Оцінка об'єкта нерухомості

Оцінка об'єкта нерухомості

Зміст

Вступ

Розділ I. Правові основи оцінки нерухомості

Розділ II. Загальна характеристика об’єкта оцінки та аналіз найкращого та найбільш ефективного його використання

Розділ III. Оцінка вартості об’єкта нерухомості

Розділ IV. Узгодження результатів оцінки

Висновки

Використана література

Вступ

Оцінка нерухомості - це процес зведений до певного типу операції (продаж, застава, оподаткування тощо); до певних учасників (власника та оцінювача); до певної дати (вона дійсна протягом обмеженого періоду), а також пов'язаний з конкретним об'єктом нерухомості, що знаходиться в певному зовнішньому оточенні.

Оцінка нерухомості здійснюється з різною метою, наприклад при обліку наявних у власності фізичних і юридичних осіб об'єктів нерухомості та переоцінці основних фондів підприємств; обліку накопиченого зносу об'єкта нерухомості; реалізації інвестиційних проектів розвитку об'єктів нерухомості; банкрутстві й антикризовому управлінні; приватизації державних і муніципальних об'єктів нерухомості; укладанні договорів на здійснення різного роду операцій з нерухомістю між фізичними чи юридичними особами; страхуванні; оформленні застав; визначенні бази для оподаткування; ухваленні обґрунтованого рішення про ділове партнерство та ін.

Висновок кваліфікованого фахівця оцінювача щодо проведення оцінки об'єкта нерухомості та оформлення її звітом - висновок про вартість, але аж ніяк не встановлення її. Вартість встановлюється ринком. Вільний ринок "розкладає по поличках" усі фінансові аспекти власності й встановлює ціни. З часом вартість може змінюватись.

Але є випадки, у яких проведення оцінки обов'язкове: викуп у власника об'єкта нерухомості для державної або муніципальної цілі; при передачі державної власності в довірче управління; реалізація інвестиційних проектів із залученням бюджетних засобів; продаж об'єктів нерухомості з державної власності у власність суб'єктів України або муніципальних утворень.

Розділ I. Правові основи оцінки нерухомості

Майном як особливим об'єктом вважається окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки (стаття 190 Цивільного кодексу України, який набрав чинності з 1 січня 2004 року).

Відповідно до статті 181 цього Кодексу до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Національним стандартом "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" визначено, що нерухоме майно (нерухомість) - земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна.

Наказом Держстандарту України від 17.08.2000 N 507 затверджено Державний класифікатор будівель та споруд (ДК БС), який є складовою частиною Державної системи класифікації та кодування техніко-економічної та соціальної інформації. ДК БС призначено для використання органами центральної та місцевої виконавчої та законодавчої влади, фінансовими службами, органами статистики та всіма суб'єктами господарювання (юридичними та фізичними особами) в Україні. Використання ДК БС забезпечує умови для вирішення багатьох завдань, зокрема, оцінки вартості і стану будівель та споруд тощо.

Об'єктами класифікації в ДК БС є будівлі виробничого й невиробничого призначення та інженерні споруди різного функціонального призначення.

Споруди - це будівельні системи, пов'язані з землею, які створені з будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт.

Будівлі - це споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несуче-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів.

До будівель відносяться: житлові будинки, гуртожитки, готелі, ресторани, торговельні будівлі, промислові будівлі, вокзали, будівлі для публічних виступів, для медичних закладів та закладів освіти тощо.

Інженерні споруди - це об'ємні, площинні або лінійні наземні, надземні або підземні будівельні системи, що складаються з несучих та в окремих випадках огороджувальних конструкцій і призначені для виконання виробничих процесів різних видів, розміщення устаткування, матеріалів та виробів, для тимчасового перебування і пересування людей, транспортних засобів, вантажів, переміщення рідких та газоподібних продуктів тощо.

Інженерні споруди класифікуються в основному за інженерним задумом, що визначається цільовим призначенням об'єкта.

