Повышение эффективности управления нежилым фондом города Москвы

Повышение эффективности управления нежилым фондом города Москвы

Содержание

Введение

Глава I. Теоретические основы управления нежилым фондом города Москвы

1.1     Экономическое содержание и особенности управления нежилым фондом города Москвы

1.2     Сущность, функции, принципы и задачи аренды как основной формы использования нежилых объектов городской собственности

.3 Экономические и организационно - правовые аспекты регулирования арендных отношений

Глава II. Анализ и оценка эффективности управления нежилым фондом города Москвы на примере аренды нежилого фонда

.1 Статистический анализ ситуации на рынке арендных услуг

2.2 Исследование существующей методики и факторов, определяющих арендную плату за пользование нежилыми объектами городской собственности

2.3 Политика Правительства Москвы в области арендных отношений

Глава III. Основные направления совершенствования управления нежилым фондом города Москвы

.1 Основные направления совершенствования арендных отношений

.2 Основные направления совершенствования учета и мониторинга объектов нежилого фонда

3.3 Основные направления совершенствования управления нежилым фондом города Москвы

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Важнейшей составляющей экономических реформ в РФ являются процессы формирования различных видов собственности, в том числе и государственной.

Проходящее с начала 90-х годов разграничение полномочий между федеральным центром и регионами, развитие федерализма, привели к тому, что многие важнейшие социальные функции государства могут сегодня быть обеспечены лишь за счёт региональных бюджетов и, в частности, поступающих в них неналоговых доходов от региональной собственности.

Все это делает вопросы обеспечения рационального, высокоэффективного, прозрачного для общественности использования государственного имущества регионов не только насущной экономической, но и социально-политической задачей.

Имущественный комплекс города Москвы является материально-технической базой функционирования городской экономики, поэтому его эффективное использование является основной задачей органов власти и управления.

Необходимо отметить, что с развитием экономики и рыночных отношений в состав собственности города постоянно включаются новые объекты, а весь имущественный комплекс является динамично меняющимся организмом.

Экономический рост города, развитие его социальной сферы, а также увеличение поступлений доходов в бюджет города Москвы напрямую зависят от методов управления городской собственностью.

Одним из наиболее важных видов государственной собственности субъекта федерации - города Москва - является нежилой фонд города Москвы. Под понятием нежилого фонда города Москвы понимаются нежилые здания, строения и помещения, находящиеся в собственности города Москвы. Полномочия собственника по управлению нежилым фондом города Москвы осуществляет Департамент имущества города Москвы.

Совершенствование системы управления и эффективное использование нежилого фонда города Москвы является важнейшей частью работы по развитию экономики города и обеспечению поступлений средств в бюджет города Москвы.

Актуальность выбранной автором темы обусловлена тем, что в результате проходящих с начала 90-х годов процессов раздела государственного имущества на федеральное и региональное, приватизации, муниципализации социальной сферы, привели к тому, что субъекты Федерации, в том числе город Москва, стали собственниками масштабных имущественных комплексов, включающих в себя землю, нежилые помещения, жилой фонд, пакеты акций хозяйственных обществ, долговые обязательства, информационные ресурсы и другие виды имущества.

Актуальность темы ещё более повышается за счёт того, что многие теоретические и практические аспекты проблемы управления нежилым фондом города Москвы не решены и нуждаются в дальнейшей проработке.

Все это делает вопросы обеспечения рационального, высокоэффективного, прозрачного для общественности использования нежилого фонда города Москвы не только насущной экономической, но и социально-политической задачей.

Объектом исследования данной работы определён нежилой фонд города Москвы.

Предметом исследования является деятельность Департамента имущества города Москвы по реализации государственной политики в сфере управления нежилым фондом города Москвы.

Целью исследования является определение путей совершенствования системы управления нежилым фондом города Москвы.

Для достижения поставленных целей в ходе исследования будут решены следующие задачи:

          рассмотрена структура и количественные характеристики нежилым фондом города Москвы;

          проведён анализ управления нежилым фондом города Москвы;

          определены основные организационно-экономические проблемы, затрудняющие эффективное управление нежилым фондом города Москвы;

          выработаны направления совершенствования системы управления нежилым фондом города Москвы.

Важно отметить, что целый ряд положений данной работы может быть реализован в практической деятельности Департамента имущества города Москвы и его окружных территориальных подразделений.

Опыт Москвы, где Правительством города во главе с Мэром Ю.М. Лужковым развернута большая работа по оптимизации форм и методов управления собственностью города, повышению коммерческой отдачи от городского имущества, безусловно, будет интересен для учёных и специалистов, работающих в этой сфере.

Глава I. Теоретические основы управления нежилым фондом города Москвы

1.1     Экономическое содержание и особенности управления нежилым фондом города Москвы

Государственная собственность города Москвы является основой социально-экономической системы экономики города. Это многогранная, системная экономическая категория. В ней выражается всеобщая связь всех сторон социально-экономической системы, и, прежде всего, социального и экономического компонентов. Отношения собственности определяют социальную среду хозяйственной деятельности, которая, в конечном счете, находит свое отражение в результатах хозяйствования и качества функционирования экономики города.

Экономическая сущность и содержание собственности представляют собой основы отношений собственности, которые в реальном хозяйствовании проявляются в формах собственности.

Город в отношениях собственности выступает в трех аспектах:

властной структуры, устанавливающей нормы и правила взаимодействия хозяйствующих субъектов, обеспечивающей их выполнение и обязывающей всех собственников и хозяйствующих субъектов платить налоги и иные обязательные платежи и выполнять требования по содержанию и ремонту объектов собственности

собственника объектов нежилой недвижимости, предназначенной для выполнения экономических и социальных функций, поддержание и развитие социальной инфраструктуры, социальной защиты населения, жилищно-коммунального обслуживания, торговли, образования, здравоохранения, культуры, обеспечение инфраструктурной целостности города, стимулирование развития малого и среднего бизнеса.

собственника, действующего на рынке нежилой недвижимости.

Таким образом, хозяйственная и нормотворческая деятельность города

ведется не только в интересах получения дохода и решения социально-экономических проблем, но и с целью регулирования общего хозяйственного оборота в сфере нежилого фонда.

Развитие отношений собственности в ходе реформирования экономики города подчеркивает актуальность соотношения вопросов собственности и управления, как неразрывных с точки зрения собственности.

Возможность управления собственностью непосредственно вытекает из толкования понятия собственности через триаду полномочий: владение, распоряжение и пользование, где именно полномочие «распоряжение» дает право управлять.

В целом, процесс управления собственностью в городе представляет собой систему законотворческих, административных и организационно-экономических действий органов власти, объединенных единой городской политикой и нацеленных на достижение сбалансированного развития и решения социально-экономических проблем.

Важно подчеркнуть, что городскую собственность, как объект недвижимости, можно рассматривать в четырех различных аспектах, которые тесно связаны и взаимодействуют между собой: материальные, правовые, экономические и социальные (см. рис.1).

Под управлением нежилым фондом понимается организованный процесс принятия и исполнения уполномоченными органами исполнительной власти города Москвы решений по учету, владению, пользованию и распоряжению объектами нежилого фонда, а также по контролю за использованием по назначению и сохранностью объектов нежилого фонда.

Нежилой фонд - совокупность нежилых зданий, строений, помещений, находящихся в собственности города Москвы.

Согласно Закону г. Москвы от 02.04.97 г. № 7 «О государственном контроле за учетом регистрацией и использованием объектов нежилого фонда в г. Москве» к объектам нежилого фонда относятся:

встроено-пристроенные нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых или иных нужд социально-бытового характера;

предприятия как имущественные комплексы;

отдельно стоящие здания и сооружения, не относящиеся к жилищному фонду.

Рис. 1. Характеристики городской собственности, как объектов недвижимости

Объекты нежилого фонда поступают в собственность города Москвы в силу гражданско-правовых сделок, нового строительства объектов за счет бюджетных средств и на основании соглашений города Москвы с Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством.

Решение о принятии объектов нежилого фонда в собственность города Москвы принимается Правительством Москвы и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и нормативно- правовыми актами города Москвы. Вопрос о целесообразности приобретения объектов нежилого фонда принимается Межведомственной комиссией в пределах лимитов бюджетных средств на цели, предусмотренные перспективными финансовыми планами и проектами города Москвы на соответствующий финансовый год.

При приобретении объектов нежилого фонда в государственную собственность города Москвы Департамент имущества города Москвы:

а) обеспечивает регистрацию права собственности города Москвы в органе по регистрации прав на недвижимое имущество;

б) вносит информацию об объектах в Реестр объектов недвижимого имущества города Москвы;

в) принимает решение о необходимости охраны объекта;

г) решает вопрос о необходимости проведения ремонта, реконструкции объекта;

д) определяет наиболее перспективный вид использования объекта нежилого фонда и порядок его передачи в пользование.

Вся совокупность городского нежилого фонда, находящаяся в государственной собственности города Москвы подразделяется на две основные группы:

недвижимость, закрепленная за государственными унитарными предприятиями, государственными учреждениями (ГУП, ГУ) на праве хозяйственного ведения, оперативного управления;

недвижимость, не закрепленная на основе вышеуказанных прав, передаваемая в аренду, безвозмездное пользование. В данной работе автор акцентирует внимание на проблемах аренды нежилого фонда.

Экономическое содержание нежилой городской недвижимости характеризуется, прежде всего, тем, что она имеет общественную полезность и может выступать как товар, как источник дохода собственника, и как фактор его финансовой устойчивости (см. рис.2).

К основным экономическим характеристикам городского имущества в сфере нежилого фонда относятся потребительские и стоимостные показатели. Общей потребительской характеристикой недвижимого имущества является ее полезность. Только в том случае, когда объект городской собственности полезен какому-либо потенциальному собственнику, он обладает стоимостью.

Экономические процессы, в центре которых

находятся объекты городской собственности

Государственное регулирование

Налогообложение

Лицензирование

Ценообразование

Инвестирование

Страхование объектов

собственности

Ипотечное кредитование

Приватизация

Национализация

Рис.2. Городская собственность как объект государственного управления

Рынок нежилой недвижимости - это сложная структура, в рамках которой сводятся вместе покупатели, арендаторы и продавцы. Он может быть представлен как совокупность правового (правила и механизмы передачи прав собственности, аренды), экономического (система налогов, доходов, арендных платежей, ценообразования, инвестирования) и организационного блоков (совокупность структур, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости).

Стоимость объекта городской собственности определяется затратами на создание и реализацию этого объекта и выражается в его цене. Цена объекта формируется на рынке и, при равенстве спроса и предложения, зависит от стоимости вложенных средств. В реальной практике, в связи с несоответствием спроса и предложения на рынке, цена объектов городской собственности неизбежно отклоняется от их стоимости. По таким отклонениям ценовых показателей от стоимости объектов определяют, каких объектов недостаточно, а каких в избытке.

Важным экономическим показателем, применяемым по отношению к недвижимому имуществу, приносящему доход, является доходность. Показатель доходности показывает отношение дохода, полученного от использования объекта городской собственности, к вложенным в него инвестициям.

Следовательно, экономические характеристики недвижимого имущества городского нежилого фонда связаны с важным условием - наличием рынка нежилой недвижимости. Основной предпосылкой его формирования является разнообразие форм собственности.

С точки зрения роли объектов нежилого фонда в реализации интересов собственника всю структуру нежилой собственности города Москвы можно разделить на два класса:

. Операционная собственность, используемая городом для реализации своих административных, производственных, учебных, социальных и любых других задач функционирования экономики города.

. Собственность, используемая в коммерческих целях, непосредственно собственником не используемая, и предназначенная для получения дохода в бюджет города.

Управление государственной нежилой собственностью - одна из специфических форм современного общего менеджмента. В связи с этим, при управлении государственной собственностью нужно учитывать и «родовые» признаки и функции общего менеджмента, и специфику объекта управления - нежилого фонда.

Управление государственной собственностью направлено на достижение экономического роста на основе управления ее воспроизводством и использованием, а также трансформации потенциала недвижимости в конкурентные преимущества и сбалансированность развития отраслей экономики. Однако в последнее время все более значащей характеристикой нежилой недвижимости становится ее количественная ограниченность в рамках города. Так с приближением к своему предельному значению многократно увеличивается ликвидность и доходность недвижимости в городе.

Нежилая недвижимость является важнейшим доходным активом государственной собственности города Москвы. Эффективность принятия управленческих решений по владению, пользованию и распоряжению нежилыми помещениями базируется на наличии информации о составе, структуре, состоянии нежилого фонда города, его рыночной стоимости, динамике изменений показателей, что позволяет принимать обоснованные решения о сдаче в аренду и совершении иных сделок, а также о планировании доходов бюджета города Москвы.

.2 Сущность, функции, принципы и задачи аренды как основной формы использования нежилых объектов городской собственности

Преобразование отношений собственности в процессе перехода к рыночной экономике в России проявилось вначале в виде массовой приватизации объектов государственной и муниципальной собственности, тогда как аренда имущественных комплексов недвижимости находилась в течение длительного времени на втором плане. Однако постепенно акценты значимости и важности тали смещаться в пользу способов аренды объектов недвижимого, а затем и движимого имущества.

Опыт осуществления экономических реформ убедительно подтверждает, что аренда имущественных комплексов становится ведущей формой управления собственностью в Москве и в других городах России. После того, как поспешная и во многом неудачная приватизация объектов государственной собственности не привела ни к поступлению ожидаемых средств в бюджет Российской Федерации и ее субъектов, ни к повышению активности использования приватизированного имущества, стало ясно, что процесс формирования частной собственности на средства производства должен проходить промежуточную фазу. В этой фазе еще не происходит полной смены собственника, но создаются необходимые условия для возмездного использования городской нежилой недвижимости юридическими и физическими лицами как предпосылки акционирования и приватизации. Основной курс был взят на аренду земельных участков и недвижимости, преимущественным образом в виде нежилых помещений. Данный выбор оказался наиболее целесообразным, так как не наносил ущерба производству и не приводил к потере городской собственности, а наоборот способствовал развитию малого и среднего предпринимательства, оживлению хозяйственной деятельности за счет передачи имущественных комплексов в аренду. Благодаря новым ориентирам многие заброшенные помещения нежилого комплекса города обрели новую жизнь, а заодно и город приобрел новый облик.

Вопросы сущности, функций, принципов и задач аренды, как формы использования нежилых объектов городской собственности, изложены в ряде работ, среди которых можно отметить работы Авекова В.В.,Антонова И.Е., Ануприенко В.Ю., Ватолина В.В, Голубева А.Н., Ковалёва В.В., Крюкова В.В., Петрова Н.А, Райзберга Б.А.и др.

В то же время ряд вопросов, связанных с управлением арендой, недостаточно освящены в публикациях. Среди них: особенности учёта договоров аренды, мониторинг субъектов малого предпринимательства, увязка аренды с выполнением приоритетных программ для населения города.

Ряд положений об аренде объектов государственной и муниципальной собственности, зафиксированных в законодательных и других нормативно-правовых актах, постепенно устаревают, требуют обновления, замены. Теория и практика управления выработали новые подходы к аренде, выявили более прогрессивные пути ее осуществления, позволяющие, с одной стороны, полнее удовлетворять потребности в аренде и, с другой - повышать экономический и социальный эффект, выражаемый, прежде всего в виде бюджетного эффекта.

Хотя история аренды и арендных отношений исчисляется тысячелетиями, однако само понятие «аренда» не получило достаточно четкого и тем более однозначного толкования в экономической науке и практике в силу ряда обстоятельств,

Во-первых, аренда есть обобщающее, универсальное понятие, трудно поддающееся строгому определению в силу расширения научных представлений и областей применения. Наглядным примером может служить включение в аренду лизинга оборудования, финансового лизинга, концессий.

Во-вторых, аренда представляет многозначный термин. Это и форма экономических отношений, возникающих между собственниками и пользователями имущества в связи с его предоставлением одним владельцем другому, и юридические договорные отношения, имеющие место вследствие передачи определенного круга прав собственности на возмездной основе, и разновидность временного владения и пользования вещам принадлежащими другому собственник, и способ совместного управления имущественным комплексом со стороны собственника и нанимателя имущества. Вдобавок сдачу имущества в аренду правомерно относить к одному из видов предпринимательской деятельности.

Гражданский кодекс РФ, в котором аренде посвящена специальная глава 34 не содержит развернутого официального определения понятия «аренда». В экономических словарях и учебной литературе по экономике аренду нежилых помещений принято характеризовать как юридически оформленное предоставление объектов недвижимости их собственником (городом) во временное пользование другим лицам (арендаторам) на договорных условиях, за плату при сохранении натуральных свойств объекта в процессе его использования арендатором.

С позиции такой характеристики объектов аренды, под сохранением натуральных свойств нежилой недвижимости понимают такое целевое использование объектов, которое не приводит к их расчленению, потере целостности, изменению структуры и основных свойств. Допускается лишь естественный, амортизационный износ, старение, обусловленное развивающимися во времени физико-химическими процессами, имеющими место в нормальных, предусмотренных стандартами, нормативами, обычаями у в условиях нормальной эксплуатации в соответствии с назначением объекта и его потребительскими качествами.

В качестве одного из элементов системы хозяйствования аренда эффективно выполняет ряд важнейших функций по становлению и развитию предпринимательской деятельности. Благодаря становлению института аренды расширились возможности предпринимательской деятельности и зоны бизнеса; конкурентные отношения получили более широкое развитие; появилась возможность приращения и увеличения стоимости нежилой недвижимости, а также проявилось четкое разграничение собственника нежилой недвижимости и ее пользователя.

Многообразие форм собственности, развитие кооперации и акционирования

расширяют предпосылки для дальнейшего развития аренды за счет свободного доступа к объектам нежилой недвижимости предпринимателей различных уровней и последующего использования имущества города в хозяйственных целях.

Исходя из этого, можно обозначить принципы и особенности, присущие арендной форме производственной деятельности

—        смена хозяйствующего субъекта, то есть передача зданий и другого имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет им самим осуществлять функции владения, пользования и распоряжения при сохранении или улучшении первоначальной формы собственности;

—        возвратность арендованного имущества первоначальному собственнику, благодаря чему осуществляется кругооборот их между арендодателем и предпринимателем;

—        взаимная материальная и юридическая ответственность сторон за использование средств производства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования;

—        договорная система отношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованными партнерами

—        самоуправление, полная хозяйственная самостоятельность и непосредственная материальная (имущественная) ответственность арендатора за использование переданных ему объектов недвижимости.

