Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости

Введение

Глава 1. Характеристика рынка недвижимости

.1 Рынок недвижимости как рыночная категория

.2 Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка

.3 Рынок недвижимости - одна из разновидностей рынка услуг

Глава 2. Основные принципы анализа и оценки объектов недвижимости в системе управления

.1 Основные принципы оценки недвижимости

.2 Методы экономической оценки качества объектов недвижимости

.3 Основные подходы оценки качества объектов недвижимости

Глава 3. Система управления недвижимостью

Заключение

Список литературы

Введение

Одним из важнейших ресурсов предприятия, требующих эффективного управления, является недвижимое имущество - земельные участки, здания, сооружения и помещения. Недвижимость, с одной стороны, облагается налогами, с другой - может приносить существенную прибыль за счет ее эффективного использования. Без большого преувеличения можно сказать, что недвижимость может либо основательно “поднять” предприятие, либо его окончательно “утопить”, особенно в период производственного спада.

Для принятия обоснованных решений по эффективному управлению недвижимостью предприятия необходима продуманная система учета и использования недвижимости, основанная на достоверной и легко доступной информации, представленной различными способами. Для создания такого учета требуется автоматизированная система, использующая данные, необходимые для реальной работы с недвижимостью предприятия. Тема работы актуальна, потому что система управления недвижимостью, очень переменчивая субстанция и ее невозможно спрогнозировать с большой точностью на несколько лет вперед. Можно лишь отметить основные тенденции его развития. Недвижимость - одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка.

Глава 1. Характеристика рынка недвижимости

.1      Рынок недвижимости как рыночная категория

Рынок недвижимости - это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Рынок недвижимости является частью финансового рынка.

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.

Классификация рынков недвижимости:

По географическому признаку:

·        городской;

·        местный;

·        региональный;

·        мировой;

·        национальный;

По степени готовности к эксплуатации:

·        рынки существующих объектов;

·        незавершенное строительство;

·        новое строительство;

По виду сделок:

·        купля-продажа;

·        аренда;

·        вещные права;

·        ипотека;

По форме собственности:

·        государственных и муниципальных объектов;

·        частных объектов;

По способу совершения сделок:

·        первичный рынок и вторичный рынок;

·        организованный и неорганизованный;

·        традиционный и компьютеризированный;

·        биржевой и внебиржевой.

На рынке недвижимости передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между конкурирующими вариантами землепользования. Это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Российский рынок недвижимости характеризуется неравномерным развитием сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем он является перспективной сферой вложения капитала. Рынок недвижимости обеспечивает:

·        создание новых объектов

·        передачу прав на недвижимость

·        установление равновесных цен на объекты недвижимости

·        эксплуатацию (управление) объектов недвижимости

·        распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования

·        инвестирование в недвижимость

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства характеризуется классическими условиями - экономическими спадами и подъемами.

Спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается, и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя. Поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом предынвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. Новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Этот рынок продавца. Насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Основные особенности рынка недвижимости:

·        низкая ликвидность

·        высокая степень регулирующего государственного воздействия

·        наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание её с течением времени

·        высокий уровень трансакционных издержек

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей. Вследствие высокой рыночной стоимости объектов недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой. Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет достижение рыночной сбалансированности и пропорциональности. Долгосрочные и краткосрочные изменения условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением. Спрос на объекты жилой недвижимости определяется транспортной оснащенностью района, расположением объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения, при этом наиболее существенным является фактор месторасположения. Одна из важнейших особенностей объектов недвижимости - необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций. Качество управления объектами недвижимости оказывает значительное воздействие на их конкурентоспособность и цену. Независимо от функционального назначения объекта он нуждается в коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране и т.д. К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

·        Возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости

·        Достаточная устойчивость потребительского спроса

·        Меньшая подверженность колебаниям экономических циклов

·        Наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного строительства конкурирующих объектов.

Недостатки:

·        Информация на рынке не столь открыта, что затрудняет обоснование объема и характера инвестиций

·        Отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках

·        «Жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования

·        Возможностей строительного комплекса и потребительского спроса

·        Значительные трансакционные издержки (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а так же затраты на техническую документацию и регистрацию).