До інженерних споруд відносяться: транспортні споруди (залізниці,шосейні дороги, злітно-посадкові смуги, мости, естакади тощо), трубопроводи та комунікації, дамби, комплексні промислові споруди, спортивні та розважальні споруди та інше.

Одиницею класифікації в класифікаторі в основному є окрема будівля чи інженерна споруда (будинок, дорога, трубопровід тощо). Для комплексних будівель, що складаються з декількох будівель, кожна будівля може класифікуватися окремо.

Оцінка майна, майнових прав та професійна оціночна діяльність регулюються Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", іншими нормативно-правовими актами з оцінки майна, що не суперечать йому.

Згідно зі статтею 3 цього Закону оцінка майна - це процес визначення його вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами за національними стандартами оцінки майна, що затверджуються Урядом України або Фондом державного майна України, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.

У зазначеному Законі майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти в матеріальній формі, у тому числі земельні ділянки, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні частини). Незалежною оцінкою майна вважається оцінка майна, що проведена суб'єктами оціночної діяльності.

Суб'єктами оціночної діяльності відповідно до статті 5 цього Закону є органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності та у складі яких працюють оцінювачі, а також суб'єкти господарювання - зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи - суб'єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач та які отримали сертифікат суб'єкта оціночної діяльності.

Мета оцінки - визначення вартості об'єктів нерухомості з урахуванням призначення об'єкта і цілей оцінки.

Оцінка майна проводиться на підставі договору між суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна.

Об'єкти оцінки - майно та майнові права, які підлягають оцінці. Об'єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема, об'єкти оцінки в матеріальній та нематеріальній (у тому числі нерухомість) формі, у формі цілісного майнового комплексу.

Об'єктами оцінки у сфері нерухомості можуть бути: жилі приміщення, нежилі об'єкти нерухомості, земля і земельні ділянки, об'єкти незавершеного будівництва, інвестиційні проекти.

Проведення оцінки майна є обов'язковим у випадках:

створення підприємств (господарських товариств) на базі державного майна або майна, що є у комунальній власності;

реорганізації, банкрутства, ліквідації державних, комунальних підприємств та підприємств з державною часткою майна (часткою комунального майна);

виділення або визначення частки майна у спільному майні, в якому є державна частка;

визначення вартості внесків учасників та засновників господарського товариства, якщо до зазначеного товариства вноситься майно господарських товариств з державною часткою, а також у разі виключення учасника або засновника із складу такого товариства;

приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених законом, оренди, обміну, страхування державного майна, майна, що є у комунальній власності, а також повернення цього майна на підставі рішення суду;

переоцінки основних фондів для цілей бухгалтерського обліку; оподаткування майна згідно з законом;

визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законом

в інших випадках за рішенням суду або у зв'язку з необхідністю захисту суспільних інтересів.

Оцінюється об'єкт із фізичної точки зору і пакет прав на нього. У вартісному вираженні кожний об'єкт має вартість, собівартість та ціну.

Вартість - еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей. Види вартостей: ринкова і неринкова.

Ринкова - це вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;

До неринкових видів належать: вартість заміщення, відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), вартість у використанні, споживча вартість, вартість ліквідації, інвестиційна, спеціальна, ліквідаційна, чиста вартість реалізації, оціночна вартість та інші.

Вартість відтворення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об'єкта, який є ідентичним об'єкту оцінки.

Вартість заміщення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об'єкта, подібного до об'єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною.

Собівартість - це все, у що обійшлося будівництво, фактична вартість об'єкта нерухомості.

Ціна - фактична сума грошей, сплачена за об'єкт оцінки або подібне майно.

Для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи: витратний (майновий - для оцінки об'єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів); дохідний; порівняльний.

Методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: пониженнях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

Розроблення нормативно-правових актів з оцінки майна здійснюється на засадах міжнародних стандартів оцінки. Фонд державного майна України може залучати інші органи державної влади, саморегулюючі організації оцінювачів, найбільш авторитетних оцінювачів, наукові та інші установи. Положення (національні стандарти) оцінки майна є обовязковими до виконання субєктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Розділ II. Загальна характеристика об’єкта оцінки та аналіз найкращого та найбільш ефективного його використання

Полтава - місто в Україні, адміністративний центр Полтавської області, визначний духовно-культурний осередок країни. Входить до складу північно-східного економічного району.

