Оценка предприятия ООО 'Клинар'

Оценка предприятия ООО 'Клинар'

ВВЕДЕНИЕ

По мере развития рыночных отношений в российской экономике стоимость бизнеса начинает играть все большую роль в жизни отечественных компаний и предприятий. Это объясняется рядом факторов:

¾    интенсивный процесс приватизации собственности,

¾      активное проведение операций по купле-продаже предприятий, требующие адекватной оценки стоимости продаваемых предприятий;

¾      некорректность отражения в текущей финансовой документации вследствие активных инфляционных процессов стоимости фондов большинства действующих предприятий и необходимость правильного отображения стоимости активов;

¾      активный процесс выход многих отечественных компаний на международный финансовый рынок, который невозможен без отлаженного в компании процесса бизнес − планирования, отвечающего принятым в мире нормам

Процедуры оценки стоимости бизнеса прочно входят в повседневную деловую практику. Можно указать характерные случаи, когда возникает потребность в оценке стоимости действующего предприятия:

¾      продажа предприятия или части его имущества;

¾      реорганизация предприятия;

¾      купля/продажа акций предприятия или доли в уставном капитале;

¾      передача предприятия в аренду (для назначения арендной платы);

¾      получение кредита под залог имущества предприятия;

¾      страхование имущества предприятия;

¾      переоценка основных фондов и др

Целью данной работы является определение рыночной стоимости предприятия ООО «Клинар» на 01.01.2013 г.

Для достижения поставленной цели следует решить следующие задачи:

¾      комплексно изучить теоретический материал, касающийся процесса оценки;

¾      проанализировать объект оценки и его окружение;

¾      провести анализ финансового состояния ООО «Клинар»;

¾      проанализировать социально-экономическое положение Хабаровского края;

¾      определить рыночную стоимость объекта оценки, используя затратный, сравнительный и доходный подходы.

Объектом исследования данной работы является ООО "Клинар".

Предмет - определение рыночной стоимости объекта оценки.

Оценка стоимости предприятия производится на 1 января 2013 года.

Нормативно-методической базой работы явились: законы, нормативно-правовые акты, а именно: Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской федерации, Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ в ред. от 28.07.2012 г. и другие, учебники, учебные пособия и другая научная и периодическая литература. При написании работы была использована информация, полученная непосредственно из данных бухгалтерского учета.

1 Теоретические основы оценки бизнеса (предприятия)

.1      Бизнес как объект оценки

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Оценка стоимости бизнеса является целенаправленным упорядоченным процессом исчисления величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени на конкретном рынке.

Рыночной стоимостью называют наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При определении стоимости объекта оценки используются внутренняя информация предприятия и информация из внешних источников. К основным факторам, влияющим на величину стоимости, относят: доход, создаваемый оцениваемым объектом; риски, связанные с получением этого дохода; среднерыночный уровень рентабельности; цены на аналогичные объекты; характерные черты оцениваемого объекта; конъюнктура рынка; текущая ситуация в отрасли и в экономике.

Понятие бизнеса, можно рассматривать в различных направлениях. Бизнес - это инициативная, самостоятельная, экономическая деятельность, осуществляемая за счет собственных или заемных средств на свой риск и под свою имущественную ответственность, ставящая главными целями получение прибыли и развитие собственного дела, а также продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг. Бизнес - это предприятие, фирма или совокупность предприятий, которые должны приносить прибыль в результате осуществления определенных видов деятельности. Бизнес - это товар со всеми присущими ему свойствами. Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего, он должен соответствовать потребности в получении доходов. Как и у любого другого товара, полезность бизнеса осуществляется в пользовании. Если бизнес не приносит дохода собственнику, то он теряет для него свою полезность и подлежит продаже. Бизнес, предприятие и фирма обладают всеми признаками товара и могут быть объектом купли−продажи.

Оценка стоимости бизнеса предполагает наличие субъекта и объекта оценки. Субъектами оценки здесь выступают физические и юридические лица, органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков. Субъектами оценки являются те, кто ее заказывает, проводит, регулирует, контролирует и является потребителем оценочных услуг. Объектами оценки бизнеса являются действующие предприятия и фирмы с определенными активами, обязательствами, структурой кадров, уровнем менеджмента, деловой репутацией и имиджем. Предметом оценки бизнеса является его стоимость.

Как объект оценки бизнес отличается следующими особенностями:

.        Бизнес можно продавать как целиком, так и по частям

Несмотря на то, что бизнес - это система, его можно продать целиком и реализовать по частям и даже отдельным элементам. Следовательно, товаром является не сам бизнес, а его отдельные доли. В связи с этим необходимо оценивать рыночную стоимость активов по отдельности.

.        На спрос влияет ряд процессов

На потребность рынка в таком товаре, как бизнес, влияют как внутренние процессы, так и внешние факторы. Если нестабильная экономика делает бизнес шатким, то и его неустойчивость провоцирует последующее нарастание нестабильности в самой экономике.

Таким образом, и бизнес, и оценочный процесс нуждаются в четком регулировании. При этом оценщик должен принимать во внимание качество управления оцениваемым бизнесом.

.        Бизнес нуждается в контроле со стороны государства

Поскольку от устойчивости бизнеса зависит, будет ли стабильная экономика в целом, необходимо участие государства не только в регулировании механизма оценки бизнеса, но и формировании рыночных цен на бизнес, его купли-продажи. Это тем более важно для тех предприятий, в капитале которых имеется доля государства.

1.2    Принципы оценки бизнеса

Оценочная деятельность базируется на определенных принципах, сложившихся под влиянием практических ситуаций, с которыми сталкивались оценщики в ходе своей профессиональной деятельности.

Все принципы оценки бизнеса можно разделить на четыре группы:

¾      принципы, основанные на представлениях собственника (пользователя);

¾      принципы, связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией;

¾      принципы, обусловленные действием рыночной среды;

¾      принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Однако как общую полезность объекта для собственника в рыночной экономике можно выделить его способность приносить доход. Полезность бизнеса - это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости. Принцип полезности заключается в том, что, чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.

Принцип замещения определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. С точки зрения любого пользователя, оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью.

Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Доходность любой экономической деятельности определяется четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением.

Принцип вклада, сводится к следующему: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

Сущность принципа остаточной продуктивности заключается в том, что факторы производства оцениваются только с учетом периода их воспроизводства, места в обороте капитала. С этой точки зрения устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, что должно учитываться при оценке стоимости предприятия.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит: максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.

Принцип динамики доходов (возрастающей и уменьшающейся доходности) означает: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений.

Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в объект оценки, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли.

Принципы, связанные с рыночной средой включают в себя: принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, принцип изменения, наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принцип зависимости (внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта оценки.

Принцип соответствия гласит: объект оценки, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (ожиданиям рынка), имеет меньшую стоимость.

Принцип конкуренции. Конкуренция - это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли.

Принцип изменения. Изменению подвержены как сам объект оценки или его составляющая (например, физическому или моральному износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше. Принцип ННЭИ. Результатом анализа факторов стоимости и характеристик бизнеса является выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования, который юридически и технически осуществим, и обеспечивает собственнику максимальную стоимость. Принцип необходим, если на его основе осуществляется оценка для реструктуризации и т. д.

Итак, в ходе осуществления профессиональной оценочной деятельности оценщик руководствуется данными принципами при определении вида стоимости, сформулированного в задании на оценку.

.3     
Подходы к оценке бизнеса

Оценку бизнеса осуществляют с позиций трех подходов:

¾      Доходный подход;

¾      Затратный подход;

¾      Сравнительный подход.

Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

С помощью доходного подхода определяют текущую стоимость будущих доходов, которые возникнут в результате использования имущества (активов) и возможностей дальнейшей его продажи.

Таким образом, при оценке бизнеса с позиции доходного подхода определяющим фактором является доход, влияющий на величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем выше величина его рыночной стоимости (при прочих равных условиях). Важное значение при этом имеет продолжительность получения дохода и уровень риска, сопровождающий данный процесс.

Источником дохода может быть: прибыль, арендная плата, выручка от продажи объекта, дивиденды и другие источники дохода. Главное здесь, чтобы доход генерировал конкретный объект оценки.

С позиции данного подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используют для извлечения дохода (недвижимость, нематериальные доходы, акции и др.).

При доходном подходе используют оценочные принципы ожидания и замещения.

В соответствии с сущностью принципа ожидания, который состоит в том, что полезность объекта собственности связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод, стоимость приносящих доход объектов определяют тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Особый интерес для инвесторов представляют объем, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов. Доходный подход является наиболее предпочтительным с точки зрения достижения главной цели предпринимательской деятельности (получение прибыли).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Процедура оценки бизнеса затратным подходом заключается в выявлении неучтенных (функционирующих и/или нефункционирующих) активов и переоценке всех располагаемых компанией активов по рыночной стоимости.

