Реконструкция, переустройство, перепланировка жилого и нежилого фонда

Реконструкция, переустройство, перепланировка жилого и нежилого фонда

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

БЕЛОРУССКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра “Экономика строительства”

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

На тему: “Реконструкция, переустройство, перепланировка жилого и нежилого фонда”

Минск-2013

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

.        ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ

.        НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ БАЗА

.1 Перепланировка и переустройство: основные вопросы

.2 Переустройство, перепланировка и реконструкция: Жилищный Кодекс

.3 Условия и порядок перепланировки, переустройства и реконструкции

.4 Порядок получения согласования (разрешения)

.5 Порядок производства и приемки работ

.6 Самовольные переустройство и перепланировка

.7 Условия и порядок установки на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных антенн и иных конструкций

.8 Порядок реконструкции многоквартирных, блокированных и одноквартирных домов

. ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ

. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ «ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ РАЗЛИЧНЫМИ МЕТОДАМИ. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ»

.1 Общая характеристика объекта оценки (основные факты и выводы)

.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)

.3 Оценка стоимости недвижимости

.3.1 Оценка стоимости недвижимости затратным методом

.3.2 Оценка стоимости недвижимости сравнительным (рыночным) методом

.3.3 Оценка стоимости недвижимости доходным методом

.4 Согласование результатов оценки

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

РЕФЕРАТ

Курсовая работа: 42 стр.; 9 табл.; 8 ист.

РЕКОНСТРУКЦИЯ, ПЕРЕУСТРОЙСТВО, ПЕРЕПЛАНИРОВКА, РЕМОНТ, СОГЛАСОВАНИЕ, ПРОЕКТ, САМОВОЛЬНЫЕ ПЕРЕУСТРОЙСТВО И (ИЛИ) ПЕРЕПЛАНИРОВКА

В данной работе будут рассмотрены законодательные документы, регулирующие вопросы, связанные с переустройством, перепланировкой и реконструкцией жилых и нежилых помещений. Целью является изучение переустройства, перепланировки, реконструкции и особенностей их проведения и регулирования в Республике Беларусь.

Задачи курсовой работы:

Изучить порядок и условия переустройства, перепланировки и реконструкции;

Определить отличия переустройства от перепланировки;

Проанализировать законодательную базу и выявить положительные и отрицательные стороны.

Объектом исследования является законодательное регулирование операций с недвижимостью - реконструкция, переустройство, перепланировка жилого и нежилого фонда.

ВВЕДЕНИЕ

Проектное расположение современных помещений в многоквартирных домах в Минске не всегда является оптимальным планировочным решением. Поэтому большинство собственников новых квартир после сдачи дома в эксплуатацию хотят выполнить перепланировку своего жилища. Демонтаж существующих и возведение новых стен и перегородок, закладка и устройство дверных проемов позволит более рационально использовать жилую и нежилую площади, поменять структуру и количество зон в квартире и т.д.

Пока суды разбирают жалобы граждан, пострадавших от соседей, затеявших переустройство квартир, Совмин Беларуси утвердил Положение об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений. Данный документ призван расставить все точки над «i» в вопросе квалификации тех или иных ремонтных работ. Согласно новому Постановлению, часть работ будет возможна без согласований, а для другой части будет необходимо не только разрешение, но и составление строительного проекта.

В данной курсовой работе будет рассмотрена и проанализирована нормативно-правовая база с целью разобраться с возникающими вопросами и сложными ситуациями в области реконструкции, переустройства и перепланировки.

1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ

Основные понятия по данной теме приведены в соответствии с Жилищным Кодексом Республики Беларусь от 28.08.2012 года № 428-3:

Жилая комната - жилое помещение, находящееся внутри квартиры или жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения).

Жилищный фонд - совокупность жилых помещений государственного и частного жилищных фондов.

Жилое помещение - предназначенное для проживания граждан помещение, отапливаемое, имеющее естественное освещение и соответствующее санитарным нормам, правилам и гигиеническим нормативам и иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (далее, если иное не установлено настоящим Кодексом, - установленные для проживания санитарные и технические требования).

Инициатор переустройства и (или) перепланировки (далее - инициатор) - гражданин (собственник жилого и (или) нежилого помещений частного жилищного фонда, наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда), гражданин, являющийся членом организации застройщиков (далее - гражданин), а также юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые инициируют переустройство и (или) перепланировку;

Капитальный ремонт - жилищно-коммунальная услуга по восстановлению основных физико-технических, эстетических и потребительских качеств жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), их конструктивных элементов, инженерных систем, утраченных в процессе эксплуатации.

Нежилое помещение - помещение, не предназначенное для проживания граждан.

Перепланировка - изменение планировочных решений жилого и (или) нежилого помещений в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.

Переустройство - изменение инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или иного оборудования) в жилом и (или) нежилом помещениях и (или) конструктивных элементов в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.

Самовольные переустройство и (или) перепланировка - переустройство и (или) перепланировка, произведенные без согласования (разрешения) с соответствующим местным исполнительным и распорядительным органом.

Текущий ремонт - жилищно-коммунальная услуга по предотвращению интенсивного износа, восстановлению исправности и устранению повреждений конструктивных элементов, инженерных систем.

Индивидуальные антенны и иные конструкции - любые виды индивидуального антенного оборудования, в том числе используемого для приема телевизионных программ наземного и спутникового вещания, оборудование, применяемое для кондиционирования воздуха (далее - инженерное оборудование), а также конструкции для сушки белья;

Инициатор установки инженерного оборудования (далее - инициатор) - гражданин (собственник жилого и (или) нежилого помещений частного жилищного фонда, наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда), гражданин, являющийся членом организации застройщиков (далее - гражданин), а также юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые инициируют установку инженерного оборудования на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов;

Самовольная установка инженерного оборудования - установка инженерного оборудования на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов, произведенная без разрешения районного, городского исполнительного комитета, местной администрации района в городе (далее - местный исполнительный и распорядительный орган).

Застройщик - гражданин (собственник жилого и (или) нежилого помещений частного жилищного фонда, наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда), гражданин, являющийся членом организации застройщиков (далее - гражданин), а также юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые инициируют реконструкцию многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов, жилого и (или) нежилого помещений в их составе, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории;

Нежилые капитальные постройки на придомовой территории (далее - нежилые постройки) - строения и сооружения при многоквартирном, блокированном, одноквартирном жилом доме, пространственно отделенные от объема этого дома и предназначенные для хозяйственно-бытовых нужд проживающих;

Реконструкция многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома, жилого и (или) нежилого помещений в его составе, а также нежилых построек (далее - реконструкция) - совокупность работ и мероприятий, направленных на использование по новому назначению этого дома, помещений и нежилых построек и (или) связанных с изменением их основных технико-экономических показателей и параметров.