В итоге вокруг одного объекта аренды группируется значительное количество лиц, вступающих между собой в экономические и юридические отношения, обусловленные процессом аренды.

Применение аренды как одного из способов управления имуществом позволяет одновременно решать несколько важных задач.

Во-первых,         возрастают неналоговые поступления в форме арендных платежей за счет увеличения количества субъектов, занимающихся предпринимательством.

Во-вторых, передача имущества в аренду означает и передачу арендатору ответственности за его использование и сохранность, который, к тому же, как правило, несет все расходы по содержанию имущества за свой счет, что экономит бюджетные средства.

В-третьих, арендованное имущество остается в государственной собственности и может быть после окончания срока аренды или даже досрочно, если нарушаются условия договора аренды, возвращено арендодателю и использовано по другому, более необходимому или эффективному для города направлению.

Число московских малых предприятий и индивидуальных предпринимателей неуклонно растет. Малый бизнес города в настоящее время представляет эффективно развивающийся сектор экономики, во многом обеспечивающий успешное решение социально-политических и финансово-экономических задач.

Для того чтобы достичь успеха в данной сфере, любой предприниматель в начале своей деятельности сталкивается с проблемой нехватки финансовых средств. Даже если денег хватает на текущий бизнес, то всегда хочется, чтобы их был больше и, соответственно, чтобы доходы были больше. Поэтому перед предпринимателем, формирующим свой основной капитал, стоит проблема выбора наиболее приемлемого и эффективного варианта помещения для своей хозяйственной деятельности.

В данном случае возможны следующие решения:

) новое строительство, для возврата вложенных в которое средств потребуется 5 - 7 лет;

) покупка реально существующих основных средств (зданий), что ложится бременем на издержки и отвлекает значительную часть средств из бюджета;

) аренда основных средств (зданий), позволяющая маневрировать имеющимися ресурсами, не отвлекая значительную их часть из оборота, а по мере развития менять необходимые объекты, подбирая их по соответствию растущим масштабам и профилю бизнеса.

Представляется, что каждый из перечисленных вариантов может иметь преимущества в конкретных ситуациях. Так, крупным корпоративным компаниям, располагающим достаточным объемом ресурсов в целом ряде случаев выгоднее строить, чем покупать здания, сооружения и другие объекты недвижимости, особенно при выходе на региональные рынки, где относительно дешевы рабочая сила, строительные материалы и т.д.

Для средних и малых предпринимателей строительство или покупка зданий, сооружений, офисных и других помещений означает изъятие из оборота основных средств, окупаемость которых требует длительного периода времени. Гибкость рыночной политики средних и малых предприятий, в ответ на изменчивость конъюнктуры рынка довольно часто побуждает менять местоположение, тогда как наличие собственных основных средств сдерживает перемещение. Поэтому, аренда недвижимости для среднего и малого бизнеса становятся привлекательными способами относительно дешевой и быстрой организации предпринимательской деятельности.

Таким образом, сущность и содержание аренды проявляется наиболее полным образом в арендных отношениях. Арендные отношения относятся к фундаментальным понятиям теории аренды и экономической теории в целом, так как они характеризуют движение основного массива объектов собственности, их переход из одних рук в другие, характер использования таких объектов. Аренда объектов нежилой недвижимости города формирует современный тип экономических собственнических отношений между государством в широком смысле слова и его органами, с одной стороны, и обширной совокупностью хозяйствующих субъектов, граждан, общественных организаций, с другой стороны, соответствующих рыночному типу хозяйства.

Арендные отношения - это экономические и правовые отношения между арендатором и арендодателем по поводу владения и использования широкого круга объектов собственности, переданных арендодателем во временное возмездное пользование арендатору. Арендные отношения, будучи по своей природе договорными, основанными па добровольном взаимном согласии сторон, регулируют и воплощают имущественные и денежные связи между арендаторами и арендодателями, возникающие в процессе аренды. Построение и практическая реализация арендных отношений, соблюдение их правил и норм, предусмотренных законодательством и договором аренды, определяющим образом влияют на эффективность аренды, получение взаимной выгоды нанимателем и наимодателем.

Важно отметить, что законодательные и иные правовые акты, регулирующие арендные отношения, оперируют в основном такими понятиями, как аренда, арендатор, арендодатель, арендная плата, договор аренды, тогда как фундаментальная категория «арендные отношения» отражена в них в виде частных форм этих отношений, таких как права, обязанности, ответственность, пользование, заключение, прекращение, расторжение договора аренды. Поэтому возникает необходимость создания в правовых документах и методических положениях об аренде самостоятельного общего раздела «арендные отношения» в виде описания основных видов и принципов формирования системы экономических и юридических отношений между арендодателями (собственниками имущества или уполномоченными ими лицами) и арендаторами имущества. В комментарии ко второй части Гражданского кодекса РФ утверждается: «глава 34 Гражданского кодекса посвящена вопросам арендных отношений». Но данная глава именуется «Аренда» и ни в одной из 65 статей этой главы не используется термин «арендные отношения».

Гражданский кодекс, как юридический документ, акцентирует внимание на договорных отношениях между арендодателями и арендаторами, замещая формулировку «арендные отношения». Между тем договор аренды есть лишь юридическое отражение экономических отношений, в которых проявляется подлинное существо аренды как экономической категории.

Арендные отношения воплощаются в установлении финансовых условий аренды, арендной платы, способа использования арендуемого имущества, распределения полномочий собственности на объект аренды между участниками арендного процесса, осуществлении преобразований арендуемого имущества, принятии решений о продлении сроков аренды. Вся указанная совокупность отношений характеризует арендный процесс в целом. В этом смысле арендные отношения воплощают экономическое содержание аренды, облаченное в юридические договорные формы.

1.3 Экономические и организационно - правовые аспекты регулирования арендных отношений

Арендные отношения реализуются с помощью разнообразных рычагов и инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические формы: арендная плата и арендный доход.

С помощью аренды соединяются два важнейших фактора производства: труд (предпринимательские способности) и капитал, которые в совокупности обеспечивают, с одной стороны, участие арендаторов в формировании муниципального и федерального бюджетов и социальных фондов, а с другой, - расширенное воспроизводство в самих арендных подразделений и удовлетворение потребительского спроса. Двойственность социально-экономического статуса арендаторов как непосредственных исполнителей (работников) и как самостоятельных предпринимателей объективно заинтересовывает их не только в улучшении личного потребления, но и в осуществлении накоплений для расширения производства или его модернизации - прироста совместной собственности.

Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем образуют арендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество.

Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав размер арендных платежей. Именно в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом. Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя либо наносит ущерб собственнику в лице города. Просчёты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большому обогащению одних или разорению других. Нередко, высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает возможность использования нежилого объекта в качестве производительного фундамента.

Арендная плата - это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника в лице города и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности.

Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование как бы в кредит можно отдать не только деньги, но нежилые здания. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного процента. Точно так же при сдаче в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только форме зданий, помещений и др.) собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом.

В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента:

♦ состав платежей;

♦ размер платежей;

♦ способы (методы) расчетов.

Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества.

Но чтобы арендная плата выполняла кроме возмещения еще и стимулирующую функцию, она должна включать четыре экономических элемента:

—        амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли);

—        средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении;

—        налог на имущество;

—       часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта.

Главными действующими лицами арендных отношений по вопросу собственности города Москвы являются:

) арендодатель объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности города Москвы, в лице Департамента имущества города Москвы, либо государственные унитарные предприятия и автономные учреждения города, за которыми закреплены объекты нежилого фонда на праве хозяйственного ведения и на праве оперативного управления.

)         арендаторы объектов нежилого фонда. Ими могут быть физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей в порядке, установленном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», независимо от их гражданства и места жительства и юридические лица независимо от их организационно-правовой формы, места нахождения и страны учреждения юридического лица.

Арендная плата за объекты нежилого фонда устанавливается в виде ставки арендной платы за единицу площади, равной одному квадратному метру нежилого помещения, за единицу времени, равную одному календарному году.

Основным источником гражданско-правового регулирования арендных отношений в сфере недвижимости является Гражданский кодекс РФ (гл.34).

В параграфе 1 гл. 34 сформулирован комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Они носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальных правил.

Арендная деятельность допускается в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом. Однако, согласно статье 129 ГК РФ запрещено сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или обороноспособность которого ограничена - атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.

Практически весь комплекс юридических и экономических отношений по поводу аренды конкретного объекта недвижимости выражается в той или иной мере в арендном договоре.

Договор аренды - договор между арендодателем и арендатором. Договор аренды содержит описание и стоимость арендуемого имущества, размер арендной платы, распределение обязанностей договаривающихся сторон по ремонту и восстановлению арендуемого имущества (рис.3 и 4), обязанности арендатора по сохранению и возвращению имущества и условия его возможного выкупа арендатором. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (п.3 ст.607 ГК РФ).К тому же в договоре необходимо указать адрес и площадь сдаваемых в аренду помещений. Данные по арендуемой площади необходимы также в связи с тем, что арендная плата часто устанавливается из расчета определенной суммы за каждый квадратный метр. В приложении к договору аренды должны содержаться поэтажный план и экспликация арендуемых помещений.

Передача объекта аренды арендатору производится по акту приема-передачи. Этот документ при аренде недвижимости необходим в силу прямого указания закона: обязанность арендодателя по предоставлению имущества арендатору считается выполненной лишь после подписания передаточного акта. Подобным же образом объект недвижимости должен быть возвращен арендодателю по окончании срока аренды.

В разделе "Предмет договора" должна быть указана цель сдачи имущества в аренду - например, помещение под офис и т.п. Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением существа. Четкое определение целевого назначения передаваемого в аренду объекта служит в первую очередь охране интересов арендодателя: с арендатором, пользующимся имуществом не в соответствии с целевым назначением, на основании 3 ст. 615 ГК РФ может быть расторгнут договор и арендодатель вправе предъявить к нему иск о возмещении убытков.

Необходимо учитывать и тот факт, что неправильная эксплуатация помещений нередко приводит к необходимости проведения капитального ремонта, который по общему правилу является обязанностью арендодателя. Хотя согласно ст.616 ГК РФ текущий ремонт проводит арендатор, так как именно он обязан поддерживать имущество в исправном состоянии. Такой ремонт предупреждает преждевременный износ и выход объекта аренды из эксплуатации. Отнесение затрат, связанных с неотделимыми улучшениями недвижимого объекта, производится исходя из того, осуществлены они с согласия арендодателя или нет. В первом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора, а во втором, все производственные затраты возлагаются на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п.3 ст.623 ГК РФ).

Для того чтобы обеспечить защиту недвижимости от рисков гибели и ее восстановления в случае повреждения в случае повреждения в течение срока аренды, одновременно с договором аренды часто заключается договор страхования передаваемого в аренду имущества, необходимость заключения которого также оговаривается в договоре аренды.

Объекты городской собственности могут быть переданы в аренду, как правило, любому физическому и юридическому лицу. Для того чтобы обеспечить рациональное использование арендуемых нежилых помещений в городе Москве при их предоставлении в долгосрочную аренду была разработана и введена система проведения торгов и аукционов с выявлением победителя на основе совокупности критериев, включающих не только арендную плату, но и условия целевого использования арендуемого имущественного комплекса, поэтому передача может осуществляться:

—        на аукционе, когда от арендатора не требуется выполнения никаких дополнительных условий, кроме внесения арендной платы и использования имущества в соответствии с его назначением. Данный порядок предусмотрен ПП № 648 от 23.08.2005 «О порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, посредством аукциона» с возможностью заключения договор аренды на новый срок с тем же арендатором. Стартовая ставка годовой арендной платы за объект нежилого фонда, выставляемый на аукцион, определяется на основании отчета независимого оценщика, аккредитованного при Департаменте имущества города Москвы. Заключение договора аренды по результатам открытых аукционов осуществляется на условиях типового договора аренды по результатам аукциона.

—        по конкурсу, когда использование имущества предполагает наличие определенных условий, связанных с функциональным назначением выставленных на конкурс нежилых помещений. Как правило, конкурс проводится с целью выявления лиц, чья деятельность на объектах нежилого фонда, передаваемых в аренду, окажет наибольшее положительное влияние для реализации социально значимых целей Москвы.

—        как внеконкурсная передача, которая дает возможность на заключение договора аренды объектов нежилого фонда в особом порядке и на особых льготных условиях без проведения торгов в целях поддержки и стимулирования развития определенных организаций и учреждений. Например, для обеспечения органов представительной и исполнительной власти РФ, субъекта РФ для обеспечения выполняемых местных программ, под объекты социальной направленности или социального назначения. Данные категории арендаторов определяются ежегодно до утверждения прогноза социально - экономического развития города Москвы и основных направлений бюджетной и налоговой политики на соответствующий период постановлением Правительства Москвы на основании предложений Департамента имущества города Москвы.

Финансирование расходов и обеспечение деятельности по передаче в аренду имущества, находящегося в собственности города Москвы, осуществляется за счет средств участников конкурса на право аренды. Размер и порядок оплаты определяется конкурсной комиссией.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду на срок, не превышающий срок договора аренды и не может предоставлять субарендатору больше прав, чем имеет сам. В силу этой зависимости досрочное прекращение арендных отношений влечет за собой и прекращение субаренды. В то же время закон защищает интересы добросовестного субарендатора. При досрочном расторжении договора аренды субарендатор вправе претендовать на заключение самостоятельного договора аренды на то имущество, которое находилось у него в пользовании. Ряд норм по договорам субаренды имущества заложен в ГК РФ (ст.615).Субарендатор не имеет права распоряжаться полученными арендными правами, в том числе передавать их в залог, вносить в уставные капиталы. Отношения между арендатором и субарендатором регулируются договором субаренды.

Вопросы субаренды являются актуальными в связи с обеспечением общественного порядка на территории г.Москвы, поэтому законодательством предусматривается ряд экономических рычагов по ограничению сферы субарендных отношений:

) устанавливается плата за право заключения договора субаренды;

) вводится дополнительный коэффициент субаренды для расчета арендной ставки;

) устанавливаются нормативы отчисления средств от субаренды арендодателю по основному договору;

) отменяются льготы по арендной плате.

В договоре аренды должны быть согласованы размер и порядок внесения арендной платы арендатором. Гражданский кодекс РФ содержит норму, направленную на защиту интересов арендатора от произвольного завышения арендных платежей арендодателем. В соответствии с п. 3 ст. 614 запрещено изменение размера арендной платы (более одного раза в год) по соглашению сторон договора.

Поскольку аренда предусматривает временное владение и пользование недвижимостью, срок аренды по общему правилу определяется соглашением сторон. В то же время допускается заключение договора аренды без твердого установления срока его действия, на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

По истечении срока договора арендатор имеет преимущественное право на возобновление арендных отношений на новый срок при условии:

— надлежащего исполнения своих обязанностей по ранее заключенному договору (использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и др.);

— согласия заключить договор на условиях, предлагаемых другими претендентами на аренду объекта;

—        письменного уведомления арендодателя о своем намерении в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания договора.

При заключении договора на новый срок условия его быть изменены по соглашению сторон. Положение о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год в данном случае не применяется, поскольку оно касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.

Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о принуждении арендодателя заключить договор на новый срок.

Законом предусмотрены дополнительные способы защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор на новый срок.

Если же после истечения срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем объектом без заключения нового договора, а арендодатель не возражает, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Особенность договора аренды зданий и сооружений состоит еще и в том, что он регулирует одновременно отношения, связанные с использованием части земельного участка, занятой арендуемым зданием. Так по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду имущество, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное имущество, продается другому лицу за арендатором этого здания сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением, необходимым для его использован на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

В практике использование земли, на которой расположено арендуемое здание, производится на основании отдельного договора (соглашения), который заключается с соответствующим органом - Департаментом земельных ресурсов г. Москвы. Заключенный договор на право пользования землей - основание для производства земельных платежей собственнику земельного участка.

Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и вступает в силу после государственной регистрации. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года. Как правило, действие договора аренды устанавливается в пять лет, если иное не предусмотрено иным нормативным правовым актом Правительства Москвы.

В последние годы в практике управления государственным имуществом появился институт доверительного управления недвижимостью на основе договора. Первоначально доверительное управление касалось только акций приватизированных предприятий. После вступления в силу Гражданского кодекса доверительное управление распространяется на все имущество, в том числе и на недвижимое. При этом передаются права на распоряжение, пользование и владение имуществом, но собственник устанавливает частичное ограничение в реализации этих прав. Специалисты считают, что аренда по сравнению с доверительным управлением имеет ряд недостатков. Во-первых, затруднены управление и контроль за развитием объекта имущества, при этом интересы арендатора и арендодателя в этой области могут не совпадать. Во-вторых, арендная плата фиксирована и не зависит от результатов использования арендованного имущества. Доверительное управление имуществом во многом решает эти проблемы. Интересы собственника и управляющего совпадают. Прибыль от использования имущества, за исключением вознаграждения управляющему, переходит в распоряжение собственника. Собственник имеет возможность осуществлять эффективный контроль за деятельностью управляющего. Однако ответственность управляющего за причинение убытков является повышенной по сравнению с иными договорными формами - он обязан компенсировать любые убытки, если не докажет, что они произошли вследствие непреодолимой силы, либо действий учредителя управления (ст. 1022 ГК РФ). Решение о передаче имущества в доверительное управление принимается Департаментом имущества г.Москвы.

При всей важности ГК РФ как основополагающего документа, содержащего фундаментальные нормы аренды, необходимо отметить факт противоречивости многочисленных актов, документов, регулирующих арендные отношения на разных уровнях. В частности отсутствует единство терминологии в понимании таких категорий как «наем», «имущественный наем», «аренда», которые относятся к разным объектам. В данном случае ключевым понятием должна стать аренда, которая характеризуется передачей имущественных объектов одним лицом другому во временное владение и пользование на возмездных началах и условиях платности.

Практическая реализация положений, закрепленных в законодательстве об аренде, требует четкого соотнесения этих правил и норм законов с объектами аренды, на которые распространяется их действие. Применительно к статье 607 ГК PФ «Об объектах аренды» используется термин «не потребляемые вещи» по отношению к объектам аренды, что является не вполне корректным с экономической точки зрения. В экономике потребление означает использование, а объекты аренды заведомо подлежат использованию. Видимо, юристы, составлявшие данную статью ГК РФ, стремились подчеркнуть, что использование объекта аренды не должно происходить в форме уменьшения его количественных параметров. Аналогичное замечание относится и к части определения объектов аренды, как не теряющих своих натуральных свойств в процессе их использования. Любой объект со временем в той или иной степени теряет свои натуральные свойства либо естественным образом, либо вследствие использования. Поэтому аренда объекта недвижимости не должна допускать его использования, направленного на ухудшение натуральных свойств, приводящего к невозможности последующего использования объекта в соответствии с его целевым назначением.