С целью приведения балансовой стоимости активов и обязательств к рыночной стоимости проводится корректировка баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия, которая равна разнице между активами и обязательствами.

Основное преимущество затратного подхода в том, что он в своей большей части он основан на достоверной фактической информации о состоянии имущественного комплекса предприятия и поэтому менее абстрактен. Основной недостаток заключается в том, что он не учитывает будущие возможности бизнеса предприятия в получении чистого дохода. Кроме того, некоторые методы, например метод ликвидационной стоимости, довольно сложны и трудоемки в практическом использовании. Но, несмотря на недостатки, данный подход остается актуальным. Это обусловлено в первую очередь наличием, как правило, достоверной исходной информации для расчетов, а также использованием в определенной мере известных, традиционных для отечественной экономики затратных (имущественных) подходов к оценке стоимости предприятия.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В сравнительном подходе выделяют три метода:

¾      метод рынка капитала;

¾      метод сделок;

¾      метод отраслевых коэффициентов.

Метод рынка капитала предполагает использование в качестве базы для сравнения реальные цены, выплаченные за акции аналогичных компаний на фондовых рынках. Данные о сопоставимых предприятиях при использовании соответствующих корректировок могут послужить ориентирами для определения стоимости оцениваемого предприятия. Преимущество данного метода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Для реализации данного метода необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимых предприятий. Данный метод оценивает стоимость предприятия на уровне неконтрольного пакета акций.

Метод сделок является частным случаем метода рынка капитала. Он основан на ценах приобретения целых аналогичных предприятий, предполагает использование в качестве базы для сравнения цены акций, по которым приобретались контрольные пакеты акций или компании в целом. Метод определяет уровень стоимости контрольного пакета акций, позволяющего полностью управлять предприятием.

Метод отраслевых коэффициентов основан на рекомендуемых соотношениях между ценой и определенными финансовыми параметра ми. Отраслевые коэффициенты рассчитываются на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами. Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения в отечественной практике в связи с отсутствием необходимой информации, требующей длительного периода наблюдения.

2. Анализ объекта оценки и его окружения

.1 Анализ социально-экономического положения Хабаровского края за 2012 год

Индекс промышленного производства по видам деятельности «добыча полезных ископаемых, обрабатывающие производства, производство и распределение электроэнергии, газа и воды» составил 112,9 процента. Основным драйвером роста промышленного производства выступали обрабатывающие производства. Сравнительно высокая динамика наблюдалась в металлургическом производстве (110,1 процента), производстве транспортных средств (117,3 процента), обработке древесины (142,7 процента).

Оборот оптовой торговли в 2012 году составил 182 267,7млн. рублей, или 134,6 процента к 2011 году. Наибольший рост продемонстрировали продажи мазута топочного (178 процента), лома черных металлов (194 процента), мясных консервов(177 процента) и сахара(178,2 процента)

В 2012 году объем отгруженных товаров собственного производства добывающими и обрабатывающими производствами и электроэнергетикой составил 178,5 млрд. рублей или 120,6 процента к уровню 2011 года

Грузооборот по краю в 2012 году составил 687 984,1 млн. или 107,4 процента к уровню 2011 года. Пассажирооборот составил 3 435,6 млн., что на 3 процента ниже уровня 2011 года.

По предварительной оценке, объем инвестиций в основной капитал по полному кругу предприятий в 2012 году составил 158,7 млрд. рублей или 100,5 процента в сопоставимых ценах к уровню 2011 года. Рост инвестиций обусловлен продолжением финансирования крупных инфраструктурных проектов, реализуемых на территории края: «Строительство второй очереди трубопроводной системы «Восточная Сибирь - Тихий океан» и «Реконструкция участка Оунэ - Высокогорная и строительство Кузнецовского тоннеля» (средства ОАО «Российские железные дороги» и Инвестиционного фонда Российской Федерации).

Что, касаемо, внешней торговли, то в 2012 году организациями края экспортировано рыбы, рыбопродуктов и морепродуктов 114 268 тонн (или 133,4 процента к уровню 2011 года) на сумму 130,0 млн. долларов США (121,1 процента). По заключенным контрактам, в иностранных портах произведена заправка (импорт) речных, морских и воздушных судов, принадлежащих хозяйствующим субъектам Хабаровского края, а так же бункерное топливо в количестве 37 449 тонн на 25,8 млн. долларов США. Осуществлен отпуск (экспорт) бункерного топлива морским и воздушным транспортным судам ряда стран в количестве 133738 тонн на 61,3 млн. долларов США.

Уровень жизни населения. По предварительным данным, в 2012 г. объем денежных доходов населения сложился в размере 365 168,7 млн. руб. и по сравнению с 2011г. увеличился на 13,3 процента.

В 2012 году потребительская инфляция достигла минимума за период 2006 - 2012 годы - 7,9 процента и снизилась на 0,2 процентных пункта против 2010 года (108,1 процента). Снижение темпов инфляции связано с замедлением роста цен на продовольственные товары. В 2012 году за счет строительства и реконструкции в крае открыто 190 предприятий розничной торговли.

Уровень зарегистрированной безработицы экономически активного населения, на конец 2012 года составил 2,5 процента, против 3,2 процента в соответствующем периоде 2011 года.

В 2012 году, анализируемые виды отрасли Хабаровского края характеризуются высокими темпами роста, отражают рост экономики как в целом, так и отдельных ее отраслей. Также непосредственно растет уровень жизни населения, появляются новые рабочие места.

2.2 Анализ отрасли объекта оценки

Общество с ограниченной ответственностью «Клинар», сокращенное фирменное наименование ООО «Клинар», было учреждено 12 июня 2008 года. Место нахождения общества: 680000, Россия, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Промышленная 12г, офис 202.

В первоначально виде, данная компания, была образована в качестве профессионалов по уборке помещений после ремонтно-строительных работ <#"726743.files/image001.gif">

Рис.2 - Уровень известности клининговых компаний г. Хабаровска

На вопрос: «Прибегаете ли вы к услугам клининговых компаний для профессиональной уборки офисных помещений и территорий?» большинство респондентов (77,5 процента) ответили, что не прибегают, так как имеют в штате постоянного работника, который регулярно осуществляет уборку. Кроме того, в ходе опроса было выявлено, что в основном услугами клининговых компаний пользуются крупные организации и торговые центры, имеющие значительные рабочие помещения. Востребованность клининговых компаний распределилась следующим образом: «Блеск» - 7,5 процента; «Золушка», «Марекс» и «Чистый мир» по 5 процентов.

Любопытно, что, отмечая наиболее важные факторы при выборе поставщика услуг по уборке офисного помещения и территории, решающим, несмотря на кризис, респонденты выделили вовсе не цену за оказание услуг, а квалификацию персонала. Далее в порядке убывания важности факторов были указаны: опыт работы; использование профессиональных средств для уборки; отзывы и рекомендации тех, кто уже воспользовался услугами этой компании; возраст персонала.

На вопрос: «Воспользуетесь ли вы в будущем услугами по профессиональной уборке?» лишь 37,5 процента опрошенных ответили положительно. Большинство же респондентов (62,5 процента) сказали, что предпочтут воздержаться от услуг клининговых компаний по тем или иным причинам. Из 37,5 процента опрошенных, которые намерены пользоваться услугами клининговых компаний в будущем, 17,5 процента планируют обратиться за постоянной уборкой помещений, 12,5 процента - за предоставлением услуг ландшафтному дизайну; 5 процентов - за стрижкой газонов; 2,5 процента - за генеральной уборкой помещений. Данные показатели представлены на рисунке 3.

Рис. 3 - Какими услугами клининговых компаний воспользовались бы клиенты

Для более чем половины руководителей, наиболее удобным видом оплаты услуг по уборке является оплата за квадратный метр помещения/территории. Для остальных - оплата за отработанное время.

Основные клиенты клининговых компаний - это супермаркеты и торговые центры, производственные предприятия, транспортные и складские компании, медицинские и спортивные учреждения, офисные и бизнес-центры, крупные международные и российские компании, банки, государственные учреждения, гостиничные комплексы, развлекательные объекты (кинотеатры, клубы), вокзалы и аэропорты.

Критериями выбора клининговой фирмы являются:

¾      авторитет на рынке;

¾      стоимость и ассортимент предоставляемых услуг;

¾      уровень оборудования, технологий и химикатов, используемых в работе;

¾      квалификация персонала, система контроля выполнения уборки.

