договор аренда земельный
договор аренды является взаимным (двусторонне обязывающим), то есть, права и обязанности по данному договору возлагаются на обе его стороны. «Права и обязанности сторон являются корреспондирующими: право одной стороны отвечает обязанности другой стороны». Например, у арендатора существует обязанность использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). В свою очередь арендодателю корреспондируется право прекращения аренды в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением (пп. 1 п. 2 ст. 46 ЗК РФ).
Договор аренды является возмездным и предполагает, что сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п. 1 ст. 423 ГК РФ).
Следует отметить, что в легальном определении договора аренды прямо оговариваются правомочия арендатора в отношении предмета аренды, - временное владение и пользование или временное пользование. Под правом владения понимается право на реальное обладание вещью, на господство лица над вещью. Под правом пользования понимается право на извлечение из имущества его полезных свойств. Это правомочие подтверждает абз. 2 ст. 607 ГК, устанавливая, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Осуществление пользования не обязательно должно быть сопряжено с владением земельным участком. Как отмечает О. П. Скребкова «для достижения эффекта, к которому стремится арендатор, заключая арендный договор, в большинстве случаев вполне достаточно обладание им правомочиями, характерными для пользования; права же, характеризующие владение, предоставляются лишь постольку, поскольку это необходимо для реализации целей аренды».
Определяющее значение в арендных отношениях имеет предоставление арендатору земельного участка возможности им пользоваться. Именно поэтому договор аренды получил широкое распространение в условиях рынка, свободного экономического оборота.
В Российской Федерации единое право собственности арендодателя следует рассматривать, как расщепляемое на более мелкие правомочия. Определённые элементы владения и пользования имеют и арендодатель и арендатор, но разделение этих элементов согласовано. Например, если арендатор получил право приходить, обрабатывать, предоставленный по договору аренды земельный участок, арендодатель сохраняет право на доступ к участку, мониторинг (контроль) за его состоянием, продолжает учитывать его в своём статистическом и бухгалтерском учёте.
Кроме того, если мы будем рассматривать владение и пользование, как отдельные правомочия собственника земельного участка, передаваемые по договору арендатору, то следует признать, что они должны быть специально прописаны в договоре и имеют существенное значение для квалификации прав арендатора.
Первоначальный арендатор в рассматриваемом примере является субъектом, имеющим право сдавать земельный участок в субаренду в силу закона, при условии уведомления арендатора, и выступает в качестве арендодателя при заключении договора субаренды. Следовательно, в исключительных случаях по договору аренды земельного участка к арендатору может переходить частично правомочие распоряжения предоставленным по договору земельным участком.
В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ необходимо разграничивать субаренду земельного участка (поднаём) и передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаём). Согласно п.16 информационного письма ВАС РФ передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив. Это положение подтверждает п. 5 ст. 22 ЗК РФ.
В настоящее время земельное законодательство не содержит определения договора аренды земельного участка. Д. В. Добрачёв, определяет договор аренды земельного участка как договор, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение и пользование, а арендодатель обязуется уплачивать арендодателю арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешённым использованием, соблюдать природоресурсное, природоохранительное, градостроительное и иное законодательство.
Следует отметить, что в вопросе о предоставлении арендатору части земельного участка в юридической литературе существует дискуссия. Одни авторы (О. П. Скребкова) считают, что арендовать можно всякую часть земельного участка. Согласно п. 1 ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений могут быть части земельных участков. В абз. 2 п. 2 ст. 6 ЗК РФ оговаривается, что земельный участок может быть делимым и неделимым. В соответствии со ст. 11.5 ЗК РФ делимый земельный участок представляет собой участок, который после раздела образует самостоятельный участок. Следовательно, часть земельного участка рассматривается как земельный участок с определёнными границами.
Другие авторы (А. П.Анисимов, А. Е.Черноморец) считают, что аренда части земельного участка не возможна. Они отмечают, что часть земельного участка - это не юридическая категория, а технико-прикладной термин. Слова «делимый» и «неделимый» означают лишь техническую возможность (или её отсутствие) образовать на месте одного земельного участка несколько участков меньшего размера, которые в своей совокупности будут равны разделённому земельному участку.
В соответствии со ст. 5 ФЗ от 24 апреля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный номер (далее - кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета. Порядок присвоения кадастровых номеров установлен Правилами присвоения кадастровых номеров земельным участкам (далее Правила), согласно которым государственный кадастровый учёт может осуществляться в отношении земельных участков. Присвоение кадастрового номера отдельным сформированным частям земельного участка предусмотрено пунктом 7 Правил в случае, если часть земельного участка входит в территориальную зону, имеет ограничения (обременения), занята иными объектами недвижимого имущества.
Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По мнению А. Л. Корнеева упоминание о части земельного участка, как о самостоятельном предмете договора аренды уместно в случае, когда из состава одного и того же земельного участка, имеющего единый кадастровый номер, отдельные части (площади) сданы в аренду.
Согласно ч. 2 ст. 26 ФЗ от 21 сентября 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. Следовательно, законодатель допускает аренду части земельного участка в исключительных случаях в качестве обременения земельного участка. Возможность передачи части земельного участка в аренду подтверждает судебная практика.
Исходя из указанных выше положений можно сформулировать определение договора аренды земельного участка.
Итак, под договором аренды земельного участка следует понимать взаимную, возмездную сделку, в силу которой одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) для использования в определённых целях земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, к которой применяются нормы земельного и гражданского законодательства.
Исследование договора аренды земельного участка невозможно без рассмотрения вопроса об участниках арендных отношений: арендодателе и арендаторе.
Обратимся к характеристике первого вида участников арендных отношений - арендодателю. Исходя из ст. 608 ГК РФ в качестве арендодателя земельного участка может выступать: во-первых, собственник земельного участка ("хозяин"), во-вторых, лицо управомоченное законом сдавать имущество в аренду, в-третьих, лицо, управомоченное собственником сдавать имущество в аренду.
Право сдачи земельного участка в аренду принадлежит, прежде всего, его собственнику. Согласно ч. 2 ст. 9 Конституции РФ земля может находиться в государственной, муниципальной и частной собственности.
Право распоряжаться земельными участками, находящимися в федеральной собственности принадлежит Российской Федерации, в собственности субъектов РФ - субъектам РФ, земельными участками, находящимися в муниципальной собственности - муниципальным образованиям. Указанные субъекты могут в свою очередь делегировать право распоряжения земельными участками органам местного самоуправления. Следует отметить, что в соответствии с абз. 2 п. 10 ФЗ от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введение в действие ЗК РФ» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Положения п. 2 ст. 22 ЗК РФ устанавливают, что земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Об иных лицах, которые могут выступать в качестве арендодателя, ЗК РФ не упоминает.
Таким образом, ЗК РФ содержит прямой запрет на распоряжение земельными участками несобственниками. В литературе справедливо отмечается, что норма п. 2 ст. 22 ЗК требует изменения, так как необоснованно ограничивает круг лиц, которые могут распоряжаться земельным участком. Необходимо согласиться с Е. В. Ельниковой, предлагающей изложить п. 2 ст. 22 ЗК РФ в следующей редакции: «2. Земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут предоставляться в аренду собственниками и иными лицами, в соответствии с гражданским законодательством». Представляется, что всякий арендатор земельного участка может сдавать его в аренду, так как, это не влечёт смены собственника.
Формулировка ст. 608 ГК РФ исключает ситуацию одновременного существования лица, управомоченного собственником, и лица, управомоченного законом. При наличии указания в законе на лицо, управомоченное сдавать земельный участок в аренду собственник не может выбрать иное лицо (например, п. 10 ст. 22 ЗК РФ).
Следует также отметить, что согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ договор аренды сохраняет силу при смене арендодателя (переходе права собственности на земельный участок к другому лицу).
Арендатор земельного участка - лицо, владеющее и пользующееся или пользующееся земельным участком по договору аренды, договору субаренды (абз.4 п. 3 ст. 5 ЗК РФ).
В качестве арендатора по договору земельного участка может выступать, во-первых, физическое лицо (лицо без гражданства, гражданин РФ, иностранный гражданин), во-вторых, юридическое лицо (российское, иностранное). К указанным субъектам применяются общие требования, предъявляемые гражданским законодательством. Для физических лиц необходимо наличие правоспособности и дееспособности (ст. 17, 21 ГК РФ). Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в установленном порядке и обладать правоспособностью, (ст.49, 51 ГК РФ), позволяющей ему заключить данный договор аренды земельного участка.
В силу ст. 22 ЗК РФ иностранным гражданам и лицам без гражданства могут быть предоставлены на праве аренды земельные участки, расположенные на территории РФ. Неупоминание в данной статье иностранных юридических лиц «является недостатком юридической техники», так как, в иных статьях ЗК РФ (см., в п. 5 ст. 35 ЗК РФ) они указываются в качестве арендаторов. Можно, например, отметить, что на приграничных и иных особо охраняемых территориях (п. 3 ст. 15 ЗК РФ), перечень которых устанавливается Президентом РФ, такой тип использования земельных участков, как аренда, для указанных лиц является исключительным.
В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (п. 2 ст. 617 ГК РФ).
Итак, аренда - самостоятельное право в системе прав на земельные участки, предусмотренной ЗК РФ. Земельные арендные отношения регулируются нормами гражданского и земельного права, соотносящиеся между собой как общие и специальные. В данной работе договор аренды земельного участка рассматривается как юридический факт, лежащий в основе обязательства (сделка).