Рынок недвижимости можно рассматривать как разновидность инвестиционного рынка, потому что на нем присутствуют агенты, характерные для инвестиционного рынка: инвесторы-покупатели, инвесторы-продавцы, наличие экономических отношений между продавцами и покупателями, наличие потребителей, заинтересованных в товаре, возможность получения дохода от объекта инвестирования.

Здесь рынок недвижимости имеет несколько характерных особенностей:

а) Необходимость высокого порогового уровня инвестиций. Недвижимость трудно приобрести в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные средства, что с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой - у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. Например: достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, образованном на базе здания, не дает инвестору достаточных возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

Потребность в управлении. Недвижимость, в отличие от иных активов в большей степени нуждается в эффективном управлении для получения дохода. Отсюда следует, по меньше мере, два вывода: для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив; для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активами.

в) Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах от различных объектов недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

г) Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции: через арендную плату или цену инфляция переносится в доход.

д) Высокие трансакционные издержки. Для коммерческой недвижимости они составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они могут достигать 10% от цены. Например, по всей стране вследствие приватизации усложнилась процедура совершения сделок с такими объектами недвижимости как садовые домики. Это привело к резкому увеличению количества брошенных участков, которые владельцы не захотели продавать.

е) Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразования на рынке недвижимости - результат последней продажи и переговоров между участниками сделки. Отсюда - ценообразования на рынке ценных бумаг динамичнее, а колебания цен - чаще, чем на рынке недвижимости.

ж) Сохранность инвестируемых средств. Земля - неуничтожима (если не учитывать возможность ухудшения ее качеств). Здания и сооружения - долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например: страхование). Недвижимость может рассматриваться как часть общего инвестиционного портфеля и как самостоятельный актив, может приобретаться как товар, необходимый для производства или личного потребления. С другой стороны недвижимость можно рассматривать как товар особого рода - дорогостоящий и подверженный государственному воздействию.

К специфическим характеристикам недвижимости как товара в первую очередь относится его стационарность неотделимость от местности, на которой он находится, а так же неповторимость, разнородность, уникальность, долговечность, длительность создания.

Объект недвижимости в отличие от любого другого товара в процессе своего существования проходит несколько жизненных циклов: создание, оборот прав на ранее созданную недвижимость, управление объектами недвижимости.

Недвижимость - дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др.

Из-за сложности передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень её ликвидности как товара.

Исследование рынка недвижимости необходимо проводить для определения соотношения между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени.

.3 Рынок недвижимости - одна из разновидностей рынка услуг

Еще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка недвижимости увязывает его с рынком услуг. Назначение рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека.

Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:

Жилье - для удовлетворения жилищных потребностей;

Промышленные объекты - для организации производственно - технологических процессов.

Земельные участки - для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданское строительство рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого рынка услуг. Обычно услуга обладает рядом отличительных черт: неотделимостью от производителя, неосязаемостью, несохраняемостью, непостоянством качества и полезна не как вещь, а как определенная деятельность. Услуги, предоставляемые объектами недвижимости, не обладают этими чертами.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений базирующихся на его исследовании и анализе.

Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками на основе разработанных стандартов, обеспечивающих состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования.

Глава 2. Основные принципы анализа и оценки объектов недвижимости в системе управления

.1 Основные принципы оценки недвижимости

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

я группа: принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений;

я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией.

Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например, для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Не движимость может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение этой недвижимостью. Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах. Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей пере продажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов. Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Например, мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое, как объявление о строительстве неподалеку от нее нового регионального аэропорта или автострады. Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями. Эти принципы включают: остаточную продуктивность, вклад, прогрессию и регрессию (возрастающие и уменьшающиеся доходы), сбалансированность, экономическую величину и экономическое разделение.

Остаточная продуктивность

В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности обычно требует наличия четырех факторов производства. Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью.

Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Экономическая теория гласит, что земля имеет остаточную стоимость и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отне сенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство. Остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать за траты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий. Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства. Вклад - это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Некоторые факторы увеличивают стоимость недвижимости на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость. Например, новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать его более привлекательным. Однако в том случае, если цвет краски не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться. Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость не движимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 100 000 долл. могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 250 000 долл.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования.

