Грошова оцінка земель в Україні

Вступ

Земля являється одним з основних елементів виробництва, за допомогою якого країна створює матеріальні цінності. Поряд з тим земля є природним об’єктом, який вже існує і не створюється людством.

Грошова оцінка земель є економічним механізмом земельних відносин, приватизації земельних ділянок, земельно-іпотечного кредитування, оподаткування та становлення ринку землі. Отже , актуальність грошової оцінки земель останнім часом зростає, а сфери застосування розширюються.

Грошова оцінка земель є складовою державного земельного кадастру. Земельним кодексом встановлено два різновиди грошової оцінки земель в Україні - нормативну та експертну.

Нормативна грошова оцінка різних категорій земель використовується в основному для цілей оподаткування.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі:

·   визначення розміру земельного податку;

·        визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;

·        визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом;

·        визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва;

·        розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Багаторічний досвід застосування нормативної грошової оцінки як бази визначення податку свідчить, що покладені в основу нормативної грошової оцінки методичні підходи відповідають сучасним уявленням про вартість землі, створюють належні умови для ефективного та об'єктивного оподаткування земельних ділянок.

Основним призначенням експертної грошової оцінки є безпосередня підтримка ринку землі, яка полягає у встановленні оцінної вартості земельних ділянок для здійснення трансакцій із ними .

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі:

·   відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності;

·        застави земельної ділянки відповідно до закону;

·        визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення;

·        визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;

·        визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;

·        виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;

·        відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України;

·        визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором;

·        рішення суду.

Нормативно-методичне забезпечення експертної грошової оцінки дає змогу встановлювати різні види оцінної вартості земельної ділянки - ринкову, стартову при проведенні аукціонів, заставну, ліквідаційну та інші.

Наявність оцінки землі створює можливість органам місцевого самоврядування поряд з нормативно-організаційними методами управління, розвитком території, реалізувати свої повноваження шляхом створення економічних умов і стимулів раціонального використання земель, забезпечити необхідні передумови для формування фінансово-економічної бази місцевого самоврядування за рахунок справляння плати за землю.

Оцінка вартості земель населених пунктів у нашій країні - це початок довгострокової роботи із створення динамічного механізму вартісної оцінки земель, формування нових відносин між населеним пунктом і державою щодо розміщення об’єктів народного господарства, між територією і населенням щодо формування принципово нового життєвого середовища.

Використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Документом який визначає розміри та порядок плати за використання земельних ресурсів, а також відповідальність платників та контроль за правильністю обчислення і справляння земельного податку є Податковий кодекс України . Відповідно до Податкового кодексу України, базою оподаткування, при встановлені розмірів плати за використання земельних ресурсів є: нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації; площа земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено.

Грошова оцінка земель здійснюється з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі земель у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розмірів внеску до статутних фондів колективних підприємств, спільних підприємств, акціонерних товариств, об’єднань, кооперативів.

Відповідно до нормативно-методичної бази грошової оцінки земель, інформаційною базою для її виконання є:

1)  матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування грунтів, економічна оцінка земель);

2)      відомості інших галузевих кадастрів (містобудівного, лісового, водного);

)        матеріали внутрігосподарського землевпорядкування;

)        генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів;

)        матеріали економічної оцінки території;

)        матеріали землевпорядної та містобудівної документації;

)        інвентаризація земель.

Грошова оцінка земель с.Межиріч та с.Гостробури Межиріцької сільської ради Лебединського району Сумської області, здійснена відповідно до чинного законодавства України, з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі земель у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки, здійсненні оренди, ціноутворенні, визначенні ставок земельного податку. Робота проводилась з метою актуалізації вихідних даних про територію населених пунктів та їх економіко-планувального зонування і нормативної грошової оцінки земель населених пунктів Межиріцької сільської ради (с.Межиріч, с.Гостробури).

Грошова оцінка земель населених пунктів Межиріцької сільської рада виконана у відповідності до Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 року № 213 з урахуванням змін і доповнень, внесених згідно з постановами Кабінету Міністрів України від 31.10.1995 року № 864 та від 30.05.1997 року № 525 зі змінами, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 5.07.2004 року №843, Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого спільним наказом Держкомзему, Мінбудархітектури, Мінагрополітики України та Української академії аграрних наук від 27.01.2006 року № 18/15/21/11 та Стандарту Держкомзему СОУ ДКЗР 0032632-012:2009 "Оцінка земель. Правила розроблення технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів", затвердженого наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 24 червня 2009 р. № 335.

Експертна грошова оцінка проведена у відповідності з положеннями Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів від 11 жовтня 2002 року № 1531, та Порядоку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженого наказом Держкомзему від 9 січня 2003 року № 2.

