Нормативно-правовое регулирование правоотношений по аренде земли
Введение
Земля, как объект отношений, играет значимую роль, и потому пользование, владение и распоряжение участками земли не должно входить в противоречие с публичными интересами, а также нарушать права и законные интересы отдельных лиц, что прямо закреплено в Конституции РФ.
Для российского земельного права важными принципами являются то, как будет использоваться земля и как ее использовать можно.
Земля всегда имела особое экономическое значение, проблемы правового регулирования аренды земельных участков являются значимыми и актуальными для науки, для регулирования данных отношений, хозяйственной практики.
Одним из допустимых способов пользования землей, приобретающим в последнее время всё большую актуальность, является владение земельным участком на праве аренды.
Объектом анализа являются земельные арендные отношения и их правовое обеспечение в устройстве российского земельного права.
Цель настоящего исследования состоит в раскрытие главных вопросов, связанных с арендой земельного участка.
Нормативно-правовое регулирование правоотношений по аренде земли имеет глубокий, комплексный характер. Связано это с тем, что процедура заключения и расторжения договора аренды установлена гражданским законодательством, но при этом аренда земельных участков регулируется также и нормами земельного законодательства, это можно связать с тем, что земля является ценным и важным имуществом, потому, как именно с ней связаны все основы жизнедеятельности народов, проживающих на ней.
Глава I. Земельный участок и субъекты прав на него
.1 Земельный участок как объект земельных отношений
В соответствии с ч.1 ст.9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
Объектами земельных отношений являются:
1) земля как природный объект и природный ресурс;
2) земельные участки;
3) части земельных участков.
Как объект земельных отношений, земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Из данного определения следует, что такой участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы "описаны и удостоверены в установленном порядке". Это касается и способности земельного участка быть объектом прав на землю.
.2 Субъекты прав на земельные участки
Согласно ч.1 ст.5 ЗК РФ, участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Субъектами права частной собственности на земельные участки могут быть граждане (в том числе иностранные граждане и лица без гражданства) и юридические лица (в том числе с иностранными инвестициями и иностранные юридические лица), которые на основании ст. 36 Конституции РФ, ст. 129, 209, 212 - 213 ГК РФ вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащими им земельными участками (использовать для бытовых, предпринимательских и иных целей, совершать различные сделки, в том числе по отчуждению) если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Субъект права собственности на землю - это лицо, которое осуществляет владение, пользование и распоряжение земельным участком на основании закона. Права всех субъектов права собственности равны и защищаются законными способами. Субъектами правовых отношений, связанных с возникновением права собственности на землю, также являются лица, вступающие в отношения в виду приобретения этого права.
.1 Аренда земельного участка
Аренда является одним из установленных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в других сферах, включая бытовую.
Определение договора аренды в действующем российском законодательстве дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В отношении земли, владение неосуществимо без ее использования, поэтому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. При этом плоды, продукция и доходы, которые арендатор получил в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки и т. д.). Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком - может сдать его, например, в субаренду.
Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в рамках срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его извещения, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.
Понятия "аренда" и "имущественный наем" используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина "аренда", а в других - "имущественный наем" (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.
Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.
Аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).
.2 Договор аренды
Договор аренды - это сделка, на основе которой осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Владельцем имущества остается арендодатель.
Исходя из общепринятых положений гражданского и земельного права, правом аренды земельного участка обладают все физические и юридические лица, не ограниченные в праводееспособности. Невзирая на это законодателем предусмотрен ряд ограничений.
Прежде всего, земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункты 2 и 11 ст. 22 ЗК РФ). Тогда как земельные участки, ограниченные в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ), могут быть объектами аренды.
Полностью изъяты из оборота земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности (их перечень приведен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ):
1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 <#"justify">2.4 Аренда земель сельскохозяйственного назначения
В соответствии с п. 1 ст. 77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения - это земли, расположенные за чертой поселений и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Земли сельскохозяйственного назначения бывают двух видов: земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства (т.е. фактически используемые), и земли, предназначенные для этих целей, т.е. те, которые будут использованы для названных целей в ближайшее время и без которых невозможен процесс сельскохозяйственного производства.
