Предоставление земельных участков для жилищного строительства в составе земель населенных пунктов

Предоставление земельных участков для жилищного строительства в составе земель населенных пунктов

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время актуальность исследования правового режима земельных участков, предоставленных для жилищного строительства в населенных пунктах, находится на достаточно высоком уровне, что обусловливается целым рядом факторов.

Во-первых, проведение земельной реформы и усложнение правового регулирования общественных отношений по поводу использования и охраны земельных участков обусловили необходимость научного осмысления данной проблемы. Это привело к возникновению в российской юридической науке дискуссии о соотношении норм земельного и гражданского законодательства применительно к правовому режиму земельных участков.

Во-вторых, это высокая востребованность земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, в гражданском обороте. Несмотря на общую тенденцию снижения числа населенных пунктов в нашей стране, городские поселения активно развиваются, осваивают новые территории, жилищное строительство идет очень высокими темпами, в том числе благодаря государственной поддержке строительной отрасли. За последние годы принят ряд новых федеральных законов, урегулировавших различные аспекты строительной деятельности, а в десятки других были внесены изменения. Были приняты практические меры по реализации Федеральной целевой программы «Жилище» и Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

В-третьих, крайне важной является проблема наиболее рационального использования земельных участков любого назначения, с учетом особой значимости земли как природного объекта, соблюдением принципа использования и охраны земли как основы жизни и деятельности народов Российской Федерации. И для решения этой проблемы не последнюю роль играет исследование в науке и выбор наиболее оптимального правового режима для земельных участков разного назначения.

Основной целью данной курсовой работы является исследование современного состояния правового регулирования отношений, связанных с предоставлением и дальнейшим использованием земельных участков, выделяемых для жилищного строительства, выявление существующих актуальных теоретических и практических проблем в данной сфере.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие основные задачи:

) анализ основных общетеоретических понятий , связанных с правовым регулированием земельных отношений, в том числе понятий «строительство», «вид разрешенного использования», «жилищное строительство», «застройщик», «жилое строение» и т.д.;

) изучение порядка предоставления участков для жилищного строительства;

) выявление и исследование наиболее актуальных проблем в законодательстве и правоприменительной практики в сфере предоставления и использования земельных участков под цели дачного и индивидуального жилищного строительства;

) поиск решений выявленных проблем и формулирование предложений по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения в сфере регулирования земель , предназначенных для жилищного строительства.

Объектом исследования стали общественные отношения, складывающиеся по вопросам предоставления и использования земельных участков для целей жилищного строительства.

Предмет исследования составляют нормы земельного, гражданского и градостроительного законодательства, устанавливающие порядок предоставления, основания и пределы использования земельных участков. В рамках предмета исследования анализируется система законодательных и иных нормативно-правовых актов, регулирующих земельные отношения в названной сфере, а также акты правоприменения, включая судебную практику.

Исследованием правового режима земель населенных пунктов в целом, а так же выделенных под жилищное строительство в частности, занимались такие видные российские ученые, как А. П. Анисимов, И . А. Иконицкая, О. И. Крассов, Б. В. Ерофеев, Г. А. Аксененок, С. А. Боголюбов, Н. И . Краснов, А. П. Анисимов и другие.

При написании данной работы были использованы диалектический метод познания, общенаучные методы анализа и синтеза, формально-логический метод. Использованы также традиционные для юридических наук частнонаучные методы: технико-юридического анализа, толкования и т.д.

1. Понятие и элементы правового режима земель

.1 Понятие правового режима земель

Анализ понятия «правовой режим земель » имеет принципиальное значение для уяснения тех правовых рычагов, с помощью которых земельное законодательство регулирует широкий спектр земельных отношений. В наше время употребление этого термина стало привычным и обыденным, но вопрос о том, в чем заключается его значение, каково его содержание, остается недостаточно выясненным.

Рассматривая содержания понятия « правовой режим земель », следует отталкиваться от хорошо разработанного в юридической науке понятия « правовой режим ». В самом широком понимании правовой режим - это совокупность всех позитивно-правовых предписаний, содержащихся в императивных и диспозитивных нормах, и основанных на них (или им не противоречащих) субъективно-правовых притязаний, существующих и действительных с точки зрения права и в соответствующих случаях определяющих права, обязанности, дозволения, запреты и предписания абсолютно всех лиц (или в отношении абсолютно всех лиц) по поводу того предмета (явления), в отношении которого они установлены .

Категория «правовой режим» тесно взаимосвязана с понятием «механизм правового регулирования», которое означает систему правовых средств, организованных наиболее последовательным образом в целях преодоления препятствий, стоящих на пути удовлетворения интересов субъектов права. Если механизм правового регулирования - юридическая категория, показывающая, как осуществляется правовое регулирование, то правовой режим - в большей мере содержательная характеристика конкретных нормативных средств, призванных организовать определенный участок жизнедеятельности людей. Правовой режим представляет собой специфический механизм правового регулирования, его особый порядок, направленный на конкретные виды субъектов и объектов, «привязанный» не столько к отдельным ситуациям, сколько к более широким общезначимым социальным процессам (состояниям), в рамках которых эти субъекты и объекты взаимодействуют.

Представление же о правовом режиме земель формировалось постепенно. Впервые вопрос о земельном режиме затронул И . И . Евтихиев. Он писал, что при общем правовом основании - государственной собственности на землю - существуют разные и не совпадающие по объему земельные режимы для отдельных разрядов земель . Под земельным режимом было предложено понимать статус прав и обязанностей органов земельного управления в отношении данного разряда земель , т.е. выполнение органами земельного управления основных функций: административной, юрисдикционной и нормативной.

Таким образом, по его мнению, земельный режим (т.е. правовой режим земель, выражаясь современным языком) сводился к полномочиям органов управления землями .

Аналогичного мнения придерживался А.В. Венедиктов. Рассматривая вопрос о различиях правового режима отдельных видов государственного имущества ( земли , основных и оборотных средств), он считал, что все различия в характере и назначении этих объектов отражаются лишь на объеме прав и обязанностей отдельных государственных органов, ими ведающих, т.е. на правовом режиме соответствующих видов государственных имушеств .

В монографическом исследовании «Общая теория советского земельного права» Н. И . Краснов указывает, что под правовым режимом государственного земельного фонда следует понимать установленный нормами советского земельного права порядок возможного или должного поведения по отношению к земле как объекту права исключительной собственности государства, государственного управления земельным фондом, права землепользования и правовой охраны, направленный на обеспечение ее рационального использования в качестве всеобщего условия труда и основного (главного) средства производства в сельском хозяйстве .

Г.А. Аксененок полагал, что определить правовой режим любой категории земель - это значит, во-первых, дать понятие этих земель как объекта данного земельного отношения, во-вторых, определить круг землепользователей этих земель , установить их права и обязанности, в-третьих, выявить порядок государственного управления этими землями и , наконец, в-четвертых, указать на те формы и меры ответственности, которые определены законом для пользователей .

С.А. Боголюбов полагал, что правовой режим земель определяется совокупностью правил их использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным, градостроительным, лесным, водным, природоохранным и иным законодательством, законодательством о недрах, и распространяется на земли определенной категории.

