Земельный участок как объект гражданских прав
Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования
«Казанский (Приволжский) федеральный университет»
Юридический факультет
Специальность: 030501.65 - Юриспруденция
Специализация: гражданско-правовая
Выпускная квалификационная работа
«Земельный участок как объект гражданских прав»
Казань - 2014
Оглавление
Введение
Глава 1. Общая характеристика земельных участков как объектов гражданских прав
§1. Понятие и особенности земельного участка как объекта гражданских прав
§2. Особенности законодательного регулирования отношений по поводу земельных участков как объектов гражданских прав
Глава 2. Земельный участок как объект вещных прав
§1. Право собственности на земельный участок
§2. Ограниченные вещные права на земельные участки
§3. Государственная регистрация прав на земельные участки
Глава 3. Приобретение и прекращение прав на земельные участки
§1. Приобретение права собственности на земельный участок: основания и порядок
§2. Основания и порядок приобретения иных прав на земельные участки
§3. Основания и порядок прекращения права собственности и иных прав на земельные участки
Заключение
Список использованных нормативно-правовых актов, судебной практики и специальной литературы
Введение
Актуальность исследования обусловлена тем, что земельные участки, как сложные и комплексные образования, обладая природной и общественной ценностью, регулируются различными отраслями российского права. Так, для гражданского и земельного права на первый план выдвинуты пространственно-имущественные аспекты земельных отношений, их экономический характер, использование земельных участков в хозяйственных целях. Земельный участок хотя и является объектом недвижимого имущества с позиции п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ, однако при применении норм гражданского права нельзя не учитывать положений Земельного кодекса РФ.
Земельный участок, занимая центральное место в системе объектов недвижимого имущества, является одним из важнейших объектов гражданских правоотношений. Историю развития прав на землю изучали многие известные ученые-цивилисты, в частности, И.А. Базанов, Л.А. Кассо, К.П. Победоносцев, И.А.Покровский. Многие из них обращали внимание на более медленное по сравнению с движимым имуществом и постепенное включение земли в гражданский оборот.
Принятая Концепция развития гражданского законодательства в Российской Федерации содержит положения, посвященные владению, разделу недвижимости, нераздельным вещам, отказу от них и другим вопросам, связанным с прекращением права собственности и владения. Одной из главных идей изменений гражданского законодательства является сосредоточение правовых норм, регулирующих правовые отношения собственности на земельные участки в Гражданском кодексе Российской Федерации, при этом признано целесообразным включение в него самостоятельной главы о праве собственности на земельные участки и иные природные объекты.
В настоящее время проводится реформирование гражданского законодательства, в том числе, в сфере регулирования земельных отношений. Произошло ограничение и запрет оборота земель с учетом форм и видов права собственности на землю. Закрепился определенный баланс между частными и публичными интересами на землю.
Основные положения Концепции нашли отражение в Проекте федерального закона о внесении изменений в ГК РФ, где содержится перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок. Существенно расширяется перечень публичных целей, осуществляемых для выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд, возможностью их дополнения иными случаями, установленными законом. Достаточно подробно говорится о правах собственника земельного участка, подлежащего изъятию, а также о рисках отнесения на собственника затрат и убытков при изъятии участка.
Целью работы является исследование особенностей земельного участка как объекта гражданских прав.
В соответствии с целью в работе поставлены следующие задачи:
) дать общую характеристику земельных участков как объектов гражданских прав, рассмотреть понятие и особенности;
) рассмотреть особенности законодательного регулирования отношений по поводу земельных участков как объектов гражданских прав;
) проанализировать право собственности на земельный участок;
) исследовать круг ограниченных вещных прав на земельные участки;
) рассмотреть особенности государственной регистрации прав на земельные участки;
) изучить основания и порядок приобретения права собственности на земельный участок;
) проанализировать основания и порядок приобретения иных прав на земельный участок;
) рассмотреть основания и порядок прекращения права собственности и иных прав на земельные участки.
Структура работы состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных нормативных правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы.
Глава 1. Общая характеристика земельных участков как объектов гражданских прав
§1. Понятие и особенности земельного участка как объекта гражданских прав
Земельные участки как объекты гражданских прав могут находиться у граждан и юридических лиц на праве пользования владения и распоряжения земельными участками, на основаниях и в порядке, предусмотренных Гражданским и Земельным кодексом РФ. К таким правам относятся: право собственности; право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненно наследуемого владения, ограниченное право (сервитут), аренда, безвозмездное срочное пользование. В связи с тем, что земля обладает экономической ценностью, хотя и существует возможность ее выделения из природной среды, индивидуализации для присвоения физическими либо юридическими лицами, она выступает объектом гражданского права.
В качестве непосредственного объекта правоотношений выступает не земля в целом как вся поверхность планеты, являющаяся сушей, а определенные ее части, имеющие установленные границы. В качестве объектов земельного права выступают земли различных категорий и относимые к ним земельные участки и их части. В качестве объектов гражданского права выступают исключительно земельные участки и их части.
Официальная дефиниция понятия «земельный участок» содержится в ст. 11 ЗК РФ, в соответствии с которой земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Отношения по поводу земли регулируются как частным, так и публичным правом. С одной стороны, земельные отношения носят имущественный характер. То в какой мере земельные участки могут стать объектами гражданских прав, устанавливается земельным законодательством. В свою очередь, пользование, владение и распоряжение земельными участками изначально возникло именно на основе административных актов.
В соответствии с ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому в подпункте 1 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 земля рассматривается как природный объект (составная часть природы) и одновременно как природный ресурс с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека. В этом качестве земля и связанные с ней общественные отношения являются объектом правового регулирования природоохранного и, прежде всего, земельного законодательства.
Одним из важнейших признаков земельного участка как вещи является его делимость, в которую включается не только техническая, но и юридическая возможность раздела земельного участка, согласно абз. 2 ст. 133 ГК РФ, которая, помимо упоминания в законодательстве неделимых земельных участков заключается в необходимости учитывать требования о минимальных и максимальных размерах земельных участков (ст.33 ЗК РФ).
Земельный участок является объектом гражданских прав, т.е. юридические свойства земельных участков, как объектов имущественного оборота, устанавливаются гражданским законодательством. Земельные участки, согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к недвижимым вещам. Для того чтобы земельный участок был признан недвижимостью и тем самым объектом права собственности или иных прав на землю, он должен отвечать определенным признакам. Основным условием является то, что земельный участок должен быть индивидуализирован, должны быть определены его границы и местоположение.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, что установлено статьей 131 ГК РФ. Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗК РФ).
Рассмотрим признаки и свойства земельных участков как объектов гражданских прав, а также особенности, которые отличают земельные участки от других объектов. Общими для всех объектов гражданских прав признаками можно считать отсутствие воли, способность быть объектом имущественного оборота, выступать товаром, дискретность, «юридическая привязка» к определенному субъекту. В отношении способности земельных участков быть объектами гражданского оборота п. 3 ст. 129 ГК РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
В силу специфики земельных участков пространственное обособление (установление пространственных пределов, границ) чрезвычайно важно для формирования их как объектов права. Особенности земельных участков как объектов гражданских прав, недвижимости заключаются в многофункциональном значении земельных участков, их абсолютной неперемещаемости, а также в специфике индивидуализации.
Кроме того, важнейшими характеристиками земельных участков, влияющими на их гражданско-правовой режим, являются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, содержание которых раскрывается в земельном законодательстве и законодательстве о градостроительной деятельности.
Многофункциональное значение земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они, одновременно являются частью территории государства или ее административно-территориальных единиц (политическая функция), природным ресурсом, пространственно-операционным базисом и средством производства в лесном и сельском хозяйстве (экономическая функция), местом обитания и условием жизни людей (социальная функция), компонентом окружающей природной среды (экологическая функция) и т.д. Вследствие этого, а также в связи с незаменимостью данного «товара» в отношении земельных участков устанавливаются различные ограничения, в том числе в сфере их гражданского оборота. В отличие от зданий, строений, сооружений, для которых невозможность перемещения без несоразмерного ущерба для их назначения является основным признаком отнесения к недвижимости, особенность земельных участков состоит в том, что они являются абсолютно неперемещаемыми. Этот признак отличает земельные участки от всех иных видов недвижимости, за исключением участков недр.
Также существенную специфику имеет индивидуализация земельных участков. Индивидуализация земельного участка осуществляется при его государственном кадастровом учете, в результате которого земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер. При этом, в отличие от иных видов недвижимости, для индивидуализации земельного участка необходимы сведения о конфигурации его границ, местоположении и площади (размере) земельного участка.
Для характеристики земельного участка, как объекта гражданско-правовых отношений важное, значение имеют также вопросы о составе (структуре) земельного участка и о его месте в системе недвижимого имущества, которые взаимосвязаны между собой.
В качестве объекта гражданских правоотношений земельный участок может выступать в трех принципиально разных качествах:
как простая недвижимая вещь (например, участок сельскохозяйственного назначения с принадлежностями - почвенным слоем и растениями);
как сложная недвижимая вещь. В этом случае на земельном участке расположены объекты недвижимости - здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства;
как составная часть отдельного объекта гражданских прав - имущественного комплекса, включающего, в том числе, и земельные участки, которые в данном случае не играют самостоятельной роли и подчиняются общему гражданско-правовому режиму имущественного комплекса как объекта гражданских прав.
Для того, чтобы земельный участок приобрел юридические признаки объекта недвижимости как объекта гражданских прав, необходимы действия юридического и фактического характера, т.е. он должен быть создан, сформирован. Участки могут быть созданы (сформированы) как объекты недвижимости двумя способами:
) образование земельных участков из государственных и (или) муниципальных земель;
) формирование земельных участков в результате преобразований уже существующих земельных участков путем их выделения, разделения, слияния или перераспределения.
Процедура создания (формирования) земельного участка как объекта недвижимости условно содержит три этапа. На первом этапе выполняются работы по установлению местоположения, площади, проектированию пространственных границ земельного участка, перенесению их на местность и описанию. При этом основными земельно-кадастровыми работами являются межевание и геодезическая съемка участка. Результатом первого этапа является получение качественных и количественных (прежде всего пространственных) индивидуализирующих характеристик, представленных в форме карты (плана) и в виде описания, которые в дальнейшем дают возможность однозначно идентифицировать земельный участок. В настоящее время эту функцию выполняют картографические документы, созданные как на бумажном носителе, так и в цифровом виде.
На втором этапе осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка, завершающийся присвоением ему индивидуального кадастрового номера. Момент возникновения земельного участка совпадает с момента постановки его государственный кадастровый учет. При этом Государственный земельный кадастр можно считать «физическим кадастром», отражающим земельные участки как физически существующие объекты, а основной принцип его ведения можно определить как «один кадастровый номер - одна вещь».
Третьим, завершающим этапом создания (формирования) земельного участка как объекта недвижимости является государственная регистрация прав на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Юридически земельный участок возникает с момента государственной регистрации права собственности и иных прав на него.
Таким образом, создание (формирование) земельного участка как объекта недвижимости представляет собой сложную формализованную публичную процедуру, включающую определение его границ, размеров и состава, отражение местоположения недвижимого имущества на картографической основе, присвоение ему индивидуального кадастрового номера, а также государственную регистрацию права собственности на земельный участок и иных предусмотренных законом прав. При этом часть земли может быть вовлечена в гражданский оборот и приобретает правовой режим недвижимости лишь после последовательного прохождения всех трех этапов.
Важнейшим юридическим свойством земельного участка является то, что это сложный объект, с точки зрения физического состояния и в качестве объекта прав. Из определения земельного участка следует, что в его понятие включаются «почвенный слой», а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка. В ГК РФ выделяются: «территориальные границы», «поверхностный (почвенный) слой» (п. 2 ст. 261 ГК РФ), «воздушное пространство» (п. 3 ст. 261 ГК РФ).
Если говорить об объектах гражданского права в общем, Концепцией предлагается дополнить статью 133 ГК РФ о неделимой вещи правилами, определяющими правовой режим составной части сложной вещи. Такой составной частью вещи целесообразно считать все то, что относится к ее составу согласно представлениям участников гражданского оборота и не может быть отделено от вещи без ее разрушения, повреждения или изменения ее функционального назначения. В качестве дополнительного критерия должен быть предусмотрен подход, согласно которому временное соединение вещей не должно образовывать единой сложной вещи и прекращать права на соединенные вещи. Замена одних составных частей вещи другими не влечет возникновения иной вещи, поскольку сохраняются существенные свойства вещи.
Согласно ст. 271 и 552 ГК РФ земельный участок следует судьбе объекта недвижимости, находящегося на этом участке. В соответствии со ст. 1 ЗК РФ земельный участок поставлен на первое место по отношению к объектам недвижимости, находящимся на этом участке. В то же время в ЗК РФ, например в ст. 35, земельному участку отведено второстепенное место.
Земельные участки как объекты гражданских прав могут находиться у граждан на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, свободны для доступа граждан и использования природных объектов, находящихся на них, как собственником, так и гражданами. На праве частной собственности земельные участки могут принадлежать гражданам, которые имеют в отношении них право не только владения и пользования, но и свободного распоряжения по своему усмотрению (право дарить, продавать, сдавать в аренду и т.д.).
