Определение рыночной стоимости нежилого помещения магазина промышленных товаров

Определение рыночной стоимости нежилого помещения магазина промышленных товаров

Отчет

Определение рыночной стоимости нежилого помещения магазина промышленных товаров

Дата проведения оценки (дата определения стоимости объекта оценки): 01 июня 2010г.

ЗАКАЗЧИК: Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (ОАО)

ОЦЕНЩИК: Борисенко В.И

Оценка имущества проведена по состоянию на 01 августа 2013 года.

Целью оценки является определение рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки для купли-продажи, залога, сдачи в аренду и т.п., в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" № 135 от 29 июля 1998 г. и ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 157-ФЗ от 29 июля 2007г.

При оценке оценщик исходил из предположения, что объект не обременен долговыми обязательствами и ограничениями на возможное использование территории.

Обращаем Ваше внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.

Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.

Основанный на опыте и профессиональных знаниях, анализ информации, полученной в результате исследования рынка и на деловых встречах, использован для оценки стоимости имущества и отражен в соответствующих разделах отчета.

Рыночная стоимость нежилого помещения магазина промышленных товаров, кадастровый номер 24:54:0104009:0154:04:426:001:003799910:0001:20075, общей площадью 61,10 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Назарово, ул. Арбузова, д. 96 помещение № 75, принадлежащего гражданке России Глазуновой Л.Н., по состоянию на 01 июня 2010 года составляет, с учетом НДС 18%: 2 502 000 рублей, (Два миллиона пятьсот две тысячи рублей)

Ликвидационная стоимость нежилого помещения магазина промышленных товаров, кадастровый номер 24:54:0104009:0154:04:426:001:003799910:0001:20075, общей площадью 61,10 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Назарово, ул. Арбузова, д. 96 помещение № 75, принадлежащего гражданке России Глазуновой Л.Н., по состоянию на 01 августа 2013 года составляет, с учетом НДС 18%:

084 000 рублей, (Два миллиона восемьдесят четыре тысячи рублей)

ЗАКЛЮЧЕНИЕ № 1

к отчету № 1 об определении рыночной стоимости нежилого помещения магазина промышленных товаров, расположенного по адресу: Красноярский край, Назарово, ул.Арбузова, д. 96 помещение № 75 (является его неотъемлемой частью)

Основание для оценкиДоговор № 1 от 01 августа 2013 годаСобственникГлазунова Людмила НиколаевнаОбъект оценкинежилое помещение магазина промышленных товаров общей площадью 61,10 кв.м. кадастровый номер 24:54:0104009:0154:04:426:001:003799910:0001:20075Цель оценкиопределение рыночной и ликвидационной стоимости для кредитования под залог имуществаДата составления отчета01.08.2013г.Дата оценки01.08.2013г.Примененные подходы оценкиЗатратный подход - метод амортизированных затрат замещения (АЗЗ), Сравнительный подход - метод сравнения продаж, Доходный подход - метод прямой капитализации.ОценщикБорисенко Вячеслав ИгоревичЮридический адрес Оценщика662150 г.Ачинск ул.Песочная 6Местонахождение оценщика662150 г.Ачинск ул.Песочная 6ИсполнительБорисенко Вячеслав ИгоревичИспользуемые стандарты оценкиСтандарты Российской Федерации, Международные стандарты оценки (МСО 2003)Перечень документов, используемых при оценкеТехнический паспорт нежилого здания, Свидетельство на собственность,Результаты оценкиРыночная стоимость нежилого помещения магазина , кадастровый № 24:54:0104009:0154:04:426:001:003799910:0001:20075, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул.Арбузова, д. 96 помещение № 75, составляет на дату оценки с учетом НДС 18%: 2 502 000 рублей, Два миллиона пятьсот две тысячи рублей Ликвидационная стоимость нежилого помещения магазина , кадастровый № 24:54:0104009:0154:04:426:001:003799910:0001:20075, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул.Арбузова, д. 96 помещение № 75, составляет на дату оценки с учетом НДС 18%: 2 084 000 рублей, Два миллиона восемьдесят четыре тысячи рублей

1. ПРИНЯТЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
2. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность свободна от каких - либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
3. Заказчик обеспечивает личное ознакомление оценщика с объектом оценки.
4. При невозможности получить в полном объеме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, Оценщик не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих не полные сведения.