Установлено, что к земельным участкам более правильно применять термин «аренда земельных участков», а не «наём». В ходе проведения данного исследования выведено определение договора аренды земельного участка, отсутствующее в законодательстве, а также дана юридическая характеристика указанного договора. Выяснено, что законодатель предусматривает возможность аренды, как земельного участка в целом, так и его части.
И, наконец, исследован вопрос об участниках арендных отношений (арендодателе и арендаторе), дана их характеристика, выявлены ограничения, установленные законодательством для ряда субъектов.
1.3 Условия договора аренды земельного участка
Рассматривая договор аренды земельного участка, как сделку, нельзя не обратиться к вопросу об его условиях, составляющих содержание данного договора.
В юридической литературе принято выделять несколько видов условий договора: во-первых, существенные условия, нуждающиеся в согласовании, во-вторых, обычные условия, не требующие согласования, и, в-третьих, случайные условия.
Существенные условия - это условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора. Как справедливо отмечает О. П. Скребкова вопрос о наличии существенных условий традиционно рассматривается как вопрос о наличии самой сделки.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор не будет считаться заключённым, пока не будут согласованы все его существенные условия. Поэтому очень важно чётко определить какие из условий договора являются существенными.
Во-первых, условие о предмете договора (абз. 2 ст. 432 ГК РФ) относится к существенным условиям, потому что без определения предмета договора невозможно заключить договор.
Решение вопроса об определении понятия "предмет договора" имеет огромное значение, поскольку предмет договора определяет его сущность, позволяет правоприменителю верно квалифицировать договор, применить нужную норму, правильно определить состав прав и обязанностей сторон. Г.Ф. Шершеневич отмечал, что "содержание договора или как неправильно выражается наш закон предмет договора...есть то юридическое последствие, на которое направлена согласная воля двух или более лиц". Как видим, профессор сводит понятие предмет договора к его содержанию. Но и тогда не понятно, что же такое предмет договора, ведь «содержанием договора, как сделки, являются его условия, а договора, как правоотношения - права и обязанности его сторон». Д. И. Мейер в качестве предмета договора рассматривал право на чужое действие. Очевидно, что предполагает обязанность контрагента его обеспечить: права и обязанности неделимы и всегда сопровождают друг друга. Поэтому можно утверждать, что Д. И. Мейер «понимал под предметом договора права и обязанности».
О. С. Иоффе различал юридический (поведение участников) и материальный (имущество) объект обязательства. Ф. И. Гавзе под предметом договора понимал действия, которые должен совершить должник, и объект, на которые эти действия были направлены.
В настоящее время в доктрине существует несколько подходов к определению предмета договора. Одни авторы, например, М. И. Брагинский, сводят предмет договора к определённому объекту правоотношения. Так, если вести речь о договоре, из которого возникает обязательство, то под его предметом мыслится сам предмет исполнения - некое имущество с количественными и качественными характеристиками, то есть, «набор показателей того, по поводу чего заключается договор».
Другой подход к определению понятия "предмет договора" заключается к сведению его к действиям. В. В. Витрянский, в частности, указывает, что предметом всякого гражданско-правового договора являются действия (бездействия). Данная точка зрения критикуется В. А. Малышевым, который утверждает, что «действия и бездействия не могут сами по себе являться предметом договора, поскольку данные категории не находятся в правовом поле. Если же действия и бездействия нормативно урегулированы, они образуют правоотношения. Поэтому правоотношение, как совокупность прав и обязанностей выступает предметом договора» .
Основание для дискуссии даёт сам закон. В ряде норм ГК РФ предмет договора отождествляется именно с определённым объектом и используется понятие "объект договора". Так, объект договора аренды определён в ст. 607 ГК РФ.
Как справедливо отмечает В. В. Кулаков, обсуждая проблему соотношения "объект договора - предмет договора", следует иметь в виду разное понимание договора, - как сделки и как обязательства. В ст. 432 ГК РФ речь идёт о договоре, как о сделке, а в ст. 607 ГК РФ речь идёт о договоре - правоотношении. Конечно определив в юридическом факте то, по поводу чего возникает обязательство, тем самым мы устанавливаем его объект. А. В. Егоров по этому поводу отмечает, что "предмет как существенное условие договора-сделки является одновременно и объектом договора-обязательства (договора-правоотношения). Следовательно, когда мы рассматриваем договор, как сделку, необходимо выделять его предмет, как одно из существенных условий, а рассматривая договор, как правоотношение необходимо выделять его объект.
Учитывая, что в данной дипломной работе договор аренды земельного участка рассматривается как юридический факт (сделка), то в качестве предмета договора аренды земельного участка выступает объект прав, то есть, земельный участок. Как отмечает В. А. Малышев, «понимание под предметом договора объектов гражданских прав уже давно стало привычным».
Земля, как природный объект не может выступать предметом договора аренды, так как «предметом аренды всегда выступает определённая юридически значимая категория, отражающая наиболее значимые юридические признаки объекта природы». Соответственно предметом договора аренды земельного участка является индивидуализированная часть земли, то есть конкретный земельный участок.
В статье 128 ГК РФ дается не полный перечень объектов гражданских прав, земельные участки, как объекты в данной статье не указаны, но такое упоминание в тексте правовой нормы, как «иное имущество» презюмирует их включение. Как справедливо отмечает М. Пискунова, земельные участки являются особым видом имущества, так как, «они не создаются трудом человека, а выделяются, формируются из земли, как несоздаваемого и непотребляемого природного ресурса».
Согласно ст. 130 ГК РФ земельные участки являются недвижимыми вещами, которые в литературе ещё называют «недвижимые по природе». Согласно ст.11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В п. 3 ст. 607 ГК РФ определено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве предмета аренды (то есть, «индивидуально-определённые и непотребляемые вещи»).
В договоре аренды земельного участка должны быть указаны следующие индивидуальные характеристики земельного участка: месторасположение, то есть, территориальная определённость, являющаяся конституирующим элементом формирования земельного участка, позволяющая включить его в оборот; площадь - одна из важнейших характеристик, "является основой для определения стоимостных показателей земельного участка"; целевое назначение; категория земель (п. 2 ст. 8 ЗК РФ); кадастровый номер земельного участка (государственный учётный номер), содержащийся в кадастровом паспорте, отражающий уникальные характеристики земельного участка.
При отсутствии этих данных в договоре условие о предмете, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а договор аренды земельного участка считается незаключённым. Как справедливо отмечает Л. В. Лапач, вопрос о незаключенности договора аренды земельного участка ввиду неопределённости его предмета, следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределённость данного условия может повлечь невозможность исполнения договора. Если же договор исполнен и у сторон в процессе его исполнения не возникло спора относительно неопределённости его предмета (по местоположению земельного участка, его границам и т.д.), то условие о предмете не может считаться несогласованным, а договор - незаключённым.
На практике встречаются случаи отказа в признании договора аренды земельного участка незаключенным по мотиву отсутствия достаточной индивидуализации предмета в силу непроведения в отношении него процедуры государственного кадастрового учёта - по причинам, оцененным судом, как объективные: например, ввиду отсутствия в округе органов, уполномоченных на осуществление такой деятельности. Однако, подобная практика может выступать в качестве исключения, ибо допущение введения земельного участка, не прошедшего кадастровый учёт, в гражданский оборот, принципиально не верно. Согласно, п. 1 ст. 11 ЗК РФ п. 3 ст. 1, пп.3 ч. 1 ст. 7 ФЗ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" земельный участок, как объект земельных отношений, возникает в результате описания и удостоверения его границ путем внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить в качестве индивидуально-определённой вещи с описанием местоположения границ объекта недвижимости, если таким объектом является земельный участок.
Таким образом, специальным законодательством определён момент возникновения земельного участка: момент внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе. Кроме того, в договоре должны быть указаны все обременения данного земельного участка (ст. 613 ГК РФ).
Во-вторых, условия, которые названы в законе или иных нормативно-правовых актах, как существенные.
Договор аренды земельного участка является возмездным, соответственно, за временное владение и пользование или только за временное пользование арендатор будет выплачивать арендодателю арендную плату (ст. 614 ГК РФ). В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Размер арендной платы определяется договором, и как справедливо отмечает Л.О. Федькин, размер арендной платы не может быть нулевым, поскольку в данном случае теряется правовая нагрузка, присущая договору аренды земельного участка. При исполнении своей обязанности по передаче имущества арендодатель не получает встречного предоставления в виде арендной платы, что противоречит ст. 606 и 614 ГК РФ. Кроме того, установление такого размера арендной платы противоречит пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закрепившем одним из принципов земельного законодательства принцип платного использования земель.
В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может быть изменён по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
И наконец, в-третьих, условия, которые по заявлению одной из сторон должны быть согласованы. Например, арендатор требует согласования условия о сроке договора (п. 1 ст. 610 ГК РФ), так как, считает, что заключение договора аренды земельного участка на неопределённый срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ) нецелесообразным. Содержание данного условия зависит от усмотрения сторон договора. Тем не менее, заявленное стороной условие не должно противоречить земельному и гражданскому законодательству РФ.
Договор аренды земельного участка может быть заключён как на определённый срок, так и бессрочно. Законом могут быть предусмотрены предельные (максимальные) сроки отдельных видов аренды. Например, договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности может быть заключён на срок от 10 до 49 лет (ч. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ).
«Если срок в договоре аренды не определён и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор прекращается по истечении предельного срока». Норма п. 2 ст. 621 ГК РФ содержит правило о том, что если арендатор продолжает пользоваться предметом аренды после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Противоречия предшествующему правилу здесь нет, так как, истечение предельного срока прекращает действие договора, чтобы стороны могли заключить договор на новых условиях.