Земельное право предусматривает право аренды земельных участков. В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ практически любые земельные участки могут быть предметом договора аренды, за исключением тех, которые изъяты из оборота. Перечень таких земельных участков указан в п. 4 ст. 27 ЗК РФ (земли, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, Пограничная служба РФ и др.). Согласно п. 11 той же статьи допускается передача таких земельных участков в аренду, если это прямо предусмотрено федеральными законами.
Пользование землей на условиях аренды играет важную роль как гарантия устойчивости права на землю иностранных инвесторов. Этот титул предусмотрен в ст. 15 ФЗ от 9.07.1999 г. «Об иностранных инвестициях в РФ».
Согласно п. 1 ст. 22 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства могут обладать земельными участками на праве аренды, за исключением земель, исключенных из оборота.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком заключает в себе возможность пользоваться участком в течение неограниченного периода времени. При этом следует учитывать, что участок находится в государственной или муниципальной собственности.
Земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлялись гражданам с 1917 года. В течение всего времени существования советского государства данный титул землепользователя являлся единственным видом права на землю. Земельные участки могли предоставляться как в постоянное или вечное, так и во временное пользование.
До вступления в силу Земельного кодекса РФ 2001 года землевладельцы имели право передавать земельные участки, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании, в аренду либо в безвозмездное пользование. Но Земельный кодекс РФ 2001 года запретил совершение любых действий по распоряжению такими земельными участками. Владелец земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования не вправе совершать с ним действия, связанные с отчуждением прав на него (купля-продажа, мена, дарение, передача в наследство и т.д.).
Земельным участком на праве пожизненно наследуемого владения (могут владеть только граждане). Эта форма владения землёй сохранилась как наследие советских времён (до вступления в силу действующего Земельного Кодекса РФ). Была введена в 1990 году (статья 5 Основ законодательства Союза ССР), далее снова была предусмотрена уже Земельным Кодексом 1991 года, позднее - Указами Президента РФ 1993 года и 1996 года.
Путём применения введённой законодательной основы для пожизненно наследуемого владения государством планировалась и осуществлялась приватизация земельных участков (выкуп у местной администрации по договорной цене).
После вступления последнего Земельного Кодекса в 2001 году земельные участки для такой формы владения больше не предоставляются. Но и сегодня немало граждан владеют земельными участками на праве пожизненно наследуемого владения.
Пожизненно наследуемое владение - своеобразное ограниченное право собственности на землю. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненно наследуемого владения (например, купля-продажа), не допускается, за исключением перехода права пожизненно наследуемого владения по наследству. В последнем варианте производится государственная регистрация перехода права пожизненно наследуемого владения по наследству на основании свидетельства о праве на наследство.
То есть гражданин, обладающий правом пожизненно наследуемого владения (землевладелец), имеет только права владения и пользования земельным участком и передачи его по наследству. Землевладелец вправе возводить на нём здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, регистрировать на них права собственности. Кроме того, землевладелец (обладатель земельного участка на праве пожизненно наследуемого владения) может также передавать земельный участок в аренду без права выкупа или в безвозмездное срочное пользование.
Продажа, залог и другие сделки (те, что могут повлечь отчуждение земли) земельного участка, принадлежащего обладателю на праве пожизненно наследуемого владения, не допускаются.
Сегодня земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставляются. Однако, за гражданами, которые получили земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (владения) до вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, указанное право сохраняется.
В отношении земельных участков специального назначения допускается их пользование только в соответствии с таким назначением.
Так же разновидностью права на земельный участок является сервитут. Действующее российское законодательство не содержит единый перечень сервитутных прав, однако подразделяет сервитуты на публичные и частные (в зависимости от количества субъектов, в чьих интересах устанавливается сервитут), на постоянные и срочные (в зависимости от срока, на который устанавливается сервитут). Разделение сервитутов на публичные и частные закреплено так же в Водном кодексе РФ, Лесном кодексе РФ, Градостроительном кодексе РФ.
Общей является норма ст. 274 ГК РФ о том, что обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения. На публичный и частный сервитут распространяются положения п.1 ст.275 ГК РФ о сохранении сервитута в случае перехода прав на земельный участок, обремененного сервитутом, к другому лицу. Согласно п.2 ст. 275 ГК РФ сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии со ст. 27 ФЗ от 21.07.1997г. " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в Едином государственном реестре прав. Пункт 1 ст. 23 Земельного кодекса предусматривает, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Согласно п.1 ст. 274 ГК РФ земельный сервитут определяется, как принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника. Частный сервитут устанавливается для обеспечения определенных интересов (потребностей).
По договору безвозмездного срочного пользования земельным участком одна сторона обязуется передать или передает земельный участок (его часть) в безвозмездное пользование на определенный срок другой стороне, а последняя обязуется использовать земельный участок (его часть) в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдать природоохранное, природно-ресурсное, градостроительное и иное законодательство и вернуть земельный участок (его часть) в состоянии, пригодном для дальнейшего его целевого использования.
Право передачи земельного участка в безвозмездное срочное пользование принадлежит исполнительным органам государственной власти и органам местного самоуправления, уполномоченным распоряжаться земельными участками. Право собственности на земельный участок распространяется также на его почвенный слой, находящиеся на нем замкнутые водоемы, лес и растения. Собственник земельного участка вправе: возводить на нем здания и сооружения, приобретая при этом на них право собственности; осуществлять перестройку и снос; разрешать строительство другим лицам; предоставлять в пользование других лиц с определением срока и бессрочно; сдавать в аренду.
§2. Особенности законодательного регулирования отношений по поводу земельных участков как объектов гражданских прав
В Российской Федерации правовое регулирование отношений по поводу земельных участков, прав на них прав основано на сложной системе норм, которую можно подразделить на три уровня: Конституция РФ, федеральные законы и федеральные подзаконные акты.
Конституция Российской Федерации в ст.9 устанавливает, что земля и иные природные ресурсы могут находиться в частной муниципальной, государственной и иных формах собственности. Кроме того, статьей 36 установлено, что эти конституционные нормы, получившие развитие в нормативных правовых актах, являются основой формирования и регулирования прав на землю.
К законам, регулирующим отношения по поводу земельных участков относятся такие законы, как Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Кодексы Российской Федерации: Градостроительный (2004 г.), Жилищный Кодекс (2005 г.), Лесной Кодекс (2006 г.) и др. Федеральные законы, к которым относятся: ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»,«О землеустройстве», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 2002г., «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую».
Различия в правовом режиме земельных участков как объектов гражданских прав предопределяют законодательное установление особенностей возникновения прав на них. Такие особенности установлены большим количеством нормативных правовых актов, например, таких как: федеральными законами «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости, «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и др.
В п. 5 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, подготовленной на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. № 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - проект ГК), в отличие от большинства развитых западных правопорядков в российском законодательстве не создана система стабильных вещных прав на землю и другие природные ресурсы.
Одной из основополагающих идей проекта ГК РФ является сосредоточение всех правовых норм, регулирующих правовые отношения собственности на земельные участки в Гражданском кодексе (далее - ГК РФ). Так, в п. 3.5 проекта ГК отмечено, что в ГК РФ необходимо включить самостоятельные главы о праве собственности на земельные участки и иные природные объекты. Соответственно, все нормы, посвященные указанному вопросу, должны быть изъяты из природоресурсовых кодексов и сосредоточены в ГК РФ. Это обусловлено тем, что в настоящее время правовое регулирование оборота природных ресурсов регулируется не только ГК РФ, но и природоресурсовыми кодексами - Земельный кодекс, Водный кодекс и др., между которыми существуют определенные противоречия.
В соответствии с измененным перечнем вещных прав, внесены коррективы и в ст. 131 ГК РФ. Вместо «Государственной регистрации недвижимости» по Проекту регистрируется не сама недвижимость, а права на нее.
Земельный участок, как объект гражданских прав, регулируется статьями 130, 132, 216, 261 ГК РФ, в которых земельный участок выступает как объект права собственности и иных вещных прав. Одновременно такой участок является недвижимым имуществом, объектом гражданских прав, вещью в гражданско-правовом смысле согласно статям 128-130, 133, 260 ГК РФ. Как уже говорилось ранее, земельный участок как- это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Такой участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы «описаны и удостоверены в установленном порядке». Это касается и способности земельного участка быть объектом прав на землю.
Гражданско-правовые отношения по поводу земельных участков имеют следующие особенности, а именно:
а) комплексность правового регулирования имущественных отношений. Основы гражданского оборота земельных участков, как и иных объектов гражданских прав, устанавливаются гражданским законодательством, но возможность участия определенных участков в обороте, его специфика и возможности ограничения устанавливаются земельным законодательством;
б) особое содержание отношений. Это выражается, во-первых, в установлении специфического комплекса обязанностей собственников земельных участков и иных лиц, их использующих, во-вторых, в том, что реализация прав, вытекающих из правомочия пользования, является обязанностью собственника или иного пользователя;
в) особое требование совершения сделок с земельными участками и приобретения прав на землю - государственная регистрация, отсутствие которой не обязательно повлечет недействительность сделки, но может иметь иные последствия, установленные ГК РФ;
г) значительное присутствие публичного элемента или интереса в системе правового регулирования соответствующих отношений, в частности, выражающееся в установлении особых обязанностей собственников земли, возможности ограничения их прав, в том числе установление сервитутов;
д) особый объект рассматриваемых отношений, обладающий уникальным правовым режимом, - земельный участок.
Вопрос о соотношении гражданского и земельного законодательства при регулировании таких отношений решен законодателем в п. 3 ст. 3 ЗК РФ. Отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. В то же время установленные земельным законодательством особенности не могут выходить за пределы регулирования данной отрасли законодательства.
Гражданское право регулирует общественные отношения по поводу земли, основываясь на представлении о земельном участке как объекте гражданских прав, а земельное право должно регулировать складывающиеся по поводу земли общественные отношения, основываясь на рассмотрении земли не как объекта права, а как природного ресурса и природного объекта
В результате исследования, выявлены следующие противоречия при определении правового режима оборота земельных участков в ГК РФ и ЗК РФ.
Например, п.3 ст. 3 ЗК РФ предусматривает возможность регулирования имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними иными нормами права, помимо гражданского права. Такое исключение согласно ЗК РФ, может быть предусмотрено в земельном, лесном, водном законодательстве, законодательстве о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Из смысла норм ГК РФ абз. 1 п. 1 ст. 2 ГК РФ, абз. 2 п. 2 ст. 3; ст. 209 ГК РФ, п.1 ст. 260 РФ вытекает, что регулирование названных отношений - прерогатива ГК РФ. Проблема состоит в том, что оба названных правовых акта, являющиеся федеральными законами, обладают одинаковой юридической силой. Ни один из них не может претендовать на какое-либо преимущество перед другим. Сложно отнести ЗК РФ и к разновидности специального закона.
Разрешая возникшую коллизию, следует исходить из устоявшегося в общей теории права отраслевой дифференциации правовых норм на основе предмета и метода правового регулирования. Учитывая особенность предмета и метода гражданского права, можно прийти к выводу, что совокупность имущественных отношений, основанных на юридическом равенстве сторон, предметом которых выступают земельные участки, является гражданско-правовой. Другие виды отношений, возникающие в связи с земельными участками, подпадают под правовое регулирование норм права иной отраслевой принадлежности. В данном случае речь идет о публично-правовых нормах, предусматривающих различного рода ограничения, запреты, процедуры, мониторинги, меры охраны и т.п., связанные с земельными участками. Специфика объекта - земельного участка, а также вид нормативного акта решающей роли не играют.
Проект Федерального Закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" вносит изменения в ст.19.2 ГК РФ, регулирующую особенности права собственности на земельные участки и иные природные объекты. В нормах этой главы последовательно проводится принцип единого объекта недвижимости - земельного участка с находящимися на нем зданиями и сооружениями. В частности, в ст. 292 ГК РФ устанавливается преимущественное право собственника здания, возведенного на чужом земельном участке, приобрести земельный участок при его отчуждении собственником.
Статьями. 293 и. 294 ГК РФ вводится принципиально новая норма о необходимости учитывать права владельцев соседних земельных участков при осуществлении права собственности на земельный участок, а также описывается содержание так называемых соседских прав согласно. Глава 19.2 ГК РФ в статьях 295, 295.1 и 295.2 содержит ряд новых норм, регулирующих основания ограничения правовых возможностей собственника земельного участка в публичных интересах.
Во многом новым содержанием наполнены нормы ст. 296 главы 19.2 ГК РФ, регулирующие основания и порядок выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд, а также касающиеся особенностей права собственности на участки недр и водные объекты.
Проект Федерального Закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" вносит изменения в ст. 19.2 ГК РФ, регулирующую особенности права собственности на земельные участки и иные природные объект, где по-новому определяется сам земельный участок. Согласно п.1 ст. 289 проекта ГК объектом права собственности может являться участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет. По общему правилу право собственности распространяется и на находящийся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и находящиеся на нем растения.