5.При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытыхфактов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежитответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных фактов.

1. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными.
2. Ни клиент, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
3. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
4. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость оцениваемого объекта.

10.Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в Отчете,составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральнымзаконом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки инормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа поконтролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, можетбыть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если сдаты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1) приказ Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20.07.2007г.).

1. Заказчик гарантирует: любая информация, суждения, аналитические разработки Оценщиков и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с функциями задания на оценку.
2. Оценщик и заказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной им в процессе оценки, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РФ. Оценщик не несет никакой ответственности в том случае, если какая-либо третья сторона будет опираться в своих заключениях на отчет.
3. Публикация отчета целиком или по частям, или публикация ссылок на отчет, или данных, содержащихся в отчете, а также имени и профессиональной принадлежности оценщика запрещена без письменного согласия оценщика.

14. Стоимость объекта оценки определена по состоянию на 01 августа 2013 года, с учетом НДС 18%.

2. СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ

Мы, нижеподписавшиеся, удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными:

♦ изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;

♦ сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими персональными, непредвзятыми профессиональными анализом, мнениями и выводами;

♦ мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте

собственности, являющемся предметом данного отчета;

♦у подписавших данное заключение не было личной заинтересованности, или какойбы то ни было предвзятости в подходе к оценке имущества, рассматриваемого внастоящем заключении, или в отношении сторон, имеющих к ним отношение. Мывыступали в качестве беспристрастных консультантов.

♦ наше вознаграждение ни коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости, или тенденции в определении стоимости в пользу клиента с суммой оценки стоимости, с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями;

♦ задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены;

♦ ни одно лицо, кроме подписавших данный отчет, не оказывали профессионального содействия оценщикам, подписавшим данный отчет;

♦ наш отчет был проведен в соответствии и на условиях, определенных Стандартами оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности (утверждены приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20.07.2007 года), Кодексом Профессиональной Этики и Стандартов профессиональной деятельности в области оценки имущества Российского Общества Оценщиков (РОО).

♦ расчетная стоимость признается действительной на дату оценки.

Оценщик: Борисенко В.И

3. ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ

Договор № 1 от 01 августа 2013 года между Глазуновой Л.Н. (залогодатель), Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ (ОАО) (заказчик), Борисенко В.И. (оценщик) на проведение оценки рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества.

Реквизиты Владельца: Красноярский край, г. Назарово, ул. Северная д.10 кв.2, паспорт серия 04 05 № 164284 выдан ОВД г.Назарово и Назаровского р-на 20.06.2006г.

Реквизиты заказчика: Красноярский край, г.Шарыпово, м-он 2 д.13; ИНН 7707083893; КПП 245902001; к\счет 30101810800000000627 в ГРКЦ ГУ ЦБ РФ, БИК 040407627 ОГРН 1027700132195

Реквизиты Оценщика:

Наименование ОценщикаБорисенко В.ИЮридический адрес Оценщика662150 г.Ачинск ул.Песочная 6Место нахождение Оценщика662150 г.Ачинск ул.Песочная 6Сведения о документах на осуществление оценочной деятельностиВыписка из реестра членов Саморегулируемой организации оценщиков ООО «РОО» регистрационный № …….. от …….г.Сведения о страховании гражданской ответственности ОценщикаПолис № ………………………………………... выдан ОСАО «ИНГОССТРАХ» период страховая с ……………………..г.

4. АНАЛИЗ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ

Нежилое помещение магазина промышленных товаров, кадастровый номер 24:54:0104009:0154:04:426:001:003799910:0001:20075, общей площадью 61,10 кв.м. -является собственностью гражданки России Глазуновой Л.Н., о чем записано в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности на имущество, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Назарово, ул.Арбузова, д. 96 помещение № 75. Свидетельство выдано 24 ноября 2006 года на основании разрешения на ввод в эксплуатацию законченного реконструкцией помещения магазина промышленных товаров от 28.09.2006г. Постановление Совета администрации города Назарово Красноярского края №1480-п от 11.10.2006г. Существующих ограничений (обременении) прав не зарегистрировано, о чем в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24 ноября 2006 года сделана запись регистрации № 24-24-21/012/2006-726.

5. ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ

Определение рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества проводится по состоянию на 01 августа 2013 года для целей кредитования под залог имущества, а также может использоваться для сделок купли-продажи, сдачи в аренду и т.п.

6. БАЗЫ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА

Одной из основных задач в оценочной деятельности является правильный выбор метода оценки имущества, понимание отличия оценок, основанных на рыночной базе, от оценок, основанных на нерыночных базах, и то влияние, которое могут оказать различия между данными концепциями на результаты оценки.

Оценка имущества на рыночной базе предполагает функционирование рынка, на котором сделки совершаются без ограничения со стороны нерыночных сил. Оценка на рыночной базе идентифицирует и включает формулировку определения рыночной стоимости, и проводится путем применения следующих подходов: затратного (методом амортизированных затрат замещения), сравнительного (на основе сравнения продаж), а также доходного (методом капитализации дохода или путем дисконтированного денежного потока).

Оценка имущества на нерыночной базе выполняется для определения стоимости в пользовании, в том числе инвестиционной стоимости, страховой, налогооблагаемой, утилизационной, ликвидационной, или специальной стоимости, а также для расчета чистых активов при определении стоимости действующего предприятия.

Одной из главных задач в проведении оценки является правильный выбор стоимости, соответствующей целям и условиям оценки. При этом учитываются международные стандарты, требования бухгалтерского учета и аудита в период перехода российской экономики на международные нормы, принципы финансового менеджмента и инвестиционного климата. В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на бизнес различные виды стоимости могут быть объединены в две большие группы:

стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;

стоимость в пользовании как выражение потребительской стоимости.

Стоимость в обмене характеризует способность оцениваемого имущества (предприятия), а также прав (например, на часть дохода при использовании имущества) обмениваться на деньги. Она носит объективный характер и лежит в основе проведения операций купли-продажи имущества. Формами проявления стоимости в обмене могут быть: рыночная, ликвидационная, залоговая.

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью оцениваемого объекта при определенном варианте его использования. Она носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности действующего бизнеса конкретным владельцем. Данная стоимость не связана с куплей-продажей и с другими рыночными операциями. К формам проявления стоимости в пользовании можно отнести: инвестиционную, балансовую, стоимость для целей налогообложения (облагаемую), специальную стоимость, страховую стоимость.