Преимущество специализированных клининговых компаний определяется следующими факторами:

¾      высокое качество услуг;

¾      вычет расходов на услуги клининговых компаний из налогооблагаемой прибыли;

¾      стоимость услуг не выше расходов на содержание собственной службы уборки;

¾      выполнение специалистами клининговых компаний эксклюзивных и сложных специализированных работ (например, кристаллизация мраморных покрытий);

¾      оперативность (уборка делается в течение 1-2 часов и во время, удобное заказчику).

Очевидно, что в России потребности в клининговых услугах на единицу площади значительно выше, чем в странах с более мягким климатом. Где-нибудь, скажем, в Объединенных Арабских Эмиратах громадный торговый центр вообще может обслуживать один уборщик, собирающий мелкий мусор. А песок и пыль в здание не пропускают кондиционеры. Зайдите в ТЦ в Хабаровске весной и Вы увидите Целую бригаду уборщиков держащих оборону от слякоти у входов, чтобы она не проникала дальше в помещение.

2.3 Анализ финансового состояния ООО «Клинар»

Для проведения анализа финансового состояния предприятия необходимо выбрать финансовые коэффициенты, которые позволят исследовать динамику. В последующем, на основе этих показателей, мы сможем сделать полные выводы о текущем состояние предприятия и тенденциях в его финансово-хозяйственной деятельности.

Для анализа используем группы финансовых коэффициентов:

.        Коэффициенты ликвидности

.        Коэффициенты финансовой устойчивости

.        Коэффициент оборачиваемости

.        Коэффициенты рентабельности

Полученные результаты расчетов сведены в таблицу 1.

Коэффициенты ликвидности показывают недостаточную платежеспособность предприятия. Абсолютная ликвидность предприятия сильно отклоняется от нормативных значений (динамика 0,03;0,04;0,05), наиболее ликвидные активы находятся исключительно в денежных средствах, при этом предприятие испытывает острую нехватку денежных средств.

Таблица 1 - Результаты расчетов финансовых коэффициентов в анализе финансового состояния предприятия ООО «Клинар»

Показатели	2010	2011	2012	нормативное значение
К-т автономии	0,02	0,08	0,10	больше 0,5
К-т маневренности собственного капитала	0,71	0,88	0,85	в зависимости от динамики
К-т обеспеченности собственными оборотными средствами	0,02	0,07	0,09	не менее 0,1
К-т абсолютной ликвидности	0,03	0,04	0,05	больше 0,2
К-т текущей ликвидности	1,02	1,08	1,10	больше 1
К-т покрытия	1,03	1,09	1,11	больше 2
Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности (раз/год)	6,82	7,37	7,06
Коэффициент оборачиваемости запасов (раз/год)	19,74	19,47	21,28
Коэффициент использования собственного оборотного капитала	15,73	19,12	32,56
Рентабельность активов	0,01	0,02	0,02

Показатели текущей ликвидности стабилизировались на уровне нормативных значений при предъявление всех краткосрочных обязательств предприятие может покрыть их. Показатели финансовой устойчивости говорят о нестабильности деятельности, предприятие сильно зависит от краткосрочных займов (так как долгосрочные обязательства отсутствуют), низкие значения говорят о том, что предприятие вынуждено погашать задолженность, такая ситуация складывается в результате наличия высокой кредиторской задолженности. Постепенно предприятие увеличивает динамику чистой прибыли. Предприятие имеет собственный оборотный капитал, что создает дополнительную стабильность его деятельности. Высокая оборачиваемость запасов и их увеличение с каждым годом создает бесперебойную деятельность. Оборачиваемость дебиторской задолженности невысока, это связано с видом торговой деятельности и организационно-правовой формой предприятия, для которого характерен большой объем дебиторской задолженности, так как за все товары и услуги предприятия рассчитываются с задержкой, аккумулируя эти средства в своей хозяйственной деятельности. Однако в целом предприятие прибыльно, его рентабельность ежегодно увеличивается.

Предприятие ООО «Клинар» по проведенному анализу финансовых коэффициентов находится в скрытой стадии неплатежеспособности: с одной стороны большинство показателей ликвидности и некоторых показателей финансовой устойчивости предприятия демонстрируют положительную динамику, некоторое улучшение наблюдается к 2011 году. С другой стороны имеются и незначительные отклонения от показателей, но в целом тенденция показателей возрастает, следовательно, есть потенциал для развития.

Для формирования более полной и разносторонней оценки конкурентоспособности организации следует провести SWOT-анализ.

Факторы, которые влияют на деятельность компании, указаны в таблице 2.

Таблица 2 - SWOT - анализ ООО «Клинар»

Сильные стороны	Слабые стороны
- растущий рынок; - отсутствие жесткой конкуренции; - эффективные способы продвижения услуг; - широкий спектр услуг; - удобное местоположение в центре города; - индивидуальность подхода к клиентам; - новое оборудование; - квалифицированные специалисты; - гарантия качества;	- недостаточная известность; - большое число возможных клиентов, Не желающих интересоваться предлагаемыми услугами по той или иной причине;- малое число постоянных клиентов.
Возможности	Угрозы
- увеличение спектра предлагаемых услуг; - привлечение новых клиентов; - расширение штата; - аутсорсинг; - создание положительного имиджа фирмы.	- уменьшение интереса клиентов к организации; - появление сильных конкурентов. - ухудшение экономического положения населения.

По данным таблицы 2, можно сделать вывод, что, ООО «Клинар» при всей своей молодости, имеет большое число сильных сторон, дающих возможность успешно развиваться и увеличивать свой потенциал в данном бизнесе. Слабые стороны напрямую связаны с возрастом организации, что естественно в данном случаи.

Анализ показал, что предприятие ООО «Клинар» имеет потенциал для роста и развития. Однако перед компанией стоит ряд задач, требующих решения:

¾      расширение клиентской базы;

¾      расширение спектра услуг;

¾      создание положительного имиджа фирмы;

¾      прочие решения.

По результатам финансового состояния можно сделать следующие выводы:

¾      Большой удельный вес в структуре оборотных активов составляет запасы и дебиторская задолженность, что замедляет оборачиваемость капитала и негативно влияет на показатели быстрой и текущей ликвидности.

¾      На конец 2012 года сформирована удовлетворительная структура источников формирования капитала.

¾      Рентабельность активов выросла за соответствующий период, но по-прежнему остается на низком уровне. Колебания свидетельствуют о сбоях в производственной системе и в системе сбыта.

¾      Большинство финансовых и производственных показателей имеют тенденцию к улучшению.

сделка затратный оценка рыночный

3. Определение рыночной стоимости предприятия

.1      Доходный подход

В рамках доходного подхода для расчета стоимости предприятия выбран метод дисконтирования денежного потока, так как в ходе проведенного финансового анализа были выявленные значительные темпы роста и предпосылки для дальнейшего роста (запуск новой услуги по невысоким ценам).

Определение стоимости оцениваемого предприятия осуществляется в соответствии с этапами метода дисконтирования денежных потоков:

1.  Выбор модели денежного потока, на базе которой будет строиться оценка бизнеса.

2.      Определение длительности прогнозного периода.

3.  Ретроспективный анализ и прогнозирование доходов, расходов и инвестиций предприятия.

4.  Определение величины амортизации и капитальных вложений.

5.      Определение изменения собственного оборотного капитала.

.        Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного период.

.        Определение ставки дисконтирования.

.        Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

.        Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

.        Внесение итоговых поправок.

В данной работе представлен подробный расчет денежного потока для наиболее вероятного прогноза развития деятельности оцениваемого предприятия.

Этап 1. Выбор модели денежного потока. При оценке бизнеса можно применять одну из двух моделей денежного потока: для собственного капитала или для всего инвестированного капитала (модель бездолгового денежного потока). Базовым элементом любой модели является чистая прибыль.

Для расчета выбрана модель денежного потока для собственного капитала, поскольку в структуре капитала предприятия преобладают краткосрочные обязательства, которые приравниваются к собственным. Схема расчета денежного потока для собственного капитала приведена в таблице 3.

Таблица 3 - Модель денежного потока для собственного капитала

Действие	Показатель
	Чистая прибыль
Плюс	Амортизационные отчисления
Плюс (минус)	Уменьшение (прирост) изменения собственного оборотного капитала
Плюс (минус)	Продажа активов (капитальные вложения)
Плюс (минус)	Прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности
Итого	Денежный поток для собственного капитала

Этап 2. В оценке бизнеса методом дисконтирования денежного потока весь срок прогнозируемой деятельности предприятия разделяют на две части: прогнозный и постпрогнозный период.

