Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере ТЦ 'Вега'

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере ТЦ 'Вега'

Минобрнауки России

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«ЧЕРЕПОВЕЦКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Инженерно-экономический институт

Кафедра СТЭН

Курсовой проект

по курсу «Основы управления объектами недвижимости»

на тему «Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере ТЦ «Вега»

Выполнила студентка

группы 5 ЭН-41

Косякова Е. Е.

Проверил преподаватель

Гендлина Ю.Б.

Череповец, 2012

Оглавление

Введение   

Раздел 1. Обзор литературы по теме курсового проекта   

1.1     Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» 

2 Раздел. Практическая часть        

2.1 Резюме проекта     

2.2 Описание проекта  

2.3 Особенности местоположения объекта     

2.4 Анализ рынка коммерческой недвижимости      

2.4.1 Инвестиции в коммерческую недвижимость

2.4.2 Обзор рынка офисной недвижимости    

2.4.3 Рынок торговых помещений 

2.4.4 Рынок производственно-складских помещений

2.5 Анализ местоположения участка и окружающей его территории  

2.5.1 Транспортные потоки и доступность объекта на частном и общественном транспорте        

2.5.2 Насыщенность территории объектами торговли и услуг   

2.5.2.1 Насыщенность участка объектами торговли продовольственными товарами, а также объектами общественного питания

2.5.2.2 Насыщенность участка объектами торговли строительными материалами

2.5.2.3 Насыщенность участка объектами торговли мебелью, товарами для интерьера (в том числе тканями), хозяйственными товарами

2.5.2.4 Насыщенность участка объектами торговли бытовой техникой, мобильными телефонами и фототоварами

2.5.2.5 Насыщенность участка аптеками и пунктами медицинских услуг

2.5.2.6 Насыщенность участка объектами торговли одеждой и обувью

2.5.2.7 Насыщенность участка объектами торговли спортивными товарами

2.5.2.8 Насыщенность участка объектами торговли и услуг для автомобилистов, а также автозаправочными станциями       

2.5.2.9. Насыщенность участка офисными центрами и банковскими отделениями (офисами)

2.5.2.10Прочие магазины на исследуемом участке   

2.5.3 Места отдыха и развлечений. Насыщенность участка объектами развлечений       

2.5.4 Крупные строящиеся комплексы, имеющие в составе торговые (офисные) площади

2.5.5 Тенденции развития местности

2.6 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

2.6.1 Анализ эффективности объекта при условии сдачи в аренду одному арендатору  

2.6.2 Анализ эффективности объекта при условии создания торгового комплекса для нескольких арендаторов      

2.6.3 Анализ эффективности объекта при условии создания торгово-складского комплекса        

2.6.4 Анализ эффективности объекта при условии создания торгово-развлекательного комплекса для нескольких операторов  

2.6.5 Анализ эффективности объекта при условии размещения автодилеров и торговли автомобильными запчастями и аксессуарами

2.6.6 Анализ эффективности объекта при условии создания гипермаркета строительных товаров     

2.6.7 Расчет наилучшего и наиболее эффективного использования объекта исследования        

2.7 Выводы        

2.8 Рекомендации        

Заключение        

Список литературы     

Приложение 1    

Введение

Анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Цель работы - определить наилучшее и наиболее эффективное использование ТЦ «Вега» (здания, земельного участка), находящегося в частной собственности с юридическим адресом ― Вологодская область, г.Череповец, ул. Наседкина, 10А.

Суть исследования состоит в последовательной проверке различных вариантов развития объекта на правомочность, физическую осуществимость и финансовую оправданность с дальнейшим определением наиболее прибыльного варианта.

Раздел 1. Обзор литературы по теме курсового проекта

.1 Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование»

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность такого рода действий.

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования объекта собственности.

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщиков на основе их аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

Использование имущества, неразрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться в качестве наиболее эффективного.

Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Значение анализа и максимизация рыночной стоимости объекта

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода.

Цель анализа ННЭИ - сформировать базу, на которой собственно и будут применены методы оценки стоимости объектов, причем ННЭИ может отличаться от существующего использования объекта. Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта цены на объекты недвижимости корректируются с учетом факторов, определяющих ННЭИ.

Критерии анализа ННЭИ:

потенциал местоположения;

рыночные условия;

юридическая допустимость;

физическая осуществимость;

финансовая обеспеченность;

максимальная продуктивность.

Потенциал местоположения

Оценка с учетом местоположения участка учитывает влияние благоприятного расположения участка внутри оцениваемой экономической зоны. Данная корректировка предполагает изменение стоимости участка прямо пропорционально удалению от рынков сбыта продукции, транспортных сетей, качества дорог и других факторов через специальные коэффициенты, отражающие стоимость дополнительных транспортных издержек, складывающихся из-за сверх нормального удаления.