Картографічну основу для проведення роботи склали цифрові топографічні плани с.Межиріч, с.Гостробури Межиріцької сільської ради Лебединського району Сумської області в масштабі 1:10000.

Результати грошової оцінки земель, які наведені в цій роботі, включають:

1 розрахунок грошової оцінки 1м² земель різного функціонального використання в розрізі економіко-планувальних зон;

2 розробку картограми розповсюдження агровиробничих груп грунтів, схеми прояву локальних факторів оцінки, схеми економіко-планувального зонування території населених пунктів;

3 експертну грошову оцінку земельної ділянки комерційного використання.

1. Нормативно - методичне забезпечення грошової оцінки землі

1.1 Законодавчо - нормативне забезпечення грошової оцінки земель в Україні

Створена на сьогодні в Україні нормативно-правова та методологічна база дає змогу здійснювати всі види грошової оцінки земель, є необхідною передумовою для формування ринку земель, забезпечує виконання державних цілей щодо розвитку інфраструктури земель.

В Україні існує два види грошової оцінки земель: нормативна й експертна. Сфери їх застосування регулюються законодавчими і нормативними документами.

Земельний кодекс України - основний законодавчий акт, згідно з яким регулюються земельні відносини в Україні. Земельний кодекс України, затверджений Верховною Радою України 25 жовтня 2001 року. Він складається з десяти розділів, включаючи Прикінцеві та Перехідні положення.

Грошовій оцінці земельних ділянок присвячена стаття 201, яка визначає спектр застосування грошової оцінки земель:

1)  грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі;

2)  залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною;

3)  нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо;

4)      експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок;

)        грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.

Закон України «Про оцінку земель» прийнятий 11 грудня 2003 року і визначає правові засади проведення оцінки земель, професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель в Україні. Спрямований на регулювання відносин, пов’язаних із процесом оцінки земель, забезпечення проведення оцінки земель із метою захисту законних інтересів держави та інших суб’єктів правовідносин у питаннях оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування й ринку земель [19].

У Законі наведено основні терміни, перелік об’єктів і суб’єктів, основні принципи оцінки, види оцінки земель.

Оцінка земель проводиться на основі принципів (стаття 4):

·   законності, додержання законів України, інших нормативно-правових актів у сфері оцінки земель;

·        єдності методологічного та інформаційного простору у сфері оцінки земель;

·        безперервності процесу оцінки земель;

·        доступності використання даних з оцінки земель;

·        рівності перед законом суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель.

Залежно від мети та методів проведення оцінка земель поділяється на такі види (стаття 5):

·   бонітування ґрунтів;

·        економічна оцінка земель;

·        грошова оцінка земельних ділянок.

Цією статтею також визначено, що грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі:

·   визначення розміру земельного податку;

·        визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;

·        визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом;

·        визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва;

·        розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі:

·   відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності;

·        застави земельної ділянки відповідно до закону;

·        визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення;

·        визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;

·        визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;

·        виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;

·        відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України;

·        визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором;

·        рішення суду [21].

Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених Законом „ Про оцінку земель ”, а також іншими законами.

У всіх інших випадках грошова оцінка земельних ділянок може проводитися за згодою сторін та у випадках, визначених цим та іншими законами України.

Підставою (згідно статті 15) для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом.

Підставами для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки є договір, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом, а також рішення суду.

Закон також встановлює порядок проведення оцінки по кожному з видів.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться (згідно статті 18) відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться:

·   розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років;

·        розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться (стаття 19) на основі таких методичних підходів:

·   капіталізації чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок;

·        зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

·        врахування витрат на земельні поліпшення.

Експертна грошова оцінка вільних від будівель та споруд земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, що проводиться у зв'язку з викупом цих земельних ділянок для суспільних потреб чи їх примусовим відчуженням з мотивів суспільної необхідності, проводиться на основі методичного підходу капіталізації чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок з урахуванням їх використання за цільовим призначенням (використанням), встановленим на день прийняття рішення про викуп таких земельних ділянок для суспільних потреб [37].

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться суб'єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до вимог цього Закону, Закону України "Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні", а також інших нормативно-правових актів та державних стандартів, норм і правил.

За результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок (згідно статті 20) складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт.

Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель, нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а також звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу (відповідно до статті 21) підлягають державній експертизі відповідно до закону.

Звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок, крім звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу, підлягають (відповідно до статті 22) рецензуванню.

Рецензування звіту з експертної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється у разі обов'язкового проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, а також на вимогу заінтересованих осіб та в інших випадках, визначених законом.

Підставою для рецензування звіту з експертної грошової оцінки земельних ділянок на вимогу заінтересованих осіб є їх письмове звернення до осіб, яким відповідно до цього Закону надано право здійснювати рецензування.