В прогнозном периоде, как правило, наблюдаются колебания доходов и расходов компании, связанные с ростом и падением физических объёмов продаж, изменения в структуре себестоимости, динамике цен. В этот период, когда деятельность предприятия ещё не стабилизировалась, могут отсутствовать чётко выраженные тенденции в развитии, поэтому данный период должен продолжаться до тех пор, пока темпы роста предприятия не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).

В условиях развитой рыночной экономики допускается продолжительность прогнозного периода от 5 до 10 лет, в условиях же нестабильной экономики, допускается сокращение прогнозного периода до 3 лет.

Таким образом, для определения рыночной стоимости, базисным годом является 2012 год. Прогнозный период определен в три года с 2013 по 2015 гг., за постпрогнозный год принят 2016 год.

Этап 3. Для реализации выбранной модели далее необходимо провести анализ выручки и ее прогноз, который должен учитывать следующие факторы:

¾     номенклатура выпускаемой продукции (предоставляемых услуг);

¾     объемы производства и цены на продукцию (услуги);

¾     ретроспективные темпы роста;

¾     спрос на продукцию (услуги);

¾     темпы инфляции;

¾     имеющиеся производственные мощности;

Данный анализ производится отдельно по виду продукции (производимых услуг) из наиболее популярного набора номенклатуры и в целом по предприятию.

Проанализировав выручку по трем видам услуг и по предприятию в целом, можно отметить, что объем производства на предприятии увеличивается. Показатели представлены в таблице 4.

Таблица 4 - Показатели финансовой деятельности предприятия

Показатели	2010	2011		2012
	тыс. руб.	тыс. руб.	в % к 2010	тыс. руб.	в % к 2011
Выручка	142 396	148 956	104,6	153 562	103,1
Себестоимость	127 647	132 596	103,9	135 962	102,5
Чистая прибыль	235	394	167,7	539	136,8

Это положительная динамика, позволяющая сохранять в сложившейся ситуации стабильные темпы прироста выручки с незначительными изменениями на конец анализируемого периода.

Следующим шагом расчета рыночной стоимости предприятия является анализ валовой выручки при помощи построения пессимистического, наиболее вероятного и оптимистического сценариев по предприятию в целом Данный анализ представлении в таблице 5.

Таблица 5 - Расчет валовой выручки

Показатели	Базисный 2012 г.	Прогнозный период				Постпрогнозный 2016 г.
		2013 г.	2014 г.	2015 г.
Оптимистический сценарий
Выручка от реализации, тыс. руб.	153 562	161 854	173 670	186 869			192 475,1
Темпы роста выручки, %	104,7	105,4	107,3	107,6			103
Наиболее вероятный сценарий
Выручка от реализации тыс. руб.	153 562	160 012	169 772		180 977	186 406,3
Темпы роста выручки, %	103,9	104,2	106,1		106,6	103
Пессимистический сценарий
Выручка от реализации тыс. руб.	153 562	158 322	166 555	175 716		180 987,5
Темпы роста выручки, %	102,8	103,1	105,2	105,5		103
Выручка расчетная, тыс. руб.		160 037,2	169 885,7	181082,2		103
						198 768,5

Прогнозный период заканчивается, когда стабилизируются темпы роста денежных потоков.

Прогнозный расчет значений валовой выручки в оптимистическом сценарии (рост от 4,7 - 8,8 процента) основывался на том, что в настоящее время активно увеличивается объем предоставления клининговых услуг на Дальнем Востоке, при этом рост внутренних цен на протяжении нескольких лет оставался достаточно высоким.

Прогнозируемый объем валовой выручки в пессимистическом сценарии будет находиться в рамках от 2,8 - 6,0 процентов.

Наиболее вероятный сценарий, основывался на представленных специалистами статистических данных по предполагаемому росту уровня цен и анализу ретроспективных данных. Увеличение объемов валовой выручки будет находиться в интервале от 3,9 -7,2 процентов.

Анализ и прогноз расходов производится путем детального подхода, и подразумевает определение себестоимости по элементам затрат (таблица 6).

Таблица 6 - Анализ расходов по элементам затрат

Статьи расходов	2010		2011		2012
	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.
Материальные затраты	44 675	35,00	42 430	32,00	43 590	32,06
Затраты на оплату труда	48 565	38,05	57 015	43,00	58 465	43,00
Отчисления на социальные нужды	15 694	12,29	21 680	16,35	20 569	15,13
Амортизация	1 230	0,96	1 105	0,83	1 250	0,92
Прочие затраты	17 483	13,70	10 366	7,82	12 088	8,89
Всего:	127 647	100,00	132 596	100,00	135 962	100,00

В составе затрат за отчетный период основной удельный вес составляют материальные затраты и затраты на оплату труда, что связано с особенностями отрасли. В структуре затрат наблюдаются незначительные изменения.

Затраты с каждым годом увеличиваются не только в объеме, но и в удельном весе всех затрат, что связано с увеличением предоставления услуг. Прогноз затрат представлен в таблице 7

Таблица 7 - Прогноз затрат

Показатели	Базисный 2012 г.	Прогнозный период				Постпрогнозный 2016 г.
		2013 г.		2014 г.	2015 г.
Оптимистический сценарий
Себестоимость продаж, тыс. руб.	135 962	141 441		146 293	152 964	153 774
Продолжение таблицы 7
Темпы роста, %		104,03		103,43	104,56	100,53
Наиболее вероятный сценарий
Себестоимость продаж, тыс. руб.	135 962	139 429		147 530	155 821	157 442
Темпы роста, %		102,55		105,81	105,62	101,04
Пессимистический сценарий
Себестоимость продаж, тыс. руб.	135 962	142 665		151 367	157 437	159 862
Темпы роста, %		104,93		106,10	104,01	101,54
Себестоимость продаж расчетная, тыс. руб.			140 304	147 963	155 614	101,04
						157 233

Ретроспективный анализ коммерческие расходов показал, что их доля в выручке немного увеличивается на протяжении трех лет (таблица 8), поэтому строится предположение о сохранении данной структуры на протяжении прогнозного периода.

Ретроспективный анализ сальдо прочих доходов и расходов показал, что на предприятие было отрицательного сальдо на протяжении трех лет. Строится предположение о том, что структура прочих расходов на предприятии сохранится (таблица 8).

Таблица 8 - Расчет остальных расходов в прогнозном периоде

Показатель	Ретроспективные данные			Прогнозный период
	2010	2011	2012	2013	2014	2015
Доля коммерческих расходов в выручке, %	10,0220	10,5776	10,9285	11,2384	11,6088	11,7989
Коммерческие расходы, тыс. руб	14 271	15 756	16 782	18 466	20 396	22 497
Доля сальдо прочих расходов и доходов в выручке, %	0,1117	0,0745	0,0938	0,0766	0,0768	0,0624
Прочие расходы, тыс. руб.	159	111	144	126	135	119

Таблица 9 - Расчет всех затрат в прогнозном периоде

Показатель	Ретроспективные данные			Прогнозный период
	2010	2011	2012	2013	2014	2015
Себестоимость продаж, тыс. руб.	127 647	132 596	135 962	140 304	147 963	155 614
Коммерческие расходы, тыс. руб.	14 271	15 756	16 782	18 466	20 396	22 497
Прочие расходы, тыс. руб.	159	111	144	126	135	119
Итого расходов	142 077	148 463	152 888	158 896	168 494	178 230

Этап 4.Определение величины амортизации и капитальных вложений. Капитальные вложения - прямые инвестиции ресурсов предприятия непосредственно для улучшения финансово-хозяйственной деятельности, расширение и замену основных фондов, обеспечивающих его экономическое развитие.

Планирование изменений капитальных вложений осуществляется на основании плана развития предприятия и представлено в таблице 10, где учтены затраты на обновление основных фондов, а также реализация выбывающих основных фондов.

Таблица 10 - Прогноз изменения капитальных вложений, тыс. руб.

Показатель	2013	2014	2015	Постпрог.период
КВ тыс. руб.	70	130	60	44

Начисление амортизации на предприятии осуществляется линейным способом. Величина годовой нормы амортизации принята как 1процент - для здания, 10процентов - для транспортных средств, машин и оборудования.

Величина амортизируемого имущества и расчет уровня амортизационных отчислений представлен в таблицах 11 и 12.

Таблица 11 - Величина амортизируемого имущества в прогнозном периоде, тыс. руб.

Виды активов	Дата оценки	2013	2014	2015
Имеющегося имущества, на конец периода
Недвижимое	-	-	-	-
Движимое	157	70	200	250	274
Выводимое имущество
Недвижимое	-	-	-
Движимое		157	-	10	20
Вводимое имущество
Недвижимое	-	-	-	-
Движимое		70	130	60	44

Таблица 12 - Расчет величины амортизации в прогнозном и постпрогнозном периоде, тыс. руб.