перепланировка реконструкция дом недвижимость

2. НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ БАЗА

.1 Перепланировка и переустройство: основные вопросы

Чем перепланировка отличается от переустройства?

В зависимости от целей инициатора ремонтных работ и характера преобразований в жилище такая деятельность собственника или нанимателя может квалифицироваться по-разному. В соответствии с упомянутым выше Положением перепланировка - это изменение планировочных решений жилого и (или) нежилого помещений в процессе выполнения ремонтно-строительных работ. А переустройство - это изменение инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или иного оборудования) в помещениях или конструктивных элементов в процессе выполнения работ.

Самовольными считаются перепланировка или переустройство, произведенные без согласования с соответствующим местным исполнительным и распорядительным органом.

К работам по переустройству и (или) перепланировке относятся:

         демонтаж, установка, замена или перенос систем горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и т.п.;

         перенос полотенцесушителя;

         устройство гидро, паро-, тепло- и звукоизоляции;

         изменение конструкции пола;

         изменения в несущих конструкциях;

         изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире с сохранением функциональных зон за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

         изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях с сохранением функциональных зон за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

         устройство, увеличение проемов в перегородках.

Что под запретом?

Запрещены устройство или перепланировка с нарушением строительных противопожарных, санитарно-эпидемиологических требований, законодательства об охране историко-культурного наследия, архитектурно, градостроительной и строительной деятельности. Кроме того, поз запретом изменения, приводящие к снижению несущей способности грунтов оснований фундаментов, конструкций фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также нарушению гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций. Не разрешается производитель изменения, влекущие за собой нарушение режима работы систем дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома и отдельных помещений.

Не стоит трогать вентиляционные шахты и каналы, а также делать отапливаемыми балконы и лоджии. Разумеется, никто не разрешит устраивать жилые помещения без естественного освещения, а также устанавливать перегородки, попадающих в оконные проемы.

Вне закона переустройство или перепланировка, связанные с установкой дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет превышение проектных расчетных инженерных нагрузок на одно помещение.

Запрещены ремонтно-строительные работы, связанные с изменением архитектурного и цветового решения фасада жилого дома, а также ведущие к снижению эксплуатационной пригодности конструкций жилого дома.

Наконец, незаконными будут признаны работы в случае, когда жилой дом в установленном порядке признан не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и не подлежит восстановлению.

Когда требуются проект и согласование?

Согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа, а также разработка проектной документации требуются при проведении следующих работ:

         демонтаж, установка, замена или перенос систем горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, отопления, электроснабжения, водоотведения (канализации), мусороудаления, газоудаления, вентиляции, в т.ч. электрического, санитарно-технического, отопительного, газового оборудования и отопительных приборов;

         перенос полотенцесушителя;

         устройство гидро, паро-, тепло- и звукоизоляции;

         изменение конструкции пола;

         изменения в несущих конструкциях.

Согласование, но без разработки проекта, необходимы при изменение площади или количества комнат и подсобных помещений за счет разборки или устройства новых перегородок, а также при устройстве или увеличении проемов в перегородках.

Что НЕ является переустройством или перепланировкой?

Правительство оставило собственникам и нанимателям помещений определенную свободу выбора при производстве ремонтно-строительных работ. Не надо согласовывать следующие действия:

         установка в многоквартирных жилых домах индивидуальных приборов учета воды, замена полотенцесушителя - с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги;

         замена газоиспользующего оборудования (газовой плиты, котла, колонки) в пределах помещения, в котором оно установлено в соответствии с первоначальным проектом на газоснабжение, а также установка индивидуальных приборов учета газа - с газоснабжающей организацией;

         замена заполнений оконных и дверных проемов многоквартирных жилых домов - с территориальным подразделением архитектуры и строительства (исключение - дома, внесенные в Государственный список историко-культурных ценностей РБ);

         устройство в многоквартирных жилых домах неотапливаемых жилых помещений за счет застекления балконов и лоджий - с территориальным подразделением архитектуры и строительства и ЖЭСом;

         установка в многоквартирных жилых домах входных дверей в жилое помещение с изменением направления их открывания - с ЖЭСом.

Не нужно согласовывать с местным исполнительным и распорядительным органом и нет необходимости разрабатывать проект, если вы устанавливаете или меняете межкомнатные двери в пределах существующего проема, меняете двери в квартиру без изменения направления их открывания, устраивает подвесные потолки, устанавливаете или демонтируете стационарные шкафы и антресоли, меняете розетки, выключатели и светильники, а также унитаз, ванну, умывальник, мойку или биде.

Кроме того, без проблем можно демонтировать ванну с установкой душевой кабины, переносить существующую и устанавливать дополнительную водоразборную арматуру, менять трубопроводы холодного и горячего водоснабжения, а также водоотведения, находящихся в помещениях, без изменения месторасположения санитарно-технического оборудования.

2.2 Переустройство, перепланировка и реконструкция: Жилищный Кодекс

В соответствии со статьями 17-20, главы 4 Жилищного Кодекса РБ:

. Переустройство и (или) перепланировка производятся по заявлению собственника жилого и (или) нежилого помещений частного жилищного фонда, нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда, члена организации застройщиков, которые инициируют переустройство и (или) перепланировку, после получения согласования (разрешения) районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе.

. Для получения согласования (разрешения) на переустройство и (или) перепланировку гражданин - собственник жилого и (или) нежилого помещений частного жилищного фонда, наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда, гражданин, являющийся членом организации застройщиков, которые инициируют переустройство и (или) перепланировку (далее - инициатор переустройства и (или) перепланировки), подает заявление и представляет документы, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь, в районный, городской исполнительные комитеты, местную администрацию района в городе по месту нахождения помещения.

Для получения согласования (разрешения) на переустройство и (или) перепланировку юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые инициируют переустройство и (или) перепланировку, подают заявление и представляют документы, перечень которых определяется Советом Министров Республики Беларусь, в районный, городской исполнительные комитеты, местную администрацию района в городе по месту нахождения помещения.

. При рассмотрении заявления инициатор переустройства и (или) перепланировки, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые инициируют переустройство и (или) перепланировку, в согласованное с ними время обязаны предоставить доступ в жилое и (или) нежилое помещения представителям организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, и местного исполнительного и распорядительного органа. По результатам осмотра жилого и (или) нежилого помещений составляется акт технического осмотра жилого и (или) нежилого помещений, который подписывается инициатором переустройства и (или) перепланировки, представителем юридического лица или индивидуальным предпринимателем, которыми инициированы переустройство и (или) перепланировка, и уполномоченным должностным лицом организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, и утверждается представителем местного исполнительного и распорядительного органа.