По мнению И .Л. Иконицкой, правовой режим земель представляет собой установленное нормами права возможное и должное поведение по отношению к земле как к объекту права собственности и иных прав на земельные участки, объекту государственного управления земельными ресурсами и объекту правовой охраны земли как природного ресурса, выполняющего определенные Конституцией РФ важнейшие социально-экономические функции - основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории .

Насколько можно заметить, вышеприведенные определения хоть и отличаются в чем-то друг от друга, в целом говорят примерно об одном - порядок управления, охраны и пользования. Однако, наиболее полным, раскрывающим все характеристики правового режима , представляется определение, данное А.С. Трифоновым: «под правовым режимом земель понимается совокупность всех действующих правовых предписаний, определяющих разрешенное использование, правила и условия включения в гражданский оборот земельных участков, их охраны, учета и мониторинга, в соответствии с принадлежностью земельных участков к той или иной категории земель и территориальным зонированием» .

А.А. Минаева отмечает, что понятие правового режима земель можно рассматривать в узком и широком смыслах. Если выделять только особенное в правовом регулировании, например, земель заповедников при сопоставлении с землями памятников природы, то речь будет идти об их правовом режиме в узком смысле. А если рассматривать правовой режим земель заповедников независимо и отдельно от правового режима других видов земель , то для его наиболее полной характеристики следует включать в него также нормы, относящиеся к правовому режиму категории земель особо охраняемых природных территорий и объектов и общему правовому режиму земель России в целом, и тогда будет раскрыт правовой режим земель заповедников в широком смысле.

Аналогично в узком и широком смысле можно выделять правовые режимы других видов, категорий земель .

Однако что касается земельных участков и их частей, то, кажется, имеет смысл говорить об их правовом режиме только в широком смысле. Редко можно встретить специальное нормативное регулирование отношений по поводу какого-то конкретного участка и тем более его части.

Понятие « правовой режим земель » имеет принципиальное значение для того, чтобы уяснить те правовые средства, с помощью которых земельное законодательство регулирует широкий спектр земельных отношений. Использование данной правовой категории позволяет выявить сущность всего земельного права, поскольку именно понятие « правовой режим земель » отражает особый характер правового регулирования использования и охраны земель , определяет земельный правопорядок в стране.

Правовой режим земель населенных пунктов - это особый порядок регулирования жизнедеятельности в границах городских и сельских населенных пунктов, осуществляемый посредством установления субъектам земельных правоотношений стимулов и ограничений, дозволений и запретов в области разрешенного использования и охраны земель, а также особенностей управления на данной территории в порядке, определяемом градостроительным, земельным, экологическим и иным законодательством Российской Федерации и субъектов РФ, а также муниципальными правовыми актами.

Содержание данного понятия имеет не только теоретическое, но и практическое значение Суть правового режима конкретного земельного участка чрезвычайно важна для его собственника, владельца, пользователя или арендатора. Лицо, использующее земельный участок, по вполне понятным причинам должно знать, какие обязанности на него возлагаются.

В теории земельного права считается, что правовой режим земель представляет собой совокупность правовых норм, определяющих сущность следующих элементов этого понятия : право собственности на землю , прав на землю лиц - несобственников земельных участков, управления в сфере использования и охраны земель , правовой охраны земель . Нередко в состав данного понятия включаются также и меры ответственности за нарушение земельного законодательства . На наш взгляд, это правильный подход, так как такие меры ответственности, как гражданско-правовая, административная, дисциплинарная и уголовная, регулируются не земельным, а иными отраслями законодательства. Поэтому в качестве элемента понятия « правовой режим земель » имеет смысл рассматривать только такие меры ответственности, которые предусмотрены непосредственно земельным законодательством и отражают специфику предмета правового регулирования данной отрасли. Речь идет о принудительном прекращении права на землю (принудительном изъятии земельного участка) за нарушение земельного законодательства - особой мере ответственности, которая применяется только в земельном праве.

Свой вклад в решение данного вопроса внес Земельный кодекс РФ. Так, согласно п.2 ст. 7 ЗК РФ, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. При этом данную норму ЗК РФ нельзя рассматривать в качестве нормы общего характера, поскольку на данном этапе земельной реформы она не применима ко всем категориям земель. Как отмечал О.И. Крассов, это «объясняется тем, что разрешенное использование, определяемое путем территориального зонирования, устанавливается главным образом в отношении земель поселений. Соответственно, его нельзя рассматривать в качестве общего принципа земельного законодательства».

Н.И. Краснов выделяет правовой режим , общий для всех земель , всего земельного фонда государства, и особенные правовые режимы отдельных категорий земель . О.И. Крассов общим объектом земельных правоотношений называет землю как определенную часть земной поверхности . Представляется, что под общим правовым режимом земель можно понимать правовой режим земель как части земной поверхности в пределах границ России, рассматриваемых уже не как объект исключительной собственности государства, а как природный объект и ресурс, который находится и в публичной, и в частной собственности, используется и подлежит всемерной охране и защите в качестве основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ).

Неотъемлемым элементом правового режима земель являются ограничения прав лиц, использующих земельные участки, путем установления зон с особыми условиями использования земель, санитарных зон, охранных зон и т.п. Задача установления таких зон - ограничение прав лиц, использующих земельные участки, как правило, в публичных интересах. Правовой режим земель зависит также от того, установлен в отношении него публичный сервитут или нет.

Частный сервитут не может рассматриваться как элемент правового режима земель , поскольку устанавливается и зависимости от сложившихся условий использования земельных участков в конкретной ситуации. Публичные же сервитуты, как правило, устанавливаются в зависимости от условий использования соответствующих категорий земель, предусмотренных в законодательстве .

В земельном законодательстве применяются особые способы определения правового режима земель . Подпункт 8 п. 1 ст. 1 Земельного Кодекса РФ (далее по тексту - ЗК РФ ) гласит, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонирование территорий и требованиям законодательства. Практически аналогичная норма содержится в п. 2 ст. 7 ЗК РФ, согласно которой правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Подпункт п. 1 ст. 1 ЗК РФ закрепляет принцип обеспечения дифференцированного подхода к установлению правового режима земель , в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

Указанные правовые нормы частично раскрывают суть понятия « правовой режим земель ». Однако, во-первых, закрепленное в ЗК РФ понятие правового режима земель характеризует только правовые способы определения содержания данного понятия, оно не касается тех элементов, из которых складывается правовой режим.

Во-вторых, выраженное в ЗК РФ представление о правовом режиме не имеет общего характера, оно неприменимо ко всем категориям земель . Это объясняется тем, что разрешенное использование земельного участка, которое определяется в результате зонирования территорий (градостроительного зонирования), проводится главным образом на землях поселений и в некоторых иных случаях.

В-третьих, указанное понятие правового режима земель не охватывает всех способов, с помощью которых обеспечивается установление соответствующего правового режима земель . В ЗК РФ говориться только делении земель на категории, зонировании территории и разрешенном использовании. Между тем существуют иные важные и реально применяемые средства определения правового режима земель : установление ограничений прав на землю, публичных сервитутов .

Термин «зонирование» весьма широко используется в нашем законодательстве (п. 2 ст. 7 ЗК РФ, пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и т.д.). Однако четкого определения данного понятия в ЗК РФ нет. В.В. Петров определяет зонирование как разделение земель на участки с различными целевым назначением и правовым режимом использования . С.А. Боголюбов в основе зонирования видит разницу в назначении и охране . А.Г. Нецветаев отмечает, что зонирование территорий является средством уточнения и детализации правового режима определенной категории и представляет собой дополнительный по отношению к подразделению земель на категории способ регулирования использования земель, как правило, в пределах отдельных категорий .