Рыночные условия

В процессе сравнения даты оценки с датой продажи сопоставимых объектов недвижимости следует учитывать, что рыночные условия время от времени меняются. Поэтому надо определить, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или иных рыночных условиях. Иногда рыночные условия остаются стабильными в течение года и больше, а иногда они могут меняться в трех-, шестимесячный период времени или даже быстрее. Взаимодействие спроса и предложения влияет на цену, если меняется один или другой фактор или оба. Цены реагируют соответствующим образом. Индекс спроса и предложения вводится в каждой местности по оценочным зонам (данные статистики).

Оцениваемая сумма - цена в денежном выражении (обычно в местной валюте), которую нужно заплатить за недвижимость в коммерческой сделке. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная и обоснованно достижимая цена на рынке на дату оценки. Определение рыночной стоимости исключает увеличение или уменьшение рассчитываемой цены в силу специальных условий или обстоятельств, таких как нерыночное финансирование, обременение договорами залога и т.п., других особых соображений или уступок сделанных кем-либо, из имеющих отношение к сделке лиц.

Рыночная стоимость - это оцениваемая сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая из сторон действует компетентно, расчетливо и без принуждения.

Ставка (коэффициент) дисконтирования - коэффициент, используемый для преобразования будущих значений стоимости в текущую стоимость.

Ставка (коэффициент капитализации) - процентная ставка, используемая, для пересчета дохода в рыночную стоимость объекта.

Ставка налога - размер налоговых изъятий из доходов.

Улучшения - это любые формы благоустройства участка, от зданий и сооружений до ландшафтного оформления, увеличивающие его рыночную стоимость.

Рассматриваются частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство.

На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке.

Физическая осуществимость

Критерии физической осуществимости - размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) - влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Финансовая обеспеченность

Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении.

Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.

Максимальная продуктивность

Максимальная продуктивность - это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости - земельного участка.

Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости.

Методы анализа ННЭИ

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

наиболее эффективное использование участка как незастроенного;

наиболее эффективное использование участка как застроенного.

Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

. Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.

. Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.

. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка.

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:

. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.

. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

метод:

Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли различны:

) определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;

) расчет потенциального валового дохода;

) внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей;

) определение возможности получения прочих доходов и их величины;

) оценка действительного валового дохода;

) расчет эксплуатационных расходов, резерва затрат капитального

характера и общего чистого операционного дохода от недвижимости;

) определение коэффициента капитализации для зданий;

) оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями, и дохода, относимого к земле;

) расчет коэффициента капитализации для земельного участка;

) оценка земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

метод:

Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений одинаковы

) определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями конкретного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;

) расчет потенциального валового дохода;

) внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов;

) оценка действительного валового дохода;

) расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера, а также общего чистого операционного дохода;

) определение общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости;

) оценка недвижимости методом капитализации дохода;

) оценка земельного участка в виде дохода, равного разнице между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.

метод:

) расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью;

) определение общего коэффициента капитализации;

) оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода;

) расчет затрат на усовершенствование объекта;

) определение прироста стоимости недвижимости с учетом проведенных улучшений (Рыночная стоимость объекта по текущему использованию - Рыночная стоимость объекта с проведенными улучшениями).

В оценочном отчете необходимо отделить наиболее эффективное использование участка как незастроенного от наиболее эффективного использования участка как застроенного. Отчет об оценке должен четко идентифицировать, объяснять и обосновывать цель и заключение по каждому виду использования.

Проблемы применения анализа наилучшего использования

В качестве одной из ключевых проблем, с которой сталкиваются аналитики в ходе такого рода исследований в нашей стране, эксперты называют отсутствие детальных планов для большей части территорий и невозможности предугадать, какой тип недвижимости встретит одобрение со стороны согласовывающих органов относительно застройки того или иного участка. Но даже в том случае, если с заполнением объекта площадями различного использования все более-менее ясно и понятно, масштабы проекта (этажность, площадь пятна застройки, расположение здания на участке и т. д.), соответствующие наилучшему и наиболее эффективному использованию, могут не совпадать с мнением членов градсовета относительно гармоничности и оптимальности застройки. И если исключить наличие административного ресурса, то эти вопросы практически не поддаются прогнозированию.

Ещё одной причиной является то, что конечный результат анализа ННЭИ во многом зависит от экспертного, а значит, субъективного мнения аналитиков. Появляющийся при этом риск непрофессионализма исполнителя можно решить, привлекая наиболее авторитетные и дорогие компании.Ведь в сфере недвижимости качество консультации проявляется в размерах дохода, генерируемого в итоге проектом. Один раз сэкономив на консультации, можно получить разницу в годовом доходе в сотни тысяч долларов, а можно изначально обречь проект на провал.

2 Раздел. Практическая часть

.1 Резюме проекта

Объектом исследования является земельный участок, на котором располагается ТЦ «Вега». Он находится в Зашекснинском районе города Череповца, на улице Наседкина.Получение дохода от его функционирования предполагается путем сдачи в аренду торговых площадей.

Цель курсового проекта:

) исследование различных вариантов развитие объекта;

) максимизация рыночной стоимости объекта путем выбора наилучшего варианта использования земельного участка.

Для выбора наилучшего и наиболее эффективного использования объекта необходимо проанализировать уровень арендных ставок в аналогичных объектах в г. Череповце, спрос и предложение на них. Так же насыщенность района объектами торговли, офисными помещениями.