. На основании документов, представленных инициатором переустройства и (или) перепланировки, юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, которые инициируют переустройство и (или) перепланировку, и актов технического осмотра жилого и (или) нежилого помещений районный, городской исполнительные комитеты, местная администрация района в городе не позднее одного месяца со дня подачи заявления принимают решения о согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки либо об отказе в согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки с указанием мотивов отказа и направляют их инициаторам переустройства и (или) перепланировки, юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, которые инициируют переустройство и (или) перепланировку.

. Отказ в согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки может быть обжалован в вышестоящий орган и (или) в суд.

Основания для отказа в согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки:

Основаниями для отказа в согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки являются:

представление инициатором переустройства и (или) перепланировки, юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, которые инициируют переустройство и (или) перепланировку, документов, в которых содержатся недостоверные сведения;

запрещение переустройства и (или) перепланировки в соответствии с законодательством;

возникновение угрозы обрушения конструкций жилого и (или) нежилого помещений в результате их переустройства и (или) перепланировки.

Последствия самовольных переустройства и (или) перепланировки

. Граждане, юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществившие самовольные переустройство и (или) перепланировку, обязаны получить согласование (разрешение) таких переустройства и (или) .

. В случае отказа районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе в согласовании (разрешении) самовольных переустройства и (или) перепланировки жилое и (или) нежилое помещения в срок, установленный районным, городским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе, приводятся в прежнее состояние лицом, осуществившим самовольные переустройство и (или) перепланировку, или за его счет по решениям районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе.

. Граждане, юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществившие самовольные переустройство и (или) перепланировку, несут ответственность в соответствии с законодательными актами.

Реконструкция многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов

Реконструкция многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов осуществляется в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, с соблюдением требований технических нормативных правовых актов.

.3 Условия и порядок перепланировки, переустройства и реконструкции

мая 2013 года вышло Постановление Совета Министров Республики Беларусь № 384 «О некоторых вопросах переустройства и перепланировки, установки на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных антенн и иных конструкций, а также реконструкции жилых домов». Этот документ определяет условия и порядок переустройства, перепланировки и реконструкции.

Общие положения.

К работам по переустройству и (или) перепланировке относятся:

демонтаж, установка, замена или перенос систем горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, отопления, электроснабжения, водоотведения (канализации), мусороудаления, газоудаления, вентиляции, в том числе электрического, санитарно-технического, отопительного, газового оборудования и отопительных приборов;

перенос полотенцесушителя;

устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;

изменение конструкции пола;

изменения в несущих конструкциях;

изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире с сохранением функциональных зон за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях с сохранением функциональных зон за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

устройство, увеличение проемов в перегородках.

Иные работы

Запрещаются переустройство и (или) перепланировка:

с нарушением строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических требований, законодательства об охране историко-культурного наследия, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;

приводящие к снижению несущей способности грунтов оснований фундаментов, конструкций фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также нарушению гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций;

влекущие за собой нарушение режима работы систем дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений;

вентиляционных шахт и каналов;

балконов и лоджий в отапливаемые помещения;

связанные с устройством жилых помещений без естественного освещения, а также с установкой перегородок, попадающих в оконные проемы;

связанные с установкой дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет превышение проектных расчетных инженерных нагрузок на одно помещение;

с изменением архитектурного и цветового решения фасада жилого дома;

ведущие к снижению эксплуатационной пригодности конструкций жилого дома;

если жилой дом в установленном порядке признан не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и не подлежит восстановлению.

Также стоит отметить, что замена заполнений оконных и дверных проемов, остекление балконов и лоджий в жилых домах, внесенных в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, переустройство и (или) перепланировка жилых помещений, внесенных в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, осуществляются в установленном порядке после получения разрешения Министерства культуры на выполнение работ на материальных историко-культурных ценностях и (или) в зонах охраны недвижимых материальных историко-культурных ценностей.

Переустройство и (или) перепланировка производятся после получения согласования районного, городского исполнительного комитета, местной администрации района в городе по месту нахождения жилого и (или) нежилого помещений. Согласование может производится с разработкой проекта или без нее.

Согласование местного исполнительного и распорядительного органа, а также разработка проектной документации (далее - проект) требуется для проведения следующих работ по переустройству и (или) перепланировке:

демонтаж, установка, замена или перенос систем холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления, электроснабжения, водоотведения (канализации), мусороудаления, газоудаления, вентиляции, в том числе электрического, санитарно-технического, отопительного, газового оборудования и отопительных приборов;

перенос полотенцесушителя;

устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;

изменение конструкции пола;

изменения в несущих конструкциях.

Согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа без разработки проекта требуется для проведения следующих работ по переустройству и (или) перепланировке:

изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире с сохранением функциональных зон за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях с сохранением функциональных зон за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

устройство, увеличение проемов в перегородках.

Не являются работами по переустройству и (или) перепланировке и выполняются по согласованию с организациями следующие ремонтно-строительные работы:

установка в многоквартирных жилых домах индивидуальных приборов учета воды, замена полотенцесушителя - с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги;

замена газоиспользующего оборудования (газовой плиты, котла, колонки) в пределах помещения, в котором оно установлено в соответствии с первоначальным проектом на газоснабжение, а также установка индивидуальных приборов учета газа - с газоснабжающей организацией;

замена заполнений оконных и дверных проемов фасадов многоквартирных жилых домов - со структурным подразделением местного исполнительного и распорядительного органа, осуществляющим государственно-властные полномочия в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности на территории административно-территориальной единицы (далее - территориальное подразделение архитектуры и градостроительства);

устройство в многоквартирных жилых домах неотапливаемых помещений за счет остекления балконов и лоджий - с территориальным подразделением архитектуры и градостроительства и организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги;

установка в многоквартирных жилых домах входных дверей в жилое и (или) нежилое помещения с изменением направления их открывания - с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги.

Не являются работами по переустройству и (или) перепланировке следующие ремонтно-строительные работы, для выполнения которых не требуются согласование и разработка проекта:

- установка (замена) межкомнатных дверей в пределах существующего дверного проема;

замена и установка входных дверей в жилое помещение в пределах существующего дверного проема без изменения направления их открывания;

устройство подвесных (натяжных) потолков;

устройство и демонтаж стационарных шкафов и антресолей;

замена электротехнических изделий (розетки, выключатели, светильники), а также санитарно-технического оборудования (унитаз, ванна, умывальник, мойка, биде);

установка вентиляционных приборов;

демонтаж ванны и установка душевой кабины, перенос существующей и (или) установка дополнительной водоразборной арматуры, замена трубопроводов холодного и горячего водоснабжения, а также водоотведения (канализации), находящихся в жилых и (или) нежилых помещениях, без изменения месторасположения санитарно-технического оборудования.