Благодаря авторам закона « Об аренде объектов государственной и муниципальной собственности г. Москвы » значительно расширился перечень видов объектов, аренда которых регулируется специальными положениями. В нем отмечены особенности передачи в аренду аварийных объектов, объектов для размещения рекламных сооружений, расположения временных сооружений под киоски, павильоны, палатки. В действующих нормативных актах основной упор сделан на юридическую, правовую сторону аренды, в них освещаются права и полномочия договаривающихся сторон, формы договора, взаимные обязательства, условия пользования арендуемым имуществом, порядок установления арендной платы, способы заключения, расторжения, продления договора аренды. Все это необходимо для управления арендой. Но аренда представляет юридический процесс только в рамках заключения договора как юридического документа и регулирования правовых отношений в ходе исполнения договора. Сама же аренда в виде использования объекта, расчетов между арендатором и арендодателем есть сугубо экономический, даже социально-экономический процесс хозяйствования, удовлетворения потребностей населения. Попытка поставить юридические аспекты аренды над экономическими прослеживается и в ГК РФ и в других нормативно-законодательных актах, регулирующих аренду. Это связано с тем фактом, что при их составлении были приняты во внимание именно юридические, правовые аспекты вне рассмотрения их в комплексе с экономическими факторами, играющими определяющую роль. Сегодня законодательно-нормативная база арендных отношений уже содержит достаточное количество положений, методик, рекомендаций, которые позволяют воедино соединить правовые и экономические положения регулирования аренды.

Вся вышеуказанная система отношений между собственником и арендодателем в лице города, арендатором, субарендаторами характеризует в целом протекание арендного процесса и его результаты, которые отражаются в качестве социальной и экономической обеспеченности потребностей населения и города. Таким образом, арендные отношения воплощают в себе экономическое содержание аренды, облаченное в юридические формы арендного договора.

Глава II. Анализ и оценка эффективности управления нежилым фондом города Москвы на примере аренды нежилого фонда

.1 Статистический анализ ситуации на рынке арендных услуг

На рынке недвижимости аренда занимает особое, специфическое место, связанное с возобновляемостью ресурсов, возможностью контролировать со стороны собственника режим использования объекта. В московском регионе значительная часть объектов недвижимого имущества относится к государственной и муниципальной собственности, что радикальным образом влияет на формирование и управление арендными отношениями. С одной стороны, для арендных отношений характерна государственно-социальная ориентация, с другой стороны, - арендные отношения фиксируют рыночный подход при формировании доходной части бюджета.

Государственно-социальная ориентация арендных отношений на рынке недвижимости в Москве обусловлена, прежде всего, функциональными требованиями к управлению городским хозяйством, удовлетворению потребностей населения. Следует учитывать, что Москва одновременно является столицей Российской Федерации, центром субъекта Федерации и выполняет важные управленческие функции. В городе накоплены значительные культурные ценности, около двух тысяч объектов относятся к памятникам истории и культуры.

В то же время, углубление хозрасчетных, рыночных отношений в Российской Федерации, требования приватизационного законодательства усиливают рыночный подход к системе арендных отношений. Как отмечают исследователи, существует ресурсная напряженность бюджетной системы, ошибки, и просчеты последних лет в финансовой политике привели к дотационности целых отраслей и бюджетов всех государственных внебюджетных фондов - пенсионного фонда, фонда обязательного социального страхования, федерального и территориальных фондов обязательного медицинского страхования. В доходах бюджета г.Москвы на 2008 год в сумме 998, 701 млрд. рублей доля неналоговых доходов составляет 255 млрд. руб. или 25,6 % от неналоговых доходов бюджета города.

Арендные платежи от использования государственного и муниципального имущества являются важными составляющими неналоговых доходов бюджета. Среди ряда целей и задач управления государственным и муниципальным имуществом выделяется задача достижения и повышения экономической и социальной эффективности в использовании имущества, повышения обоснованности и качества принятия управленческих решений в этой области. Подобная задача нашла своё отражение в Концепции управления собственностью Москвы и взаимодействия с иными собственниками на территории города до 2005 года и основных задачах по управлению имуществом города Москвы до 2008 года (постановление Правительства Москвы от 23 мая 2006 г. № 327-ПП).

В этом постановлении главные цели и задачи управления объектами нежилого фонда города Москвы сформулированы следующим образом:

·        увеличение доходов от использования городской недвижимости;

·        поддержание оптимального соотношения между продаваемыми и остающимися в собственности города нежилыми помещениями путем определения объемов продажи с учетом конъюнктуры рынка недвижимости в увязке с размерами арендной базы и прогнозом бюджета города Москвы на очередной год;

·        обеспечение нежилыми помещениями государственных учреждений и организаций социальной направленности;

·        решение задач сохранения, реконструкции, нового строительства и реновации объектов нежилого фонда города.

По состоянию на 1.01.2008 года город Москва является собственником 75 239 нежилых строений общей площадью 155 643,8 тыс.кв.м., что на 196 строений больше по сравнению с 2007 годом. За последние восемь лет доходы от аренды нежилого фонда в Москве увеличились с 3,33 млрд. руб. в 2000 г. до 19,3 млрд. руб. в 2008 г., рост в 5 раза. При этом доля поступлений от аренды увеличилась в структуре суммарных доходов с 64,4% до 80,1% (см. табл. 1).

Таблица 1

Удельный вес арендных поступлений в структуре бюджетных поступлений от продажи и аренды нежилых помещений в г.Москве в 2000-2008 гг.

Распределение нежилых строений города Москвы по административным округам, представленное в таблице 2, показывает неравномерное распределение объектов нежилого фонда (как по строениям, так и по площади) в разрезе административных округов города Москвы.

Таблица 2

Распределение нежилых помещений городcкой и федеральной собственности на территории г. Москвы по административным округам

Как следует из табл. 2, наименьшее количество нежилых помещений находится в Зеленограде, Юго-Западном и Северо-Западном административных округах. В 2008 году на аукционы по определению ставки годовой арендной платы было предложено 315 нежилых помещений, реализовано 278 общей площадью 46,3 тыс.кв.м. Наибольшее количество площадей для субъектов малого предпринимательства передано в аренду в Восточном административном округе и в г. Зеленограде.

По техническому состоянию нежилой фонд Москвы характеризуется следующими показателями - табл. 3

Таблица 3

Показатели технического состояния помещений городской и федеральной собственности на территории г. Москвы

Исходя из данных табл. 3 на 01.01.2008 в городе 33,5 % строений нежилого фонда находятся в неудовлетворительном и ветхом техническом состоянии. Наибольшая часть ветхого нежилого фонда города находится в Центральном, Южном, Восточном и Северном административных округах.

По уровню благоустройства нежилой фонд города в целом характеризуется следующими показателями: обеспеченность централизованным отоплением - 95,3%, водопроводом - 95,3%, канализацией - 94,3%, горячим водоснабжением - 84,5%.

Распределение нежилых строений города Москвы по типам строений определяется следующими показателями, приведенными в табл. 4.

Распределение нежилых строений в городе Москве по типам строений (2008 г.)

Из всего объема нежилых помещений, которые находятся в собственности города Москвы в оперативное управление передано около 54%, в хозяйственное ведение - более 20%, в аренду - около 20% или 6,8 млн.кв.м. Передача в аренду около 20% от всего количества нежилых помещений обеспечивает около трети всего рынка аренды деловой недвижимости. При этом наибольшим спросом в 2008 году пользовались помещения, расположенные на первых этажах зданий, благодаря чему было реализовано 196 объектов общей площадью 26, 7 тыс.кв.м. из выставленных на торги 218 объектов. Средневзвешенная стартовая ставка на аукционе составила 7 315 рублей за 1 кв.м.в год с учётом НДС, итоговая - 11 264 рубля за 1 кв.м., что превышает соответствующие показатели в 2007 г. - на 20 % и 16% соответственно.

Особое место на рынке арендных услуг занимают субъекты, чья деятельность направлена на социальное обеспечение и поддержку населения г. Москвы. Эти хозяйствующие субъекты арендуют у города чуть более 3 млн.кв. м, то есть половину арендного фонда. Поэтому город предоставляет данным организациям имущественную поддержку путем предоставления широкого круга преференций и льгот. Согласно постановлению правительства Москвы от 30.12.2008 г. № 1218 для поддержки социально значимых организаций и предприятий при проведении специализированных аукционов и конкурсов по передаче объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы в аренду устанавливается стартовая (начальная) ставка арендной платы в размере 1000 руб. за кв. м в год. К данной категории относятся организации, занимающиеся приоритетными видами деятельности: наука, инновации, ЖКХ, медицина, образование, организации социальной поддержки инвалидов и ветеранов. Именно благодаря социальной направленности в арендных отношениях в бюджет Москвы в 2008 г. не поступило 9,7 млрд. рублей путём установления льготных ставок.

В собственности города находится значительное количество разнородных производственных и инфраструктурных объектов нежилого фонда, составляющих неотъемлемую часть городского хозяйства. Решение задач рационального использования, повышения экономической и социальной отдачи нежилых помещений требует знания их состава и структуры. Сегодня Москва имеет в собственности 45,5 миллиона квадратных метров офисных, торговых и складских помещений. Сдаваемые городом в аренду нежилые помещения используются следующим образом: офисные - 35,5%; торговые - 19,3%; производственные помещения, мастерские - 8%; бытовое обслуживание - 7 % от общего числа нежилых помещений. По признаку функционального назначения можно выделить ряд классов городских объектов нежилого фонда, описание которых представлено ниже по данным оценочных компаний на конец 2008 года.

По состоянию на конец 2008 года отмечен рост процентного соотношения офисов класса «А» в общем объеме предложения на рынке арендных услуг и практически полное отсутствие помещений класса «С» среди проектов нового строительства. Доля офисов класса «А» составляет 40% общего объема предложения, на класс «В» приходятся оставшиеся 60%. Основными направлениями периферийного строительства качественных площадей являются западное, юго-западное и северо-западное направления.

Средние ставки арендной платы на офисы классов «А» и «В» в 3-м квартале 2008 года составили 1200$ и 850$ за кв.м. Наибольшим спросом пользуются помещения размером 100-300 кв. м, расположенные в районе третьего транспортного кольца, также наблюдается увеличение количества заявок на помещения в районах, прилегающих к МКАД. По итогам 2008 года Москва вышла на второе после Лондона место по стоимости аренды офисов: средние ставки на помещения класса «А» находились на уровне $1200 за кв. м, а в наиболее престижных объектах в центральной части города доходили до $2000-2500 за кв. м. Рассматривая соотношение продажи и аренды, можно сделать вывод, что 2/3 предложения составляет аренда и только 1/3 офисы. Доходность в сфере офисной недвижимости от предоставления в аренду площадей составляет 12-14 % годовых для офисов класса «А» и 14-16 % для офисов класса «В». В условиях мирового финансового кризиса аренда качественных офисов в Москве заметно подешевела. Согласно исследованию Jones Lang LaSalle, российская столица занимает первое место среди европейских городов по темпам снижения ставок арендной платы за помещения в офисных центрах. За 4-ый квартал 2008 года аренда в Москве подешевела на 26,3%, на втором месте Варшава (15,2%), на третьем - район Вест-Энд в Лондоне (11,6%), причем ставки продолжают стремительно падать. Так стоимость аренды офисов класса «А» в центре Москвы в январе снизилась до $750-850 за кв. м в год, на периферии - до $550-600.

Помещения класса «В» сегодня вполне реально снять и за $300 кв. м в год. Спрос на офисные помещения продолжает сохраняться. По прежнему среди арендаторов офисной недвижимости наиболее востребованным остаётся центральный район города, прежде всего для транснациональных, крупных компаний, для которых важен престиж.

Рынок торговых помещений - второй по величине (после офисов) рынок нежилых помещений. Он представлен в основном торговыми центрами, отдельными магазинами, мелкими оптовыми и розничными торговыми точками для разных категорий граждан.

Обеспеченность Москвы современными торговыми центрами на конец первого полугодия 2008 года в среднем составила 202 кв. м на 1000 жителей. Таким образом, показатель обеспеченности торговыми площадями в торговых центрах остается ниже среднеевропейских показателей (400-600 кв. м на 1000 жителей) и существенно ниже уровня США (1200-1500 кв. м). Наибольшее количество качественных торговых площадей располагается традиционно в центральном, а также в северо-западном и западном округах. Наибольшее отставание по обеспеченности качественными торговыми центрами наблюдается в восточном округе. Из запланированных к вводу в первом полугодии 486 тыс. кв. м качественных торговых объектов, в том числе перенесенных с 2007 года, было введено 126 тыс. кв. м, что составляет 26% от всего объема площадей заявленных к вводу на начало 2008 года. Таким образом, общая площадь качественных торговых центров Москвы по итогам III квартала составила 4,1 млн.. Наибольшим спросом по-прежнему пользуются площади 51-250 кв. м. Средний уровень арендных ставок на торговые площади всех типов вырос по сравнению с аналогичным кварталом 2007 года на 28% и составил $1017 за кв. м в год. Базовые ставки для арендаторов составляют до $500 за 1 кв. м в год. Средняя арендная ставка в торговых центрах достигла цифры в $1188 за кв. м в год, при этом стоимость аренды на Тверской улице в магазинах элитных марок

достигает $6000 за 1 кв. м в год. В условиях мирового финансового кризиса спрос на аренду торговых помещений снижается. Доходность в торговом секторе сейчас составляет 14-16%. Но по причине насыщения рынка ожидается ее снижение в ближайшие два года до 12-15%.

Правительство Москвы всячески старается стимулировать развитие «социальных» магазинов для обслуживания льготных категорий граждан, где цены на основные товары снижены на 10-15 %. Достаточно серьёзной проблемой остаётся вопрос стимулирования предпринимателей для участия в окружных социальных программах. Городское законодательство предусматривает для социальных магазинов существенную льготу при аренде помещений, находящихся в собственности города, так как по понятным причинам они не в состоянии конкурировать здесь с другими форматами розницы, бутиками, салонами красоты и пр. В европейских странах малые торговые предприятия социальной направленности поддерживаются довольно репрессивными способами. Например, в Германии и Австрии для содействия мелким продавцам все супермаркеты, по закону, заканчивают работу в 19 часов в будни, им запрещено торговать в выходные дни. Работают только супермаркеты в крупных городах и мелкие лавочки.

Новые комплексы возникают в непосредственной близости с крупными транспортными развязками: МКАД, ТТК, рядом со станциями метро, которые аккумулируют покупательский трафик. Перспективным направлением считаются высвобождающиеся площади предприятий, расположенных в пределах ТТК, выводимых за пределы города.

По сравнению с другими секторами недвижимости рынок качественных складских помещений развит слабо, практически отсутствуют свободные площади.

Небольшие объемы нового строительства связаны, главным образом, со сложностями в отношении получения земельных участков под строительство - неопределенность правового статуса земельных участков, так как по-прежнему существуют трудности с изменениями целевого назначения земель.

Объем нового строительства качественных складских помещений класса «А» и «В» в 2008 году составил примерно 110 000 кв. метров. По итогам прошлого года общий объем современных складских помещений в Московском регионе достиг примерно 4,5 млн. кв. м. Основное строительство разворачивалось на расстоянии 1-25 км от МКАД, при этом безусловное лидерство по общему объему предложения по-прежнему занимает Ленинградское и Ярославское направления. Средние базовые арендные ставки на объекты класса "А" за пределами МКАД составили $140-160 кв. м в год, внутри МКАД - $250-300 за кв.м., класса "В" - $120-140 кв. м в год, внутри МКАД - $220-250 кв. м в год. Растет и спрос на качественные объекты - он по-прежнему превышает предложение. Наибольшим спросом пользовались помещения площадью от 4 000 до 10 000 кв. м, также был отмечен возрастающий спрос на гораздо большие площади (от 10 000 до 30 000 кв.м). Доходность складской недвижимости немного упала: если в 2007 году она составляла 12-13 %, то на конец 2008 года всего 8-10%. Такая ситуация вызвана увеличением себестоимости строительства и повышением ставок кредитования.

В условиях мирового финансового кризиса сделки на рынке складской недвижимости проводятся достаточно редко. Арендные ставки на складские помещения в Московском регионе снизились за кризисный период на 30-35%. Благодаря гибкой политике арендодателей структура спроса на складские помещения практически не изменилась. Ожидаемая миграция арендаторов из класса «А» в более низкие классы пока не наблюдается, за исключением единичных случаев. Что касается предложения, то на сегодняшний день можно наблюдать увеличение числа свободных площадей. Причем такая обстановка вызвана оптимизацией арендаторами собственных расходов и уменьшением затрат на арендные платежи путем отказа от части занимаемых складов. Кроме того, насыщение данного сегмента произошло вовсе не в силу избытка предложений на рынке, а ввиду падения товарооборота. Освобождающиеся вследствие этого площади послужили ресурсом для восстановления равновесия между спросом и предложением. Таким образом, сокращение спроса и переизбыток предложения, позволяет теперь говорить именно о рынке арендатора, а не о рынке собственника, как это было еще несколько месяцев назад. И именно кризисная ситуация привела к насыщению рынка складских помещений.

Исходя из вышесказанного необходимо отметить, что после резкого падения курса рубля в конце 2008 года по отношению к доллару заметно стали уменьшаться ставки арендной платы по всем категориям нежилой недвижимости. Как видно из приводимых данных, в Москве имеет место огромный диапазон изменения ставок арендной платы за пользование объектами нежилой недвижимости, верхний уровень ставок превышает нижний почти в 20 раз. Это свидетельствует о глубоком воздействии на цену аренды факторов незатратной природы, ибо эксплуатационные затраты на содержание нежилой недвижимости в среднем находятся на уровне 50 долларов в расчёте на один квадратный метр в год.