Принцип прогрессии и регрессии или принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы. Если компания построит один дом, ее прибыль составит 10 000 долл. По мере того, как на этом участке будет строиться все больше домов, затраты на землю в расчете на один дом будут уменьшаться, однако рыночная цена каждого дома с увеличением плотности застройки будет снижаться изза уменьшения величины приходящегося на него участка земли. При постройке до двух домов прибыль увеличивается нарастающими темпами за счет экономии на масштабе. Затем, хотя прибыль в расчете на каждый дом снижается, при увеличении плотности застройки вплоть до 4 или 5 домов общая прибыль компании-застройщика растет. Однако, как только компания построит шестой дом, она начинает терять общую прибыль.

Принцип сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли. Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много - перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от земли были максимальными. В приведенном выше примере компания Х обнаружила, что максимальные доходы могут быть получены при строительстве на ее земле четырех или пяти домов. В обоих случаях прибыль составит 40 000 долл. Тем не менее, если строительство четырех домов принесет ту же прибыль, но с меньшим риском, чем строительство пяти домов, то принцип сбалансированности подсказывает, что четыре дома дадут оптимальную плотность застройки. При застройке участка четырьмя домами риск ниже, поскольку число сделок, необходимых для получения той же суммы прибыли, меньше. Принцип сбалансированности применим также к региону. Для достижения баланса между частным и государственным секторами должно осуществляться разумное сотрудничество, а также грамотное планирование, продуманное применение норм зонирования.

Принцип экономической величины предусматривает существование определенного размера земли, необходимого для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении. Оптимальный масштаб застройки земли определяется условиями рыночной конкуренции и потребностями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением, который, однако, слишком мал или слишком велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Например, лот на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции. Но если он слишком мал, то возникнут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицит площадей для обслуживания и складирования. Если же он слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительной выручки действующей станции. Принцип экономического размера - это тот же принцип сбалансированности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости. Примером применения принципа величины является приростная стоимость единого участка земли. Она имеет место, когда большее число мелких участков объединяются в единый массив, стоимость которого превышает сумму стоимостей отдельных составляющих массив участков. Например, представьте, что застройщик может купить лот А за 15 000 долл. и лот Б - за 10 000 долл. Если объединить эти два лота, то новый массив земли будет стоить 33 000 долл. Приростная стоимость составит 8 000 долл., как показано в следующих вычислениях:

Стоимость единого массива $ 33000

Минус: стоимость лота А-15000

Минус: стоимость лота Б-10000

Приростная стоимость $ 8000

Экономический размер - это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении. При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Принцип экономического разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:

• пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и т.д.;

• разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

• разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.

Группа принципов оценки, связанных с рыночной средой включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение. Принцип зависимости гласит, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения. Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус, или экономическое местоположение недвижимости. Ситус определяется взаимодействием конкретного варианта землепользования и экономической среды по крайней мере на четырех уровнях. Эти четыре уровня отмечены концентрическими окружностями, которые обозначают примыкающую территорию, ближайшие окрестности, торговую зону и весь регион. Для некоторых типов землепользования, например для крупных предприятий обрабатывающей промышленности, уровни зависимости могут существовать в общенациональном или международном масштабе. Если в окружающей системе землепользования или в экономической среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость. Отдельные примеры изменений в окружающей системе землепользования включают: строительство неподалеку от объекта торгового центра, строительство школы или открытие предприятия по утилизации отходов. Эти изменения способны оказать как позитивное, так и негативное влияние на стоимость объекта. Степень такого влияния определяется масштабами нового варианта землепользования, а также связями между нововведением и оцениваемым объектом. Связь измеряется затратами на доступ от оцениваемого объекта к обслуживающим его объектам для достижения какой-либо конкретной цели. Связи могут измеряться временными затратами, расстоянием или денежными затратами. Некоторые из этих связей трудно измеримы. На пример, если какой-либо участок имеет живописный вид, то данная связь может быть оценена как разница в стоимости между участком с живописным видом и другим - без такового. Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Проект, который не соответствует рыночным стандартам, скорее всего проиграет в финансовом отношении. Проект, составленный из квартир с двумя комнатами, встретит противодействие на рынке, если арендная плата за него будет назначена такая же, как и для трехкомнатных квартир. Причем это произойдет даже в том случае, если двухкомнатная квартира будет иметь ту же площадь, что и трехкомнатные. Поэтому для реализации на рынке менее привлекательных объектов, возможно, потребуется снизить их ставки арендной платы. Проекты застройки недвижимости должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Это не значит, что все дома должны быть построены в одном архитектурном стиле. Тем не менее архитектурные стили должны соответствовать типу землепользования. Представьте последствия постройки дома викторианского стиля в квартале, застроенном домами деревенского типа.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка. Например, если дом, обошедшийся в 175 000 долл., построен в квартале, где другие дома стоят от 70 000 до 80 000 долл., то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать реальные затраты на его сооружение. Продажная цена скорее всего будет ниже затрат на строительство. Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности. Например, если в торговой зоне реконструируются несколько магазинов, то может возрасти стоимость всех магазинов зоны.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Однако полезность не является единственным фактором, влияющим на стоимость. Недвижимость должна быть также относительно дефицитна. Предложение - это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника. Умение согласовывать условия сделки, число и искушенность участников, эмоции, стоимость финансирования и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