Зонирование территорий применяется в основном на землях населенных пунктов. Согласно ст. 83 ЗК РФ порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория населенного пункта в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления - правилами землепользования и застройки.

Особое практическое значение имеет понятие «правовой режим земельного участка». Понятие « правовой режим земельного участка» отлично от понятия « правовой режим земель » и « правовой режим категории земель ». Основное содержание понятия «правовой режим земельного участка» сводится к правам и обязанностям его собственника, владельца, пользователя или арендатора. Определить правовой режим конкретного земельного участка можно только на основе учета целого комплекса целого комплекса различных условий. Вышеупомянутый частный сервитут, который, как было сказано, не может являться элементом правового режима земель , как раз является одной из характеристик правового режима конкретного земельного участка.

Однако главным фактором, определяющим правовой режим земельного участка, является целевое назначение категории земель , в составе которой находится участок. Целевое назначение категории земель, в свою очередь, определяет возможность использования земли на соответствующем титуле - праве собственности или на титулах, производных от права собственности.

На правовой режим земельного участка оказывает влияние осуществление некоторых управленческих функций. Так, на содержание прав и обязанностей лица, использующего земельный участок, может повлиять изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Правовой режим участка земли может измениться в результате резервирования земель. Правовой режим земельных участков на землях населенных пунктов прямо зависит от результатов территориального зонирования, от содержания градостроительных регламентов, закрепляющих виды разрешенного использования земельных участков и находящиеся на них объектах недвижимости.

.2 Элементы правового режима земель

Хотя специальных монографических исследований об элементах правового режима в земельном праве не проводилось, анализируя отечественные работы, можно заметить, что спектр мнений по данному вопросу довольно разнообразен. Большинство авторов включают в содержание правового режима земель такие элементы, как право собственности на землю , право пользования землей (иные виды прав на землю ), управление в сфере использования и охраны земель. Также к основным элементам правового режима некоторые исследователи относят: порядок предоставления земель , охрану земель или правовую охрану земель, права и обязанности лиц, использующих земельные участки, меры ответственности за нарушение законодательства. В последние годы отдельные авторы выделяют оборотоспособность, правовое регулирование оборота земельных участков, государственную регистрацию прав на земельные участки .

Как справедливо было замечено А.В. Малько, О.С. Родионовым: «отсутствие основных структурных элементов правового режима, соответствующих основным элементам механизма правового регулирования, само по себе превращает правовой режим в недостроенную, нерабочую конструкцию» .

О.И. Крассов выделяет следующие основные элементы понятия « правовой режим земель » :

право собственности на землю;

иные права на землю;

управление использованием и охраной земель;

правовую охрану земель;

меры ответственности за нарушение земельного законодательства.

Элементы понятия «правовой режим земель » следует отличать от правовых средств определения их содержания, к которым относятся:

установление основного целевого назначения земель ;

территориальное, функциональное и экологическое зонирование;

ограничения прав лиц, использующих земельный участок.

Б.В. Ерофеев выделяет совершенно другие элементы понятия « правовой режим земель » :

границы его распространения (общий правовой режим с учетом специфики каждой земельной категории, и земельные угодья с правовым режимом, конкретизирующим общий режим применительно к особенностям данных земельных угодий);

порядок государственного регулирования использования земель (органы, осуществляющие это регулирование, формы регулирования земельных отношений на конкретных землях);

наличие круга субъектов земельных правоотношений, обязанных соблюдать установленные правила земельного режима;

содержание прав и обязанностей субъектов земельных правоотношений, участвующих в сфере действия правового режима тех или иных земель ;

эффективный правовой механизм, обеспечивающий охрану правового режима использования земель от нарушений.

А.С. Трифонов основными элементами правового режима земель (применительно к землям промышленности) выделяет :

целевое назначение и разрешенное использование;

оборотоспособность;

охрана, учет и мониторинг.

Как можно заметить, различные авторы выделяют различные элементы. На наш взгляд, наиболее полно и развернуто раскладывает правовой режим на элементы Б.В. Ерофеев, выделяя именно те характеристики, которые наиболее полно описывают сущность конкретного правового режима .

Обязательным элементом правового режима является определение границ его распространения, а, например, О.И. Крассов не выделяет этот элемент в своей схеме. Использование только тех элементов, которые он предлагает, не позволит в полной мере отличать некоторые правовые режимы друг от друга. Поэтому далее будут рассмотрены те элементы правового режима земель , которые выделены Б. В. Ерофеевым.

В РФ выделяются категории земель , на которых устанавливается общий правовой режим с учетом специфики каждой земельной категории, и земельные угодья с правовым режимом , конкретизирующим общий режим применительно к особенностям данных земельных угодий. Так, на землях населенных пунктов действует режим застройки земель жилыми и иными зданиями, являющийся общим для всей этой земельной категории; на земельных же участках, являющихся землями общего пользования, применяется особый режим застройки, выражающийся в возведении только тех строений и сооружений, которые соответствуют целевому назначению этих угодий и не противоречат ему.

В силу этого наличие объекта правового режима , его границ, определяющих пределы действия данного режима , является первым условием и элементом правового режима земель . Правовой режим земель , присущий всему составу земель России, разделяется на правовые режимы категорий земель , которые, в свою очередь, разделяются на правовые режимы составляющих категорий земельных угодий.

Объектом общего правового режима является весь состав земель Российской Федерации в пределах ее государственных границ. Общий правовой режим можно подразделить на обычный и пограничный, поскольку в пограничных районах страны действует общий режим государственной границы, а на границах землепользовании (угодий) могут вводиться ограничения в режиме использования их в интересах других лиц.

Объектом особого правового режима являются земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, транспорта и иного назначения; земли особо охраняемых территорий; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Рассматривая порядок государственного регулирования использования земель , можно выделить следующие аспекты:

а) органы, осуществляющие это регулирование. К их числу относятся государственные органы общей компетенции и специальной компетенции. Так, ЗК РФ относит государственные органы представительной и органы исполнительной власти, а также органы местного самоуправления к числу органов общей компетенции в области регулирования земельных отношений, а Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (РОСРЕЕСТР), Министерство сельского хозяйства РФ к органам специальной компетенции.

б) формы регулирования земельных отношений на конкретных землях . В законе выделяются следующие формы регулирования:

установление правил получения земель в использование на правах собственности, землевладения, землепользования и аренды, правил осуществления этого использования и правил прекращения или приостановления такого использования;

контролирование отдельных видов деятельности лиц, использующих землю по осуществлению хозяйствования на данной земле . Например, контроль за строительством , которое осуществляется по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранительными органами;

вмешательство в эту деятельность при наличии определенных фактов и государственных потребностей. Так, органы Росреестра привлекают к ответственности лиц, виновных в нарушении земельного законодательства; земельные участки могут быть изъяты (выкуплены) органами, специально на то уполномоченными, для государственных или муниципальных нужд; права лиц, использующих землю , могут быть ограничены в интересах других лиц в случаях, предусмотренных законодательством. Субъектов земельных правоотношений, обязанных соблюдать установленные правила земельного режима, можно подразделить на следующие группы:

а) лица, использующие землю на праве собственности, землевладения, землепользования и аренды, круг правомочий которых различен в зависимости от оснований использования. Например, если собственники земель обладают всеми правомочиями, предусмотренными ЗК РФ, то землевладельцы лишены некоторых прав, предусмотренных ЗК РФ. Конкретные права землевладельцев и землепользователей по использованию земельных участков устанавливаются договором, по которому получен земельный участок;

б) лица, не использующие данный земельный участок, но в силу своей предусмотренной законом деятельности обязанные соблюдать правовой режим земель . Так, по пахотным землям как сельскохозяйственным угодьям и произрастающим на них посевам запрещается проезд, складирование материалов и другие действия, допустимые в других местах (дороги, свалки мусора и т. п.).

