользования и распоряжения недвижимыми вещами отличаются от прав владения, пользования и распоряжения движимыми вещами. Это связано с тем, что пользование недвижимыми вещами, в большей степени, чем пользование движимыми вещами затрагивает интересы других физических и юридических лиц. Кроме того, недвижимые вещи по сравнению с движимыми вещами, как правило, обладают более высокой нарицательной стоимостью.
Нормы и положения ГК РБ применяются в правовом регулировании отношений природопользования, таким образом, объекты природопользования включаются в общую категорию недвижимых вещей вместе с другими объектами, что определяет право частной собственности на природные объекты, и в первую очередь на земельные участки, а также вводит объекты природопользования в гражданский оборот.
Главная особенность правового режима в отношении недвижимых вещей - это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на недвижимое имущество, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом.
В настоящее время отношения, связанные с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в Республике Беларусь, регулируются Гражданским кодексом Республики Беларусь, Кодексом Республики Беларусь о земле, Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22 июля 2002 г. № 133-З и иными актами законодательства Республики Беларусь.
Закон «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» устанавливает правила государственной регистрации в отношении следующих видов объектов недвижимого имущества:
капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения;
изолированные помещения, в том числе жилые;
предприятия как имущественные комплексы;
другие виды недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами.
Правила государственной регистрации в отношении участков недр, обособленных водных объектов, лесов, многолетних насаждений, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, судов плавания «река-море», космических объектов устанавливаются Правительством Республики Беларусь, если Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», иными законодательными актами Республики Беларусь не определено иное.
Президентом Республики Беларусь могут устанавливаться иные правила государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, чем те, которые предусмотрены Законом«О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
В систему государственных организаций в области государственной регистрации входят:
. Специально уполномоченный орган государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации, подчиненный Правительству Республики Беларусь (далее - специально уполномоченный орган государственного управления);
. Республиканская организация по государственной регистрации;
. Территориальные организации по государственной регистрации.
Организационно-правовая форма республиканской организации по государственной регистрации, территориальных организаций по государственной регистрации - республиканские унитарные предприятия.
Специально уполномоченный орган государственного управления:
издает нормативные правовые акты в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в соответствии со своей компетенцией;
обеспечивает проведение единой государственной политики в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
разрабатывает и реализует государственные программы в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
создает регистрационные округа;
утверждает формы и правила ведения документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, других документов, используемых регистраторами;
устанавливает порядок присвоения кадастровых и инвентарных номеров, а также номеров записей в регистрационную книгу;
устанавливает перечень характеристик недвижимого имущества, подлежащих описанию в регистрационной книге;
определяет единый порядок присвоения, изменения, прекращения существования адресов объектов недвижимого имущества на территории Республики Беларусь;
устанавливает иные, кроме определенных настоящим Законом, случаи внесения информации в кадастровую карту;
устанавливает основания назначения и порядок технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий;
устанавливает основания назначения и порядок экспертизы подлинности документов, представленных для осуществления государственной регистрации;
устанавливает порядок аттестации регистраторов;
утверждает формы документов, которые необходимо представить для осуществления государственной регистрации (если такие формы документов не утверждены иными актами законодательства Республики Беларусь), формы предоставления информации из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, правила их заполнения, порядок подачи и оформления документов при предоставлении такой информации республиканской и территориальными организациями по государственной регистрации, а также порядок учета выданной информации;
утверждает формы свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации, уведомления о внесении исправлений в документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, об аннулировании записи в регистрационной книге, выписки из регистрационной книги, требования к обеспечению защиты данных документов от подделки;
определяет порядок подачи и оформления документов, необходимых для осуществления регистрационных действий, для целей их дальнейшего направления посредством почтовой связи или передачи в виде электронных документов;
определяет порядок осуществления республиканской организацией по государственной регистрации мониторинга регистрационных действий;
определяет иные виды информации, выдаваемой из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, не предусмотренные настоящим Законом;
осуществляет иные полномочия в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Республиканская организация по государственной регистрации:
осуществляет методологическое и общее руководство деятельностью территориальных организаций по государственной регистрации;
утверждает правила делопроизводства в территориальных организациях по государственной регистрации;