В долгосрочном плане предложение и спрос являются относительно эффективными факторами в определении направления ценовых изменений. Однако в короткие промежутки времени факторы предложения и спроса подчас теряют свою эффективность на рынке недвижимости. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного контроля над землей со стороны частных собственников. Кроме того, на рынки влияют механизмы государственного контроля. Например, местные органы власти могут сдерживать рост рынка или уровня арендной платы, вносить изменения в механизм рынка многими другими способами. Если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Это означает, что для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период: даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то уровень загрузки будет оставаться низким на протяжении продолжительного периода времени. Это создает прекрасную возможность для охотников поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают. Противоположное давление на цены имеет место, когда недостаточно предложение или высок спрос. Спрос обычно более изменчив, чем предложение. Он легче реагирует на изменения в ценах. Изменения объема денежной массы, процентных ставок, всплески эмоциональных предположений, страх и другие факторы могут влиять на характер спроса в любое заданное время. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться все новые объекты недвижимости до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, новое строительство замедлится или вообще остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.

Принцип конкуренции. Обострение конкуренции приведет к росту предложения данного вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут. Когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов. Этот принцип важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока доходов, превышающих рыночную норму. Если получение сверхприбыли не связано с долгосрочной арендой или какой-либо другой причиной, поток дохода должен рассматриваться с осторожностью. В основном аналитик может воспользоваться одним из двух подходов. Во-первых, избыточная прибыль может быть отделена от нормальной прибыли и рассмотрена как отдельный поток доходов.

Принцип изменения: стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. Объекты постепенно изнашиваются. Одни предприятия открываются, другие - закрываются. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем де нежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Человеческие устремления и вкусы претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Аналитики должны отслеживать события, которые с большой долей вероятности повлияют на недвижимость. Условия, существовавшие в прошлом, необязательно сохранятся в будущем. Чтобы правильно оценить стоимость будущих доходов от объекта недвижимости, необходимо тщательно выверять базовые предположения относительно будущей вы ручки и затрат. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта - производят оценку на конкретную установленную дату.

Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату проведения оценки.

ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района. ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса. На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине. Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту. Все вышеперечисленные принципы оценки тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке - доходный, сравнительный и затратный.

.2 Методы экономической оценки качества объектов недвижимости

Метод рыночных сравнений (рыночный подход, метод сравнительного анализа рыночных данных, метод сравнительного анализа продаж) - метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, - аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Метод сравнительного анализа помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости) может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициентов наполняемости и других параметров, которые необходимы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов.

Корректировка цены аналога по цен образующему фактору основывается на принципе вклада. Вклад - это сумма, на которую может измениться цена объекта недвижимости на рынке при добавлении того или иного фактора производства. Например, вклад камина в стоимость квартиры может быть больше, меньше или равен затратам на его создание.

При оценивании объекта оценки корректируются цены аналогов, т.е. при корректировке оценщик каждый раз отвечает на вопрос, сколько бы стоил аналог, если бы он имел те же характеристики, что и объект оценки.

Метод сравнения продаж используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок или предложений. Метод рыночных сравнений при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве данных метод позволяет получить диапазон, в котором может находиться искомая стоимость. Такая информация полезна в качестве поверочной при использовании других методов оценки.