В условиях открытого рынка, на основании доступной рыночной информации определяется рыночная стоимость объекта оценки. В соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135 - ФЗ от 29 июля 1998 года под РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТЬЮ понимается - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• стороны сделки действуют в рамках закона на основе типичных мотивировок;
• обе стороны хорошо информированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов;
• объект оценки представлен на открытом рынке достаточное время;
• цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке;
• платеж за объект оценки производится в денежной форме (наличной или безналичной).
• Принятые в данной работе базы оценки и виды стоимости имущества.
• Исходя из определения рыночной стоимости и учитывая цель оценки, определяемая стоимость имущества - рыночная.
• 7. РАСШИФРОВКА ТЕРМИНОЛОГИИ
• Амортизированные затраты замещения (АЗЗ) - рыночная стоимость для существующего использования (РССИ) земли плюс текущие валовые затраты замещения (или воспроизводства) улучшений за вычетом скидок на ухудшение физического состояния и всех подходящих форм устаревания и оптимизации (МСО-2 "Базы оценки, отличные от рыночной стоимости"). В бухгалтерской терминологии АЗЗ является синонимом восстановительной стоимости имущества.
• Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной продажной стоимостью объекта на дату оценки.
• В зависимости от причин вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа:
• физический износ;
• функциональный износ;
• ♦ износ внешнего воздействия.
• -Физический износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов впроцессе эксплуатации. Он выражается в старении, изнашивании, разрушении,гниении, коррозии, поломке, конструктивных дефектах. Такой тип износа может бытькак устранимым ("отложенный ремонт"), так и неустранимым, При неустранимомизносе затраты на устранение или исправление физических дефектов объекта оценкибольше, чем общая величина восстановленной стоимости. Устранимый физическийизнос (т.е. износ который может быть устранен в результате текущего ремонта)включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневнойэксплуатации.
• -Относительный срок использования - принимается по отношениюхронологического срока эксплуатации к сроку полезного использования имущества.
• - Срок полезного использования - срок службы имущества, определяемый по «Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы», утвержденной Постановлением Правительства России от 27 января 2002 года №1.
• -Эффективный возраст - это экспертно оцениваемая для элементовконструкций и объекта в целом условная величина срока жизни (эксплуатации),основанная на оценке технического состояния имущества, дизайна, экономическихфакторов, влияющих на его стоимость. "Эффективной возраст" может отличаться от фактического срока эксплуатации («хронологического возраста») имущества в большую или меньшую сторону, в зависимости от того, какова была степень эксплуатации объекта, проведенных ремонтов, модернизации или реконструкции и т.п.
• -Аналитический износ - величина физического износа, определяемая поразработанной Госкомстатом России методике (см. Указание внесении изменений идополнений в Указание Банка России от 03,12,97 №51-У «О введении новых форматоврасчетных документов», № 502-У, от 22 февраля 1999г).
• - Функциональный износ является потерей в стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, не соответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы, и т.д.
• Физический и функциональный износ обычно присущ самой собственности.
• Внешний износ (экономический) вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.
• Затратный подход - совокупность методов оценки имущества, основанный из определения стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа, т.е. по восстановительной стоимости объекта;
• -Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определениистоимости будущих доходов от его использования;
• -Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объектаоценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, вотношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
• -Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим,материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект,цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях (Стандартыоценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности,утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года № 519);
• -Аналог - товары, которые, не являясь идентичными, имеют сходныехарактеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять однии те же функции и (или) быть коммерчески взаимозаменяемыми (ст. 40 Налоговогокодекса РФ).
• 8. ОПИСАНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО ИМУЩЕСТВА
• Нежилое помещение магазина промышленных товаров, общей площадью 61,10 кв.м., расположено по адресу: Россия, Красноярский край, г. Назарово, ул.Арбузова д. 96, помещение № 75.
• Год постройки 1968. Строительный объем оцениваемого помещения - 206 куб.м. Общая площадь, согласно технического паспорта - 61,10 кв.м. Внутренняя высота помещения - 2,55м.
• Конструктивная характеристика объекта следующая: фундамент здания бетонный ленточный; стены - кирпичные; перегородки кирпичные; чердачное перекрытие -железобетонные плиты; крыша - шифер по деревянной обрешетке; полы - керамогранитная плитка; оконные проемы -стеклопакеты, двери - алюминиевые стеклопакеты; внутренняя отделка улучшенная, выполнена по евростандартам -обшивка гипсокартонном, окраска интерьерными красками, керамическая плитка, подвесные потолки. Инженерное обеспечение - центральное отопление от ТЭЦ, холодное и горячее водоснабжение, канализация, электроосвещение - скрытая электропроводка, вентиляция - естественная.
• Техническое состояние строительных конструкций хорошее.
• В приложении № 1 настоящего Отчета на фотографиях представлен общий вид здания № 96 и оцениваемого помещения № 75 магазина промышленных товаров по ул.Арбузова в г. Назарово.
• Соответствие принципу НЭИ.
• Существующее назначение оцениваемого помещения полностью соответствует принципу наилучшего и эффективного использования (НЭИ) т.е. в любой текущий момент времени максимальная стоимость недвижимости соответствует наиболее эффективному ее использованию, которое, в свою очередь, определяется текущим состоянием рынка.
• Наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное разумное и законное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое:
• * законодательно разрешено
• физически осуществимо
• финансово целесообразно
• максимально продуктивно.

В соответствии с международными стандартами оценки (МСО), в данной работе выполнен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, как улучшенной.