Четвертый элемент правового режима земель (по Б.В. Ерофееву) является содержание прав и обязанностей субъектов земельных правоотношений, участвующих в сфере действия правового режима тех или иных земель .

Эти права и обязанности зависят от:

а) объекта земельно-правового режима . Так, на землях рекреационного назначения запрещается уставная и иная деятельность граждан и юридических лиц, препятствующая использованию этих земель по их целевому назначению;

б) от субъектов земельных правоотношений, находящихся в сфере действия земельно-правового режима . Например, иностранным гражданам и юридическим лицам, а также лицам без гражданства не могут предоставляться в аренду земельные участки, входящие в состав земель особо охраняемых территорий;

в) от особенностей правового режима категорий земель и земельных угодий. Так, в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп в случаях, предусмотренных законодательством, допускается традиционное экстенсивное природопользование, не вызывающее антропогенной трансформации охраняемых природных комплексов, т.е. допускается на этих землях режим , отличный от режима иных земельных угодий, которые должны использоваться эффективно;

г) от обстановки в данной местности, возникающей на данный конкретный момент. Так, в местностях, объявленных в установленном порядке зонами чрезвычайной экологической ситуации, ограничиваются отдельные виды землепользования и природопользования (п. 3 ст. 58 Федерального Закона «Об охране окружающей природной среды» ).

Наличие эффективного правового механизма, обеспечивающего охрану правового режима использования земель от нарушений, выражается в следующем:

а) наличие мер юридической ответственности за нарушения правового режима . Так, в случае систематического нарушения установленных режимов использования земель право собственности, землевладения, землепользования и аренды на них может быть прекращено; в случае нарушения законодательства, которым установлен тот или иной режим земель , наступает соответствующая юридическая ответственность;

б) наличие правового механизма, обеспечивающего восстановление нарушенного правового режима земель . Например, сделки с землей , совершенные в нарушение установленного правового режима данной земли , признаются недействительными с момента их совершения;

в) наличие правового механизма, обеспечивающего предотвращение нарушений земельного режима , т.е. наличие в законодательстве профилактических правовых мер. Так, в целях предотвращения химического, бактериального, радиоактивного и другого загрязнения почв законом устанавливаются нормативы предельно допустимых концентраций в почве, что позволяет предотвратить ущерб, причиняемый земле неизбежными отходами производства .

Подводя итог, следует отметить, что понятие « правовой режим земель» лишь упоминается в действующем законодательстве, однако не раскрывается его содержание, которое позволило бы наиболее полно и системно усвоить содержание земельно-правового регулирования. Однако в теории Земельного права взгляды на составляющие элементы правового режима часто не совпадают.

1.3 Понятие и состав земель населенных пунктов

Населенный пункт - территория концентрированного проживания людей. В России все населенные пункты делятся на виды, выделяемые по различным признакам. Используется несколько классификаций населенных пунктов. ЗК РФ делит населенные пункты на города, рабочие, курортные и дачные поселки, сельские населенные пункты. В основе такой классификации лежит функциональная и производственная специализация населенных пунктов в сочетании с численностью населения.

Конституция РФ (ст. 131) и Гражданский кодекс РФ не используют понятие «населенный пункт», заменяя его на понятие «поселение». В соответствии с этими нормативными актами поселения делятся на два вида в зависимости от функциональной и производственной специализации - городские и сельские.

Градостроительный кодекс РФ также исходит из наименования территорий концентрированного проживания людей «городскими и сельскими поселениями», определяя их дальнейшую детальную классификацию в зависимости от численности населения. Так, городские поселения подразделяются на сверхкрупные, крупнейшие, крупные, большие города, малые города и поселки. Особое место занимают города федерального значения, которые по правовому статусу приравнены к субъектам РФ. Предусматривается существование и такой категории городов, как «города науки», которым решением Президента РФ присваивается статус наукограда. Сельские поселения бывают большими, средними и малыми.

Термин «поселение» уточняется в Федеральном Законе от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», где для целей этого Федерального закона установлены следующие основные понятия :

) сельское поселение - один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и других сельских населенных пунктов), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления;

) городское поселение - город или поселок с прилегающей территорией (в составе городского поселения также могут находиться сельские населенные пункты, не являющиеся сельскими поселениями в соответствии с настоящим Федеральным законом и законами субъектов Российской Федерации), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления;

) поселение - городское или сельское поселение .

Ни в Земельном, ни в Градостроительном кодексах РФ понятие «поселение» ранее не раскрывалось, поэтому в правоприменительной практике сложилось два мнения:

в земельном и градостроительном законодательстве понятие «поселение» используется в значении «населенный пункт»;

согласно формальному толкованию закона понятие «поселение» в земельном и градостроительном законодательстве может использоваться только в том значении, которое ему дано в другой отрасли права (законодательном акте), определяющей государственно-административное устройство страны .

В этой связи показательны ответы комитетов Госдумы на запросы органов законодательной власти субъектов РФ. Например, ответ на запрос Самарской губернской Думы о содержании понятий «поселение» и «административный центр»: «В указанных нормах понятие «поселение» соответствует нормам Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ. Существует определенное различие в применении понятия «поселение» в законодательстве о местном самоуправлении и в земельном законодательстве. Использование определенного значения данного понятия зависит от конкретного содержания правовых норм, в которых оно применяется, что может быть установлено на основе комментариев к этим нормам и правоприменительной практики» .

Таким образом, оставался открытым вопрос о тождественности или нетождественности понятия «поселение», используемого в ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», в Земельном и Градостроительном кодексах РФ.

Возникшие разногласия неблагоприятно влияли на рынок земли в Российской Федерации и развитие территорий. По этой причине Комитетом Государственной Думы РФ по промышленности, строительству и наукоемким технологиям, возглавляемым М. Л. Шаккумом, был подготовлен законопроект, содержащий поправки к Земельному кодексу РФ, который был принят 18 декабря 2006 года. На смену понятия « земли поселений» пришло понятие « земли населенных пунктов».

Согласно указанному закону дефиниция « земли поселений» меняется на дефиницию « земли населенных пунктов». При этом понятие «черта поселения» исключается из текста закона. На смену ему законодатель вводит новую дефиницию «граница населенного пункта», вернее, заимствует ее из Федерального Закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», тем самым убирая разногласие между законами.

В ст. 84 Земельного кодекса РФ законодатель попытался определить порядок установления или изменения границ населенных пунктов, изложив ее также в новой редакции. Правда, в этой статье законодательная техника оставляет желать лучшего: статья 84 ЗК РФ «Порядок установления или изменения границ населенных пунктов» фактически не содержит этого порядка.