Таким образом, проектом Федерального Закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" будут внесены изменения в ст.19.2 ГК РФ, регулирующую особенности права собственности на земельные участки и иные природные объекты
Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым объектом права собственности или иных прав на землю, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Согласно п. 2 ст. 288 проекта ГК право собственности на земельный участок возникает по основаниям, предусмотренным ГК РФ согласно гл. 18 проекта ГК, в которой различают первоначальные и производные основания возникновения права собственности. Основания возникновения и прекращения права собственности, установленные проектом ГК РФ, в целом не изменились, однако нельзя не обратить внимания на появление новых способов приобретения права собственности- естественный нанос (намыв) земли водным потоком, и прекращения права собственности, как искусственное или естественное затопление водой, приведшее к образованию водного объекта (п. 3 ст. 288 проекта ГК РФ). Особый характер земельного участка как объекта права собственности проявляется в целом ряде ограничений при осуществлении правомочий собственника. Помимо традиционного положения, предусмотренного п. 1 ст. 288 проекта ГК (о том, что собственник земельного участка вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им, совершать любые действия с земельным участком, не противоречащие закону и не нарушающие права и законные интересы других лиц) в проекте предусмотрен и ряд дополнительных ограничений, например, законом в публичных интересах или в интересах соседей. Нормы соседского права, известные законодательству многих стран, относятся к категории законных ограничений права собственности в пользу определенных лиц - соседей. Это положение нашло отражение и в проекте ГК.
В проекте ГК закрепляется запрет на отчуждение земельного участка его собственником, который также является собственником расположенных на нем зданий и сооружений, без одновременного отчуждения этих зданий и сооружений, и наоборот. Такие земельный участок и здания, принадлежащие одному собственнику, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь. Таким образом, в проекте ГК земельный участок рассматривается как главная вещь, а находящиеся на нем здания и сооружения как принадлежность.
Глава 2. Земельный участок как объект вещных прав
§1. Право собственности на земельный участок
В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации право собственности определяется, как вещное право, которое дает лицу наиболее полное господство над вещью. Господство достигается путем владения, пользования и распоряжения ею, а также совершения в отношении нее любых действий, не запрещенных законом и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц.
Институт права собственности приобретает особое значение, как в теории, так и в практике земельного права. Важным моментом в развитии данного института стало юридическое признание земли, собственно как и других природных объектов, недвижимым имуществом. В результате земля была включена в категорию объектов гражданских правоотношений.
Под собственностью понимают ту или иную форму (способ) присвоения различных вещей, созданных человеком или имеющих естественное происхождение. Если эти отношения закреплены и охраняются силой государства, то возникает право собственности.
Содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования, распоряжения (ст.209 ГК РФ). Все три правомочия имеют ясно выраженный физический и юридический аспект. Общие права собственников земли закреплены, кроме указанной статьи ГК РФ, и в ст. 40 ЗК РФ («Права собственников земельных участков на использование земельных участков»).
Право владения означает право собственника обладать земельным участком, т.е. беспрепятственно входить на участок, находиться на нем, держать под контролем земельный участок, включая право не допускать на него иных лиц. Право пользования предполагает возможность собственника извлекать пользу из земельного участка для удовлетворения различных собственных материальных и нематериальных потребностей. Статья 209 ГК РФ определяет следующие права собственника: отчуждать свое имущество в собственность других лиц; передавать другим лицам права пользования и распоряжения имуществом, оставаясь при этом его собственником; отдавать имущество в залог и т.д.
На данный момент нуждается в серьезной переработке глава о праве собственности на землю. Во-первых, необходимо ввести понятие земельного участка как объекта гражданских прав. Во- вторых, право собственности на земельный участок должно быть ограничено его целевым назначением, а также предъявляемыми к собственнику экологическими и природоохранными требованиями. Кроме того, следует сформулировать в ГК РФ правила, касающиеся ограничений права собственности на земельный участок в публичных интересах (с изъятием из Земельного кодекса Российской Федерации норм о "публичном сервитуте") и в интересах соседей (соседское право).
Рассмотрим пример из судебной практики. ОАО АКБ «Энергобанк обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с требованиями о признании действий Управления Федеральной регистрационной службы по Республики Татарстан выраженных в отказе регистрации восстановления регистрационной записи о регистрации заключенного между ОАО АКБ «Энергобанк» и некоммерческой организацией «Художественный фонд» общественной организации «Союз художников Республики Татарстан» договора залога, предметом которого является трехэтажное здание художественной мастерской незаконными.
Судом первой инстанции, при удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А65-2218/2008-СГ1-18, не были учтены положения части 4 статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Учитывая что, основания для приостановления производства по делу отсутствуют, определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.06.2009 подлежит отмене, в удовлетворении ходатайства о приостановлении по делу отказано.
Право распоряжения, или право определять юридическую судьбу земельного участка, включает право отчуждать земельный участок путем совершения сделок купли-продажи, мены, дарения, право передавать земельный участок в пользование, в некоторых случаях в доверительное управление, передавать по наследству, а также право залога.
Нововведением земельного законодательства служит появление обязанности произвести отчуждение земельного участка либо доли в праве общей собственности, т.е. совершить обязательную земельно-правовую сделку. Условия такого отчуждения установлены, например, ст. 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Право государственной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.
Объектом права государственной собственности выступают земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК РФ).
Статьи 16-18 ЗК РФ указывают на три вида государственной собственности в составе: собственности РФ (федеральная собственность); собственности субъектов РФ (региональная собственность) и собственности муниципальных образований (муниципальная собственность) .
Исходя из вышеуказанного, можно считать, что государственная собственность четко разграничена между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями и на нее распространяется особый правовой режим, определенный ЗК РФ и иным федеральным законодательством, кодексами.
Предусмотрено, что управление федеральной и региональной собственностью осуществляется органами государственной власти РФ (ст. 71 Конституции) и субъектами Российской Федерации.
Право муниципальной собственности на землю - правомочия владения, пользования, распоряжения земельными участками, принадлежащие муниципальному образованию. От имени муниципального образования полномочия собственника реализуют органы местного самоуправления (ст. 125, 215 ГК РФ). В этом качестве органы местного самоуправления могут предоставлять земельные участки во временное и постоянное владение и пользование (бессрочное) физическим и юридическим лицам, аренду, собственность физических и юридических лиц и совершать иные сделки.
Объектами права муниципальной собственности являются земельные участки, переданные РФ или субъектами РФ в муниципальную собственность, либо на основании законов РФ и субъектов РФ, при разграничении государственной собственности на землю.
В муниципальной собственности могут находиться земельные участки, расположенные как на территории, т.е. в границах, муниципальных образований, так и за их пределами. Территорию муниципального образования составляют:
-земли городских и сельских населенных пунктов (ранее- поселений);
-прилегающие к ним земли общего пользования;
-рекреационные зоны;
-земли, необходимые для развития поселений;
-другие земли в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения.
В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований (ч.3 ст. 19 ЗК РФ). Порядок установления и изменения границ муниципальных образований определяется законами соответствующих субъектов РФ. Особый порядок формирования муниципальной собственности установлен для городов федерального значения - Москвы и Санкт-Петербурга. Основным назначением муниципальных земель является обеспечение проживания, работы и отдыха населения.
Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей собственности отдельным конкретным физическим, юридическим лицам или их объединениям (закреплено п. 1 ст.31 Конституции РФ), которые выступают субъектами права частной собственности на землю. Соответственно по субъектам право частной собственности делится на два вида:
-право частной собственности граждан (физических лиц);
-право частной собственности юридических лиц (включая и объединения граждан, при этом характер объединений в законе не оговаривается).
Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности на которые фактически не ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную собственность в пределах установленных предельных размеров.
Рассмотрим пример из судебной практики. Черникова В.Н. обратилась в суд с иском к Палате имущественных и земельных отношений Аксубаевского района РТ о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка. В обоснование требований указано, что истица обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, но получила отказ, который мотивирован тем, что размер земельного участка превышает предельный максимальный размер предоставляемых гражданам в собственность для индивидуального строительства земельных участков.
Черникова В.Н., считая, что имеет право на больший по объему земельный участок, на котором расположены принадлежащие ей объекты незавершенного строительства, просила суд обязать ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка. Иск Черниковой В.Н. к Палате имущественных и земельных отношений Аксубаевского муниципального района Республики Татарстан о заключении договора купли-продажи земельного участка, удовлетворен частично в пределе предоставляемых гражданам в собственность для индивидуального строительства земельных участков. В остальной части иска отказано.
В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в поселениях и некоторые другие (ст. 27 ЗК РФ).
Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны своевременно платить земельный налог, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать требования градостроительных регламентов, своевременно приступать к использованию земельного участка, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др. (ст. 40, 42 ЗК РФ).
Право частной собственности возникает чаще всего в результате совершения различного рода сделок - купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки, приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизации).
Основания прекращения частной собственности на землю разделяют на добровольное и принудительное.
Право частной собственности добровольно прекращается при: отчуждении собственником своего земельного участка (сделки), прекращении деятельности юридического лица, смерти гражданина и переходе права собственности по наследству государству (муниципальному основанию), добровольном отказе собственника от своих прав на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ).
Принудительно право частной собственности прекращается в случаях: обращения взыскания на земельный участок по обязательствам должника (ст. 278 ГК РФ), неиспользования земельного участка в соответствии с его целевым назначением (ст.284 ГК РФ), использования земельного участка с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ), реквизиции земельного участка (ст. 51 ЗК РФ), выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ), отчуждения земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу, национализации земель и конфискации земель (ст. 50 ЗК РФ).
Рассмотрим пример из судебной практики. 15.01.2010 между ООО «ТТК техно» (продавец) и ООО «ПРЕМИУМ инвест 00» (покупатель) был подписан договор купли-продажи жилого дома с земельным участком.
Определением Арбитражного суда Кировской области от 03.12.2009 принято к производству заявление АКБ «Абсолют Банк» о признании несостоятельным (банкротом) ООО «ТТК техно». Определением суда от 23.04.2010 в отношении него открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим утвержден Шубин С.В., который обратился с иском о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 15.01.2010 и применении последствий недействительности сделки.
Из материалов дела следует, что оспариваемая сделка совершена после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом при наличии на момент ее совершения задолженности перед другим кредитором - АКБ «Абсолют Банк», подтвержденной вступившим в законную силу решением Вахитовского районного суда города Казани, послужившим основанием для возбуждения в отношении должника дела о банкротстве, а также включенной определением суда в третью очередь реестра требований кредиторов должника. Суд первой инстанции удовлетворил требования конкурсного управляющего о признании сделки недействительной.
Возникновение, прекращение и изменение права частной собственности на землю удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации.
Существующие в законодательстве, помимо права собственности, иные права на земельные участки представляют юридическую возможность не собственнику участка удовлетворять свои потребности за счет эксплуатации данного земельного участка. К таким правам относятся пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование.
Владение и пользование земельным участком землепользователем осуществляется в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актами о предоставлении участка в пользование. Распоряжаться земельным участком землепользователь не вправе (п. 4 ст. 20 ЗК РФ), но он может добровольно отказаться от принадлежащего ему права. Право постоянного (бессрочного) пользования может быть принудительно прекращено по основаниям, предусмотренным в ст. 45 ЗК РФ.
Таким образом, земельный участок как объект права частной собственности граждан представляет собой приобретенную гражданином по установленным в законодательстве основаниям индивидуально-определенную и ограниченную в обороте вещь, состоящую из части поверхности земли (в том числе почвенного слоя) в пределах установленных территориальных границ, имеющую документальное оформление и используемую по целевому назначению. Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
Земельный участок с точки зрения гражданского законодательства является вещью, недвижимым имуществом, объектом права собственности и иных прав. Общие права собственников земли закреплены в ст.209 ГК РФ, ст.40 ЗК РФ.
Объектом права государственной собственности выступают земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Существуют три вида государственной собственности в составе: собственности РФ (федеральная собственность); собственности субъектов РФ (региональная собственность) и собственности муниципальных образований (муниципальная собственность).
Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей собственности отдельным конкретным физическим, юридическим лицам или их объединениям, которые выступают субъектами права частной собственности на землю. По субъектам право частной собственности делится на два вида: право частной собственности граждан (физических лиц) и право частной собственности юридических лиц (включая и объединения граждан, при этом характер объединений в законе не оговаривается).
§2. Ограниченные вещные права на земельные участки
Ограниченные вещные права - это абсолютные субъективные права, на использование чужого, как правило, недвижимого, имущества в своем интересе и без посредства собственника. Виды, основания возникновения, объем правомочий, пределы осуществления и порядок регистрации ограниченных вещных прав устанавливаются законом. Ограниченные вещные права, являясь производными от права собственности, одновременно обременяют право собственности и в известной степени ограничивают правомочия собственника. Данные ограничения сохраняются и при смене собственника, т.е. следуют не за собственником, а за вещью. Субъекты ограниченных вещных прав наделены средствами правовой защиты от неправомерных посягательств любых третьих лиц, включая собственника вещи.