2.2 Исследование существующей методики и факторов, определяющих арендную плату за пользование нежилыми объектами городской собственности

Выполняя роль и функции собственников - арендодателей объектов городского нежилого фонда, органы управления городским имуществом вправе назначать ставку арендной платы по своему усмотрению, для чего им необходимо руководствоваться методикой расчётного определения изначальной величины ставки, по которой представитель собственника предлагает объект в аренду. Так в числе проблем управления арендой объектов нежилого фонда, возникающих в г.Москве как и во всех крупных городах России, выделяется задача применения обоснованного с научных, экономических, социальных позиций методических подходов к определению рыночной стоимости, а исходя из неё величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями городской собственности.

Как известно, ставки на коммерческих рынках недвижимости, где в роли собственников арендуемого имущества выступают частные лица, складываются в результате взаимодействия спроса и предложения. Городские органы управления вынуждены руководствоваться не только факторами спроса при определении ставок, но и учитывать факторы социальной природы, значимости аренды для города.

В сложившейся практике выделяют два этапа установления арендных ставок на нежилые объекты городской собственности:

) установление стартовой арендной платы на основе утвержденной городскими властями методики расчета или оценки независимых лицензированных экспертов;

) установление арендной платы на основе рыночного торга с применением конкурсов и аукционов, по результатам которых устанавливается рыночная цена фиксируемая в договоре заключаемом между уполномоченным собственником и арендатором.

В целях реализации основных направлений социально-экономической политики Правительства Москвы, Департаментом имущества города была разработана существенно обновленная методика, применение которой санкционировано Постановлением Правительства Москвы от 14 октября 2003 года № 861-ПП «Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы». В основу московской методики положен принцип формирования величины годовой арендной платы АР за использование объектов нежилого фонда исходя их двучленной формулы:

АР = АР_эатр + АР_дох (2.1)

где АР - величина годовой арендной платы арендатора за пользование объектом аренды; АР_эатр - часть арендной платы, идущая на возмещение годовых затрат обусловленных содержанием, эксплуатацией объекта, и накладных издержек, связанных с оформлением аренды; АР_дох - часть арендной платы, поступающая в городской бюджет в виде доходов города от аренды принадлежащего ему имущества.

Согласно методике затратная часть арендной платы, предназначенная для возмещения расходов на аренду со стороны арендатора, исчисляется по формуле:

АР_эатр = С_инв К_сод С_{оф +} С_стр (2.2)

где С_инв - инвентаризационная стоимость объекта аренды; К_сод - устанавливаемый нормативными актами коэффициент, равный доле инвентаризационной стоимости объекта, ежегодно отчисляемой на его содержание и реновацию; С_оф - затраты на документальное оформление аренды объекта; С_стр - годовая величина страхового взноса за арендуемый объект.

Доходная часть арендной платы согласно методике, принятой в первой редакции, определяется по формуле:

АР = S * PC* К_д К_вд К_кор (2.3)

где S - подлежащая оплате площадь арендуемого объекта в квадратных метрах; PC - оценочная величина текущей рыночной стоимости квадратного метра арендуемого объекта с включением в нее стоимости земельного участка, на котором расположен объект; К_д - коэффициент планируемой бюджетной доходности от аренды городской нежилой недвижимости в виде доли рыночной стоимости единицы площади объекта, которая должна поступить в городской бюджет в очередном году согласно плану доходов бюджета; К_вд - коэффициент вида деятельности арендатора, осуществляемой с использованием арендуемого объекта; К_кор - корректирующий (регулирующий) коэффициент, изменяющийся в пределах от 0 до 0,75 в зависимости от социального статуса арендатора, его принадлежности к категориям, которым нормативно-правовыми актами г.Москвы установлены льготы по арендной плате. Здесь К_д можно трактовать как коэффициент планируемой бюджетной доходности города от аренды. По экономическому смыслу этот доход призван постепенно окупать собственнику стоимость принадлежащего ему имущества и в этом отношении К_д есть коэффициент окупаемости, определяемый как обратная величина по отношению сроку окупаемости Т, измеряемому в годах:

К_д = 1/Т (2.4)

Согласно утверждённой Правительством Москвы методике расчёта арендной платы за пользование объектов нежилого фонда К_д устанавливается нормативным правовым актом г. Москвы.

Постановлением Правительства Москвы от 30 ноября 2004 года № 838-ПП в методику определения арендной платы внесено изучение, согласно которому коэффициент вида деятельности К_вд исключен из формулы (2.3) в связи с многократными случаями искусственного занижения доходной части арендной платы вследствие представления арендаторами искаженных сведений вида их деятельности. В итоге формула (2.3) стала применимой в следующей форме:

АР = S * PC* К_д К_кор (2.5)

нежилой городской фонд аренда

Подобное упрощение методики вызывает, по меньшей мере, два возражения. Во-первых, можно было уточнить и конкретизировать применение коэффициента вида деятельности, указав в методике, что имеется в виду не любой из предусмотренных уставом, лицензией арендатора вид деятельности, а основной, определяющий вид, на долю которого приходится более половины всей деятельности арендатора, осуществляемой с использованием арендуемых площадей. Во-вторых, исключив из методики коэффициент вида деятельности арендатора, необходимо перенести выполняемую им полезную функцию на корректирующий коэффициент К_кор прибегая к дифференциации арендаторов по критерию социальной значимости их деятельности.

Корректирующий коэффициент становится по существу коэффициентом регулирования величины доходной части арендной платы в зависимости от социальной значимости, общественной полезности для города деятельности, осуществляемой арендатором с использованием арендуемых площадей на льготных условиях. С учетом этого назначения диапазон устанавливаемых значений корректирующего коэффициента имеет широкий спектр значений.

При этом необходимо соблюдение следующих правил:

а) коэффициент К_кор = 0 устанавливается арендодателем для категорий, групп арендаторов, выполняющих исключительно важную социальных позиций основную деятельность, дающую основание взимать с них минимальную арендную плату, равную затратной части.

б) коэффициент К_кор = 0,3 устанавливается для некоммерческих организаций и иных организационно - правовых форм, кроме фондов, чья деятельность обладает четко выраженными признаками социальной направленности для города и его населения, общественной полезности.

в) коэффициент К_кор = 0,5 устанавливается для субъектов малого предпринимательства, включенных в Реестр субъектов малого предпринимательства г.Москвы, государственных унитарных предприятий г.Москвы, а также для арендаторов, осуществляющих инвестиции в социально-культурную и производственные сферы по направлениям, финансируемым из бюджета. Договор заключается без права выкупа и сдачи в субаренду.

г) коэффициент К_кор = 0,6 устанавливается для субъектов малого предпринимательства по вновь оформляемым договорам аренды, которым по нормативно-правовым актам г.Москвы предоставлены льготы по арендной плате.

д) коэффициент К_кор = 0,75 устанавливается для остальных арендаторов нежилых помещений на льготных условиях.

Данные договора заключаются без права выкупа и сдачи в субаренду. Для нежилых помещений, находящихся в собственности г.Москвы и передаваемых арендаторам на льготных условиях по действующим договорам аренды применяется повышающий коэффициент (предельное ограничение роста ставок арендной платы) - 1,2 к 2008 году и аналогичный коэффициент к 2009 году. Величина арендной платы изменяется ежегодно в зависимости от изменения коэффициентов и уровня ожидаемой инфляции, используемых при подготовке бюджета города Москвы на очередной финансовый год.

К числу самых сложных проблем разработки и применения расчётной методики определения величины арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственное города Москвы, относится установление оценочной величины текущей рыночной стоимости квадратного метра арендуемой площади объекта, входящей в расчетные зависимости (2.3) и (2.5). В научной литературе содержится описание ряда методов оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, опирающихся на учёт таких факторов как тип объекта, его назначение и характер использования, состояние и расположение объекта, цель оценки и др. Определение величины рыночной стоимости на основе строительной или инвентаризационной стоимости страдает тем существенным недостатком, что этот метод не представителен для уже существующих объектов и в условиях высокого темпа роста цен и действия рыночных механизмов приводит к существенному занижению цен в сравнении с реальной рыночной. Процесс определение рыночной стоимости посредством массовых оценок обладает высокой трудоемкостью, что связано со значительными различиями качества арендуемых объектов нежилой недвижимости внутри одной классификационной группы, требует наличия статистических представительных данных о рыночных продажах и договорных ценах, порождает необходимость в перерасчёте оценки стоимости для переноса ее из прошлого периода в будущий, то есть в период арендного использования объекта.

С учетом того, что подробный анализ методов установления рыночной стоимости объектов аренды не входит в задачу данного исследования, остановимся на общем обзоре подходов к оценке рыночной стоимости арендуемых объектов нежилого фонда города Москвы. Согласно приказу Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 года «Об утверждении федерального стандарта оценки» вводится альтернативная методика для расчета и установления арендной платы на основе независимой оценки.

При этом выделяют следующие подходы к оценке:

) доходный подход - представляет совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта недвижимости;

) сравнительный подход - основывается на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом для целей оценки признаётся объект, сходный с ним по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

) затратный подход - представляет совокупность методов оценки стоимости объекта нежилой недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения данного объекта с учётом износа и устаревания.

Каждый из подходов рассчитывается как специальный коэффициент, сумма которых в итоге даёт единицу:

= К_дох + К_{сравнит} + К_затрат

Далее учитывается вес каждого отдельного элемента - коэффициента для расчёта рыночной стоимости объекта. На основании согласования доходного, сравнительного и затратного подходов оценщик осуществляет обобщение результатов расчёта стоимости объекта нежилой недвижимости. Исходя из полученной стоимости рассчитывается арендная плата путём использования вышеперечисленных корректирующих коэффициентов в зависимости от предоставляемых городом льгот.

Каждый из используемых подходов к формированию арендной платы за использование объектов городской собственности дает свое значение стоимости одного и того же объекта. При этом факторы, формирующие стоимость аренды объекта, по-разному влияют на размер этой стоимости при использовании различных методических подходов. Анализ используемых систем факторов, определяющих рыночную стоимость аренды нежилых объектов городской собственности, показал, что наиболее часто используемыми факторами являются: местоположение, функциональное назначение и состояние объектов недвижимости, ситуация спроса и предложения на рынке недвижимости, факторы безопасности и социальной эффективности.

Наиболее важным фактором является местоположение объекта (кадастровый фактор). Этот фактор в наибольшей степени влияет на формирование цены, получаемой на основе доходного подхода. При анализе действия данного фактора следует выделять влияние на цену макроструктуры города и микроструктуры местоположения конкретного объекта. Влияние макроструктуры города на цену и ставку арендной платы за пользование нежилыми объектами городской собственности всех видов проявляется в изменении стоимости объекта одного и того же проекта в зависимости от того, в каком округе Москвы он расположен. Так стоимость объектов недвижимости расположенных в ЦАО существенно (на 25-50% и более) выше, чем в других округах столицы.

Помимо макрорасположения объектов недвижимости большое влияние, оказывает на их рыночную цену (а соответственно и ставку арендной платы) микрорасположение этих объектов. Существенное значение для формирования рыночной цены объекта оказывают удаленность объекта от метро, автомагистралей, объектов городской инфраструктуры (прежде всего, объектов связи) и торговли, аэропортов и железнодорожных вокзалов, а также различных экологически опасных объектов. Наиболее чувствительны к удаленности от станций метро объекты, деятельность которых связана с массовым обслуживанием населения - объекты торговли и гостиничного хозяйства (снижение стоимости удаленных объектов может достигать до 35-45% по сравнению с теми, которые расположены вблизи этих станций). Влияние удаленности от метро и магистралей на стоимость объектов промышленности и складов весьма незначительным (до 5-8%). Это связано с тем, что деятельность объектов промышленности и складов в своем большинстве сопряжена с целевыми специально организованными грузопотоками с использованием крупнотоннажного автотранспорта, для которого возможная удаленность от автомагистралей в пределах Москвы не является достаточно критичной (приложение 4,5 и 6).

Существенное влияние на рыночную цену объектов нежилой недвижимости оказывает их расположение в экологически опасных зонах вблизи экологически опасных производств и перерабатывающих предприятий столицы, выбрасывающих в атмосферу окиси азота, серы, бензапирена. Только в пределах МКАД насчитывается до тринадцати таких зон. Это территории вокруг всех столичных теплоэлектростанций, завода «ЗИЛ» и Московского нефтеперерабатывающего завода. Действие этого фактора снижает стоимость объектов, функционирование которых сопряжено с управленческой деятельностью - офисов, или обслуживанием значительных масс людей - гостиниц и объектов торговли. Это связано с тем, что экологические угрозы, пусть даже пока и нереализованные существенно снижают коммерческую привлекательность таких объектов, в отличии от объектов промышленности или складской инфраструктуры, который часто сами являются источниками экологических угроз.

Весьма значительное влияние на стоимость нежилых объектов недвижимости города оказывает удалённость данного объекта от аэропортов (приложение 7). В основном наибольшее значение удаленность от аэропорта имеет для объектов, связанных с обслуживанием населения - торговли и гостиничного хозяйства, а также управленческой сферы - офисов. Ставка арендной платы при значительном удалении от аэропорта может быть ниже на 22-35% по сравнению с аналогичными объектами, расположенными вблизи аэропорта. Таким образом, это тоже важный фактор, существенно влияющий на ставку арендной платы и цену объектов нежилой недвижимости города Москвы.

Подобно аэропортам, на стоимость нежилых объектов недвижимости города существенное влияние оказывает их удаленность от железнодорожных вокзалов и станций (приложение 8). Удаленность от них оказывает в той или иной степени влияние на стоимость объектов, связанных с обслуживанием населения - торговли и гостиничного хозяйства, а также складов и промышленности, что связано с существенным сокращением затрат на доставку к объектам хранения и переработки, доставляемых на железнодорожном транспорте грузов. Рыночная стоимость указанных объектов (а следовательно и ставка арендной платы за их эксплуатацию) при значительном удалении от железнодорожных вокзалов и станций может быть ниже на 16-33% по сравнению с аналогичными объектами, расположенными вблизи них.

Помимо местоположения существенное влияние на рыночную цену объектов нежилой недвижимости имеет их функциональное предназначение.

На рис. приведена зависимость относительной стоимости объектов нежилой недвижимости в Москве от их функционального предназначения.

Рис. Сравнительная стоимость (в относительных величинах) объектов нежилой недвижимости в Москве от их функционального предназначения

Из анализа этого гистограммы следует, что в среднем наиболее высокую стоимость в ЦАО, ЮЗАО и ЮВАО имеют офисные помещения, что вероятной определяется тем, что в этих округах относительно высокая доля управленческих организаций, а также связанных с ними научных организаций, обеспечивающих их деятельность. В других округах наивысшую цену имеют объекты торговли.

Различия в стоимости объектов нежилой недвижимости колеблются в пределах от 2-12% до 5-35% в зависимости от округа. При этом наименьший разброс цен характерен для ЦАО, что определяется высокой ценой земли в этом округе в целом.

Определяющее влияние на ценность объектов недвижимости оказывает их физическое состояние. По физическому состоянию сооружений определяется степенью износа зданий и их этажностью, стоимостью земли, которую занимают здания, архитектурными особенностями, степенью соответствия планировки и архитектуры здания его функциональному предназначению, а также уровнем технической оснащенности.

Степень износа оказывает существенное влияние на стоимость этих объектов и в различных округах Москвы она различна. В наименьшей степени износ зданий оказывает влияние на их рыночную стоимость в ЦАО. Это, прежде всего определяется высокой стоимостью земли, а также престижностью района размещения помещений. При прочих равных условиях стоимость нуждающихся в капитальном ремонте зданий снижается всего на 15% по сравнению с новыми. Лишь стоимость зданий, которые не подлежат даже капитальному ремонту, а нуждаются в полной перестройке снижается в среднем на 25%. В других административных округах этот показатель существенно выше и достигает 60%.

Следует отметить, что приведенные данные являются сильно осредненными, отражающими лишь общую тенденцию, поскольку на изменение стоимости в зависимости от износа здания определяющее влияние оказывают и другие характеристики его физического состояния, в частности его этажность. В целом в Москве с ростом этажности здания удельная стоимость (стоимость единицы общей площади) снижается. В основном, это определяется тем, что при большем числе этажей здания сокращается размеры занимаемого им участка земли. Соответственно в наибольшей степени этажность зданий влияет на их рыночную стоимость в ЦАО, где снижение этой стоимости у высотных зданий по сравнению с малоэтажными может достигать до 35 %, а в других округах такое снижение колеблется в пределах от 20 до 25%.

Стоимость земли оказывает непосредственное влияние на рыночную стоимость зданий. В целом средний вклад стоимости земли в рыночную цену объектов нежилой недвижимости в зависимости от состояния объекта, его архитектуры, технической оснащенности и других показателей может колебаться от 70-92% до 8-20%. Это свидетельствует о большом значении земельного (кадастрового) фактора для ценообразования и необходимости его учета в методике расчета рыночной цены объектов нежилой недвижимости в Москве.

Влияние архитектурных особенностей объектов нежилой недвижимости в значительной степени определяется престижными аспектами ценообразования. В этой связи выявить какую-либо строгую закономерность сложно. Однако анализ рыночных цен на объекты нежилой недвижимости показывает, что здания, оформленные в архитектурном отношении более оригинально, привлекательно и эстетично, стоят, при прочих равных условиях, в среднем на 5-25% дороже, чем те, которые имею стандартный архитектуру.

Степень соответствия планировки и архитектуры здания его функциональному предназначению оказывает определенное влияние на стоимость объектов нежилой недвижимости. В случае, если планировка здания не отвечает требованиям его функционального предназначения, как правило, возникает необходимость его перепланировки с вложением соответствующих средств. При невозможности таковой по каким-либо причинам, приходится мириться со снижением эффективности его использования, вызванным особенностями его планировки. В первом случае имеет место необходимость дополнительных затрат на перепланировку, во втором - косвенные потери от снижения прибыли от эксплуатации этого здания. В целом влияние несоответствия планировки и архитектуры здания его функциональному предназначению может снизить его цену в зависимости от его состояния, стоимости занимаемого им участка и других показателей в среднем на 8-15%.

Уровень технической оснащенности здания в значительной степени влияет на эффективность его использования по функциональному предназначению. В наибольшей степени от уровня технической оснащенности зависит стоимость объектов промышленности - объекты, имеющие низкий уровень технической оснащенности в среднем на 65% стоять меньше, чем объекты, оснащенные по последнему слову техники. Для остальных типов объектов нежилой недвижимости уровень их технической оснащенности оказывает существенно меньшее, но, тем не менее, весьма заметное влияние на их рыночную стоимость (снижение цены объекта может сократиться на 22-34% при низком уровне их технического оснащения).