Обов'язковим є рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок у разі викупу земельних ділянок права приватної власності для суспільних потреб та примусового їх відчуження з мотивів суспільної необхідності відповідно до закону.

Порядок рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок визначається Кабінетом Міністрів України.

Рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється:

-    оцінювачами з експертної грошової оцінки земельних ділянок із стажем практичної роботи не менше двох років;

-       експертними радами саморегулівних організацій оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок [21].

Технічна документація (згідно статті 23) з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, затверджується районними радами.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Четвертий розділ даного Закону, присвячений розмежуванню повноважень державних органів та саморегулівних організацій у грошовій оцінці земель.

Державне регулювання у сфері оцінки земель полягає в забезпеченні об'єктивності та законності проведення оцінки земель, контролю у цій сфері, впровадження в практику оціночної діяльності міжнародних норм та правил, створення конкурентного середовища для суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель і серед навчальних закладів, що здійснюють професійну підготовку оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, а також у забезпеченні суспільних інтересів з питань оцінки земель.

Державне регулювання у сфері оцінки земель здійснюють Верховна Рада України, Кабінет Міністрів України, центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а також інші органи виконавчої влади відповідно до закону.

Органи виконавчої влади з питань земельних ресурсів узагальнюють дані про результати експертної грошової оцінки та ціну земельних ділянок і не рідше ніж раз на рік публікують їх у засобах масової інформації відповідно до закону.

Порядок (згідно статті 26) утворення та діяльність саморегулівних організацій у сфері оцінки земель визначаються законодавством про об'єднання громадян, а їх повноваження - Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

Саморегулівні організації оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок є юридичними особами, які діють на засадах самоврядування. Діяльність саморегулівних організацій у сфері оцінки земель не має на меті отримання прибутку.

Порядок визнання центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів статусу саморегулівної організації оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок встановлюється Кабінетом Міністрів України.

П’ятий розділ присвячений відповідальності за порушення законодавства та вирішенню спорів у сфері оцінки земель .

Суб'єкти оціночної діяльності у сфері оцінки земель несуть відповідальність за порушення вимог законодавства у сфері оцінки земель відповідно до закону.

Спори між суб'єктами оціночної діяльності, пов'язані з оцінкою земель, вирішуються в судовому порядку.

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного і громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна, визначає прийнятий 12 липня 2001 року Закон України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні ”

Законом встановлюються процедури оцінки майна, визначаються об’єкти та суб’єкти оцінки, встановлюється порядок ліцензування і сертифікації оцінювачів.

У статті 3 даного Закону дається визначення майна, що оцінюється: „Майном, яке може оцінюватися, вважаються об’єкти в матеріальній формі, у тому числі земельні ділянки, будівлі та споруди (включаючи їх невід’ємні частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, в тому числі об’єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності .

Використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від нормативної грошової оцінки земель. Нормативним документом який визначає розміри та порядок плати за використання земельних ресурсів, а також відповідальність платників та контроль за правильністю обчислення і справляння земельного податку є Податковий кодекс України .

Податковий кодекс України прийнятий 2 грудня 2010 року , регулює відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, зокрема, визначає вичерпний перелік податків та зборів, що справляються в Україні, та порядок їх адміністрування, платників податків та зборів, їх права та обов'язки, компетенцію контролюючих органів, повноваження і обов'язки їх посадових осіб під час здійснення податкового контролю, а також відповідальність за порушення податкового законодавства.

Податковий кодекс є головним правовим документом, який визначає порядок встановлення та плати за земельні ділянки, роль і місце в цьому процесі нормативної грошової оцінки земель [41].

Плата за землю регламентується розділом XIII та підрозділом 6 розділу XX Податкового кодексу України .

Розділ XIII визначає платника податку, об’єкт оподаткування: «Об'єктами оподаткування є: земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні; земельні частки (паї), які перебувають у власності».

Статтею 271 визначено базу оподаткування: «Базою оподаткування є: нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації; площа земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено ».

Порядок індексації нормативної грошової оцінки визначено в статті 289: «Для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.

Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається за формулою:

Кі = [І - 10] : 100,                            (1)

де І - індекс споживчих цін за попередній рік.

У разі якщо індекс споживчих цін не перевищує 110 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 110.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.

Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів , Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації не пізніше 15 січня поточного року забезпечують інформування центрального органу державної податкової служби і власників землі та землекористувачів про щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земель».

Підрозділ 6 розділу XX визначає особливості справляння земельного податку.

Оцінка земель сільськогосподарського призначення, населених пунктів, несільськогосподарського призначення (крім земель наслених пунктів) проводиться згідно визначеного порядку.

Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів проводиться відповідно до Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 року № 213 з урахуванням змін і доповнень, внесених згідно з постановами Кабінету Міністрів України від 31.10.1995 року № 864 та від 30.05.1997 року № 525 зі змінами, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 5.07.2004 року №843 та Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого спільним наказом Держкомзему, Мінбудархітектури, Мінагрополітики України та Української академії аграрних наук від 27.01.2006 року № 18/15/21/11.

Порядок регламентує механізм грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів. Як і відповідна Методика, Порядок містить три розділи: загальні положення; нормативна грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення; нормативна грошову оцінку земель населених пунктів; документація з нормативної грошової оцінки .

У загальних положеннях поряд із переліком цілей, завдань і функцій грошової оцінки, визначено інформаційну базу нормативної грошової оцінки та процедуру проведення.

У розділі 2 дано визначення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення окремо по Україні, Автономній Республіці Крим, областях та адміністративних районах, сільськогосподарських підприємствах, окремих земельних ділянках.

Розділ 3 присвячений грошовій оцінці земель населених пунктів. У ньому наводиться опис алгоритму оцінки за формулою, визначається порядок розрахунку окремих складових формули та їхньої індексації.

У додатку 4 вміщено приклади розрахунку грошової оцінки окремих земельних ділянок. У додатку 5 наводиться зразок акта визначення стартової ціни земельної ділянки, що приватизується.

Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена постановою Кабінету Міністрів від 11 жовтня 2002 року № 1531, та Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджений наказом Держкомзему від 9 січня 2003 року № 2, тісно взаємопов’язані між собою й визначають усі аспекти, що стосуються виконання експертної грошової оцінки земель.

Методика складається з восьми розділів. Перший містить основні поняття та визначення. Другий розділ описує методичні підходи, які використовуються при здійсненні експертної грошової оцінки (капіталізації чистого доходу від використання земельної ділянки, зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок, урахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці). У третьому розділі наведено методику оцінки земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя. Четвертий розділ присвячено оцінці земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю і призначених для вирощування лісу. П’ятий - визначає методику проведення оцінки земельних ділянок водних об’єктів. Шостий розділ містить вимоги до оцінки забудованих земельних ділянок. Особливості оцінки земельних ділянок спеціалізованих об’єктів та об’єктів з обмеженим ринком викладені у сьомому розділі. Заключний, восьмий, розділ описує права оренди земельної ділянки та права обмеженого користування чужою земельною ділянкою [37].

У Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок фактично міститься короткий коментар до Методики.

Стандарт Держкомзему СОУ ДКЗР 0032632-012:2009 "Оцінка земель. Правила розроблення технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів", затвердженний Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 24 червня 2009 р. №335.

Стандарт складається з трьох розділів: сфера застосування; терміни та визначення понять; познаки та скорочення; загальні вимоги.

Перший розділ визначає сферу застосування цього стандарту. встановлює якісні та кількісні показники, параметри, що регламентують розроблення і випуск технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів із урахуванням географічних, екологічних, економічних, соціальних, планувальних та інших умов. Також стандарт визначає вимоги до змісту та структури технічної документації.

Застосування стандарту сприятиме розвитку земельно-господарських відносин, уніфікації виконання робіт з нормативної грошової оцінки різними суб’єктами господарювання, стандартизації, підвищення якості оцінювання земель.

Другий розділ містить основні поняття та визначення.

Третій розділ описує вимоги до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів - для міст із чисельністю населення 50 тис.осіб і більше; для міст із чисельністю населення менше 50 тис. осіб, а також селищ міського типу; вимоги до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель сільських населених пунктів та вимоги до електронних растрових або векторних карт .

У складі технічної документації з нормативної грошової оцінки земель сільських населених пунктів розробляються:

) пояснювальна записка;

) графічні матеріали;

) додатки (в разі необхідності).

Пояснювальна записка містить такі структурні елементи:

) обкладинка;

) титульний аркуш;

) склад проекту;

) зміст;

) вступ;

) перелік умовних позначень, символів, одиниць, скорочень і термінів;

) розділ 1 - характеристика сучасного стану населеного пункту;

) розділ 2 - правова та нормативно-методична база грошової оцінки земель;

) розділ 3 - розрахунок нормативної грошової оцінки земель населеного пункту;

) розділ 4 - основні техніко-економічні показники;

) додатки.