Таким образом, к существенным условиям договора аренды земельного участка относятся: предмет и цена (размер арендной платы) данного договора.
Обычные условия, не нуждающиеся в согласовании сторонами, представляют собой условия, предусмотренные нормативно-правовыми актами, которые автоматически вступают в действие в момент заключения договора. Например, п. 1 ст. 618 ГК РФ устанавливает, что досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, если иное не предусмотрено договором аренды. Так, стороны могут предусмотреть в договоре, что досрочное прекращение договора аренды земельного участка не влечёт прекращения договора субаренды.
К обычным условиям относятся условия, не указанные в договоре, но вступающие в силу при заключении договора (например, ст. 42 ЗК РФ, предусматривающая обязанности лиц, не являющихся собственниками земельных участков по использованию земельных участков).
К числу обычных условий относят условия о порядке, условиях, сроках внесения и о форме (способе исчисления) арендной платы. В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Так, стороны вправе предусмотреть следующие порядок и сроки внесения арендной платы: десятого числа каждого месяца за определенный период времени вперед или за определенный истекший период и проч.
В силу п. 4 ст. 65 ЗК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договором аренды земельных участков. Согласно п. 5 ст. 614 ГК РФ в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. Арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. При аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, общие начала определения арендной платы установлены Правительством РФ (п. 4 ст. 22 ЗК). Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, правила определения размера арендной платы и порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ.
Следует отметить, что в п. 1 п. 1 ст. 614 ГК РФ предусматривается, что арендатор обязан вносить арендную плату своевременно за пользование земельным участком. Поэтому, когда имущество не используется по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, арендная плата не подлежит уплате (например, за время, в течение которого предоставленное имущество не могло быть использовано). «Возврат» имущества до прекращения в установленном порядке действия договора аренды земельного участка не освобождает арендатора от уплаты арендной платы.
В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ установлены формы платы за пользование земельным участком. Наиболее распространенная из них - денежная, устанавливаемая в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Если это не противоречит интересам сторон или обязательным для них или для одной стороны правилам, пользование имуществом может компенсироваться иным встречным предоставлением. К иным формам встречного предоставления ГК РФ относит: оплату в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; предоставление арендатором определенных услуг; передачу арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Названные формы арендной платы не относятся к обязательным. Стороны вправе установить в договоре встречное предоставление как в виде сочетания указанных форм арендной платы, так и в иной, не названной в ст. 614 ГК РФ форме.
Следует отметить, что к числу обычных условий, также, следует относить и примерные условия, разработанные для конкретного вида договора, если в договоре есть ссылка на эти примерные условия (ст. 427 ГК РФ). Если же ссылка отсутствует, то они могут применяться в качестве обычая делового оборота (ст. 5 и п. 5 ст. 421 ГК РФ). Например, распоряжением Федеральной службы по управлению федеральным имуществом утверждена примерная форма договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.
К числу условий любого договора, наряду с существенными и обычными, относятся случайные условия, включение которых в договор зависит от усмотрения сторон. Они направлены на дополнение или изменение обычных условий. Отсутствие случайных условий не влияет на действительность договора. Они приобретают юридическую силу только при включении их в текст договора. Отсутствие случайного условия может повлечь признание договора не заключённым в случае, если сторона докажет, что требовала его согласования. В противном случае договор считается заключённым и без случайного условия.
Применительно к договору аренды земельного участка включение случайных условий зависит от усмотрения сторон.
Подводя итог изложенному выше, отмечу, что к существенным условиям договора аренды земельного участка относятся условия: о предмете договора (о конкретном земельном участке или его части); о размере арендной платы и условия, которые по заявлению одной из сторон должны быть согласованы. К числу обычных условий рассматриваемого договора относят условия о порядке, условиях, сроках внесения и о форме (способе исчисления) арендной платы. Включение в договор случайных условий зависит от усмотрения сторон. После заключения договора аренды земельного участка все эти условия становятся обязательными для сторон.
2. Оформление договора аренды земельного участка и порядок его заключения
.1 Форма договора аренды земельного участка и его государственная регистрация
Формой сделки называется способ выражения воли при совершении сделки, которая может быть выражена в устной или письменной форме. ГК РФ в п. 1 ст. 158 предусматривает два возможных варианта формы сделки: устная и письменная (простая или нотариальная).
Согласно ст. 159 ГК РФ устно могут совершаться все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность.
В соответствии со ст. 160 ГК РФ письменная форма сделки предполагает составление документа, выражающего её содержание и подписанного лицами, совершающими сделку (уполномоченными лицами). ГК РФ в ст. 161 и п. 2 ст. 162 устанавливает случаи, когда обязательно соблюдение простой письменной формы. Это случаи заключения сделок юридических лиц между собой и с гражданами; сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки; заключение внешнеэкономических сделок.
Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Такой договор считаются заключённым с момента подписания договора сторонами.
Договор аренды, заключаемый на срок год и более, помимо того, что облекается в письменную форму, подлежит и государственной регистрации (п.2 ст.609 ГК РФ). Такой договор аренды земельного участка называется региструмальным.
Следует отметить, что гражданское законодательство разграничивает форму сделки и её государственную регистрацию. Государственная регистрация сделок носит самостоятельный характер и является одной из стадий заключения договора аренды земельного участка. Положения абз. 3 ст. 160 ГК РФ устанавливающие, что законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.) не подразумевает государственную регистрацию.
Цель государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом состоит в обеспечении стабильности оборота недвижимости, охраны прав на недвижимость их обладателей, обеспечение фискальных интересов государства, субъектов РФ, муниципальных образований, осуществление контрольных функций государства при совершении сделок с недвижимостью, представляющей, как правило, фактическую ценность.
Действующее законодательство предусматривает несколько видов государственной регистрации. Во-первых, в п. 1 ст. 131 ГК РФ говориться о государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество. Как справедливо отмечается в юридической литературе, регистрация прав на недвижимое имущество является актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество. Следовательно, государственная регистрация прав на недвижимое имущество выполняет доказательственную функцию. Этот акт является единственным доказательством существования зарегистрированного права. А. В. Кузнецов, О. Романов, Л. Ф. Лесницкая считают, что государственная регистрация выполняет и правоустанавливающую функцию, обеспечивает приоритет зарегистрированного права. Указанные авторы, «наделяющие акт регистрации правоустанавливающей функцией не проводят разграничений между основанием и моментом возникновения, перехода права, а также доказательством законности последнего».
Во-вторых, в п. 2 ст. 131 ГК РФ идёт речь об осуществлении специальной регистрации или учете отдельных видов недвижимого имущества, в случаях, установленных в законе. Например, кадастровый учёт земельных участков, установленный ФЗ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - ФЗ «О государственном кадастре…»).
В-третьих, пп. 3 - 6 ст. 131 ГК РФ указывает на государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. При этом ни ГК РФ, ни ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - ФЗ «О гос. регистрации...») не предусматривают исчерпывающий перечень сделок с недвижимым имуществом, подлежащим государственной регистрации.
По вопросу о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в юридической литературе выделяют две противоположные точки зрения. Одни - Н. А. Сыродоев, О. М. Козырь, В. В. Витрянский, В. Цибуленко, Е. Ю. Валявина - полагают, что регистрации подлежат только те сделки с недвижимостью, относительно которых в законе есть указание об этом. Противоположного мнения придерживаются М. И. Брагинский, О. Н. Садиков, О. Романов, В. П. Мозолин, Р. О. Халфина - они считают, что все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации.
Практическое значение государственной регистрации договора состоит в том, что договор, подлежащий государственной регистрации считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с п. 1 ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации…». Следует отметить, что в п.9 ст.3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» установлено, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие ФЗ «О гос. регистрации...», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Регистрация договора аренды недвижимого имущества выделена в отдельный вид регистрации, предусмотренный ст. 26 ФЗ «О гос. регистрации...». В соответствии с данной статьёй государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Государственную регистрацию на объекты недвижимости и сделок с ними в настоящее время осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
С заявлением о государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды (ч. 2 ст. 26 ФЗ «О гос. регистрации...»).
Согласно ст. 13, 14 ФЗ «О гос. регистрации...» государственная регистрация осуществляется путём внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Единый реестр) и совершения специальной регистрационной надписи на договоре аренды о совершении государственной регистрации (форма специальной надписи установлена Приложением № 15 Правил ведения Единого государственного реестра прав, утвержденных постановлением Правительства РФ).
Согласно ч. 3 ст. 12 ФЗ «О гос. регистрации...» и указанных Правил ведения реестра Единый реестр состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел состоит из трёх подразделов содержащих сведения об объекте недвижимости (подраздел I), правах на него (подраздел II) и об ограничениях (обременениях) прав (подраздел III). Поскольку аренда обременяет права владельца земельного участка, записи об аренде земельных участков вносятся в подраздел III-1.
Следует отметить, что являясь обязательственным правом, право аренды земельного участка не влечёт выдачу арендодателю и арендатору каких-либо специальных удостоверительных документов, например, свидетельства о праве аренды земельного участка.
Актуален вопрос о последствиях несоблюдения государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключённого на срок год и более.
В зависимости от возможных последствий все нормы, содержащие положения о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, могут быть подразделены на три группы.