Виды активов	2013	2014	2015	постпрогнозный период
Имеющегося имущества, на конец периода
Недвижимое	-	-	-	-
Движимое	15,7	25	32	44

Этап 5. Величина собственного оборотного капитала (СОК) рассчитывается на основе данных бухгалтерской отчётности как разница между разделами «Оборотные активы» и «Краткосрочные обязательства». Для прогнозирования изменения величины СОК необходимо определить показатель - доля СОК в выручке предприятия в ретроспективе (таблица 13) и сопоставить с данными финансового анализа.

Таблица 13 - Расчет требуемого СОК по ретроспективным данным

Показатель	2010	2011	2012
Выручка, тыс.руб.	142 396	148 956	153 562
Текущие активы, тыс. руб.	22 902	21 802	22 137
Текущие обязательства, тыс. руб.	20 889	20 220	21 754
Доля СОК в выручке	0,014	0,011	0,002

Как видно из таблицы, доля СОК в выручке в наиболее успешный период (по данным финансового анализа - 2011 год) составляла 0,011. Данный показатель будет принят в качестве требуемой доли СОК.

Далее представлен прогноз изменения СОК в прогнозном периоде (таблица 14).

Таблица 14 - Изменения СОК в прогнозном периоде

Показатель	Дата оценки	2013	2014	2015
Выручка, тыс. руб.	153 562	164 311	175 698	190 674
Доля СОК в выручке требуемая	0,011	0,011	0,011	0,011
СОК требуемый	383	1 807,421	1 932,678	2 097,414
Изменение СОК		1 424,421	125,257	164,736

Этап 6. Расчет денежного потока проводится по наиболее вероятному сценарию, так как в рамках данной работы не представляется возможным определить вероятность наступления каждого из сценариев, недостоверное определение которых может повлечь завышение или занижение стоимости объекта оценки. Расчет денежного потока для каждого года прогнозного периода представлен в таблице 15.

Таблица 15 - Расчет денежного потока

Показатель, тыс.руб.	2013 год	2014 год	2015 год
Выручка	160 037	169 886	181 082
Себестоимость	140 304	147 963	155 614
Коммерческие расходы	18 466	20 396	22 497
Сальдо прочих доходов и расходов	-126	-135	-119
Прибыль до налогообложения	1 141	1 392	2 852
Налог на прибыль	228,2	278,4	570,4
Чистая прибыль	913	1 114	2 282
Амортизация	15,7	25	32
Сальдо СОК	1 421,421	125	165
Сальдо КВ	70	130	60
Денежный поток	-562,721	884	2 089

Этап 7. В рамках данной курсовой работы для расчета ставки дисконтирования использовалась модель кумулятивного построения, т.к. мы рассчитывали денежный поток для собственного капитала.

Rд= Rбезрисковая + П1 + П2 + Пi                                                        (1)

Где Rбезрисковая - безрисковая ставка доходности, в размере 6,8 процента (ГКО ОФЗ) по данным сайта Центрального банка РФ (URL: #"726743.files/image003.gif"> И1984 К1984 И1991 К1991Кд.о× Пп, (2)

где ВС1969         - восстановленная стоимость зданий и сооружений в ценах 1969 года (согласно укрупнённым показателям восстановительной стоимости, определённым на основе данных технического паспорта и соответствующего сборника УПВС);

И1984 - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ на 01.01.84 г. (в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94);

К1984 -  территориальный коэффициент к индексу на 1984 г.;

И1991 - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ на 01.01.91г. (в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 06.09.1990 г. № 14-Д);

Кд.о - рыночный поправочный коэффициент на строительно-монтажные работы к базисному уровню 1991 г.;

Пп - прибыль предпринимателя;

Расчет полных затрат на воспроизводство складского помещения приведен в таблице А.1.

Таблица А.1 - Расчет полной восстановительной стоимости складского помещения

1)Наименование	Складское помещение
2)Сборник УПВС	УПВС №18, таблица 19
3)Строительный объем, м3	7012
4)Удельный вес,%	100
5)Полные затраты на воспроизводство 01.01.1969г. за 1 м3	14,27
6)Поправка на группу капитальности	1,0
7)Поправочный коэффициент по климатическим районам по сборнику УПВС	1,08
8)Полные затраты на воспроизводство 1.01.1969г. руб. (ст.3×ст.5×ст.6×ст.7)	108066
9)Индекс удорожания на 1.01.1984 по сравнению с 1.01.1969г.	1,16×1,01 = 1,1716
10)Индекс удорожания на 1.01.1991 по сравнению с 1.01.1984г	1,59×0,95 = 1,5105
11)Переходный коэффициент от первой зоны к другим зонам сосредоточенного строительства Хабаровского края	1,0
12)Поправочный коэффициент на СМР на 01.01.2013г. к базисному уровню 1991г.	69,07
13)Индекс удорожания на 01.01.2013 по сравнению с 1.01.1969г. (ст.9×ст.10×ст.11×ст.12)	122,233
14)Полные затраты на воспроизводство 01.01.2013 г., руб. (ст.8×ст.13)	13 209 231
15)Прибыль предпринимателя (в %) см. таблицу А.2	7,85
16)Полные затраты на воспроизводство прибылью предпринимателя, руб.	14 246 155

Для расчета прибыли предпринимателя была использована методика Озерова Е.С., Кузнецова Д.Д. Основной принцип которой: инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительства будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.

Для расчета прибыли предпринимателя способом кумулятивного построения рассчитаем ставку дисконта для альтернативного использования объекта:

Rдисконта = Rбезрисковая + Пi (А.2)

где Rбезрисковая - безрисковая ставка или ставка по вкладам в государственные ценные бумаги (ГКО-ОФЗ) на краткосрочной основе, так как период строительства меньше года. На 31 декабря 2012 г. она равна 5,77%;

Пi - поправки на риск.

П1 - поправка на низкую ликвидность - это поправка представляет собой процент на капитал, который смог бы получить потенциальный инвестор по безрисковой ставке, за время, в течение которого объект недвижимости выставлен на продажу.

П2 - поправка на риск, учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, поправка может быть принята в размере страховых отчислений;

П3 - поправка на инвестиционный менеджмент, рассчитывается с учетом потерь при недозагрузке здания и потерь при сборе арендных платежей, зависит от сложности управления объектом. Рассчитаем по формуле:

Су = Сду * d /(1-d), (А.3)

где Сду = Сдб + Св + Сл - безрисковая ставка дисконтирования с учетом поправок на риск владения и риск низкой ликвидности;

d - рыночная скидка к цене объекта из-за потери дохода при наступлении рисков (т.е. плохом качестве менеджмента). Рыночная скидка по выборке составляет от 10% до 25% в зависимости от конъюнктуры рынка.

Сду = 0,057 7 + 0,005 5 + 0,028 85 = 0,092 05 = 9,205%

Су = П3 = 0,092 05*0,1/(1-0,1) = 0,010 23 = 1,023%

П1 - при нормальном сроке экспозиции объектов 6 месяцев и безрисковой ставке (по краткосрочным государственным ценным бумагам) 5,77% будет равна 2,885% (5,77*6/12).

П2 - 0,55% - ежемесячные страховые отчисления, средние страховые отчисления для недвижимости (по данным ОАО «РОСНО»).

П3 - 1,023%.

Для производственной недвижимости П1 и П2 имеют такое же значение, а поправка, взята с учетом недозагрузки (По данным территориального органа государственной статистики по Хабаровскому краю, по Железнодорожному и Кировскому району загрузка складских площадей составила 95%), П3 = 5%. Расчет ведем по методу Инвуда, как для объекта со средним риском.

Таким образом: Rдисконта = 5,77+2,885+0,55+1,023 = 10,228%;

Рассчитаем прибыль предпринимателя (в соответствии со СНиП 1.04.03-85*) и занесем ее в таблицу А.1.

Таблица А.2 - Расчет прибыли предпринимателя

Показатели	1 квартал	2 квартал	3 квартал	Итого
1) Ставка дисконта (в %)(Rдисконта /4)	3,523	3,523	3,523
2) Кап. Вложения согласно СНиП 1.04.03-85* (в %)	25	68	7	100
3) Затраты на воспроизводствобез ПП и КНДС (сумма всех издержек) (руб.)				13 209 231
4) Коэффициент дисконтирования (1+ стр.1) М, где М=n-(Кн-1); n - количество кварталов строительства; Кн - номер квартала	1,109457	1,071701	1,03523
5) Капит. Вложения (руб.) (2*3)	3 302 307,7	8 982 277,1	924 646,2	13 209 231
6) Альтернативный доход (руб.) (4*5)	3 663 745,2	9 626 306,4	956532	14 246 583
7) Прибыль пред-принимателя (%) (6/5*100-100 = итог)				7,85%

Полная восстановительная стоимость объекта оценки без учета НДС - складское помещение, составила ¾ 14 246 155 руб.