осуществляет техническую инвентаризацию недвижимого имущества и проверку характеристик недвижимого имущества в случаях и порядке, установленных специально уполномоченным органом государственного управления;
устанавливает правила отчетности территориальных организаций по государственной регистрации перед республиканской организацией по государственной регистрации;
координирует деятельность территориальных организаций по государственной регистрации, в том числе связанную с созданием и ведением единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, определяет порядок их взаимодействия, обмена между ними информацией;
ведет единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, обеспечивает его защиту от несанкционированного доступа, хищения и уничтожения;
проводит аттестацию регистраторов, ведет реестр регистраторов;
утверждает образцы, порядок выдачи и изъятия печатей, штампов, бланков регистраторов;
осуществляет мониторинг регистрационных действий в порядке, определяемом специально уполномоченным органом государственного управления;
осуществляет сбор, анализ, обобщение и ежегодное опубликование в средствах массовой информации сводных показателей государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в Республике Беларусь;
осуществляет иные полномочия в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Республиканская организация по государственной регистрации вправе обращаться в суд по вопросам исправления ошибок нетехнического характера или признания государственной регистрации недействительной в случаях, когда такие ошибки или государственная регистрация совершены по вине регистратора республиканской или территориальной организации по государственной регистрации.
Республиканская организация по государственной регистрации подчинена и подотчетна специально уполномоченному органу государственного управления.
Руководитель республиканской организации по государственной регистрации назначается на должность и освобождается от занимаемой должности в порядке, установленном Правительством Республики Беларусь.
Территориальная организация по государственной регистрации - республиканское унитарное предприятие, в котором в качестве работников осуществляют свои полномочия регистраторы, выполняющие функции в соответствии с настоящим Законом. Деятельность территориальной организации по государственной регистрации и соответствующих регистраторов осуществляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в пределах территории соответствующего регистрационного округа.
Территориальные организации по государственной регистрации осуществляют техническую инвентаризацию недвижимого имущества и проверку характеристик недвижимого имущества в случаях и порядке, установленных специально уполномоченным органом государственного управления.
Территориальная организация по государственной регистрации создается, реорганизуется и ликвидируется в порядке, установленном Правительством Республики Беларусь. Территориальная организация по государственной регистрации подчинена и подотчетна республиканской организации по государственной регистрации.
Руководитель территориальной организации по государственной регистрации назначается на должность и освобождается от занимаемой должности руководителем специально уполномоченного органа государственного управления по представлению руководителя республиканской организации по государственной регистрации и согласованию с председателем соответствующего областного (Минского городского) исполнительного комитета.
Территориальные организации по государственной регистрации вправе обращаться в суд по вопросам исправления ошибок нетехнического характера или признания государственной регистрации недействительной в случаях, когда такие ошибки или государственная регистрация совершены по вине регистратора соответствующей территориальной организации по государственной регистрации.
. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
.1 Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Государственная регистрация недвижимого имущества - юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества.
Недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования.
Государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества может быть признана недействительной только в судебном порядке.
Государственная регистрация права, ограничения (обременения) права(право в отношении конкретного недвижимого имущества лица, не являющегося его собственником, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, безвозмездное пользование;условие или запрещение, ограничивающие правообладателя, в том числе арест, присвоение недвижимому имуществу статуса историко-культурной ценности, ограничение, установленное в отношении недвижимого имущества в связи с обслуживанием линий электропередач, трубопроводов и иных инженерных сооружений, обременение, установленное в отношении недвижимого имущества при приватизации государственного имущества) на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество.
Государственной регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности, а также следующих прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество:
пожизненного наследуемого владения земельным участком;
постоянного пользования земельным участком;
временного пользования земельным участком, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь;
оперативного управления;
хозяйственного ведения;
доверительного управления;
аренды, субаренды, безвозмездного пользования недвижимым имуществом, за исключением случаев, установленных законодательными актами Республики Беларусь;
сервитута;
ипотеки;
ренты;
залога зарегистрированного права аренды недвижимого имущества;
залога зарегистрированной доли в праве собственности на недвижимое имущество;
ареста;
ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества при приватизации государственного имущества;
ограничения (обременения) прав в использовании земельных участков;
иных ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, возникающих в силу законодательных актов Республики Беларусь или установленных уполномоченными государственными органами в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь.
