уяснить особенности договора купли-продажи предприятия.
1.Понятие недвижимого имущества и его разновидностей
Понятие недвижимости вошло в отечественное законодательство и правоприменительную практику сравнительно недавно. Впервые легальное перечисление видов недвижимости, равно как и разграничение имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое, было дано в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.
В то же время, по свидетельству историков, появлением в отечественном гражданском законодательстве термина «недвижимое имущество» мы обязаны Петру I: в Указе о единонаследии 1714 г. этим термином были сглажены различия между вотчинами и поместьями. В целом же под недвижимостью в Указе понималась прежде всего часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Согласно тому же Указу недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей (например, шахты), а также деревья, плоды, иные растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой.
Что же касается действующего законодательства Российской Федерации, в котором, как уже отмечалось, понятие «недвижимость» не расшифровывается, то, устанавливая различные правовые режимы для вещей движимых и недвижимых, оно ограничивается лишь перечислением некоторых объектов недвижимого имущества. В частности, согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Кроме того, в ГК РФ оговаривается, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью в соответствии со ст. 132 ГК РФ.
Более детальное определение некоторых упомянутых объектов недвижимости содержится в ряде иных нормативно-правовых актов РФ. Так в Земельном Кодексе приводится определение земельного участка. Согласно ст. 11.1 ЗК РФ земельный участок представляет собой часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В соответствии с 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 г.:
Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;
Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов;
Однако приведенное выше определение недвижимости устраивает далеко не всех правоведов. Критика законодательного определения понятия «недвижимость» связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Исходя из абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии ее прочной связи с землей и невозможности ее перемещения без несоразмерного ущерба назначению.
Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость. В связи с этим из состава недвижимого имущества исключаются временные переносные строения сборно-разборного типа (палатки, киоски, павильоны и т.п.).
Помимо ГК РФ понятие недвижимого имущества содержится в ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы».
Однако следует обратить внимание, что в Законе о государственной регистрации прав не упоминаются суда и космические объекты, а также возможность отнесения к недвижимости иного имущества. В то же время в названной норме фигурируют такие не упомянутые в ГК РФ объекты недвижимости, как жилые и нежилые помещения. Иными словами, в данной статье определена сфера применения Закона о государственной регистрации прав только к тем объектам недвижимости, которые в нем названы.
Согласно п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Далее ст. 16 ЖК РФ детализирует виды жилых помещений:
·жилой дом, часть жилого дома;
·квартира, часть квартиры;
·комната.
Под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире
Автор настоящей работы не смог найти легального определения нежилого помещения, закрепленного федеральным законодательством. Однако в Законе города Москвы «О государственном контроле за использованием объектов недвижимости в городе Москве», п. 3 ст. 2 дается определение объектам нежилого фонда, которые представляют собой отдельно стоящие нежилые здания, строения, сооружения и их части, нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, а также иные помещения нежилого назначения, не отнесенные к жилищному фонду.
Определением недвижимости, подлежащей регистрации по Закону о государственной регистрации прав, не снимаются, однако, все вопросы, связанные с отнесением того или иного имущества к недвижимости, точнее - к неделимым объектам недвижимости. В частности, достаточно дискуссионным на сегодняшний день остается вопрос о возможности существования единого объекта недвижимости, состоящего из здания (строения) и земельного участка под ним. На практике существует тенденция однобокого решения этого вопроса, исходящая из того, что земельный участок является главной вещью по отношению к строению.
Между тем, по мнению ряда авторов, постановка вопроса, предусматривающая обязательное следование недвижимой вещи за земельным участком, заранее обречена на провал, хотя бы потому, что не только в России, но и во многих странах мира строение может находиться в собственности, а земельный участок, на котором оно расположено, - в пользовании или аренде.
Подобная ситуация предусмотрена, в частности, ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В названной статье предусматривается два возможных случая регистрации объектов незавершенного строительства: 1) если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности; 2) если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности.