Законодательно разрешенное использование участка земли закреплено решениями администрации г. Назарово. Физически осуществимое использование. Строительные характеристики помещения, его оснащение системами инженерного обеспечения, делают физически осуществимыми его использование, как объекта торгового назначения.

Финансово целесообразное и максимально продуктивное использование

В текущих рыночных условиях физически возможные варианты использования, как позволяющие получить определенный доход, являются финансово целесообразны, т.е. вложение средств в развитие торговли и сервисных услуг наиболее стабильный и максимально продуктивный бизнес.

ВЫВОД: На основании анализа месторасположения объекта, конструктивного решения здания, наличия инженерных коммуникаций и учитывая разрешенное и физически осуществимое использование помещения наилучшим и наиболее эффективным использованием (НЭИ) оцениваемой собственности является ее использование в качестве объекта торгового назначения.

9. МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок имущества в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. Например: при определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

♦ затратный подход;

♦ сравнительный подход (рыночный);

♦ доходный подход.

Использование этих подходов приводит к получению различных величин стоимости одного и того же объекта, определенных различными методами в рамках вышеуказанных подходов. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой подход(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

.1 Затратный подход

В рамках затратного подхода в отчете последовательно используются два метода расчета стоимости:

метод сравнительной единицы измерения, основанный на определении базовой стоимости (затраты замещения - 33) нового строительства 1м2 , взятого в качестве ориентира "типичного" сооружения. Затем вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

индексный метод расчета, заключающийся в определении амортизированных затрат замещения (АЗЗ), путем умножения его базовых затрат замещения на соответствующие индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ на дату оценки, за вычетом скидок на ухудшение физического состояния и всех подходящих форм устаревания и оптимизации.

Индексы удорожания стоимости СМР для Красноярского региона были взяты из официальной информации филиала ГУ "Межрегиональный центр ценообразования в строительстве" Госстроя России по Красноярскому краю и постановлений Администрации Красноярского края.

В качестве исходного источника базовых затрат замещения единицы сравнения, при оценке объекта недвижимого имущества, использован "Справочник оценщика. Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства».-М.: ООО

определении стоимости замещения оцениваемого объекта в рамках затратного подхода

в уровне базовых цен на 01.01.2005 года.

Зонально-экономическая поправка (К1) для приведения затрат замещения объекта к оцениваемому району рассчитывается на основании рекомендуемых территориальных поправочных коэффициентов к сметной стоимости строительства в текущих ценах ССЦ-04/2006, «Сметные цены в строительстве. Сборник средних сметных цен на строительные ресурсы в Российской Федерации» № 04/2006г. Для Красноярского края такая поправка составляет К1 = 1,026 - согласно таб.1, ССЦ-04/2006.

Регионально-экономический коэффициент к справочной стоимости строительства в Московской области приведен в разделе 5.1 «Справочника оценщика. Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства».-М.: ООО «КО-ИНВЕСТ». Для класса конструктивных систем КС-4 (железобетон в каркасных системах) корректировка составляет: К2 =1,256.

Корректировка стоимости объекта на дату оценки произведена соотношением индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ при переходе от цен 01.01.2005 г. по 3 квартал 2013 года для Красноярского края по отрасли Народное хозяйство с линейной экстраполяцией на дату оценки и равным: К2=127,63:44,09=2,8947 (www.ocenchik.ru). (см. "Приложение к письму Минрегиона России от 20.01.2013 №1289-СК/08).

Кроме того, необходимо учесть поправку, эквивалентную НДС на покупные материалы и изделия при изготовлении (строительстве) объекта оценки, К4=1,18.