Право, ограничение (обременение) права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, переходят, прекращаются с момента государственной регистрации соответственно их возникновения, перехода, прекращения и удостоверяются свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права или ограничения (обременения) права на недвижимое имущество может быть признана недействительной только в судебном порядке.
Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом - юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки.
Государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», в том числе договоры:
отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.);
об ипотеке, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь;
доверительного управления недвижимым имуществом;
аренды, субаренды, безвозмездного пользования недвижимым имуществом, за исключением случаев, установленных законодательными актами Республики Беларусь;
залога зарегистрированного права аренды недвижимого имущества;
залога зарегистрированной доли в праве собственности на недвижимое имущество;
вычленения изолированного помещения (внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним), машино-места (машино-место - место стоянки, предназначенное для размещения транспортного средства и являющееся частью капитального строения (здания, сооружения, в том числе автомобильной стоянки), принадлежащее юридическому или физическому лицу и зарегистрированное как объект недвижимого имущества в соответствии с правилами, установленными законодательством Республики Беларусь о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним для нежилых изолированных помещений) из капитального строения (здания, сооружения);
раздела недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, на два или более объекта недвижимого имущества;
слияния двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества с образованием общей собственности;
об установлении или изменении долей в праве собственности на недвижимое имущество;
об изменении или расторжении зарегистрированных договоров с недвижимым имуществом.
Государственной регистрации подлежат также иные сделки с недвижимым имуществом в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь.
Сделка с недвижимым имуществом, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь.
Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом может быть признана недействительной только в судебном порядке.
Последовательность государственной регистрации
. Государственная регистрация создания капитального строения (здания, сооружения), создания незавершенного законсервированного капитального строения (законсервированный объект строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законодательством Республики Беларусь, но не завершено, имеющий прочную связь с землей, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним) не может осуществляться ранее государственной регистрации создания земельного участка, на котором оно расположено.
. Государственная регистрация создания изолированного помещения, машино-места не может осуществляться ранее государственной регистрации создания капитального строения (здания, сооружения), в котором они расположены.
. Государственная регистрация изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество, государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом не могут осуществляться ранее государственной регистрации создания соответствующего недвижимого имущества.
. Государственная регистрация перехода, прекращения права на недвижимое имущество, возникновения, перехода, прекращения ограничения (обременения) права на недвижимое имущество не может осуществляться ранее государственной регистрации возникновения соответствующего права.
. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, основанием которых является сделка, подлежащая государственной регистрации, не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующей сделки.
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, основанием которых является зарегистрированная сделка, осуществляется одновременно с государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на земельный участок, на котором расположены эти капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение.
. Государственная регистрация создания недвижимого имущества на основании договора о вычленении изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения), либо договора о разделе недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, либо договора о слиянии двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества с образованием общей собственности не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующего договора.
. С учетом последовательности, установленной настоящей статьей, одновременно может осуществляться государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения нескольких прав, ограничений (обременений) прав на это недвижимое имущество и государственная регистрация нескольких сделок с ним.
2.2 Некоторые актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Проблема правильной квалификации договоров или прав на недвижимое имущество, представляется одной из актуальнейших проблем государственной регистрации.
Гражданско-правовая квалификация пронизывает всю деятельность регистрационной службы Министерства юстиции РБ. Особое значение она имеет при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию. Именно сотрудники, осуществляющие правовую экспертизу, непосредственно решают задачи квалификации.