С другой стороны, в Гражданском кодексе РФ однозначно указывается, что особый правовой статус - статус недвижимости - вещь может приобретать только на основе прямого указания закона. Так, лишь относительно недавно в законодательстве появилось прямое указание на отнесение к объектам недвижимости квартиры или комнаты в квартире (ст. ст. 15 - 16 Жилищного кодекса РФ). Данный вопрос имеет весьма важное правовое значение, так как на практике достаточно часто возникает необходимость регистрации прав на отдельные квартиры во вновь возведенных жилых домах, причем зачастую эти квартиры имеют различных собственников, претендующих на них в связи с действием инвестиционных договоров.
Следовательно, весьма важный с точки зрения приобретения и реализации права собственности вопрос об отнесении того или иного объекта (части объекта) к неделимому недвижимому имуществу, а равно оснований и возможности его обособления, на сегодняшний день остается не до конца урегулированным в гражданском законодательстве РФ. Отсутствует даже примерный легально установленный перечень сооружений, относимых к объектам недвижимого имущества. На практике это оборачивается как государственной регистрацией в качестве недвижимости сооружений, которые таковыми не являются, так и неправомерным отказом в регистрации реальных объектов недвижимого имущества.
Сложившаяся ситуация вынуждает правоведов формулировать совокупность признаков, на основании которых тот или иной объект может быть отнесен к недвижимости. Выделяются, в частности, следующие особенности недвижимого имущества:
недвижимое имущество обладает наибольшей стоимостью по сравнению с любыми другими вещами как объектами гражданских правоотношений;
пользование недвижимыми вещами, а тем более распоряжение ими затрагивает интересы не только собственников и правопреемников, но и более или менее широкого круга третьих лиц, а во многих случаях - и государства, общества в целом;
большинство объектов недвижимости (жилье, памятники архитектуры и культуры, земля и др.) имеют особую социальную значимость, что вызывает необходимость установления ряда правовых ограничений по их использованию и участию в гражданском обороте.
Вместе с тем, перечисленные критерии отнесения тех или иных вещей к разряду недвижимости не могут быть использованы на практике, так как они не выделяют каких бы то ни было институциональных признаков этих объектов. Так, в частности, тем же критериям полностью будут отвечать, например, произведения искусства, антикварные ювелирные украшения, собрания редких книг и т.п.
В связи с этим, перечисленные признаки недвижимого имущества, если и могут быть использованы, то только в совокупности с иными, упоминаемыми в литературе, основаниями отнесения имущества к разряду недвижимого.
Таким образом, единственным классическим объектом недвижимости, как справедливо отмечается в литературе, на сегодняшний день может быть признан только участок земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой.
В целом же на основании действующего гражданского законодательства РФ и имеющихся теоретических исследований можно заключить, что к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объему и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землей и зависимы от нее.
Гражданский оборот таких объектов - в силу их особой общественной значимости - связан с системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченными на то государственными органами. Данное определение, безусловно, не может быть признано научным, однако именно оно фактически применяется на практике.
На всероссийской итоговой научно-практической конференции «Правовые проблемы укрепления российской государственности» проходившей на базе юридического института Томского государственного университета в 2010 году, по отделению секции гражданского права, обсуждался вопрос законодательного закрепления своеобразного перечня недвижимого имущества.
Докладчик обосновывал необходимость такого перечня, из-за некоторой аморфности понятия недвижимого имущества. Думается, что такой перечень недвижимого имущества будет излишним, поскольку реальность шире любого перечня. Норма права должна иметь своей целью, объять определенную совокупность общественных отношений исходя из общих признаков последних. Другими словами, закон должен быть всеобщ.
Если же взять за основу перечень, то он будет представлять собой список объектов недвижимого имущества. Сразу возникает проблема детализации данных объектов. Тем более жизнь не стоит на месте, а поэтому в дальнейшем необходимо будет при существовании такого перечня проводить его корректировку. Всё это, нагромождая систему права, не отвечает современным потребностям юридической техники.
Таким образом, недвижимое имущество, как правило, связанно с тем земельным участком, на котором оно расположено, обладает повышенной ценностью, имеет целевое назначение и социальную значимость, характеризуясь индивидуальной определенностью и незаменимостью.