Таким образом, на смену понятия « земли поселений» пришло понятие « земли населенных пунктов», при этом законодатель забыл определить, что есть «населенный пункт».

Но, несмотря на такие расхождения в терминологии в различных нормативно-правовых актах, из смысла законодательства следует, что понятия «населенный пункт» и «поселение» являются синонимами.

Практика учета не совпадает в полном объеме ни с одним из вышеуказанных терминологических подходов, хотя очевидно отходит от понятий Земельного кодекса РФ. Так, учетная статистика ведется по городам, подразделяемым на девять видов в зависимости от численности населения, поселкам городского типа четырех видов по численности населения и сельских населенных пунктов, далее не классифицируемых. В общей сложности число населенных пунктов (поселений) превышает 150 тыс., из которых число городов составляет 1100, поселков городского типа 1286 и сельских населенных пунктов - 15312530. Из общего числа городов 65 специализируются на тех или иных видах деятельности, позволяющих придать им статус наукоградов .

Как уже было сказано, в составе земель РФ земли, на которых расположены городские и сельские поселения, в законодательстве выделяются в самостоятельную категорию, именуемую землями населенных пунктов. Земли населенных пунктов отделяются от других категорий земель границами поселений. Земельные участки, расположенные в пределах границ населенного пункта, образуют его территорию.

Проекты границ населенных пунктов разрабатываются органами местного самоуправления (за исключением городов федерального значения) на основе генеральных планов и вступают в силу после утверждения органами соответствующих субъектов РФ по согласованию с органами местного самоуправления.

В категорию земель населенных пунктов не входят земли, занятые объектами жилой и производственной застройки, расположенные за границами населенных пунктов. Так, земли, занятые поселками в национальных парках, лесном фонде, либо города закрытых административно-территориальных образований учитываются соответственно как земли природоохранного назначения, лесного фонда либо промышленности. Значительная часть сельских населенных пунктов расположена на землях сельскохозяйственного назначения. На территории таких поселений действует режим , установленный для данной категории земель .

Земли населенных пунктов по целевому назначению не однородны. В их составе могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам::

) жилым;

) общественно-деловым;

) производственным;

) инженерных и транспортных инфраструктур;

) рекреационным;

) сельскохозяйственного использования;

) специального назначения;

) военных объектов;

) иным территориальным зонам .

Жилые зоны предназначены для застройки многоквартирными, многоэтажными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками. В жилых домах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредное воздействие на окружающую среду (щум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия). К жилым зонам относятся также территории садоводческих и дачных кооперативов, расположенные в пределах границ поселений.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательных учреждений среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий и иных зданий, строений и сооружений, стоянок автомобильного транспорта, центров деловой, финансовой, общественной активности. В перечень объектов недвижимости, разрешенных к размещению в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

Производственные зоны предназначаются для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, обеспечивающих их функционирование объектов инженерной и транспортной инфрастуктуры, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов. В санитарно-защитных зонах промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных учреждений, общеобразовательных учреждений, учреждений здравоохранения, учреждений отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огороднических кооперативов, а также производство сельскохозяйственной продукции. Благоустройство территорий производственных зон осуществляется за счет собственников производственных объектов.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры предназначены для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерного оборудования. Для предотвращения вредного воздействия сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования на среду жизнедеятельности обеспечивается соблюдение необходимых расстояний от таких объектов до территории жилых, общественно-деловых и рекреационных зон и других требований в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, а также со специальными нормативами, правилами застройки. Сооружения и коммуникации транспорта, связи, инженерного оборудования, эксплуатация которого оказывает прямое вредное воздействие на безопасность населения, размещаются за пределами городских и сельских поселений.

Территории в границах отвода сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования и их санитарно-защитных зон подлежат благоустройству с учетом технических и эксплуатационных характеристик таких сооружений и коммуникаций. Обязанности по благоустройству указанных территорий возлагаются на собственников сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования.

Рекреационные зоны предназначены для организации мест отдыха населения и включают в себя парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи, иные объекты. В рекреационные зоны могут включаться особо охраняемые природные территории и природные объекты. На территории рекреационных зон не допускается строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.

Зоны сельскохозяйственного использования в пределах границ городских и сельских поселений заняты пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными зданиями, строениями, сооружениями. Территории указанных зон могут быть использованы в целях ведения сельского хозяйства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральным планом и правилами застройки.

Зоны специального назначения выделяются для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других видов территориальных зон городских и сельских населенных пунктов.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Порядок использования данных территорий устанавливается правилами застройки с учетом требований государственных градостроительных нормативов и правил, специальных нормативов.

Зоны военных объектов и иные режимные территории в пределах границ городских и сельских поселений устанавливаются федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Федерации по согласованию с органами местного самоуправления в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, со специальными нормативами, правилами застройки .

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города (ст. 86 ЗК РФ).

земельный жилищный строительство населенный

2. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства в составе земель населенных пунктов

.1 Понятие жилищного строительства

Приступая к рассмотрению правового режима земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, прежде всего, необходимо определить содержание терминов, входящих в данную сферу отношений. И , прежде всего, следует определить понятие жилищного строительства. Несмотря на то, что во многих нормативных правовых актах это понятие используется (п. 2 ст. 40 Конституции РФ), законодатель не закрепил его в нормах права.

Основной целью жилищного строительства является создание жилья. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) . Существуют определенный порядок признания помещения жилым, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаемые Жилищным кодексом РФ и Постановлениями Правительства РФ. В статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. №88-ФЗ к жилым помещениям отнесены: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире . Основным критерием отнесения помещений к жилым помещениям является их вхождение в жилищный фонд. Определение жилищного фонда дано в ст. 19 Жилищного кодекса РФ: «Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации».

Кроме того, в п. 4 ст. 19 Жилищного кодекса РФ обязательным условием отнесения к жилищному фонду является государственный учет жилого помещения в порядке, установленном Правительством РФ. Такой государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой для Российской Федерации системе учета. Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Составной частью государственного учета является технический учет жилищного фонда, который осуществляют государственные и муниципальные органы технической инвентаризации (далее БТИ) путем ведения реестра жилищного фонда. Обязательным атрибутом жилища является технический паспорт домовладения, строения или жилого помещения (квартиры), который составляется при приемке жилых помещений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд. Важной особенностью жилого помещения является то, что в нем могут быть постоянно или временно зарегестрированны граждане Российской Федерации.

В Жилищном кодексе РФ выделено несколько разновидностей жилищного фонда. В зависимости от формы собственности: частный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц); государственный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации)); муниципальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям). В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Жилищного кодекса РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами-собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования; жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Теперь перейдем к понятию строительства. Определение строительству дано в п.13 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. №190-ФЗ: «строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства)». Таким образом, очевидно, что в понятие жилищного строительства входит создание жилых зданий, строений в целом, создание квартир и комнат, входящих в такие здания. В понятие жилищного строительства входят возведение как жилых домов (индивидуальных, малоэтажных и многоквартирных), так и возведение жилых строений и некапитальных жилых строений, поскольку такие строения тоже предназначены для проживания и являются жилыми .