Оценка износа.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и его морального устранения. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью замещения (восстановления) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки (исходя из ФСО-1).

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектов. Величина физического износа определяется в соответствии с правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р) по формуле:

ИФ=∑(ИФЭл*d), (А.4)

где ИФ - физический износ;

ИФЭл - физический износ отдельного элемента, в %;

d - восстановительная стоимость элемента.

Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый физический износ (то есть износ, который можно устранить в результате текущего ремонта) включает себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации и может определяться соответственно как стоимостное выражение соответствующего ремонта. Неустранимый же физический износ рассчитывается по формуле:

ИФнеус = ХВ/СФЖ, (А.5)

где ИФнеус - неустранимый физический износ;

ХВ - хронологический возраст;

СФЖ - срок физической жизни.

При определение неустранимого физического износа все элементы здания делятся на короткоживущие (имеющие срок жизни меньше, чем срок жизни всего здания) и долгоживущие.

Расчеты физического износа представлены в таблицах А.4, А.5, А.6, А.7.

Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле:

, (А.6)

где  физический износ конструкции, элемента или системы, %;

 физический износ участка конструкции, элемента или системы, %;

 - размеры (площадь или длина) поврежденного участка, кв.м или м;

 размеры всей конструкции, кв.м или м;

n - число поврежденных участков.

Используя данную формулу, рассчитаем физический износ данного объекта, занеся данные в таблицу А.3.

Таблица А.3 - Расчет общего физического износа имущества

Наименование конструктивных элементов	Физический износ участка конструкции, элемента или системы, %	Удельный вес конструктивного элемента, /, %
Фундамент	45	8
Стены	45	31
Перекрытия	40	17
Крыша	50	7
Полы	45	9
Проемы (оконные, дверные)	45	8
Внутренняя отделка	45	4
Электро- и сантех. устройство	50	3
Прочие работы	55	13

= 45х0.08 + 45х0.31 + 40х0.17 + 50х0.07 + 45х0.09 + 45х0.08 + 45х0.04 + 50х0.03 + 55х0.13 = 45,95%.

Полученный результат округляем до 46%.

На основе полной восстановительной стоимости, физического износа участка конструкции, элемента или системы, а также удельного веса конструктивного элемента найдем исправимый износ оцениваемого недвижимого имущества, которая представлена в таблице А.4.

Таблица А.4 - Расчет исправимого физического износа недвижимого имущества

Наименование конструктивных элементов	Затраты на восстановление, руб.	Стоимость исправления, руб.	Остаток (кол.2-кол.3), руб.
здание, г. Хабаровск, ул. Гамарника, д.9
1. Фундаменты	1138977,52	227795,50	911182,02
2. Стены, перегородки	4413537,89	882707,58	3530830,31
3. перекрытия и покрытия	2420327,23	484065,45	1936261,78
4. Кровля	996605,33	199321,07	797284,26
5. Полы	1281349,71	256269,94	1025079,77
6. Проемы	1138977,52	227795,50	911182,02
7. Внутренняя отделка	569488,76	113897,75	455591,01
8. Инженерные работы	427116,57	85423,31	341693,26
9. Прочие	1850838,47	370167,69	1480670,78
Итого:	14237219	2847443,80	11389775,20

Таким образом, исправимый износ оцениваемого недвижимого имущества составил 2 847 443,80 руб.

Рассчитаем теперь неисправимый физический износ в короткоживущих элементах здания, который представлен в таблице А.5 .

Таблица А.5 - Расчет неисправимого физического износа в короткоживущих элементах здания

Наименование конструктивных элементов	Остаточная восстанов. стоимость, руб. (табл.А.4 «Остаток, руб.»)	Действ. возраст, лет	Общая физическая жизнь, лет	Коэффициент износа (кол.3/кол.4)	Неиспр. физический износ, руб.
Склад, г. Хабаровск, ул. Гамарника, д.9
1.Кровля	797284,26	10	40	0,25	199321,07
2. Полы	1025079,77	15	50	0,30	307523,93
3. Проемы	911182,02	15	50	0,30	273354,60
4.Внутренняя отделка	455591,01	13	20	0,65	296134,16
5.Инженерные работы	341693,26	13	30	0,43	148067,08
6. Прочие	1480670,78	10	20	0,50	740335,39
Итого:	5011501,09	-	-	-	1964736,22

Таким образом, неисправимый физический износ в короткоживущих элементах здания составил 1 964 736,22 руб.

Необходимо также рассчитать неисправимый износ в долгоживущих элементах здания (таблица А.6).

Таблица А.6 - Расчет неисправимого износа в долгоживущих элементах здания

Наименование	здание, г. Хабаровск, ул. Гамарника, д.9
1. Восстановительная стоимость (табл. А.1), руб.	14237219
2. Стоимость исправимого физического износа (табл. А.4), руб.	2847443,8
3. Восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом (табл. А.5), руб.	1964736,222
4.Восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым износом (ст.1-ст.2-ст.3), руб.	9425038,978
5. Действительный возраст, лет.	25
6. Общая физическая жизнь, лет.	125
7. Коэффициент износа (ст.5/ст.6)	0,2
8. Неисправимый физический износ долгоживущих элементов (ст.4*ст.7), руб.	1885007,796

Неисправимый физический износ в долгоживущих элементах здания составил 1 885 008 руб.

Оцениваемый объект - склад, лит. Б, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Гамарника, д. 9. Анализ ННЭИ показал, что наилучшее использование - текущее использование объекта (см. приложение Б). В связи с вышеперечисленным, оцениваемый объект, не будет обладать функциональным износом.

Так как оцениваемый объект соответствует своему функциональному назначению, удачно расположен, приносит доход и спрос на коммерческую недвижимость стабилен - внешний износ равен нулю.

Определение стоимости земельного участка.

Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

В соответствии с п. 1 ст.130 гражданского кодекса РФ земельные участки отнесены к недвижимому имуществу (недвижимости).

В соответствии со ст. 35-36 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ:

. Продажа здания, сооружения или их части, а также переход права собственности на них иным предусмотренным законом способом, без одновременной передачи (продажи) права аренды или иного права на земельный участок, занимаемый зданием или сооружением и необходимый для его использования, не допускается.

. Площадь застройки - это земельный участок, права на который неотделимы от прав на расположенные на нем здания и сооружения.

Земельный кодекс РФ закрепил платное использование земли в России. Основным видом пользования земельными участками на территории Хабаровского края является аренда (Постановление главы администрации города Хабаровска от 04.07.1994 г.).

При определении стоимости земельного участка (описание смотрите в таблице А.7) можно использовать стандартные подходы, применяемые в оценочной практике: затратный, сравнительный и доходный подходы.

Таблица А.7 - Описание земельного участка

Информация по земельному участку
Адрес	г. Хабаровск, ул. Гамарника, д.9
Площадь	455,3м2
Целевое назначение	Эксплуатация существующего здания
Рельеф участка	Спокойный
Форма участка	Правильный многоугольник
Локальные особенности местоположения
Окружение	Промышленная, складская застройка
Транспорт. доступность	Автомобильные, троллейбусные пути
Обременение	Отсутствует
Имущественное право	В собственности
Информация по улучшениям
Год строительства	1969
Наилучшее использование	Складское помещение
Строительный материал	Кирпич
Имущественные права	Право собственности

Для расчета стоимости земельного участка с помощью сравнительного подхода были выбраны три аналога, с последующим внесением в их стоимость корректировок. Расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом представлен в таблице А.8.