З метою організації управління, місто ділиться на 3 адміністративних райони.

Октябрьский район, знаходиться в центральній і південно-західній частині міста. Займає площу 20,77 кв. км. Населення - 148 тисяч людей (на 2005 рік).В районі знаходиться історичний та культурний центр міста. В район входять мікрорайони: Центр, Біла Альтанка, Алмазний, Боженка, Розсошенці, Автовокзал, Геофізика, Круг, Мотель, Океан, Парк Перемоги, Огнівка, Сади-1, Сади-2, Сади-3, Ст. Автостанція, Фурманова ,Київське шосе, Центральний ринок, Чайковського, Яр.

Київський район, знаходиться у північній, північно-західній, центральній частині міста. Площа - 54,37 кв. км (52.8 % від площі міста). Населення - 112 тисяч. В районі знаходиться велика кількість промислових підприємств та приватних секторів. В район входять мікрорайони:1-а міськ. лікарня, 5-а школа, Біофабрика, Браїлки, ГРЛ, ДК ПТК, Зигіна пл., Київський вокзал, М`ясокомбінат, Полтава-4(Авіа-містечко), Половки, Стадіон „Ворскла“, С-г інститут, Уч. Зв`язку, Фарфоровий з-д, Юрівка, Яківці.

Ленінський район. Знаходиться у східній та південно-східній частині міста, у заплаві ріки Ворскла. Площа - 29,88 кв. км, населення - 53тисячи людей. В район входять мікрорайони: Вороніна, Левада, Подол, Южний вокзал.

Селища Розсошенці, Горбанівка, Щербани, Копили, Гожули і Супрунівка юридично знаходяться за межами міста, але формально є частиною полтавської агломерації та мають з містом загальну інфраструктуру (через Розсошенці, наприклад, проходить міський тролейбусний маршрут.)

Об’єкт оцінки, який оцінюється знаходиться у Ленінському районі за адресою прос. Миру, 30А (рис. 1).

Рис. 1 - Розташування магазину на карті

Таблиця 1 - Характеристика об’єкту оцінки

Розрізняють ринкову вартість, вартість заміщення, споживчу, відновну, інвестиційну, страхову, вартість оподаткування, ліквідаційну, первинну, залишкову, і міну, вартість права оренди об’єкта нерухомості, вартість діючого підприємства й об’єкта нерухомості при існуючому використанні тощо.

Споживча вартість (вартість при існуючому використані) відображає цінність об’єкта нерухомості для конкретної о власника, який не збирається виставляти його на ринок.

Відновна вартість визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії оцінюваного об’єкта. Тут використовуються такі ж архітектурні рішення, застосовуються аналогічні будівельні конструкції та матеріали, навіть и їсть будівельно-монтажних робіт, так само відтворюються моральний знос і недоліки архітектурних рішень відтворюваного об’єкта.

Вартість заміщення визначається витратами в поточних цінах на будівництво об’єкта нерухомості, корисність якого еквівалентна корисності оцінюваного об’єкта, але збудованого в новому архітектурному стилі з використанням сучасних проектних нормативів прогресивних матеріалів і конструкцій, і також сучасного устаткування.

Відновна вартість виражається витратами на відтворювання точної копії об’єкта, а вартість заміщення - затратами на створення функціонального аналога.

Інвестиційна вартість - ціна об’єкта нерухомості, що визначається виходячи з його прибутковості для конкретної особи для досягнення заданої інвестиційної мети. Інвестиційна вартість розраховується виходячи з очікуваних інвестором доходів і конкретної ставки їх капіталізації, й може бути як більшою, так і меншою за його ринкову вартість. Даний вид вартості носить суб’єктивний характер.

Розділ III. Оцінка вартості об’єкта нерухомості

Оцінка вартості об’єкта нерухомості за порівняльним методичним підходом

Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Він передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.