Квалификация договоров имеет два основных этапа. Первый - это квалификация, осуществляемая сторонами при заключении договора, его исполнения, изменения и прекращения. Квалификация на этом этапе призвана обеспечить правильное оформление отношений сторон, а также надлежащее осуществление ими своих прав и исполнение обязанностей. Второй - это квалификация, осуществляемая правоприменительными органами, включая органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в процессе оказания ими содействия гражданам и организациям при реализации последними своих прав и обязанностей, а также контроля над этим процессом. Квалификация на этом этапе направлена на обеспечение законности и правопорядка в процессе осуществления сторонами договора своих гражданских прав и исполнения возложенных на них обязанностей. При осуществлении государственной регистрации специализированные службы Министерства юстиции РБ, их должностные лица, прежде чем совершить регистрационные действия должны установить правовое положение лица, обратившегося с просьбой о государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней; является ли соответствующий объект гражданских прав недвижимым имуществом и каков его правовой режим; каковы существенные условия договора, на основании которого возникает право, либо каков характер иного юридического факта, явившегося основанием возникновения права на объекты недвижимости. Не установление, неполное или неправильное установление перечисленных моментов может явиться причиной необоснованной регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним либо необоснованного отказа в совершении регистрационных действий. То, насколько это важно, понятно не только из указанного выше, но и из того, что в случае неправильной квалификации граждане и юридические лица имеют право обратиться с иском или жалобой в суд. Юридические лица и граждане могут обжаловать в суд такие действия и решения, как, например, отказ либо уклонение регистрационной службы по регистрации прав от государственной регистрации; отказ в выдаче информации о зарегистрированных правах; отказ в исправлении технической ошибки, нарушение сроков регистрации, выдачи информации и исправлении технической ошибки [7, с.23]. Участие органов юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним заключается в следующем. Во-первых, орган может быть привлечен судом к участию в процессе или вступить в него по своей инициативе для дачи заключения по делу в целях осуществления возложенных на него обязанностей и для защиты прав граждан и интересов государства. Во-вторых, орган может выступать как третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора. Третьим, пожалуй, самым распространенным способом решения разногласий между физическим лицом и органом является жалоба.
В ходе исполнения решения суда может возникнуть ситуация, когда орган не по своей вине не сможет исполнить решение суда. Например, если по решению суда орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен будет зарегистрировать право, то заявитель должен представить заявление, соответствующие документы, решение суда и т.д. Очевидно, что без обращения гражданина с заявлением налицо уважительная причина, по которой орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не сможет исполнить решение суда. Следовательно, из сложившейся ситуации есть два выхода. Первый предусматривает возвращение исполнительного документа без исполнения, выдавшему его органу. Второй выход зависит от четкости и определенности резолютивной части судебного решения. При анализе Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возникают сомнения в части применения ее положений к решениям, где содержится только обязанность органов юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершить регистрационные действия, но ни слова не сказано об установлении прав или моменте их возникновения. Представляется, что если судебное решение не страдает подобным недостатком, орган вправе в графе «документы - основания регистрации» указать только решение суда. Это позволит избежать вероятной ответственности за неисполнение судебного решения.
При регистрации перехода прав при продаже зданий возникает проблема, что наряду с государственной регистрацией здания должен быть зарегистрирован переход права собственности на земельный участок, на котором расположено это здание. Государство, регистрируя право, не просто признает его возникшим, но и подтверждает соблюдение закона в процессе приобретения права на недвижимость, гарантирует защиту этого права. Оно не может давать таких гарантий, когда невыясненным остается вопрос о том, имеет ли владелец здания право на землю. Поскольку от того, каково будет сообщение об этом, зависит и ответ о праве лица на здание. Невозможна и государственная регистрация сделок со зданиями, перехода прав на них без документов на земельный участок под ними.
При регистрации перехода прав на здание следует не только установить право продавца на землю, но и зарегистрировать переход этого права к покупателю. Лишь в этом случае состоится одновременная передача прав на здание и земельный участок. С учетом вышеизложенного недопустима государственная регистрация прав (перехода прав) на здание в случаях, когда не производится регистрация прав на земельный участок под ним.
Договор купли-продажи является не единственным правоустанавливающим документом, служащим основанием для регистрации права. Среди оснований регистрации прав Закон выделяет и акт органа власти. Возникающие в этом случае проблемы также требуют своего анализа. В случае, если акт органов государственной власти и управления субъекта РБ, органов местного самоуправления издан в нарушении порядка, который был установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, он не может быть основанием для государственной регистрации прав.
