Питання покращення житлових умов є одним із найгостріших для значної кількості громадян в Україні. Існуючі темпи житлового будівництва в державі недостатні для вирішення цієї проблеми. Не в останню чергу це зумовлено тим, що придбати житло або покращити свої житлові умови, спираючись лишена власну матеріальну базу, може дозволити собі лише незначна частина українських сімей. При цьому зазначимо, що фінансування житлового будівництва за рахунок кредитних коштів є звичайним явищем для більшості країн світу навіть тих, де рівень благополуччя населення значно вищий, ніж в Україні.
У комплексі заходів, спрямованих на вирішення житлової проблеми населення України, найважливіше місце приділяється побудові адекватної системи довгострокового кредитування придбання житла. Розвиток житлового кредитування спрямований на збільшення платоспроможного попиту населення на житло, залучення позабюджетних коштів у житлову сферу, покликаний забезпечити зв'язок між фінансовими ресурсами населення, банків, інших фiнансових інститутів i реальним сектором економіки. Таким чином, зацікавленими особами (i безпосередніми учасниками) цього процесу мають стати: приватні особи котрі мають бажання отримати житло через іпотечні механізми; будівельні організації, які забезпечують формування житлового фонду в країні; банки - фінансово-кредитнi інститути, що займаються наданням цільових іпотечних кредитів та державні i нормотворчі органи влади (в тому числі, Національний банк України), які юридично i процесуально забезпечують розвиток іпотечного кредитування.
Питання формування ефективної системи іпотечного житлового кредитування в Україні є досить актуальною з точки зору нагальності їх вирішення.
Окремі питання теоретичного та практичного значення щодо кредитування житлового будівництва досліджували українські вчені М. Алексеєнко, О. Бондар, З. Варналій, А. Герасимович, Б.Івасiв, В. Лагутiн, М. Мирун, А. Мороз, А. Пересада, А. Сомик, В. Сусіденко. Науковий інтерес викликають ряд останніх наукових робіт з питань житлового кредитування вітчизняних авторів О. Євтуха, С. Кручка, К. Паливоди, С. Юргелевича та iн.
Водночас, у більшості сучасних наукових доробок окреслена тема висвітлюється лише фрагментарно, хоча вона має важливе наукове i практичне значення. Саме тому вивчення кредитування житлового будівництва крізь призму реалій сьогодення видається актуальним, необхідним i своєчасним. Отже, недостатньо ґрунтовне дослідження теоретичних та практичних аспектів кредитування житлового будівництва Україні в умовах ринкової економіки визначило актуальність вибору теми дипломної роботи.
Мета і завдання дипломного дослідження. Метою дипломної роботи є вивчення й узагальнення теоретичних i методологічних засад системи кредитування житлового будівництва в Україні та розроблення практичних рекомендацій щодо вдосконалення елементів цієї системи з метою забезпечення її ефективного функціонування в ринкових умовах. Відповідно до поставленої мети визначено коло основних завдань, спрямованих на її досягнення:
‒розкрити роль кредиту у відтворенні житла;
‒зясувати види кредитів на житлове будівництво;
‒дослідити світові моделі кредитування житлового будівництва;
‒провести огляд ринку кредитування житлового будівництва;
‒дослідити державне кредитування житлового будівництва;
‒розкрити роль ДІУ у кредитуванні житлового будівництва;
‒обґрунтувати проблеми процесу кредитування житлового будівництва;
‒розкрити шляхи вирішення проблем розвитку іпотечного кредитування житлового будівництва;
‒надати пропозиції щодо покращення розвитку кредитування житлового будівництва.
Обєкт дослідження - діяльність з кредитування житлового будівництва.
Предметом дослідження є економічні відносини, що виникають з приводу надання, використання та повернення кредитів на житлове будівництво.
Методи дослідження. Методологічною основою дипломного дослідження є діалектичний підхід до вивчення кредитування житлового будівництва. У процесі дослідження використовувалися загальнонаукові та спеціальні прийоми i методи дослідження. Зокрема, теоретико-методологічну основу дослідження становить поглиблений аналіз наукових праць вітчизняних i зарубіжних авторів. При вивченні сутності, змісту та специфіки кредитування житлового будівництва використовувалися загальнонаукові методи пізнання, системний підхід. Для вивчення сучасного стану довгострокового кредитування населення та перспектив його розвитку застосовувалися методи порівняння, аналізу i синтезу; iндукції i дедукцiї; статистичний, групування, табличний та графічний.
Інформаційною базою дослідження є законодавчі й нормативні акти, періодичні та монографічні видання українських i зарубіжних авторів, наукові праці, матеріали науково-практичних конференцiй. Для аналізу конкретних економічних явищ діяльності банків з кредитування житлового будівництва використано статистичні матеріали Національного банку України, Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву, Державної іпотечної установи.
Структура та обсяг дипломної роботи. Дипломна робота складається із вступу трьох розділів, висновків i списку використаних джерел.
1. Теоретичні основи кредитування житлового будівництва
1.1 Роль кредиту у відтворенні житла
Житлове будівництво - це галузь довготермінових інвестицій, а саме житло - це капітал, надбання, що передається з покоління в покоління як частина багатства будь-якої країни.
У сучасних умовах в Україні нагальним завданням стає організація житлового будівництва під іпотечний кредит із заставою майбутнього житла. Досить цікавим у цьому плані є організація на основі спільного проекту холдингової компанії «Київмiськбуд» і комерційного банку «Аркада» іпотечного кредитування житлового будівництва у Києві. У розвинутих країнах світу іпотеці належить, як правило, більша частка у структурі ціни житла при його купівлі у власність.
Понад два мільйони українських громадян, які мають право на отримання квартир, стоять сьогодні в черзі на житло. Саме вони можуть вже найближчими роками стати основою підвищення платоспроможного попиту на довгострокові житлові позики.
Досвід ряду розвинутих країн світу вказує на важливе значення іпотечного кредиту для виходу країни з економічної кризи. Добре відомо, що новий курс президента Рузвельта в 30-х роках XX ст. у США розпочався з розвитку кредитування будинковласникiв (житлової іпотеки). В Україні кредитування в житловому секторі економіки також може стати вагомим чинником активізації загального інвестиційного процесу [10, с. 5].
Досліджуючи проблему кредитування житлового будівництва, необхідно виділяти їх вплив на індивiда та суспільство.
На певному етапі свого розвитку суспільство відкрило і ввело феномен іпотеки, який з розвитком цивiлізації, втіленням в систему ринкових механізмів господарювання все глибше проникав у соціально-економічні відносини та iнтегрував в взаємопов'язану систему різні типи ринків, тим самим сприяючи стабільності загальноекономічної системи як цілісного організму.
Варто подивитись лише на сегмент житлової нерухомостi, де iпотечний ринок зiнтегрував навколо себе кредитний, фондовий та страховий ринки, ринки житла та землi, ринки працi, товарiв i послуг, грошовий ринок, ринок капіталу, ринки будiвельних матерiалів, пiдрядних робiт та сировини, споживчих товарiв, iнвестиційний ринок. Іпотечні механiзми у даному випадку виступають сполучною ланкою в загальному ланцюгу суспільного відтворення, активізуючи кожну з його складових через ефект мультиплiкаційної дiї. Такий ефект, зокрема, проявляється в активiзації будівельної індустрiї («за підрахунками фахівців, використання іпотечних кредитів може в 5-6 разів збільшити попит на житло»), транспортної галузі, сфери металовиробництва, диверсифікацiї ринку цiнних папері в та інвестиційного ринку, підвищенні рівня зайнятості населення та впорядкуванні міжгалузевого розподiлу трудових ресурсів, відкритті нових ринків для банківських (в тому числі й нових) продуктiв тощо, в кінцевому плані - у стимулюванні економічного зростання (за різними оцiнками, одна гривня, вкладена в житлове будівництво, трансформується у 3-6 грн. ВВП [14, c. 125].
Інтегруючи різні види ринкiв, кредит створює передумови диверсифікації інвестиційних потоків у численних сегментах національної економіки. При цьому забезпечуються можливості мінімізації негативного впливу на інвестиційну активність таких факторів макроекономічного характеру як високі девальваційні та інфляційні очікування, зміна системи оподаткування тощо.
Поява в системi суспiльних відносин феномену кредиту житла супроводжується обєднанням через іпотечні механізми ринків нерухомості і капіталу, а на їх основі - формуванням ринку iпотечного капіталу.
Взаємозвязок між ринками капiталу i нерухомості проявляється через трансформацію грошових потоків, вартості кредитних ресурсів, їх вплив на вартiсть житла. Прийнято, зокрема, вважати, що «рiст грошових потоків призводить до росту вартості житла, рiст вартості кредитів призводить до зниження вартості нерухомостi…» [21, c. 121]. Хоча в такій закономірності можуть бути винятки.
Не завжди, зокрема, рiст вартості кредитів призводить до зниження вартості житла. Взаємозвязок між цими двома елементами слід розглядати, передусiм, в контексті зміни платоспроможного попиту на житло, який, по-перше, розвивається за циклiчним сценарієм, а, по-друге, має чітко виражений регiональний аспект.
В умовах постійного зростання вартості кредитних ресурсів (хоча така ситуація може відбуватися i за умови іншого вектора цього показника, зокрема, знаходження у стабільному стані) вартiсть нерухомості може як зростати, так i знижуватися. В основі такої закономiрності лежить динаміка зміни платоспроможного попиту на житло.
Зростання вартості житла в умовах зростання вартості кредиту відбуватиметься до тих пір, доки позитивна динаміка рівня доходів субєктів, які формують потенційний попит на таку нерухомість, виявлятиметься спроможною формувати платоспроможний попит на неї. В сумарному обсязі зростаючий платоспроможний попит на нерухомість визначає параметри ємності ринку такої нерухомості, в умовах розширення якої остання завжди залишатиметься високоліквідною.
За таким сценарiєм розвивається ринок житла у м. Києвi, якому властива постійна позитивна динаміка росту. Дорогий кредит на цьому локальному ринку жодним чином не сприяє здешевленню житла, навпаки - цінова пропозиція на ринку нерухомості не в останню чергу формується таким чином, щоб покрити попередні витрати на придбання житла, складовою частиною яких є витрати на погашення дорогого кредиту. Тобто безпосередньо кредит зумовлює зростання вартостi житла. Падіння ж вартості нерухомості можна очiкувати лише з моменту неможливості фактичного доходу сформувати платоспроможний попит на неї. Цьому, до речі, не в останню чергу сприятиме зростання вартостi кредитів, що впливає на кінцеву ринкову ціну нерухомості. У такому разі лiквідність нерухомості знижується, ринок або завмирає на певній ціновій відмітці, або ж відкочується назад.
Слід зазначити, що загальна закономірність «зростання вартості кредитів спричиняє здешевлення житла» на сьогодні в Україні характерна для периферійних територій, рівень платоспроможного попиту на нерухомість в яких у кілька разів нижчий порівняно із столичним. Що ж до іпотечних кредитів, то вони, не в останню чергу, внаслідок відсутності конкуренції з боку іпотечних кредиторів, у таких територіях досить часто виявляються навіть дорожчими за столичнi. У такому випадку, власне, загалом можна говорити про відсутність тiсної увязки між ринками капіталу та житла через сполучну ланку - ринок іпотечного капіталу, принаймні на іпотечному ринку, який знаходиться на етапі формування, тим більше, якщо цей процес відбувається в перехідній нестабільній, галузево та регіонально строкатій економіці [28, c. 121].