Розділ 1 має містити опис:

а) географічного розташування населеного пункту, його адміністративного статусу та статусу курорту, даних про площу території та чисельність населення, входження в приміську зону великих міст та в одну із зон радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

б) природних умов (рельєфу території, рівня залягання ґрунтових вод, наявність територій затоплення паводками, наявності значного заболочення та небезпечних геологічних процесів);

в) об’єктів громадського центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності та масового відпочинку населення, рівня інженерного забезпечення та благоустрою території, екологічної якості та привабливості середовища;

г) вулично-дорожньої мережі (наявність автомобільних доріг державного або місцевого значення, залізничних доріг або під’їзних залізничних колій, що проходять по території населеного пункту, наявність твердого покриття вулиць, місцезнаходження зупинок зовнішнього пасажирського транспорту);

д) зон обмеження забудови за ступенем забруднення атмосферного повітря та за рівнем напруження електромагнітного поля, зон перевищення припустимого рівня шума від залізниці, автодоріг, електропідстанцій та аеродромів, ареалів забруднення ґрунтів на територіях, зайнятих породними відвалами і териконами, санітарно-захисних та водоохоронних зон (з урахуванням наявної містобудівної та проектної документації) [46].

Розділ 2. Правова та нормативно-методична база нормативної грошової оцінки земель. грошовий оцінка земля вартість

У розділі наводиться короткий аналіз діючого на території України законодавства, яке стосується справляння земельного податку, орендної плати та інших можливих сфер використання нормативної грошової оцінки земель.

Розділ 3. Розрахунок нормативної грошової оцінки земель населеного пункту.

Розділ включає такі підрозділи:

-   визначення середньої (базової) вартості одного квадратного метра земель населеного пункту;

-       принципи економіко-планувального зонування території населеного пункту;

-       характеристика локальних факторів оцінки;

-       розрахунок нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь;

-       приклади визначення нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки.

Підрозділ “Визначення середньої (базової) вартості земель населеного пункту ” має містити: дані про загальний обсяг освоєних капіталовкладень по видах витрат інфраструктурного облаштування населеного пункту, розрахунок відновної вартості витрат на освоєння та облаштування населеного пункту та визначення середньої (базової) вартості одного квадратного метра земель населеного пункту з урахуванням регіональних факторів.

Підрозділ “Принципи економіко-планувального зонування території населеного пункту” має містити: аналіз наявних зональних факторів, визначення радіусів їх впливу та вагових характеристик кожного з рентоутворюючих факторів, коротку характеристику виділених економіко-планувальних зон.

Підрозділ “Характеристика локальних факторів оцінки” має включати: перелік факторів, які впливають на локальному рівні на грошову оцінку земель, та значення коефіцієнтів їх впливу, землеоціночну структуризацію території населеного пункту в розрізі кварталів або їх частин з обґрунтуванням впливу сукупності наявних факторів на грошову оцінку земель.

Підрозділ “Розрахунок нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь” має містити перелік агровиробничих груп ґрунтів, які знаходяться на території населеного пункту, розрахунок нормативної грошової оцінки по кожному виду сільськогосподарських угідь в розрізі агровиробничих груп ґрунтів.

Підрозділ “Приклади визначення нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки” включає роз’яснення щодо використання результатів даної роботи та приклади розрахунків нормативної грошової оцінки окремих земельних ділянок різного функціонального використання.

Графічні матеріали включають:

) схему економіко-планувального зонування території міста (селища);

) схеми прояву локальних факторів оцінки;

) картограму розповсюдження агровиробничих груп ґрунтів.

1.2 Методичні основи грошової оцінки земельних ділянок населених пунктів

Вартість будь-якої земельної ділянки визначається її: унікальністю, довговічністю, незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю пропозиції на ринку нерухомості, а також специфічною корисністю конкретної земельної ділянки: доступністю, рівнем облаштування та характером її використання, які забезпечують власнику землі, землекористувачу економію коштів і часу, і, як наслідок, одержання додаткового доходу, земельної ренти. Саме можливість отримання цього доходу і визначає цінність земельної ділянки, робить її об'єктом ринкових відносин, а також і об'єктом оцінки [47].

При оцінці земель населених пунктів враховують такі чинники:

1)  інженерно-будівельні характеристики ділянок;

)    розміщення їх у населених пунктах відносно існуючих і можливих транспортних зв 'язків з центральними районами, громадськими, торговими і культурними центрами, промисловими зонами тощо;

)    близькість до основних інженерних споруд і комунікацій;

4)      навколишнє середовище;

)        характер попереднього використання території.

Крім цього, обліку підлягають: суспільно необхідні затрати, пов'язані з приведенням землі у стан, придатний для будівельних потреб; економічне обгрунтування наслідків, до яких приводить вилучення землі із попереднього використання; економічний ефект, який досягається при використанні земель під будівництво житлових будинків, адміністративних і громадських будівель, промислових, транспортних і комунальних об'єктів, торговельних підприємств, організацій і видовищних установ. Виходячи з цього, оцінюються землі населених пунктів за двома взаємодоповнювальними групами показників [39].