В методе рыночных сравнений огромное значение имеет информация об аналогах. Начиная с описания объекта-аналога, она должна быть наилучшим и подробнейшим образом представлена в отчете. Желательно это делать по позициям, по которым будет осуществляться сравнение его с объектом оценки и соответствующая корректировка цены. Целесообразно в отчете привести фотографии объекта аналога, которые подчеркивали бы его физическое состояние, окружение, а также отличия или сходства с объектом оценки.

Для определения стоимости объекта недвижимости методом рыночных сравнений, как правило, используется следующая последовательность действий:

. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту.

. Проверка точности и надежности собранной информации и соответствие ее рыночной конъюнктуре.

. Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения (например, цена за единицу площади, единицу объема, квартиру, комнату, место в кинотеатре, номер в гостинице) и проведение сравнительного анализа по выбранной единице.

. Сравнение сопоставимых объектов (объектов аналогов) с оцениваемой недвижимостью (объектом оценки) с использованием единицы сравнения и внесение поправок в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта.

. Сведение откорректированных значений цен объектов-аналогов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.

Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости. При оценке квартир в качестве единицы сравнения используется единица площади. Складские помещения и промышленные объекты, как правило, сравнивают на основе цены за квадратный или кубический метр здания. Гостиницы и отели обычно анализируют с точки зрения цены за гостиничный номер. Рестораны, театры и концертные залы сравнивают на основе цены за место. Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу площади: кв. метр, сотка, гектар.

Элементы сравнения

Существует десять основных элементов сравнения, которые следует учитывать в методе рыночных сравнений:

. Передаваемые имущественные права.

. Условия финансирования.

. Условия продажи.

. Расходы, сделанные сразу же после покупки.

. Рыночные условия.

. Местоположение.

. Физические характеристики (размер, качество строительных работ, состояние здания).

. Экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов).

. Вид использования (зонирование).

. Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости. Помимо основных элементов сравнения, могут потребоваться и дополнительные элементы. Поправки можно делать в отношении цены за весь объект недвижимости или соответствующих единиц сравнения. Большое значение имеет количество объектов сравнения. Чем больше их количество, тем больше у оценщика возможностей получить достоверный результат. Если объектов сравнения мало, целесообразно остановиться лишь на диапазоне стоимостей, в которых может находиться значение стоимости оцениваемого объекта.

Идеальным результатом корректировки цен объектов-аналогов следует считать результат, когда откорректированные значения цен аналогов близки друг к другу. На практике идеал недостижим. Исходя из этого, редко удается получить близкие значения откорректированных цен. Поэтому на этапе согласования следует отдавать предпочтение (присваивать наибольший вес) тем ценам аналогов, который наиболее близки по своим характеристикам к объекту оценки. Наиболее близким аналогом следует считать тот объект, цена которого подвергалась наименьшему количеству корректировок, а сами корректировки были сравнительно небольшими.

.3 Основные подходы оценки качества объектов недвижимости

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости:

Рыночный (сравнительный) подход

.Рыночный подход (Табл 1.) к оценке недвижимости основывается на анализе информации о ценах сделок купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому или сходных с ним по каким-либо параметрам, который включает четыре последовательных этапа:

сбор информации;

анализ ее достоверности и применимости;

заключение о стоимости оцениваемого объекта;

оценка точности полученного результата.

Сбор необходимой исходной информации является отдельной и порой непростой задачей для оценщика. Для одних сегментов рынка недвижимости такая информация является открытой и общедоступной, для других доступ к ней может быть ограничен, для третьих такой информации может не быть вовсе или ее объем весьма незначителен.

Если оценщик располагает достаточным объемом информации, то ему необходимо проверить ее достоверность. В действительности часто стороны по различным причинам скрывают истинную цену сделки, стараясь ее занизить или, в некоторых случаях, завысить.

Поэтому используемая информация должна соответствовать следующим основным критериям:

стороны сделки имели достаточное представление о данном рынке;

стороны сделки не связаны между собой какими-либо иными отношениями, влияющими на цену сделки;

данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении.