З огляду на зазначене, можна зробити висновок, що основне завдання, яке стоїть перед кредитним ринком, якраз i полягає у забезпеченні цінової оптимізації як основи інтеграції ринків капіталу та нерухомості. Своїм наслідком така інтеграцiя сприяє: підвищенню капіталізації ресурсів обох ринків; ефективному використанню вільних грошових ресурсів i нерухомого майна; створенню самовідтворювального механізму в системі фінансування іпотечних кредитів; зниженню ризиків інвесторів i кредиторів; стабілізації та розширенню кредитного і фондового ринків.
Кредит на житло дає можливість трансформувати потенційний попит в платоспроможний попит. У даному випадку, ми розглянули ситуацію, коли в громадянина відсутня достатня сума коштів для придбання житла. Водночас можливий варіант, за якого громадянин має кошти, достатні для придбання чи будівництва житла, тобто потенційний попит урівноважений з платоспроможним. Проте присутність іпотечного кредиту y разі його використання означає формування платоспроможного попиту в інших сегментах ринку завдяки створеній можливості використати вивільнені кошти на інші цілі. Тим самим підсилюється дія мультиплiкаційного ефекту іпотечного кредиту.
В контексті питання співвідношення іпотеки та інтересів громадянина, привязуючись до іпотечного житлового кредитування, варто зазначити, що механізм придбання житла за рахунок кредитів дозволяє громадянину реалізувати цілу низку переваг, зокрема: відразу набути житло y власність, виплачуючи його вартість y розстрочку; отримати податкові пільги упродовж усього періоду кредитування; використати як заставу житло, саме на придбання якого береться позика; отримати можливість фіксації стабільного розміру щомісячних платежів за кредитом, незмінного в умовах зміни цін на нерухомість та зростання процентних ставок на ринку банківських послуг (якщо кредитним договором не передбачено встановлення плаваючих або фіксовано-плаваючих процентних ставок), що дозволяє планувати сімейний бюджет та мінiмізувати ризик неплатоспроможності [30, с. 47].
Кредитування дозволяє також вирішити низку важливих для громадянина проблем виходячи з його тактичних чи стратегічних інтересів, зокрема: забезпечення житлом або поліпшення житлових умов; вигідної форми заощаджень (завдяки позитивній динаміці цін на нерухомість забезпечується більший приріст капіталу, ніж від розміщення коштів на депозитному рахунку y банку; більше того, за таких умов, а також при стабільній i реальній ставці відсотка на ринок нерухомості залучається значно більша кількість людей, які обирають саме такий спосіб вкладення заощаджень, в тому числі використовуючи для цього іпотечний кредит - як зазначає Н. Грегорі Манків, «навiть та невелика кількість людей, яка не бере позики для купівлі свого будинку, відреагує на зміну процентної ставки, оскільки процентна ставка є альтернативною вартiстю нагромадження майна у вигляді житла, a не зберігання грошей у банку» [42, с. 495-496]); вигідної форми створення стартових умов для організації бізнесу у сфері оренди житла (який дедалі більше набирає поширення).
Досліджуючи характер взаємозвязку між розвитком ринку кредитування житла i параметрами соціально-економічного розвитку держави чи регіону, логічно виділити функції, які виконує кредитний ринок. Такими, зокрема, є наступні.
Фінансова - зводиться до обєднання дрібних та розпорошених заощаджень юридичних та фізичних осіб і створення на цій основі великих грошових фондів, з подальшою трансформацією їх ресурсів у позичковий капітал, для кредитування галузей економіки та населення. У цьому ж блоці слід виділити і такий напрям як розподіл паїв учасників ринку.
Розподільчо-стимулююча - полягає у перерозподілі нерухомості з метою її раціонального використання. У даному випадку, про такий перерозподіл слід говорити в наступних аспектах: використання наявної нерухомості як засобу для отримання позичкового ресурсу; створення чи придбання нової нерухомості; можливості використання новоствореної чи придбаної нерухомості в іпотечних схемах тощо. Крім того, розподільчо-стимулююча функція іпотечного ринку зводиться до стимулювання інвестування в нерухомість, що забезпечується, передусім, доступністю іпотечного позичкового ресурсу. Стимулювання інвестування в нерухомість реалізується також в контексті досягнення наступних цілей: примноження власності, яка використовується для вирішення нагальних проблем виробничого (поповнення основних фондів) та особистого (вирішення житлової проблеми) характеру; примноження власності з метою збереження капіталу; примноження власності з метою отримання прибутку (для перепродажу) тощо [32, с. 3].
Захисна - полягає у диверсифiкації ризиків учасників іпотечного ринку в процесі обігу боргових зобовязань. Розмаїття моделей іпотечного ринку створює достатньо ефективні системи захисту його учасників від втрати коштів та заставного майна, a також майбутніх прибутків від інвестування в іпотечні інструменти.
Індикативно-інформацiйна - забезпечує відслідковування тенденцій в зміні активності у різних сегментах іпотечного ринку, в трансформації співвідношення попиту і пропозиції на ньому, y векторності інвестиційних потоків. Тим самим створюється підґрунтя для формування учасниками ринку власних стратегій поведінки на ринку, продуктових стратегій тощо.
Соціальна. Про прояв соціальної функції іпотечного ринку можна говорити в контексті сприяння вирішенню споживчих та житлової проблем населення, вирівнювання регіональних умов доступу до іпотечних кредитів, оптимізації галузевої тa територіальної структури зайнятості населення, захисту заощаджень населення від інфляційного знецінення тa їх примноження.
Макроекономічна - проявляється в мультиплiкаційному ефекті, який забезпечується активізацією ділової активності в різних галузях національної економіки, переливом капіталу в галузі з низьким рівнем доходності. Можна говорити також про усунення регіональної диференціації в забезпеченні позичковими ресурсами та умовах кредитування. Безперечним результатом прояву макроекономічної функції слід вважати забезпечення стабілізації грошового ринку, розширення грошово-кредитного ринку, диверсифікацію фінансових інструментів.
У систематизованому вигляді функції іпотечного ринку можна представити наступним чином (додаток А) [30, c. 105].
Водночас, теза про пряму залежність між іпотекою та макроекономічними показниками не є такою однозначною, як здається нa перший погляд, що особливо проявляється на початковій стадії становлення іпотечного ринку. Розглядаючи, наприклад, напрями впливу іпотеки нa подолання кризи, О.Т.Євтyх зазначає, що «розвиток системи іпотечного кредиту на ринковій основі здатний вивести країну не лише з інвестиційної, але й інфляційної кризи, відволікаючи ресурси з поточного обороту y внутрішнє накопичення» [23, с. 252].
Як показує практичний досвід розвитку іпотечного житлового кредитування та житлового будівництва, так відбувається не завжди, чому є свідченням поточна ситуація y м. Києвi та його приміських територіях. Тут, незважаючи на щорічні значні прирости обсягів іпотечного кредитування, збільшення масштабів житлового будівництва, на ринку нерухомості впродовж останніх років, навіть за стабільної ціни кредитів, панує «ціновий бум», причому як на первинному, так i на вторинному (який автоматично «підтягується» за первинним) ринках (ріст цін склав 1,5-5 разів, і цей процес триває).
Причин тут декілька.
По-перше, даному регіону властивий високий міграційний приплив трудових ресурсів, з боку яких формується постійно високий потенційний попит на житло. Підвищеним попитом столична нерухомість користується у регіонального бізнесу, який дедалі інтенсивніше проникає y м. Київ, i цей процес обєктивно супроводжується вирішенням житлової проблеми для працівників нових фірм. Як результат - на ринку фактично відсутній розрив між попитом та пропозицією на житло первинного ринку - як правило, на завершальний етап будівництва новий будинок виходить практично з усіма проданими квартирами.
По-друге, у населення відбулося значне зміщення пріоритетів щодо форм вкладення заощаджень. Дедалі більше операцій з купівлі-продажу на ринку житла відбувається не з метою вирішення житлової проблеми, a виходячи з інтересів отримання поточної та майбутньої вигоди, шляхом наступного його продажу за вищою ціною абo ж для організації квартирного орендного бізнесу.
Жодний банк на сьогодні не в змозі забезпечити подвоєння чи потроєння капіталу за 2-3 роки, як це робить ринок нерухомості. Причому подібна ситуація спостерігається навіть в периферійних територіях, де за останні роки ціни на житло зростали досить високими темпами (хоча в абсолютному вимірі вони все ще відстають від столичних та окремих обласних центрів).
По-третє, не слід відкидати i тезу щодо зацікавленості субєктів, що формують пропозицію житла та іпотечних кредитів, в отриманні в період цінового підйому надприбутків. Перші, цієї цілі досягають, завдяки ціновим ножицям (собівартість одиниці обєкта будiвництва - реалізаційна ціна), другi - завдяки термінам кредитування (кінцева вартість нерухомості, як вже зазначалося, зростає з подовженням термінів кредитування) тa вартості кредиту (чим дорожчий кредит, тим більший прибуток кредитора).
По-четверте, зростаючий первинний ринок житла формує зростаючий попит на будівельні матеріали (цегляні вироби, металопродукцію тощо), що спричиняє відповідне їх подорожчання (прибутковість переважної частини субєктів вітчизняного бізнесу, на жаль, забезпечується не стільки за рахунок обороту, скільки завдяки ціновому фактору). До цього слід додати, намагання окремих виробників будівельних матеріалів, утримувати ситуацію «штучного дефіциту», наслідком чого є, також, суттєве подорожчання їх продукції (наприклад, за останні три роки ціна силiкатної цегли Обухівського цегельного заводу, що в Київськiй області, зросла більш як y 4 рази).
По-пяте, надмірний ціновий ріст на ринку житла, значною мірою, спричинений участю у формуванні попиту на нього з боку великої маси «тіньових» (неоподаткованих) доходів громадян.
Мінімізувати вплив зазначених факторів на інфляційні процеси можна за умови вирівнювання ситуації на ринку праці в масштабах усієї країни, a не лише в його окремому територіальному сегменті, створення дійового i реального конкурентного середовища на ринку виробників будівельних матеріалів, легалізації доходів населення тощо.
Дещо дискусiйною, в контексті особливостей окремого етапу суспільного розвитку, видається i теза, що «розвиток іпотечного кредитування здійснює позитивний вплив на подолання соціальної нестабільності, яка зазвичай супроводжує економічну кризу» [30, с. 17]. Такий вплив повязується, насамперед, із залученням y сферу будівництва житла місцевих трудових ресурсів, а також підвищенням рівня мобільності робочої сили інших регiонів, що дійсно має місце. Разом iз тим, за умови високої вартості кредитних ресурсів, з одного боку, та постійної тенденції до зростання цінової пропозиції на ринку житла, з другого боку, дедалі більше зростає диференціація між громадянами з різним достатком за рівнем доступу до ринку житла, в тому числі й через систему іпотечного житлового кредитування.