Исключительно большое влияние на стоимость объектов нежилой недвижимости в Москве оказывает ситуация спроса и предложения на рынке недвижимости. Этот фактор непосредственно определяет стоимость объектов нежилой недвижимости в Москве и ставку арендной платы за их использование. Сокращение количества незадействованных площадей нежилой недвижимости в Москве, находящегося на балансе Правительства Москвы, в результате ее приватизации и передачи в аренду, а также в условиях нарастания деловой активности в городе, несмотря на высокие темпы строительства, привело к резкому возрастанию стоимости всех видов недвижимости.

В среднем стоимость единицы площади нежилой недвижимости в Москве возросла по сравнению с 2003 годом более чем в 3 раза. Анализ имеющихся тенденций в этой сфере свидетельствует о том, что рост стоимости нежилой недвижимости будет продолжаться.

2.3 Политика Правительства Москвы в области арендных отношений

Москва остаётся одним из крупнейших в мире собственников имущества. Поэтому от распоряжения этим имуществом напрямую зависит бюджет Москвы, и финансовое наполнение многочисленных программ столичного правительства, и в конечном счёте социальное благополучие каждой московской семьи. Но получая прибыль от аренды недвижимости, город не может не думать и о поддержке социально значимых предприятий, так как для них чаще всего неподъёмны рыночные арендные расценки. В современных условиях рынка городским властям приходится искать золотую середину, чтобы и на аренде нежилой недвижимости заработать и малый бизнес не погубить, ведь именно за счёт этих средств осуществляются те же социальные программы города.

В целях реализации основных направлений социально-экономической политики Правительством Москвы была разработана и одобрена программа в области арендных отношений по объектам нежилого фонда, находящимся в собственности города на 2009-2011 гг. Согласно данному постановлению в 2009 году рост ставок планируется ограничить 18 процентами по отношению к 2008 году, в 2010 аренда городских помещений подорожает максимум на 16 процентов по сравнению с 2009 годом, а в 2011 году - на 14 процентов. Данная программа позволит обеспечить планомерный рост доходов московского бюджета от сдачи в аренду нежилых помещений с 16,8 миллиарда рублей в 2007 году до 22,5 миллиарда рублей в 2011 году в среднем на 7,3 процента в год. В 2005 году власти Москвы принимали аналогичный документ, ограничивающий рост ставок. Прогнозируемое повышение позволило многим бизнесменам Москвы выстроить бизнес-планы на три года, не опасаясь при этом скачков цен на рынке недвижимости.

Правительство Москвы продолжает политику приведения ставок арендной платы к реально складывающимся на рынке. В 2002 году уже была предпринята попытка привести ставки арендной платы в соответствие с рыночными, но это решение было отменено, так как реализация этого проекта привела бы к массовому разорению малых предприятий, имеющих социальное значение для города. Они не смогли бы арендовать помещения ни в «спальных» районах, ни тем более в центре столицы. Даже если бы права аренды продавались только с аукциона, конкурировать с крупными фирмами малые предприятия не имели бы никакой возможности. За последние три года рынок вырос в два раза, выросли и ставки арендной платы, - по ним Москва уже сравнялась с Лондоном. Поэтому возникла потребность повысить ставки арендной платы за пользование объектами нежилой недвижимости, но повышать так, чтобы не разорить социально значимый малый и средний бизнес. В соответствии с данными целями была разработана трёхлетняя программ поэтапного перехода к рыночным ставкам арендной платы, путём установления плавного повышающего коэффициента на уровне инфляции. При этом был разработан особый подход реализации данной программы для льготных организации, в отношении которых применяются две степени поддержки. Первая группа - начинающие работу социально значимые предприятия, для которых необходим адаптационный период. Для таких организаций устанавливается постепенное наращивание арендной ставки: в первый год предприятие платит 35 %, во второй - 50%, в третий год - 65%, и в четвертый - 75 % от рыночной ставки арендной платы.

Вторая отдельная группа это предприятия, которые занимаются приоритетными видами деятельности: наука, инновации, ЖКХ, медицина, образование. Городские власти должны помогать таким предприятиям, потому что они нужны городу и для них ставка должна быть в 5-10 раз ниже рыночной. Устанавливая данные меры, город сможет оказать существенную финансовую поддержку малым предприятиям в условиях возрастающей конкуренции со стороны коммерческих организаций. Если бы город сдавал свою собственность в аренду только по коммерческой рыночной цене, то доходы бюджета от сдачи в аренду нежилой недвижимости за три годы программы достигли 45 миллиардов рублей в год. Поддержка же предприятий малого и среднего бизнеса понизит эту сумму до 22 миллиардов. Тем не менее правительство Москвы пошло на такие затраты, чтобы поддержать социально значимые предприятия.

Сегодня 30 % предприятий в сфере малого бизнеса арендуют городские площади, а остальные 70 % - у частных собственников. Под приоритетные направления могут быть выделены только освободившиеся или вновь вводимые площади. Освободиться они могут, например, после арбитражных процессов. В практике существуют случаи, когда арендуемые у города по льготным ставкам помещения сдаются в субаренду по коммерческим ставкам. Запретить данную деятельность нельзя, так как она осуществляется в рамках существующего законодательства. Для борьбы со спекулянтами государственным унитарным предприятием по продаже и сдаче в аренду объектов нежилого фонда города организуются специализированные торги, участие в которых могут принимать лишь субъекты малого предпринимательства. При этом в целевом назначении выставляемого на аукцион нежилого помещения чётко указывается, под какую деятельность он может использоваться. В отношении недобросовестных арендаторов, заключивших ранее договора аренды, применяются два инструмента: иск в суд о расторжении договора или отмена льготной ставки с установлением рыночной. Трёхлетняя работа в этом направлении уже дала результаты, и количество площадей, выставляемых на аукцион по расторгнутым договорам, резко сократилось - арендаторы стали более «дисциплинированными».

В развитии постановления правительства Москвы № 863 - ПП на период стабилизации финансовой системы предусмотрены дополнительные меры государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы. В целях активизации экономической деятельности, сохранения уровня занятости, укрепления финансового положения хозяйствующих субъектов, осуществляющих приоритетные для экономики города виды деятельности на 2009 года ставка арендной платы сохраняется на уровне 2008 года. При проведении специализированных аукционов и конкурсов по передаче объектов нежилого фонда в аренду устанавливается стартовая ставка арендной платы в размере 1000 рублей за 1 кв.м. Предпринятые Правительством Москвы меры поддержки и «замораживания» цен нашли широкий отклик среди общественности и средствах массовой информации.

Несмотря на усилия представителей власти поддержать приоритетные и социально важные для города субъекты малого предпринимательства, существует ряд противоречий между федеральным и региональным законодательством, не позволяющим в полной мере реализовать намеченные планы.

Так недостаточно продуманные и принятые поправки в закон «О защите конкуренции» создали немало проблем не только для предпринимателей, но и для государственных структур, как на федеральном, так и на региональном уровне. Парадоксально, но в соответствии с этими поправками местные власти не могут в целевом порядке выделить помещения ни для отдела милиции, ни для булочной, ни для объекта бытового обслуживания. Теперь данные решения принимаются только на основании участия в конкурсе или аукционе, как и вопрос о продлении права аренды для добросовестных арендаторов. Обойти этот порядок можно только с личного распоряжения Президента или премьер-министра. При этом ФЗ от 24.07.2007 № 209 « О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» и ПП №1218 от 30.12.2008 «О дополнительных мерах государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда города Москвы, на период стабилизации финансовой системы» провозглашают необходимость обеспечения поддержки и создания благоприятных условий для развития предпринимательства.

Свежепроизведенный Государственной думой «антимонопольный» Федеральный закон № 108 может привести к катастрофическим социальным и экономическим последствиям для города. Многие эксперты-специалисты утверждают, что реализация этих правил на практике будет означать для многих арендаторов - и прежде всего для малого и среднего бизнеса, СМИ и т.д. - медленную, но верную экономическую смерть. Согласно новым поправкам в федеральном законодательстве столичным властям не разрешено продолжать сдавать нежилые помещения по льготным арендным ставкам. Это означает, что малодоходная, но необходимая городу «социалка», всегда пользовавшаяся этими льготными арендными ставками, тоже окажется на улице. А кто выживет - резко поднимет цены на товары и услуги, чтобы покрыть расходы на аренду помещений. Но тогда это будет уже не социальный магазин, а очередной роскошный бутик для обеспеченных слоёв населения. Реализация 108-го Закона потянет за собой цепь таких социальных проблем, о которых страшно даже подумать. Реализация данного Закона поставит под угрозу многие социальные программы в Москве, ударит по малому и среднему бизнесу, будет способствовать повышению цен на многие товары и услуги в столице. Все это в условиях докатившегося до России глобального финансового кризиса.

По заявлению Федеральной антимонопольной службы, главный смысл нововведений заключается в том, что отныне столичные власти должны в обязательном порядке проводить открытые конкурсы и аукционы без ограничения доступа к торгам. При этом здесь уже не будет никаких льготных арендных ставок для социально значимых предприятий среднего и малого бизнеса. А это напрямую ударит по принятой московской программе поддержки малого предпринимательства и по огромному количеству сегодняшних льготников, в том числе и по СМИ, организациям инвалидов, общественным организациям, социальным предприятиям, магазинам шаговой доступности. Программа города в области арендных отношений была всегда социально ориентированной, предполагая закрытые конкурсы и льготные расценки по арендным ставкам нежилых помещений. Департаменту Имущества г. Москвы совместно с территориальными агентствами приходилось годами выстраивать данную систему поддержки малых и средних предприятий, общественных организаций ветеранов, инвалидов, детских организаций, средств массовой информации.

Несмотря на то, что данные предприятия, арендуя площади по льготным ставкам, не приносят городу максимально возможные неналоговые доходы, они важны для населения, а забота о населении - одна из первостепенных задач правительства. Видимо, творцы данного закона исходили только с позиций получения максимальной прибыли для города. Так что сегодня в правительстве получается полная неразбериха, с одной стороны город поддерживает малый бизнес, а новый закон просто лишает этой возможности. Теперь 4 миллиона квадратных метров нежилой площади, сдаваемой до сих пор по льготным арендным ставкам, выплеснутся на рынок, а малые предприятия - на улицу. Ведь теперь, после принятия Федерального закона, столичные власти вынуждены в обязательном порядке проводить открытые конкурсы и аукционы. Малые же предприятия просто не выдержат конкуренции в этих условиях. Большинство из них окажется на грани банкротства со всеми вытекающими негативными социальными последствиями для предприятий, их работников, членов их семей, и в конечном счете - для города.

Данный закон лишил арендаторов преимущественного права на переоформление договоров на новый срок, малые предприятия должны на общих основаниях участвовать в аукционах, где победу в торгах обеспечит максимальный из предложенных размер ставки. Понятно, что победителем с таких аукционов выйдет отнюдь не малое предприятие, а организация, чьи интересы направлены на получение максимальной прибыли. За первые полгода было выписано около пятисот уведомлений об отказе в пролонгации договоров. Данным вопросом занимаются территориальные подразделения столичного Департамента имущества города и суд, который и принимает решение о выселении даже добросовестных арендаторов, у которых закончился срок аренды помещения. Среди тех, кто получил такие «письма» от Департамента, - Общероссийский союз общественных организаций инвалидов «Союз инвалидов России», РОО «Профессиональный союз работников здравоохранения Москвы», Московское отделение общероссийской общественной организации «Творческий союз художников России», Московское городское отделение общероссийской общественной организации «Российский Красный Крест», фонд «Право матери», «Лига ветеранов Вооруженных сил и правоохранительных органов». К 30 июня 2009 года закончится срок действия 9309 договоров. Даже предприниматель, который только что отремонтировал помещение, установил оборудование, вынужден будет выходить на конкурс на общих основаниях, да еще и без компенсации проведенных работ. Решением правительства Москвы город сможем компенсировать только проведение капитального ремонта.

Преференции в данном «антимонопольном» Законе получил лишь тот малый бизнес, который успел арендовать государственную недвижимость до 1 июля 2008 года. Согласно существующей поправке власти гарантируют отсрочку исполнения Закона до 1 июля 2010 года, а потом бизнесменам придется бороться за недвижимость на общих основаниях. Так же исключения составляют: предоставление имущества на основании международных договоров, передача религиозным организациям в безвозмездное пользование культовых зданий и сооружений, предоставление прав на имущество государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации.

Сегодня городские властные структуры стараются не просто смягчить, но и нейтрализовать отрицательные последствия нового закона. Правительство Москвы и Московская Городская Дума выступили с инициативой об изменении статьи 17 ФЗ № 108, аргументируя, что этим законом уничтожается программа поддержки малого бизнеса. Но есть и другой вариант - обращение в Конституционный суд Российской Федерации, однако этот процесс может затянуться на долгое время, в течение которого малый бизнес окажется на улице, и поддерживать будет просто некого.

К сожалению, авторы закона исходили из представления, что права хозяйствующих субъектов должен обеспечить не суд, а провидящий справедливую рыночную цену антимонопольный орган - ФАС. К еще большему сожалению, они считают недобросовестной конкуренцией «любые действия хозяйствующих субъектов, которые направлены на получение преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности». Но предпринимательская деятельность как раз и состоит в стремлении получить и использовать преимущество по сравнению с конкурентами. И если предприниматели добиваются преимуществ легальными средствами, то от этого потребители только выигрывают. Опыт показал, что представление ФАС о том, как нужно защищать конкуренцию, не нашло понимания ни у предпринимательских масс ни у государственных органов.

Немало разногласий вызвал и Закон Мосгордумы «О приватизации государственного имущества Москвы», согласно которому определены условия выкупа малыми предприятиями арендуемых у города помещений. Приобрести можно будет не более 100 кв. м и с рассрочкой не более года. Данный закон о «малой приватизации» не нашёл широкого отклика среди предпринимателей. Дело в том, что в таких городах как Москва и Санкт-Петербург, при их невероятно высоких ценах на квадратные метры огромному числу предпринимателей просто невозможно выкупить арендованные ими помещения, в которые они за годы аренды уже вложили немало средств. Для них гораздо предпочтительнее долгосрочная аренда, не менее 10 лет, с правом выкупа в любое время в течение этого срока. Рассрочка в год не позволит, особенно в кризис, выкупить даже 100 кв. м. при средней выкупной стоимости офиса площадью в 100 кв. м в $1 млн.

Реализация данного закона на практике осложняется так же постановлением правительства Москвы № 1140, согласно которому утверждается перечень государственного имущества, предназначенного для передачи только в аренду без права приватизации. В данный перечень включены многочисленные объекты, площадь которых составляет менее 100 кв.м. Так что даже при желании арендатора приватизировать нежилой объект согласно Закону г. Москвы № 66 с площадью до 100 кв.м. в течение 1 года, может осложниться ПП № 1140. Поэтому одной из главных задач правовой политики города и государства в целом должна стать задача устранения противоречий между существующим законодательством.

Устанавливая данные сроки и нормативы по квадратным метрам, город старается оградить себя от массовой распродажи собственности. После двух волн приватизации в 1990-е годы город потерял массу социально значимых объектов: булочные, недорогие магазины в центре города и др. На их месте появились бутики, но никак не социально значимые объекты.

Принятие законов в таком виде - результат отсутствия нормальной деловой дискуссии между законодателями и теми, для кого они эти законы пишут. Противоречивость законодательства будет существовать до тех пор, пока не начнется работа по систематизации и кодификации огромного массива управленческих нормативно - правовых актов, регулирующих отношения в данной области. Сегодня законотворческая деятельность обеих палат российского парламента сводится к необоснованному штампованию законопроектов, вносимых Президентом и Правительством РФ.

Глава III. Основные направления совершенствования управления нежилым фондом г. Москвы

3.1 Основные направления совершенствования арендных отношений

Процедура передачи прав аренды и заключения договоров через проведение открытых торгов по определению ставки арендной платы впервые в истории России и Москвы была проведена и опробована на Единой торговой площадке СГУП. Появившись, пять лет назад как вспомогательное направление, она продолжает набирать обороты и становится для СГУП одним из основных направлений деятельности. К настоящему времени создана нормативная база, в основе которой 648-е Постановление Правительства Москвы, регламентирующее весь процесс проведения торгов по ставке арендной платы.

Виды арендных торгов постоянно совершенствуются и расширяются: это аукционы, конкурсы с определёнными условиями, как с повышением, так и с понижением цены, специализированные аукционы и конкурсы среди субъектов малого молодёжного предпринимательства.

Система публичной реализации городского имущества постоянно совершенствуется, повышается ее прозрачность и доступность для участников рынка недвижимости. С июля 2006 года осуществляется видео трансляция торгов в режиме online на Интернет сайт СГУП и записи пяти последних торгов сохраняются для просмотра в архиве сайта. Проводятся также бесплатные ознакомительные семинары для потенциальных участников торгов, для участия в которых достаточно записаться по телефону.

Как показывает практика, существует ряд вопросов, решение которых позволит улучшить систему договорных арендных отношений. Эти вопросы обусловлены как совершенствованием хозяйственного оборота государственных и муниципальных объектов нежилого фонда, так и совершенствованием подготовки лотовой документации и проведения торгов.

Совершенствование хозяйственного оборота нежилого фонда связано с завершением процесса разграничения государственной собственности на городские земли и недвижимость, постановки объектов на кадастровый и реестровый учет, описание точного состава передаваемого имущества в аренду, хозяйственное ведение и оперативное управление. Несомненно, эти задачи могут быть решены при проведении комплексной инвентаризации всех объектов, расположенных на территории, независимо от их принадлежности тому или иному собственнику. Пообъектная регистрация имущественных прав базируется на единой классификации объектов недвижимости, включает пообъектную оценку недвижимости. В московской Концепции управления собственностью выделяется такое направление, как разработка градостроительных правил и зонирование земель и иных объектов недвижимости.

Как показывает практика, существует некоторый разрыв между объемом реализации объектов и объемом выставления их на торги. В среднем за 2008 год коэффициент реализации составил по числу объектов - 71,1%, по площади - 74,2%.

Необходимо выделить такие факторы воздействия на процесс реализации объектов на торгах как:

·            завышение значения величин начальной ставки арендной платы по ряду объектов;

·        неравномерный график поступления лотовой документации;

·        недостаточное качество подготовки объектов к торгам.