Ограниченное вещное право на землю представляет собой разновидность права на чужой земельный участок. Землевладение и землепользование на условиях ограниченного вещного права является, по сути, регламентированным законом вариантом использования земли другими лицами без лишения собственника земельного участка его права собственности.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ (ст. 21 ЗК РФ), сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок на основании свидетельства о праве на наследство. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.
Безвозмездное срочное пользование пришло на смену праву временного пользования, существовавшему до принятия ЗК РФ. Главным отличием от временного пользования является безвозмездность данного срочного права. По сути, данное право представляет собой исключение из принципа платности землепользования.
Земельный и Гражданский кодексы рассматривают сервитут в качестве вторичного вещного права. Однако возможно рассмотрение сервитута в качестве обременения земельного участка. С точки зрения собственника земельного участка, который соседи используют для прохода к водоему, сервитут является ограничением его права. С точки зрения соседей, сервитут - это право пользования чужим земельным участком.
От сервитута как ограниченного вещного права следует отличать ограничения прав на землю. Под ограничениями прав на землю в земельном законодательстве понимаются запреты на осуществление определенных видов деятельности и требования о воздержании от совершения определенных действий, связанных с использованием земли, которые предусмотрены законодательством. Данные запреты различаются по своей природе в зависимости от местоположения земельных участков, в связи, с чем они не применяются в отношении других земельных участков, имеющих аналогичное целевое назначение (например, в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта могут устанавливаться охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков).
Право ограниченного пользования чужим земельным участком называется сервитутом. Сервитут может устанавливаться для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации (п. 1 ст. 274 ГК РФ). Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (ст. 274 ГК РФ). Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Публичные сервитуты могут устанавливаться для:
) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;
) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
) проведения дренажных работ на земельном участке;
) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);
) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
Сервитут может быть срочным или постоянным.
Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.
Право приобрести чужую вещь как особое вещное право может предполагать приобретение на вещь, как права собственности, так и иного вещного права. Круг таких вещных прав должен быть исчерпывающим образом определен ГК.
По общему правилу объектом права приобретения чужой вещи (права на чужую вещь) может быть только недвижимость, право на которую уже зарегистрировано в ЕГРП за лицом, обязанным передать эту вещь (вещное право на нее) своему контрагенту.
В исключительных случаях можно допустить установление права приобрести еще не построенный объект недвижимости через право приобрести земельный участок (право на земельный участок), на котором этот объект будет возводиться. При этом имеется в виду, что в соответствии с конструкцией "единого объекта" обладатель прав на земельный участок приобретет аналогичные права в отношении того, что будет возведено на данном участке. Таким образом, право приобретения чужой вещи может быть использовано, в частности, для обеспечения прав участников долевого строительства, которые через право приобретения земельного участка получат гарантии приобретения аналогичного права в отношении возводимого объекта недвижимости.
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии со ст.27 Закона о государственной регистрации, и только после такой регистрации они вступают в силу.
По мнению авторов Концепции, в ГК РФ должен быть закреплен перечень возможных сервитутов, состоящий из: а) сервитутов перемещения или доступа на чужой участок для прохода, проезда, прогона скота, перевозки груза и т.п.; б) коммунальных сервитутов; в) строительных сервитутов - для строительства с использованием чужого здания или чужого земельного участка; г) сервитутов для пользования участком недр; д) сервитутов мелиорации.
В действующем законодательстве не определен правовой режим находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания. Это приводит к тому, что государственные и муниципальные органы распоряжаются соответствующими земельными участками по своему усмотрению (например, предоставляют для точечной застройки), нарушая законные права и интересы собственников помещений в зданиях, находящихся на данных участках. В этой связи следует установить, что с момента приобретения в частную собственность хотя бы одного помещения в здании государство и муниципальное образование не вправе распоряжаться земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования (Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации).
Рассмотрим пример из судебной практики. Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.09.2011 исковые требования предпринимателя Скоблионка М.А. удовлетворены, был установлен сервитут (право ограниченного пользования) на нежилые помещения, расположенные по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Петербургская, д.1, для обеспечения прохода и проезда по нему, а также для прокладки коммуникаций согласно проектам наружных сетей, к зданию гостиницы по ул.Петербургская, д.11 за плату в размере 4126 руб. 46 коп. в год.
Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.
Проектом предлагается внести существенные изменения во второй раздел ГК РФ, в который помимо права собственности как наиболее полного вещного права предлагается включить в ГК РФ (ст. 224) следующие ограниченные вещные права: право постоянного владения и пользования земельным участком (гл. 20); право застройки земельного участка (гл. 201); сервитут (гл. 202); право личного пользовладения (узуфрукт) (гл. 203); ипотека (гл. 204); право приобретения чужой недвижимой вещи (гл. 205); право вещной выдачи (гл. 206); право оперативного управления имуществом, относящимся к государственной или муниципальной собственности (гл. 207).
Проект Федерального Закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" вводит новое понятие «право постоянного землевладения»- право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок для ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка (эмфитевзис). При этом сохраняется право распоряжения собственником данным земельным участком.
Действующее законодательство не знает такого понятия, как узуфрукт, и, соответственно, не содержит его определения. Между тем в законе установлены отдельные права, близкие по своему содержанию к узуфрукту, например, права членов семьи собственника, права отказополучателя. Однако их содержание не раскрыто, вид вещного права не определен. По праву пользовладения, собственник недвижимой вещи вправе предоставить другому лицу- гражданину, а в случаях, установленных законом, - некоммерческой организации (пользовладельцу) право личного владения и пользования такой вещью (узуфрукт).
Право личного пользовладения - это право, на котором гражданин или некоммерческая организация могут владеть и пользоваться недвижимой вещью, принадлежащей другому лицу, причем цель такого пользования не может быть связана с осуществлением владельцем предпринимательской деятельности. Параграф о специфическом виде права личного пользовладения - социальном пользовладении - призван урегулировать права лиц, проживающих совместно с собственником жилого помещения, пользоваться данным помещением.
Новым для современного российского законодательства является регулирование ипотеки как ограниченного вещного права (глава 20.4). Проект вводит неизвестную ранее законодательству форму залога - неакцессорную оборотную ипотеку, которая позволит существенно укрепить правовое положение кредитора по обязательству, обеспеченному ипотекой. Кроме того, проект решает текущие проблемы, возникающие в практике кредитования под залог недвижимости (одновременный залог прав на здание (сооружение) и земельный участок, сохранение добросовестно приобретенного права залога и некоторые другие).
Право приобретения чужой недвижимой вещи (глава 20.5) урегулировано как ограниченное вещное право, его содержанием является возможность лица, в пользу которого оно установлено, потребовать продажи ему этой вещи на определенных условиях.
Право вещной выдачи (глава 20.6) предоставляет его обладателю возможность периодически получать от собственника недвижимой вещи имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере (объеме), а в случае неполучения такого предоставления -право распорядиться этой вещью путем обращения на нее взыскания в порядке, предусмотренном для ипотеки. Данное ограниченное право может отчасти представлять альтернативу рентным договорам, в связи с использованием которых сложилась весьма неоднозначная судебная практика, сводящая на нет саму идею извлечения постоянного дохода за счет стоимости вещи, переданной другому лицу. В проекте предлагается упразднить одно из ограниченных прав, на основании которых в настоящее время юридические лица, учрежденные публичным образованием, осуществляют владение и пользование переданным им имуществом, - право хозяйственного ведения. Проект исходит из необходимости введения одного ограниченного вещного права, которым будут наделяться такие юридические лица, - права оперативного управления имуществом, принадлежащим публичному образованию на праве собственности. В главе 20.7 содержатся нормы, касающиеся установления и прекращения данного права, особенностей владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежащим на праве оперативного управления.
Таким образом, в настоящее время к ограниченным вещным правам по использованию земельных участков относятся: 1) право постоянного (бессрочного) пользования землей, субъектом которого могут быть как граждане, так и юридические лица; 2) принадлежащее гражданам право пожизненного наследуемого владения землей; 3) право безвозмездного срочного пользования; 4) право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут); 5)право аренды. В проекте федерального закона о внесении изменений в ГК РФ с 1.07.2014 г. предлагается включить в ГК РФ следующие ограниченные вещные права: право постоянного владения и пользования земельным участком, право застройки земельного участка, сервитут, право личного пользовладения (узуфрукт), ипотеку, право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещной выдачи, право оперативного управления имуществом, относящимся к государственной или муниципальной собственности.
§3. Государственная регистрация прав на земельные участки
Развитие в России рыночных отношений, основанных на праве собственности, повлекло за собой необходимость создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости и, прежде всего, новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки в соответствии с законодательством. Именно с момента государственной регистрации прав на земельный участок можно считать данные права возникшими. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации установлены в соответствии с Федеральным «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ГК РФ. Вещное право на земельный участок возникает с момента государственной регистрации права собственности. К регистрации земли применяются общие правила государственной регистрации права на недвижимое имущество. Существуют лишь различия в предоставлении документов для государственной регистрации права на землю в зависимости от ее целевого назначения, если происходит раздел земельного участка, объединение земельных участков, регистрация договоров и т.д.
Порядок проведения государственной регистрации прав включает следующие этапы: прием документов, правовую экспертизу и проверку законности сделок, внесение записей Единый государственный реестр, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдачу удостоверений о государственной регистрации прав. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан провести регистрацию, если отсутствуют основания для отказа в государственной регистрации или приостановления государственной регистрации. Прием документов осуществляется специалистами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а также специалистами многофункциональных центров.
Одним из основных элементов государственной регистрации в соответствии со ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является правовая экспертиза, которая включает следующие этапы: экспертизу документов, поступивших на государственную регистрацию; проверку законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на земельный участок; установление отсутствия других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления. Правовая экспертиза проводится на основании представленных документов и ответов запросов компетентных органов, но при этом государственный регистратор не обязан проводить расследование.
В соответствии с п.2 ст.11.2 ГК РФ земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», за исключением случаев, указанных в п. 4 ст. 11.4 ГК РФ, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, установлены в ст. 22.2 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:
-решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
-соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
-иной документ, на основании которого в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.
Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одного лица, осуществляется на основании заявления такого лица. Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении или перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления или действующего по их поручению лица либо на основании заявления лиц, которым такие земельные участки предоставлены в соответствии с Кодексом.
Государственная регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц, может быть осуществлена на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, установленном ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Полномочия этого уполномоченного лица подтверждаются выпиской из протокола данного общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.
Обязательными приложениями к документам, представляемым в соответствии с п.1 и 2 ст. 22.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», являются:
правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки (исходный земельный участок). Представление правоустанавливающего документа не требуется в случае, если право на соответствующий земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном указанным Федеральным законом порядке;
согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена законом.
Основаниями для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, являются документ или документы, которые подтверждают право собственности на земельную долю или земельные доли и к которым должны быть приложены:
заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копия протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;
соглашение об образовании общей долевой собственности на такой земельный участок или соглашение об образовании общей совместной собственности на такой земельный участок в случае, если подано заявление о государственной регистрации права общей собственности на образуемый земельный участок.
В случаях, предусмотренных ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.
Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков. Данное общее правило не применяется при государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении земельных участков или выделе из земельных участков, предоставленных садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также на земельные участки, образуемые при выделе из земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности более чем пяти лиц.
Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.
Отсутствие государственной регистрации права на земельный участок, из которого при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, не является препятствием для осуществления государственной регистрации прав на образуемые земельные участки. В случае, если право на земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, зарегистрировано в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременений) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки.
Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.
Статья 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает случаи, когда государственный регистратор приостанавливает государственную регистрацию и дает время на устранение оснований, послуживших основанием для такого приостановления. Государственная регистрация может быть приостановлена по следующим основаниям: 1) по решению регистратора; 2) по заявлению правообладателя и участников сделок; 3) по решению, определению суда; 4) в силу указания закона.
Государственная регистрация прав на земельный участок приостанавливается в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем. Такая ситуация возникает, когда земельный участок оформлен с неуточненными границами (в конце 90-х годов), имеется ошибка в сведениях государственного кадастра недвижимости. Заявитель вправе самостоятельно обратиться в федеральные государственные учреждения «Кадастровая палата», которые созданы при каждом территориальном органе Росреестра.
Рассмотрим пример из судебной практики. Как следует из материалов дела, ОАО «РЖДстрой» (продавец) и ООО «Компания «ЭМСА» (покупатель) заключили договор от 31.08.2010 купли-продажи объектов недвижимости, в том числе земельного участка. ОАО «РЖДстрой» 22.12.2010 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на данный земельный участок. В уведомлении от 07.12.2010 Управление Росреестра сообщило о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по причине невозможности установления отчуждаемого имущества. Таким образом, приостановление регистрации Управления Росреестра было основано на ошибочном выводе о том, что в нарушение пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок по договору купли-продажи от 31.08.2010 отчужден без находящихся на нем здания, строения, сооружения опровергается материалами дела, поскольку на основании договора продавцом одновременно с земельным участком отчуждены находящиеся на нем объекты недвижимости.