Цілком вірною є позиція, згідно з якою «природа іпотеки така, що вона дозволяє на основі принципу дохідності здійснювати постiйний пошук щодо залучення в кругообіг факторів раніше слабо капіталізованих чи зовсім некапіталізованих» [30, с. 15]. В Україні таким фактором нині є землі сільськогосподарського призначення, які ще й донині не включені в систему іпотечних відносин. Одночасно, з деяким застереженням, ми ставимося до висновку, що «в іпотеці закладений такий механізм, який з допомогою економічного важеля дозволяє найбільш ефективно перерозподіляти нерухомість в інтересах суспільства. З допомогою іпотеки відбувається перерозподіл землі, основних фондів i т.д. у власність тих, хто може і бажає краще працювати, виробляти більше високоякісної продукції з найменшими витратами» [30, с. 15]. Суть іпотеки, на нашу думку, полягає передусім у залученні дефіцитного, на певному етапі, фінансового ресурсу для більш ефективного використання у виробничому процесі саме тієї нерухомості, яка вимушено передається в заставу для отримання такого ресурсу. Для багатьох сфер діяльності в силу обєктивних обставин залучення позичкового капіталу є звичайною практикою. До того ж, це стосується виключно нерухомості, яка як застава використовується виключно для обслуговування виробничого процесу i не має жодного відношення до нерухомості, що перебуває у власності громадян і використовується ними виключно у невиробничих цілях (їх приватного житла, наприклад). Крім того, ставити питання про іпотеку, в контексті, визнання її як ефективного механізму перерозподілу нерухомості до більш ефективних власників, означає, завчасно, визнати неминучість невиконання позичальником умов кредитного договору, вже на стадії укладання останнього, наслідком чого є втрата заставленої нерухомості. Іпотека жодним чином таку мету не ставить, навпаки - вона, як вже було зазначено, компенсує тимчасові дефіцити фінансових ресурсів для здійснення як поточної, так й інвестиційної діяльності позичальника таких ресурсів. Крім того, іпотека забезпечує прибутки банкам, a також запобігає знеціненню їх активів, створюючи підґрунтя безпечного функціонування інвестиційного та фондового ринків. Тому, на нашу думку, більш логічно говорити про іпотеку в контексті активізації руху вартості в «різних її формах з метою отримання прибутку чи досягнення соціального ефекту», на чому, власне, i акцентує увагу О.Т.Євтyх, характеризуючи соціально-економічну природу іпотеки [23, с. 253].
І ще один аспект, на якому хотілося б акцентувати увагу: невиконання позичальником зобовязань з погашення кредиту зовсім не означає того, що такий позичальник є неефективним господарем. Бізнесова діяльність, особливо в перехідних економіках та, передусім, в такій галузі як сільське господарство, здійснюється в надзвичайно ризиковому середовищі, де той чи інший форс-мажор (зміна цінової конюнктури, стихійне лихо, відмова від держзамовлення тощо) може виникнути у будь-який момент. До того ж, не можна прогнозувати, що навіть при продажу кредитором заставленого майна потенційному новому власнику останній через певний проміжок часу, можливо, через незалежні від нього ті ж самі форс-мажорні обставини, виявиться таким самим неефективним, як i його попередник.
Розглядаючи питання впливу інституту іпотеки на стан економіки, з достатнім ступенем впевненості можна стверджувати, що «розвиток іпотечного ринку України - це інвестиції в майбутнє національної економіки, насамперед, у житлове будівництво та сільське господарство» [33, с. 122], а також суттєве доповнення внутрішнім та вагома альтернатива іноземним інвестиціям. Потенційна ж ємність іпотечного ринку, як житлового, з огляду на те, що «забезпеченість житлом у нас на сьогодні в 2-3 рази нижча, ніж в інших країнах» [30, с. 6], «в Україні на квартирному обліку перебуває кожна десята сімя» [28, с. 122]), так й особливо земельного (враховуючи той факт, що іпотека сільськогосподарських земель в Українi взагалі донині відсутня, a «грошова оцінка сільськогосподарських угідь з врахуванням індексації становить близько 400 млрд. грн. [51, с. 113]), до того ж «сукупний обсяг ринку іпотечного фінансування не перевищує 1% ВВП» (при тому, що у розвинених країнах частина іпотечного фінансування становить 30-75% ВВП [60, с. 202]), оцінюється як надзвичайно велика.
Одночасно слід враховувати i той факт, що (i в даному випадку ми цілком поділяємо таку точку зору) «іпотечний кредит - це одна із можливих форм кредиту, один із складників фінансового ринку. Це потрібно підкреслити, щоб перед іпотекою нe ставилися глобальні завдання, які вона виконати нe спроможна. Надмірні сподівання щодо фінансово-господарських можливостей іпотечного кредитування можуть призвести до неадекватної оцінки результатів його запровадження. Так, очевидно, що на основі лише іпотечного кредиту неможливо, наприклад, розвязати таке глобальне завдання як фінансування модернізації парку сільгосптехніки в аграрному секторі вітчизняної економіки. Розвязання цiєї проблеми під силу лише усій фінансовій системі. Майбутній іпотечний ринок не стане й не може стати панацеєю від усіх наших нинішніх фінансових негараздів» [61, с. 247]. Це необхідно мати на увазі хоча б із тих позицій, що до розвязання будь-якої проблеми, яка потребує обовязкової присутності фінансових ресурсів, a такі, як правило, в дефіциті, особливо в країнах з перехiдною економікою, необхідно підходити комплексно, мобілізувавши усі наявні механізми з її фінансового забезпечення. Саме такий підхід, кінцевим своїм наслідком, покликаний забезпечити високий синергічний соціально-економiчний ефект.
Зрозуміло, що успішне здійснення іпотечного кредитування житлового будівництва можливе лише за умови достатньо високого i стабільного рівня доходів населення. На жаль, нині позики, що надаються банками на придбання житла, доступні лише обмеженому колу громадян. Завдання полягає в тому, щоб на основі мобілізації фінансових ресурсів суттєво здешевити іпотечний кредит.
В Україні іпотечне кредитування житлового будівництва може успішно функціонувати лише за умови державної підтримки. Йдеться, насамперед, про державні гарантiї іпотечних зобов'язань, фінансові компенсації іпотечним банкам частини плати за користування позикою тощо. Державна підтримка іпотечного кредитування робитиме позику більш доступною для широких верств населення, навіть з невисокими доходами.
Іпотечний кредит є надійним засобом залучення внутрішніх інвестицій для зведення житла в масових обсягах у містах i селах України. Вкладення коштів y нерухомість завжди було i є одним із самих надійних шляхів не тільки їх збереження, aле й примноження. Іпотечне кредитування житлового будівництва представлятиме безумовний інтерес для потенційних інвесторів.
Особливості кредитування житлового будівництва - масштабність, строковість, фiксованість процентної ставки в умовах стабільного фінансового ринку, цільова спрямованість - відрізняють його від інших форм кредиту тa визначають переваги його використання як для позичальника так i для кредитора. Серед переваг позик для позичальника необхідно назвати [37, с. 189]:
-зростання інвестицiйних можливостей шляхом перетворення нерухомості на операційний капітал;
-функціонування заставленої нерухомості за її цільовим призначенням;
-стабільність номінальних виплат протягом всього періоду позики;
-зниження розміру щомісячного, щоквартального, щорічного платежу через довгостроковiсть іпотечного кредиту. Надання іпотечних позик для кредитора має як переваги, головною з яких є можливість мінімізації кредитного ризику, так i недоліки, повязані головним чином, із значними обсягами аналітичної роботи та зростанням ризиків процентної ставки і ліквідності, які дещо знижуються із запровадженням специфічних схем та інструментів іпотечного кредитування, стандартизацією умов надання іпотечних позик, a також iз розвитком ринку страхових та аналітичних послуг.
1.2 Види кредитів на житлове будівництво
У системі кредитування житлового будівництва відомо такі види кредиту [30, c. 77]:
. Кредит на погашення (ануїтет).
Цей вид кредиту є звичайним в Україні. Позичальник повинен щорічно виплачувати постійну суму (ануїтет), що не змінюється впродовж обумовленого строку кредитування. Зазвичай сума ділиться на 12 місячних внесків, які складаються з частки процентної ставки i частки погашення. Перша складова поступово зменшується, a остання відповідно зростає на величину, рівну об'єму заощадженої процентної ставки, таким чином ці пайові внески залишаються постійними протягом всього часу погашення кредиту. Таке співвідношення викликане постійним зниженням вимог по виплаті відсотка в процесі погашення кредиту.
. Кредит з фіксованою процентною ставкою.
Кредит з фіксованою процентною ставкою є базисним типом іпотечного інструменту з жорстким кредитним терміном, незмінними періодичними, спочатку відомими платежами. Зустрічаються також i інші назви: стандартна іпотека, постійна іпотека, перманентний кредит, кредит з твердою процентною ставкою, традиційна форма кредиту, стандартна (або звичайна) модель іпотечного кредиту або традиційна іпотека.
. Кредит в розстрочку.
За цього виду кредиту частка погашення, яка повинна проводитися частковими платежами, залишається, на відміну від ануїтету, незмінною: вона не підвищується від платежу до платежу.
Іпотека поділяється на такі види:
. Іпотека на вторинному ринку.
Цей вид іпотеки - найпоширенiший, оскільки на нього пропонуються низькі процентні ставки в порівнянні з іпотекою у новобудовах. Більшість пропозицій на ринку іпотечного кредитування направлена саме на споживачів цього виду кредиту, оскільки подібна операція є найменш ризикованою для банку i на її оформлення йде менше часу.
. Іпотека на первинному ринку.
При оформленні купівлі квартири в новобудові заставою є не сама нерухомість, a гіпотетичні права на неї. Квартира, яку позичальник купує в кредит, якщо вона вже є, опиняється в заставі у банку до моменту повного погашення заборгованості. Ризики банку в цьому випадку менше, ніж якщо він видає кредит на новобудову, особливо нa нульовiй стадії.
. Іпотека замiської нерухомості.
Заміську нерухомість під іпотеку можна придбати практично через будь-який банк. Але можуть виникнути проблеми у разі якщо у позичальника є бажання придбати дачу - невеликий літній будиночок на ділянці в декілька соток. Видавати такі кредити банки поки не готові, проте це не означає, що дачу не можливо придбати в кредит. У такому випадку позичальники можуть оформити іпотечний кредит на земельну ділянку, а потім узяти споживчий кредит на садовий будиночок.
. Іпотека кімнати.
Не у всіх зараз є можливість узяти іпотеку на квартиру, але є вихід придбати окрему кімнату. Програми даного кредитування під придбання кімнат вельми обмежені, але поступово вони стають поширенiші. Банки через юридичні ризики вважають за краще видавати їх за умови, що вся квартира переходить y власність позичальника.
Предметом іпотеки можуть бути ділянки землі та майно, щo на ній розташоване - будівлі, споруди, квартири, підприємства як цілісні майнові комплекси, інше майно, віднесене законодавством до нерухомого. Залежно від предмета іпотеки виділяють: іпотеку житла (житлову іпотеку), iпотеку земельних ділянок (іпотеку землі) тa іпотеку комерційної нерухомості (комерційну іпотеку).
За часовим критерієм (черговістю виникнення) види іпотеки субординуються як старша (перша) та наступні. Наступна іпотека - це передача в заставу нерухомого майна, якe вже є предметом іпотеки за попереднім договором іпотеки.
Застава нерухомості, яка раніше не заставлялася (або чиста від попередніх зобовязань нерухомість), є першою іпотекою. Перша (основна або старша) іпотека дає заставодержателю переважне заставне право, тобто право першочергового (відносно наступних заставодержателів) задоволення вимог (якщо інше не передбачене договором).
Залежно від кількості предметів застави та заставодавцiв іпотека може бути обєднаною чи спільною. Якщо забезпечення зобовязання здійснюється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або кількох обєктів нерухомого майна, що належать одному заставодавцевi, має місце обєднaна іпотека. Якщо зобовязання забезпечується шляхом передачі в іпотеку двох або кількох одиниць нерухомого майна, що належать різним особам, це буде спільна іпотека. Забезпечення виконання зобов'язань шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, що належить третiй особі (майновому поручителю), є іпотекою на користь третьої особи).