Изменения в помещении в результате производства ремонтно-строительных работ без согласования и разработки проетка не требуют государственной регистрации изменения недвижимого имущества в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

2.4 Порядок получения согласования (разрешения)

Для получения согласования (разрешения) на переустройство и (или) перепланировку гражданин, который инициирует переустройство и (или) перепланировку, подает в местный исполнительный и распорядительный орган заявление и представляет необходимые документы.

При рассмотрении местным исполнительным и распорядительным органом заявления инициатор в согласованное с ним время обязан предоставить доступ в жилое и (или) нежилое помещения представителям организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, и местного исполнительного и распорядительного органа. По результатам осмотра жилого и (или) нежилого помещений составляется акт технического осмотра жилого и (или) нежилого помещений, в котором приводятся сведения о соответствии существующей планировки техническому паспорту на жилое и (или) нежилое помещения, а также техническом состоянии конструкций и инженерного оборудования этих помещений. Акт технического осмотра жилого и (или) нежилого помещений составляется в произвольной форме, подписывается инициатором и уполномоченным должностным лицом организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, и утверждается представителем местного исполнительного и распорядительного органа.

На основании документов, представленных инициатором, и актов технического осмотра жилого и (или) нежилого помещений местный исполнительный и распорядительный орган не позднее одного месяца со дня подачи заявления принимает решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки либо об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки с указанием мотива отказа и сообщает об этом инициатору.

В согласовании должны быть указаны:

инициатор;

виды работ по переустройству и (или) перепланировке;

дата окончания и приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке;

условия хранения строительных материалов и порядок вывоза их отходов;

иные требования, предусмотренные техническими нормативными правовыми актами, с учетом конкретного переустройства и (или) перепланировки.

Основаниями для отказа в согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки являются:

представление инициатором документов, в которых содержатся недостоверные сведения;

запрещение переустройства и (или) перепланировки в соответствии с пунктом 4 настоящего Положения;

возникновение угрозы обрушения конструкций жилого и (или) нежилого помещений в результате их переустройства и (или) перепланировки.

Отказ может быть обжалован инициатором в вышестоящий орган и (или) в суд.

.5 Порядок производства и приемки работ

Для выполнения переустройства и перепланировки, требующих разработки проекта, инициатор после получения согласования местного исполнительного и распорядительного органа заключает договор подряда на выполнение проектных работ с разработчиком проектной документации.

Инициатор обеспечивает осуществление технического надзора за выполнением работ по переустройству и перепланировке, предусмотренных проектом.

Работы по переустройству и (или) перепланировке:

- могут выполняться в блокированных и одноквартирных жилых домах высотой до двух этажей (до 10 метров) самим инициатором;

выполняются в многоквартирных жилых домах, а также блокированных и одноквартирных жилых домах высотой более двух этажей (более 10 метров) только по договорам строительного подряда с юридическими или физическими лицами, в том числе индивидуальными предпринимателями, имеющими право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

В период проведения переустройства и (или) перепланировки в многоквартирных и блокированных жилых домах запрещается:

- производить в выходные и праздничные дни работы по переустройству и (или) перепланировке, создающие шум или вибрацию, а также начинать такие работы ранее 9 часов и заканчивать их позднее 19 часов в рабочие дни;

загромождать и загрязнять строительными материалами и их отходами коридоры, лестничные марши и площадки, проходы, запасные выходы и другие вспомогательные помещения жилого дома;

использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и их отходов без упаковки.

В случаях повреждения подрядчиком или инициатором в процессе производства работ по переустройству и (или) перепланировке инженерных систем жилого дома, появления деформаций, трещин и других изменений в несущих и ограждающих конструкциях здания такие работы следует немедленно прекратить и принять меры по недопущению усиления этих деформаций и изменений, а также информировать территориальное подразделение архитектуры и градостроительства или организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющую жилищно-коммунальные услуги. Выявленные повреждения и их последствия устраняются за счет средств лиц, допустивших такие повреждения. Если эти повреждения не могут быть устранены незамедлительно, то все работы по переустройству и (или) перепланировке приостанавливаются. Подрядчик и (или) инициатор не позднее первого рабочего дня, следующего за днем обнаружения повреждения, создают комиссию, в которую кроме них входит представитель территориального подразделения архитектуры и градостроительства или организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, а также при необходимости разработчик проектной документации и представитель организации, осуществляющей технический надзор. Указанная комиссия в двухдневный срок со дня ее создания принимает решение о возможности дальнейшего продолжения работ по переустройству и (или) перепланировке после устранения повреждений либо вносит предложение в местный исполнительный и распорядительный орган об их запрете и выполнении восстановительных работ.

При устранении причин, послуживших основанием для запрета производства работ по переустройству и (или) перепланировке, запрет может быть отменен местным исполнительным и распорядительным органом.

Завершение работ по переустройству и (или) перепланировке подтверждается актом приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого и (или) нежилого помещений по форме, утверждаемой Министерством архитектуры и строительства.

Приемочная комиссия и ее председатель назначаются местным исполнительным и распорядительным органом не менее чем за 30 дней до начала приемки ею выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке. Даты начала и окончания работы этой комиссии определяет инициатор с учетом установленного срока приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке.

В состав приемочной комиссии входят подрядчик и (или) инициатор либо их представители, а также представители организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, местного исполнительного и распорядительного органа и при необходимости разработчик проектной документации и представитель организации, осуществляющей технический надзор.

Инициатор обязан предъявить приемочной комиссии следующие документы:

- согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа;

разработанный и согласованный в установленном порядке проект <*>;

план-схема или перечень (описание) работ по переустройству и (или) перепланировке;

договор строительного подряда <*>;

договор на осуществление технического надзора <*>;

акты на скрытые работы <*>;

ведомость технических характеристик на изолированное помещение, составленная по заявлению инициатора организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по результатам проверки характеристик помещения при выполнении его перепланировки.

-------------------------------

<*> Представляются, если такие документы предусмотрены для производства работ по переустройству и (или) перепланировке.

Акт приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого и (или) нежилого помещений подписывается всеми членами приемочной комиссии. Этот акт составляется в пяти (четырех) экземплярах, два из которых представляются в местный исполнительный и распорядительный орган, два - инициатору и один - подрядчику (в случае его наличия). Выполненные работы по переустройству и (или) перепланировке не подлежат приемке в случаях, если они проведены с отступлениями от проекта, плана-схемы или перечня работ по переустройству и (или) перепланировке, а также если они проведены с нарушениями требований технических нормативных правовых актов. Приемка таких работ возможна после устранения замечаний, указанных в акте приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого и (или) нежилого помещений.