Таблица А.8 - Расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом

Параметры корректировки	Объект оценки	Объект аналог № 1	Объект аналог № 2	Объект аналог № 3
Источник информации		Журнал "Вся недвижимость Хабаровска", №50(326) 28 декабря 2011 г., ООО "Новый Атлант", тел.: 69-70-40	Научно-практический журнал "Дальневосточный оценщик" №13 (33) 03 января 2012 г., стр.15	Журнал "Вся недвижимость Хабаровска", №50(326) 28 декабря 2011 г., ООО "Р-Профи", тел.: 76-27-11
месторасположение (оценочная зона)	ул. Гамарника, д.9 (зона 24 )	ул. Джамбула (24 оценочная зона)	ш. Восточное (30 оценочная зона)	ул. Брестская (24 оценочная зона)
Площадь, кв.м	455,3	446,6	455	445
Цена продажи, руб.		3650000	3735000	3639000
Стоимость 1 кв.м.		8 902,44	8 586,21	9 330,77
Категория земель	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов
Дата продажи		01.12.2012	01.12.2012	01.12.2012
Корректировка на дату продажи		1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.		8 902,44	9 330,77
Условия продажи	открытый рынок	цена предложения	цена предложения	цена предложения
Корректировка		0,95	0,95	0,95
Скорректированная цена, руб.		8457,317073	8156,896552	8864,230769
Месторасположение	ул. Гамарника, д.9 (зона 24)	ул. Джамбула (24 оценочная зона)	ш. Восточное (30 оценочная зона)	ул. Брестская (24 оценочная зона)
Коэффициент, соответствующий оценочной зоне	57,6	54,6	75,34	54,6
Корректировка		1,054945055	0,764534112	1,054945055
Скорректированная цена, руб.		8922,004824	6236,225662	9351,276416
Веса		0,35	0,3	0,35
Стоимость земельного участка, руб. /кв.м.	8266,516133
Стоимость земельного участка, руб. (без НДС)	3086270,732

Описание проводимых корректировок:

Корректировка на условия продажи. Данная корректировка учитывает тот факт, что стоимость объектов проданных на аукционе выше стоимости аналогичных объектов, проданных на открытом рынке, также стоимость объектов только выставленных на продажу в условиях современных реалий зачастую бывает подвержена корректировке (так называемая корректировка на торг). Величина данной корректировки определялась на основании данных предоставленных риэлтерскими компаниями, работающими на рынке недвижимости Хабаровского края. Согласно предоставленных данных в посткризисный период, с активным возобновлением кредитования собственники объектов менее охотно соглашаются снизить стоимость своего имущества, и в настоящий момент средний размер скидки на торг, на рынке недвижимости г. Хабаровска составляет 5процентов.

Корректировка на местоположение. Данная корректировка учитывает тот факт, что в зависимости от расположения оцениваемого объекта его стоимость может меняться (это зависит от окружения объекта, инфраструктуры района, предполагаемого вида использования объекта). Корректировка определяется на основании Постановления администрации г. Хабаровска «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки на 2013 год» от 02 ноября 2012 г. № 4579. На основании данного постановления, а также разделения территории города на оценочные зоны, каждому аналогу был присвоен коэффициент, зависящий от расположения объекта. На основании данных коэффициентов была рассчитана корректировка на местоположение. Расчет корректировки на местоположение представлен в таблице А.9.

Таблица А.9 - Расчет корректировки на местоположение

Показатель	Объект оценки	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3
Месторасположение	ул. Гамарника, д.9 (зона 24)	ул. Джамбула (24 оценочная зона)	ш. Восточное (30 оценочная зона)	ул. Брестская (24 оценочная зона)
Коэффициент на местоположение	54,6	54,6	71,41	54,6
Корректировка		1	0,764598796	1

Корректировка на категорию земель не определялась, поскольку все объекты представляют собой земли населенных пунктов.

Следующим этапом объектам аналогам были присвоены веса, в зависимости от степени соответствия оцениваемому объекту.

Больший вес присвоен аналогам №1 и №3, поскольку данные аналоги наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом по местоположению и дате предложения. Аналогу №2 присвоен меньший вес.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка расположенного по адресу Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Гамарника, д.9, составляет 3 086 270 рублей без НДС.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта складской недвижимости представлен в таблице А.10.

Таблица А.10 - Расчет рыночной стоимости складского имущества

Показатель Показатель	Значение Стоимость, руб.
1.Затраты на воспроизводство	14237219
2. Исправимый физический износ	2847443,80
3. Неисправимый физический износ в короткоживущих элементах здания	1964736,22
4. Неисправимый физический износ в долгоживущих элементах здания	1885007,796
5. Всего физический износ (ст.2+ст.3+ст.4)	6697187,8
6. Исправимый функциональный износ	-
7. Неисправимый функциональный износ	-
8. Остаточная стоимость (ст.1 - ст.5)	7540032
9. Внешний износ	-
10. Рыночная стоимость	7540032
11. Стоимость участка земли (табл.А.8)	3086270
12.Рыночная стоимость (ст.10 + ст.11)	10626302

Рыночная стоимость оцениваемого объекта складской недвижимости, рассчитанная затратным подходом составляет 10 626 302 рублей без НДС.

Сравнительный подход к оценке объекта недвижимости. Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта не движимости, обладающего аналогичной полезностью. Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Корректировки осуществляют по коэффициентам, учитывающим следующие факторы: функциональное назначение объекта (показатели, удовлетворяющие конкретную потребность); качество объекта; ресурсоемкость объекта; время, период оценки; местоположение объекта, инфраструктура, экология; условия финансирования; условия продажи и имидж продавца.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий;

· изучение рынка и предложений на продажу аналогичных объектов, выявление недавних аналогичных продаж на соответствующем рынке (складские помещения);

· сбор и проверка информации о сделках, по каждому отобранному объекту - количественные показатели и качественные признаки;

· анализ и сравнение каждого отобранного объекта с оцениваемым по таким признакам, как дата продажи, местоположение, физические характеристики, условия продажи и другие;

· внесение поправок (корректировок) в цены продаж или запрашиваемые цены по каждому отобранному (сопоставимому) объекту с учетом различий между оцениваемым объектом и аналогами;

· приведение скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

Анализ рынка складской недвижимости города Хабаровска показал, что в данном сегменте рынка объекты не продаются довольно длительный срок, то есть превалирует в большей степени спрос на данные объекты. Были отобраны объекты, которые по своему наилучшему и наиболее эффективному использованию, а также по функциональному назначению, уровню качества и ряду других признаков могут быть приняты в качестве сопоставимых объектов с оцениваемым недвижимым имуществом.

Характеристика выбранных сопоставимых объектов - аналогов приведена в таблице А.11. Расчет рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества методом сравнительного анализа продаж представлен в таблице А.12.

Расчет корректировок:

. Корректировка на местоположение. Она учитывается исходя из постановления от 2 ноября 2012 года № 4579 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки на 2013 г.»

. Корректировка на дату продажи. Для расчета корректировки используется разница в рыночных коэффициентах на дату продажи аналога. Так как все сделки произведены в пределах месяца (дата оценки 01.01.2013), корректировка не производится.

. Корректировка на право собственности не проводится, так как у всех объектов право собственности полное.

. Корректировка на условия финансирования. Корректировка не проводится в связи с тем, что все объекты аналоги были проданы путем открытой продажи.

. Корректировка на техническое состояние. Корректировка рассчитывается исходя из конкретного технического состояния объекта оценки и объектов аналогов и рассчитывается экспертным путем.

. Корректировка на износ. Она вносятся путем приведения степени износа аналогов к степени износа объекта оценки по формуле:

Ки = (1 - Иоц/100) / (1 - Иан/100), (А.10)

где Иоц - физический износ объекта оценки, %,

Иан - физический износ объекта аналога, %.

. Корректировка на функциональное решение. Корректировка определяется исходя из конкретного функционального назначения оцениваемого объекта и объектов аналогов и рассчитывается экспертным путем. Функциональное назначение объектов аналогов - одинаковое (складские помещения). Корректировка не учитывается.

. Корректировка на наличие подъездных путей определяется исходя из наличия автомобильных, железнодорожных подъездных путей и рассчитывается экспертным путем. В нашем случае, как у объекта оценки, так и у объектов - аналогов присутствуют только автомобильные подъездные пути.

. Корректировка на наличие парковки. Корректировка определяется исходя из наличия или отсутствия парковки у оцениваемого объекта и аналогов и рассчитывается экспертным путем. В работе эта корректировка не проводится, так как у всех объектов имеется парковка.

Таблица А.11 - Характеристика объектов аналогов

Параметры сравнения	Аналог - 1	Аналог - 2	Аналог - 3	Аналог - 4	Аналог - 5
Цена продажи, руб.	15300000	14020000	12245000	15250000	12155000
Местоположение	г.Хабаровск ул. Краснореченская (зона 38)	г.Хабаровск ул.Суворова (зона 40)	г.Хабаровск ул. Пионерская (зона 31)	г.Хабаровск ул. Краснореченская (зона 38)	г.Хабаровск ул. Промышленная (зона 24)
Дата продажи	28 декабря 2012	20 декабря 2012	21 декабря 2012	25 декабря 2012	27 декабря 2012
Право собственности на объект	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное
Условия финансирования	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа
Общая площадь зданий, м2	491,5	470,3	401	511,1		419,6
Наличие подъездных путей	Автомобильные пути	Автомобильные пути	Автомобильные пути	Автомобильные пути		Автомобильные пути
Функцион-е решение	Складское помещение	Складское помещение	Складское помещение	Складское помещение		Складское помещение
Техническое состояние	удовлетворительное	хорошее	хорошее	отличное		удовлетворительное
Инженерное обеспечение	Инженерные сети подведены полностью	Инженерные сети подведены полностью	Инженерные сети подведены полностью	Инженерные сети подведены полностью		Инженерные сети подведены полностью

Расчет рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества методом рыночной выжимки (сравнительного анализа рыночных данных) представлен в таблице А.12.