При применении рыночного подхода приемлема не только информация о сделках купли-продажи недвижимости, но и о других, смежных с ними - сделках залога, страхования, внесения в уставный капитал и иных. Например, при заключении сделки залога недвижимой вещи стороны не исключают возможности того, что эта вещь может быть продана на рынке для выполнения обязательства заемщика. Величина кредита, обеспеченного залогом объекта недвижимости, имеет непосредственную связь с ее стоимостью, поскольку составляет 60-70% ее стоимости. Исходя из этого, не имея прямой информации о стоимости вещи при сделке купли-продажи, оценщик может ее спрогнозировать по информации об иных сделках. Основной критерий выбора информации, используемой для оценки объекта недвижимости рыночным методом, состоит в сопоставимости стоимости оцениваемого объекта недвижимости с обращающимися на рынке объектами. Однако соответствие данному критерию является условием необходимым, но недостаточным. Только в случае удовлетворения основному критерию сопоставимый объект может быть рассмотрен на соответствие другим критериям: местоположение, время продажи, состояние. При выполнении основного критерия исполнение дополнительных критериев желательно, но не обязательно. Отличия по дополнительным критериям (равно как и иные отличия) достаточно часто могут быть компенсированы внесением соответствующих корректировок. Если удается подобрать данные о продаже полностью идентичных объектов, то, усреднив эти данные, можно с достаточной уверенностью сделать вывод о стоимости объекта. В реальной действительности подобрать статистику сделок с аналогичными объектами практически невозможно, поэтому необходима корректировка рыночных данных о продажах, отражающих отличия сравниваемых объектов от оцениваемого. Корректировки стоимости сопоставимых объектов выражаются как в абсолютных денежных величинах, так и в процентах от стоимости. Основным способом определения количественных значений корректировок является анализ парных продаж - продаж двух объектов, сходных по всем параметрам, за исключением одного. Из анализа таких продаж оценщик может получить количественное значение корректировки, соответствующее данному параметру. Таким образом, применяя рыночный подход, необходимо определить параметры, по которым оцениваемый объект отличается от сопоставимых, и рассчитать соответствующие этим отличиям корректировки стоимости сопоставимых объектов. При оценке некоторых видов типовых объектов возможно использование интегральных корректировок, включающих все многочисленные отличия от сопоставимого объекта. При этом необходимо обоснование, расчеты интегральной величины отличия оцениваемого объекта по стоимости от сопоставимого. Кроме объективных характеристик объекта недвижимости - местоположения, качества, возраста, условия продажи, необходимо учитывать, что сопоставимые объекты были проданы некоторое время назад. За прошедшее время ситуация на рынке могла измениться и повлечь за собой соответствующее изменение цен, что также должно быть учтено при расчете корректировок. Также необходимо учитывать динамику инфляции, изменение законодательства, развитие инфраструктуры и другие факторы, оказывающие влияние на изменение стоимости с течением времени. Для этого кроме анализа чисто экономических факторов необходимо принимать во внимание перспективное развитие соответствующей территории, закрепленное в Генеральном плане, в проектах детальной планировки и застройки, иных нормативных актах, отражающих политику органов государственной власти по развитию соответствующей территории. Следует учитывать и то, что за прошедшее время изменение цен могло быть столь существенным, что временной фактор не может быть учтен путем корректировок и поэтому имеющаяся информация не может быть использована.

Затратный подход

. Затратный подход (подход к оценке с точки зрения затрат) основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта недвижимости в совокупности с затратами на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества. Однако следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. (Табл 2.)

Поэтому сфера применения затратного подхода достаточно узка и используется при:

оценке недвижимости на рынках, характеризующихся отсутствием достаточной информации для применения рыночного или доходного подходов;

оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, инженерной инфраструктуры и т.п.), которые, как правило, не способны приносить доход, а информация об их продажах отсутствует;

при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя;

при исчислении установленных законодательством налогов и сборов;

при переоценке основных фондов и в некоторых других случаях.

Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно:

. Расчет рыночной стоимости права на земельный участок, на котором находится объект недвижимости.

. Расчет стоимости строительства (восстановления или замещения) объекта недвижимости.

. Определение степени снижения полезности объекта недвижимости в результате износа:

а) физического (результат старения объекта, воздействия природно-климатических факторов, характера эксплуатации объекта);

б) функционального (результат несоответствия архитектурного, конструктивного, дизайнерского решения современным стандартам рынка (рыночному спросу);

в) экономического (внешнего) (результат негативного влияния внешней среды (окружения) объекта).