2. Требования к оформлению договора купли-продажи недвижимости и последствия их нарушения
В процессе гражданского оборота постоянно совершаются сделки с недвижимым имуществом, регистрируются переход права от предыдущего собственника и право нового собственника соответствующего имущества.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое движимое имущество. Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.
Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости. В соответствии со статьей 550, ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме. В настоящее время, в отличии от советского периода, решение об использовании или неиспользовании нотариальной формы договора продажи недвижимости принимается сторонами.
Несмотря на то что по общему правилу письменная форма договора возможна в разных видах ст. 434 ГК, в ст. 550 ГК устанавливается требование об одном документе, выражающем его содержание и подписанном сторонами (либо ими уполномоченными).
В ч. 2 ст. 550 ГК указывается на то, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Вместе с тем для действительности сделок с недвижимостью требуется также соблюдение следующих условий.
üнеобходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования офисного здания (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни).
üобязательно наличие у сторон правоспособности и дееспособности.
üнеобходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю недвижимость принадлежала на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то объект должен принадлежать либо государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, либо государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом подтверждаются правоустанавливающим документом - договором продажи, договором передачи и др.
üнеобходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. понимание сделки должно быть правильным, а ее совершение - добровольным.
üкак уже было указано, требуется письменное оформление указанных сделок в виде одного документа.
üобязательна государственная регистрация возникшего права. Если договор направлен на отчуждение недвижимости одной стороной и соответственно приобретение другой, то право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации перехода права ст. 551 ГК. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения недвижимости. Приобретая право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме либо помещение в офисном доме, лицо становится сособственником фундамента, крыши, лестничных клеток и других частей многоквартирного дома, а также получает право пользоваться придомовой территорией.
üопределение земельного участка, передаваемого приобретателю недвижимости, является существенным условием договора отчуждения недвижимости - соглашением о предмете сделки.
При отступлении от названных условий сделка считается недействительной. Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой, например сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет ст. 175 и 176 ГК, а также под влиянием заблуждения, насилия или угрозы ст. 178 и 179 ГК.
Сделка, недействительная независимо от судебного решения, является ничтожной, например сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими возраста 14 лет ст. 171 и 172 ГК или совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия п. 1 ст. 170 ГК.
В ст. 168 ГК РФ устанавливается принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость сделки. Сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.
Необходимо учитывать, что договоры купли-продажи недвижимости должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом пункт 3 статьи 555 ГК РФ. В ином случае договор о продаже недвижимости считается незаключенным.
Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Отсутствие же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.<9>
Учитывая специфику недвижимости как объекта договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В силу особых естественных свойств недвижимости (неотделимость от земельного участка, на котором она расположена), её невозможно передать обычным способом, т.е. путем вручения покупателю. Передаточный акт в таком случае является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридического факта.
В тоже время, передаточный акт нельзя рассматривать как неотъемлемую часть, дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).
Подписание акта о передачи недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором. При этом возникновение права собственности связывается с моментом регистрации права, а не с фактической передачей вещи.
Договор продажи жилых помещений является специфичным видом договора продажи недвижимости. И отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению - для проживания граждан. Причем целевой характер не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре купли продажи жилья.
Жилое помещение может использоваться как для проживания самого собственника, так и иных лиц, которым предоставлено право проживание в качестве членов семьи. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права.
В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК); наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 675 ГК); арендаторы (ст. 617 ГК). Если же в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указано. Следует также учитывать ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, установленные п. 4 ст. 292 ГК. В этих случаях продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
Отличительной особенностью договора продажи жилого помещения является необходимость его регистрации. Договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, осуществляют на настоящий момент органы Росреестра.
3. Судьба земельного участка, занятого недвижимостью, при ее продаже
Основополагающим принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273 ГК РФ).
Статья 35 Земельного Кодекса РФ корреспондирует 273 статье ГК: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии со ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка (п. 3 ст. 252 ГК);
) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Если продавец доли в праве общей собственности на здание, строение, сооружение является также участником общей собственности на земельный участок, то по договору одновременно с долей в праве на недвижимость должна передаваться и доля в праве на участок.