Юридическое признание акта недействительным может быть осуществлено только уполномоченными на то органами и в порядке, предусмотренном законодательством, т.е. судом по установленной процедуре. В этой связи орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может отказать в государственной регистрации прав. Из этого следует, что регистратор, обнаружив, что объект недвижимости был приобретен на основании незаконного распорядительного акта, не имеет права не только отказать в регистрации, но и обратиться с иском об отмене данного акта.
Создается очевидная коллизия. На практике этот вопрос решается по-разному. Ряд органов юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним принимают решение об отказе в государственной регистрации права на основании подобных актов. В то же время есть прецеденты, когда орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним прекратили отказывать в регистрации в связи с тем, что суды, в процессе рассмотрения споров, исходят из того, что пока данные распорядительные акты не признаны недействительными, орган юстиции не вправе отказывать в регистрации. Следовательно, орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен приостановить регистрацию и направить запрос в прокуратуру. Представляется, что в данной ситуации существует три варианта действия [8, с.58]: недвижимое имущество государственная регистрация
) прокуратура обращается с иском в суд, и «судьба» регистрируемого права зависит от решения суда;
) прокуратура оставляет запрос без ответа, и после истечения установленных сроков приостановления регистрации и неполучения ответа на запрос регистрация должна быть проведена;
) прокуратура дает ответ и орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним действует в соответствии с ним.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведенное исследование государственной регистрации прав на недвижимость как ведущего элемента гражданско-правового режима недвижимого имущества с неизбежностью приводит к выводу о необходимости формулирования и законодательного закрепления основных принципов и правовых понятий, характеризующих систему и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Республике Беларусь. Именно отсутствие этих принципов и понятий не позволяет сегодня построить непротиворечивую и эффективную систему правового регулирования оборота недвижимости.
С целью определения этих принципов и понятий формулируются основные выводы данной курсовой работы.
. С точки зрения построения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество абсолютно принципиальным является четкое законодательное решение вопроса о критериях отнесения объектов к недвижимости и о видах недвижимого имущества. При этом в основу как системы регистрации прав на недвижимость, так и в основу всей системы правового регулирования отношений в сфере недвижимого имущества может быть положена только объективная концепция недвижимого имущества, которая исходит при отнесении к недвижимому имуществу исключительно из физических признаков объекта и исключает использование в качестве такого критерия правовых отношений, возникающих по поводу этого объекта.
. Как система регистрации прав на недвижимость, так и система правового регулирования отношений в сфере недвижимости могут быть основаны только на четкой классификации объектов недвижимости. В качестве звеньев такой классификации следует выделять:
а) земельные участки;
б) здания и сооружения;
в) помещения;
г) имущественные комплексы, в которые объединены здания и сооружения.
Требуют устранения существующие несоответствия между классификацией объектов недвижимости в гражданском праве и жилищном законодательстве.
. Необходимо законодательно закрепить принцип общей долевой собственности на общее имущество любого здания, помещения, в котором находятся в собственности двух и более лиц, независимо от его назначения (жилого или нежилого).
. Поскольку объективные свойства недвижимых вещей стали причиной формирования особого правового режима недвижимости, основой которого является регистрация прав на это имущество, придание публичности гражданскому обороту недвижимого имущества является объективной закономерностью любой правовой системы, которая признает возможность оборота недвижимости.
. Первой и основной целью государственной регистрации прав на недвижимость является защита прав участников оборота недвижимого имущества. Она же выступает главной целью всего правового регулирования оборота недвижимости. Установление приоритета названной цели на практике должно означать, что все остальные цели государственной регистрации не должны осуществляться, если их осуществление входит в противоречие с главной целью.
. Под основными принципами системы регистрации прав на недвижимость следует понимать подлежащие закреплению в законе принципы правового регулирования отношений в сфере оборота недвижимого имущества, характеризующие объект регистрации, правовое значение акта регистрации для обладателя права и иных лиц, полномочия и ответственность регистратора, а также порядок возмещения ущерба, причиненного регистрацией недействительных прав.
Реализация либо отсутствие реализации принципов публичной достоверности и бесповоротности является ключевым звеном, характеризующим систему государственной регистрации.