Статья 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает случаи, когда государственный регистратор отказывает в государственной регистрации прав на земельные участки.
В соответствии с п. 5 ст. 25.2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на определенный вид земельного участка в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность. Определенный вид земельного участка - это земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права. Речь идет об исключении из правил о дачной амнистии.
В соответствии с п. 2 ст. 25.3 Закона не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением ряда случаев.
Рассмотрим пример из судебной практики. Ф.И.О.19 и Ф.И.О.12 обратились с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации права на недвижимое имущество. В обоснование указали, что решением Ново-Савиновского районного суда города Казани Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ за ними и Ф.И.О.13 признано право долевой собственности (по 1/3 доле) на земельный участок в городе Казани. Заявители считают отказ необоснованным, просили обязать регистрирующий орган произвести государственную регистрацию права. Из материалов дела следует, что решением Ново-Савиновского районного суда города Казани Республики Татарстан между Ф.И.О.14 и Ф.И.О.15 с одной стороны и Ф.И.О.19, Ф.И.О.12 и Ф.И.О.13 с другой стороны, пропорционально их долям в жилом доме и с учетом сложившегося порядка пользования, произведен раздел земельного участка общей площадью 689,18 кв.м, на два земельных участка, т.е. в результате раздела земельного участка, произошло образование двух самостоятельных объектов недвижимости, для кадастрового учета которых требуется соответствующее обращение заинтересованных лиц, которых обязаны представить документы, необходимые для кадастрового учета, без проведения данного кадастрового учета, названные земельные участки не являются учтенными, т.е. в отношении них не допускается государственная регистрация прав, именно в связи с этим обстоятельством заинтересованным лицом отказано в государственной регистрации права.
В соответствии с п. 2 ст. 25.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением ряда случаев.
В государственной регистрации может быть отказано, если в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем. Отказ по данному основанию в части отсутствия сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка можно предупредить самостоятельно, если внимательно изучить полученный кадастровый паспорт на земельный участок. При этом необходимо исправить кадастровый паспорт, поскольку отсутствие данных точек может быть следствием технической ошибки. Самостоятельно выявить пересечение границ с другими земельными участками возможно, но крайне проблематично.
Рассмотрим следующий пример из судебной практики. Управление Минимущества России «Агентство федерального имущества по г. Москве» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Москомрегистрации о признании незаконным отказа Москомрегистрации от 22.11.2002 г. № 77-01/05/-593/2002-11183-98763 в госрегистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок. Суд первой инстанции удовлетворил заявление о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности российской Федерации на земельный участок, т.к. представленные заявителем на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям законодательства, а незначительные расхождения в площади спорного участка между представленным планом и Указом Президента РФ, которым участок отнесен к собственности РФ, объясняются землеустроительными работами.
Особенности государственной регистрации сервитута регулируется статьей 27 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация сервитута на земельный участок как ограничения (обременения) вещного права на земельный участок возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Основанием для государственной регистрации частного сервитута является соглашение о сервитуте либо решение суда об установлении сервитута; основанием для государственной регистрации публичного сервитута является закон или иной нормативный правовой акт Российской Федерации, нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации, нормативный правовой акт органа местного самоуправления, в соответствии с которыми установлен публичный сервитут.
В соответствии с п. 2 ст. 27 Закона о регистрации, если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута. В соответствии со ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, за государственную регистрацию сервитутов взимается государственная пошлина.
Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. А в случае перехода права на земельный участок, который обременен сервитутом, к другому лицу сервитут сохраняется.
Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП, даже если он установлен решением суда.
Рассмотрим пример из судебной практики. Как следует из материалов дела, ООО «Рыбопромышленная компания Посейдон» направил иск к Краснознаменному Тихоокеанскому региональному управлению Федеральной пограничной службы Российской Федерации - ответчик. Основанием для обращения общества в суд послужило то, что ответчик перекрыл пролегавшую через земельный участок в/ч 2306 единственную дорогу к объектам недвижимости истца и огородил подход к причалам колючей проволокой, тем самым лишил общества возможности заниматься хозяйственной деятельностью. Постановлением мэра г. Находка от 29.03.2004 № 651 в пользу общества установлен сервитут на земельный участок под подъездную дорогу к отсыпной территории в районе мыса Астафьева. Сервитут зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Разрешая данный спор, суд установил, что причалы общества расположены на искусственно созданной территории площадью 4,7931 га, которая считается собственностью ООО «Рыбопромышленная компания «Посейдон».
Решением от 15.06.2004, производство по делу в отношении в/ч 2306 прекращено, поскольку войсковая часть не является юридическим лицом, в части требований об установлении сервитута исковые требования удовлетворены.
Для прекращения бессрочного сервитута необходимо подать совместное заявление обеих сторон (лица, чьи права обременяются, и лица, в пользу которого устанавливалось обременение) о прекращении права ограниченного пользования земельным участком и о снятии обременения.
Если сервитут был срочным и стороны решили отказаться от сервитута досрочно, то кроме совместного заявления необходимо представить дополнительное соглашение о прекращении сервитута.
. В случае если сервитут распространяется на часть земельного участка, то необходимо представить на государственную регистрацию кадастровый паспорт уже с выделенной частью сервитута. Таким образом, заинтересованное лицо сначала обращается в ФГБУ «Кадастровая палата» за кадастровым паспортом и представляет соответствующее основание для установления сервитута. В данном случае орган, осуществляющий государственную регистрацию, не запрашивает кадастровый паспорт. В случае если сервитут устанавливается на весь участок, в кадастровый паспорт никакие изменения не вносятся, его представление на государственную регистрацию не требуется.
Таким образом, порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации установлены в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ГК РФ. Вещное право на земельный участок возникает с момента государственной регистрации права собственности. К регистрации земли применяются общие правила государственной регистрации права на недвижимое имущество. Существуют лишь различия в предоставлении документов для государственной регистрации права на землю в зависимости от ее целевого назначения, если происходит раздел земельного участка, объединение земельных участков, регистрация договоров и т.д.
Государственная регистрация прав на земельный участок приостанавливается в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка.
Ограничение на регистрацию права собственности гражданина на определенный вид земельного участка устанавливаются статьями 25.2, 25.3, 27 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
земельный право собственность
Глава 3. Приобретение и прекращение прав на земельные участки
§1. Приобретение права собственности на земельный участок: основания и порядок
Особенности приобретения прав на земельные участки установлены главой V «Возникновение прав на землю» ЗК РФ. Приобретение определенного права на земельный участок регулируется также нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (глава 14 «Приобретение права собственности»; глава 17 «Право собственности и другие вещные права на землю»). Приобретение прав на земельные участки определенных категорий на основании и в соответствии с ЗК РФ может быть дополнительно урегулировано иными федеральными законами. Например, отдельные положения о приобретении земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ основаниями возникновения прав на земельные участки, могут являться:
1) договор или иная сделка. Примерами договоров и иных сделок, служащих основанием возникновения прав на земельные участки, можно назвать, в частности, договоры купли-продажи, мены, дарения земельного участка, договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, передачу земельного участка по наследству на основании завещания, любые другие сделки, предметом которых может быть земельный участок или право на земельный участок (например, передача, в том числе возмездная, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка). Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (п.1 ст. 165 ГК РФ). Поэтому вопрос о соблюдении формы сделки и требования о ее государственной регистрации имеет большое практическое значение. Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются условия о предмете договора (ст. 432 и 554 ГК РФ), а также о цене продаваемого земельного участка (ст. 555 ГК РФ).
Рассмотрим пример из судебной практики. Из материалов дела усматривается, что 24 августа 2005 г. между арбитражным управляющим ДП ОАО «Нижсельстрой» ЗЖБИ «...» и Пчельниковым С.В. был заключен договор купли-продажи в отношении названных выше объектов недвижимости; 22 ноября 2007г. Пчельников С.В. переуступил свои права требования по договору купли-продажи от 24 августа 2005 г. Галушкину В.В. по договору продажи имущественных прав требования.
Поскольку правовая экспертиза, представленных на регистрацию документов, установила, что договоры купли-продажи от 24 августа 2005 г. и уступки права требования Пчельниковым С.В. Галушкину В.В. от 22 ноября 2007 г. на государственную регистрацию не представлялись; отсутствуют зарегистрированные права на объекты и не представлены заявления на государственную регистрацию перехода права собственности ДП ОПАО «Нижсельстрой» ЗЖБИ «...» в ЕГРП, у государственного регистратора отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области отсутствовали законные основания для регистрации права собственности Галушкина В.В. на объекты недвижимости.
Принятые по делу судебные решения подлежат отмене с вынесением нового решения об отказе в признании незаконным отказа в государственной регистрации права, поскольку договоры купли-продажи и уступки права требования объектов недвижимости на государственную регистрацию не представлялись
) акт государственного органа или органа местного самоуправления; Под актами государственных органов или органов местного самоуправления, на основании которых возникают права на земельные участки, понимают, прежде всего, принимаемые ими решения о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренду и т.д. Однако не исключена возможность принятия государственными или муниципальными органами также и иных актов, обосновывающих возникновение прав на земельные участки. Акты государственных органов и органов местного самоуправления, являются наиболее распространенными основаниями возникновения прав на земельные участки.
В настоящее время в России активизировался процесс предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под строительство объектов, в том числе и индивидуальное жилищное строительство. По общему правилу такие земельные участки предоставляются с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов (подп. 1 п. 1 ст. 30 ЗК). В первом случае земельный участок предоставляется в собственность исключительно на конкурсной основе. Во втором случае земельный участок может быть предоставлен гражданам в установленном порядке в аренду, постоянное (бессрочное) пользование. Предельные размеры предоставляемых гражданам в собственность земельных участков устанавливаются нормативными правовыми актами органов власти соответствующих уровней.
Рассмотрим пример из судебной практики. ООО «Адамант» (заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, государственному регистратору Управления Росреестра по Республике Татарстан Мальцевой О.Б. (государственный регистратор) о признании сообщений государственного регистратора об отказе в регистрации права собственности ООО «Адамант» на земельные участки недействительными и подлежащими отмене.
Как следует из материалов дела, из правоустанавливающих документов по делу в отношении земельных участков постановлением главы Бугульминского муниципального района Республики Татарстан от 12.11.2007 № 1187 ООО «Адамант» было согласовано место размещения под строительство комплекса дорожного сервиса на землях сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, площадью 0,9978 из земель муниципального образования «Наратлинской сельское поселение» Бугульминского муниципального района Республики Татарстан; земельные участки выкуплены ООО «Адамант» в составе земель по договору купли-продажи.
Кадастровой палатой государственному регистратору направлена недостоверная информация, положенная в основу оспариваемых решений об отказе в государственной регистрации. Не может быть признано законным решение регистрирующего органа, основанное на недостоверной информации. В силу чего является ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о наличии оснований для отказа в удовлетворения заявленных обществом требований со ссылкой о законности оспариваемых отказов в регистрации права собственности на земельные участки.
Продажа государственных и муниципальных земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев: 1) если в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории (п. 21 ст. 30 ЗК); 2) если аукцион не состоялся по причине участия в нем менее двух претендентов.
) Возможно возникновение прав на земельные участки из судебного решения, установившего право на земельный участок (см. п. 3 ст. 274 ГК РФ; ст. 59 ЗК РФ). Юридическим основанием возникновения права на земельный участок может являться решение суда, которым установлено право на земельный участок. Данное основание возникает, как правило, в результате спора о праве, передаваемого на разрешение в судебные органы, и отвечает требованиям ст. 59 ЗК РФ, согласно которой признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Примером возникновения права на основании решения суда может служить также признание судом права муниципальной собственности на бесхозяйный земельный участок (п. 3 ст.225 ГК РФ, п. 2 ст. 53 ЗК РФ).
Решение суда общей юрисдикции или арбитражного суда, вступившее в законную силу, является правовым основанием для государственной регистрации установленного судом права на земельный участок.
) приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом. В качестве примера приведем приобретение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).
Права на землю могут возникнуть и на основании правопреемства, например, когда к наследнику умершего гражданина переходит право пожизненного наследуемого владения принадлежавшим последнему земельным участком. В таком случае государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.
В ряде случаев для возникновения прав на земельные участки необходимо одновременно несколько оснований, например, при предоставлении земельного участка в аренду государственным органом или органом местного самоуправления основаниями для возникновения права аренды будут, во-первых, акт соответствующего органа о предоставлении земельного участка, во-вторых, заключаемый на его основании договор аренды земельного участка. Аналогичная ситуация складывается при заключении на основании актов государственных или муниципальных органов договоров купли-продажи земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают только с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 8.1. ГК РФ). Регистрация проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора (их представителей) с приложением необходимых документов. При этом договор должен отражать информацию, необходимую для регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП, в том числе содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.
Право частной собственности на земельные участки возникает на основе первоначальных и производных способов приобретения права собственности, установленных в гражданском законодательстве. Права на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации, а совершаемые с ними сделки регистрируются только в случаях, указанных в федеральных законах.