В составе сельскохозяйственных угодий Земельный кодекс РФ выделяет пашни, сенокосы, залежи, земли, запятые многолетними насаждениями, виноградниками и другими землями, используемые в растениеводстве.
Оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулирует ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который устанавливает особенности аренды этих земельных участков.
В соответствии с действующим законодательством РФ к участникам отношений, связанных с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Для участия а земельных отношениях граждане (физические лица) должны обладать правоспособностью, т.е. способностью иметь гражданские права и нести обязанности. Применительно к земельным отношениям граждане обладают правом иметь земельные участки на праве собственности и праве аренды, совершать любые, не запрещенные законом сделки с землей, заниматься предпринимательской и любой иной, не запрещенной законом сельскохозяйственной деятельностью на земельном участке, наследовать и завещать земельные участки. Гражданин должен обладать и дееспособностью, достичь определенного возраста.
Субъектами арендных отношений выступают арендодатель (собственник) и арендатор. Собственником земельного участка является лицо (гражданин, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование), которому земельный участок принадлежит на праве собственности.
В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии
внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной
цены.
В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.
Статья 10 ФЗ устанавливает порядок предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
. Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах Массовой информации, определенных субъектом РФ.
Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.
Заключение
Среди списка основных форм пользования землей, установленных российским законодательством, существует аренда земельных участков.
Аренда - это достаточно сложные правоотношения арендатора и арендодателя, которые имеют массу различных нюансов.
Согласно ГК РФ договор аренды земельного участка устанавливается как гражданско-правовой договор, который устанавливает обязательства арендодателя предоставить арендатору участок земли во временное пользование и владение за назначенную плату. Обычный договор аренды предусматривает право использования арендодателем собственности без права владения, но в договоре аренды земельного участка это исключено. Владение и пользование землей, полученной арендатором, позволительно, только если составлен договор аренды земли. В таком случае вся продукция и все доходы, полученные арендатором при использовании участка земли, являются собственностью арендатора.
В заключение работы, можно сделать следующие выводы: аренда земельного участка - это временное владение и пользование по договору аренды. Договор аренды оформляется письменным договором, предусматривающим определенный платеж в пользу собственника земли.
Список использованной литературы
Нормативно-правовые акты
Конституция Российской Федерации (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ)
Земельный кодекс Российской Федерации (с учетом изменений, внесенных Федеральными законами от 28.12.2013 N 411-ФЗ, от 28.12.2013 N 446-ФЗ)
Гражданский кодекс Российской Федерации (с учетом изменений, внесенных Федеральными законами от 5.06.2012 N 51-ФЗ, от 14.06.2012 N 78-ФЗ)
Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <#"justify">Учебная литература
Земельное право России. Учеб. Пособие / А. Анисимов <http://www.ozon.ru/person/4015762/>, А. Рыженков <http://www.ozon.ru/person/4134362/>, С. Чаркин <http://www.ozon.ru/person/5253988/>: Под ред. А. Анисимов <http://www.ozon.ru/person/4015762/>а. - М.: Юрайт <http://www.ozon.ru/brand/857324/>, 2012. - 416с.
Договоры аренды, найма и лизинга. Г.А. Корнийчук <http://www.ozon.ru/person/1628135/>. - М.: Дашков и Ко <http://www.ozon.ru/brand/858063/>, 2010. - 158с.
Земельный участок: собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах. Пособие / В. Залесский <http://www.ozon.ru/person/1066252/>. - М.: Издание Тихомирова М. Ю. <http://www.ozon.ru/brand/1443752/>, 2006. - 345 с.
Управление земельными ресурсами. Учеб. пособие / П. Кухтин <http://www.ozon.ru/person/2264650/>, А. Левов <http://www.ozon.ru/person/2264651/>, В. Морозов <http://www.ozon.ru/person/1454299/>, А. Руднев <http://www.ozon.ru/person/353049/>, О. Семкина <http://www.ozon.ru/person/2264652/>, Н. Хованова <http://www.ozon.ru/person/2709668/>. - Спб.: Питер, 2006. - 448с.