Перша група - інженерно-економічні показники, інакше кажучи, затрати, які відображають у кошторисах на будівництво й експлуатацію об'єктів, які є народногосподарськими затратами на освоєння і подальше використання окремих територій населеного пункту. Зокрема, капіталовкладення в інженерний благоустрій території (інженерна підготовка, інженерне обладнання, водопостачання, каналізація, теплопостачання, газопостачання, електропостачання, зв'язок, будівництво доріг і організація громадського транспорту); компенсація при знесенні та перенесенні житлових і громадських будівель, інженерних споруд і комунікацій; компенсація при вилученні під забудову сільськогосподарських і лісових угідь, а також земель із заляганням корисних копалин.

До другої групи належать розрахункові соціально-економічні показники, які характеризують споживчу вартість оціночних територій. Вони диференційовані на низку підгруп залежно від можливості їх економічного вираження в даний час. У першій підгрупі показники відображають розміщення підприємств торгівлі, громадського харчування, видовищних установ на плані населеного пункту і прибуток, який отримано від них. Показники соціального характеру виділені у другу підгрупу: функціональна вигідність території для проживання людей і розміщення адміністративно-виробничих служб. Для населення, враховуються час і засоби на транспортні поїздки, транспортна втома, час у сфері обслуговування. Санітарно-гігієнічні умови території - третя підгрупа показників оцінки. Це ліквідація дискомфортності та природний благоустрій - озеленення й обводнення. Ліквідація дискомфортності передбачає різні варіанти розрахунку затрат на боротьбу зі шкідливими умовами на виробництві та створення санітарно-захисних зон для зміни виробничого профілю підприємств, виведення об'єктів, які є джерелом дискомфортності, за межі населених територій. Четверта підгрупа включає показники архітектурно-художньої й естетичної цінності території забудови і ландшафтної архітектури.

Оцінка землі створює можливість органам місцевого самоврядування поряд з нормативно-організаційними методами управління розвитком території реалізувати свої регулятивні повноваження на підставі створення економічних умов і стимулів раціонального використання земель, створити необхідну основу для формування фінансово-економічної бази місцевого самоврядування за рахунок справляння плати за землю [39].

В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

Населені пункти включають землі всіх категорій за основним цільовим призначенням, які розташовуються в їх адміністративних межах.

Нормативна грошова оцінка населених пунктів для всіх категорій земель та земельних ділянок (за винятком сільськогосподарських угідь) визначається згідно з формулою :

 ,       (2)

де Цн - нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях);

В - витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);

Нп - норма прибутку (6%);

Нк - норма капіталізації (3%);

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);

Км - коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки [29].

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки підлягає індексації відповідно до Податкового кодексу України.

Витрати на освоєння та облаштування території (В) уключають відновну вартість як первісну вартість, що змінюється після переоцінки, інженерної підготовки головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (у тому числі зовнішнє освітлення), слабкострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень загального користування, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту за станом на початок року проведення оцінки.

Індексація витрат здійснюється за індексами вартості основних фондів у відповідності до чинного законодавства України. Витрати на освоєння та облаштування території визначаються за кожним конкретним населеним пунктом за даними статистичної звітності відповідних органів державної статистики.

Коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), враховує відносну прибутковість видів економічної діяльності.

Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.11.98 № 377, зареєстрованою в Міністерстві юстицїй України 14.12.98 за № 788/3228, відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики.

Коефіцієнт функціонального використання для земельних ділянок змішаного використання визначається як середньозважене (за площею) значення коефіцієнтів функціонального використання окремих частин земельної ділянки змішаного використання. Підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання є виключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою.

Коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки (Км), обумовлюється трьома групами рентоутворювальних факторів регіонального, зонального та локального характеру і обчислюється за формулою:

Км = Км1 х Км2 х Км3,                 (3)

де Км1 - регіональний коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення;

Км2 - зональний коефіцієнт, який характеризує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони);

Км3 - локальний коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони.

Вихідними даними для обчислення Км є генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, плани їх земельно-господарського устрою, матеріали економічної оцінки їх територій.

Значення коефіцієнтів встановлюються за результатами пофакторних оцінок кожної групи з урахуванням питомої ваги рентоутворювальних факторів у формуванні загального рентного доходу в межах населеного пункту та його економіко-планувальних зон [30].

Середня вартість одного квадратного метра земель населеного пункту в залежності від регіональних факторів місця розташування (Цнм) визначається за формулою:

,    (4)

Значення коефіцієнта Км1 є добутком коефіцієнтів, які враховують:

1)  чисельність населення, географічне положення, адміністративний статус населеного пункту та його господарські функції;

2)      входження в приміську зону міст з чисельністю населення 100 тис. чол. і більше;

)        наявність у населеного пункту статусу курорту;

)        входження до зон радіаційного забруднення .