. Расчет остаточной стоимости улучшений объекта путем вычитания из стоимости затрат на его восстановление (замещение), т.е. всех видов износа. В случае, когда в расчетах используется стоимость замещения, то функциональный износ не учитывается, так как стоимость замещения включает современные требования и стандарты рынка.

Определение рыночной стоимости недвижимости путем суммирования остаточной стоимости улучшений и рыночной стоимости земельного участка.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости недвижимости:

. Метод капитализации исходит из того, что стоимость недвижимости равна сумме денег, используя которую альтернативным образом, собственник недвижимости получал бы аналогичный доход на вложенный капитал.

. Метод рыночных сравнений состоит в определении рыночной стоимости земельного участка путем рассмотрения пси продаж сопоставимых участков как рыночной стоимости оцениваемого участка. Рыночная стоимость отражает результаты взаимодействия продавцов и покупателей, действующих на открытом рынке, при условии, что обе стороны полно информированы, имеют желание и возможность совершить сделку.

. Метод развития (освоения) - применяется для оценки свободных земельных участков, в меньшей степени - для оценки объектов недвижимости, состоящих из земельных участков и их улучшений. Этот метод применим, если ценность оцениваемой недвижимости, состоящей из улучшений и земельного участка, полностью заключена в земельном участке.

. Метод остатка для земельного участка - важный с практической точки метод схож с методом капитализации земельной ренты. При его использовании рыночная стоимость земли рассчитывается исходя из допущения, что объект недвижимости используется наиболее эффективным образом, что является непременным условием оценки именно рыночной стоимости.

Доходный подход

. Доходный подход к определению стоимости недвижимости основан на расчете величины ожидаемых в будущем доходов от ее использования. Их оценка необходима при анализе инвестиционных проектов и расчете долей муниципалитета, частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию, а также при купле-продаже действующего предприятия. При этом следует учитывать, что в условиях рынка деньги, помимо выполнения роли платежного средства, сами являются товаром и обращаются на рынке.(Табл 3.) Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условий их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от ее использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход. Если купленный за 1 ООО ООО руб. объект может давать прибыль в течение последующих 10 лет по 100 ООО руб. в год, после чего полностью потеряет свою стоимость, то через 10 лет покупатель всего лишь сможет вернуть свои средства. При этом, вложив их в банк, он в течение тех же 10 лет получал бы процент по вкладу.

Вложения в недвижимость неизбежно связаны с риском обусловленным многими факторами, различающимися как в разных странах, так и внутри страны. Риск зависит от стабильности общественно-политической и экономической ситуации, вероятности изменения законодательства, природных катаклизмов, криминогенности экономики и др. Очевидно, чем большему риску готов подвергнуть инвестор свои средства, тем больший доход планирует он получить от их вложения. От инвестиционного мотива отличается приобретение недвижимости в целях потребления, например, покупка квартиры для личного проживания. В этом случае речь идет не об извлечении дохода, а о получении иных личных благ. Инвестиция в недвижимость не всегда является единовременным вложением. Зачастую этот процесс растянут во времени и неравномерен. Важным, с точки зрения финансового анализа, является протяженность во времени потока доходов. Затраченные инвестиции на начальном этане прибыли не приносят, в то время как размещенные в банке средства приносят доход в виде процента по вкладу. Следовательно, будущие доходы должны компенсировать не только затраченные инвестиции, но и потери, вызванные тем, что какое-то время эти инвестиции не работают. Начисление процентов, при котором сумма, из которой рассчитываются проценты (база), не изменяется, называется простым начислением. Простое начисление называется дискурсивным, если начисление процентов производится в конце расчетного периода. Другой разновидностью начисления по простому проценту является случай, когда проценты начисляются в начале расчетного периода, а за базу начисления принимается конечная сумма погашения долга. Такой метод носит название антисипативного.

недвижимость рыночный инвестиционный

Глава 3. Система управления недвижимостью

При определении набора услуг по управлению недвижимостью, необходимого клиенту, компания изучает объект, с которым придется работать и проблемы клиента, для того, чтобы сформировать комплекс услуг, решающий их наилучшим образом.

Уже при первичной инспекции объекта, подлежащего эксплуатации, необходимо определить профилактические меры, которые увеличат надежность объекта в эксплуатации. На объекте, взятом в управление, работает заранее сработавшаяся, слаженная команда, которая может предвидеть и предупредить неполадки. Для этого составляется план профилактических мероприятий. Предвидеть проблему - значит решить ее.