Во-первых, нормы, связывающие с государственной регистрацией заключенность договора (ст. 558, ст. 651 ГК РФ). При нарушении этого требования договор считается незаключенным. Если же договор незаключен, а стороны предоставили что-либо друг другу, то это является неосновательным обогащением (Глава 60 ГК РФ). Во-вторых, нормы, содержащие положение о том, что при нарушении требования о государственной регистрации договор считается недействительным (ничтожным), например, пп. 3-4 ст. 339, п. 1 ст. 165 ГК РФ. Последствием предоставления чего-либо сторонами друг другу по такой сделке может быть реституция, компенсация морального вреда и др. последствия. В-третьих, нормы, устанавливающие требование о государственной регистрации договора, но не предусматривающие последствий её нарушения (п. 3 ст. 574, ст. 584, ст. 609 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ законодатель не закрепляет последствия несоблюдения государственной регистрации договора аренды земельного участка.
Теоретически возможно два варианта ответа на вопрос об отсутствии в норме последствий несоблюдения государственной регистрации: незаключенность договора либо его недействительность.
В п. 1 ст. 615 ГК РФ закреплено общее правило, в соответствии с которым несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, в случаях, установленных законом. Такая сделка считается ничтожной (то есть, недействительна, не зависимо от признания её таковой судом). Таким образом, нарушение нотариальной формы во всех случаях влечет недействительность договора, а несоблюдение требования государственной регистрации договора влечёт его недействительность только в случаях, установленных в законе. Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ последствия несоблюдения государственной регистрации договора аренды не установлены. ЗК РФ специальных правил о последствиях несоблюдения государственной регистрации договора аренды земельного участка не содержит. Следовательно, «ответ на вопрос о юридическом значении (последствиях) нарушения норм, содержащих требования о государственной регистрации сделки, но не устанавливающих последствий ее несоблюдения - является незаключенность такой сделки»
Кроме того, пункт 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» также подтверждает, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Это положение исходит из п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно которой договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом. Следовательно, если договор аренды земельного участка не прошёл процедуру государственной регистрации он является незаключённым.
Незаключённость договора может выражаться в «отсутствии договора вообще, когда у сторон отсутствовало само намерение заключить договор; в прерывании переговоров до заключения договора; в подписании договора, который не содержит определенное законом существенное условие, а потому не может считаться состоявшимся как сделка, и др.».
Следует также отметить, что факт действительности или недействительности оспариваемого договора может быть установлен лишь после того, как суд придёт к выводу, что соответствующий договор аренды земельного участка заключён. Незаключённость договора является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании договора недействительным.
Договор аренды земельного участка, заключённый на срок год и более, не прошедший государственную регистрацию следует считать незаключённым. Недействительным договор аренды земельного участка будет являться в случаях, предусмотренных ст. 166 - 181 ГК РФ, устанавливающих общие правила о недействительности сделок.
Итак, договор аренды земельного участка заключается в простой письменной форме и считается заключенным сторонами с момента согласования всех условий договора, если такой договор заключен сроком менее чем один год. Если договор аренды заключён сроком год и более, то помимо письменной формы он подлежит и государственной регистрации. Государственная регистрация договора аренды земельного участка является разновидностью государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. В случае несоблюдения требований о государственной регистрации договор аренды земельного участка является незаключённым.
.2 Порядок заключения договора аренды земельного участка
Действующее законодательство предусматривает несколько вариантов заключения договора аренды земельного участка, которые различаются как по субъектному составу, так и по процедуре заключения. Условно можно выделить три вида договоров аренды земельного участка в зависимости от порядка их заключения: а) договор аренды частного земельного участка, который заключается посредством простого соглашения сторон; б) договор аренды частного, государственного, муниципального земельного участка, заключаемый по результатам проведения торгов; в) договор аренды государственных и муниципальных земельных участков, заключённый в результате подачи заявления в уполномоченный орган.
"Возникновение права аренды в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, происходит посредством заключения сторонами договора аренды земельного участка". Заключение договора аренды частного земельного участка посредством взаимного соглашения сторон представляет собой совокупность сменяющих друг друга стадий. Первоначально требуется возникновение обоюдного волеизъявления двух управомоченных субъектов заключить договор аренды конкретного земельного участка. Чтобы стороны могли достичь соглашения и тем самым заключить договор, необходимо, чтобы одна из них сделала предложение о заключении договора, а другая - приняла это предложение. «Первая стадия именуется офертой, а вторая - акцептом. В соответствии с этим сторона, делающая предложение заключить договор, именуется оферентом, а сторона, принимающая предложение - акцептантом». Оферентом и акцептантом может быть, как физическое, так и юридическое лицо.
Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, её акцепта. Предложение, признаваемое офертой, согласно ст. 435 ГК РФ должно содержать некоторые условия: должно быть достаточно определённым и выражать явное намерение лица заключить договор; должно содержать все существенные условия договора; должно быть обращено к одному или нескольким конкретным лицам.
Следует отметить, что «акцептом признается согласие лица, которому адресована оферта, принять это предложение, причем не любое согласие, а лишь такое, которое является полным и безоговорочным».
Обладающие необходимыми признаками оферта и акцепт порождают определённые юридические последствия для совершивших их лиц. Юридическое действие оферты и акцепта зависит от того, получены ли они адресатами. Если адресат никак не отреагировал на предложение заключить договор, то его молчание рассматривается как отказ от заключения договора.
Следует отметить, что договор аренды частного земельного участка может быть заключён и посредством проведения торгов.
Итак, второй возможный вариант заключения договора аренды частного, государственного, муниципального земельного участка - заключение договора аренды земельного участка посредством проведения торгов, который широко распространён на практике. Общие правила проведения торгов установлены ГК РФ. В соответствии со ст. 447 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. «Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени».
Порядок организации и проведения торгов законодательно закреплён в ст. 448 ГК РФ. Организатор торгов делает извещение о проведении торгов (в форме конкурса или аукциона) не позднее, чем за тридцать дней до дня их проведения. Участники торгов вносят задаток в размере и в сроки, указанные в извещении. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату.
Предметом торгов является право на заключение договора аренды и такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола, который подписывает лицо, победившее на торгах. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
Как справедливо отмечает С. С. Шерстенёв, предоставление земельных участков в аренду, находящихся в государственной или муниципальной собственности, зависит от ряда особенностей:
От целей предоставления земельных участков: для целей строительства либо иных целей (ст. 30 и 34 ЗК РФ);
От необходимости предварительного согласования места размещения объекта или без проведения данной процедуры (ст. 30 ЗК РФ);
От того, является ли запрашиваемый земельный участок застроенным или нет (ст. 36 ЗК РФ).
Договор аренды государственного, муниципального земельного участка может быть заключён посредством проведения торгов. Специальные правила заключения договора аренды государственного, муниципального земельного участка посредством проведения торгов (конкурсов, аукционов) установлены в ст. 38 ЗК РФ.
В качестве продавца права на заключение договора аренды земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (п. 2 ст. 38 ЗК РФ). Например, в соответствии с ч. 1 ст. 10 Закона Томской области от 4 октября 2002 г. № 74-ОЗ «О предоставлении и изъятии земельных участков в Томской области» (далее - Закон Томской области «О предоставлении и изъятии земельных участков») земельные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам в аренду на основании решения Администрации Томской области или решения органа местного самоуправления. Согласно п. 1.35 ст. 40 Устава г. Томска органом местного самоуправления, предоставляющим земельные участки в аренду гражданам и юридическим лицам является Администрация города Томска. В силу п. 1.2 Положения от 17 февраля 2004 г. № 577 «Об аренде земельных участков на территории г. Томска» арендодателем земельных участков от имени муниципального образования «Город Томск» выступает уполномоченный орган администрации города Томска. Согласно п. 3.2.3 Положения от 30 октября 2007 г. № 683 «О департаменте экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска» таким уполномоченным органом выступает Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г. Томска. Следует также отметить, что одной из функций Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Томска является подготовка работы комиссии по вопросам земельных отношений, а также комиссии по продаже права аренды земельных участков.
Правила организации и проведения торгов по продаже права на заключение договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков установлены постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или продажи права на заключение договоров аренды таких земельных участков».
В соответствии с указанным постановлением Правительства РФ процедура заключения договора включает следующие условные стадии: 1) принятие решения о проведении торгов в форме конкурса или аукциона уполномоченным субъектом; 2) осуществление необходимых подготовительных действий (сообщение в печати о проведении торгов с указанием даты, места их проведения и др. требований); 3) проведение торгов и оформление их результатов путём составления протокола, который подписывает организатор и победитель торгов в день их проведения. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола. Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в счет арендной платы.
Согласно п. 1.1 ст. 30 ЗК РФ органы государственной власти субъектов РФ, вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в собственности субъектов РФ земельных участков, а также земельных участков государственная собственность на которые не разграничена и которыми они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах. В соответствии с п. 1.2. ст. 30 ЗК РФ органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, а также земельных участков государственная собственность на которые не разграничена и которыми они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах. Например, в г. Стрижевой Думой принято решение от 9 июня 2010 г. № 596 «Об утверждении перечня случаев предоставления земельных участков исключительно на торгах».
Предоставление государственных, муниципальных земельных участков в аренду для целей строительства осуществляется посредством проведения торгов в форме конкурса или аукциона. Вместе с тем, ст. 30 ЗК РФ предусматривает исключения из правила о предоставлении в аренду государственных, муниципальных земельных участков для строительства на торгах: 1. Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, или земельные участки, на которые государственная собственность не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) владение гражданам, юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории. Данный земельный участок по выбору этого лица может быть предоставлен в аренду (п. 2.1. ст. 30 ЗК РФ). Договор аренды такого земельного участка заключается на основании подачи заявления заинтересованного лица и принятия решения о предоставлении запрашиваемого участка в уполномоченный орган (данный порядок заключения будет рассмотрен ниже); 2. Предоставление пользователю недр земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием недрами, из государственных, муниципальных земель, в аренду осуществляется без проведения торгов (п. 2.2. ст. 30 ЗК РФ); 3. Предоставление Государственной компании «Российские автомобильные дороги» в аренду земельных участков, необходимых для её деятельности, из земель, находящихся в федеральной собственности либо земель, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов. Договор аренды такого земельного участка заключается на основании подачи заявления заинтересованного лица и принятия решения о предоставлении запрашиваемого участка органом по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства (п. 2.3 ст. 30 ЗК РФ).