Таблица А.12 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом рыночной выжимки

Показатель	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
1	2	3	4	5	6	7
Цена продажи с НДС 1м2, руб.		31129,19634	31937,06145	33029,92519	31794,16944	31351,28694
Дата продажи (оценки)	01 января 2013	20 декабря 2012	21 декабря 2012	25 декабря 2012	27 декабря 2012	28 декабря 2012
Кор-ровка		-	-	-	-	-
Скоррект. цена, руб.		31129,19634	31937,06145	33029,92519	31794,16944	31351,28694
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное
Кор-ровка		-	-	-	-	-
Скоррект. цена, руб.		31129,19634	31937,06145	33029,92519	31794,16944	31351,28694
Условия финансирования	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа
Кор-ровка		-	-	-	-	-
Скоррект. цена, руб.		31129,19634	31937,06145	33029,92519	31794,16944	31351,28694
Местоположение	г. Хабаровск ул. Гамарника, д.9 (зона 24)	г.Хабаровск ул. Краснореченская (зона 38)	г.Хабаровск ул.Суворова (зона 40)	г.Хабаровск ул. Пионерская (зона 31)	г.Хабаровск ул. Краснореченская (зона 38)	г.Хабаровск ул. Промышленная (зона 24)
Кор-ровка		1,083	1,083	0,591	1,083	1,00
Скоррект. цена, руб.		33712,91963	34587,83755	19520,68579	34433,0855	31351,28694
Тех.сост.	хорошее	хорошее	отличное	удовлетво-рительное	хорошее	хорошее
Кор-ровка		1,00	0,85	1,15	1,00	1,00
Скоррект. цена, руб.		33712,91963	29399,66192	22448,78865	34433,0855	31351,28694
Износ (в %)	46	40	32	57	45	42
Кор-ровка		0,9	0,79	1,26	0,98	0,93
Скоррект. цена, руб.		30 341,627	23 225,732	28 285,472	33 744,423	29 156,695
Веса		0,25	0,25	0,125	0,25	0,125
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.		(30 341,627×0,25+23 225,732×0,25+28 285,472×0,125+33 744,423×0,25+29 156,695×0,125) ×455,3 = 18 124 154*0,82 = 14 861 806 ,23

Определение величины стоимости объекта оценки осуществляется путем согласования полученных величин методом средне взвешенной величины.

Наибольший вес составляют объекты аналоги 1-й, 2-й и 4-й, так как соответствуют большинству ценообразующих параметров и характеристикам оцениваемого объекта (дата продажи; право собственности; условия финансирования; тех. состояние; функциональное назначение; наличие подъездных путей). Объекты-аналоги 3-й и 5-й отличаются от объекта оценки больше и количество соответствующих параметров у них меньше (особенно за счет таких значимых факторов, как местоположение; площадь объектов и износ), поэтому их вес значительно ниже.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости - склад, лит. Б, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Гамарника, д.9, определенная методом сравнительного анализа рыночных данных на 01.01.2013г. составила 14 861 806,23 рублей без НДС.

Доходный подход к оценке объекта недвижимости. Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость.

В настоящей работе применяется метод прямой капитализации, так как существенных изменений в объеме получаемого дохода не прогнозируется, доходы признаются стабильными.

Основные этапы метода:

) Определяется ПВД (при 100% загрузке);

) Расчет ДВД (минус недозагрузка и плюс прочие доходы);

) Расчет чистого операционного дохода (ЧОД);

) Расчет ставки капитализации;

) Расчет стоимости объекта недвижимости.

Затраты на содержание объекта - операционные расходы, могут быть: условно - постоянные, условно - переменные и расходы на замещение.

Условно-постоянные расходы не зависят от степени эксплуатационной загруженности объекта (налоги, платежи по страховке, заработная плата обслуживающего персонала, платежи за услуги охраны).

К условно-переменным относят расходы, которые зависят от интенсивности загрузки объекта арендаторами и уровня предоставляемых услуг (коммунальные расходы, расходы на эксплуатацию и ремонт).

Расходы на замещение предполагает регулярную замену (капитальный ремонт) строительных элементов с коротким сроком службы (кровля, покрытия пола). Для этого средства на замену короткоживущих элементов аккумулируется в течении срока их эксплуатации за счет равных ежегодных отчислений из дохода, называемых отчислениями в резерв замещения. Техническая величина отчислений в резерв замещения рассчитывается как требуемая к накоплению сумма, умноженная на коэффициент фонда возмещения. Их размер определяется экспертами, и для данного объекта принят 40 процентов затрат на воспроизводство объекта с учетом периодичности ремонта (раз в 30 лет), исходя из группы капитальности.

Результаты расчетов приводятся в таблице А.13.

Таблица А.13 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Показатель	Значение	455,3
2. Ставка аренды, руб./м2 в мес.	330
3. Потенциальный валовой доход, руб. (стр. 1 ´ стр.2 ´12)	1802988
4. Коэффициент недозагрузки и недополучения арендной платы, %	1
5. Действительный валовой доход, руб. (стр. 3 ´ стр.4)	1802988
6. Операционные расходы	308 800
Условно-постоянные расходы, в т.ч.	155470
-налог на имущество, руб.	46641
-платежи на землю, руб.	77735
-страховые платежи, руб.	31094
Условно-переменные расходы, в т.ч.	66630
-коммунальные расходы и расходы по оплате труда, руб.	66630
-затраты на текущий ремонт инженерных систем, руб.	-
-затраты на модернизацию и капитальный ремонт, руб.	-
Затраты на резерв на замещение, руб.	86 700
7. Чистый операционный доход, руб. (стр. 5 - стр.6)	1 494 188
8. Ставка капитализации, %	0,119453
9. Стоимость объекта оценки, руб., без НДС (стр. 7 / стр. 8)	12 508 584

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки (склад, лит. Б, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Гамарника, д.9), рассчитанная доходным подходом составляет 12 508 584 рублей без НДС.

Согласование результатов оценки - получение итоговой величины стоимости, путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов. Согласование основано на требованиях ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки».

В данной работе выполненное определение рыночной стоимости недвижимого имущества - склад, лит. Б, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Гамарника, д.9, дало следующие результаты:

Затратный подход - 10 626 302 руб.

Сравнительный подход - 14 861 806,23 руб.

Доходный подход - 12 508 584 руб.

Для определения итоговой величины рыночной стоимости в данной работе используется метод логического анализа, основанный на экспертном распределении весовых коэффициентов.

Затратный подход к оценке позволяет учесть специфику архетиктурно-строительных и объемно-планировочных решений, использованных для возведения объекта, его настоящее техническое состояние. Объект оценки обладает значительным износом, а затратный подход применяется к новостройкам. Однако данный метод значим для целей страхования и налогообложения. Принят коэффициент 0,3.

Сравнительный подход позволяет получить обоснованное суждение о возможной цене купли-продажи объекта с учетом большого количества характеристик самого объекта оценки - функционального назначения, количественных параметров, местоположения, условий продажи, инженерно-технических характеристик, состояния окружающей среды. В силу ограниченности продаж на данном сегменте рынка недвижимости и недостатка информации по существующим сделкам значимость сравнительного подхода снижается. На основании вышеприведенных причин коэффициент = 0,2. Доходный подход отражает ту предельную величину, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Собственника объекта оценки в первую очередь будет интересовать генерируемый доход в долгосрочном периоде, так как продажи объекта не планируется. Доходный подход будет являться базисным (коэффициент = 0,5). Расчет рыночной стоимости объекта оценки представлен в таблице А.14.

Таблица А.14 - Расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки

Подходы	Стоимость в подходе	Удельный вес	Стоимость
Затратный	10 626 302	0,3	3 187 890,6
Сравнительный	14 861 806,23	0,2	2 972 361,2
Доходный	12 508 584	0,5	6 254 292
Итого			12 414 543

Таким образом, рыночная стоимость складского помещения, расположенного по адресу г. Хабаровск, ул., д. составляет 12 414 543 рублей без НДС.