Необходимо обратить внимание, что городские конкурсные торги продажи прав аренды базируются как на федеральных принципах проведения конкурсов и аукционов, так и региональных особенностях использования объектов недвижимости. Лотовая документация на объект в городе Москве формируется в территориальных агентствах Департамента имущества г. Москвы. Процесс формирования лотовой документации (см. рис.6) включает постановку объекта в реестр, экспликацию помещения, справочную информацию БТИ о площади, износе и другие данные, оценку объекта.

Рис.6.Модель передачи прав аренды на аукционе

Подготовка объекта к продаже, осуществляемая СГУП по продаже имущества г.Москвы, производится в регламентированном режиме с вычленением таких операций, как осмотр объектов, подготовка проекта графика торгов, проекта информационного сообщения о торгах. Прием заявок и других необходимых документов от претендентов, контроль авансовых платежей, поступивших в банк, осуществляется на основе информации о торгах и нормативно-законодательных требований.

Заключение договоров аренды с победителями торгов возложено на территориальные агентства Департамента имущества г. Москвы. Как правило, договоры заключаются в нормативные сроки. В 2007 году, по информации терагенств, не были заключены договоры аренды по 43 объектам (9,1%) общей площадью 8754 кв.м (11,8%). Это несмотря на то, что задатки победителей отказавшихся или уклонившихся от заключения договоров аренды им не возвращаются и поступают в городской бюджет. Согласно действующему Положению, результаты торгов аннулированы, а объекты снова выставлены на аукцион, но в результате объекты простаивали, не принося в бюджет доход.

Наряду с предпринимателями и предприятиями желающими приобрести на аукционе право аренды помещений для целей своего бизнеса, в торгах по-прежнему активно принимают участие посредники, профессиональные игроки. Их цель заключается в оформлении договора аренды с городскими властями для последующей передачи данного объекта недвижимости в субаренду. Запретить их деятельность нельзя, а недопускать к специализированным закрытым торгам оставалось возможным до принятия вышеупомянутого Закона № 108. Впрочем, последний факт вряд ли можно отнести к однозначно негативным. Каждый сегмент рынка имеет своих профессиональных операторов-посредников. Рынок недвижимости и, в частности, торгов не составляет исключения, поэтому данное явление в определенном смысле закономерно и вряд ли может рассматриваться в целом как негативная проблема, в отрыве от конкретной ситуации.

Положение о проведении аукционов по определению ставки арендной платы на объекты городского нежилого фонда предусматривает, что выставляемые на аукцион объекты должны быть юридически и фактически свободны от каких-либо прав или претензий третьих лиц, иметь свободный доступ, а также быть в пригодном для эксплуатации состоянии.

Однако данный норматив не обеспечен соответствующим механизмом, который располагал бы возможностями в части оперативного приведения объектов в пригодное для эксплуатации состояние. В частности, территориальные агентства Департамента имущества г. Москвы не располагают правами юридического лица для организации и финансирования ремонта из бюджетных средств.

Следует особо отметить, что действующее законодательство и практика совершенно не в полной мере стимулируют арендатора вкладывать средства в арендуемое им у города помещение и не предусматривают каких-либо реальных механизмов компенсации вложенных арендатором инвестиций. Соответственно условия передачи помещений в аренду посредством аукциона зачастую включают в себя обязанность победителя торгов произвести ремонт, или узаконить проведенную ранее несанкционированную перепланировку, или обустроить отдельный вход и тому подобное, причем без возмещения затрат. Победителю вменяется также в обязанность обеспечить все необходимые согласования, включая жителей дома. Такое положение дел не только ставит победителя перед необходимостью некомпенсируемых инвестиций в помещения, но и перед фактом невозможности их использования сразу после передачи в аренду, сокращая реальный срок аренды, следовательно, окупаемости. В этой ситуации, необходимо увеличивать срок аренды.

Отдельного упоминания заслуживает вопрос, указываемого в условиях торгов, профиля использования помещения. Обязанность согласования обусловленного профиля в Госсанэпиднадзоре, Госпожнадзоре и, при необходимости, иных надзорных органах возлагается на победителя торгов. Данные условия нередко оказываются несоответствующими требованиям указанных надзорных инстанций и победители аукциона не могут получить необходимые согласования. По-видимому, необходимые согласования профиля использования объекта должны осуществляться в процессе формирования лотовой документации.

Обычно требования по профилю использования объекта выдвигают префектуры административных округов на этапе согласования проекта распоряжения Департамента имущества о выставлении на аукцион. Обоснованность этих условий должна подкрепляться согласованием со стороны префектуры и надзорных организаций.

В периодической печати отмечались низкий уровень сервиса в предлагаемых к аренде помещениях. Здесь и необходимость в большинстве случаев делать серьезный ремонт, подключаться заново к энергетическим коммуникациям, несмотря на то, что у предыдущих арендаторов подключение было. Отмечается высокая стоимость коммунальных услуг, сложность пролонгации арендных договоров, большие трудности с прохождением согласований по перестройке помещений. Также подчеркивается необходимость внесения корректировок в механизм передачи прав аренды посредствам аукциона.

Формирование стартовой цены определяет время реализации объектов. По итогам 2007 г. из 471 реализованного объекта с первого раза был реализован 304 объект (64,5%), со второго раза- 90 объектов (19,1%), с третьего- 51 объект (10,8%), с четвертого раза и более- 26 объектов (5,6%). По значительному количеству объектов в Северном и Юго-Западном округах, где начальные ставки аренды составили от 12-13 тыс. руб. за один квадратный метр в год, а в отдельных случаях и 16-17 тыс., аукционы переносились.

Завышение стартовых цен приводит к прямым потерям бюджета, необходимо содержать объект за счет средств города, тратить средства на рекламную компанию. Кроме того, не создаются новые рабочие места, сужается производственная база в городском хозяйстве и сфере услуг. Поэтому предлагается рассмотреть возможность установления стартовых цен не выше, чем расчетная двукратная средневзвешенная ставка арендной платы по округу. Такой подход создаст здоровую конкуренцию и желание участвовать в реальных торгах. При установлении стартовой цены аренды для аукциона, рассчитанной по методике Правительства Москвы от 14.10.2003 г. №861-ПП и по результатам независимого эксперта, предпочтение должно быть отдано наименьшей из полученных результатов.

В Положение о проведении аукционов по определению арендной платы, утвержденном постановлением Правительства Москвы от 23.08.2005 г. № 648-ПП, необходимо внести изменения по увеличению до 45 рабочих дней сроков проведения заявочной кампании и торгов. Оптимизация процедуры заключения договоров аренды обусловлена необходимостью оперативного заключения договоров на торговой площадке СГУП в день подведения итогов торгов. При отказе победителя аукциона подписать протокол об итогах аукциона и договор аренды, результаты торгов аннулируются, а объект выставляется на повторные торги.

С учётом введения в действие 108-го Федерального закона доля помещений, подлежащих сдаче в аренду на торгах, возрастает по сравнению с существующей практикой, что потребует немалых затрат и вложений для систематизации и упорядочению данных объектов. Учитывая требования времени, необходимо активно развивать практику повышения качества выставляемых на торги объектов, с тем, чтобы предприниматели, выигравшие торги, видели заботу о себе со стороны городских властей, и в свою очередь чувствовали социальную ответственность перед жителями столицы.

В заключение хотелось бы отметить, что выработка и принятие рациональных управленческих решений в сфере аренды должны сопровождаться информационной открытостью, развитием института контроля и обратных связей между властью и организационных структур.

.2 Основные направления совершенствования учета и мониторинга объектов нежилого фонда

В системе управления нежилым имуществом городской собственности к стратегическим и тактическим задачам добавляются оперативные. Цель стратегических задач состоит в обеспечении повышения суммарной ценности (рыночной стоимости) объектов недвижимого имущества за счет учета всего многообразия их ценностных характеристик, за счет развития инфраструктуры города, являющейся одним из важнейших ценообразующих факторов объектов недвижимости и др. Сфера тактических задач охватывает проблемы, связанные с принятием организационно-экономических управленческих решений по использованию конкретных объектов недвижимого имущества: продать, сдать в аренду, в доверительное управление и т.п. Решение оперативных задач направлено, в основном, на организацию предоставления нежилых помещений хозяйствующим субъектам, контроля за функциональным использованием нежилых помещений и поддержанием объектов недвижимого имущества в нормальном эксплуатационном состоянии. Цикл управления городским нежилым недвижимым имуществом имеет следующий вид (рис.7).

Рис.7. Цикл управления городским недвижимым имуществом

На первом этапе необходимо внести в реестр все объекты городского недвижимого имущества. Далее необходимо оценить стоимость и юридическую чистоту объекта. Оценка эффективности проводится на основе соотношения доходов и расходов на конкретный объект. Результаты оценок используются для планирования моделей дальнейшего использования объектов. Реализация плана осуществляется путем проведения конкурсов или иных мероприятий по передаче определенных прав на объект, а использование этих прав контролируется затем соответствующими городскими органами. Поскольку рынок недвижимого имущества городской собственности динамически изменяется, управление недвижимым имуществом должно соответствоать требованиям времени.

Процедура инвентаризации может быть представлена в виде последовательности мероприятий, основная цель которых - внесение объекта недвижимости - нежилого помещения в базу данных и определение возможных вариантов его использования (рис.8).

Результатом учета и инвентаризации недвижимого имущества является кадастр объектов недвижимого имущества, представляющий собой единую систему городского учета объектов и прав на них.

Рис.8. Технологическая схема проведения инвентаризации

Кадастровый учет - это необходимая составная часть системы регистрации прав и системы управления недвижимостью. В этой связи, можно выделить различия между техническим и кадастровым учетом.

Технический учет - описание технических характеристик объектов недвижимого имущества (материалы стен, кровли, год постройки, год последнего капремонта и т. п.). Кадастровый учет - определение географического местоположения контура объекта с указанием минимального количества необходимых для учета права характеристик (общая, полезная площадь, привязка к почтовому либо милицейскому адресу и т. п.).

В целях повышения эффективности контроля за использованием объектов нежилой недвижимости, находящейся в собственности города Москвы, в Департаменте имущества города Москвы организована система мониторинга за выполнением арендаторами нежилых помещений существенных условий договоров аренды. Мониторинг городского недвижимого имущества включает в себя комплекс мероприятий, осуществляемых Департаментом имущества города Москвы совместно с территориальными агенствами, направленных на изучение текущего состояния объектов имущества, правильности и законности их использования, принятие решений по недобросовестному использованию объектов недвижимости. В целом всю совокупность мероприятий и действий можно представить в виде схемы (рис.9).

Рис.9. Структура и порядок контроля использования городских объектов недвижимости

Необходимость введения системы мониторинга обусловлена в том числе и нормой типового договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 23 августа 2005 г. №648-ПП, о том, что арендатор, не допустивший в течение срока договора аренды нарушений, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Целью указанного мониторинга является установление добросовестности или недобросовестности арендаторов при исполнении обязательств по договорам аренды.

Система мониторинга договоров аренды нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, позволяет решать целый комплекс задач, стоящих перед Департаментом имущества города Москвы:

— обеспечение прозрачности при принятии управленческих решений в отношении действующих арендаторов;

— изучение и оценку текущих процессов использования арендаторами нежилых помещений;

— выявление изменений в состоянии фонда объектов недвижимости и обновление банка данных кадастра объектов недвижимого имущества;

— стимулирование арендаторов к своевременному внесению арендных платежей и повышение самого уровня арендной платы;

— увеличения конкурсной массы для проведения аукциона по определению величины ставки арендной платы.

В 2006 году руководством Департамента имущества города Москвы было принято решение о внедрении системы мониторинга договоров аренды с истекающим сроком действия, задачей которой является учёт исполнения арендатором существенных условий договора аренды при принятии решения о переоформлении договора аренды на новый срок, и утвержден Временный регламент мониторинга договоров аренды с истекающим сроком действия (см. рис.10).

Рис.10.Мониторинг договоров аренды с истекающим сроком действия

В 2007 году распоряжением Департамента имущества города Москвы от 28 августа 2007 г. № 2928-р был утвержден постоянный Регламент проведения мониторинга договоров аренды, который проводится не только при окончании договора аренды, но и при досрочном переоформлении договора аренды, переуступке прав и обязанностей по договору аренды, при согласовании договора субаренды.

При проведении мониторинга договоров аренды на нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы, используются следующие критерии отнесения арендаторов к категории недобросовестных:

·        несвоевременная оплата аренды (просрочка оплаты более 2-х месяцев);

·        незаконная сдача помещений в субаренду или размещение на

арендованных площадях сторонних организаций;

·        нецелевое использование помещений;

·        иные существенные нарушения договора аренды.

Мониторинг договоров аренды включает в себя следующие контрольные мероприятия, осуществляемые совместно или по отдельности:

а) осуществление проверки деятельности арендатора на объекте нежилого фонда, осмотр объекта нежилого фонда;

б) осуществление проверки исполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, сверки поступающих от арендатора платежей по информационно-аналитическим базам Департамента имущества города Москвы;

в) современный и ретроспективный анализ данных, получаемых в результате инвентаризации объектов, проверок, обследований, контрольно - ревизионной работы.

Мониторинг соблюдения условий договоров аренды осуществляется в следующих случаях:

а) при истечении срока действия договора аренды;

б) при принятии Департаментом имущества города Москвы решения о согласовании передачи объекта нежилого фонда арендатором в субаренду;

в) уступки прав по договору аренды;

г) при принятии Департаментом имущества города Москвы решения об изменении срока действия договора аренды или о заключении договора аренды на новый срок;

д) в иных случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Департамента имущества города Москвы.

В случае признания арендатора недобросовестным по итогам мониторинга договоров аренды с истекающим сроком действия, договор аренды с ним не переоформляется на новый срок, а занимаемое им нежилое помещение рекомендуется к выставлению на аукцион по определению ставки арендной платы, проводимый Специализированным государственным унитарным предприятием по продаже имущества города Москвы (СГУП).

Вопросы продления договоров аренды с недобросовестными арендаторами, устранившими нарушения существенных условий договора аренды рассматриваются на заседаниях Комиссии по работе с недобросовестными арендаторами, в состав которой входят представители Департамента имущества города Москвы, Департамента поддержки и развития малого предпринимательства и Департамента потребительского рынка и услуг города Москвы.

Технологические процессы мониторинга договоров аренды отражаются в Информационно-аналитической системе «Недвижимость-2». В ней функционируют Финансовая подсистема, где производятся начисления арендной платы и контролируется полнота и своевременность её внесения, в том числе путём автоматизации процесса выставления претензий, а также результаты проверок использования помещений, и подсистема «Арбитраж», в которой отражается ход претензионной работы с контролем сроков подачи соответствующих исков. Дополнительно производится учёт данных Госинпекции по недвижимости города Москвы о выявленных нарушениях при проведении проверок.

За 2008 год Департаментом имущества города Москвы был проведён мониторинг 13827 договоров аренды, в результате чего 3942 арендаторов были признаны недобросовестными в связи с нарушением существенных условий договора аренды. Рекомендовано для выставления на аукцион по определению ставки арендной платы на объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы - 1335 нежилых объекта. Данные о недобросовестных арендаторах, в отношении которых вынесены судебные решения, вносятся в Реестр деловой репутации партнеров Правительства Москвы.

На 2008 год перед правительством города Москвы ставилась задача повышения платёжной дисциплины арендаторов и собираемости текущей арендной платы до 97%. В целом поставленная задача была выполнена:

а) сохранён удельный вес текущей задолженности по арендным платежам в пределах 4,7% от начисленной арендной платы;

б) увеличен удельный вес возможных к взысканию долгов с 72% на начало 2008 года до 83% на конец 2008 года;

в) снижен удельный вес должников из общего количества договоров аренды с 12,3% до 10,2% аналогичного периода.

Вышеуказанные результаты внедрения в Департаменте имущества города Москвы системы мониторинга договоров аренды по итогам 2008 года показали хорошие результаты проведенных мероприятий и необходимость дальнейшего совершенствования системы управления нежилым фондом города Москвы (приложение 10).

В существующей системе мониторинга необходимо усилить классификацию объектов нежилой недвижимости по признаку функционального назначения с детализацией видов деятельности и характеристикой объекта рынка. Предлагаемая система идентификации по видам деятельности наиболее маштабных субъектов рынка представлена на рис.11.

В качестве одной из наиболее важных задач должна стать работа с проблемными представителями малого бизнеса: это предприятия в стадии банкротства, недобросовестные арендаторы, предприятия - должники по арендной плате. При проведении мониторинга договоров аренды в целях контроля использования нежилого фонда г. Москвы необходимо учитывать объективнее причины несвоевременного поступления арендных платежей. В условиях мирового финансового кризиса проблема непоступления денежных средств от арендаторов может быть связана с задержкой платежей по вине банка. Эти обстоятельства должны учитываться при работе с данной категорией арендаторов без применения немедленных мер выселения из арендованных объектов нежилой недвижимости.

В целях сокращения административных барьеров при осуществлении предпринимательской деятельности на территории г. Москвы в 2009 году Мэром Москвы введён запрет на проведение госконтроля малого и среднего бизнеса, а также усложнён процесс внеплановых проверок юридических лиц. Положения указа распространяются на органы исполнительной власти города Москвы и подведомственные им организаций, уполномоченные на проведение государственного контроля перечисленные в приложении к данному указу. Отныне проверки могут осуществляться только после согласования о необходимости данной процедуры с органом прокуратуры г.Москвы. Данное решение вызвало противоречивые отклики как со стороны городского правительства так и со стороны общественности.

С одной стороны, малый бизнес получил большую автономию на осуществление своей деятельности. Отныне внеплановые проверки со стороны многочисленных государственных структур, таких как Департамента имущества города Москвы, Департамента потребительского рынка и услуг г.Москвы, Департамента продовольственных ресурсов г.Москвы и др. не будут беспокоить арендаторов по мелочам, отнимая немало времени и нервов.другой стороны, данный указ лишает возможности госструктуры, в том числе и Департамент имущества г.Москвы, контролировать процесс использования объектов нежилого фонда города. Имеют место случаи, когда арендатор под прикрытием этого документа незаконно передаёт объекты нежилой недвижимости в субаренду или размещает на территории объекта другие малые организации.

Указ главы столичной администрации также протеворечит статье 40 закона «О защите прав потребителей». По заявлению Общества защиты прав потребителей «Общественный контроль» подобная мера нарушает права потребителей на защиту со стороны органов государственной власти, снижая степень защиты потребителей. Если раньше для проведения внеплановой проверки нужно было заявление от потребителя и постановление или акт от соответствующего органа, то теперь необходима санкция прокуратуры. Соответственно вся процедура будет растянута во времени. И нет гарантии, что прокуратура будет готова работать по распоряжению Мэра г. Москвы достаточно оперативно. Поэтому недостаточно детализированное распоряжение является неуместной мерой во время нестабильной экономической ситуации, которая весьма сильно отражается и на московском бизнесе и на населении в целом.