У межах населеного пункту базова вартість одного квадратного метра земель диференціюється за економіко-планувальними зонами, які встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:

·   неоднорідності функціонально-планувальних якостей території;

·        доступності до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку;

·        рівня інженерного забезпечення та благоустрою території;

·        рівня розвитку сфери обслуговування населення;

·        екологічної якості території;

·        привабливості середовища: різноманітність місць докладання праці, наявність історико-культурних та природних пам'яток тощо [3].

Середня вартість одного квадратного метра земель не диференціюється для:

·   смуги відводу магістральної залізниці, за винятком економіко-планувальних зон, які включають вокзали та привокзальні площі;

·        смуги відводу магістральних нафто-, газо- та продуктопроводів, які проходять через територію населеного пункту і виходять за його межі;

·        смуги відводу ліній електропостачання високої напруги і виходять за його межі.

Вартість одного квадратного метра земель населених пунктів за економіко-планувальними зонами розраховується за формулою

Цнз = Цнм х Км2,                           (5)

де Цнз - середня для економіко-планувальної зони вартість одного квадратного метра земель (у гривнях).

Значення коефіцієнта Км2 визначається як добуток пофакторних оцінок з урахуванням вагової характеристики кожного з факторів.

Числові значення пофакторних оцінок приймаються в межах граничних значень коефіцієнтів Км2 для груп населених пунктів з різною чисельністю населення з урахуванням нормативно-технічної документації та експертної оцінки.

Питома вага зональних рентоутворювальних факторів визначається щодо кожного населеного пункту, виходячи з його особливостей.

Сума вагових характеристик, що встановлена для факторів, повинна дорівнювати 1,0.

Вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання (Цн) визначається з урахуванням територіально-планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей місця її розташування в межах економіко-планувальної зони за формулою :

Цн = Цнз х Кф х Км3.                     (6)

Значення коефіцієнта Км3 визначається щодо кожного населеного пункту, виходячи з його особливостей. При встановленні значення локального коефіцієнта для окремої земельної ділянки можливо встановлювати його значення на основі визначення частки площі, яку займає цей фактор на земельній ділянці.

Для обчислення Км3 враховувати локальні фактори, при цьому добуток пофакторних оцінок не повинен бути нижче 0,50 і вище 1,50.

Процедура виконання нормативної грошової оцінки земель населених пунктів проводеться в декілька етапів:

На першому етапі визначається середня (базова) вартість одного квадратного метра земель, яка залежить від місцерозташування його в регіональній та місцевій системах виробництва і розселення, рівня освоєння та облаштування території.

На другому етапі вартість диференціюється в межах міста по економіко-планувальних зонах, які встановлюються в залежності від неоднорідності функціонально-планувальних якостей території, котрі впливають на розмір рентного доходу: різниця в доступності, в рівні інженерного забезпечення та благоустрою території, розвитку сфери обслуговування населення, в екологічній якості території та привабливості середовища.

На третьому етапі визначається вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання з урахуванням територіально-планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей її місцеположення.

На заключному етапі проводиться нормативна грошова оцінка окремих земельних ділянок. Нормативна грошова оцінка окремих земельних ділянок здійснюється державними органами земельних ресурсів безпосередньо, або іншими організаціями, що мають дозвіл на виконання зазначених робіт. Замовниками цих робіт можуть бути юридичні та фізичні особи відповідно до встановленого порядку [40].

 

.3 Методика визначення середньої (базової) вартості земель населеного пункту

Основним елементом середньої вартості земель є витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту. До цих витрат включаються вартість лише елементів інженерно-транспортної та природоохоронної інфраструктури населеного пункту, які до того ж не виконують суто технологічних функцій на виробничих підприємствах. Тобто, мається на увазі комунальна інфраструктура міста, села, чи селища.

Це єдиний показник формули розрахунку нормативної грошової оцінки земель населеного пункту, який вимірюється у гривнях. Інформаційною базою для визначення витрат є дані державної та відомчої статистичної звітності про натуральні та вартісні показники, надані службами комунального господарства, а також матеріали чергових планів інженерних мереж, які ведуться міськими службами, матеріали опорного плану, виконаного в складі генерального плану населеного пункту.

Витрати па освоєння та облаштування території мають представлятися як відновна вартість (первісна вартість, що змінюється після переоцінки) витрат інженерної інфраструктури. Не можна використовувати дані по залишковій вартості об’єкту інфраструктури, оскільки в цьому випадку враховується амортизація вартості об’єкту за період його експлуатації.

Відновна (первісна) вартість - це сума витрат, необхідних для відтворення основних фондів на момент оцінки і визначається на основі їх інвентаризації та переоцінки у відповідності до чинного законодавства України. Вихідні дані представляються у розрізі окремих елементів інженерної інфраструктури.