Кроме того, при определении стоимости затрат на строительство в условиях рыночных отношений, необходима корректировка на прибыль девелопера (инвестора строительства). Методика расчета и обоснование величины такой корректировки опубликованы в официальных изданиях Российского Общества Оценщиков: Профессиональный научно-практический журнал «Вопросы Оценки», №4, 2005г. Стр.6-8; бюллетень Российского общества оценщиков «Российский оценщик», 1996г-2006г. Согласно этой методике прибыль девелопера в долях от сметной стоимости затрат, при одномоментных инвестициях в строительство, определяется по формуле:

ПД% = (1+k)х[(1+iпр)n-1], где:

к = Сзем / Сзатр = 0....0,35 - отношение рыночной стоимости земельного участка к суммарной стоимости прямых и косвенных издержек на строительство здания (0 - при отсутствии прав собственности на землю);

inp - доходность строительного проекта, может приниматься, например, на уровне процентной ставки банка-инвестора (кредитора), ставки рефинансирования или др.;

n - номинальный срок строительства объекта (год).

Полная стоимость затрат замещения оцениваемого объекта без учета износа на дату оценки определяется по формуле:

33 = Цб х К1 х К2 х КЗ х К4 х КПд х V.

Амортизированные затраты замещения объекта или его составных частей с учетом износа определяются в соответствии с формулой:

А33= ЗЗх(1-Иф/100)х(1-Иэ/100),

где: Цб- базовая стоимость единицы (руб./м ; руб./м2 ; руб./п.м);

Kl,.. ..Ki - коэффициенты приведения базовой стоимости к дате оценки;

Кпд= 1 + ПД% - коэффициент прибыли девелопера (инвестора);

V - строительный объем объекта оценки или его части;

Иф - физический износ объекта или его части с учетом фактического состояния конструкций и срока эксплуатации (%).

Иэ - экономический износ объекта вызванный изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий (%).

.2 Подход сравнительного анализа продаж

Подход к оценке, с точки зрения сравнения продаж, основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

В связи с тем, что на дату оценки в доступной информации сделки купли-продажи объектов торгового назначения, расположенных в г. Назарово, Красноярского края отсутствуют, сопоставление оцениваемого нежилого помещения магазина проводится с объектами торгового назначения, расположенными в различных районах г. Красноярска с последующим применением корректировочных коэффициентов, учитывающих разницу между объектом оценки и объектами сопоставления по местоположению, физическому состоянию, готовности к эксплуатации и т.д.

При этом используется информация, представленная в периодических изданиях «Недвижимость Красноярья», «Новая жилплощадь», «Из рук в руки» а также данные информационного портала www.nk24.ru. www.651020.ru.

Таблица 1. Предложения на продажу объектов торгового назначения

Наименование объектаМестораспо ложениеПлощадь м2Цена, рубСт-ть 1кв.м, руб/м2Источник информацииПримечаниеПомещениеУл. Шумяцкого 45202500000048000,00www.nk24.ruОписание и фотографии объекта оценки приведены в приложении к отчетуПомещениеУл. Чкалова 411931061500055000,00www.nk24.ru Описание и фотографии объекта оценки приведены в приложении к отчетуПомещениеУл. Мате Залки 15300,81985280066000,00www.nk24.ru Описание и фотографии объекта оценки приведены в приложении к отчету ПомещениеУл.Водопьянова 262421452000060000,00www.nk24.ruОписание и фотографии объекта оценки приведены в приложении к отчету

В связи с тем, что сопоставление объекта оценки, расположенного в г. Назарово Красноярского края, проводится с объектами, расположенными в различных районах г. Красноярска, к стоимости 1м данных аналогов применяется корректировочный коэффициент, учитывающий различие в месторасположении объекта оценки и объектов сопоставления, а также коэффициенты, учитывающие поправку на торг (разница между ценой предложения и стоимости продажи) и корректировка на масштабный фактор (объекты с меньшей площадью обычно дороже).

Для определения первой поправки применен методический подход, изложенный в ст.346 "Налогового кодекса РФ" и используемый для корректировки базовой доходности предпринимательской деятельности по месту ее осуществления в зависимости от кадастровой стоимости земли. При этом расчет корректировочного коэффициента (Кэ=1-Ив/100%) производится по следующей параметрической формуле Уильямса-Берин (формула торможения):

Кэ = (Коц / Кан)^ n,

где

Коц - кадастровая стоимость земли (на основании данных Государственного земельного кадастра) по месту расположения оцениваемого объекта;

Кан - кадастровая стоимость земли (на основании данных Государственного земельного кадастра) по месту расположения объекта - аналога;

n =0,05.... 1 - показатель степени (коэффициент торможения), учитывающий "гибкость" влияния прочих (неучтенных) факторов на изменение стоимостной оценки конкретных типов недвижимого имущества.