В данной ситуации для обеспечения законности и непротиворечивости интересов города и малых предприятий бизнеса необходимо чтобы обе эти структуры работали в координации друг с другом. Результат данного сотрудничества зависит от согласования этих интересов, общее направление которых должно обеспечить достижение главной цели её реализации - роста качества (экономической и социальной эффективности) услуг в сфере арендных отношений. Поэтому для решения возникших противоречий (после введения в действие Указа № 8) необходимо оценить возможные последствия данного документа для государственных и общественных организаций и выработать нормы контроля, которые бы устраивали и госорганы и малые предприятия. В целях укрепления партнерства между данными структурами наиболее рационально было бы организовать единую фундаментальную проверку из представителей разных государственных структур по определённому графику. Проведение подобных мероприятий способствовало8 бы повышению качества и уровня мониторинга, а также вовлечению в процесс контроля интересов обеих сторон.

3.3 Основные направления совершенствования управления нежилым фондом города Москвы

Анализ, проведенный выше, показал, что в управлении нежилым фондом г. Москвы существуют проблемы планирования и прогнозирования доходов бюджета города Москвы от аренды нежилых помещений. Функции управления нежилым фондом г. Москвы, как учет, планирование и прогнозирования не реализуются в полном объеме, отсутствуют взаимосвязанные системы управления объектами нежилого фонда города, планирования и прогнозирования.

Эффективное управление нежилым фондом г. Москвы требует системного подхода, проявляющегося в первую очередь во взаимосвязанном управлении следующими процессами:

          продажей нежилых помещений;

          передачей нежилых помещений в оперативное управление, хозяйственное ведение, безвозмездное пользование;

          передачей объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерных обществ;

          передачей объектов под снос, капитальный ремонт и реконструкцию;

          учетом в казне города Москвы объектов, введенных в эксплуатацию после нового строительства, капитального ремонта, реконструкции;

          учетом в казне города Москвы объектов, передаваемых городу, в результате разграничения собственности между Российской Федерацией и субъектами РФ.

Применительно к аренде объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, особое значение приобретает согласованное распределение на подлежащие приватизации и продажи, с одной стороны, и аренде - с другой. Не менее важно разделение нежилых объектов городской собственности на арендуемые, передаваемые в хозяйственное ведение и оперативное управление, безвозмездное пользование. Первым шагом к решению данной проблемы являются принятые недавно Правительством Москвы постановления №1140-ПП от 16.12.2008 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПЕРЕЧНЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ИМУЩЕСТВА, ПРЕДНАЗНАЧЕННОГО ДЛЯ ПЕРЕДАЧИ ВО ВЛАДЕНИЕ И (ИЛИ) В ПОЛЬЗОВАНИЕ СУБЪЕКТАМ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА И ОРГАНИЗАЦИЯМ, ОБРАЗУЮЩИМ ИНФРАСТРУКТУРУ ПОДДЕРЖКИ СУБЪЕКТОВ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА» и №315-ПП от 14.04.2009 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПОРЯДКЕ ВЕДЕНИЯ ПЕРЕЧНЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ИМУЩЕСТВА, ПРЕДНАЗНАЧЕННОГО ДЛЯ ПЕРЕДАЧИ ВО ВЛАДЕНИЕ И (ИЛИ) В ПОЛЬЗОВАНИЕ СУБЪЕКТАМ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА И ОРГАНИЗАЦИЯМ, ОБРАЗУЮЩИМ ИНФРАСТРУКТУРУ ПОДДЕРЖКИ СУБЪЕКТОВ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА», ответственным исполнителем по которым является автор.

Наличие подобного рода согласованности позволило бы определять величину и структуру площадей нежилых помещений, сдаваемых городом в аренду, не на основе существующего балансового подхода, а исходя из активной политики городских властей, с учетом экономической и социальной эффективности использования всего имущественного комплекса недвижимости.

Для решения обозначенной проблемы необходимо достичь согласованности решений и действий перечисленных выше направлений распоряжения недвижимым имуществом.

По мнению автора, каждое из перечисленных направлений принятия управленческих решений по распоряжению объектами может и должно носить планомерный характер. Все планируемые мероприятия с объектами должны находить отражение в единой базе данных учета объектов нежилого фонда города. В настоящий момент перспективное планирование управлением нежилыми объектами отсутствует. Мероприятия с объектами, сдаваемыми в аренду, становятся известны планирующему подразделению и вносятся в базу данных постфактум и не находят отражения при формировании прогнозных показателей бюджета города Москвы.

Анализ показал, что в период 2002-2004 годов фактические поступления в бюджет города арендой платы были значительно ниже запланированных объемов. В указанный период вводилась в действие новая Методика расчета арендной платы, основанная на применении рыночной стоимости объектов. По нашему мнению, основной причиной явилось то, что при формировании прогноза доходов, основанного чисто на статистических данных о размерах начислений арендной платы и фактических ее поступлениях, то есть от достигнутых результатов, не были приняты в расчет социально-экономические факторы. Единовременный ввод в действие новой Методики расчета арендной платы привел к резкому (в разы) повышению ставок арендной платы, которые хотя и оставались значительно ниже рыночных, привел к оправданному возмущению арендаторов, к массовым неплатежам, росту задолженности, необходимости применять ограничения роста к ставкам арендной платы, вносить изменения в Методику расчета, но при этом, корректировки прогноза доходов от аренды нежилых помещений не были произведены.

Для решения задач, связанных с созданием комплексной системы принятия управленческих решений по распоряжению объектами нежилого фонда и создания системы прогнозирования и планирования может быть предложена функциональная схема, приведенная в приложении.

Как видно из схемы, принятие решений Правительством Москвы по тому или иному направлению распоряжения объектами происходит на основании данных учета объектов нежилого фонда, результатов мониторинга рынка нежилой недвижимости, анализа макроэкономических показателей и социально-экономического состояния. Принятые решения по распоряжению объектами находят свое отражение в базе данных. В соответствии с принятыми решениями с учетом прогноза состояния рынка нежилой недвижимости и прогноза социально-экономического развития формируется прогноз доходов от управления объектами нежилого фонда города. На основании произведенных расчетов происходит корректировка параметров принятых решений в целях достижения показателей социально-экономического развития.

По нашему мнению, создание такой комплексной системы позволит повысить достоверность и обоснованность прогноза доходов бюджета города Москвы и обеспечит точность планирования указанных доходов, позволит определять направления политики Правительства Москвы в области арендного ценообразования и предоставления льгот по оплате аренды, обеспечит согласованность действий различных структурных подразделений, осуществляющих принятие решений по распоряжению недвижимыми объектами, находящимися в собственности города Москвы.

В этих целях необходимо обеспечить:

1.           Ввод в базу данных учета объектов нежилого фонда города разрабатываемых управленческих решений по распоряжению нежилыми помещениями;

2.       Автоматизированное сопряжение результатов мониторинга рынка нежилой недвижимости города и массовой оценки с объектами, учтенными в базе данных;

.         На основе мониторинга макроэкономических показателей и социально-экономического состояния города определить наиболее значимые факторы, влияющие на сбор арендной платы и необходимости предоставления льгот тем или иным категориям арендаторов;

.         Создать автоматизированную систему прогнозирования доходов от управления недвижимым имуществом города.

Следующей проблемой управления арендной нежилых помещений является, то, что территориальными органами исполнительной власти города Москвы не обеспечивается выполнение программы обновления нежилого фонда, сдаваемого в аренду, и вовлечения в хозяйственный оборот дополнительных площадей. Указанные задачи должны решаться программой реновации нежилых помещений города Москвы. Программа реновации предусматривает не только реконструкцию помещений, но и возмещение их выбытия посредством нового строительства бизнес центров, офисов, в которых городу будет принадлежать часть помещений, предназначенных для сдачи в аренду. Кроме того, объекты, вводимые в хозяйственный оборот по программе реновации, предполагается сдавать в аренду через аукционы по определению стоимости аренды, что должно увеличивать доходы бюджета.

По мнению автора, в целях решения перечисленных задач необходимо изменить систему финансирования программы реновации объектов нежилого фонда, сдаваемого в аренду, разработать целевую программу реновации объектов нежилого фонда, сдаваемого в аренду.

По нашему мнению, принимая во внимание отмеченные выше ограниченные возможности города наращивания объема арендуемых площадей, нарастающую тенденцию снижения арендованного фонда городских помещений и замедление роста доходов бюджета города от аренды, игнорирование выполнения программы реновации ведет к снижению финансовых ресурсов административных округов будущих периодов.

Таким образом, изменение существующего способа финансирования путем создания целевой общегородской программы реновации объектов нежилого фонда, сдаваемого в аренду, позволит целевым образом обеспечить ее финансирование и избежать рисков недофинансирования социальных программ будущих периодов, частично решить задачу наращивания размеров арендованного фонда города.

Другим путем наращивания площадей, сдаваемых городом в аренду, может служить нормативное установление уровня продаж и прочего изъятия площадей из арендованного фонда, по мнению автора, не более 50% от вводимых в эксплуатацию объектов в результате нового строительства, реконструкции и реновации.

В настоящий момент городом предоставляется значительный размер льгот по аренде нежилых помещений, при чем система предоставления льгот не имеет четкого социально-экономического обоснования и носит декларативный характер, что приводит к значительному разрыву между рыночными ставками и ставками, устанавливаемыми городом. По данным Отчетного баланса доходов от аренды нежилых помещений города Москвы за 2005 год объем предоставленных льгот по оплате аренды составляет 15388,0 млн. рублей, в бюджет города в 2005 году поступило арендной платы 13014,0 млн. рублей. По мнению автора, такой подход к предоставлению льгот является крайне не эффективным.

Дифференциация арендной платы, взимаемой за пользование нежилыми помещениями, находящимися в городской собственности, неизбежна. Она порождена следующими факторами:

1.            Естественным стремлением городских властей устанавливать высокую арендную плату за нежилые помещения, предоставляемые в аренду для получения доходов в городской бюджет и желанием взимать доступную для арендаторов плату с организаций, учреждений, не занимающихся доходным бизнесом, выполняющих социально-управленческие функции;

2.       Наличием предусмотренных законом или специально предоставляемых льгот определенным категориям юридических и физических лиц;

.         Различием величины арендной платы за разные категории нежилых помещений;

.         Увеличением стоимости аренды нежилых объектов, обусловленной ростом рыночных цен на объекты и расходов на их содержание, не распространяемым на арендаторов, величина арендных платежей которых закреплена ранее заключенными договорами или другими соглашениями, условиями, документами, фиксирующими величину арендной платы.

В силу действия перечисленных факторов арендная плата изменялась и должна изменяться в определенном диапазоне цен. Однако регулирование величины арендной платы должно предотвращать ее чрезмерную, не оправдываемую обстоятельствами непреодолимой силы дифференциацию, которая, по мнению автора, должна быть социально и экономически обоснована. Кроме того, нельзя считать допустимым чрезмерное снижение среднего уровня величины арендных платежей за квадратный метр нежилой площади в сравнении с нормативным уровнем, рыночными ценами, по которым сдают в аренду объекты нежилого фонда частные владельцы. В этом случае всегда будет присутствовать естественное стремление арендаторов, использующих городские помещения на льготных условиях, получать дополнительные доходы за счет существующей разницы в расценках. Такой норматив может быть установлен на уровне 40-50% от рыночной цены адекватной по виду и площади. Допустимо также установление разных нормативных соотношений для объектов нежилого фонда в виде офисов, торговых и складских помещений. Однако последний посыл не совсем целесообразен, так как будет происходить двойное льготирование, например, на льготу, предоставляемую организации, относящейся к малому бизнесу, будет накладываться дополнительная скидка или надбавка за тип использования объекта, тогда как рыночная цена учитывает эти особенности.

Естественно, что последовательное приближение среднего уровня арендной платы, взимаемой за аренду нежилых помещений, находящихся в собственности города, к рыночным ценам возможно только при условии сокращения контингента арендаторов, использующих помещения на льготных условиях, существенно ниже рыночных.

Для решения указанной задачи, может быть использован подход к предоставлению льгот, применяемый в Санкт-Петербурге.

Указанный порядок утвержден Законом Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 г. № 377-57 «О порядке предоставлению льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (Принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 29 июня 2005 года) (с изм. и доп. от 11 июля 2006 г.).

Законом устанавливается предельная максимальная площадь объектов нежилого фонда, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, предоставляемых в аренду для осуществления социально значимых видов деятельности, которая составляет 1 253 510 кв.м. Начиная с 1 января 2007 года, для осуществления социально значимых видов деятельности в аренду могут предоставляться только объекты, входящие в Фонд.

После формирования Фонда предельные максимальные и минимальные площади объектов нежилого фонда, составляющих Фонд, ежегодно утверждаются законом Санкт-Петербурга. Объекты нежилого фонда, ставка арендной платы за которые превышает 130 условных единиц за 1 кв.м. в год, не подлежат включению в Фонд. Включение объектов нежилого фонда в Фонд, а также исключение объектов из Фонда осуществляется в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга. Начиная с 1 января 2007 года, льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда, не включенные в Фонд, не предоставляются.

Льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда предоставляются на основании заявлений, подаваемых в уполномоченный Правительством Санкт-Петербурга исполнительный орган государственной власти Санкт-Петербурга.

По мнению автора, распространение опыта Санкт-Петербурга в городе Москве позволит решить следующие задачи:

1.       Упорядочивания и сокращения объема предоставляемых льгот, уменьшение общего количества льготников;

2.       Обеспечить социально-экономическую обоснованность предоставления льгот по арендным платежам;

.         Повысить ответственность отраслевых органов исполнительной власти города по предоставлению льгот по арендным платежам;

В приложении приведен Отчетный баланс нежилых зданий и помещений города Москвы по состоянию на 1 января 2006 года, утвержденный постановлением Правительства Москвы «Об утверждении Отчетного баланса нежилых зданий и помещений города Москвы по состоянию на 1 января 2006 г.» от 4 июля 2006 г. № 473-ПП. Как видно в балансе сведения представлены по категориям арендаторов, ценовые показатели по типам помещений (офисные, торговые, складские) отсутствуют. Как было отмечено выше, указанная проблема затрудняет оперативное управление арендой нежилых помещений и проведение мониторинга ставок арендной платы, поскольку система учета не соответствует рыночным показателям.

Для решения указанной проблемы необходимо разработать и добавить в отчетный баланс формы, позволяющие производить оценку состояния аренды нежилых помещений согласно рыночной классификации.

В формах баланса сведения об объектах нежилого фонда необходимо представлять по типам помещений (офисные, торговые, складские) и по классам (А, В, С).

Для решения этой задачи Департамент имущества города Москвы должен провести работы по инвентаризации объектов арендованного фонда в целях определения их принадлежности к тому или иному типу и классу.

При проведении анализа эффективности аренды нежилых помещений была выявлена тенденция к некоторому снижению доходности от управления указанным видом собственности города Москвы. На графике, приведенном в приложении приведены сведения о доходах бюджета города Москвы от управления государственной собственностью на 1 затраченный рубль по бюджетным показателям 2007 года. Как видно из графика в 2007 году в доходы бюджета города заложена более высокая доходность от управления как арендной нежилых помещений, так и прочими источниками по сравнению с прошлым годом. По нашему мнению, при формировании доходов бюджета города Москвы от управления государственной собственностью в последующем Департаменту имущества города Москвы следует обращать внимание на соотношение расходов на управление и обеспечиваемых доходов. В этой части следует, по мнению автора, придерживаться, по крайней мере, адекватного роста расходов доходам бюджета, а в идеале рост доходов должен опережать темпы роста расходов на управление. Только в этом случае управление имуществом можно считать эффективным.

Заключение

Целью настоящей работы являлось проведение анализа существующей системы управления нежилым фондом города Москвы, уточнение методологических и практических положений и выработка обоснованных направлений по повышению эффективности управления нежилым фондом.

В соответствии с поставленными задачами в рамках данной работы изучены теоретические аспекты управления нежилым фондом города Москвы. На основе анализа действующих нормативных актов Правительства Москвы, статистической и отчетной информации за период с 1994 по 2006 г.г. выявлены следующие закономерности и тенденции:

1.           Смещение интересов государственных собственников нежилого фонда в сторону перехода от приватизации этого вида имущества, лишающего владельцев права собственности, к предоставлению имущественных объектов в аренду с сохранением за государственными и муниципальными органами прав собственности и возможностью получать значительные доходы от аренды в виде арендной платы;

2.       В связи с высоким темпом роста цен на объекты нежилого фонда, сопровождаемого повышением ставок арендной платы, сдача в аренду нежилых помещений, относящихся к государственной и муниципальной собственности, стала значительным источником пополнения доходов региональных и местных бюджетов, особенно это выражено для города Москвы (более 80% в общем объеме неналоговых доходов бюджета города Москвы занимают поступления от аренды нежилых помещений, 14,3 млрд. руб. в 2006 г., это в 14 раз выше с начала анализируемого периода);

.         За период с 1994 по 2006 г.г. город Москвы значительно опередил другие российские города и регионы по показателям количества нежилой площади, предоставляемой в аренду, фонд нежилых помещений, сдаваемых в аренду в Москве, возрос с 2,7 раза;

.         Аренда как инструмент управления и форма использования собственности является наиболее эффективной по сравнению с прочими источниками неналоговых доходов бюджета и формами распоряжения имуществом, на 1 затраченный рубль доходность от аренды нежилых помещений в 13,7 раза выше, чем доходность от прочих форм государственной собственности.

Таким образом, изученные тенденции и закономерности подтверждают актуальность и значимость для города Москвы выбранной тематики исследования.

По результатам исследования выявлены следующие проблемы:

1.          Снижается доля арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы, в возобновляемых источниках доходов бюджета. Наблюдается некоторое снижение доходности от аренды нежилых помещений в 2006 году по сравнению с 2005 годом.