Составление технического паспорта на соответствующее недвижимое имущество и государственная регистрация изменения недвижимого имущества в результате переустройства и (или) перепланировки осуществляются организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в порядке.

.6 Самовольные переустройство и перепланировка

Самовольные переустройство и (или) перепланировка запрещены. Поэтому гражданин, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществившие самовольные переустройство и (или) перепланировку, обязаны получить согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа. Разрешение самовольных переустройства и (или) перепланировки может быть получено в случае, если переустройство и (или) перепланировка не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и выполнены в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов. Подтверждение соответствия оформляется в виде технического заключения по результатам общего или при необходимости детального обследования строительных конструкций и инженерных систем, проведенного в установленном порядке в соответствии с техническими нормативными правовыми актами юридическим или физическим лицом, в том числе индивидуальным предпринимателем, имеющим право на осуществление данного вида деятельности в соответствии с законодательством. Такие обследования проводятся по заказу и за счет средств гражданина, юридического лица или индивидуального предпринимателя, осуществивших самовольные переустройство и (или) перепланировку.

В случае отказа местного исполнительного и распорядительного органа в согласовании самовольных переустройства и (или) перепланировки жилое и (или) нежилое помещения в срок, установленный местным исполнительным и распорядительным органом, приводятся в прежнее состояние лицом, осуществившим самовольные переустройство и (или) перепланировку, или за его счет по решению местного исполнительного и распорядительного органа. Восстановительные работы по приведению жилого и (или) нежилого помещений в прежнее, до проведения самовольных переустройства и (или) перепланировки, состояние производятся в соответствии с порядком производства и приемки работ по переустройству и (или) перепланировке. Гражданин, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществившие самовольные переустройство и (или) перепланировку, несут ответственность в соответствии с законодательными актами.

.7 Условия и порядок установки на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных антенн и иных конструкций

Общие положения.

Установка инженерного оборудования на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов производится после получения разрешения местного исполнительного и распорядительного органа в соответствии с проектной документацией. Не требуются получение разрешения местного исполнительного и распорядительного органа и разработка проекта на установку конструкций для сушки белья. Данные конструкции могут устанавливаться только в пределах внутреннего пространства балкона и лоджии.

Порядок получения разрешения на установку инженерного оборудования аналогичный порядку получения согласования переустройства и (или) перепланировке.

Основаниями для отказа в разрешении установки инженерного оборудования являются:

представление инициатором документов, в которых содержатся недостоверные сведения;

нарушение в результате установки инженерного оборудования режима работы инженерных систем и инженерно-технического оборудования жилого дома или отдельных помещений;

увеличение в результате установки инженерного оборудования предельно допустимых расчетных инженерных нагрузок на одно жилое и (или) одно нежилое помещения;

снижение в результате установки инженерного оборудования эксплуатационной пригодности жилого дома и возникновение угрозы обрушения его конструкций;

запрещение местным исполнительным и распорядительным органом установки инженерного оборудования на фасадах жилых домов, внесенных в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, а также на фасадах жилых домов, выходящих на главные улицы и площади.

Инициатор обязан содержать установленное инженерное оборудование в технически исправном состоянии и своевременно выполнять работы по его ремонту, в том числе обеспечению надлежащего внешнего вида. Неисправное инженерное оборудование подлежит демонтажу.

Самовольная установка инженерного оборудования.

Самовольная установка инженерного оборудования запрещена. Гражданин, юридическое лицо и индивидуальный предприниматель, осуществившие самовольную установку инженерного оборудования, обязаны получить соответствующее разрешение.

Разрешение самовольной установки инженерного оборудования может быть получено в случае, если выполненные работы по установке этого оборудования не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и соответствуют требованиям технических нормативных правовых актов. Подтверждение соответствия оформляется в виде технического заключения по результатам общего или при необходимости детального обследования строительных конструкций и инженерных систем, проведенного в установленном порядке в соответствии с техническими нормативными правовыми актами юридическим или физическим лицом, в том числе индивидуальным предпринимателем, имеющим право на осуществление данного вида деятельности в соответствии с законодательством.

Такие обследования проводятся по заказу и за счет средств гражданина, юридического лица и индивидуального предпринимателя, осуществивших самовольную установку инженерного оборудования.

В случае отказа местного исполнительного и распорядительного органа в разрешении самовольной установки инженерного оборудования в срок, установленный местным исполнительным и распорядительным органом, инженерное оборудование демонтируется, крыша и фасад многоквартирного жилого дома приводятся в прежнее состояние лицом, осуществившим самовольную установку инженерного оборудования, или за его счет по решению местного исполнительного и распорядительного органа.

Гражданин, юридическое лицо и индивидуальный предприниматель, осуществившие самовольную установку инженерного оборудования, несут ответственность в соответствии с законодательными актами.

.8 Порядок реконструкции многоквартирных, блокированных и одноквартирных домов

Работами по реконструкции не являются работы, отнесенные к переустройству и (или) перепланировки.

Для получения разрешения на реконструкцию гражданин, который инициирует реконструкцию, подает в районный, городской исполнительный комитет, местную администрацию района в городе заявление и представляет необходимые документы. Копии документа, удостоверяющего право на земельный участок, отведенный для строительства и обслуживания многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним квартиры в блокированном жилом доме, земельно-кадастрового плана, иные документы, необходимые для принятия решения, запрашиваются в установленном порядке местным исполнительным и распорядительным органом, а также могут быть представлены застройщиком по его желанию самостоятельно.

На основании представленных застройщиком документов и иных полученных документов местный исполнительный и распорядительный орган принимает решение о разрешении реконструкции или направляет застройщику мотивированный отказ.

Основаниями для отказа в разрешении реконструкции являются:

представление застройщиком документов, в которых содержатся недостоверные сведения;

запрещение реконструкции в соответствии с законодательством;

возникновение угрозы обрушения конструкций многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома (далее, если не предусмотрено иное, - жилой дом), жилого и (или) нежилого помещений в его составе, а также нежилых построек в результате реконструкции.