. По действующему законодательству приобретатель недвижимого имущества, ссылаясь на регистрацию права отчуждающего имущество лица, не может во всяком случае утверждать, что он не знал об отсутствии у последнего права на отчуждение. Он должен признаваться добросовестным лишь тогда, когда он не знал об отсутствии у лица, отчуждающего это имущество, права на отчуждение, и не мог об этом знать:
а) из данных Единого государственного реестра прав;
б) из правоустанавливающих документов, на основании которых была произведена государственная регистрация права лица, производящего отчуждение.
. Необходимо четко определить и проводить в законе различия между понятиями "ограничение" и "обременение" в отношении недвижимого имущества.
При этом под ограничением права на недвижимость следует понимать установленное на основании закона, либо уполномоченными органами, либо на основании сделки уменьшение правомочий собственника по сравнению с объемом правомочий, установленным законом непосредственно.
Обременение имущества - это установленные на основании законов и иных нормативных актов или актами уполномоченных органов, либо договором и сохраняющиеся при смене правообладателя ограничения вещных прав на имущество и специальные обязанности обладателей этих прав.
. В Законе о регистрации необходимо сформулировать определение понятия правоустанавливающего документа. Правоустанавливающим должен считаться документ (совокупность документов), который на основании законодательства и нормативных актов, действовавших в период его составления, бесспорно подтверждает право указанного в нем лица на указанный объект недвижимости и при этом не требует для установления зафиксированного в нем права каких-либо других документов.
. Необходимо в законе предусмотреть возможность в судебном порядке зарегистрировать чужое право в случае уклонения правообладателя от регистрации, когда правообладатель, не регистрируя свое право, препятствует регистрации права другого лица на недвижимое имущество.
. Изменение границ земельных участков и помещений в соответствии с волеизъявлением их правообладателей представляет собой особый способ приобретения права, который в силу его специфики нуждается в самостоятельной регламентации. В этих случаях право собственности на образованные новые объекты следует признавать возникшим с момента технического и кадастрового учета этих объектов.
. В порядке законодательного решения проблемы правопреемства в отношениях по регистрации прав на недвижимое имущество необходимо сформулировать в законе правило, согласно которому регистрирующий орган обязан зарегистрировать вещное право на объект недвижимости за правопреемниками лица, которое до своего прекращения (смерти) не зарегистрировало это право, но имело для этого все необходимые основания.
. Необходимо ограничить возможность отказа в регистрации права, установленного решением суда. При этом следует признать недопустимым отказ в регистрации по мотивам несоответствия закону содержания судебного решения.
Отказ в регистрации в этих случаях возможен лишь тогда, когда регистратор лишен возможности осуществить регистрацию ввиду отсутствия в решении данных, позволяющих идентифицировать объект и правообладателя, либо отсутствия необходимых для регистрации документов.
Гражданский кодекс Республики Беларусь: принят Палатой представителей 28 октября 1998 года: одобр. Советом Респ. 19 ноября 1998 года: текст кодекса по состоянию 11 июля 2014 г.
Победоносцев, К. Курс гражданского права. Часть 1: Вотчинные права / К. Победоносцев - Санкт-Петербург: Синодальная типография, 1896 г. - 286 с.
Шавров С.А. / С. А. Шавров, А. С. Козлова, Ю. В. Гудкова Мн.: Тонпик, 2005 г. - 241 с.
Белявский С. Ч. Ипотека: понятие и проблемы применения в судебной практике, направления совершенствования законодательства / С. Ч. Белявский : Правовая база «КонсультантПлюс», 2007 г. - 36 с.
Hager R. Introduction to Real Estate Law/translation: Lundberg J/KTH, 2005 г.
Законодательство должно соответствовать каждому этапу развития страны / Е. Фадеева Е. // «Юрист», 2007 г. - с. 11-12.
Мартысюк Е. Недвижимое имущество: проблемы госрегистрации / Е. Мартысюк, А. Половников - Арбитражная практика, 2004 г. - 13 с.
Масевич М. В. Обзор действующего законодательства о недвижимости / М. В. Масевич - Право и экономика, 2004 г. - 9 с.