Государственные, муниципальные земельные участки предоставляются для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта строительства или без такой процедуры (п. 1 ст. 30 ЗК РФ). Как отмечается в литературе, в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта на торги выносится полностью готовый к застройке земельный участок; в случае процедуры предварительного согласования гражданин или юридическое лицо обязаны проводить многомесячные «бюрократические согласования» параметров объекта, планируемого для возведения на еще не существующем (не сформированном) земельном участке, в отношении которого у них нет никаких прав.
Предоставление государственного, муниципального земельного участка в аренду для целей строительства без предварительного согласования места размещения объекта, распространено на практике и вызывает достаточно много споров. Такое предоставление возможно для жилищного строительства (ст. 30. 1 ЗК РФ) и комплексного освоения в целях жилищного строительства (ст. 30.2 ЗК РФ).
Согласно ст. 30.1 ЗК РФ продажа права на заключение договоров аренды государственных, муниципальных земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Предоставление государственного, муниципального земельного участка в аренду для индивидуального строительства осуществляется на основании заявления гражданина, поданного в уполномоченный орган (п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ).
Порядок организации и проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется ст. 38.1 ЗК РФ. Предметом аукциона по продаже права на заключение договора аренды государственного, муниципального земельного участка в целях жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) может выступать земельный участок, прошедший кадастровый учёт, у которого определены: разрешённое использование земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешённого строительства объекта капитального строительства, технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за их подключение (п. 1 ст. 38.1 ЗК РФ). Для целей индивидуального и малоэтажного жилищного строительства предметом аукциона выступает земельный участок, прошедший кадастровый учёт, у которого определено разрешённое использование и технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за их подключение (п. 2 ст. 38 ЗК РФ). Аукцион является открытым по составу участников.
Продавцом права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства является орган исполнительной власти субъекта РФ (например, в Томской области - Департамент строительства и архитектуры Томской области).
Процедура заключения договора аренды государственного, муниципального земельного участка путём проведения аукциона включает следующие стадии:
) Принятие решения о проведении торгов в форме аукциона. Определение продавцом права на заключение договора аренды земельного участка начальной цены предмета аукциона, сумму задатка, существенные условия договора, в том числе, срок аренды (п. 7 ст. 38.1 ЗК РФ). Начальная цена предмета аукциона определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Согласно ст. 7 ФЗ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», если в нормативно-правовом акте, содержащем требования обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке объекта, не определён конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта;
) Осуществление необходимых подготовительных действий по организации аукциона. Установление организатором аукциона времени, места, порядка проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»). Последний устанавливается в пределах от 1 до 5 процентов начальной цены предмета аукциона (п. 8 ст. 38.1 ЗК РФ);
3) Публикация извещения о проведении торгов размещается в периодических печатных изданиях, определяемых соответственно Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, главой муниципального образования и размещение на официальном сайте в сети «Интернет» не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона;
) Представление участниками документов, указанных в п. 12 ст. 38.1 ЗК РФ в установленные сроки. Организатор не вправе требовать предоставление иных документов. Прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до проведения аукциона. Протокол приема заявок ведется организатором и подписывается им в течении одного дня со дня окончания приема заявок на участие в аукционе (п. 19 ст. 38.1 ЗК РФ).
) Проведение аукциона и оформление его результатов путём составления протокола, в котором фиксируется последнее предложение о размере арендной платы (п. 23 ст. 38.1 ЗК РФ). Протокол подписывает организатор и победитель аукциона в день их проведения (п. 24 ст. 38. 1 ЗК РФ). Протокол проведения аукциона является основанием для заключения договора аренды государственного, муниципального земельного участка с победителем аукциона.
) Информация о результатах аукциона печатается в периодическом печатном издании, в котором сообщалось о его проведении, а также в сети «Интернет» (п. 29 ст. 38.1 ЗК РФ).
Если аукцион признан не состоявшимся (пп.1 п. 26 ст. 38.1 ЗК РФ), то единственный участник аукциона вправе не позднее чем через 10 дней со дня проведения аукциона заключить договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления обязаны заключить такой договор по начальной цене аукциона (п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ).
Ещё одним случаем предоставления в аренду государственных, муниципальных земельных участков для строительства без предварительного согласования места размещения объекта является предоставление таких земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 1 ст. 30.2 ЗК РФ). Предоставление таких земельных участков осуществляется органом исполнительной власти субъекта (например, в Томской области - уполномоченный областной орган по управлению областным государственным имуществом - Департамент по управлению государственной собственностью Томской области).
Предоставление земельного участка в аренду для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется посредством аукциона в порядке, предусмотренном ст. 38.2 ЗК РФ. Предметом аукциона является земельный участок, прошедший кадастровый учёт (п. 1 ст. 38.2 ЗК РФ). Аукцион проводится в порядке, установленном ст. 38.1 ЗК РФ, Порядок проведения аукциона, осуществляемый согласно ст. 38.1 ЗК РФ был рассмотрен выше. Помимо требований, установленных п. 3 ст. 38. 2 ЗК РФ, которые должны содержаться в извещении о проведении аукциона, могут быть указаны и иные дополнительные требования (п. 4 ст. 38.2 ЗК РФ).
Заявители для участия в аукционе предоставляют документы, установленные п. 12 ст. 38.1 ЗК РФ, а также документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе (п. 6 ст. 38.2 ЗК РФ).
Победителем аукциона является участник, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка в целях его комплексного освоения для жилищного строительства (п. 7 ст. 38.2 ЗК РФ).
Предоставление государственных, муниципальных земельных участков в аренду для целей строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется на торгах, например, для строительства административных зданий, магазинов и т.д. Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта согласно п. 5 ст. 30 ЗК РФ осуществляется путем: выбора земельного участка; принятия в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; формирования земельного участка и его государственного кадастрового учета; проведения торгов по продаже права на заключения договора аренды земельного участка.
В юридической литературе в качестве одного из оснований заключения договора аренды государственного, муниципального земельного участка для строительства рассматривается концессионное соглашение. По концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением имущество (недвижимое имущество или недвижимое имущество и движимое имущество, технологически связанные между собой и предназначенные для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением) (далее - объект концессионного соглашения), право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности (ст. 3 ФЗ от 21.07.2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях», далее - ФЗ «О концессионных соглашениях»).
Данное соглашение заключается посредством проведения торгов в форме конкурса на право заключения такого соглашения (ч. 1 ст. 13 ФЗ «О концессионных соглашениях»). Земельный участок, на котором расположен объект концессионного соглашения предоставляется концедентом концессионеру в аренду на срок действия соглашения (ч. 1 ст. 11 ФЗ «О концессионных соглашениях»).
Предоставление в аренду государственных, муниципальных участков для иных помимо строительства целей (для ведения личного подсобного хозяйства, установки и эксплуатации торговых киосков, складирования строительных материалов и др.) осуществляется на торгах. Как справедливо отмечается в литературе, массовое проведение торгов в данной ситуации может парализовать работу муниципальных органов. В связи с этим он предлагает применять процедуру торгов лишь в случаях императивного предписания правовой нормы, а в остальных случаях, обеспечивать соблюдение принципа публичности путем информирования населения посредством размещения сообщений в СМИ.
«Правоприменительная практика в разных регионах (или в рамках одного субъекта РФ по различным муниципальным образованиям) по этому вопросу весьма противоречива. Так, даже в большинстве городских округов земельные участки в аренду для размещения временных объектов предоставляются без проведения торгов. В то же время есть и исключения из этого правила, предусматривающие в таких случаях проведение торгов в виде аукциона на срок до 5 лет (см., например, п. 1 разд. 5 Положения о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, утвержденного Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 11 октября 2006 г.)».
Третьим способом заключения договора аренды государственного, муниципального земельного участка является подача заявления в компетентный орган гражданином или юридическим лицом, заинтересованным в передаче ему земельного участка.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление земельными участками, которые находятся в их собственности на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости, прозрачности процедуры предоставления таких земельных участков. Для осуществления этих принципов указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления земельных участков. Государственные и муниципальные органы обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определённом праве, в том числе, на праве аренды. Как справедливо отмечает М.С. Жевалкович договор аренды "наиболее полно отвечает целям эффективного использования государственных и муниципальных земель и обеспечивает возможность пополнения государственного бюджета за счёт арендных платежей за землю".
Согласно ст. 10 Закона Томской области Закон Томской области «О предоставлении и изъятии земельных участков» для предоставления в аренду земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности Томской области, заинтересованное лицо обращается с заявлением о предоставлении земельного участка в уполномоченный областной орган по управлению областным государственным имуществом. Таким органом является Департамент управления областным государственным имуществом Томской области.
Данный способ заключения договора предусматривает несколько вариантов его осуществления в зависимости от целей, для которых предоставляется земельный участок.