Цей метод (підхід аналогів продаж) - заснований на принципі заміщення розглянутого об'єкта аналогічним. Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо.

Використання двох підходів при визначення вартості нерухомості є обов’язковим. Проте, при оцінці таких об’єктів, як квартир та гаражів, може бути застосований лише порівняльний підхід. Це обумовлено активним ринком на дані об’єкти та існуванням великої кількості інформації про об’єкти-аналоги на ринку.

Для повного порівняння оцінюваного об’єкта нерухомості з аналогами потрібно застосувати поправки за трьома факторами : місце розташування, матеріал стін та стан приміщення.

Поправка на місце розташування

Поправка на місце розташування розраховують виходячи з того, що різниці в цінах аналогічних об’єктів нерухомості за рахунок місце - розташування наступні:

% між розташованими у віддалених районах і районах середньої віддаленості;

% між розташованими в центрі міста і районами середньої віддаленості.

Розглянемо розрахунок поправки на місце розташування на основі даних таблиці 2.

Об’єкт оцінки знаходиться у районі середньої віддаленості від центра міста, а аналог А1 - у центрі міста, тому різниця у цінах складає 10%. Приймаємо ціну аналога за одиницю. Об’єкт оцінки гірше аналога, тому ціна аналога повинна зменшитися на 10% (0,1). Таким чином поправка складе 0,9.

Перевіряємо розрахунком:

- 0,1= 0,9.

Об’єкт оцінки знаходиться у районі середньої віддаленості від центра міста, а аналог А7 - у районі віддаленому від центра міста, тому різниця у цінах складає 15%. Приймаємо ціну аналога за одиницю. Об’єкт оцінки краще аналога, тому ціна аналога повинна збільшитися на 15% (0,15). Таким чином поправка складе 1,15.

Перевіряємо розрахунком:

+ 0,15= 1,15.

Оцінка порівняльним методом заснована на порівняльному аналізі ринкових даних щодо продажу аналогічних об'єктів нерухомості. При цьому різниця між порівнюваними об'єктами, що пов'язана з їхніми індивідуальними особливостями, погоджується шляхом проведення відповідного коригування даних.

На основі порівняльного методу необхідно отримати скориговані ціни, тобто 6 варіантів вартості об'єкта, що оцінюється. Об'єкт оцінки відрізняється від аналогів, тому в ціну аналогів повинні бути внесені поправки. Поправки вносять таким чином, щоб максимально наблизити характеристики аналога до характеристик об'єкта, що оцінюється. Результати отриманих розрахунків заносяться у табл. 2 з точністю до сотих.

Оцінка нерухомості порівняльним методом визначається як середнє значення скорегованих вартостей всіх об'єктів аналогів 1480.5 у.о.

Таблиця 2 - Розрахунок скоригованих цін об’єктів нерухомості

Поправка на матеріал стін і стан приміщення

При визначенні поправок на матеріал стін і стан приміщення необхідно врахувати наступне:

поправки визначають, виходячи з цін, що зведені до оцінюваного об’єкта за кількісними характеристиками;

об’єкти не повинні відрізнятися за місцем розташуванням;

при визначенні поправок по кожному з районів міста треба розділяти ціни об’єктів на об’єкти з однаковими параметрами і об’єкти з параметрами , що відрізняються (наприклад, ціни крупнопанельних приміщень, ціни приміщень з цегли, ціни об’єктів, що знаходяться у поганому стані, ціни об’єктів, що знаходяться у середньому стані).

Визначимо поправку на стан приміщення. З табл. 2 виберемо два аналоги, що відрізняються між собою тільки станом приміщення. Це аналоги А1 та А2. Знайдемо різницю у цінах аналогічних об’єктів за рахунок стану приміщення. для цього розділимо приведену ціну аналогу А2 на приведену ціну А1:

/1565 = 0,96 або 96%, таким чином різниця в цінах становить 4% або 0,04.

Розрахуємо величину поправки. Об’єкт оцінки гірше ніж аналог, таким чином поправка буде менша за одиницю, а саме:

- 0,04 = 0,96.