При отчуждении недвижимости может быть передан как весь земельный участок, так и его часть, занятая недвижимостью и необходимая для ее использования. В любом случае определение земельного участка, передаваемого приобретателю недвижимости, является существенным условием договора отчуждения недвижимости - соглашением о предмете сделки.
В случае отчуждения вместе со зданием только части земельного участка, землеустроительные и кадастровые работы по формированию новых участков должны быть выполнены до совершения сделки, поскольку сделка должна заключаться по поводу четко обозначенных объектов - недвижимости и занятого ею участка. Речь идет либо о разделении участка на два новых участка и возникновении двух новых объектов права, либо о выделении нового участка и возникновении нового объекта права и изменении площади и границ существующего участка.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, в каком они принадлежали предыдущему собственнику.
При отчуждении недвижимости на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, оформление земельных прав осуществляется после регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Таким образом, любой собственник недвижимости является законным землепользователем: на него распространяются как права, так и обязанности по надлежащему использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, требованиями строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных нормативов. Но имущественные права собственника недвижимости на земельный участок требуют надлежащего оформления.
Анализ норм действующего гражданского и земельного законодательства позволяет определить следующие особенности распоряжения земельными участками с расположенными на них объектами недвижимости:
ØОтчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем отчуждателю на праве собственности, проводится только вместе с земельным участком (если этот участок не изъят или не ограничен в обороте). Это правило действует и в отношении таких частей здания, строения, сооружения, которые могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, а также в случае отчуждения доли в праве общей собственности.
ØПраво собственности на участок переходит на основании сделки, поэтому оно возникает по общему правилу с момента государственной регистрации права на земельный участок, а не с момента регистрации перехода права на недвижимость. Регистрация перехода права собственности на участок возможна только при наличии в договоре описания передаваемого участка.
ØОбъектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
ØПеред отчуждением недвижимости с занятой ею частью земельного участка необходимо проведение землеустроительных и кадастровых работ по формированию нового участка путем выделения (разделения) из участка, остающегося у отчуждателя недвижимости.
ØПри отчуждении недвижимости на участке, принадлежащем на ограниченном вещном праве (постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения), права на землю не передаются, оформление имущественных прав на участок осуществляется в соответствии с земельным законодательством после регистрации перехода права собственности на недвижимость.
В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
4. Особенности договора купли-продажи предприятий
Статья 130 ГК, определяет недвижимость как всё то, что прочно связанно с землёй. Между тем очевидно, что далеко не все перечисленные в ГК РФ в качестве недвижимости вещи обладают обязательными признаками прочности, непотребляемости и функциональной связи с землей. Не обладает ими, в частности, предприятие, которое в качестве имущественного комплекса объединяет все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе, например, объекты интеллектуальной собственности.
Предприятие как объект прав признается имущественным комплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (п. 1 ст. 132 ГК).
Исходя из этого, предприятие можно определить как принадлежащий предпринимателю единый и обособленный имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для ведения предпринимательской деятельности.
К вещам (помимо имущественных прав и обязанностей), составляющим предприятие, ГК РФ относит земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, а также права требования и долги.
Если следовать формальной логике закона (ст. 132 ГК РФ), то имущественные группы, составляющие изучаемый комплекс как объект гражданских прав, располагаются в общепринятом порядке гражданско-правовой значимости: а) недвижимое и движимое имущество (земля, строения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция); б) имущественные права и обязанности (права требования и долги); в) права на результаты интеллектуальной деятельности (обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, услуги).
Установление же в отношении движимых вещей и прав, входящих в состав предприятия, правового режима недвижимости может создать определенные сложности при заключении и оформлении сделок с предприятиями.
В соответствии со ст. 559 ГК по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным и взаимным.