Разрешение местного исполнительного и распорядительного органа требуется для проведения работ по:

изменению назначения, количества и (или) общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома и (или) нежилых построек;

изменению строительного объема или общей площади жилого дома и (или) нежилых построек;

замене несущих конструкций (отдельных видов таких конструкций) жилого дома и (или) нежилых построек;

устройству балконов, лоджий, веранд, террас, а также пандусов для передвижения инвалидов-колясочников с первого этажа на придомовую территорию;

устройству неотапливаемых кладовых и погребов в пространстве под балконами и лоджиями первых этажей многоквартирных жилых домов без использования подвальных помещений таких домов с обустройством доступа в эти кладовые и погреба с балконов и лоджий посредством люков;

инженерному оборудованию (переоборудованию) жилого дома, жилого и (или) нежилого помещений в его составе, а также нежилых построек;

устройству (переустройству) наружных сетей, кроме магистральных.

При необходимости местный исполнительный и распорядительный орган для реконструкции предоставляет земельный участок.

Отказ местного исполнительного и распорядительного органа в выдаче разрешения на реконструкцию может быть обжалован застройщиком в вышестоящий орган и (или) в суд.

Порядок производства работ и приемка в эксплуатацию.

Реконструкция осуществляется на основании решения местного исполнительного и распорядительного органа о разрешении реконструкции и проектной документации на реконструкцию (далее - проект реконструкции).

Проект реконструкции разрабатывается по заказу и за счет средств застройщика по договорам подряда на выполнение проектных работ с разработчиком проектной документации.

Основанием для размещения заказа на разработку проекта реконструкции является разрешение местного исполнительного и распорядительного органа, а также комплект исходных данных на проектирование от заинтересованных организаций.

Согласование, а также при необходимости проведение государственной экспертизы проекта реконструкции разработчик проектной документации осуществляет в установленном порядке.

Реконструкция:

может осуществляться самим застройщиком при реконструкции блокированных и одноквартирных жилых домов высотой до двух этажей (до 10 метров), жилого и (или) нежилого помещений в их составе, а также нежилых построек, за исключением работ по их инженерному оборудованию;

осуществляется только по договорам строительного подряда с юридическими или физическими лицами, в том числе индивидуальными предпринимателями, имеющими право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, при реконструкции многоквартирных жилых домов, а также блокированных и одноквартирных жилых домов высотой более двух этажей (более 10 метров), жилого и (или) нежилого помещений в их составе, по инженерному оборудованию многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов, жилого и (или) нежилого помещений в их составе и нежилых построек.

Застройщик обеспечивает осуществление технического надзора за производством работ по реконструкции, предусмотренных проектом реконструкции, в соответствии с законодательством.

При реконструкции многоквартирных и блокированных жилых домов, жилого и (или) нежилого помещений в их составе, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории этих домов запрещается:

производить в выходные и праздничные дни строительно-монтажные работы, создающие шум или вибрацию, а также начинать такие работы ранее 9 часов и заканчивать их позднее 19 часов в рабочие дни;

загромождать и загрязнять строительными материалами и их отходами коридоры, лестничные марши и площадки, проходы, запасные выходы и другие вспомогательные помещения жилого дома;

использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и их отходов без упаковки.

В случаях повреждения подрядчиком или застройщиком в процессе производства строительно-монтажных работ инженерных систем, появления деформаций, трещин и других изменений в несущих и ограждающих конструкциях жилого дома, жилого и (или) нежилого помещений в его составе, а также нежилых построек такие работы следует немедленно прекратить и принять меры по недопущению усиления этих повреждений, деформаций и изменений, а также информировать структурное подразделение местного исполнительного и распорядительного органа, осуществляющее государственно-властные полномочия в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности на территории административно-территориальной единицы, или организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющую жилищно-коммунальные услуги (в случае ее наличия).

Выявленные повреждения и их последствия устраняются за счет средств лиц, допустивших такие повреждения.

Если эти повреждения не могут быть устранены незамедлительно, то все работы по реконструкции приостанавливаются. Подрядчик и (или) застройщик не позднее первого рабочего дня, следующего за днем обнаружения повреждения, создают комиссию, в которую кроме них входит представитель территориального подразделения архитектуры и градостроительства или организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, а также при необходимости разработчик проектной документации и представитель организации, осуществляющей технический надзор. Указанная комиссия в двухдневный срок со дня ее создания принимает решение о возможности дальнейшего продолжения работ по реконструкции после устранения повреждений либо вносит предложение в местный исполнительный и распорядительный орган об их запрете и выполнении восстановительных работ.

При устранении причин, послуживших основанием для запрета проведения работ по реконструкции, запрет может быть отменен местным исполнительным и распорядительным органом.

Законченные реконструкцией жилые дома, жилое и (или) нежилое помещения в их составе, нежилые постройки, а также выделенные согласованным проектом реконструкции очереди реконструкции подлежат обязательной приемке в эксплуатацию приемочной комиссией, назначаемой в соответствии с законодательством.

Составление технического паспорта на соответствующее недвижимое имущество и государственная регистрация изменения или создания в результате реконструкции недвижимого имущества осуществляются организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

.       
ПЕРЕУСТРОЙСТВО, ПЕРЕПЛАНИРОВКА И РЕКОНСТРУКЦИЯ В ПРАКТИЧЕСКОМ ПРИМЕНЕНИИ

Как свидетельствует практика, часто никто никаких согласований и разрешений не получает, а проводит перепланировку и (или) переустройство на свой страх и риск. Однако следует отметить, что замена входной двери на усиленную или установка второй двери требует согласования с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, организацией застройщиков. Замена оконных и балконных заполнений фасадов жилых домов, а также устройство неотапливаемых помещений за счет остекления балконов и лоджий требует получения согласования с территориальным подразделением архитектуры и градостроительства.

Постановлением определены случаи, когда запрещено производство тех или иных работ по переустройству и (или) перепланировке.

. Запрещаются переустройство и перепланировка, которые нарушают работу систем вентиляции, дымо- и газоудаления, а также нарушают и ухудшают параметры работы инженерно-технического оборудования дома или его отдельных помещений.

Пример 1. В квартире разбили нишу, в которой устроена вентиляционная шахта, чтобы было больше места на кухне, и установили там холодильник. Вентиляция перекрыта и не работает у всех соседей, живущих этажами ниже.

. Запрещается устанавливать в помещении дополнительное оборудование центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет увеличение предельно допустимых расчетных инженерных нагрузок на одно помещение жилого дома.

Пример 2. Соседи заменили радиаторы отопления, установив чугунные радиаторы, при этом на несколько ребер больше. У соседей, живущих этажом выше, стало холоднее в квартире. В данном случае возможно также вести речь о нарушении установленных законодательством запретов.

. Запрещаются перепланировка и переустройство жилых помещений, ведущие к снижению несущей способности конструкций (оснований фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, простенков, конструкций крыш и плоских кровель), а также гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций.

Пример 3. Соседи разбили стену между комнатой и балконом, оставив всего 2 колоны, которые держат остатки стены. Таким образом, у соседей нет балкона, зато комната стала больше. Есть опасение, что стена может обвалиться.