Аналіз праць [10, 19, 21, 25, 53] свідчить, що в економічно розвинутих країнах, де іпотекою вже займаються не один рік, існують різноманітні класифiкації іпотеки за різноманітною багатогранністю ознак, ми, в свою чергу, спробуємо зупинитися на найрозвинутіших, які можна поділити на три напрями.
За першим іпотека класифікується за інструментами. Вона зазначає, що нині в рядi країн існують три форми іпотеки: обігова, забезпечувальна та іпотека власника. При обіговій іпотеці установа, що її здійснює, реєструє іпотечну угоду, видає заставне свідоцтво, a забезпечувальна (книжкова) іпотека не супроводжується видачею такого документу. Заставне свідоцтво є засобом для подальшої передачі прав, шляхом напису на заставному свідоцтві, здійснюваної без звернення до установи, що здійснює реєстрацію іпотечної угоди. Таким чином, іпотека поряд із забезпечувальною функцією набуває значення документу, що знаходиться в самостійному обігу (обігова іпотека). Поряд з вищерозглянутими, отримала розвиток i нормативно закріплена іпотека власника. Для встановлення такої іпотеки власник робить запис в іпотечній книзі про обтяження свого майна i отримує заставне свідоцтво. Він може пустити його в обіг y загальному порядку, a може залишити іпотеку за собою. Даний факт має важливе значення, оскільки власник набуває першу іпотеку. В цьому випадку інші кредитори можуть придбати другу, третю i т.д. іпотеки. У випадку ж реалізації кредитором свого заставного права, тобто продажу речі, власник сам буде першим по рангу застави кредитором i отримає перевагу задоволення з свого власного (але заставного) майна [11, с. 48].
Другий напрям полягає в класифікації іпотеки за видами, він є поширеним у світовій практиці, a саме - існує три види іпотеки: законна, судова і договірна.
Законною iпотекою є та, яка витікає iз закону [4]. Встановлення іпотеки в силу закону означає, що вона присвячується до передбаченого законом факту i не залежить від волі сторін. При встановленні законної іпотеки закон, що передбачує її виникнення, повинен визначити, зазначити зобовязання, яке забезпечується іпотекою, i майно, що визначається таким, яке знаходиться в іпотеці.
Судовою іпотекою є така, що витікає iз судових рішень.
Найпоширенішою у практичному застосуванні є договірна іпотека. Цією іпотекою є така, котра є результатом угоди.
Договірну іпотека поділяється на звичайну, обєднану, спільну, наступну та умовну.
Звичайна іпотека передбачає передачу в заставу одного обєкта нерухомого майна, який належить іпотекодавцеві.
Обєднана іпотека полягає у передачі в заставу двох або більше обєктiв нерухомого майна, які належать іпотекодавцеві.
Спільна іпотека забезпечується шляхом передачі в заставу двох або більше обєктів нерухомого майна, які належать різним особам.
Наступна іпотека передбачає заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки. І в разі звернення стягнення на предмет іпотеки вимоги кожного наступного іпотековласника задовольняються після повного задоволення вимог кожного попереднього іпотеко власника.
Умовна іпотека виникає у разі, коли іпотечною угодою встановлено, що вона набирає чинності з моменту виконання передбаченої цією угодою умови.
До цих різновидів договірної іпотеки, хотілося б додати ще одну, яка називається заповітною іпотекою. Вона встановлює, що заповідач може покласти на спадкоємця, до якого, наприклад, переходить житловий будинок, зобовязання надати іншій особі: довічне користування цим будинком або його певною частиною. У випадку наступного переходу прав власності на будинок або ж на відповідну його частину право довічного користування зберігає свою силу для нового власника нерухомості [12, с. 42].
Третій напрям полягає в класифікації іпотеки залежно від обєкту кредитування, який розподіляє її на аграрну, житлову, промислову. При цьому найбільшу частину в структурі іпотечного ринку займає житлова іпотека.
За останні 10 років частка житлового іпотечного кредитування постійно зростала i до кінця 90-х років XX ст. становила вже 80%. Схожа тенденція нинi спостерігається в багатьох країнах світу. Однак в XІX i на початку XX ст. в США, Німеччині, Росiї, на території України дуже динамічно розвивалася іпотека в аграрному секторі економіки. Така суперечність динаміки пояснюється тим, що одним з основних факторів розвитку іпотеки є попит на відповідну нерухомість. Попит на нерухомість в різних сферах економіки залежить від багатьох причин i в значній мірі визначає доступність потенційних позичальників до кредитних ресурсів і розвиток всієї фінансово-кредитної системи країни.
На сьогодні існує велика кількість програм забезпечення житлом громадян. Разом з тим вони не охоплюють усіх категорій громадян, які потребують поліпшення житлових умов. Інші громадяни, що перебувають на квартирному обліку, забезпечуються житлом місцевими органами виконавчої влади. Постійно виникають пропозиції щодо фінансування за рахунок держави будівництва і придбання житла також для інших категорій (на сьогодні, наприклад, розглядається питання щодо працівників суднобудівної галузі). Зростання кількості таких програм за відсутності чітких пріоритетів житлової політики увійшло в суперечність з наявними у держави фінансовими ресурсами.
В Україні реалізуються затверджені Кабінетом Міністрів України програми забезпечення житлом окремих категорій громадян, а саме: військовослужбовців, осіб рядового і начальницького складу органів внутрішніх справ, кримінально-виконавчої системи, службових осіб митних органів та членів їх сімей, військовослужбовців, звільнених у запас або відставку, молоді, громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи, депортованих кримських татар і осіб інших національностей, які повернулися на проживання в Україну.
Крім того, є категорії громадян, які забезпечуються житлом відповідно до окремих законодавчих актів, а саме: індивідуальні сільські забудовники (державне пільгове довгострокове кредитування); державні службовці (державне пільгове кредитування); судді; інваліди по зору та слуху; вчені Національної академії наук України; педагогічні та науково-педагогічні працівники.
Комплексна програма забезпечення житлом військовослужбовців, осіб рядового і начальницького складу органів внутрішніх справ, кримінально-виконавчої системи, службових осіб митних органів та членів їх сімей.
Метою програми є забезпечення житлом військовослужбовців та інших службових осіб і вдосконалення механізмів його будівництва (придбання) за рахунок визначених у Програмі джерел фінансування, зокрема через застосування механізмів довгострокового кредитування.
Проте, Закон «Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей» було прийнято у 1991 році, а постанову Уряду, яка визначає порядок кредитування будівництва та придбання житла для військовослужбовців лише у 2004 році. Протягом 13 років дії Закону була відсутня чітка процедура кредитування житлового будівництва для військових. Військові могли скористатися лише загально діючими комерційними умовами кредитування. У той час відповідним «Порядком кредитування будівництва та придбання житла для військовослужбовців Збройних сил та інших військових формувань» затвердженим постановою Уряду від 28.01.2004 р. №88 передбачається погашення кредиту за рахунок коштів державного бюджету від 50% до 100% у залежності від вислуги років.
Програма забезпечення житлом військовослужбовців, звільнених у запас або відставку. Законом України «Про статус ветеранів військової служби, ветеранів органів внутрішніх справ і деяких інших осіб та їх соціальний захист» державою гарантуються рівні з іншими громадянами можливості в економічній, соціальній, політичній сферах щодо задоволення різноманітних життєвих потреб, зокрема, шляхом реалізації цільових програм поліпшення житлових умов. Механізми реалізації поліпшення житлових умов були визначені у постанові Кабінету Міністрів України від 29.01.1999 р. №114 «Про затвердження Програми забезпечення житлом військовослужбовців, звільнених у запас або відставку».
Відповідно до статті 1 Закону України «Про сприяння соціальному становленню та розвитку молоді в Україні» молодими громадянами є громадяни України віком від 14 до 35 років.
Згідно з статтею 10 цього Закону держава забезпечує молодим громадянам рівне з іншими громадянами право на житло, сприяє молодіжному житловому будівництву, створенню молодіжних житлових комплексів шляхом надання за рахунок бюджетних коштів пільгових довгострокових державних кредитів на будівництво і придбання жилих будинків і квартир, на оплату вступних пайових внесків при вступі до молодіжних житлових комплексів, житлово-будівельних кооперативів, а також на обзаведення домашнім господарством.
Метою державної програми забезпечення молоді житлом є реалізація державної молодіжної політики в частині розвязання житлової проблеми шляхом створення сприятливих умов для розвитку молодіжного будівництва, удосконалення механізмів придбання житла і забезпечення на цій основі подальшого розвитку системи іпотечного житлового кредитування.
Положення про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сімям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла, затверджене постановою Кабінету Міністрів України від 29.05.2001 р. №584 визначає порядок надання таких кредитів.
З огляду на викладене вище, зазначимо, що програми державної підтримки окремих категорій громадян (молодь, військовослужбовці, працівники бюджетної сфери, інваліди тощо) у вирішенні житлової проблеми недостатньо ефективні, оскільки суттєво відрізняються одна від одної і містять різні механізми та підходи до реалізації. Зростання кількості програм за відсутності чітких пріоритетів житлової політики увійшло в суперечність з наявними у держави фінансовими ресурсами. Це призвело до розпорошення бюджетних коштів, недофінансування програмних завдань і, як наслідок, недосягнення визначених цілей.
Крім того, в усьому світі держава допомагає громадянам у поліпшенні житлових умов відповідно до їх майнового стану. Якщо це малозабезпечені громадяни, то їм надається соціальне житло, а громадяни з середніми доходами самостійно придбають чи орендують житло за державної підтримки. Вважаємо, що замість такої кількості державних програм розробити та прийняти одну, яка забезпечить механізми житлового забезпечення всіх категорій громадян, створить для всіх єдині умови і стандарти, як це передбачено Конституцією України.
1.3 Світові моделі кредитування житлового будівництва
Світовий досвід свідчить про те, що не існує єдиної моделі іпотечного кредитування житлового будівництва, тобто в процесі надання іпотечного кредиту беруть участь різні субєкти, використовуються різні джерела фінансування тощо. Зокрема, учасниками процесу кредитування можуть бути лише кредитор та позичальник або ж коло учасників може розширюватись за рахунок держави та інвесторів. Джерелами фінансування іпотечного кредиту можуть бути кошти кредитора, в ролі якого може виступати банк або інша фінансова установа, кошти інвесторів та державні кошти. Крім того, ринок іпотечних кредитів може функціонувати з використанням цінних паперів або без них.
Найпростіша модель іпотечного кредитування житлового будівництва базується на використанні банківських депозитів майбутніх позичальників як джерела коштів для надання кредиту. Таку модель називають цільовою, контрактно-ощадною або збалансованою автономною.
Головною характерною рисою цієї моделі є її замкненість, яка полягає в тому, що джерелом надання кредитів є лише кошти, накопичені учасниками іпотечних відносин за контрактами заощаджень. Ця модель практично не залежить від загального стану фінансово-кредитного ринку, що має важливе значення для розвитку іпотечного кредитування у країнах з недостатньо розвиненою економікою, до яких i належить Україна [8, с. 125].