Предоставление земельного участка в аренду для целей строительства с предварительным согласованием места размещения объекта (ч.3 ст.30 ЗК РФ). Например, для строительства торгово-административного здания. Процедура заключения в соответствии с п. 5 ст. 30 ЗК РФ включает следующие стадии: 1) выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; 3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства. Порядок принятия решения о предоставлении земельного участка устанавливается ст. 32 ЗК РФ. Согласно п.1 ст. 32 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В силу п. 7 ст. 30 ЗК РФ решение о предоставлении земельного участка для строительства в данном случае является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Предоставление земельного участка в аренду для целей строительства без предварительного согласования места размещения объекта также распространено на практике (п. 4 ст. 30 ЗК РФ). Например, для размещения гостевой автостоянки, летнего кафе, строительства автосервиса и др. Процедура заключения договора включает следующие стадии: 1) выполнение необходимых работ для осуществления кадастрового учёта; 2) определение разрешённого использования земельного участка; 3) определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; 4) принятие решения о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурса, аукциона); 5) публикация сообщения о приёме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); 6) предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка; 7) решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка для строительства, которое является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду (ч.7 ст. 30 ЗК РФ).
Предоставление государственного, муниципального участка в аренду для целей не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ). Например, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, для размещения временных объектов розничной торговли и др. Граждане, заинтересованные в предоставлении государственного, муниципального земельного участка в аренду предоставляют в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления заявление, в котором указывается цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры, местоположение, испрашиваемое право на землю (п. 3 ст. 34 ЗК РФ). Такой порядок предоставления государственных, муниципальных земельных участков в аренду в юридической литературе именуется "упрощённым".
Согласно п. 4 ст. 34 ЗК РФ орган местного самоуправления на основании заявлению гражданина либо обращения органа исполнительной власти с учётом зонирования территории в месячный срок выдает схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает проведение кадастровых работ в отношении испрашиваемого земельного участка. В соответствии с п. 5 ст. 34 ЗК РФ исполнительный орган власти в двухнедельный срок со дня предоставления заявителем кадастрового паспорта принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду, направляет заявителю копию решения и кадастрового паспорта. Договор аренды государственного, муниципального земельного участка заключается с заявителем в недельный срок со дня принятия решения о предоставлении такого участка в аренду (п. 5 ст. 34 ЗК РФ).
Как справедливо отмечает А. В. Урсу, данные положения на основании п. 1 ст. 34 ЗК РФ могут быть конкретизированы актами органов исполнительной власти субъектов либо актами органов местного самоуправления.
Предоставление права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположено здание, строение, сооружение (п. 5 ст. 36 ЗК РФ). Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение права аренды этих земельных участков.
Если здание находится на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, то эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание. Если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица также имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. В месячный срок со дня поступления заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка в аренду (п. 6 ст. 36 ЗК РФ). В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Следует отметить, что распоряжением Министерства имущественных отношений РФ утверждена примерная форма решений о предоставлении земельных участков в аренду и договоров аренды земельных участков.
Необходимым условием является осуществление государственного кадастрового учёта земельного участка в случае его не проведения ранее или отсутствия сведений о земельном участке в государственном кадастре недвижимости (п. 7 ст. 36 ЗК РФ).
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам и направляет заявителям копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка. Указанное решение является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Таким образом, договор аренды частного земельного участка может быть заключен посредством взаимного соглашения сторон, а также путем проведения торгов. Договор аренды государственных и муниципальных земельных участков может быть заключен путём проведения торгов (конкурса или аукциона) и путем подачи заявления в уполномоченный орган
Предоставление земельных участков в пределах особых экономических зон осуществляется на основании договора аренды таких земельных участков, имеющим некоторые особенности. Особая экономическая зона - «определяемая Правительством РФ часть территории РФ, на которой действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности». Следует отметить, что «особые экономические зоны создаются в целях развития обрабатывающих отраслей экономики, высокотехнологических отраслей, производства новых видов продукции и развития транспортной инфраструктуры». Существует четыре типа особых экономических зон: промышленно-производственные, технико-внедренческие, туристско-рекреационные и портовые (ч. 1 ст. 4 ФЗ от 22.07.2002 г. «Об особых экономических зонах» - далее ФЗ «Об особых экономических зонах»). Согласно ст. 5 ФЗ «Об особых экономических зонах» особые экономические зоны, за исключением портовых, могут создаваться только на земельных участках, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности.
Органы управления особыми экономическими зонами управляют и распоряжаются земельными участками в пределах её территории на основании соглашения о создании особой экономической зоны. Земельные участки в пределах особой экономической зоны могут предоставляться во временное владение и пользование исключительно на основании договора аренды (ч. 2 ст. 32 ФЗ «Об особых экономических зонах»).
Заключение договора аренды земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны, имеет специфику в субъектном составе. Заключение договора осуществляется путем подачи заявления о предоставлении земельного участка в аренду (порядок заключения договора аренды государственного, муниципального земельного участка на основании заявления заинтересованного лица, поданного в уполномоченный орган был рассмотрено выше) резидентом особой экономической зоны в орган, осуществляющий управление в данной зоне.
До 2009 г. управление особыми экономическими зонами осуществлялось Федеральным агентством по управлению особыми экономическими зонами. После принятия постановления Правительства РФ от 05 июня 2008 г. № 347 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых постановлений Правительства РФ по вопросам управления особыми экономическими зонами» управление особыми экономическими зонами осуществляет Министерство экономического развития и торговли РФ (далее - уполномоченный Правительством РФ орган). Указанный орган утверждает примерную форму договора аренды (приказ Министерства экономического развития и торговли РФ «Об утверждении примерных форм договоров аренды недвижимого имущества и земельных участков для обеспечения функционирования особых экономических зон») и методику расчета арендной платы (приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 12 апреля 2006 г. № 95 «Об утверждении методики расчёта арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений), находящихся на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого и туристско-рекреационного типов и методики расчета арендной платы по договорам раенды земельных участков расположенных в пределах территорий особых экономических зон»).
Резидентом особой экономической зоны в зависимости от типа зоны признается индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, с момента внесения соответствующей записи в реестр резидентов особых экономических зон (ч. 3 ст. 9 ФЗ № 116-ФЗ). "Резидентами особых экономических зон могут быть: в промышленно-производственной - коммерческая организация (за исключением унитарного предприятия); в технико-внедренческой и туристско-рекреационной - индивидуальный предприниматель или коммерческая организация (за исключением унитарного предприятия)".
Итак, порядок заключения договора аренды земельного участка, расположенного в пределах территории особой экономической зоны осуществляется следующим образом. Резидент особой экономической зоны подает заявление в уполномоченный Правительством РФ орган о предоставлении конкретного земельного участка в аренду. На основании решения, принятого уполномоченным Правительством РФ органом, заключается договор аренды государственного, муниципального земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны.
Часть земельного участка, как уже было отмечено в параграфе 1.2 данной дипломной работы, предоставляется по договору аренды земельного участка и выступает в качестве обременения такого земельного участка. Предметом договора аренды части земельного участка будет являться соответственно часть земельного участка. Например, часть земельного участка может быть выделена в полосе отвода железной дороге, предоставляемая транспортной организации.
Можно выделить следующие особенности заключения договора аренды части земельного участка. Во-первых, среди документов, необходимых для проведения кадастрового учёта, предоставляется межевой план учёта части земельного участка (ст. 22 ФЗ «О государственном кадастре…»). Согласно ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре…» межевой план - это документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках. Во-вторых, согласно ч. 2 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации…», если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.
Следовательно, при заключении договора аренды части земельного участка помимо общих требований, необходимо предоставить межевой план учёта части земельного участка и кадастровый паспорт земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.
Таким образом, заключение договора аренды земельного участка имеет три возможных варианта: путем взаимного соглашения сторон (договор аренды частного земельного участка), путём проведения торгов (договор аренды частного, государственного, муниципального земельного участка) и путем подачи заявления в уполномоченный орган (договор аренды государственного, муниципального земельного участка). Договор аренды земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной собственности и расположенных в пределах территорий особых экономических зон, заключается путем подачи резидентом особой экономической зоны заявления в уполномоченный Правительством РФ орган.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В работе в целом проведён анализ правовой сущности земельных арендных отношений, прослежен исторический путь развития договора аренды земельного участка, исследована юридическая характеристика и выведено понятие данного договора с учетом его специфики, определены существенные условия, а также последствия несоблюдения государственной регистрации договора аренды земельного участка, решены и другие задачи, поставленные в ходе исследования.
В настоящее время аренда является самостоятельным правом в системе прав на земельные участки. Договор аренды земельного участка также может быть рассмотрен в качестве комплексного института, включающего в себя нормы земельного и гражданского права.
При исследовании законодательства установлено, что к регулированию земельных арендных отношений применяются специальные нормы земельного законодательства и общие нормы гражданского законодательства об аренде земельных участков.
В настоящей работе под договором аренды земельного участка предложено понимать взаимную, возмездную сделку, в силу которой одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) для использования в определённых целях земельный участок (его часть) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, к которой применяются нормы земельного и гражданского законодательства.
Рассмотренный договор является самостоятельным договором, наряду с иными сделками с земельными участкам. Содержанием договора аренды земельного участка - сделки являются его условия. Данный договор должен включать обязательные условия (о предмете договора, о размере арендной платы), а также может включать обычные и случайные условия. Предметом договора аренды земельного участка может быть по общему правилу земельный участок и в исключительных случаях часть земельного участка. Земельный участок (его часть) по договору аренды предоставляется за плату.