.2 Описание проекта

Объект исследования - ТЦ «Вега», расположенный по адресу 162600, Россия, Вологодская область, г.Череповец, ул.Наседкина, 10А.

Изначально на данном земельном участке располагался огромный металлический ангар, но в 2001 году его разобрали. Строительство данного торгового центра началось в 2006 году, официальное открытие состоялось 1 июня 2011 года.

Конструкция здания современна. На металлический каркас навешиваются панели.

Общая площадь торгового центра составляет 6000 кв. м.

Полезная площадь - 5600 кв. м.

Строительный объём здания - 72000 куб. м.

Высота здания - 12 м.

Количество этажей - 3

Инвестиционная привлекательность - средняя

Группа капитальности - II

Сообщения между этажами происходит посредством центральной лестницы и эскалаторов. В торговом комплексе три входа. Имеется грузовой лифт и разгрузочная площадка. Готовая отделка: пол -кафельная плитка, стены -стеновые панели, потолок -1 и 2 этаж железобетонные плиты перекрытия, на 3 этаже частично ж/б плиты, частично Армстронг, двери - стеклянные, лестница - железобетонная.

Для удобства посетителей в торговом центре имеются:

парковка на 40 машин;

эскалатор для подъема и спуска;

банкоматы, терминалы моментальной оплаты услуг.

В ТЦ «Вега» находятся следующие отделы и магазины:

продуктовый супермаркет «Семья»;

магазины одежды и обуви;

отделы бытовой химия «Чёрный кот»;

отдел магазина Центр света «Эдисон»;

салон штор «Эдельвейс»;

салоны мобильной электроники и сотовой связи «Мегафон», «Банзай», «DNS»;

кафе-пиццерия «Жар-пицца»;

Мебельный салон «Valerie».

Кроме торговых помещений в здании есть помещения для персонала, подсобные помещения и сантехнические комнаты.

В ТЦ «Вега» проведены все необходимые коммуникации - холодное и горячее водоснабжение, газоснабжение, электричество, телефонные и канализационные сети.

2.3 Особенности местоположения объекта

Успех проекта напрямую зависеть от местоположения здания. Выбор местоположения является одним из самых важных решений: с одной стороны, местоположение определяет потенциальное количество клиентов и оборот; с другой стороны, в зависимости от места стоимость получения прав на строительство и аренду земли может различаться в несколько раз.

Исследуемый объект находится в Зашекснинском районе. Преимущество данного расположения заключается в том, что Зашекнинский район - самый динамично развивающийся район г. Череповца. Именно здесь строится 90% нового жилья, крупные социальные объекты. Вследствие этого население района постоянно растёт. При этом прирост происходит за счет платежеспособных категорий населения молодого и среднего возраста.

Кроме этого, ТЦ имеет высокую транспортную доступность, как для автовладельцев, так и для общественного транспорта. В непосредственной близости проходят автобусные маршруты (13,25,18,39, 16, 7), соединяющие Зашекснинский район и центр Череповца. Вблизи торгового центра имеется парковка приблизительной вместимостью на 40 машин. Участок имеет асфальтированную подъездную дорогу с хорошим состоянием дорожного полотна, есть пешеходные переходы.Подъезд автомобилей осуществляется с ул.Наседкина.

.4 Анализ рынка коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость - это любые объекты недвижимости, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли.

Рынок коммерческой недвижимости Череповца на сегодняшний день динамично развивается, город вышел из кризиса, цены стабилизировались. Покупательский спрос, а следовательно и предложение достигли докризисных показателей. Уровень арендных ставок торговых и офисных помещений по сравнению с 2011 годом повысился на 10-15%.

Происходит строительство и ввод в эксплуатацию новых коммерческих объектов (ТЦ «Макси», пр. Победы, 200; ювелирный магазин «Карат», пр. Победы, 56).

.4.1 Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость Череповца - хорошее и надежное вложение средств. На рынке коммерческой недвижимости города количество предложений ограничено. Объектов с необходимой инфраструктурой, расположенных в столь удобном месте, крайне мало. А потребность в качественных офисах у череповецкого бизнеса растет с каждым годом.

Возможности, которые предоставляет рынок коммерческой недвижимости Череповца и комбинация уровня жизни и выгодных капиталовложений, привлекают многих инвесторов, застройщиков и агентов. Один из серьезных мотивов, почему рекомендуется инвестировать в недвижимость Череповца - это постоянный рост и развитие рынка недвижимости, а также постоянное развитие самого города. На сегодняшний день в развитии Череповца участвуют инвесторы не только из Москвы, Санкт-Петербурга, но и из стран ближнего и дальнего зарубежья.

В Череповце в последние годы строительство крупных торговых, деловых центров инвестируют столичные компании. Инвестором крупнейшего в городе торгово-развлекательного центра «Июнь» была Московская компания «Регионы»,инвестиции <#"705175.files/image001.gif">

Рис. 1 Расположение ТЦ «Вега»

Рис. 2 Главный фасад ТЦ «Вега»