Существенными условиями договора продажи предприятия является предмет договора, определяющий состав продаваемого предприятия, который определяется на основе полной инвентаризации и цена, выражающая стоимость предприятия. Для определения данных существенных условий, как правило необходимо соблюсти ещё ряд условий. Поэтому приведём полный перечень условий договора продажи предприятия:
§Предмет договора п. 1 ст. 561 ГК
§Передаточный акт ст. 563 ГК
§Акт инвентаризации п. 2 ст. 561 ГК
§Бухгалтерский баланс п. 2 ст. 561 ГК
§Заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия п. 2 ст. 561 ГК
§Перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков обязательств п. 2 ст. 561 ГК
§Количество (комплектность) и качество имущества ст. 565 ГК
§Уведомление кредиторов о предполагаемом переводе долгов покупателю ст. 562 ГК
§Срок исполнения обязательств
§Цена и порядок оплаты полученного предприятия ст. 555 ГК
§Другие условия признанные сторонами необходимыми
Одной из важнейших особенностей предмета договора является наличие в его составе обязанностей (долгов) продавца перед третьими лицами. Продажа предприятия - это единственный вид купли-продажи, допускающий возмездное отчуждение субъективных обязанностей. Продажа обязанности означает в то же время перевод долга (перед третьим лицом - кредитором) с продавца на покупателя, что возможно лишь с согласия кредитора п. ст. 391 ГК. Поэтому ст. 562 ГК подробно регулирует обязанности сторон договора по уведомлению кредиторов и соответствующие права последних.
Срок договора продажи предприятия хоть законодательно и не нормируется но устанавливается соглашением сторон.
Форма договора продажи предприятия определяется аналогично правилам продажи недвижимости. Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа п. 1 ст. 569 ГК. Кроме того, к договору обязательно прилагаются: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков обязательств.
Несоблюдение этих формальных требований влечет недействительность договора. Однако представление указанных документов нельзя считать существенным условием договора: ведь форма сделки не относится к числу условий.
В соответствии с пп. 1 и 2 ст. 564 ГК непосредственно после передачи предприятия покупателю право собственности на предприятие (переход права собственности) должно быть зарегистрировано за покупателем, если иное не предусмотрено договором.
Здесь, в отличии от продажи недвижимости, закон четко разграничивает государственную регистрацию договора и регистрацию права (перехода права), возникающего из договора. В результате выстраивается стройная последовательность действий по перенесению на покупателя права собственности:
1.Подписание и государственная регистрация договора;
2.Подписание передаточного акта (т.е. передача предприятия);
.Регистрация права собственности.
В силу прямого указания п. 1 ст. 565 ГК последствия нарушения продавцом условий о количестве (комплекте) и качестве определяется аналогично общим положениям о купле-продаже. Однако при определении, последствий нарушения условий договора продажи предприятия, необходимо учитывать требования ст. 556 ГК. Так требования одной или обеих сторон о возврате или взыскании в натуре полученного по договору подлежат удовлетворению, только если это не нарушает существенно прав и интересов кредиторов сторон (других лиц) и не противоречит общественным интересам.
1.Конституция Российской Федерации // Консультант плюс. Выпуск 15. Весна 2011
2.Гражданский Кодекс Российской Федерации // Консультант плюс. Выпуск 15. Весна 2011
.Земельный Кодекс Российской Федерации // Консультант плюс. Выпуск 15. Весна 2011
.Жилищный Кодекс Российской Федерации // Консультант плюс. Выпуск 15. Весна 2011
.Федеральный закон 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Консультант плюс. Выпуск 15. Весна 2011
.Федеральный закон от 30 декабря 2009 года №384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений» // Консультант плюс. Выпуск 15. Весна 2011
.Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» / Консультант плюс. Выпуск 16. Осень 2011.
.Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»/ Консультант плюс. Выпуск 16. Осень 2011
.Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» / Консультант плюс. Выпуск 16. Осень 2011
.Закон города Москвы от 3 июня 2009 года №17 «О государственном контроле за использованием объектов недвижимости в городе Москве» / Консультант плюс. Выпуск 16. Осень 2011
.Гражданское право. Том 2. Учебник. Изданье третье, переработанное и дополненное/ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: «ПБОЮЛ Л.В. Рожников», 2001. - 736 с.
.Гражданское право в схемах / А.А. Молчанов - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Эскимо, 2010. - 544 с.
.Каминская Я.А «К вопросу об определении понятия «недвижимость» в гражданском законодательстве Российской Федерации» / Правовые вопросы недвижимости», 2008, №1
.Короткова О.И «Особенности правового режима имущества как объекта института недвижимости» / Правовые вопросы недвижимости», 2010, №2