Рассмотрим пример из судебной практики. Ф.И.О.19 и Ф.И.О.12 обратились с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации права на недвижимое имущество. В обоснование указали, что решением Ново-Савиновского районного суда города Казани Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ за ними и Ф.И.О.13 признано право долевой собственности (по 1/3 доле) на земельный участок в городе Казани.
Управлением Росреестра отказано в государственной регистрации данного права в связи с тем, что на регистрацию не представлен кадастровый паспорт на данный земельный участок. Из материалов дела следует, что решением Ново-Савиновского районного суда города Казани Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ, между Ф.И.О.14 и Ф.И.О.15 с одной стороны и Ф.И.О.19, Ф.И.О.12 и Ф.И.О.13 с другой стороны, пропорционально их долям в жилом доме и с учетом сложившегося порядка пользования, произведен раздел земельного участка общей площадью 689,18 кв. м, на два земельных участка, признано право собственности Багаутдиновых на участок площадью 602,78 кв. м, Юсуповых и Файзрахмановой - на участок площадью 86,4 кв. м.
В удовлетворении заявления о признании незаконным отказа Управления Росреестра в регистрации права отказано, поскольку не допускается государственная регистрация прав на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с законом о государственном кадастре недвижимости.
Статьей 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что права на земельный участок подлежат государственной регистрации и фиксируются в ЕГРП. Неотъемлемой частью ЕГРП являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества (в том числе и на земельные участки). В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные: о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.
Документы, удостоверяющие права на земельные участки (в отличие от правоустанавливающих документов, т.е. таких, на основании которых права на землю возникают), согласно Федеральному закону о гос. регистрации - документы, подтверждающие регистрацию прав (ст. 9). В соответствии со ст. 14 Федерального закона о гос. регистрации свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Форма свидетельства установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.
Государственная регистрация возникновения или перехода прав на земельный участок удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация возникновения или перехода прав на земельный участок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Необходимым для государственной регистрации прав на земельный участок является кадастровый план данного земельного участка.
Таким образом, основаниями возникновения прав на землю являются следующие: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.
Государственная регистрация возникновения или перехода прав на земельный участок удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
§2. Основания и порядок приобретения иных прав на земельные участки
В законодательстве предусмотрены основания возникновения земельных правоотношений по поводу прав на землю, производных от права собственности, т.е. прав на землю лиц, которые не являются земельными собственниками. Рассмотрим основания и порядок приобретения иных прав на земельный участок: право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения землей, безвозмездное срочное пользование, сервитут, аренда.
Право постоянного (бессрочного) пользования является одним из основных видов вещных прав на землю, предусмотренных как земельным, так и гражданским законодательством. В отличие от собственников земельных участков субъекты данного права лишены существенного правомочия - правомочия распоряжения земельным участком. Лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка. Любые сделки по распоряжению земельным участком лицом, которому участок предоставлен на данном праве, должны признаваться ничтожными как не соответствующие закону.
В настоящее время в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Также в соответствии с изменениями, внесенными в Земельный кодекс, к субъектам данного права теперь относятся центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также государственные академии наук и созданные такими академиями наук учреждения.
С момента вступления ЗК РФ в силу юридическим лицам иных организационно-правовых форм, а также гражданам (в том числе гражданам - индивидуальным предпринимателям) земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Если же решение о предоставлении указанным лицам земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования все-таки принято после вступления в силу ЗК РФ, то оно должно быть признано в судебном порядке недействительным в силу ст. 13 ГК РФ либо не подлежащим применению в соответствии со ст. 12 ГК РФ.
Граждане вправе, а юридические лица иных организационно-правовых форм обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право собственности либо на право аренды по своему выбору.
Юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, а религиозные организации, кроме того, - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года либо до 1 января 2015 года (в отношении земельных участков, на которых расположены линейные объекты: линии связи, трубопроводы, дороги и т.п.). Выбор конкретного титула (собственность или аренда) остается за правообладателем независимо от мнения публичного органа, уполномоченного распоряжаться земельным участком.
В ст.7.34 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.
Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. Порядок оформления установлен законодательством о дачной амнистии.
Право пожизненного наследуемого владения землей предусмотрено земельным законодательством исключительно для граждан, которые приобрели указанное право до вступления в силу ЗК РФ. Содержание права пожизненного наследуемого владения земельным участком также лишено правомочия распоряжения. Однако в отличие от права постоянного (бессрочного) пользования законодатель делает одно исключение - право пожизненного наследуемого владения может наследоваться.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до вступления в силу ЗК РФ, сохраняется. Однако после введения в действие ЗК РФ предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается. Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается.
Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения по наследству производится на основании свидетельства о праве на наследство. Переход права пожизненного наследуемого владения от одного лица к другому осуществляется исключительно путем наследования по закону.
Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право бесплатно приобрести их в собственность в соответствии с законодательством о дачной амнистии (подробнее см. п. 3.4 § 3 главы 5 «Упрощенный порядок оформления гражданами земельных участков в собственность («дачная амнистия»)»).
Безвозмездное срочное пользование пришло на смену праву временного пользования, существовавшему до принятия ЗК РФ. Главным отличием от временного пользования является безвозмездность данного срочного права. По сути, данное право представляет собой исключение из принципа платности землепользования. Правом предоставления земельных участков в безвозмездное срочное пользование обладают только собственники земельных участков.
ЗК РФ устанавливает исчерпывающий перечень оснований предоставления участков на данном праве. В зависимости от того, какой субъект гражданского права является собственником земельного участка, предоставляемого в безвозмездное срочное пользование, основаниями возникновения указанного права могут быть административный акт, договор или локальный нормативный акт организации.
Выделяются шесть оснований предоставления земельных участков на праве безвозмездного срочного пользования:
) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам - субъектам права постоянного (бессрочного) пользования на срок не более 1 года. Основанием предоставления является административный акт исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, обладающего правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах своей компетенции;
) предоставление земельных участков, находящихся в частной собственности, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора безвозмездного пользования (договора ссуды). По такому договору одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Правила о договоре ссуды установлены в ст. ст. 689 - 701 главы 36 ГК РФ.
Коммерческие организации не вправе передавать земельные участки в безвозмездное пользование лицам, являющимся учредителями (участниками), руководителями, членами органов управления или контроля таких организаций.
Договоры безвозмездного срочного пользования, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации и не являются объектом проведения кадастрового учета;
) предоставление земельных участков гражданам в виде служебного земельного надела из земель организаций. Служебные земельные наделы предоставляются работникам отдельных отраслей экономики, в том числе транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств.
Решение о предоставлении служебного надела принимает не орган государственной власти или орган местного самоуправления, а та организация, в которой работник осуществляет трудовую деятельность. Таким образом, основанием предоставления служебного надела является локальный нормативный акт организации. Из этого следует, что в качестве служебного надела организация может предоставить только участок, принадлежащий ей на праве собственности.
Служебные земельные наделы выделяются работникам на время трудовых отношений на основании заявления работника;
) предоставление земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, религиозным организациям. Основанием предоставления является административный акт, который принимает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах своей компетенции;
) предоставление земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, на основе заказа, размещенного в соответствии с Федеральным законом « О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд».
Обязательным условием предоставления земельного участка по рассматриваемому основанию является финансирование строительства, полностью осуществляемое за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета. Предоставление земельного участка осуществляется на срок строительства объекта недвижимости;
) предоставление земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с Лесным кодексом РФ земельный участок, признанный лесным участком, может быть предоставлен на рассматриваемом праве, как юридическим лицам, так и гражданам.
Лицо, использующее земельный участок на праве безвозмездного срочного пользования, обязано поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии. Это обеспечивается использованием земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным способом использования. При этом законодатель предусмотрел, что согласно п. 6 ст. 87 ЗК РФ в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства и иного использования могут предоставляться земли промышленности и иного специального назначения.
Рассмотрим право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Земельный и Гражданский кодексы РФ рассматривают сервитут в качестве вторичного вещного права. Однако возможно рассмотрение сервитута в качестве обременения земельного участка. С точки зрения собственника земельного участка, который соседи используют для прохода к водоему, сервитут является ограничением его права. С точки зрения соседей, сервитут - это право пользования чужим земельным участком.
От сервитута как ограниченного вещного права следует отличать ограничения прав на землю. Под ограничениями прав на землю в земельном законодательстве понимаются запреты на осуществление определенных видов деятельности и требования о воздержании от совершения определенных действий, связанных с использованием земли, которые предусмотрены законодательством. Данные запреты различаются по своей природе в зависимости от местоположения земельных участков, в связи, с чем они не применяются в отношении других земельных участков, имеющих аналогичное целевое назначение (например, в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта могут устанавливаться охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков).
Сервитуты могут возникать на основании договора или закона. Так, согласно Воздушному кодексу вокруг аэропортов не допускается строительство высоких зданий, которые могли бы создать опасность полетам воздушных судов. Если по сельскохозяйственным землям прокладывается воздушная линия электропередачи, то в определенной полосе вдоль этой линии запрещаются полив посевов дождеванием, земляные и некоторые другие работы и т.п.
Статья 23 ЗК РФ устанавливает, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом, когда это необходимо для обеспечения публичных интересов, в том числе интересов государства, местного самоуправления либо интересов населения, проживающего на данной территории, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Земельный кодекс РФ содержит перечень публичных сервитутов. Публичные сервитуты могут устанавливаться для:
) прохода или проезда через земельный участок;
) использования земельного участка для ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также транспортной инфраструктуры;
) размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
) проведения дренажных работ на земельном участке;
) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
) использования земельного участка для охоты и рыболовства;
) временного пользования земельным участком для производства изыскательских, исследовательских и других работ.
Сервитут может быть срочным или постоянным. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.
Срочный сервитут устанавливается для проведения временных работ, например осуществления прокладки трубопровода на территории участка, находящегося в собственности.
Сервитут должен осуществляться способом, наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В случаях, когда установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник, землевладелец и землепользователь вправе требовать изъятия (выкупа) у него данного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков либо предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.
В случаях, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
Лица, права и интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. Споры между органом, установившим публичный сервитут, и собственником земельного участка, землевладельцем, землепользователем, связанные с необоснованным отказом в изъятии, в том числе путем выкупа, земельного участка, несогласием с выкупной ценой или размером убытков, причиненных установлением такого сервитута, подлежат рассмотрению в арбитражных судах независимо от того, каким органом они были установлены.
Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативно-правовыми актами.
После установления сервитута он считается неотъемлемой принадлежностью земельного участка и не может быть отчужден отдельно от участка.
Основной формой договорного, срочного и возмездного владения и пользования землей в России является аренда. Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Договор аренды земли наиболее полно отвечает целям повышения эффективности использования государственных и муниципальных земель, обеспечивает возможность пополнения государственного бюджета за счет арендных платежей за землю и ослабления налоговой нагрузки на экономику, предполагает перспективу развития государственных услуг в сфере социальной инфраструктуры по ценам, адекватным предельной общественной полезности этих услуг.
В российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 ГК РФ: арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из данного определения видно, что в арендном правоотношении направленность на передачу имущества во временное пользование уточняется признаком возмездности.
Рассмотрим пример из судебной практики. Как следует из материалов дела между ООО «Казанский завод силикатных стеновых материалов» и Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан (ответчик) заключен договор аренды на земельный участок с кадастровым номером в г. Казани, Кировский район, в районе посёлка Займище.
ООО «Казанский завод силикатных стеновых материалов» подал иск о признании действий в части применения поправочного коэффициента, учитывающего вид разрешённого использования земельного участка - 2, при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка в г. Казани, и обязании при расчёте арендной платы по договору использовать поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешённого использования земельного участка- 1.
Из условий договора аренды следует, что на земельном участке находится причал, право собственности на который подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 20.08.2002 года. В соответствии с утверждённым перечнем поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешённого использования земельного участка «под объекты производственной сферы (промышленность, строительство (в том числе строительство жилья) транспорт ( в том числе железнодорожный), связь, энергетика, и.т.д), составляет 1.
С учетом этого суд пришел к выводу о том, что довод ответчика о необходимости применения поправочного коэффициента- 2, как для земельного участка с разрешённым использованием «под прочие объекты» при расчёте арендной платы, подлежит отклонению.
Таким образом, в законодательстве предусмотрены основания возникновения земельных правоотношений по поводу иных прав на землю, производных от права собственности, т.е. прав на землю лиц, которые не являются земельными собственниками: право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения землей, Безвозмездное срочное пользование, сервитут, аренда.
§3. Основания и порядок прекращения права собственности и иных прав на земельные участки
Земельное законодательство устанавливает следующий перечень оснований прекращения права собственности на землю:
) отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам;
) отказ собственника от права собственности на земельный участок;
) принудительное изъятие земельного участка у собственника.
Основания прекращения права собственности на землю можно разделить на добровольные и принудительные. Рассмотрим подробнее вышеперечисленные оснований прекращения права собственности на землю.
. Отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам.