Зазначена модель діє за принципом каси взаємодопомоги: кредитні ресурси банка не запозичуються на відкритому ринку, а формуються за рахунок залучення заощаджень майбутніх позичальників. Тільки клієнт банка має право на отримання такого кредиту, причому у розмірі, який приблизно дорівнює сумі заощаджень.
Ця модель тільки частково стимулює придбання нерухомості, оскільки момент придбання наступає не скоро. В той же час він не залежить від коливань на фінансовому ринку тa цін залучених коштів. Саме тому ця модель отримала назву автономної.
Прикладом використання даної моделі може слугувати система придбання житла в Нiмеччині. Особи, які бажають покращити житлові умови, повинні попіклуватися про цe заздалегідь. Протягом 2-10 років до моменту придбання будинку чи квартири вони повинні робити цільові накопичення в спеціалізованих банках або ощадних касах. Коли накопичиться приблизно 45% від вартості житла покупці нерухомості отримують державну дотацію у розмірі 10% від його вартості, а також пільговий кредит на 10-15 років для решти частини виплат. Для надання іпотечних кредитів банк використовує кошти, накопичені попередніми вкладниками [17, c. 305]
Саме така модель була використана в АКБ «Аркaда» починаючи з 1994 року. Банк активно співпрацює з холдинговою компанією «Київміськбуд», що сприяє розвитку даного виду кредитування. В 1994 році АКБ «Аркада» спільно з «Київмiськбудом» впровадив програму «Будівництво житла за рахунок коштів населення», яка передбачає інвестування конкретної квартири в процесі будівництва. Це дає змогу дає змогу клієнтові вибрати квартиру в будинку, що споруджується. Проiнвестувавши не менше 30% загальної площі, він закріплює за собою квартиру і щомісяця рівними частинами оплачує решту площі. За три місяці до здачі будинку необхідно проiнвестувати 100% загальної площі [51, c. 225].
Нині банк «Аркaда» працює за такою схемою. Протягом перших 3-7 років клієнт вносить 50% від передбачуваної вартості квартири на цільовий рахунок банку «Аркaда». Після цього банк надає позичальнику цільовий кредит на 50% від вартості майбутньої квартири терміном від 5 до 10 років [51, с. 226].
При використанні даної моделі комерційний банк виступає в ролі кредитора, a джерелом кредитних коштів при цьому є цільові заощадження його клієнтів - майбутніх позичальників. Як бачимо, за цієї схеми одні потенційні позичальники кредитують інших, вкладаючи кошти на цільові рахунки, i очікують своєї черги на кредит.
Переваги даної моделі в тому, що, по-перше, банк має можливість залучати дешеві кредитні ресурси, оскільки за такими цільовими вкладами нараховуються низькі проценти (так, АКБ «Аркaда» нараховує 1,5% річних власникам цільових житлових вкладів, що значно нижче від процентів за іншими видами вкладів).
По-друге, вже в процесі накопичення цільового вкладу банк може оцінити кредитоспроможність потенційного позичальника та його дисциплінованість щодо вчасної сплати внесків, адже здатність клієнта протягом певного періоду вносити на рахунок визначену суму свідчить про тe, що таку ж суму він зможе постійно вносити для погашення кредиту. Крім того, це дозволяє оцінити реальні доходи клієнта порівняно із зазначеними в офіційних документах. Наприклад, якщо клієнт щомісячно може вкладати в банк 2000 грн., при офіційно підтверджених доходах його сiмї на таку ж суму, то це означає, що його фактичні доходи значно перевищують дану суму. Обовязкове внесення кожного місяця даної суми на депозит свідчить також про постійність неофіційних доходів. Отже, банк може надати кредит даному клієнту, щомісячні виплати по якому будуть складати 2000 грн.
По-третє, ця модель дозволяє знизити ризики комерційного банку. Як відомо, в розвинутих країнах позичальники мають кредитну історію, яка формується з даних про погашення ними попередніх кредитів. В Україні y 2001 році створено єдину інформаційну систему «Реєстр позичальників», але, зрозуміло, що дана система не містить повної інформації щодо позичальників, які отримали кредити раніше. Акуратність внесення коштів на цільовий житловий вклад може в деякій мірі замінити кредитну історію потенційного позичальника.
Але поряд із перевагами дана модель має i недоліки. Перш за все тому, що вона незручна для клієнта, оскільки йому необхідний тривалий час для того щоб отримати кредит. Другим недоліком є те, що при вкладанні коштів на інші види депозитів клієнт міг би отримати значно вищі відсотки, як вже зазначалось, i цим самим накопичити більшу суму за такий же період. Ще один недолік описаної моделі полягає в тому, що обсяг кредитних ресурсів для іпотечного житлового кредитування обмежується обсягом накопичених вкладів.
Отже, використання даної моделі є більш вигідним для комерційного банка, порівняно з його клієнтами, i дозволяє встановлювати за наданими кредитами постійні процентні ставки, оскільки ціна ресурсів не залежить від ситуації на фінансовому ринку. Це робить привабливим використання цільової або збалансованої автономної моделі в країнах з нестійкою економікою, до яких, на жаль, ще належить і Україна.
Другою моделлю іпотечного кредитування можна виділити депозитну, традиційну або урізано-відкриту модель. Сутність даної моделі полягає в тому, що банк кредитує своїх клієнтів за рахунок вільних грошових коштів.
Дана модель іпотечного кредитування житлового будівництва заснована на досвіді з видачі кредитів громадянам під заставу нерухомого майна, який накопичений комерційними банками в попередні періоди. Його реалізація й надалі може бути продовжена універсальними банками, які мають у своєму складі організаційні структури з іпотечного кредитування та вільні власні грошові ресурси для утворення сукупного портфеля кредитування за цим напрямком.
Діяльність банків, окреслених рамками даної моделi, характеризується організаційною простотою i в основному поширюється на первинний ринок кредитів на рівні «банк - позичальник». В США кредити, не забезпечені Федеральним урядом, називають звичайними іпотечними кредитами, і вони складають близько 80% іпотечних кредитів, що видаються на сьогодні в цій країні.
В Україні використання даної моделі є складним. Перш за все це повязано з неготовністю банків (низький рівень менеджменту з управління ризиками при роботі з фізичними особами) та відсутністю y них зацікавленості у розвитку іпотечних відносин на довготерміновій основі. На величину обсягів банківських операцій за даною моделлю також дуже діє висока вартість іпотечних кредитів (висока процентна ставка по позиках та перекладання всіх витрат по них, що також мають значний обсяг, на позичальника). Внаслідок цього для більшої частини потенційних споживачів вони, перш за все через вказані причини, є непривабливими.
Основною перепоною на шляху проникнення системи іпотечного кредитування житлового будівництва за даною моделлю в широкі маси населення є те, що середньостатистичні громадяни зараз знаходяться нижче так званого «іпотечного порогу», встановленого банками, оскільки обраний курс, зорієнтований на надання послуг з іпотечного кредитування виключно елітарним клієнтам [35, c. 215].
Слід відмітити, що простота даної моделі обумовлює її розповсюдження як у країнах з недостатньо розвинутим ринком цінних паперів, так i в країнах з розвинутою ринковою економікою. Терміни кредитування та проценти чітко не визначені і кожний раз встановлюються з врахуванням специфіки кредитної ситуації та побажань клієнтів.
Дану модель кредитування в основному використовують українські банки, які надають кредити на придбання квартир на первинному та вторинному ринках під заставу нерухомості, зокрема, «Райффайзен банк Аваль», «Укрсоцбанк», «Аркада», Ощадбанк, «Правекс-банк», «Надра» та iнші. При цьому термін кредитування практично у всіх банках не перевищує 5 років, а процентна ставка складає 10-27% річних. Позитивним зрушенням є зміна кредитної політики щодо даного виду кредитів у напрямку збільшення термінів кредитування та зниження рівня процентних ставок, оскільки світовою практикою доведено, що перевищення процентних ставок за іпотечними кредитами понад 6-8% призводить до занепаду даного виду кредитування.
Перевага даної моделі в тому, що комерційний банк може залучати для надання кредиту будь-якi вільні ресурси. А недоліків вона має значно більше порівняно з попередньою. По-перше, процентні ставки за даною моделлю вищі порівняно з першим видом. Це зумовлено тим, що ціна кредитних ресурсів залежить від ситуації на фінансовому ринку, а вона змінюється в залежності від рівнів процентних ставок за залученими депозитами. По-друге, дана модель має ризик щодо зміни величини процентної ставки в часі, що може призвести або до збільшення витрат позичальника (це підвищить ризик неповернення кредиту) або до зменшення доходів кредитора. По-третє, за даної моделі підвищується ризик неповернення кредиту через складну оцінку кредитоспроможності позичальника, оскільки найчастіше клієнт не має кредитної історії (невідомо, як він погашав раніше отримані кредити); або ж історії щодо вкладання коштів на депозит. Але, незважаючи на всі вищезазначені недоліки, дана модель на сьогодні найпоширеніша у світі, особливо в країнах з невисоким рівнем розвитку ринку цінних паперів.
Наступною, третьою, є модель грошової позики через некомерційну організацію. Дана модель відрізняється від попередньої тим, що замість іпотечних банків в процесі кредитування бере участь спеціалізована некомерційна організація, наприклад, Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву. І тому покупець виступає позичальником не банку, а фонду. Завданням цього фонду є акумуляція бюджетних та позабюджетних джерел фінансування та кредитування населення через уповноважений банк. Збільшення кількості учасників в процесі кредитування дозволяє розділити ризики, що виникають при іпотечному кредитуванні. Переваги фонду у порівнянні з комерційним банком полягають в тому, що фонд не здійснює банківських операцій, він не залучає кошти на вклади, а може використовувати тільки власні засоби та надані йому цільові кредити. І хоча це знижує його фінансові можливості, перевага його в тому, що він не зобовязаний здійснювати обовязкове резервування коштів в Національному банку, що є по суті специфічним банківським податком [40, c. 38].
В даній моделі іпотечного кредитування житлового будівництва бере активну участь бюджет шляхом виділення коштів для Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву та надання податкових пільг учасникам іпотечного ринку. Комерційні банки залучають вклади під конкретний обєкт будівництва. Отже, кредитування здійснюється з двох джерел: за рахунок фонду та з коштів банку. Так же пропорційно вони розділяють і ризик неповернення кредиту.
Схема кредитування через некомерційну організацію принципово не відрізняється від класичної схеми іпотечного кредитування, різниця тільки в тому, що в даному випадку кредитором є фонд, а покупець його позичальником.
За даною моделлю кредитування проводиться згідно з програмою надання квартир молодим сімям. Відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України №584 від 29.05.2001 р. кредит надається терміном до 30 років сімям, в яких чоловік та дружина не старші 30 років, або одиноким громадянам віком до 28 років, сімям без дітей - під 3% річних, без нарахування процентів - сімям з однією дитиною, а якщо сімя має двох дітей, то держава погашає їй відразу 25% кредиту, при наявності трьох і більше дітей держава погашає 50% кредиту [49].
Наступним, четвертим, видом є розширено-відкрита (дворівнева модель). Дана модель повязана із створенням на рівні держави агентства з іпотечного житлового кредитування, яке формує механізм рефінансування виданих іпотечних кредитів за допомогою емісії та обігу облігацій.
Сутність даної моделі полягає в тому, що державне агентство з житлового іпотечного кредитування залучає кошти інвесторів шляхом емісії та продажу облігацій, погашення яких забезпечується державою, i передає отримані грошові кошти комерційним банкам для надання іпотечних кредитів. Комерційні банки за рахунок цих коштів кредитують своїх клієнтів, отримуючи від останніх як заставу право власності на житло, що будується.