Деятельность фирмы по управлению недвижимостью направлена на прогнозирование неисправностей и своевременный ремонт изношенных систем сооружений. Принимая заказ на управление эксплуатацией помещения, специалисты проводят тщательный осмотр всех инженерных систем здания. По результатам осмотра сигнализируют о скором износе оборудования, необходимой реконструкции или недостаточном качестве каких-либо устройств. Компания предлагает Заказчику заранее принять меры для избегания возможных аварийных ситуаций. В обязательном порядке осуществляется закупка расходных материалов, что помогает экстренно устранить любую возникшую неисправность Техническое совершенство означает, в первую очередь, что Клиенты остаются довольны работой управляющей компании во всех отношениях. При этом не имеет значения, идет ли речь об устройствах автоматизированного контроля и управления техническими системами недвижимости, системах энергообеспечения или кухонном оборудовании.

Услуги по управлению объектами недвижимости включают увеличение эффективность работы бизнеса, максимизация прибыли, оптимизация налогов, решение спорных вопросов с арендаторами, налоговой, пожарной, санитарно-эпидемиологической службой, другими государственными органами власти и местного самоуправления, предоставление охраны объектов, ведение бухгалтерию, разделение денежных потоков и другие услуги.

Управление недвижимостью, как вид услуги, сегодня в России не развито должным образом, и рынок в этой области находится в стадии формирования. На Западе, напротив, это направление бизнеса широко распространено. В нашей стране полноценный оборот объектов и услуг в сфере управления недвижимости пока невозможен в силу объективных причин. Это и пресловутое "отсутствие нормативно-правовой базы" (К какой только сфере деятельности в России не применима эта проблема!), и специфика отношений собственности в пост приватизационный период, и многое другое

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения. личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление

Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы - муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

правовом - распределение и комбинирование прав на недвижимость;

экономическом - управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

техническом - содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:

. Государственное регулирование рынка недвижимости-.

а) путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;

введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;

контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;

регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;

лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;

реализация государственных целевых программ;

установление амортизационных норм;

реформирование жилищно-коммунального хозяйства;

комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т.д.

. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

. Управление определенными объектами недвижимости:

операционной недвижимостью - недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

инвестиционной недвижимостью - недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.

. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:

управление системами жилой недвижимости;

Работа с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

. Отношения с собственниками объектов недвижимости играют ключевую роль в успехе управления объектом, ибо от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должны быть легитимны и прозрачны, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

. Формирование цели и стратегии коммерческого использования объекта недвижимости. Целью может быть перепродажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий определяют центры доходов и "расходов, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т.д. в процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.

. Анализ ситуации, планирование и отчетность. Приступая к работе управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в процесс управления объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересованным в действиях управляющего. Методы могут быть разные: от объяснения людям целей и задач доверительного управления объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости и увольнения с согласия собственника активно сопротивляющихся переменам работников.

Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете, излишками малоценного имущества и т.д. определение путей реорганизации предприятия от производственной структуры к управляющей недвижимостью с конкретным выделением направлений возможно только, проведя обстоятельный анализ. Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором - доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

Таблица 1. Сравнительный подход

Таблица 2. Затратный подход

Таблица 3. Доходный подход

Заключение

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости - это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости. (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

для страхования объектов недвижимости;

при кредитовании под залог объектов недвижимости;

при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;

при ликвидации объектов недвижимости;

при исполнении прав наследования, судебного приговора;

при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Список литературы

1.     Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2012.-406с.

. [http://www.dissercat.com/content/otsenka-innovatsionnogo-potentsiala-predpriyatii-malogo-biznesa] Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 2007.

3. [http://www.dissercat.com/content/otsenka-innovatsionnogo-potentsiala-predpriyatii-malogo-biznesa] Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г.

4. [http://www.dissercat.com/content/otsenka-innovatsionnogo-potentsiala-predpriyatii-malogo-biznesa] «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р

5.      Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб.: Питер, 2011.

.        Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. - М.: Инфра - М, 2007.

.        [http://www.valmaster.ru/books]Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости, 2012.

.        Фридман. Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М: Дело ЛТД, 2011.

.        Оценка недвижимости, учебное пособие под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2012г.