Конституция РФ устанавливает право каждого распоряжаться своим имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами. В соответствии с земельным законодательством распоряжение землей осуществляется собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде. Гражданское законодательство говорит о праве собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Отчуждение земельных участков другим лицам осуществляется путем совершения сделок в соответствии с правилами, установленными гражданским законодательством, но с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков, а также специальных норм, предусмотренных земельным законодательством в отношении отдельных видов договоров (например, специальные нормы установлены в отношении договора купли-продажи земельного участка). Распорядиться дальнейшей юридической судьбой своего земельного участка гражданин может также в результате совершения им односторонней сделки - завещания.
. Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. Отказ от права собственности допускается только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности. Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования не наделены правомочием отказаться от находящихся в их собственности земельных участков.
. Принудительное изъятие земельного участка у собственника.
В соответствии с Конституцией РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
) обращение взыскания на земельный участок по обязательствам (например, в порядке обращения взыскания на заложенный земельный участок);
) отчуждение земельного участка, который в силу закона не может принадлежать данному лицу (в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», если земельный участок был унаследован иностранным гражданином, то он должен быть отчужден. В противном случае уполномоченный орган власти вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении иностранного гражданина к отчуждению земельного участка на торгах);
) реквизиция, конфискация или национализация земельного участка;
) отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в случае невозможности выдела доли в натуре при условии выплаты соответствующей денежной компенсации;
) изъятие (выкуп) земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
) изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства.
Специальные правила установлены в отношении двух оснований принудительного изъятия у собственника его земельного участка: реквизиции и изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Прекращение прав на землю путем изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится в исключительных случаях, связанных:
) с выполнением международных обязательств Российской Федерации;
) с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень таких объектов);
) в иных случаях, установленных федеральными законами, а применительно к изъятию (выкупу) из земель, находящихся в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.
Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда. Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Однако собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.
В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Земельным кодексом РФ предусматривается возможность реквизиции земельного участка в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Земельный участок в этом случае может быть временно изъят у собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земли причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции.
В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка собственнику возмещается его рыночная стоимость или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.
Лицо, у которого реквизирован земельный участок, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать в судебном порядке возврата ему реквизированного земельного участка.
Право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения земельными участками и право аренды могут быть прекращены при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок. Принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения земельными участками осуществляется на основании решений о прекращении прав на землю. Указанные вторичные права на землю прекращаются при:
) использовании земельного участка не по целевому назначению категории земель;
) использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки;
) неустранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений:
отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы земли вредными продуктами хозяйственной или иной деятельности вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
нарушение установленного режима использования земель особо охраняемых природных территорий, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;
систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;
систематическое невнесение земельного налога;
) неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
) изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
) реквизиции земельного участка.
Решение о прекращении прав на землю может быть обжаловано в суде, арбитражном суде.
Право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения могут быть прекращены посредством отказа от них.
При отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком заявление об отказе от права подается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Если право было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вышеуказанный орган обязан обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прекращения соответствующего права. Распоряжение данным участком после отказа от прав на него осуществляет исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
Принудительное лишение лица права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования в случае ненадлежащего использования земельного участка производится при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельных участков после наложения административного взыскания в виде штрафа.
Одновременно с наложением административного взыскания уполномоченным исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля лицу, виновному в совершении нарушения земельного законодательства, выносится предупреждение о допущенных нарушениях с последующим уведомлением органа, предоставившего земельный участок.
Предупреждение должно содержать: 1) указание на допущенное нарушение; 2) срок, в течение которого нарушение должно быть устранено;
) указание на возможное лишение права на земельный участок в случае неустранения нарушения; 4) разъяснение прав лица в случае возбуждения процедуры принудительного лишения прав на землю; 5) иные необходимые реквизиты. Форма предупреждения устанавливается Правительством Российской Федерации. В случае не устранения указанных в предупреждении нарушений в установленный срок участок изымается на основании решения суда.
Право безвозмездного срочного пользования прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, либо по соглашению сторон (ст. 47 ЗК РФ):
) по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен;
) по основаниям, аналогичным прекращению прав лиц, не являющихся собственниками земельных участков.
Право на служебный земельный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный земельный надел был предоставлен, на основании приказа руководителя организации, предоставившей надел в пользование. Право на служебный земельный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения, при переходе его на пенсию по старости или инвалидности.
Право на служебный земельный надел сохраняется за одним из членов семьи:
) работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, - на весь срок прохождения службы;
) работника, поступившего на учебу, - на весь срок обучения в учебном заведении;
) работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей.
Право на служебный земельный надел сохраняется:
) для нетрудоспособного супруга и престарелых родителей - пожизненно;
) для детей- до их совершеннолетия.
Работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный земельный надел, имеет право использовать этот надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ.
В соответствии со ст. 48 ЗК РФ частный сервитут прекращается по основаниям, предусмотренным статьей 276 Гражданского кодекса Российской Федерации. Публичный сервитут может быть прекращен в случае минования общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.
Основания прекращения арендных отношений в сфере землепользования могут устанавливаться как земельным, так и гражданским законодательством. ЗК РФ предусматривает возможность прекращения аренды земельного участка только по инициативе арендодателя по основаниям, не характерным нормам ГК РФ, и не содержит оснований прекращения аренды по требованию арендатора, как это предусматривает ГК РФ. Норма, закрепленная в п. 9 ст. 22 ЗК РФ исключает возможность применения всех специальных оснований для прекращения договора аренды земельных участков.
Подведем итоги. Основаниями прекращения права собственности на землю являются: отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам, отказ собственника от права собственности на земельный участок и принудительное изъятие земельного участка у собственника.
Право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения земельными участками и право аренды могут быть прекращены при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок.
Заключение
По результатам проведенного в рамках квалификационной работы исследования можно сделать следующие выводы.
Правовое регулирование отношений прав на землю основано на сложной системе норм, которую можно подразделить на три уровня: Конституция РФ, законодательство и подзаконные нормативные правовые акты.
Земельный участок с точки зрения гражданского законодательства является вещью, недвижимым имуществом, объектом права собственности и иных прав. Общие положения о праве собственности на землю закреплены в ст. 209 ГК РФ, ст.40 ЗК РФ.
В качестве объекта гражданских правоотношений земельный участок может выступать в трех разных качествах: как простая недвижимая вещь, как сложная недвижимая вещь и как составная часть имущественного комплекса.
Для того, чтобы земельный участок приобрел юридические признаки объекта недвижимости как объекта гражданских прав, он должен быть создан, сформирован. Участки могут быть созданы (сформированы) как объекты недвижимости двумя способами: 1) образование земельных участков из государственных и (или) муниципальных земель; 2) формирование земельных участков в результате преобразований уже существующих земельных участков путем их выделения, разделения, слияния или перераспределения.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре. Земельные участки как объекты гражданских прав могут находиться у граждан на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, свободны для доступа граждан и использования природных объектов, находящихся на них, как собственником, так и гражданами. На праве частной собственности земельные участки могут принадлежать гражданам, которые имеют в отношении них право не только владения и пользования, но и свободного распоряжения по своему усмотрению (право дарить, продавать, сдавать в аренду и т.д.). В отношении земельных участков специального назначения допускается их пользование только в соответствии с таким назначением.
Право собственности на земельный участок распространяется также на его почвенный слой, находящиеся на нем замкнутые водоемы, лес и растения. Собственник земельного участка вправе: возводить на нем здания и сооружения, приобретая при этом на них право собственности; осуществлять перестройку и снос; разрешать строительство другим лицам; предоставлять в пользование других лиц с определением срока и бессрочно; сдавать в аренду. В случае прекращения права пользования земельным участком собственником недвижимости его права на нее определяются по соглашению с собственником участка или по решению суда.
Объектом права государственной собственности выступают земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Существуют три вида государственной собственности в составе: собственности РФ (федеральная собственность); собственности субъектов РФ (региональная собственность) и собственности муниципальных образований (муниципальная собственность).
Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей собственности отдельным конкретным физическим, юридическим лицам или их объединениям, которые выступают субъектами права частной собственности на землю. По субъектам право частной собственности делится на два вида: право частной собственности граждан (физических лиц) и право частной собственности юридических лиц (включая и объединения граждан, при этом характер объединений в законе не оговаривается).
В настоящее время к ограниченным вещным правам по использованию земельных участков относятся: 1) право постоянного (бессрочного) пользования землей, субъектом которого могут быть как граждане, так и юридические лица; 2) принадлежащее гражданам право пожизненного наследуемого владения землей; 3) право безвозмездного срочного пользования; 4) право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут); 5)право аренды.
В Проекте федерального закона о внесении изменений в ГК РФ предлагается несколько иной перечень ограниченных вещных прав, который включает в себя: право постоянного землевладения, право застройки, сервитут, право личного пользовладения (узуфрукт), ипотеку, право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещной выдачи, право оперативного управления, право ограниченного владения чужим земельным участком.
Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации установлены в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ГК РФ. Вещное право на земельный участок возникает с момента государственной регистрации права собственности. К регистрации земли применяются общие правила государственной регистрации права на недвижимое имущество. Существуют лишь различия в предоставлении документов для государственной регистрации права на землю в зависимости от ее целевого назначения, если происходит раздел земельного участка, объединение земельных участков, регистрация договоров и т.д. Государственная регистрация прав на земельный участок приостанавливается в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем. Ограничение на регистрацию права собственности гражданина на определенный вид земельного участка установлены статьями 25.2, 25.3, 27 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Права на землю возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц. Государственная регистрация возникновения или перехода прав на земельный участок удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
Основаниями возникновения земельных правоотношений по поводу иных прав на землю, производных от права собственности, т.е. прав на землю лиц, которые не являются земельными собственниками, являются: право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, безвозмездное срочное пользование, сервитут, аренда.
Основаниями прекращения права собственности на землю являются: отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам, отказ собственника от права собственности на земельный участок и принудительное изъятие земельного участка у собственника.
Право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения земельными участками и право аренды могут быть прекращены при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок.
Развитие в России рыночных отношений, основанных на праве собственности, повлекло за собой необходимость создания новой системы правового регулирования в сфере земельных отношений.
Проект федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предполагает внесение существенных изменений во второй раздел ГК РФ.
Согласно законопроекту, наряду с вещными правами вводится понятие владения, означающее фактическое господство лица над вещью и не подлежащее государственной регистрации. При этом любой владелец вправе прибегнуть к специальным средствам владельческой защиты, в том числе путем подачи иска в суд.
Закрепляется запрет на отчуждение земельного участка его собственником, который также является собственником расположенных на нем зданий и сооружений, без одновременного отчуждения этих зданий и сооружений, и наоборот. Такой земельный участок и здания, принадлежащие одному собственнику, признаются "единым объектом" и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.
Регламентированы виды, основания и порядок установления ограничений прав собственника земельного участка. Подобные ограничения могут быть установлены в интересах соседей или в публичных интересах (реквизиция; временное занятие земельного участка с лишением собственника возможности осуществлять права по владению, пользованию и распоряжению им; ограничения владения и (или) пользования участком без его изъятия).
Серьезной корректировке подвергнется перечень вещных прав. Так, из него исключены право хозяйственного ведения, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования. Вместе с тем в ряду вещных прав появятся новые ограниченные вещные права: право постоянного владения и пользования чужим земельным участком, право застройки, право личного пользования (узуфрукт), право приобретения чужой недвижимости, право вещных выдач. Перечень вещных прав станет закрытым.
Право постоянного владения и пользования чужим земельным участком (природным объектом) предоставляется собственником земельного участка гражданину или юридическому лицу для целей ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства за плату на неопределенный срок или на срок не менее 50 лет. Право распоряжения участком сохраняется за собственником.
Право застройки предоставляется собственником земельного участка лицу, которому этот участок принадлежит на праве постоянного владения и пользования, за плату на срок не менее 50 и не более 100 лет. Право распоряжения участком сохраняется за собственником. Возведенные здания и сооружения принадлежат на праве собственности лицу, имеющему право застройки, в течение срока действия права застройки. При прекращении права застройки, по общему правилу, здания и сооружения поступают в собственность собственника земельного участка.
Право личного пользования (узуфрукт) признается правом пользования и владения вещью (в том числе недвижимостью), предоставляемое собственником вещи гражданину или некоммерческой организации. В целях исполнения алиментных обязательств в отношении жилого помещения может быть установлен социальный узуфрукт.
Право приобретения чужой недвижимой вещи представляет собой исключительное перед другими лицами право на приобретение недвижимой вещи (ипотеки или права застройки на чужую недвижимую вещь), устанавливаемое на основании договора с собственником на срок не более чем 10 лет.
Право вещной выдачи предоставляет его обладателю (гражданину) возможность периодически получать от собственника объекта недвижимости (доли в праве собственности на объект недвижимости) имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере, а в случае неполучения такого предоставления - правомочие распорядиться этим объектом недвижимости путем обращения на него взыскания в порядке, предусмотренном для ипотеки. Это право устанавливается на срок жизни гражданина или иной срок, не превышающий 100 лет.