Действующее земельное законодательство предусматривает несколько вариантов процедуры заключения договора аренды земельного участка, которые были предметом исследования в разделе 2 настоящей работы. Рассмотрены и особенности заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также, заключение договора аренды земельного участка, расположенного в пределах территории особой экономической зоны.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
Конституция Российской Федерации : принята всенар. голосованием 12 дек. 1993 г. - М. : Юрид. лит., 2000. - 61 с.
Земельный кодекс Рос. Федерации : федер. закон Рос. Федерации от 10 окт. 2001 г. // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ : федер. закон Рос. Федерации : (в ред. от 6 апр. 2011 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ : федер. закон Рос. Федерации : (в ред. от 7 февр. 2011 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
Лесной кодекс Российской Федерации : федер. закон. Рос. Федерации от 4 дек. 2006 г. № 200-ФЗ : (в ред. от 29 дек. 2009 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.
Бюджетный кодекс Российской Федерации : федер. закон Рос. Федерации от 31 июля 1998 г. № 145-ФЗ : (в ред. от 6 апр. 2011 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1998. - № 31. - Ст. 3823.
О введении в действие Земельного кодекса Рос. Федерации : федер. закон Рос. Федерации от 25 окт. 2001 г. № 137-ФЗ : (в ред. от 20 марта 2011 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2001. - N 44. - Ст. 4148.
О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ : федер. закон Рос. Федерации от 21 окт. 1994 г. № 52-ФЗ : (в ред. от 8 мая 2009 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3302.
О государственном кадастре недвижимости : федер. закон Рос Федерации от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ : (в ред. от 27 дек. 2009 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2007. - N 31. - Ст. 4017.
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : федер. закон Рос. Федерации от 21 сент. 1997 г. № 122-ФЗ : (в ред. от 20 марта 2011 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
О государственном регулировании обеспечения плодородия земель : федер. закон Рос. Федерации от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ : (в ред. от 30 дек. 2008 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1998. - № 29. - Ст. 3399.
Об обороте земель сельскохозяйственного назначения : федер. закон. от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ : (в ред. от 29 дек. 2010 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.
Об особых экономических зонах : федер. закон. Рос. Федерации от 22 июля 2005 г. № 116-ФЗ : (в ред. от 25 дек. 2009 г.) // Собрание законодательства Рос. Федерации. - 2005. - № 30. - Ст. 3127.
О недрах : закон Рос. Федер. от 21 февр. 1992 г. № 2395-1 : (в ред. от 5 апр. 2011 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1995. - № 10. - Ст. 823.
Об оценочной деятельности в РФ : федер. закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ : (в ред. от 28 дек. 2010 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1998. - № 31. - Ст. 3813.
О Министерстве экономического развития и торговли РФ : постан. Правительства Рос. Федерации от 5 июня 2008 г. № 347 // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2008. - № 24. - Ст. 2867.
Об изменении и признании утратившими силу некоторых постановлений Правительства РФ по вопросам управления особыми экономическими зонами : постан. Правительства Рос. Федерации от 5 нояб. 2009 г. № 891 // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2009. - № 46. - Ст. 5488.
Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, находящееся в собственности РФ : постановление Правительства Рос. Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2009. - № 30. - Ст. 3821.
Об утверждении правил кадастрового деления территории РФ и правил присвоения государственных кадастровых номеров земельным участкам : постановление Правительства Рос. Федерации от 6 сент. 2000 г // Рос. газ. - 2000. - 17 янв. - № 180.
О федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии : постановление Правительства от 1 июня 2009 г. № 1847 // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2009. - N 25. - Ст. 3052.
О создании на территории г. Томска особой экономической зоны технико-внедренческого типа : постановление Правительства Рос. Федерации от 21 дек. 2005 г. № 783 // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2005. - № 52 (ч. 3). - Ст. 5746.
О Федеральном агентстве по управлению особыми экономическими зонами : постан. Правительства Рос. Федерации от 19 авг. 2005 г. № 530 // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2005. - № 35. - Ст. 3611.
Правила ведения государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним : постан. Правительства РФ от 18 февр. 1998 г. № 129 : (в ред. от 26 нояб. 2006 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1998. - N 8. - Ст. 963.
О периодическом печатном издании, осуществляющим опубликование извещения о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в федеральной собственности, либо права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, для жилищного строистельства : распоряжение Правительства Рос. Федерации от 22 апр. 2010 г. № 643-р // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2010. - № 18. - Ст. 2273.
Об утверждении примерной формы договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности : распоряжение Федер. службы по управлению федер. имуществом от 6 июня 2004 г. № 104-р // Рос. газета. - № 164. - 03 марта. - 2004.
Об утверждении примерных форм договоров аренды недвижимого имущества и земельных участков для обеспечения функционирования особых экономических зон : приказ Министерства экономического развития и торговли от 12 апр. 2006 г. № 95 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2006. - № 5. - С. 24-31.
Об утверждении методики расчёта арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений), находящихся на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого и туристско-рекреационного типов и методики расчета арендной платы по договорам раенды земельных участков расположенных в пределах территорий особых экономических зон : приказ Министерства экономического развития и торговли от 14 июля 2006 г. № 190 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2006. - № 35. - С. 45-54.
Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой : информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 янв. 2002 г. № 66 // Вестник ВАС РФ. - 2003. - N 3. - С. 43-113.
Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" : инф. письмо Президиума ВАС РФ от 16 февр. 2001 г. // Вестник ВАС РФ. - 2001. - №4. - С. 25-97.
Об определении продавца на заключение договора аренды земельного участка : постановление Администрации Томской области от 25 дек. 2005 г. № 759-ра // Сборник официальных материалов муниципального образования г. Томск. - 2005. - № 23.1.
О предоставлении и изъятии земельных участков в Томской области : закон Томской обл. от 4 окт. 2002 г. № 74-ОЗ // Официальные ведомости Государственной думы Томской области. - 2002. - № 11 (72).
Об аренде земельных участков на территории г. Томска : решение Томской городской Думы от 17 февр. 2004 г. № 577 // Томский вестник. - 2004. - № 40. - С. 12-20.
О департаменте архитектуры и градостроительстве Администрации г. Томска : решение Думы г. Томска от 30 окт. 2007 г. № 683 // Сборник официальных материалов муниципального образования "Город Томск". - 2007. - № 44.5.
О департаменте по управлению государственной собственностью в Томской области : постан. Губернатора Томской области от 28 янв. 2008 г. № 1 // Собр. законодательства Томской обл. - 2008. - № 1 (30). - Ст. 15.
О департаменте экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска : решение Думы г. Томска от 30 окт. 2007 г. № 683 // Сборник официальных материалов муниципального образования "Город Томск". - 2007. - № 44.5.
Об утверждении порядка подготовки и оформления документов при представлении земельных участков, прекращении и переоформлении прав на них на территории города : постановление Администрации муниципального образования Сургут от 27 июня 2005 г. № 84 // Сургутские ведомости. - 2005. - № 27. - С. 13-25.
Об утверждении перечня случаев предоставления земельных участков исключительно на торгах : решение Думы городского округа Стрижевой от 09 июня 2010 г. № 596 // Cеверная звезда. - 2010. - 09 июня. - № 91.
Устав г. Томска : принят решением Думы г. Томска от 5 апр. 2010 г. № 1475 // Сборник официальных материалов муниципального образования г. Томск. - 2010. - № 23.1.
Свод законов Российской Империи : манифест от 31 янв. 1833 г. // Свод законов Российской Империи, - СПб.: Русское Книжное Товарищество «Деятель», - 1912. - Ст. 564.
О введении в действие Гражданского кодекса РСФСР : постан. ВЦИК от 11 нояб. 1922 г. // Собр. узаконений РСФСР. - 1922. - N 71. - Ст. 904.
О введении в действие Земельного кодекса РСФСР : постан. ВЦИК от 01 дек. 1922 г. № 1103/1 // СУ РСФСР. - 1922. - № 68. - Ст. 901.
Об утверждении Основ гражданского законодательства СССР : закон СССР от 08 дек. 1961 г. : (в ред. от 12 июня 1990 г.) // Ведомости ВС СССР. - 1961. - N 50. - Ст. 525.
Об утверждении Земельного кодекса РСФСР : закон РСФСР от 01 июля 1970 г. : (в ред. от 5 янв. 1988 г.) // Ведомости ВС РСФСР. - 1970. - № 28. - Ст. 581.
О земельной реформе : закон РСФСР от 23 нояб. 1990 г. : (в ред. от 28. апр. 1993 г.) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1990. - № 26. - Ст. 327.
О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства : закон Рос. Федерации от 23 дек. 1992 г. № 4196-1 (ред. от) // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. - 1993. - № 1. - Ст. 26.
О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан : указ Президента РФ от 2 марта 1992 г. № 1 // Бюллетень нормативно правовых актов. - 1992. - № 11.
О реализации конституционных прав граждан на землю : указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 : (в ред. от 25 янв. 1999 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1996. - № 11. - Ст. 1026.
О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России : указ Президента РФ от 27 окт. 1993 г. № 1767 : (в ред. от 25 янв. 1999 г.) // Собрание актов Президента РФ и правительства РФ. - 1993. - № 44. - Ст. 4191.
О республиканской программе проведения земельной реформы на территории РСФСР : постан. Совета Министров РСФСР от 18 янв. 1991 г. № 30 // СП РСФСР. - 1991. - № 10. - Ст. 134.
О введении в действие Земельного кодекса РСФСР : закон РСФСР от 25 апр. 1991 г. № 1103/1-1 // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1990. - № 22. - Ст. 768.
