Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования (на примере оценки квартиры)
Содержание
Введение
1. Ипотечное кредитование в России
2. Характеристика недвижимости г. Таганрога
2.1 Историческая справка
2.2 Недвижимость Таганрога
2.3 Обзор рынка недвижимости г. Таганрога
3. Сведения об объекте оценки
3.1 История объекта
3.2 Анализ местоположения объекта
3.3 Описание объекта оценки
4. Определение стоимости объекта
4.1 Затратный метод оценки
4.1.1 Оценка стоимости замещения объекта
4.1.2 Оценка накопленного износа
4.2 Метод прямого сравнительного анализа продаж
4.3 Метод капитализации дохода
4.3.1 Расчет чистого операционного дохода
4.3.2 Метод прямой капитализации
4.4 Согласование результатов оценки
Список используемых источников
Приложения
Введение
Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.
Рыночная стоимость оцениваемого объекта непостоянна - изменяется во времени под воздействием многочисленных факторов. По этой причине она может быть определена только на данный конкретный момент времени. Это означает, что периодическая оценка объектов собственности является необходимым условием функционирования рыночной экономики.
В данной работе под объектом исследования понимается рынок жилой недвижимости, изучение рынка недвижимости, сбор информации и анализ - это предмет данной курсовой работы.
Целью выполнения курсовой работы - определение рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием трех традиционных подходов к оценке недвижимости, а именно:
затратного;
сравнительного анализа продаж;
доходного.
Необходимость в оценочной деятельности конкретно для жилых домов приусадебного типа заключается в следующем:
для консультирования продавца или покупателя при установлении цены продажи или покупки;
для оценки налогооблагаемой стоимости имущества;
для оценки стоимости недвижимости для целей страхования;
для оценки рыночной стоимости недвижимости как залога для получения кредитов и т.д.
1. Ипотечное кредитование в России
Решение одной из важнейших проблем, стоящих в настоящее время в России, - то есть доступность жилья, в условиях рыночной экономики во многом зависит от способности финансовой системы страны обеспечить население доступными кредитными ресурсами на цели приобретения жилья. Поэтому при развитии ипотечного кредита в России, то есть, чтобы физические лица могли приобрести в кредит дома и квартиры, а предприятия - произвести обновление основных фондов, большое значение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных банков и других кредитно-финансовых учреждений.
Все финансовые ресурсы, используемые банками для выдачи ипотечных кредитов, приходят из следующих источников:
) собственный капитал банка, что характерно для большинства государственных и негосударственных коммерческих банков;
) капитал акционеров и спонсоров, привлеченный нерыночным способом;
Однако для создания массовой ипотеки этих источников не достаточно. Даже при самых благоприятных обстоятельствах они не смогут обеспечить объем оборотного капитала, необходимый для выполнения задач, намеченных Национальной ипотечной программой. Практически единственным решением этой проблемы является создание массовых схем и структур, которые смогут привлечь в ипотеку инвестиционный капитал с вторичного рынка [5, с.50].
Вторичный рынок ипотечных кредитов представляет собой совокупность отношений между участниками ипотечного рынка, обеспечивающих формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации закладных в ипотечные ценные бумаги и размещения их среди инвесторов. На вторичном рынке кредитор может действовать по двум направлениям:
) формирует из единообразных закладных пулы и выпускает на их основе эмиссионные ипотечные ценные бумаги.