Аналогічно розрахуємо поправку на матеріал стін. Для цього знайдемо різницю у цінах аналогічних об’єктів за матеріалом стін:

/1367 = 0,99, таким чином, різниця складає 1% або 0,01.

Об’єкт оцінки краще ніж аналог за матеріалом стін, тобто величина поправки буде більша за одиницю, а саме:

+ 0,01 = 1,01.

Після визначення усіх поправок необхідно виявити скориговані ціни аналогів. Вони визначаються шляхом перемноження графи 7 на графи 8, 9 і 10 табл. 2. На наступному етапі потрібно провести узгодження усіх цін.

На практиці для виявлення результату оцінки узгодження скоригованих цін виконують з згідно ознакам, що є між аналогами та об’єктом оцінки. Вартість об’єкта нерухомості, що оцінюється, встановлюється як середньозважене значення. Кожному з аналогів присвоюється вага експертним шляхом, при цьому враховується кількість поправок, що внесені у ціну продажу. Чим менші кількість і величина поправок, тим більшу питому вагу має даний продаж у процесі підсумкового узгодження ціни.

Для спрощення розрахунків вартість об’єкта оцінки встановлюється як середнє арифметичне значення усіх скоригованих цін аналогів.

Оцінка вартості об’єкта нерухомості за витратним методичним підходом

Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення. Він передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення).

Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення. Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення). Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу. За допомогою обох методів визначається залишкова вартість заміщення (відтворення).

Vон=Vзд+Vвв(Vзв)- Vзз, (1)

де Vон - вартість об’єкта оцінки, визначена за витратним підходом, тис. у.о.; Vзд - ціна земельної ділянки, тис. у.о.; Vвв(Vзв) - повна відновлювана вартість (повна вартість заміщення) споруди, тис. у.о.; Vзз - накопичений знос, тис. у.о.

Визначення вартості земельної ділянки:

зд=S*Цз, (2)

площа земельної ділянки, м2, Цз - ціна землі, тис. у.о. за м2

Для визначення площі земельної ділянки схематично накреслюємо будівлю, що розташована на ділянці, вказуємо розмір нежитлового приміщення і земельної ділянки. Ціна землі у середньо віддаленому районі дорівнює 400 у.о./м2.

зд= 704*400=281,6 тис. у.о.

Рис. 2 - Схематичне креслення будівлі, (м)

При визначені вартості будівництва потрібно враховувати витрати інвестора. Типовий підприємницький прибуток приймаємо в розмірі 30%, витрати на будівництво нежитлових приміщень, аналогічних об’єкту оцінки, складають 800 у.о./м2.

Розраховуємо Vвв:

вв= 600*800+600*800*0,3= 624 тис. у.о.

Визначаємо накопичений знос:

зз= Vф+Vфункц+Vе, (3)

де Vф - фізичний знос об’єкта нерухомості, тис.у.о.; Vфункц - функціональний знос об’єкта нерухомості, тис. у.о.; Vе - економічний (зовнішній) знос об’єкта нерухомості, тис. у.о.

Фізичний знос - це втрата вартості об’єктом нерухомості за рахунок фізичного руйнування будівельних конструкцій та матеріалів у процесі експлуатації.

нерухомість оцінка ціна знос

Таблиця 3 - Розрахунок фізичного зносу конструктивних елементів будівлі

Функціональний знос - це втрата вартості через невідповідність об’єкта нерухомості сучасним вимогам ринку (невдале планування).

функц = Vвв+ Кфункц, (4)

де Кфункц - коефіцієнт функціонального зносу будівлі.

функц=624000*0,065= 40560 у.о.

Економічний (зовнішній) знос - втрата вартості через вплив зовнішнього середовища, обумовлене економічними, політичними та іншими факторами (зміна ситуації на ринку, зміна фінансових і законодавчих умов).

Знос зовнішнього середовища будівлі визначається за формулою:

е = Vвв+ Ке, (5)

де Ке - коефіцієнт зносу зовнішнього середовища будівлі.