В настоящее время правовое регулирование оборота земельных участков регулируется не только ГК РФ, но и природоресурсовыми кодексами - ЗК РФ, Водный кодекс РФ и др., между которыми существуют определенные противоречия. Одной из основополагающих идей Проекта изменений в ГК РФ является сосредоточение всех правовых норм, регулирующих правовые отношения собственности на земельные участки в ГК РФ, при этом будут внесены изменения в ст.19.2 ГК РФ, регулирующую особенности права собственности на земельные участки и иные природные объекты.
Земельный участок, как объект гражданских прав, регулируется статьями 130, 132, 216, 261 ГК РФ, в которых земельный участок выступает как объект права собственности и иных вещных прав. Одновременно такой участок является недвижимым имуществом, объектом гражданских прав, вещью в гражданско-правовом смысле согласно статям 128-130, 133, 260 ГК РФ. Проект вносит изменения в ст.19.2 ГК РФ, регулирующую особенности права собственности на земельные участки и иные природные объекты, где устанавливается принцип единого объекта недвижимости - земельного участка с находящимися на нем зданиями и сооружениями. В частности, в ст. 292 ГК РФ устанавливается преимущественное право собственника здания, возведенного на чужом земельном участке, приобрести земельный участок при его отчуждении собственником. Согласно п.1 ст. 289 Проекта изменений в ГК РФ объектом права собственности может являться участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет. По общему правилу, право собственности распространяется и на находящийся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и находящиеся на нем растения, т.е. земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Согласно п. 2 ст. 288 проекта ГК право собственности на земельный участок возникает по основаниям, предусмотренным ГК РФ согласно гл. 18 проекта ГК, в которой различают первоначальные и производные основания возникновения права собственности. Основания возникновения и прекращения права собственности, установленные проектом ГК РФ, в целом не изменились, однако появились новые способы приобретения права собственности- естественный нанос (намыв) земли водным потоком, и прекращения права собственности- искусственное или естественное затопление водой, приведшее к образованию водного объекта (п. 3 ст. 288 проекта ГК РФ). Особый характер земельного участка как объекта права собственности проявляется в целом ряде ограничений при осуществлении правомочий собственника. Помимо традиционного положения, предусмотренного п. 1 ст. 288 проекта ГК о том, что собственник земельного участка вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им, совершать любые действия с земельным участком, не противоречащие закону и не нарушающие права и законные интересы других лиц, в проекте предусмотрен и ряд дополнительных ограничений, например, законом в публичных интересах или в интересах соседей. Нормы соседского права, известные законодательству многих стран, относятся к категории законных ограничений права собственности в пользу определенных лиц - соседей.
В Проекте изменений в ГК РФ закрепляется запрет на отчуждение земельного участка его собственником, который также является собственником расположенных на нем зданий и сооружений, без одновременного отчуждения этих зданий и сооружений, и наоборот. Такие земельный участок и здания, принадлежащие одному собственнику, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь. Таким образом, в проекте изменений в ГК РФ земельный участок рассматривается как главная вещь, а находящиеся на нем здания и сооружения как принадлежность.
Список использованных нормативно-правовых актов, судебной практики и специальной литературы
1. Нормативно-правовые акты и иные документы:
1.Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.; с изм. от 30 декабря 2008 г.) // Российская газета. - 1993. - 25 декабря; 2008. - 31 декабря.
2.Российская Федерация. Законы. Арбитражно-процессуальный кодекс РФ / Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ (с изм. от 3 ноября 2013 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.
.Российская Федерация. Законы. Водный кодекс РФ / Федеральный закон от 1996 г. // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 23. - Ст. 2381.
.Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс РФ. Часть первая / Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм. от 14 ноября 2013 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
.Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая / Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (с изм. от 30 января 2014 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
.Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс РФ. Часть третья / Федеральный закон от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552
.Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс РФ. Часть четвертая / Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ (с изм. от 1 сентября 2013 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 52 (ч. 1). - Ст. 5496.
.Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс РФ / Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 16.
.Российская Федерация. Законы. Гражданско-процессуальный кодекс РФ / Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ (с изм. от 10 января 2014 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46 - Ст. 4532.
10.Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс РФ / Федеральный от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с изм. от 30 декабря 2013 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 14.
11.Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс РФ / Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
.Российская Федерация. Законы. Кодекс РФ об административных правонарушениях / Федеральный закон от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ (с изм. от 15 февраля 2014 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 1 (ч. 1). - Ст. 1.
.Российская Федерация. Законы. Лесной кодекс РФ / Федеральный закон от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ (с изм. от 28 декабря 2013 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.
.Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2013. - № 30 (ч. 1). - Ст. 40.
.Российская Федерация. Законы. О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ// Собрание законодательства РФ.-2013.- № 14.- Ст. 1652
.Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2012. - № 53 (ч. 1). - Ст. 7627.
.Российская Федерация. Законы. Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 19 июля 2011 г. № 246-ФЗ (с изм. от 28 декабря 2013 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2011. - № 30. - Ст.4594.
.Российская Федерация. Законы. О государственном кадастре недвижимости от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 31. - Ст. 4017.
.Российская Федерация. Законы. О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации 8 ноября 2007 г. № 261-ФЗ (с изм. от 23 июля 2013 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 46. - Ст. 5557.
.Российская Федерация. Законы. Об исполнительном производстве от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ (с изм. от 10 января 2014 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 41. - Ст. 4849.
.Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ (с изм. от 23 июля 2013 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 24. - Ст. 4210.
.Российская Федерация. Законы. О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 52 (ч. 1). - Ст. 5276.
.Российская Федерация. Законы. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.
.Российская Федерация. Законы. Об иностранных инвестициях в РФ от 9 июля 1999 №160-ФЗ (с изм. от 18 декабря 2011) [Электронный ресурс ]// ГАРАНТ
.Российская Федерация. Законы. О государственном земельном кадастре от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2000. - № 2. - Ст. 149.
.Российская Федерация. Законы. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ (с изм. от 7 мая 2013 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 16. - Ст. 1801.
.Российская Федерация. Законы. Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (с изм. от 24 июня 2013 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.
.Российская Федерация. Законы. О внутренних морских водах, территориальном море и прилежащей зоне Российской Федерации от 31 июля 1998 г. № 155-ФЗ (с изм. от 2 октября 2012 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3833.
.Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
.
.Российская Федерация. Законы. О недрах от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 // Собрание законодательства РФ.-1995.-№ 10.- Ст. 823,
.Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284 "О Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации"// Собрание актов Президента и Правительства РФ.-1994.- №1.- ст. 2.
.Российская Федерация. Распоряжение. Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014-2019 годы) от 28 июня 2013 г. № 1101-р // Собрание законодательства РФ. - 2013. - № 27. - Ст. 3634.
.2. Иные документы:
. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации от 7 октября 2009 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2009. - № 11.
. Проект федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» // Российская газета. - 2012. - № 5749.
. Материалы судебной практики:
. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. - 2010. - № 109.
. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 апреля 2011 г. № 14950/10 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2011. - № 8.
. Постановление Президиума Верховного Суда Республики Татарстан от 26 октября 2011 г. № 44-Г-81 // ГАРАНТ
. Постановление Президиума Верховного Суда Республики Татарстан от 11 апреля 2012 г. № 44-г-44 // ГАРАНТ
. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10 июня 2013 г. № Ф06-3742/13 по делу № А65-19642/2012 // ГАРАНТ
. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 2 июля 2012 г. № Ф06-4764/12 по делу № А65-25546/2011 // ГАРАНТ
. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 апреля 2007 г. № А66-2295/2006 // ГАРАНТ
. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 апреля 2004 г. № КГ41-А41/2433-04 // ГАРАНТ
. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 ноября 2003 г. № КГ-А40/9076-03 (извлечение) // Архив Федерального арбитражного суда Московского округа; ГАРАНТ
. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2012 г. № 02АП-3163/1 // Архив Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда. Дело № А65-2105/2013; ГАРАНТ
. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2012 г. № 11АП-13669/11 // Архив Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда. Дело № А65-9147/2011; ГАРАНТ
. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2009 г. № А56-47466/2004 // Официальный сайт Тринадцатого арбитражного апелляционного суда; http://13aas.arbitr.ru
. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18 ноября 2009 г. № 11-В09-18 // ГАРАНТ
. Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 18 июня 2012 г. // ГАРАНТ
. Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 2 августа 2012 г. по делу № 33-7320/12 // ГАРАНТ
. Специальная литература
. Боголюбов С.А. Земельное право. - М.: Высшее образование, 2011. - 413 с.
. Боголюбов С.А. Земельное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // Журнал российского права. - 2010. - № 1. - С. 3-7.
. Гражданское право: учебник: В 2 т. Том I. Полутом 2 / отв. ред. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Изд-во БЕК, 2008.
. Галиновская Е.А. К вопросу о вещных правах на землю // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2010. - № 3. - С. 34-36.
. Галиновская Е.А. Особенности включения земли в правовые отношения в качестве объекта // Журнал российского права. - 2012. - № 8. - С. 3-9.
. Грачкова Ю.Л. Судебные споры о праве собственности на доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения («земельные доли») // Актуальные проблемы российского права. - 2012. - № 2. - С.15-19.
. Грачкова Ю.Л. Судебная практика по спорам о праве собственности на земельные доли // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2012. - № 9. - С. 24-26.
. Гряда Э.А. К вопросу о гражданско-правовом значении государственного кадастрового учета земельных участков // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2011.- № 2. - С. 9-11.
. Гуленков М.С. Правомочия пользователя по договору об установлении права личного пользовладения: анализ зарубежного опыта // Юрист ВУЗа. - 2013. - № 1. - С. 3-7
. Демкина А. Ограниченные вещевые права в проекте ГК // Эж-ЮРИСТ. - 2012. - № 49. - С. 3.
. Денисова М.О. Право на землю: теория и практика // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. - 2008. - № 3. - С. 25-29.
. Дягилев А. Земля: право без прав // Эж-ЮРИСТ. - 2013. - № 2. - С. 3.
. Емельянов В.С. Исключения из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов // Российская юстиция. - 2007. - № 2. - С. 11-14.
. Евстигнеев В.А. Собственность на землю в фокусе интересов // Журнал российского права. - 2011. - № 8. - С. 21-23.
. Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок: монография. - М: Волтерс Клувер, 2011.
. Земельное право: учебник / В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин и др. - М.: Частное право, 2013 - 344 с.
. Колесникова И. Часть земельного участка как объект правоотношений // Право и экономика. - 2013. - № 5. - С. 3-7.
. Куратова М. Земельная доля // Эж-ЮРИСТ. - 2010. - № 32. - С. 6-7.
. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / под ред. С.И. Сай, С.А. Боголюбова. - СПБ.: Питер, 2012. Система ГАРАНТ
. Ломидзе О.Г., Ломидзе Э.Ю. Влияние характеристик земельного участка как объекта права на выбор и применение способа защиты // Закон. - 2013. - № 5. - С. 24-26.
. Мальцев Д.Л. Земельный участок как объект правоотношений // Российский юридический журнал. - 2009. - № 3. - С. 3-7.
. Мельников Н. Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Комментарий судебной практики // ГАРАНТ, 2005.
. Митягин К.С. Понятие «земельный участок» // Законодательство. - 2007. - № 5. - С. 4-12.
. Мун О. Проблемы приватизации земельных участков из состава категории земель сельскохозяйственного назначения // Жилищное право. - 2013. - № 2. - С. 32-35.
. Новикова С.Н. Обобщение по теме: «земельный участок как объект земельных отношений» // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. - 2009. - № 1. - С. 3-7.
. Орлов С.В., Кислякова М.А. Правовое регулирование порядка изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд в Российской Федерации // Юридический мир. - 2013. - № 7. - С. 19-23.
. Рублевский Р.С. Классификация ограниченных вещных прав // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2011. - № 10. - С. 24-27.
. Румянцев Ф.П. Особенности договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Журнал российского права. - 2013. - № 8. С. 6-7.
. Стародумова С.Ю. К вопросу о приобретении права собственности на землю в Российской Федерации // Законодательство и экономика. - 2009. - № 4. - С. 13-15.
. Тихомиров М.Ю. Земельные участки сельскохозяйственного назначения: предоставление, использование, особенности совершения сделок. - М: Изд. Тихомирова М.Ю., 2014. ГАРАНТ.
. Тихомиров М.Ю. Предоставление земельных участков гражданам: новые правила. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2014. Система ГАРАНТ.
. Тихомиров М.Ю. Споры о правах на земельные участки: комментарии, судебная практика, официальные разъяснения, образцы документов. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2012.
. Шейнин Л.Б. Земельное право России : учебное пособие. - М.: Эксмо, 2012. - 352 с.
. Трошина С. Регистрация права собственности на земельный участок и способы судебной защиты // Жилищное право. - 2013. - № 8. - С. 22-25.
. Чанов С.Е. Понятие и значение правовых экспертиз в юридической деятельности // Гражданин и право. - 2013. - № 11. - С. 12-15.
. Чаркин С.А. О некоторых проблемах правового регулирования прекращения права частной собственности на земельные участки // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2012. - № 5. - С. 3-7.