Основою даної моделі є використання «розширеної відкритої моделі відтворення іпотечного бізнесу» або ще так званої «американської моделі іпотеки», яка працює виключно в умовах:
) стабільної економіки;
) надiйної кредитно-фiнансової системи;
) високорозвинутого фондового ринку;
) економічно активного та освіченого населення, що вільно і самостійно оперує фінансовими інструментами;
) сильної підтримки держави, перш за все як гаранта незмінності та довготривалої стійкості відносин, які притаманні іпотеці.
В Україні, звичайно, жодного з вищеперерахованих факторів немає і не буде в найближчому майбутньому. Тому використання даної моделі неможливе. Дана модель опирається не тільки на первинний ринок іпотечних кредитів та відносини «банк - позичальник», а й на вторинний ринок іпотечних кредитів, для якого залучаються кошти від довготермінових інвесторів. Залучення коштів здійснюється за допомогою розміщення серед потенційних інвесторів довготермінових облігацій, забезпечених гарантією держави та заставою позичальників.
За цієї моделі комерційний банк виступає в ролі посередника між державним агентством з іпотечного кредитування та позичальником, що, звичайно ж призводить до збільшення вартості кредиту для позичальника.
Але водночас дана модель є більш безпечною для інвесторів, оскільки повернення ї коштів забезпечується гарантією держави та заставою майна позичальника.
Пятою моделлю є кредитування через іпотечний банк. Це класична схема іпотечного кредитування, що застосовується у різних країнах та на підставі якої працює більшість іпотечних програм.
Розрізняють два види організації системи іпотечного кредитування в межах даної моделі залежно від функцій учасників іпотечного ринку: модель депозитного інституту та модель іпотечної компанії.
Модель депозитного інституту полягає в тому, що позичальник повинен накопичити на житловому накопичувальному рахунку в банку відповідно до фінансової політики банку 30-50% вартості нерухомості протягом 1-2 років і тільки після цього виникає право на отримання кредиту для фінансування частини житла, що залишилася. Дана модель, як правило, включає трьох учасників: іпотечний банк, покупця житла та продавця житла. Але вона може доповнюватись іншими учасниками, якщо покупець має право на отримання субсидії від держави або він є власником державного житлового сертифіката.
Джерелом коштів для здійснення кредитування за даною моделлю є їх залучення від різного роду інвесторів.
Модель іпотечної компанії відрізняється від попередньої тим, що іпотечні компанії або банки фінансуються за рахунок власного капіталу або термінових позик. Вони видають іпотечні позики та обслуговують їх. Але видані позики компанія (банк) продає третій особі - інвестору (оператору вторинного іпотечного ринку). Отримані кошти іпотечні компанії далі використовують для надання нових позик, отримуючи прибуток від зборів за надання кредитів та їх обслуговування. Оскільки в Україні на сьогодні спеціалізованих іпотечних банків не існує, то використання даної моделі поки що неможливе.
Окремо слід виділити шосту модель, яку передбачається використовувати згідно з Проектом Закону України «Про іпотечне кредитування та факторингові операції з консолідованим іпотечним боргом» [8]. Даний проект передбачає залучення коштів для іпотечного кредитування шляхом емісії іпотечних сертифікатів.
Згідно з проектом вказаного Закону [8] комерційний банк надає кредити під заставу нерухомості за рахунок вільних коштів, потім реформує у неподільну суму зобовязання боржників за кредитними угодами, тобто створює консолідований іпотечний борг. Одночасно з реформуванням створюються відповідні іпотечні пули. До таких іпотечних пулів включаються іпотеки, що забезпечують виконання зобовязань боржників за іпотечними кредитами, реформованими у відповідний консолідований іпотечний борг.
Після цього банк - перший кредитор, який реформував зобовязання боржників у консолідований іпотечний борг, або інший банк чи інша фінансова установа - другий (наступний) кредитор, які придбали право вимоги за таким боргом, можуть випускати іпотечні сертифікати, які забезпечуються зобовязаннями боржників за кредитними угодами, реформованими в консолідований iпотечний борг, які в свою чергу забезпечені іпотеками.
Іпотечні сертифікати підлягають вільному обігу, тобто можуть бути розміщені серед юридичних та фізичних осіб і вільно продаватись та купуватись на біржовому та позабіржовому ринку за ринковими цінами, а також обертатись в інших операціях, що не суперечать умовам випуску.
В описаній моделі комерційні банки зможуть виступати як в ролі кредиторів, так і в ролі інвесторів (покупців іпотечних сертифікатів).
Впровадження даної моделі сприятиме розширенню кола учасників іпотечного ринку та розподілу ризиків іпотечного кредитування серед цих учасників.
Отже, ми розглянули шість моделей іпотечного кредитування, які вже використовуються або можуть бути використані в Україні. На наш погляд, не потрібно зосереджуватись на застосуванні однієї або кількох окремо взятих моделей, а впроваджувати поступово всі можливі варіанти, які будуть доповнювати один одного і дозволять діяти на іпотечному ринку широкому колу учасників. При цьому комерційні банки виконуватимуть роль кредиторів, інвесторів та посередників іпотечного ринку, тобто розширять коло своїх операцій, а, отже, й отримають нові джерела доходів.
Комплексне використання різних моделей іпотечного кредитування сприятиме створенню ефективних механізмів розвитку іпотечного ринку та додаткових можливостей для залучення інвестицій у пріоритетні галузі економіки України.
2. Аналіз ринку кредитування житлового будівництва
2.1 Огляд ринку кредитування житлового будівництва
В Указі Президента України «Про основні напрями забезпечення житлом населення України» [52] визначено, що одним із головних пріоритетів економічної політики уряду, його економічного блоку повинен стати розвиток іпотечного кредитування житла, на який є великий соціальний попит. Розвязання житлової проблеми є надзвичайно актуальним. На квартирному обліку перебуває більше 1 млн. 700 тис. сімей. Середня забезпеченість громадян України житлом сьогодні у 2-3 рази менша, ніж у розвинутих країнах світу. Частка коштів державного бюджету в загальному обсязі фінансування житлового будівництва нині не перевищує 5%. Основними джерелами фінансування стали кошти приватних інвесторів, власні кошти населення і значно в меншому ступені кредити банків.
рік почався оптимістично для незабезпечених житлом українських сімей: з'явилася чергова надія на безболісну реалізацію житлового питання за підтримки держави, яка, втім, виявилася черговим повітряним замком. Так, ключовою іпотечною подією весни-2012 був старт президентської ініціативи, яка обіцяла всім охочим доступне житло. Глава держави декларував, що вже в травні українці зможуть взяти кредит на житло за новою держпрограмою під низькі 2-3% річних у гривні терміном на 10-15 років.
Незабаром Мінрегіонбуд [52] озвучив подробиці програми, для якої в бюджеті було передбачено 1 млрд. грн. І хоча експерти з сумнівом поставилися до можливостей її реалізації, у травні 2012 р. уряд все-таки запустив програму пільгового кредитування, за умовами якої українці могли отримати кредити на житло під 3% річних терміном на 10-15 років. Для зручності позичальників Мінрегіонбуд [52] навіть створив «єдине вікно», де потенційний позичальник міг одночасно зустрітися з представниками банку і забудовника і оформити заявку на отримання кредиту. Київська міськадміністрація також підтримала президентську ініціативу, пообіцявши виплатити 100% першого внеску за кредитом столичним бюджетникам, які працюють на комунальних підприємствах від 10 років.
Ініціатори програми декларували, що кредити на нове житло зможуть отримати 30 тис. громадян України. Але, на думку експертів, закладеного в бюджеті мільярда гривень вистачило б лише на 1785 квартир або 3-4 житлові комплекси. Насправді кількість виданих кредитів виявилася ще менша. За перший місяць реалізації програми було укладено лише 40 договорів, а до середини грудня 2012 р. надали 1118 кредитів.
Попри низькі відсотки, для багатьох українців програма виявилася недоступною через високі вимоги до офіційного доходу позичальника, який мав бути достатнім для виплати кредиту під 16% річних. Крім того, великі сумніви викликає здатність держави оплачувати свою частку відсотків протягом усього терміну позики, адже в 2009 році за аналогічною програмою виплати компенсацій зупинилися.
Тож уряд вирішив скоротити заплановане на 2013 рік фінансування програми більш ніж на дві третини: з 1 млрд. грн. до 300 млн.
Ще одним розчаруванням 2012 року на іпотечному ринку стало підвищення ставки рефінансування іпотечних позик ДІУ в листопаді 2012 р. Чи не єдине джерело дешевого фінансування іпотеки - Державна іпотечна установа - в кінці листопада 2012 р. підняло ставку рефінансування кредитів, аргументуючи це зміною вартості фінансових ресурсів, залучених на внутрішньому фінансовому ринку. А це спричинило подорожчання таких кредитів у банках. Зараз середня відсоткова ставка, яку банки пропонують за програмою кредитування ДІУ, становить близько 21-22% річних, тоді як у першій половині 2012 року ці кредити видавали під 13,5-15% річних.
Тому ДІУ, яка підтримувала пропозицію іпотечних програм навіть за браку ліквідності у банків, в кінці 2012 року не змогла впоратися з цим завданням. Банки-партнери ДІУ до кінця року почали залишати ринок. Якщо за програмами строком на 5-20 років кількість установ подвоїлася з 6 до 12, то після зміни політики ставок ДІУ залишилося дев'ять банків. Програми терміном 25-30 років на початок року пропонували п'ять банків, до літа їхня кількість зросла до восьми, а восени впала до шести.
За 2012 рік кількість гравців у сегменті кредитування на купівлю житла трохи змінилася. 25 банків, що кредитують на кінець 2011 року, серед 50-ти лідерів за активами, до грудня 2012 р. чотири установи згорнули свої програми. Утім, прийшли два нові.
При цьому за кредитами на термін до 10 років кількість пропозицій зменшилася на 2-4 банки. А позики на 20 років, навпаки, почали пропонувати на чверть більше установ - 16 проти 12 в грудні 2011 р.
Пропозиція банківських кредитів на нове житло також змінювалася протягом 2012 року. Протягом 2012 р. на один менше стало банків, що видають позики строком на 5-10 років. А тих, що пропонують довгострокові 15-20-літні програми, - на 4 більше.
Асортимент кредитних програм при цьому змінювався по-іншому. На ринку кредитування на купівлю первинної нерухомості вибір програм став меншим на чверть: 140 на кінець 2012 року проти 184 у січні. У сегменті кредитування вторинної нерухомості навпаки - за рік пропозиція програм зросла з 228 до 238.
Мінімальні аванси у 2012 році не зазнали значних змін. Як і раніше на ринку домінують пропозиції з початковим внеском у 30% як за купівлі нового житла (10 серед 15 пропозицій), так і вторинного (16 серед 23 пропозицій). Є варіанти з більш низьким авансом. Щоправда, скористатися цим можна, надавши додаткову заставу. Це може бути нерухомість, яка перебуває у власності як позичальника, так і майнового поручителя.
Станом на 31.12.2012 р., найбільш м'які авансові вимоги за кредитами на «вторинку» в Ощадбанку - 10%, але лише за надання додаткової застави. За ним ідуть Укргазбанк і «Київська Русь», за умовами яких передбачено 20% початкового внеску. У сегменті кредитування «первинки» лідери з мінімальним авансами інші: той самий аванс 20% пропонує Укргазбанк, 25% - Укрсоцбанк, БМ Банк і UniCreditBank.