В законодательстве выделяется несколько видов жилищного строительства. Индивидуальное жилищное строительство - возведение отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи. Индивидуальное жилищное строительство - форма обеспечения граждан жилищем путем строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счет. Блокированное жилищное строительство - возведение жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Малоэтажное жилищное строительство - возведение жилых строений этажностью до четырех этажей включительно с обеспечением, как правило, непосредственной связи квартир с земельным участком. Многоэтажное жилищное строительство - возведение жилых строений этажностью свыше четырех этажей. Многоквартирное жилищное строительство - возведение жилых строений с количеством квартир более чем две.

Такое разделение жилищного строительства на виды имеет место в связи с различными процедурами предоставления земельных участков, подготовки проектной документации и особенностями субъектного состава. Как правило, индивидуальное жилищное строительство осуществляется с целью обеспечения жильем одной семьи. Согласно нормам Градостроительного кодекса РФ подготовка проектной документации при индивидуальном жилищном строительстве не требуется. Поскольку земельный участок предоставляется лицу, осуществляющему строительство, то застройщик и заказчик совпадают. Лицо, осуществляющее жилищное строительство является собственником или арендатором земельного участка.

В отличие от индивидуального жилищного строительства, многоэтажное и многоквартирное жилищное строительство осуществляется в интересах не только отдельных семей, но и с целью обеспечения выполнения социальных функций государственных или муниципальных образований, имеют место коммерческие интересы организаций, непосредственно организующих и выполняющих строительные работы. Отношения будут более сложными. Собственник земельного участка, предоставляемого для такого жилищного строительства, как правило, не совпадает с застройщиком, как не являются одним лицом застройщик, заказчик и подрядчик. Кроме того, появляется отдельный субъект жилищного строительства - инвестор, которым могут выступать как физические, так и юридические лица.

Учитывая все вышесказанное, можно определить жилищное строительство как возведение жилых зданий (домов) и строений, предназначенных и пригодных для проживания физических лиц.

2.2 Субъекты жилищного строительства

Отношения, возникающие в процессе предоставления и использования земельных участков для жилищного строительства, отличаются сложными связями между участниками и регулируются нормами разной отраслевой принадлежности. Для определения субъективного состава правоотношений по использованию земельных участков для жилищного строительства следует выявить виды правоотношений, возникающих в этой сфере, и какими правовыми нормами они регулируются.

Поскольку речь идет о предоставлении и использовании земельных участков, то, естественным образом, эти правоотношения регулируются нормами земельного права. Земельные участки предоставляются для жилищного строительства, следовательно, основной целью такого предоставления является создания жилья, и эти отношения отчасти регулируют нормы жилищного права. Отношения по строительству также регулируются градостроительными нормами. Кроме этого, отношения по созданию жилья часто осуществляются в форме долевого участия в инвестировании в строительство, а этот вид деятельности регулируется нормами об инвестициях. Таким образом, отношения по использованию земельных участков для жилищного строительства имеют комплексное и сложное регулирование правовыми нормами разной отраслевой принадлежности, соответственно, и субъективный состав участников таких правоотношений будет сложный и неоднородный .

Субъектами правоотношений по использованию земельных участков для жилищного строительства, то есть носителями прав и обязанностей в этих правоотношениях, законодательство признает Российскую Федерацию, субъектов Федерации, органы государственной власти, органы местного самоуправления, наделенные компетенцией по регулированию земельных отношений, физических и юридических лиц .

Российская Федерация, субъекты Федерации и органы местного самоуправления могут выступать участниками отношений по использованию земельных участков для жилищного строительства в качестве собственников земельных участков, в сфере управления использованием и охраной земель, в сфере регулирования жилищного строительства и инвестиционной деятельности, в качестве заказчиков жилищного строительства. Юридические лица (в том числе и иностранные) могут обладать земельной правоспособностью, то есть правом на получение земельного участка для использования его в целях жилищного строительства. Субъектами отношений по использованию земельных участков для жилищного строительства так же являются граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, то есть физические лица.

Степень наделенности правомочиями в земельных правоотношениях является главным критерием, определяющим правовой статус субъектов земельных правоотношений.

Объем правомочий субъектов любых земельных правоотношений зависит от следующих обстоятельств:

. От вида субъекта. Так, если государство обладает универсальными правомочиями, юридические лица - специальными правомочиями, закрепленными в уставе (либо законе), то граждане - в зависимости от вида гражданства: российские граждане обладают общими правомочиями, а иностранные граждане и лица без гражданства - теми же правомочиями, но за установленными законом изъятиями - в соответствии с ч. 3 ст. 62 Конституции РФ и федеральными законами.

. От поведения субъекта, имеющего юридическое значение.

Например, использование земельного участка не по целевому назначению влечет за собой прекращение земельных правомочий субъекта, ведущего себя подобным образом.

. От особенностей объекта данного земельного правоотношения, имеющих юридическое значение. Так, деградированные сельхозугодья, восстановление которых возможно лишь путем консервации в установленном порядке, превращают временного пользователя этими угодьями фактически во временного владельца ими, поскольку он лишается возможности эксплуатировать эти земли на период консервации.

. От обстановки, в которой осуществляет свои функции субъект правоотношений, если она предусмотрена в законе. Например, порядок хозяйственного использования земель , загрязненных тяжелыми металлами и подвергшихся радиоактивному загрязнению, определяется законодательством России, т.е. общая свобода правомочий субъекта регламентирована специальными правовыми нормами .

Однако субъектов земельных правоотношений следует отличать от субъектов, имеющих право на предоставление участка для жилищного строительства.

Право на земельный участок может быть предоставлено участнику земельных отношений только на основаниях, предусмотренных законом. Владение участком, приобретенным не в соответствии с правилами, установленными законодательством, не дает возможности его владельцу ни доказать, ни защитить свои права на землю с помощью правовых институтов.

Современным законодательством уделяется существенное внимание предоставлению земельных участков из государственной или муниципальной собственности для строительства. В принципе это имеет под собой определенные основания, если учесть, что застройка земельного участка представляет собой наиболее интенсивный вид его использования. Ведь застройка предполагает, что в течение неопределенно длительного времени земля на данной территории не будет использоваться никаким другим способом, кроме как для эксплуатации возведенного строения. Кроме того, застройка представляет собой тот вид использования земельного участка, который потенциально наиболее вероятно может затронуть права и интересы соседей, а также наверняка повлияет на состояние окружающей природной среды.

С заявкой о предоставлении земельного участка под жилищное строительство вправе обратиться любой физическое или юридическое лицо. При этом могут различаться и порядок предоставления участка, и права, на которых он передается. Однако этот вопрос будет рассмотрен далее.

.3 Земельный участок, предоставленный для жилищного строительства: понятие, признаки

Земельный участок как объект земельных определяется в ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, согласно которой им является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Закон предусматривает четыре варианта образования земельных участков:

) раздел земельного участка;

) объединение земельных участков;

) перераспределение земельных участков;

) выдел из земельных участков, а также из земель , находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельным участком, предоставленным для жилищного строительства, признается земельный участок, отведенный для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, и прошедший соответствующую процедуру предоставления земельных участков для жилищного строительства в соответствии с действующим законодательством. Земельные участки для жилищного строительства предоставляются в составе жилых территорий. Жилые территории - участки, иные части территории города, предназначенные преимущественно для жилой застройки и размещения объектов комплексного повседневного и периодического обслуживания населения.

Отнесение земельных участков к той или иной категории земель, принадлежность земельного участка к определенной категории земель непосредственно влияют на оборотоспособность земельных участков.