Для решения задач, связанных с обозначенным вопросом, предложены следующие меры:

изменить систему финансирования программы реновации объектов нежилого фонда, сдаваемого в аренду, разработать целевую программу реновации объектов;

установление нормативного уровня продаж и прочего изъятия площадей из арендованного фонда;

применение подхода к предоставлению льгот, используемого в Санкт-Петербурге;

- при формировании показателей бюджета города Москвы в целях обеспечения бюджетной эффективности от управления собственностью города Москвы обращать внимание на соотношение расходов на управление и соответствующих доходов;

. В управлении нежилым фондом города Москвы взаимосвязанные системы учета, планирования и прогнозирования доходов бюджета города Москвы от аренды нежилых помещений.

Для решения данной проблемы предложены следующие меры:

создание системы «Принятия управленческих решений по распоряжению объектами нежилого фонда города Москвы» в соответствии с приложением;

обеспечить автоматизированное сопряжения результатов мониторинга аренды недвижимости и массовой оценки с объектами, учитываемыми в базе данных;

на основе мониторинга аренды недвижимости и социально-экономического состояния города определить наиболее значимые факторы, влияющие на сбор арендной платы и необходимости предоставления льгот тем или иным категориям арендаторов;

разработать и добавить в отчетный баланс формы, позволяющие производить оценку состояния аренды нежилых помещений согласно общепринятой классификации;

провести работы по инвентаризации объектов нежилого фонда города Москвы.

. Многообразие подходов к установлению и регулированию величины арендной платы, разноплановость предложений научных кругов по их применению и совершенствованию требует приведения их в соответствие с политикой города направленной на эффективность управления нежилым фондом города Москвы с учетом реального состояния рынка недвижимости.

Решение данной проблемы возможно следующими путями:

в целях приближения ставок арендной платы за городские нежилые объекты реально складывающимся на рынке аренды целесообразно использовать прямой метод определения рыночной ставки арендной платы с применением механизмов массовой оценки;

наряду с использованием метода массовой оценки определения величины арендной платы расширить применение аукционного способа определения стоимости аренды, при этом, необходимо провести комплекс мероприятий по повышению качества подготовки лотовой документации и сокращения сроков подготовки объектов к торгам.

По мнению автора, реализация комплекса предложенных мероприятий позволит повысить эффективность управления нежилым фондом города Москвы, увеличить доходы бюджета города Москвы. Анализ состояния управления нежилым фондом города Москвы показал и выявил имеющийся у города Москвы потенциал в данной области. Таким образом, по мнению автора поставленная в работе цель достигнута, на основе проведенного анализа намечены пути решения имеющихся в городе Москве проблем в области управления нежилым фондом города Москвы.

Список использованных источников

1.       Конституция РФ // «Российская газета», №7, 21.01.2009 г.

.         Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 г. (в ред. от 25.12.2008г.) // «Собрание законодательства РФ», 29.01.1996 г., №5, ст. 401.

.         Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 г. (в ред. от 30.12.2008г.) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994 г., №32, ст. 3301.

.         Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 г. №145-ФЗ (принят ГД ФС РФ 17.07.1998 г.) (ред. от 30.12.2008) // «Собрание законодательства РФ», 03.08.1998 г., №31, ст. 3823.

.         Постановление Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991г. №3020-1 (в ред. 11.01.1992 г.) «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» // «Российская газета», №8, 11.01.1992 г.

.         Постановление Правительства 9 сентября 1999 г. №1024 (ред. от 29.11.2000г.) «О Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ», 27.09.1999 г., №39, ст. 4626.

.         Федеральный закон от 6 октября 1999 г. №184-ФЗ (в ред. от 25.12.2008 г.) «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ», 18.10.1999 г., N 42, ст. 5005.

.         Федеральный Закон от 6 октября 2003 г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (ред. от 25.12.2008) // «Собрание законодательства РФ», 06.10.2003, №40, ст.3822.

.         Закон города Москвы от 25.06.2008 г. №26 «О государственном имуществе города Москвы» // «Тверская,13», №895, 15.07.2008 г.

.         Закон города Москвы от 26.06.1995 г. «Устав города Москвы» (в ред. от 22.10.2008)// «Вестник Мэрии Москвы», №9, май, 2000 г.

.         Закон города Москвы от 26.12.2007 г. №53 «Об имущественной казне города Москвы» //«Тверская, 13», №11, 29.01.2008 г.

.         Постановление Московской городской Думы от 18.10.2000 г. №108 (с изм. от 22.05.2002 г.) «О Концепции управления собственностью Москвы и взаимодействия с иными собственниками территории города до 2005 года» // «Ведомости Московской Думы», №11 (с. 141), 18.12.2000 г.

.         Постановление Правительства Москвы от 01.04.2008 г. № 255-ПП «Об утверждении положения о Департаменте имущества города Москвы» (ред. от 05.08.2008) // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», №24, 23.04.2008 г.

.         Постановление Правительства Москвы от 02.05.2006 г. N 304-ПП (ред. от 05.08.2008 г.) «Об итогах деятельности хозяйственных обществ с долей города Москвы и утверждении Стандартов корпоративного поведения города Москвы как акционера» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», №31, 31.05.2006 г.

.         Постановление Правительства Москвы от 02.08.2005 г. №578-ПП (ред. от 26.08.2008, с изм. от 18.11.2008) «О среднесрочной Программе приватизации (продажи) государственного имущества города Москвы на 2005-2007 гг.» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», №47, 24.08.2005г.

.         Постановление Правительства Москвы от 02.10.2007г. №847-ПП (ред. от 02.12.2008) «О ликвидации государственных унитарных предприятий города Москвы» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», №63, 14.11.2007 г.

.         Постановление Правительства Москвы от 03.06.2003 г. №419-ПП (в ред. от 07.03.2006 г.) «О взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы по осуществлению прав собственника имущества государственных унитарных предприятий, казенных предприятий и государственных учреждений города Москвы» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», №37, 30.06.2003 г.

.         Постановление Правительства Москвы от 03.07.2007г. №576-ПП (ред. от 05.08.2008) «О порядке взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при реализации прав акционера по акциям, находящимся в собственности города Москвы, и принципах стратегического и оперативного планирования, организации системы контроля и оценки эффективности финансово-хозяйственной деятельности акционерных обществ, акции которых находятся в собственности города Москвы» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», №45, 13.08.2007 г.

.         Постановление Правительства Москвы от 04.12.2007 г. №1043-ПП «Об утверждении Положения об отделе заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы, руководителя Комплекса имущественно - земельных отношений города Москвы» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», №1, 09.01.2008 г.

.         Постановление Правительства Москвы от 05.08.2008г. №697-ПП «О дальнейшей реструктуризации городского портфеля акций в 2008-2010г., повышении эффективности управления принадлежащими городу Москве пакетами акций и организации продажи находящегося в собственности города Москвы акций открытых акционерных обществ через организаторов торгов на рынке ценных бумаг» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», №47, 19.08.2008 г.

.         Постановление Правительства Москвы от 06.11.2007г. №966-ПП (ред. от 20.01.2009) «О среднесрочной программе приватизации государственного имущества на 2008-2010 гг.» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», №64, 21.11.2007 г.

.         Постановление Правительства Москвы от 07.12.2004 г. №843-ПП (ред. от 05.08.2008 г.) «О совершенствовании управления собственностью города Москвы с использованием инструментов финансового рынка и Программе реструктуризации городского портфеля акций на 2005-2007 годы» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», №2, 29.12.2004 г.

.         Постановление Правительства Москвы от 11.09.2007 г. №787-ПП (ред. от 23.09.2008) «О реновации объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, по итогам 2004- 2006 гг. и задачах на 2007 год» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», №53, 26.09.2007 г.

.         Постановление Правительства Москвы от 11.09.2007 г. №797-ПП (ред. от 23.09.2008) «О ходе выполнения постановления Правительства Москвы от 23.09.05 № 648-ПП и о мерах по взысканию задолженности по арендным платежам за нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», №56, 03.10.2007 г.

.         Постановление Правительства Москвы от 18.03.2008 г. № 179-ПП «О Порядке определения коэффициентов изменения размера рыночной арендной платы за нежилые помещения в городе Москве и внесении изменений в некоторые правовые акты Правительства Москвы»// «Вестник Мэра и Правительства Москвы», №19, 02.04.2008 г.

.         Постановление Правительства Москвы от 18.09.2007 г. №810-ПП (в ред. от 01.04.2008 г., с изм. от 30.12.2008 г.) «Об утверждении перечней видов использования нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, передаваемых арендаторам на льготных условиях, на 2008-2010 годы» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», N 56, 03.10.2007 г.

.         Постановление Правительства Москвы от 19.08.2008 г. №746-ПП «Об утверждении отчетного баланса нежилых зданий и помещений города Москвы по состоянию на 1 января 2008 год» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», №49, 02.09.2008 г.

.         Постановление Правительства Москвы от 20.03.2007 г. №195-ПП «О Порядке использования результатов массовой оценки стоимости объектов нежилого фонда в городе Москве» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», №21, 12.04.2007 г.

.         Постановление Правительства Москвы от 23 мая 2006 г. №327-ПП «Об итогах реализации Концепции управления собственностью Москвы и взаимодействия с иными собственниками на территории города до 2005 года и основных задачах по управлению имуществом города Москвы до 2008 года» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», №34, 13.06.2006 г.

.         Постановление Правительства Москвы от 23.05.2006 г. №327-ПП (ред. от 18.03.2008) «Об итогах реализации Концепции управления собственностью Москвы и взаимодействия с иными собственниками на территории города до 2005 года и основных направлениях по управлению имуществом города Москвы до 2008 года» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», №36, 26.05.2006 г.

.         Постановление Правительства Москвы от 23.08.2005 г. №648-ПП (ред. от 18.03.2008 г.) «О порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, посредством аукциона» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», №51, 12.09.2005 г.

.         Постановление Правительства Москвы от 23.09.2008 г. №863-ПП (ред. от 30.12.2008 г.) «Об основных направлениях политики Правительства Москвы в области арендных отношений по объектам нежилого фонда, находящимся в собственности субъекта Российской Федерации - города Москвы, на 2009-2011 гг.» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», №56, 07.10.2008 г.

.         Постановление Правительства Москвы от 29.01.2008 г. №76-ПП «О порядке использования государственными учреждениями недвижимого имущества, переданного им в оперативное управление» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», №10, 15.02.2008 г.

.         Постановление Правительства Москвы от 29.01.2008 г. №76-ПП «О порядке использования государственными учреждениями недвижимого имущества, переданного им в оперативное управление» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», №10, 15.02.2008 г.

.         Постановление Правительства Москвы от 30.10.2007г. №949-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте земельных ресурсов города Москвы» (ред. от 18.11.2008)// «Вестник Мэра и Правительства Москвы», №63, 14.11.2007 г.

.         Постановление Правительства Москвы от 30.12.2008 г. №1218-ПП «О дополнительных мерах государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда, находящегося в собственности города на период стабилизации финансовой системы» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», №2, 13.01.2009 г.

.         Авеков В.В. Проблемы управления собственностью: вопросы теории и практики. - М.: Современная экономика и право, 2004, 304 с.

.         Актуальные проблемы и современные тенденции развития столичного мегаполиса: материалы IV научно - практической конференции студенческого научного общества Московского городского университета Правительства Москвы (28 апреля 2006 года). - М.: Моск. городск. ун-т управл. Правительства Москвы, 2007. - 400 с.

.         Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - Спб.: Питер, 2007. - 624с.

.         Выпускники МГУУ - практике управления: из магистерских диссертаций / под общей ред. д-ра вн. наук, доцента Н.В. Савощенко; сост. и научн. ред. д-р ист. наук, профессор В.К. Криворученко. Вып. VIII. - М.: Моск. городск. ун-т управл. Правительства Москвы, 2008. - 276 с.

.         Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций: - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. - 107 с.

.         Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование: учеб. пособие / Б.Д. Завидов; ред. А.А. Власов. - М.: Дашков и К°, 2004. - 180 с.

.         Игнатов В.Г., Рудой В.В. Местное самоуправление: Учеб. пособие. 2-е изд., доп. и перераб. Ростов н/Д, 2003. С. 179 - 180.

.         Кущенко В.В. Девелопмент. Современная концепция развития недвижимости. М.: Норма, 2005. - 120 с.

.         Лазарева Г.И. Формирование новой модели управления бюджетными ресурсами. - Спб.: Изд-во С.-Петерб. гос. ун-та экономики и финансов, 2005. - 303 с.

.         Мельничук И.П. Государственный финансовый контроль за государственными и муниципальными предприятиями. - М.: Юркнига, 2005. - 143 с.

.         Назаров В.Л. Методологические основы формирования целей в стратегическом управлении государственной недвижимостью. - Препр. - Спб.: Изд-во С.-Петерб. гос. ун-та экономики и финансов, 2005. - 60 с.

.         Основы экономики столичного мегаполиса / Российская академия естественных наук, Российская муниципальная академия, Институт региональных экономических исследований. - М.: «Издательство «Экономика»», 2006. - 575 с.

.         Оценка недвижимости / под ред. проф. А. Г. Грязновой, проф. М. А. Федотовой. - М: Финансы и статистика, 2006. - 492 с.

.         Пейзер Ричард Б., Фрей Анне Б. Профессиональный девелопмент недвижимости: руководство ULI по ведению бизнеса. Urban Development Publishing (UDP). 2-е изд., 2004.

.         Региональная экономика. Учебник / Под ред. В.И. Видяпина и М.В. Степанова. - М.: ИНФРА-М, 2005. - 666 с.

.         Современные тенденции и актуальные проблемы развития столичного мегаполиса: материалы V научно - практической конференции студенческого научного общества Московского городского университета Правительства Москвы (4 мая 2007 года). - М.: Моск. городск. ун-т управл. Правительства Москвы, 2008. - 328 с.

.         Современный экономический словарь/ Под ред. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. - Изд - во «Инфра - М», 2006.

.         Соловьев М., Гровер Р. Управление недвижимостью: международный учебный курс. М.: ВШПП, 2007. - 374 с.

.         Соловьев М.М. (в составе авторского коллектива). Оценка имущественных комплексов и бизнеса: Учебник / Под ред. Кошкиной М.В., Подшиваленко Д.В., Светлакова В.И. - М.: ЗАО «Экономика», ВШПП, 2007. - 420 с.

.         Стратегии макрорегионов России: Методические подходы, приоритеты и пути реализации / Под ред. А.Г. Гранберга; ГНИУ «Совет по изучению производительных сил», От-е обществ. наук РАН. - М.: Наука, 2004. - 720 с. - (Экономическая наука современной России).

.         Собственность в системе социально - экономических отношений: Теоретическо - методологические и институциональные аспекты / под ред. Жукова В.И. - М.: РГСУ, 2005. - 404 с.

.         Тарасевич Е. И. Управление недвижимостью. - СПб.: СПбГТУ, 2007.- 583 с.

.         Теория и практика управления городом Москвой: состояние и перспективы развития: материалы научно - практической конференции (26 октября 2006 года). - М.: Моск. городск. ун-т управл. Правительства Москвы, 2006. - 376 с.

.         Теория и практика управления городом Москвой: состояние и перспективы развития: материалы научно - практической конференции (29 октября 2004 года). - Часть первая. - М.: Моск. городск. ун-т управл. Правительства Москвы, 2005. - 230 с.

.         Управление государственной собственностью в системе региональной экономики / В.Ю.Ануприенко. - М.: ЗАО «Издательство «Экономика»», 2007. - 249 с.

.         Управление государственной собственностью: сб. нормат.-правовых актов и док.: в 3 ч. / Моск. гуманит. ун-т; сост. И. В. Дойников, И. Г. Журина. - М., 2007. - Ч. 3. - 175 с.

.         Управление государственной собственностью: Учебник / Под ред. д.э.н. проф. В.И. Кошкина. - Издание расшир. и доп. - М.: ЭКМОС, 2002.- 664 с.

.         Управление социально-экономическими процессами в столичном мегаполисе: потенциал развития: материалы III научно - практической конференции студенческого научного общества (29 апреля 2005 года). - М.: Моск. городск. ун-т управл. Правительства Москвы, 2005. - 280 с.

.         Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие / А.В. Марченко. - Ростов н/Д: Феникс, 2007. - 448 с. (Высшее образование).

.         Евсегнеев В.А. О концепции доверительной собственности (траст) // Журнал российского права. - 2008. - N 5. - С.111-117.

.         Иванов В.В., Хан О.К. Модель системы эффективного управления недвижимостью//Менеджмент в России и за рубежом. 2005. № 5 - С. 43.

.         Кошкин Л.И., Соловьев М.М. Вопросы методологии управления земельно-имущественными отношениями // Экономика и управление собственностью. 2006. № 1. С. 29-39.

.         Кошкин Л.И., Соловьев М.М., Кимельман С.А. Земельно-имущественные отношения и недропользование: основы управления. - М.: ВШПП. 2006. С. 128.

.         Лескин В.Н., Швецов А.Н. Новые проблемы российских городов: Муниципализация социальных объектов: правовые и финансовые решения. М.: 1999.

.         Макаров А. Собственность: два подхода // Экономист. - 2006. - N 7. - С.40-47.

.         Медведев Ю. Новая модель управления госимуществом // Проблемы теории и практики управления. - 2004. - № 1. - С.21-26.

.         Методологические вопросы управления государственной собственностью. Соловьев М.М. // Экономика и управление собственностью, 2008. № 2. C. 37 - 43.

.         Саитгалиев Т.М. Девелопмент и право // «Предпринимательское право», №2, 2007, с. 15.

.         Соловьев М.М. Кошкин Л.И. Проблемы оценки эффективности управления государственной собственностью // Менеджмент в России и за рубежом, №4, 2008, стр. 32-46.

.         Соловьев М.М. Методологические вопросы управления государственной собственностью // Экономика и управление собственностью, №2, 2008, С. 37-43.

.         Соловьев М.М. Партнерство и современные механизмы управления государственной и муниципальной собственностью // в сб. материалов международной научно-практической конференции «Управление государственной и муниципальной собственностью в крупном городе: российский и германский опыт». - М.: МГУУ, 2007, С. 21-27

.         Управление недвижимым имуществом: эффективность и результативность. Соловьев М.М., Кошкин Л.И. // Управление собственностью, 2004. № 4

.         http://www.tver13.ru/ - Газета «Тверская, 13»

.         http://findep.mos.ru/ - Департамент финансов города Москвы

.         http://moscow.gks.ru/ Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по г. Москве (Мосгорстат)

.         http://www.digm.ru / - Департамент имущества города Москвы

.         http://www.major-magazine.ru/modules/mydownloads/ - Журнал «Вестник Мэра и Правительства Москвы»

.         http://www.mossgup.ru/ - СГУП по продаже имущества города Москвы