Середні реальні ставки за кредитами на купівлю житла на вторинному ринку нерухомості за 2012 рік виросли на 2,5-3,2 в. п. залежно від терміну. За дослідженням компанії «Простобанк Консалтинг» [51], за позиками строком на 10 років зростання склало з 20,2% до 22,9% реальних річних. Найдорожчими, як і раніше, залишаються короткострокові позики строком на 1 рік, вартістю 25,2% реальних річних. Найдешевшими - 20-літні з середньою реальною ставкою в 22,1% річних.
У сегменті кредитування на купівлю нового житла середні реальні ставки за рік виросли в середньому на чверть - на 4-4,8 в. п. На початку року реальні ставки за кредитами на житло від забудовника поступалися ставкам за кредитами на «вторинку» - 17,1-18,6% річних проти 19,3-21,9% річних. Але до грудня-2012 кредити на первинну нерухомість майже наздогнали за середньої реальною ставкою позики на «вторинку» - 21,5-23% проти 22,1-25,2% річних. А тим, хто в 2012 році хотів рефінансувати свій дорогий іпотечний кредит, були готові надати свої послуги чотири банки. При цьому реальні відсоткові ставки за кредитами рефінансування зросли на 1,6-2,2 в. п. за програмами строком на 5-15 років. А за 20-літніми програмами навіть впали на половину відсоткового пункту, склавши на кінець 2012 року 22,5-23,4% річних.
Для тих, хто брав іпотечний кредит до кризи, такі розміри ставок роблять рефінансування недоцільним, адже в січні 2008 кредити на житло у гривні банки пропонували під 15-21% річних. А для тих позичальників, хто оформляв іпотеку навесні 2010, рефінансування ще може мати сенс. За дослідженням компанії «Простобанк Консалтинг» [51], в березні-квітні 2010 р. позики на житло в середньому по ринку банки пропонували під 25-28% реальних річних, а максимальні по ринку ставки сягають 30% реальних річних.
Станом на 10.09.2013 р., програми кредитування на придбання житла у побудованих і зданих в експлуатацію обєктах діють в десяти установах серед 50-ти банків-лідерів за активами. При цьому вісім із них готові кредитувати придбання нового житла в будь-якому об'єкті, незалежно від його локалізації.
Аванси за такими позиками стартують від 30-50% залежно від об'єкта, терміни досягають 20 років. Хоча деякі банки (Хрещатик, Банк 3/4) готові надати кредит лише на рік. Щодо вартості позик, то реальні ставки за ними перебувають в діапазоні 21-26% річних (табл. 2.1).
Таблиця 2.1. Кредитні програми на купівлю житла на первинному ринку незалежно від локалізації об'єкта станом на 01.01.2013 р. [51]
БанкАвансСтрокРеальна ставка, % річнихУкрсоцбанк, UniCredit Bank30%1-20 років21,06-22,83%УКРАЇНСЬКИЙ БІЗНЕС БАНК40%1-20 років21,45-24,48%Credit Agricole50%1-20 років21,66-26,12%Кредобанк30%, 50%1-15 років22,15-24,14%Сбербанк Росії (Україна)30%, 40%, 50%1-20 років22,98-25,35%ОТП Банк30%1-15 років24,77-28,32%Хрещатик40%1 рік25%Банк 3/450%1 рік25,89-25,92%
П'ять банків кредитують купівлю житла в конкретних готових обєктах. Аванси за такими позиками будуть трохи меншими і стартують від 20-40% залежно від об'єкта кредитування, терміни також досягають 20 років.
Умови надання пільгових кредитів чотири рази зазнавали змін і станом на кінець 2013 року виглядають наступним чином:
‒позичальники можуть придбати у кредит житло з розрахунку 40 кв. метрів площі на одного громадянина чи сім'ю з двох осіб, плюс 18 квадратних метрів на кожного наступного члена сім'ї, але не більше 76 кв. метрів, а для індивідуальних житлових будинків - не більше 94 кв. метрів;
‒нормативна вартість житла - 7000 грн. за квадратний метр для Києва та населених пунктів у 5-кілометровій зоні від нього, 5000 гривень - для міст Київської області, обласних центрів, Сімферополя та Севастополя, 4000 гривень - для інших населених пунктів;
‒кредит надається у гривні на термін до 15 років, під ставку не більше 16% річних;
‒максимальна сума кредиту, проценти за яким частково компенсуються, розраховується множенням нормативної площі на нормативну вартість житла. Якщо вартість житла перевищує цю суму, то позичальник доплачує різницю за рахунок своїх коштів без компенсації відсотків;
‒мінімальний аванс не повинен перевищувати 25% вартості квартири, за своїм бажанням позичальник може внести більше. У суму авансу зараховується доплата за понаднормову площу або вартість житла. Розмір авансу може бути зменшено у разі надання додаткової застави;
‒щомісячний платіж (без урахування часткової компенсації) не повинен перевищувати 50% сукупного середньомісячного доходу сім'ї позичальника, при цьому сума, що залишилася, не може бути меншою, ніж прожитковий мінімум на позичальника та всіх членів його сім'ї.
За даними Мінрегіонбуду, в Києві житло в рамках пільгової програми кредитування пропонують 10 забудовників (див. таблицю нижче). При цьому тільки в одному об'єкті (будинок на ул. Урловская, 38-А) [52] вартість квадратного метра, за даними Мінрегіонбуду, відповідає нормативній для Києва - 7000 грн. В інших будинках вартість квадратного метра сягає 10500 гривень. А це означає, що при покупці квартири площею 58 квадратних метрів позичальникові доведеться доплатити понад суму пільгового кредиту - 203 тис. грн. (табл. 2.2).
Всі кредити за програмою видавалися під 16% річних, 13% з яких компенсує держава. Навіть якщо припустити найгірший сценарій, коли бюджет не буде прийнятий у строк, позичальник буде платити 16% річних замість 3%, що в поточний момент досить низький відсоток для іпотечного кредиту. Крім того, після прийняття бюджету кошти будуть компенсовані за рахунок відповідної статті.
Таблиця 2.2. Об'єкти, що беруть участь у програмі здешевлення іпотечного кредитування в Києві [52]
Адреса житлового об'єктаЗабудовникЦіна квадратного метра, грн.ЖК «4 сезони», вул. Трутенка, 3 (2 оч.)УМКн/двул. Урлівська, 38-АКиївміськбуд7000вул. Леніна, 47-59Инекон-Сервіс795020-й мкр ЖМ Вигурівщина-Троєщина, будинок №10ДБК-48100вул. Закревського, 95-АДБК-ІНВЕСТ8100вул. Генерала Матикіна, 12УКРБУД8250будинок на вул. МилославськоїДБК-Партнер8400вул. Хорольська, 1-АКиївміськбуд8400вул. Комбінатна, 25Укренергомонтаж (УКРБУД)85002-й мкр ЖМ Позняки, будинок 8-А (секції 1,2,3,4)Київміськбуд87004 будинки повторного вик., вул. Милославського, будинок 2,3Житлоінвестбуд УКБ8750будинок на перетині вул. Вірменської та Харківського ш.Київміськбуд8750вул. Ак. Вильямса / Ломоносова, 42-50; вул. Ломоносова-50/2 (будинок 1)Ліко-Холдинг8900вул. Радунська, 28-32Київміськбуд91002-й мкр ЖМ Позняки, будинок 1Київміськбуд9300пр. Моторний, 3-А, 4, 6, 8 (1-я черга)КП Спецжитлофонд9400вул. Обухівська, 135, 135-АКиївміськбуд9800вул. Гарматна, 38 (1-я оч., секції 1, 2, 3)УКРБУД9900вул. Феодосійська, будинок 1, 2Київміськбуд10500просп. Ак. Глушкова, 92-БКиївміськбуд10500РК по пр. Возз'єднання, 21-ВКиївміськбуд10500
На практиці ж для сімейного бюджету позичальника це може бути серйозним ударом. Наприклад, за кредитом на 250 тис. грн. терміном на 15 років під 3% реальних річних позичальник буде платити в місяць 1726 грн. Якщо ж ставка зросте до 16% річних, то щомісячний платіж збільшиться більш ніж удвічі - до 3672 грн.
Безумовно, будь-яка ініціатива держави, спрямована на вирішення житлового питання її громадян, - це позитивне явище. Це також стосується і Державної програми пільгового іпотечного кредитування, якою протягом 2013 року вже скористалися більше 1 тисячі громадян.
Але варто звернути увагу на необхідність доопрацювати її у наступних напрямках:
‒збільшити кількість об'єктів житлового будівництва, зокрема в регіонах;
‒пом'якшити вимоги до потенційних позичальників, зокрема, до рівня їх доходу;
‒розглянути можливість надати додаткові державні гарантії компенсації частини відсотків на наступні періоди.
.2 Державне кредитування житлового будівництва
Кредитування будівництва житла здійснюється за рахунок коштів, виділених у державному та місцевих бюджетах позичальникам. Кредит є пільговим, безготівковим, з терміном погашення до 30 років, а сплата кредиту здійснюється за ставкою 3% річних, що само по собі є безпрецедентним, бо жоден банк не надає кредитів на таких умовах.
В звязку з цим, та з метою сприяння проведенню державної житлової політики було створено державну спеціалізовану фінансову установу - Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву (далі - Фонд).
За результатами 2012 року механізмами пільгового довготермінового кредитування молодих сімей та державної підтримки для будівництва доступного житла скористались 2857 сімей, що в 2,3 рази більше у порівнянні з 2011 роком.
В 2012 році в рамках реалізації програм Фонду введено в експлуатацію 66 житлових будинків у різних регіонах України, загальною кількістю квартир - 5659 з яких 1087 квартири отримали сімї - учасники програм Фонду. В 2012 році продовжувалась реалізація Державної програми забезпечення молоді житлом на 2002-2012 роки. Крім того, в рамках впровадження стратегічних напрямів діяльності та відповідно до постанови Кабінету Міністрів України №1231, в 2012 році проводилась робота по забезпеченню житлом позичальників Фонду, які інвестували свої кошти у проблемні житлові обєкти, 41 родина отримала нові кредити та державну підтримку в інших житлових обєктах, 20 з них вже отримали власні квартири загальною площею 1478,74 м2 в 8 житлових будинках [49].
Протягом 2012 року були здійснені системні заходи щодо формування Єдиного державного реєстру громадян, які потребують поліпшення житлових умов.
У 2012 році продовжено стабільне виконання зобовязань за програмою «Часткова компенсація відсоткової ставки кредитів комерційних банків молодим сімям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) та придбання житла» та погашено у повному обсязі заборгованість по цій програмі, яка виникла ще у 2009 році.
У 2012 році, за пропозиціями облдержадміністрацій, Фонд залучено до реалізації Соціальних ініціатив Президента України згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 25 квітня 2012 р. №343 «Про затвердження Порядку здешевлення вартості іпотечних кредитів для забезпечення доступним житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов». Протягом 2012 року укладено 1233 договори з сімями про надання часткової компенсації процентів.
В 2012 році Фондом впроваджено ще один напрям роботи - кредитування юридичних осіб, у тому числі об'єднань співвласників багатоквартирних житлових будинків, для проведення ремонту, реконструкції обєктів житлово-комунального господарства.
За результатами року 13 юридичних осіб, у тому числі обєднань співвласників багатоквартирних будинків, отримали пільгові кредити на 77 обєктів житлово-комунального господарства для проведення ремонту, реконструкції.