е = 624000 * 0,03= 18720 у.о.зз = 51760+40560+18720= 111040 у.о.он = 281600+624000-111040= 794,56 тис. у.о.

Вартість об’єкта оцінки, визначена за витратним підходом дорівнює 794.56 тис. у.о.

Оцінка вартості об’єкта нерухомості за дохідним методичним підходом

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.

Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). За допомогою дохідного підходу визначається ринкова та інвестиційна вартості, а також інші види, які грунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо. Це найбільш складний підхід, що вимагає спеціального аналізу і прогнозування.

Визначення вартості об’єкта нерухомості, що оцінюється, розраховується за формулою.

, (6)

де Vон - вартість об’єкта нерухомості, що оцінюється, із застосуванням доходного методу, тис. у. о.;

ЧОД - чистий операційний дохід, що приносить об’єкт нерухомості за рік, тис.у.о.;- ставка капіталізації.

, (7)

де i - об’єкт аналог, i = 1...9

ЧОДi - чистий операційний дохід, що приносить і-й об’єкт нерухомості за рік, тис. у. о.; Цi - ціна продажу i-го об’єкта нерухомості, тис. у.о.

Для визначення ЧОД слід розрахувати потенційний і дійсний валові доходи від оцінюваного об’єкта. Потенційний валовий доход - це сума усіх очікуваних надходжень від об’єкта нерухомості. У роботі треба визначити річний ПВД:

, (8)

де S - площа приміщення, м2,

А - орендна ставка за місяць нежитлового приміщення, у.о./м2,

п - кількість місяців у періоді, за який визначається ПВД.

Дійсний валовий доход - величина, що дорівнює потенційному валовому доходу за винятком втрат від недозавантаження об’єкта і недобору грошових коштів. Розрахунок ДВД для приміщень, що здаються в оренду, виконують за формулою.

, (9)

де В1 - втрати від недозавантаження приміщення, тис. у. о.;

В2 - втрати від недобору орендної платні та зміни орендаторів, тис. у.о.

У дані індивідуальній роботі втрати від недозавантаження приміщення дорівнюють нулю, а втрати від недобору орендної плати та зміни орендаторів складають 5% від ПВД.

Чистий операційний доход (ЧОД) являє собою розраховану сталу величину річного чистого доходу, що очікується, який складається від об’єкта нерухомості, що оцінюється після відрахування усіх експлуатаційних витрат і резервів. У даній роботі необхідно розрахувати ЧОД за формулою.

, (10)

де ОВ - витрати на утримання об’єкта нерухомості, що оцінюється, тис. у. о.

Витрати на утримання - це поточні витрати, направлені на забезпечення нормального функціонування об’єкта та відтворення дійсного валового доходу.

У даній роботі витрати на утримання об’єкта оцінки складають 30% від ПВД.

Розрахунок чистого операційного доходу за рік наведено у табл. 4.

Таблиця 4 - Розрахунок чистого операційного доходу від не житлового приміщення за рік

Ставка капіталізації (СК) - це коефіцієнт, на який потрібно помножити майбутні доходи, щоб отримати теперішню вартість об’єкта нерухомості.

Розрахунок ставки капіталізації наведено у табл. 5.

Таблиця 5 - Розрахунок ставки капіталізації за об’єктами-аналогами

Підсумкова ставка капіталізації нежитлових приміщень знаходиться як середнє арифметичне.

Таким чином, на основі розрахунків чистого операційного доходу та середньої ставки капіталізації визначається вартість нежитлового приміщення дохідним методом, за формулою (6).

тис. у.о.

Отже, вартість нежитлового приміщення за доходним методом дорівнює 9880 тис. у.о.

Розділ IV. Узгодження результатів оцінки

Після визначення вартості нерухомості трьома методами, необхідно провести узгодження отриманих вартісних показників та визначити підсумкову вартість об’єкта нерухомості. При цьому необхідно враховувати, що кожен з методів має свої сильні та слабкі сторони у кожній конкретній ситуації. Як правило, один вважається базовим методом, а два інших використовують для коригування отриманих результатів.