Отсутствие указания на категорию земель в документах государственного кадастра недвижимости может послужить основанием для признания незаконными правовых актов о предоставлении земельного участка, недействительными договоров, предметом которых являются земельные участки, так как в зависимости от категории земель определяется правовой режим земельного участка, в том числе его оборотоспособность.

От категории земель зависит порядок предоставления земельных участков, определение надлежащего субъекта, имеющего полномочие на распоряжение земельным участком, в случае предоставления земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности .

Что же касается земельного участка, предоставляемого для целей жилищного строительства, то единственно возможная в таком случае категория - земли населенных пунктов, поскольку к данной категории относятся земли, используемые и предназначенные именно для застройки и развития населенных пунктов.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства заключаются в том, что:

во-первых, земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются только без предварительного согласования места размещения объекта;

во-вторых, данные участки могут предоставляться как в собственность, так и в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта ;

в-третьих, продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства, по общему правилу осуществляется на аукционах. Исключения установлены Земельным Кодексом РФ.

Земельный кодекс РФ устанавливает следующие признаки, в соответствии с которыми разделяются особые порядки предоставления земельных участков:

) для строительства, в том числе и жилищного, в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о ее перспективном развитии;

) для жилищного строительства безотносительно к видам и формам застройки;

) для индивидуального жилищного строительства;

) для комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства.

Суть особенностей предоставления земельных участков для указанных целей заключается в следующем.

.Во всех четырех случаях предоставление земельных участков осуществляется без предварительного согласования места расположения объектов строительства.

. В случае застройки с целью развития застроенной территории участок предоставляется без проведения торгов в аренду с условием, что размер арендной платы за соответствующий земельный участок определяется в размере земельного налога за соответствующий земельный участок.

Все другие условия предоставления земельного участка и развития застроенной территории определяются договором о развитии застроенной территории, который заключается между лицом, подавшим заявление о предоставлении участка, и соответствующим органом местного самоуправления.

При этом вопросы установления разрешенного использования, технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также платы за подключение решает орган местного самоуправления. Согласованный и подписанный сторонами договор является основанием для принятия органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка. Указанное решение является основанием для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Эти работы осуществляются за счет заявителя предоставления земельного участка.

. Земельные участки для жилищного, в том числе индивидуального, строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду.

В случаях заключения с лицами государственного или муниципального контракта на строительство объектов недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального, субъектов Федерации или местного бюджета, земельный участок может быть предоставлен на срок строительства объекта недвижимости, т.е. в безвозмездное срочное пользование. Предоставление земельных участков в собственность или аренду осуществляется за плату. Продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков осуществляется на аукционах, за исключением случаев, отмеченных нами выше (пп. 5 п. 1 ст. 24, п. 2 ст. 30 и п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ).

На основании заявления гражданина земельный участок может быть предоставлен в аренду.

В течение двух недель со дня подачи заявления орган исполнительной власти или орган местного самоуправления принимает решение о проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка. В случае если в течение одного месяца со дня опубликования сообщения об аукционе иных заявлений не поступило, указанные компетентные органы принимают решение о предоставлении участка лицу, первым подавшему заявление. Договор аренды подлежит заключению в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета земельного участка.

. Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются в аренду с использованием аукционного механизма. При этом п. 1 ст. 30.2 ЗК РФ дает полный перечень действий, включаемых в понятие комплексного освоения участка, от подготовки документации по планировке территории, выполнения работ по ее обустройству объектами инженерной инфраструктуры до осуществления жилищного и иного строительства, с указаниями максимальных сроков завершения этих работ. При этом арендатор предоставленного для комплексного освоения земельного участка наделяется исключительным правом приобретать в собственность или аренду те земельные участки, которые предназначены (в рамках осваиваемого участка) для жилищного и иного строительства .

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Правовой режим земель (всех земель, отдельных категорий и их видов) представляет собой определение в законодательстве содержания права собственности, иных прав на земельные участки, управления использованием и охраной земель, мер по охране земель, посредством установления основного целевого назначения земель, территориального зонирования, ограничения прав, публичных сервитутов и установления разрешенного использования.

Институт правового режима земель поселений, в целом, и участков, предоставленных для жилищного строительства, в частности, является комплексным (межотраслевым), регулируемым нормами, в первую очередь, градостроительного и земельного права, а также экологического, гражданского, муниципального и иных отраслей права.

Так, в части «условий и порядка пользования» землями населенных пунктов следует руководствоваться градостроительным законодательством, а в части «владения и распоряжения» - земельным и гражданским законодательством. Другими словами, градостроительное законодательство определяет посредством установления градостроительных регламентов, как можно использовать земельный участок, из каких имеющихся параметров и видов использования собственник (пользователь, арендатор) может выбрать устраивающий его вариант. Земельное законодательство устанавливает оборотоспособность земельных участков поселений, порядок проведения торгов, приватизации участков и т.д. Гражданское законодательство определяет форму сделок с землей, обязательность их государственной регистрации (а в ряде случаев и нотариального удостоверения) и т.д.

При характеристике правового режима земельных участков ключевой характеристикой является право собственности и иные вещные права на них. Участки, выделенные для жилищного строительства, в большинстве своем выделяются из состава земель государственной/муниципальной собственности на основании договора аренды или сразу на праве собственности. Сам порядок такого предоставления достаточно подробно регламентирован и направлен на защиту как публичных и общественных интересов, так и интересов застройщика, правообладателя земельного участка. Защита интересов проявляется в достаточно четкой регламентации, разбитой на стадии, предоставления конкретного земельного участка (формирование земельного участка, определение разрешенного использования, кадастровый учет, порядок проведения торгов и т.д.).

Не в последнюю очередь защита прав и интересов различных субъектов достигается путем гласности и открытости информации о предоставлении участков для недопущения ограничения прав субъектов, имеющих право на участие в аукционе. Таким образом, существующий порядок предоставления земельных участков теоретически позволяет преодолеть коррупционные схемы с участием отдельных должностных лиц государственных/муниципальных органов и эффективно защищать права и законные интересы всех лиц.

В действующем законодательстве, регламентирующем отношения в сфере предоставления и последующего использования земельных участков для жилищного строительства, не даны определения понятий жилищное строительство, земельный участок, предоставленный для жилищного строительства, не определен отдельно специальный правовой режим для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства. Это является серьезным пробелом в жилищном и земельном законодательстве, и существует необходимость для определения этих терминов и установления специального правового режима для земельного участка, предоставленного для жилищного строительства в законодательстве.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства, регулируемая действующим законодательством, представляется в настоящее время одной из самых сложных и запутанных. Ввиду значимости отношений в сфере предоставления земельных участков для жилищного строительства следует более детально определить в законодательстве процедуру предоставления и последующего использования земельных участков для жилищного строительства, провести четкое разделение на виды возможного предоставления земельных участков для жилищного строительства, определить наиболее характерные порядок и условия предоставления для каждого вида. Отдельно стоит уточнить способы оповещения о принятии заявлений всех заинтересованных лиц в предоставлении участка, во избежание злоупотреблений со стороны государственных органов и необоснованно узкого оповещения (как в приводившемся в пример в данной работе судебном споре).