Чтобы добиться разрешения на проведение работ, в Минске нужно заплатить от 500 долларов США. В случае выявления «подпольных» строительных работ в квартирах собственникам грозит куда меньший штраф.

Почем услуги?

Самовольная перепланировка и переустройство квартир по-прежнему носит массовый характер, несмотря на то, что недавно в Беларуси были установлены новые «правила игры». Напомним, что порядок проведения данных работ определен Положением об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденным постановлением Совета Министров РБ №384 от 16 мая 2013 года. Как власти собираются бороться с этим явлением?

Сегодня стоит вопрос о том, чтобы не только наказывать людей, которые занимаются самовольными работами, но и дать им возможность обратиться в специализированную организацию, посредством которой можно осуществить задуманное, - говорит директор КУП «Минский городской центр инжиниринговых услуг» Григорий Веринский.

Небольшое отступление. Минский городской центр инжиниринговых услуг - это предприятие, созданное по решению Мингорисполкома приказом Комитета архитектуры и градостроительства столичной мэрии. Целью его деятельности является создание благоприятных условий для юридических и физических лиц, ИП в реализации их законных интересов в сфере строительства, привлечения инвестиций в осуществление застройки Минска. В настоящее время данная структура готова заниматься инженерным сопровождением объектов.

По словам Григория Веринского, многие собственники жилья не знают, как приступить к работам по перепланировке:

Гражданин, который принял решение об обновлении собственной квартиры, должен с чего-то начинать. Хотя бы изучить нормативно-правовую базу - можно ли осуществлять те или иные работы. Провести предварительную подготовку, каким образом ему действовать. Законодательная база довольно обширна и сложна, поэтому физическому лицу, которое не обладает специальными познаниями в области права, очень сложно в ней разобраться.

Эксперт отмечает, что услуги инжиниринговых структур сегодня недешевы.

Эти услуги сегодня предлагают частные инжиниринговые компании и частные предприниматели, - говорит Григорий Веринский. - Скажем, перепланировка квартир, если не затрагиваются несущие конструкции дома и если не переносится инженерное оборудование, обходится в сумму, эквивалентную $500-1000. Услуги по привлечению сторонних компаний оплачиваются отдельно.

В чем правда «самовольщиков»?

Сотрудники нашего предприятия общаются с гражданами, которые уже провели самовольную перепланировку в квартирах, - рассказывает Григорий Веринский. - Потом эти люди пытаются узаконить то, что натворили. Я специального говорю «натворили», потому что очень часто перепланировка и переустройство осуществляются с нарушением градостроительных норм и технических регламентов. Эту работу выполняют люди, не имеющие специальных знаний. А между тем перенос несущей конструкции может быть чреват нарушением конструкции всего жилого многоквартирного дома.

Эксперт отмечает: многие самовольщики не скрывают, что гораздо проще заплатить административный штраф, а потом, в течение месяца, получить разрешение администрации района на получение технического паспорта в кадастровом агентстве.

Администрация района не обязана узаконить произведенную «самоволку», - говорит Григорий Веринский. - Особенно если в квартире выполнен серьезный объем работ по изменению в несущих конструкциях здания.

Штраф же не способен испугать собственников жилья. В соответствии со статьей 21.16 Кодекса РБ об административных правонарушениях самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых и (или) нежилых помещений, в т.ч. инженерных систем, без изменения несущей способности конструкций, а также использование не по назначению жилых помещений, пригодных для проживания, влекут наложение штрафа на физическое лицо в размере от 10 до 30 базовых величин.

От 10 до 30 базовых величин - это от 1 до 3 миллионов рублей! - уточняет директор КУП «Минский городской центр инжиниринговых услуг». - Действительно, легче заплатить штраф.

Вместе с тем есть и часть 2 той же статьи КоАП РБ. Согласно ей самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых и (или) нежилых помещений, приведшие к снижению несущей способности конструктивных элементов здания, а также переоборудование вентиляционных шахт и каналов, влекут наложение на физическое лицо штрафа в размере от 30 до 50 базовых величин. А это куда более внушительная сумма. Правда, перепланировку нужно еще обнаружить.

Трудно ли получить разрешение в районной администрации?

Районные администрации по тем или иным объективным причинам в последнее время не дают разрешения на перепланировку, - огорошил обозревателя портала www.interfax.by директор КУП «Минский городской центр инжиниринговых услуг». - Чтобы узаконить самовольно выполненные работы, они вынуждены обязывать гражданина восстанавливать несущие или не несущие перегородки, которые он убрал в своей квартире. Это огромные затраты, поэтому я призываю всех собственников частных домовладений идти законным путем: так выходит дешевле.

Обозреватель портала www.interfax.by позвонил заместителю начальника управления архитектуры и строительства администрации Ленинского района Минска Андрею Бондаренко, чтобы прояснить ситуацию. Тот был удивлен.

Буквально на днях мы выдали довольно большое количество разрешений на перепланировку, - сказал он. - Если объем работ невелик и не связан с демонтажом, установкой, заменой или переносом инженерных систем, изменений в несущих конструкциях и т.п., т.е. не нужна разработка проекта, то такие разрешения мы даем без проблем. Более серьезные случаи требуют детального рассмотрения. Но о каком-либо запрете на выдачу разрешений на перепланировку я не слышал.

К слову, в соответствии с действующим Положением об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа без разработки проекта требуется для проведения следующих работ:

изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире с сохранением функциональных зон за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях с сохранением функциональных зон за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

устройство, увеличение проемов в перегородках.

Кроме того, ряд работ не относится к переустройству или перепланировке и выполняется по согласованию с эксплуатирующими организациями.

Зачем нужна инжиниринговая помощь?

Для серьезной перепланировки квартиры без обращения в районную администрацию не обойтись. Другое дело, что далеко не все знают, у кого заказать проект, кто даст заключение о возможности проведения работ и т.п.

Если человек сам боится это сделать или у него нет времени, то он обращается в организации, оказывающие инженерное сопровождение работ, - говорит Григорий Веринский.

Сам руководитель КУП «Минский городской центр инжиниринговых услуг» в своей квартире делал перепланировку на вполне законных основаниях:

Я живу в многоквартирном доме и знаю, что половина жильцов делали перепланировки незаконно. Но я, убрав не несущую перегородку, вызвал специальную службу, сделал фотосъемку, получил разрешение у товарищества собственников, а затем получил разрешение в администрации Советского района. И через полтора месяца получил технический паспорт в кадастровом агентстве.

Григорий Веринский считает, что услуги инжиниринговых компаний называть посредническими «не совсем правильно».