О введении в действие основ гражданского законодательства СССР и республик : закон СССР от 31 мая 1991 г. // Ведомости СНД и ВС СССР, 26 июня 1991 г. - № 26. - Ст. 733.
Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений // Государство и право. - 2001. - № 1. - С. 33-37.
Акманов С.С. Последствия заключения договора аренды земельного участка при нарушении порядка индивидуализации // Аграрное и земельное право. - 2010. - № 9. - С. 30-40.
Алексеев С. С. Общая теория права : учебник / С. С. Алексеев. - М. : Проспект, 2008. - 359 с.
Анисимов А. П. Некоторые вопросы теории земельного права в свете нового земельного кодекса Российской Федерации / А. П. Анисимов, А. Е. Черноморец // Новая правовая мысль. - 2002. - № 1. - С. 29-34.
Анисимов А. П. Приобретение права на земельные участки, находящиеся в публичной собственности : вопросы теории и практики [Электронный ресурс] / А. П. Анисимов, С. В. Дзагоев, Л. Т. Кокоева // КонсультантПлюс : справ. правовая система. - Комментарии законодательства, сетевая. - Электрон. дан. - М., 2009. - Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
Ахметшина Л.И. Аренда земли по российскому законодательству : дис. …канд. юрид. наук / Л. И. Ахметшина. - Казань, 2001. - 200 с.
Басин Ю. А. Некоторые существенные особенности аренды государственного имущества // Советское государство и право. - 1995. - № 5. - С. 14-20 .
Болтанова Е. С. Некоторые вопросы регистрации договоров, предметом которых является недвижимость // Правовые проблемы укрепления российской государственности. - 1999. - Ч. 2. - С. 18-22.
Болтанова Е.С. Земельное право : учебник / Е. С. Болтанова. - М. : РИОР, 2009. - 207 с.
Болтанова Е. С. Договора купли-продажи недвижимости (общие положения) : дис. ...канд. юрид. наук / Е.С. Болтанова. - Томск, 2001. - 220 с.
Брагинский М. И. Договорное право : общие положения. / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. - М. : Статут, 1998. - 230 с.
Братошек М. Н. Римское право : понятие, термины, определения / М. Н. Братошек. - М. : Норма, 1969. - 436 с.
Витрянский В. В. Существенные условия договора в цивилистике и правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 6. - С. 78-82.
Волков К. Н. Торги как способ заключения договора : дис. ...канд. юрид. наук / К. Н. Волков. - Екатеринбург, 2006. - 213 с.
Гавзе Ф. И. Обязательственное право : общие положения / Ф. И. Гавзе. - Минск : Изд-во БГУ, 1968. - 357с.
Галишин Э. У. Особенности аренды лесных участков : дис. …канд. юрид. наук / Э. У Галишин. - М., 2010. - 230 с.
Гордиенко И.И. Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства : дис. … канд. юрид. наук / И. И. Гордиенко. - М., 2010. - 213 с.
Гришаев С. П. Комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ / С. П. Гришаев, А. М. Эрделевский. - М. : Проспект, 2009. - 450 с.
Дозорцев В. А Проблемы совершенствования гражданского права Российской Федерации при переходе к рыночной экономике // Государство и право. - 1994. - № 1. - С. 26-34.
Долгорова А. Г. История аренды земельных участков в России и за рубежом // История государства и права. - 2010. - № 11. - С 20-25.
Егоров А. В. Предмет договора комиссии // Актуальные проблемы гражданского права. - 2002. - Вып. 5. - С. 87-93.
Егоров Н. Д. Гражданское право : учебник / Н. Д. Егоров, И. В Елисеев. - М. : Проспект, 2007. - 890 с.
Ельникова Е. В.Права на землю: что изменилось? (обзор проекта нового Земельного кодекса РФ) // Юрист. - 2001. - № 9. - С. 25-26.
Ерёмкина Т. А. Договор аренды и его роль в гражданском обороте : дис. …канд. юрид. наук / Т. А. Ерёмкина. - М., 2008. - 250 с.
Ерофеев Б. В. Земельное право / Б. В. Ерофеев - М. : МЦУПЛ, 1999. - 423 с.
Ершова Н. В. Аренда как инструмент вовлечения в хозяйственный оборот неиспользуемых сельскохозяйственных угодий : дис. … канд. экон. наук // Н. В. Ершова. - М., 2010. - 195 с.
Жевлакович М. С. Институт аренды земельного участка в российском законодательстве и законодательстве государств-членов СНГ : дис. ... канд. юрид. наук // М. С. Жевлакович. - М., 2010. - 218 с.
Иоффе О. С. Советское гражданское право / О. С. Иоффе. - М. : Юрид. лит-ра., 1967. - 560 с.
Иоффе О. С. Обязательственное право / О. С. Иоффе - М. : Юрид. литература, 1970. - 600 с.
Карлова Н. В. Возникновение, изменение и прекращение прав на землю : дисс. ... канд. юрид. наук / Н. В. Карлова. - М., 2004. - 180 с.
Кириллова С. В. Договор аренды земельных участков по гражданскому праву : дис. …канд. юрид. наук / С. В.Кириллова. - М., 2005. - 160 с.
Корнеев А. Л. Сделки с земельными участками : учебное пособие / сост. А. Л. Корнеев. - М. : Проспект, 2006. - 120 с.
Краснов Н. И. О соотношении земельного и гражданского права при переходе к рыночной экономике // Государство и право. - 1994. - № 6. - С. 59-64.
Кулаков В. В. Теоретические и практические аспекты определения понятия "предмет договора" // Российское правосудие. - 2010. - № 2. - С. 39-46.
Лапач Л. В. Проблемы определения предмета и цены в сделках с земельными участками // Закон. - 2009. - № 2. - С. 120-126.
Лещук Е. Г. Социально-экономические аспекты формирования рынка земель сельскохозяйственного назначения в условиях трансформации отношений собственности : дис. … канд. экон. наук / Е. Г. Лещук. - Челябинск, 2009. - 210 с.
Лурье И. М. Очерки дренеегипетского права XVI-X вв. до н. э. / И. М. Лурье. - Л. : Юрайт, 1960. - 560 с.
Малышев В. А. О категориях «объект» и «предмет» применительно к гражданско-правовому договору // Законодательство и экономика. - 2008. - № 11. - С. 45-49.
Мананкова Р. П. Развитие теории гражданско-правового договора / Р. П. Мананкова. - Томск : Изд-во Том.гос.ун-та, 2007. - 55 с.
Мейер Д. И. Русское гражданское право : чтения / Д. И. Мейер; под ред. А. И. Вицына. - СПб. : Изд-во А. Вицына, 1862. - 720 с.
Мырзов С. Н. Договор аренды : дис. …канд. юрид. наук / С. Н. Мызров. - Ульяновск, 2000. - 210 с.
Неволин К. А. Полное собрание сочинений Российских Гражданских законов / К. А. Неволин. - СПб., 1958. - 468 с.
Пискунова М. Кадастр - вcему голова // Бизнес-адвокат. - 2003. - № 24. - С. 34-38.
Победоносцев К. П. Курс гражданского права / К. П. Победоносцев. - М. : Зерцало, 2003. - Т.3. - 680 с.
Савин А. А. Основания признания договора незаключённым // Право и политика. - 2009. - № 12. - С. 10-11.
Самозванцев А. М. Теория собственности в Древней Индии / А. М. Самозванцев. - М. : Юрайт, 1991. - 548 с.
Синайский В. И. Русское гражданское право / В. И. Синайский. - М. : Статут, 2002. - 482 с.
Скребкова О. П. Договор аренды земельных участков : дис. ...канд. юрид. наук: / О. П. Скребкова. - Самара, 2003. - 195 с.
Софроненко К. А. Памятники русского права / К. А. Софроненко. - М. : Норма, 1957. - 560 с.
Суханов Е. А. Земля как объект гражданского права // Вестник МГУ. - 1992. - № 5. - С. 45-62.
Суханов Е. А. Гражданское право : учебник / Е. А. Суханов. - М. : БЕК, 1994. - Т. 2. - 595 с.
Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и иное имущество // Государство и право. - 1998. - № 8. - С. 91-95.
Толстой А. П. Гражданское право : учебник / А. П. Толстой, Ю. К. Сергеев. - М. : Проспект, 2008. - 683 с.
Урсу А. В. Полномочия органов местного самоуправления по предоставлению земельных участков в аренду: правовые основы и проблемы реализации : дис. ...канд. юрид. наук / А. В. Урсу. - Тюмень, 2008. - 230 с.
Федькин Л. О. Договор аренды земельного участка (гражданско-правовой аспект) : дис. …канд. юрид. наук / Л.О.Федькин. - Краснодар, 2005. - 180 с.
Хаскельберг Б. Л. Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Правовые проблемы укрепления российской государственности. - 1999. - Ч. 2. - С. 12-16.
Хаскельберг Б. Л. Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом // Правовые проблемы укрепления российской государственности. - 2000. - Ч. 5. - С. 19-24.
Чернышова О. Н. Совершенствование экономических отношений на рынке земель сельскохозяйственного назначения : дис. … канд. экон. наук // О.Н. Чернышова. - Тамбов, 2008. - 218 с.
Шерстенёв С. В. Аренда в земельном праве в Российской Федерации : дисс. ...канд. юрид. наук / C. В. Шерстенёв. - Саратов, 2004. - 210 с.
Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права / Г. Ф. Шершеневич. - СПб. : Издание Бр. Башмаковых, 1909. - 516 с.
Шершеневич Г.Ф. Курс русского гражданского права / Г.Ф. Шершеневич. - Тула : Автограф, 2001. - Т. 2. - 570 с.