В Земельном кодексе РФ введен порядок предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, однако, Земельный кодекс РФ не определил, что понимать под комплексным освоением в целях жилищного строительства. Ряд ученых считает, что под комплексным освоением земельного участка в целях жилищного строительства следует понимать строительство кварталов или микрорайонов в целом, но тогда остается неопределенным порядок предоставления земельных участков для многоэтажной точечной застройки, для которого также характерны элементы , входящие в деятельность по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства. В целом необходимо отметить, что развитие законодательства в сфере использования земельных участков для жилищного строительства имеет интенсивных характер, это вызвано ростом жилищного строительства, потребностью общества и государства в детальном и «прозрачном» правовом регулировании предоставления и последующего использования земельных участков для жилищного строительства.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Анисимов А.П. Актуальные проблемы правового режима земель населенных пунктов в Российской Федерации: Монография. - М.: Юрлитинформ, 2010. - 456 с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон № 14-ФЗ от 26.01.1996 // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996 № 5. Ст. 410.
3. Матузов Н.И., Малько А.В. Правовые режимы: вопросы теории и практики // Правоведение. - 1996. - № 4. - С. 25-26.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон № 188-ФЗ от 29.12.2004 // Парламентская газета. № 7-8. 15.01.2005.
5. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон № 136-ФЗ от 25.10.2001 // Парламентская газета. № 204-205. 30.10.2001.
6. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон № 189-ФЗ от 29.12.2004 // Парламентская газета. № 7-8. 15.01.2005.
7. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон № 190-ФЗ от 29.12.2004 // Парламентская газета. № 5-6. 14.01.2005.
8. Земля и право. Пособие для российских землевладельцев. - М., 1997. - С. 34-35.
9. Об охране окружающей природной среды: Федеральный закон № 7-ФЗ от 10.01.2002 // Парламентская газета. № 9. 12.01.2002.
10. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: Федеральный Закон № 131-ФЗ от 06.10.2003 // Парламентская газета. № 186. 8.10.2003.
11. О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы: Федеральный Закон Российской Федерации № 5-ФЗ от 9.01.1997 // Российская газета от 21 января 1997 г.
12. О внесении изменений в статью 16 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» и Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон № 138-ФЗ от 14.06.2011 // Российская газета. №129. 17.06.2011.
13. О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы: Закон РФ № 4301-1 от 15.01.1993 // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 18 февраля 1993 г. № 7. Ст. 247.
14. Крассов О.И. Понятие и содержание правового режима земель // Агробизнес и право. - 2003. - № 1. - С.12.
15. Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае: Закон Краснодарского края № 532-КЗ от 05.11.2002 // Кубанские новости. № 240. 14.11.2002.
16. СП 30-102-99. Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства. Свод правил по проектированию и строительству от 30.12.1999 // Электронная справочная система «Консультант плюс» [электронный ресурс]: - 2012. - URL: #"justify">СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные // Электронная справочная система «Консультант плюс» [электронный ресурс]: - 2012. - URL: #"justify">СП 30-102-99. Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства // Электронная справочная система «Консультант плюс» [электронный ресурс]: - 2012. - URL: #"justify">О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодатель-ства: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года № 11 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2005. - № 5.
17. Постановление Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-5848/2006 от 15.01.2007 г. // Электронная справочная система «Консультант плюс» [электронный ресурс]: - 2012. - URL: #"justify">Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа по делу № А49-5848/2006 от 13.06.2007 г. // Электронная справочная система «Консультант плюс» [электронный ресурс]: - 2012. - URL: #"justify">Постановление Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. № 12-П По делу «О проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального Закона «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е. Ю. Дугенец, В. П. Минина и Е. А. Плеханова // Электронная справочная система «Консультант плюс» [электронный ресурс]: - 2012. - URL: #"justify">О льготном порядке предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства многодетным семьям, в частности, в Новосибирской области: Письмо Минэкономразвития № Д23-4460 от 2010-11-01 // Электронная справочная система «Консультант плюс» [электронный ресурс]: - 2012. - URL: #"justify">О льготном порядке предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, в частности, в Краснодарском крае: Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 26 июля 2011 г. № ОГ-Д23-606 // Электронная справочная система «Консультант плюс» [электронный ресурс]: - 2012. - URL: #"justify">О статусе жилого дома блокированной застройки: Письмо Минэкономразвития РФ от 17.10.2011 № ог-д23-1694 // Электронная справочная система «Консультант плюс» [электронный ресурс]: - 2012. - URL: #"justify">Аксененок Г.А. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения // Сельское хозяйство и право в СССР и Италии. - М., 1977.
18. Воробьева Л.В. Земельное право Российской Федерации: учебник. - Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2007.
19. Ерофеев Б.В. Земельное право: учебник. - М.: Профобразование, 2001.
20. Ерофеев Б. В. Земельное право России: учебник. - М.: Юрайт-Издат, 2004.
21. Земельное право: учебник. / В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин, В.В. Нахратов, Д.В. Литвинов. - М.: Частное право, 2010.
22. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: учебник. - М.: Юрист, 2002.
23. Нецветаев А.Г. Земельное право: Учебно-методический комплекс. - М.: Изд. центр ЕАОИ, 2008.
24. Крассов О.И. Земельное право современной России. - М.: ДЕЛО, 2003.
25. Крассов О.И. Земельное право: учебник. - М.: Юристъ, 2007.
26. Общая теория советского земельного права / Г. А. Аксененок, Н. И. Краснов, И. А. Иконицкая. - М.: Наука,1983.
27. Петров В.В. Земельное право: учебник. - М.: Зерцало, 2000.
28. Чубуков Г.В. Земельное право России: учебник. - М.: Юриспруденция, 2002.
29. Сергеев А.П. Учебно-практический постатейный комментарий к Гражданскому Кодексу РФ. - М.: Проспект, 2010.
30. Краснов Н. И , Теоретические основы правового режима земель специального назначении: автореф. дис. д -ра юрид. наук. - М., 1966.
31. Анисимов А.П. Земельные участки для индивидуального жилищного строительства: проблемы и парадоксы современного законодательства Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2009. - № 3. С. 53-62.
32. Боголюбов С.А.. Юридический энциклопедический словарь. - М.: Инфра-М, 2001.
33. Болтанова Е.С. Элементы правового режима земель // Вестник Томского государственного университета. - 2011. - №2. - с. 25-30.
34. Венедиктов А. В. Государственная социалистическая собственность. - М.: Госюриздат, 1948.
35. Волков Г.А. Правовые проблемы разграничения земель на категории по целевому назначению // Экологическое право. - 2005. - № 2. - С. 29-32.
36. Малько А.В., Родионов О.С. Правовые режимы в российском законодательстве // Журнал российского права. - 2001. - № 9. - С. 19-25.
37. Минаева А.А. Понятие правовой режим земель и его значение в земельном праве // Правовые вопросы недвижимости 2006. - № 7. - С. 29-32.
38. Сенчищев В. И . Объект гражданского правоотношения. Общее понятие В кн.: Актуальные вопросы гражданского права - под ред. М. И . Брагинского. - М.: Статут. 1998. С. 140 - 153
39. Трифонов А.С. Основные положения и характеристика правового режима земель промышленности // Имущественные отношения в РФ. - 2006. № 1. - С. 41-52.
40. Трифонов А.С. Понятие « земли промышленности». Их состав // Имущественные отношения в РФ. - 2005. - № 9. - С. 55-65.