Мы фактически выполняем за собственников жилья их работу, получив от них соответствующие полномочия, - говорит он.

.       
РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ «ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ РАЗЛИЧНЫМИ МЕТОДАМИ. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ»

.1 Общая характеристика объекта оценки (основные факты и выводы)

Выводы: по полезной площади помещения определяем вид объекта - магазин. С учетом описанных характеристик можно определить состояние и положение объекта как хорошее, т.к. объект находится в среднем состоянии, материалом стен является кирпич и объект находится в центре города.

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений, которое обеспечит наиболее высокую отдачу на данный момент или в ближайшем будущем.

При анализе ННЭИ нежилого помещения необходимо учесть ожидаемую доходность объекта. С учетом всех определенных характеристик объекта и учетом полезной площади определим объект как магазин. При проектировании магазинов следует полагать, что магазин необходим в том случае, если он создает спрос у населения или имеет конкурентные преимущества своих товаров или услуг. Количество магазинов и их географическое размещение определяются местоположением потребителей, а также особенностями продукта. Организация магазина - это только часть усилий фирмы по эффективному использованию пространства и времени.

Следовательно, по определенному виду объект получим рыночную ставку аренды за месяц - 240 руб/м2.

.3. Оценка стоимости недвижимости

Для определения стоимости недвижимости используют три метода оценки: затратный, сравнительный (рыночный), доходный.

В результате применения этих методов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости недвижимости.

.3.1 Оценка стоимости недвижимости затратным методом

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Соб = Сзу+Свс-Сиз

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

·              оценка рыночной стоимости земельного участка;

·              оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

·              расчет выявленных видов износа;

·              расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

         цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

         стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют каждая в своих интересах;

         объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

         оплата объекта оценки осуществляется в денежной форме.

Подходы к оценке рыночной стоимости:

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Сравнительный (рыночный) подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Восстановительная стоимость - сумма затрат, необходимых для воспроизводства основных средств по действующим в текущий момент ценам. В учетных целях термин применяется для обозначения стоимости основных средств, полученной в результате их переоценки, в отличие от первоначальной стоимости, которая соответствует фактическим расходам на приобретение объектов основных средств. В результате на балансе промышленных предприятий числятся основные производственные фонды, приобретенные в разное время и оцененные в силу этого в различных ценах, т. е. фактически они выражаются в несопоставимых ценах. Для оценки основных фондов в единых ценах требуется их периодическая всеобщая (по единой методике и всем отраслям) переоценка.

Заменяющая стoимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дaту оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого здания, с употреблением соврeменных материалов, современных стандартов, проекта и т.п.

При определении стоимости нового строительства можно рассматривать либо стоимость строительства точной копии объекта оценки, либо стоимость строительства современного здания, обеспечивающего аналогичную полезность. Выбор типа стоимости нового строительства, а также характеристики современного объекта замещения должны быть обоснованы в соответствии с конкретной ситуацией. Таким образом, стоимость нового строительства улучшений может выступать в виде восстановительной либо заменяющей стоимости.

Накопленный износ - потеря стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения. Затратный подход рассматривает полную восстановительную стоимость оцениваемых зданий исходя из предположения, что они новые. Поэтому оценив величину общего накопленного износа для зданий, оценщики вычитают ее из показателя полной восстановительной стоимости и получают в результате остаточную стоимость здания.

Оценочный износ отражает реакцию рынка на те или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки. Износ строений возникает под воздействием трех основных причин, которые могут проявляться как комплексно, так и изолировано. В оценке выделяют следующие причины потери стоимости зданий:

физический износ,

функциональный износ,

внешний (экономический) износ.

Физический износ - это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил. Обычно рынок считает, что новое здание лучше старого.

Функциональный износ представляет потерю стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.

Внешний (экономический) износ представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды. Таким образом, локальная закрепленность объекта обуславливает существование внешних причин, которые не могут контролироваться собственником недвижимости, арендодателем или арендатором.

Этапы расчета стоимости объекта затратным методом:

1.Определение стоимости земельного участка:

Сзем = S3eM * Цзем                                          (1)

где Бзем - площадь земельного участка, м2

Цзем - цена земли, тыс. руб./м2

Цена земли в данной работе принимается равной 500 руб/м2.

1.  Определение полной восстановительной стоимости

При определении стоимости нового строительства улучшений следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Типичная предпринимательская прибыль принимается равной 30%. Строительные затраты на возведение нежилых помещений, аналогичных оцениваемому объекту, составляют:

·кирпичных 10 000 руб/м2;

·крупнопанельных 10 500 руб/м2.

3.Определение накопленного износа производится по следующей формуле:

ХИ = Иф + Ифунк + Иэк                (2)

где Иф - физический износ объекта недвижимости, тыс.руб.;

Ифунк - функциональный износ объекта недвижимости, тыс.руб.; Иэк - внешний износ объекта недвижимости, тыс.руб.

Оцениваемая недвижимость - достаточно новое здание, поэтому величины экономического и функционального типов износа равны нулю. Данные о физическом износе представлены в таблице 2.

Таблица 2

Физический износ конструктивных элементов здания

Физический износ конструктивных элементов здания определен в результате технической экспертизы, проведенной оценщиком.

Для расчета величины физического износа в денежных единицах измерения необходимо заполнить таблицу 3.

Таблица 3

Расчет физического износа

Таблица 4. Затратный метод

4.3.2 Оценка стоимости недвижимости сравнительным (рыночным) методом

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировке данных.

Данные о продажах сопоставимых объектов представлены в табл. 5.

Таблица 5.

Данные о продажах сопоставимых объектов недвижимости

Таблица 6.

Расчет скорректированных цен объектов недвижимости

На практике для получения результата оценки согласование скорректированных цен проводят в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта. Стоимость оцениваемой недвижимости определяют как средневзвешенное значение. Каждому аналогу присваивается свой вес экспертным путем, при этом учитывается количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. Чем меньше количество и величина поправок, тем больший удельный вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования данных.

Для упрощения расчетов стоимость объекта оценки находим как среднеарифметическое значение всех скорректированных цен аналогов.

4.3.3 Оценка стоимости недвижимости доходным методом

Доходный метод к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный метод является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

Для определения чистого операционного дохода следует использовать метод прямой капитализации.

В данной работе потери от недозагруженности помещений равны 1% от потенциального валового дохода, потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов составляют 5% от потенциального валового дохода, расходы на содержание оцениваемого объекта принимаются равными 28% от потенциального валового дохода.

Итоговая ставка капитализации по нежилым помещениям находится как среднеарифметическое ставки капитализации сопоставимых объектов.

Таблица 7. Расчет ЧОД за год