Показатель степени (коэффициент торможения) рассчитывается путем установления зависимости между кадастровой стоимостью земельных участков под объектами торгового назначения в г.Назарово и Красноярске, и стоимостью недвижимости торгового назначения в этих районах. Данный показатель для торговых объектов в рассматриваемом случае составляет 0,20. При этом используется формула:

n=Lg (C1/C2) /Lg (P1/P2),

где

CI, C2 - стоимости (цены) сравнительной единицы недвижимого имущества;

PI, P2 - одноименные параметры недвижимости.

Для определения кадастровой стоимости 1м земельных участков в различных районах г. Красноярска и Красноярского края применяется Постановление Правительства Красноярского края от 19 января 2008 года № 250-п. Средний уровень кадастровой стоимости земли под оцениваемым объектом торгового назначения в г. Назарово равна Коц = 1925,02 руб./м2.

Кроме корректировки на местоположение необходимо внести корректировку на торг. Значение поправки на торг определяется в соответствии «Инструкцией № 1 -03 по расчету стоимости неспециализированных улучшений земельных участков (зданий) сравнительным подходом», составленной ООО «ФБК» (членом международной ассоциации PKF, г. Москва, 2005 г.). Так, по данной Инструкции, поправка на торг для офисно-торговой недвижимости, расположенной в городах России с численностью населения менее 250 тыс.человек, составляет Кт=0,92. Поправка на отличие в площадях оцениваемых объектов определяется также по вышеуказанной «Инструкции №1-03» согласно формулы:

Км = (So/Sa)^K

Где: So - площадь оцениваемого объекта;

Sa -площадь аналога;

К - коэффициент торможения для масштаба (площади) офисно-торговых объектов, равен (-0,119).

Расчет стоимости 1м2 объектов сопоставления, с учетом данных коэффициентов, приведен в таблице 2 настоящего Отчета.

Таблица 2. Расчет рыночной стоимости 1м2 объектов сопоставления с учетом корректировочных коэффициентов

Наименование объектаРайонСтоимость единицы измерения, руб/м , с НДССтоимость 1м2 земли, руб./м2Расчет корр. Коэф-та КэКоэф-т КтРасчет корр. Коэф-та КмСтоимость 1 м2 с учетом к-тов, руб/м2, с НДСОбъект оценкиНазарово1925,02п=0,20К= -0,119ПомещениеУл.Шумяцкого 448000,005690,510,75510,921,146738237,00ПомещениеУл,Чкалова 4155000,005690,510,75510,921,290549307,00ПомещениеУл.Мате Залки 1566000,005690,510,75510,921,208855423,00ПомещениеУл. Водопьянова 2660000,005690,510,75510,921,178249109,00Среднее значение стоимости 1м2, руб./м42208,00

Таким образом, рыночная стоимость 1м2 общей площади объектов сервисно-торгового назначения полностью готовых к эксплуатации и приведенных к месторасположению оцениваемого объекта, рассчитанная как среднее значение стоимостей объектов-аналогов с учетом комплекса корректировок, составляет округленно 48 000 руб./м2, включая НДС. При этом, внешний (экономический) износ, соответствующий корректировке (1-Кэ) для г. Назарово в среднем составляет: (1-0,8293) = 0,1707; или порядка 17%.