В дотримання стратегічних напрямів діяльності, Фондом спільно з Мінрегіоном було розроблено, а Урядом 24 жовтня 2012 року затверджено Державну програму забезпечення молоді житлом на 2013-2017 роки. Крім того, в першому читанні Верховною Радою України прийнято проект Закону України «Про особливості державної підтримки забезпечення молоді житлом».
У 2012 році введено в експлуатацію 43 житлових будинки для молодих сімей у регіонах України. Загальна чисельність квартир в будинках 3250, площа введеного в експлуатацію житла становить 197,3 тис. м2.
Власні квартири отримали 348 позичальників Фонду, у тому числі за рахунок державного бюджету - 221 квартиру, за рахунок місцевих бюджетів - 127 квартир. Загальна площа проінвестованих квартир становить 23,8 тис. м2 для молодих родин.
Законом України «Про Державний бюджет на 2012 рік» на надання пільгових довгострокових державних кредитів молодим сімям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) та придбання житла (КПКВК 2751390) було передбачено 60 млн. грн. Станом на 31.12.2012 року було відкрито асигнувань на 34,8 млн. грн., з них проведено платежів на - 24,9 млн. грн., програма недофінансована на - 35,1 млн. грн. або на 58% від плану.
Як наслідок у 2012 році Фондом надано 359 пільгових довготермінових кредитів молодим сімям на загальну суму 119,5 млн. грн. в тому числі [49]:
‒за рахунок державного бюджету було надано 74 пільгові кредити на cуму 24,9 млн. грн.;
‒за рахунок місцевих бюджетів 120 кредитів на суму 37,7 млн. грн.;
‒за рахунок власних коштів Фонду 165 кредитів на суму 56,9 млн. грн.
Фондом у 2012 році продовжувалась робота по стимулюванню органів місцевої влади фінансувати місцеві програми забезпечення молоді житлом. На реалізацію цієї програми у 2012 році за рахунок коштів місцевих бюджетів було передбачено 60,1 млн. грн., фактично профінансовано на 41,5 млн. грн., або 69% річних призначень. Лідерами по обсягам залучення кредитних ресурсів місцевих бюджетів є такі регіональні управління: Луганське, Харківське, Миколаївське, Донецьке, Полтавське, Черкаське та Херсонське.
Реалізація Програми сприяла розробці та прийняттю регіональних програм забезпечення молоді житлом. Протягом 2002-2012 років прийнято 156 місцевих програм забезпечення молоді житлом. Збільшився обсяг коштів, які виділялись з місцевих бюджетів усіх рівнів на молодіжне житлове кредитування.
В цілому, з 2002 по 2012 рік Фондом надано 7739 пільгових довготермінових кредитів молодим сімям на будівництво (реконструкцію) і придбання житла з державного та місцевих бюджетів різних рівнів на загальну суму близько 1,2 млрд. грн. В тому числі 734,02 млн. грн. з державного бюджету, 352,6 млн. грн. з місцевих бюджетів та 130,8 млн. грн. за рахунок власних коштів.
Реалізація бюджетної програми надання пільгових довгострокових кредитів молодим сімям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) та придбання житла є дієвим антикризовим заходом та сприяє збільшенню внутрішнього ринку споживання не тільки в галузі житлового будівництва, а також інших суміжних.
Програма виявилась актуальною та популярною, особливо для багатодітних молодих сімей, молоді з числа працівників бюджетної сфери, інших категорій молоді, що потребують соціальної підтримки. За час реалізації Державної програми з загальної кількості позичальників 1121 багатодітна сімя отримала пільговий довготерміновий кредит.
Станом на 01.01.2013 року Фонд продовжує обслуговувати 8798 кредитних договорів про надання пільгових довгострокових кредитів молодим сімям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) та придбання житла.
Постановою Кабінету Міністрів України від 24.10.2012 року №967 затверджено Державну програму забезпечення молоді житлом на 2013-2017 роки. Успішне виконання Програми дасть змогу забезпечити житлом 16 755 молодих сімей та одиноких молодих громадян, збудувати 1047,2 тис. м2 житла. Фінансування Програми заплановано здійснювати за рахунок коштів державного і місцевих бюджетів та інших джерел в сумі 5 460 млн. гривень, що дозволить забезпечити житлом в середньому до 3 350 молодих громадян щорічно.
Починаючи з 2003 року відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 04.06.2003 р. №853 «Про затвердження Порядку часткової компенсації відсоткової ставки кредитів комерційних банків молодим сімям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла» впроваджено програму часткової компенсації відсоткової ставки кредитів комерційних банків.
Позичальник банку (молода сімя) відповідно до постанови отримує компенсацію у розмірі облікової ставки Національного банку України (станом на 01.01.2013 року - 7,5%).
Завдяки запровадженню вищезгаданого механізму, Фондом, додатково у 2003-2008 роках забезпечено житлом 17885 молодих сімей та залучено близько 2,1 млрд. грн. позабюджетних коштів на реалізацію Державної програми забезпечення молоді житлом.
Орієнтовний обсяг загальних видатків з державного бюджету на цю програму до 2025 року, враховуючи уже здійснені видатки на програму часткової компенсації становитиме більше 1028 млн. грн.
Законом України «Про Державний бюджет на 2012 рік» на реалізацію програми часткової компенсації було передбачено 111,039 млн. грн. для забезпечення річної потреби в коштах на 2012 рік та погашення заборгованості минулих років, фактично було використано кошти у обсязі 91,3 млн. грн.
На початку 2012 року існувала заборгованість за 5 - 6 місяців перед 9,5 тис. позичальниками у обсязі 27,5 млн. грн. несплачених зобовязань з часткової компенсації відсоткової ставки кредитів комерційних банків, що утворилася у 2009 році. Вже у першому півріччі 2012 року повністю погашена заборгованість по цій програмі перед молодими сімями [49].
На сьогоднішній день, Фонд продовжує обслуговувати по програмі 8400 договорів з молодими сімями про надання часткової компенсації.
Відповідно до Порядку забезпечення громадян доступним житлом, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №140 від 11 лютого 2009 року, починаючи з 2010 року Мінрегіоном України делеговано Фонду повноваження щодо надання громадянам державної підтримки на будівництво (придбання) доступного житла. Постановою Кабінету Міністрів України від 29 лютого 2012 р. №193 Фонд визначено одержувачем бюджетних коштів з надання державної підтримки громадянам для будівництва доступного житла.
Програма передбачає здешевлення вартості житла для громадян за рахунок державної субсидії на 30% від нормативної вартості житла, що дозволяє забезпечити житлом та зняти з квартирного обліку при однакових затратах утричі більше громадян. При цьому скорочується квартирна черга, що знову ж таки, сприяє реалізації житлових прав соціально незахищених верств населення. Участь у Програмі можуть взяти громадяни, які згідно законодавства потребують поліпшення житлових умов і мають змогу сплатити 70% від нормативної вартості житла.
В рамках Програми сформовано дійсно ринковий механізм, за якого право вибору обєкта інвестування із переліку запропонованих залишається за громадянином, який, виходячи із своїх можливостей та уподобань, обирає житло з оптимальним саме для нього співвідношенням ціни і якості, місцем розташування, архітектурно-планувальними та конструктивними параметрами.
Відповідно до Закону України «Про Державний бюджет на 2012 рік» на надання державної підтримки на будівництво (придбання) доступного житла було передбачено 196,2 млн. грн., з яких 27,7 млн. грн. були спрямовані на рахунки регіональних управлінь/іпотечного центру Фонду 27.12.2012 року.
Станом на 31.12.2012 року профінансовано 1222 договори на суму державної підтримки 156,6 млн. грн. За рахунок коштів місцевого бюджету (м. Харків) ще 36 сімей отримали державну підтримку на суму 2,99 млн. грн. Крім того, станом на 28.12.2012 року ще 70 договорів на суму 6,74 млн. грн. були зареєстровані, але не оплачені Державним казначейством України.
В рамках реалізації програми в 2012 році введено в експлуатацію 45 обєктів, загальна чисельність квартир в будинках складає 5122 (з них 739 квартир для родин, які отримали державну підтримку), площа введеного в експлуатацію житла становить 303,2 тис. м2 (з них 47,5 тис. м2 для родин Фонду). Додатково залучено у будівельну галузь 473,2 млн. грн. власних коштів громадян За результатами 2010-2012 років програма надання державної підтримки громадянам для будівництва доступного житла підтвердила свою ефективність. Було освоєно 326,2 млн. грн. коштів державного бюджету, а також 20,6 млн. грн. коштів з місцевих бюджетів за рахунок яких 2640 родин, які перебували на квартирному обліку, отримали державну підтримку на будівництво житла, з яких молоді сімї - 47%, військовослужбовців - 6%, педагогічних працівників - 5%, інші категорії громадян - 42% [49].
Станом на 01.01.2013 року залишається на обслуговувані 1874 договорів. Загалом протягом 2010-2012 років в рамках реалізації програми в сферу будівництва вже направлено 921,1 млн. грн., громадянами фактично сплачено 803 млн. грн. власних внесків, введено в експлуатацію 98 житлових обєктів, загальна кількість квартир в будинках складає 11544 (з них 1578 квартир для родин Фонду), площа введеного в експлуатацію житла становить 740,7 тис м2 (з них 103,5 тис. м2 для родин Фонду).
Таким чином, виконання програми у 2010-2012 забезпечує залучення в будівельну галузь понад 1,26 млрд. гривень інвестицій, з яких 917,3 млн. грн. власних коштів громадян. При цьому інвестиції у житлове будівництво як в одну з системо утворюючих галузей дають суттєвий мультиплікаційний ефект у вигляді розвитку суміжних галузей економіки, утворення робочих місць, збільшення надходжень до бюджету.
Запропонований Програмою фінансово-інвестиційний механізм державної підтримки за рахунок одного і того ж обсягу фінансування вирішує відразу кілька соціально важливих проблем та дозволяє: громадянам - поліпшити житлові умови; державі - зменшити свої житлові зобовязання; територіальній громаді - завершити довгобуди; будівельній галузі - отримати платоспроможного споживача та подолати кризові явища у житловому будівництві.
Програма користується попитом серед широкого кола громадян, підтримана забудовниками і місцевими органами влади. Проте, не зважаючи на це, обсяги фінансування програми не відповідають плановим та не задовольняють існуючий попит.
У 2012 році Фонд залучено до нового напрямку діяльності - кредитування юридичних осіб, у тому числі об'єднань співвласників багатоквартирних будинків для проведення ремонту, реконструкції обєктів житлово-комунального господарства. Постановою Кабінету Міністрів України від 31 травня 2012 р. №599 затверджено Порядок використання коштів, передбачених у державному бюджеті для пільгового кредитування юридичних осіб, у тому числі об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, для проведення реконструкції, капітального та поточного ремонту об'єктів житлово-комунального господарства (далі - Порядок 599).
Механізм кредитування, запроваджений Порядком 599 передбачає такі напрямки використання коштів [49]:
‒реконструкція, поточний та капітальний ремонт житлових будинків (утеплення огороджувальних конструкцій, модернізація внутрішньо будинкових мереж та систем, улаштування індивідуальних теплових пунктів, ремонт ліфтів, забезпечення освітлення місць загального користування, тощо);
‒реконструкція, поточний та капітальний ремонт об'єктів житлово-комунального господарства.
Основними умовами кредитування є:
‒строк кредитування - до 10 років;
‒