Для кожного з методів вираховується його вага. При цьому враховується значущість кожного з методів у кожній конкретній ситуації. Основні елементи порівняння: відповідність меті оцінки, достовірність та достатність інформації, що використовується для аналізу, відповідність характеру використання нерухомості.

При оцінці нерухомості може бути зроблено наступні висновки:

аналіз проводиться на основі достовірної інформації про достатню кількість порівнювальних об’єктів, таким чином питома вага порівняльного методу при підсумковому узгоджені буде найбільшою і складе 55%;

витратний метод має найменшу питому вагу та приймається на рівні 10%, тому що дисбаланс попиту та пропозиції на ринку таких об’єктів призводить до перевищення орендних ставок та цін продаж над встановлюваними витратами;

об’єкт оцінки відноситься до доходної нерухомості, однак використані у розрахунках прогнози та дані про доходи можуть бути неточними, тому питома вага у цього методу вище ніж у витратного, але нижче ніж у порівняльного і дорівнює 35%.

Таблиця 6 - Розрахунок ринкової вартості об’єкта оцінки

= тис. у.о.

Отже, заставна вартість майна складає 2016,05 тис. у.о.

Висновки

У структурі майнових відносин нерухомість не тільки посідає важливе місце за обсягами матеріальних цінностей, а й впливає на умови існування всіх економічних суб’єктів. Жодне інше майно не має таких ознак рис, як візуальна наочність, постійність місцезнаходження, тривалість існування, державна реєстрація, що характерні для нерухомості. Усе це робить нерухоме майно ідеальним об’єктом оподаткування та джерелом поповнення бюджету.

Використовуючи витратний підхід, основа якого є припущення, що раціональний потенційний покупець не заплатить за об'єкт нерухомості суму, що перевищує створену замінну даного об'єкта нерухомості без надмірної затримки, ми маємо вартість об'єкта нерухомості 794,56 тис. у.о.

У межах порівняльного підходу, заснованого на визначенні вартості нерухомості з урахуванням порівняльного аналізу ринкових даних про продаж аналогічних об'єктів дорівнює 1421,72 тис. у.о.

Застосовуючи дохідний підхід, що полягає у перетворенні вартості у поточну вартість нерухомості очікуваних вигод, що може принести використання або майбутній продаж об'єкта, отримали вартість оцінюваного об'єкта 9880 тис. у.о. В кінці звівши вартісні показники у підсумкову оцінку вартості нерухомості, за допомогою вагових коефіцієнтів вивели ринкову вартість об'єкта нерухомості - 4051,69 тис. у.о. Під час проведення оцінки об’єкта нерухомості, що знаходиться у районі середньої віддаленості від центра міста Полтава, за адресою прос. Мира,30А, було встановлено, що раціональніше використати його як магазин, ставка оренди за приміщення 190 у.о./м2. Використовуючи перелічені вище підходи, було визначено ринкова вартість об'єкта на даний момент оцінки, тобто на 01.11.2013 р - 4051,69 тис. у.о. Отже, власник може віддати магазин у заставу, що складає 600 кв.м. за ціною 2016,05 тис.у.о.

Використана література

1.       Закон України “ Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” від 12.07.2001 № 2658 - 14 //Відомості Верховної Ради України. - 2001. - №47, ст. 251.

2.       Постанова КМУ від 10.09.2003 № 1440"Про затвердження Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав <http://www.ecac.com.ua/fileadmin/files/norm_docs/NacStan1.txt>".

.        Постанова КМУ від 28.10.2004 № 1442"Про затвердження Національного стандарту №2 "Оцінка нерухомого майна <http://www.ecac.com.ua/fileadmin/files/norm_docs/NacStan2.doc>".

.        Постанова КМУ від 29.11.2006 №1655"Про затвердження Національного стандарту №3 "Оцінка цілісних майнових комплексів <http://www.ecac.com.ua/fileadmin/files/norm_docs/NacStandart_3.txt>".

.        Постанова КМУ від 03.10.2007№1185"Про затвердження Національного стандарту № 4"Оцінка майнових прав інтелектуальної власності".