.3 Доходный подход

Доходный подход (способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования) применен для определения рыночной стоимости объекта оценки в предположении, что подлежащее оценке помещения будут использованы в соответствии с принципом наиболее эффективного использования (производственного), исходя из района расположения и планировки здания. При этом использован метод капитализации дохода - подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

Ниже приведена доступная информация по предложениям о сдаче в аренду магазинов, на рынке недвижимости г. Красноярска Еженедельная газета «Из рук в руки» (данные информационного портала www.kn 24.ru <#"justify">Наименован. объектаМестораспол.Площадь м2Стоимость единицы измерения, руб./м2/мес.Источник информацииПримечаниеПомещениеМаерчака 1815,70600,00www.nk24.ruОписание и фотографии объекта оценки приведены в приложении к отчетуПомещениеВесны 2а79500,00www.nk24.ruОписание и фотографии объекта оценки приведены в приложении к отчетуПомещение78 Добровольческой бригады 32140600,00www.nk24.ruОписание и фотографии объекта оценки приведены в приложении к отчетуПомещение78 Добровольческой бригады 7125700,00www.nk24.ruОписание и фотографии объекта оценки приведены в приложении к отчету

Как указано в приведенной выше таблице, в качестве объектов сопоставления принимаются объекты торгового назначения, расположенные в различных районах г. Красноярска и края.

Поэтому к арендной плате объектов-аналогов применяется корректировочные коэффициенты, учитывающие различие в месторасположении и площади объекта оценки и объектов сопоставления.

Методика определения этих коэффициентов не отличается от изложенной ране в п. 9.2 Отчета.

Наименование объекта сопоставленияМесторасп.еСтоимость единицы измерения, руб/м2/мес, с НДССт-сть 1м2 земли, руб./м2Расчет корр. Коэф-та КэРасчет корр. Коэф-та КмСтоимость аренды 1 м2 с учетом к-тов, руб/м2/мес, с НДСОбъект оценкиг. Назарово1925,02п=0,20ПомещениеМаерчака 18600,00 5690,510,75511,0163460ПомещениеВесны 2а500,005690,510,75511,0310389Помещение78 Добровольческой бригады 32600,005690,510,75511,1037500Помещение78 Добровольческой бригады 7 700,005690,510,75511,0889576Среднее значение аренды 1м2, руб./м2/мес481,25

Таким образом, арендная ставка за 1 кв.м. нежилого помещения, рассчитанная по доходному подходу с учетом корректировок, составляет, округленно, 481 руб./м2/мес. - для полностью пригодного к эксплуатации объекта торгового назначения приведенного к оцениваемому магазину по ул.Арбузова в г. Назарово.

10. РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ

Описание и технические характеристика объекта приведены в главе 8 настоящего Отчета.

Затратный подход

Стоимость 1 куб.м. строительного объема готового магазина 1-но этажного, класса «premium», в здании конструктивной системы КС-4 (железобетон в каркасных системах) в соответствии с шифром 3.8.3.010 «Справочника оценщика. Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства».-М: ООО «КО-ИНВЕСТ» в ценах на 01.01.2005г составляет без НДС: Цб = 7296.49 руб/м3.

Зонально-экономическая поправка (К1) для приведения затрат замещения объекта к оцениваемому району составляет 1,026 - согласно таб.1, ССЦ-04/2006.

Регионально-экономический коэффициент к справочной стоимости строительства в Московской области согласно раздела 5.1 «Справочника оценщика. Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства».-М.: ООО «КО-ИНВЕСТ» для класса конструктивных систем КС-4 (здания с наружными ограждающими конструкциями из ж/бетона с несущими конструкциями из железобетона) составляет: К2 =1,256.

Корректировка стоимости объекта на дату оценки: КЗ = 1,234.

Корректировка на НДС: К4 = 1,18.

Поправка на прибыль девелопера (Кпр) принята по формуле, приведенной в п.9.1 настоящего Отчета и составляет при: к = 0 (земля не оформлена); inp = 7,75 (принята ставка рефинансирования ЦБ); п = 2 года (оптимальный срок постройки объекта): КПР= 1 + (1+0,0) х [(1 + 0,775)^2 -1] = 1.2544; округленно: 1,25.

Следовательно, полные затраты замещения (33) оцениваемого помещения магазина на дату оценки составляют:

= 7296,49 руб./м3 х 1,026 х 1,256 х 1,234 х 1,18 х 1,25 х 155,8 м3 = 2666402 руб.

Расчетный физический износ строительных конструкций определен исходя из следующего:

а)Приведенный "эффективный возраст" помещения магазина принят равнымхронологическому сроку эксплуатации объекта;