Для того, щоб розрахувати загальну відновну вартість витрат елементу інженерно-транспортної інфраструктури необхідно значення натурального показника перемножити на вартість її одиниці виміру.

Базою для обчислення витрат на освоєння та облаштування в розрахунку на 1м² є оціночна територія, яка дорівнює площі забудованої території населеного пункту у встановлених межах. Як правило, забудована територія населеного пункту становить 40 - 50% його загальної площі. Решту території складають землі сільськогосподарського використання (в тому числі сади, городи), землі лісу, водні поверхні тощо [30].

До території, що приймається до розрахунку при визначенні базової вартості відносяться :

·   землі житлової забудови;

·   землі промисловості (окрім земель, зайнятих відкритими розробками, породними відвалами);

·        землі транспорту, зв’язку (окрім земель залізниці та аеропортів);

·        землі оборони (забудовані ділянки за матеріалами інвентаризації);

·        землі технічної інфраструктури;

·        землі комерційного використання;

·        землі громадського призначення;

·        землі змішаного використання;

·        зелені насадження загального користування;

·        землі відпочинку;

·        вулиці, набережні, площі;

·        кладовища;

·        гідротехнічні споруди;

·        землі, зайняті поточним будівництвом;

·        присадибні ділянки (рекомендується виходити із розрахунку не більше 10 соток на ділянку), надані громадянам;

·        землі сільськогосподарського використання, що не відносяться до сільськогосподарських угідь (дороги, будівлі, споруди).

До території, що не приймається до розрахунку при визначенні середньої вартості слід включати:

·   сільськогосподарські угіддя (окрім присадибних ділянок);

·        землі лісів та інших лісовкритих площ;

·        відкриті землі;

·        водні акваторії;

·        землі магістральної залізниці та аеропорту;

·        землі, зайняті відкритими розробками, породними відвалами;

·        незабудовані ділянки земель оборони [40].

Наступним елементом для визначення середньої вартості земель населеного пункту є регіональний коефіцієнт Км1, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення. Значення коефіцієнту Км1 є добутком коефіцієнтів, які враховують:

·   чисельність населення, географічне положення,

·        адміністративний статус населених пунктів та їх господарські функції;

·        входження в приміську зону великих міст;

·        наявність у населеному пункту статусу курорту;

·        входження до зон радіаційного забруднення.

Розрахунок регіонального коефіцієнту Км1 здійснюється із використанням таблиць 1.2 - 1.5, наведених у Додатку до Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів. Сукупний регіональний коефіцієнт Км1 розраховується як добуток коефіцієнтів.

Основним критерієм для визначення коефіцієнту на адміністративний статус населеного пункту є його чисельність населення. Всього виділяється 6 значень цього коефіцієнта, в діапазоні від 1,2 (чисельність населення від 20 до 50 тис. чол.) і до 3 (понад 1 млн. чол.).

Коефіцієнт, який враховує місце розташування населеного пункту у приміській зоні великого міста розраховується згідно із табл. 1.3. Порядку. Його значення залежить від чисельності населення міста-центра і коливається в діапазоні між 1,1 (населення міста-центра становить 100-250 тис. чол.) та 1,8 (2 млн. і більше).

Коефіцієнт, який застосовується для населених пунктів, що мають статус курортів, застосовується згідно табл. 1.4 Порядку. Підставою для віднесення населеного пункту до курортного і застосування відповідного коефіцієнту є постанова Кабінету Міністрів України від 15 грудня 1997р. №1391 „Про внесення змін до переліку населених пунктів, віднесених до курортних”.

Нарешті, останній із коефіцієнтів, які застосовуються при визначенні сукупного регіонального коефіцієнту Км1, є коефіцієнт, який враховує місце розташування населеного пункту в зонах радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи. Значення цього коефіцієнту коливається від 0,8 (зона гарантованого добровільного відселення) до 0,9 (зона посиленого радіоекологічного контролю). Віднесення населеного пункту до тієї, чи іншої зони здійснюється відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 23 липня 1991 року №106 „Про організацію виконання постанов Верховної Ради Української РСР про порядок введення в дію .

.4 Економіко-планувальне зонування території та методика визначення, зонального коефіцієнту

Тепер розглянемо питання, щодо визначення зонального коефіцієнту Км2, який характеризує залежність рентного доходу від ступеню містобудівної цінності території населеного пункту (економіко-планувальної зони) Це обумовлює необхідність її земельнооціночної структуризації - економіко-планувального зонування території.

Економіко-планувальні зони встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:

1.  Неоднорідність функціонально-планувальних якостей території.

2.      Доступність до: місць концентрації трудової діяльності (місць прикладання праці); центрів громадського обслуговування; місць масового відпочинку; центру населеного пункту.

.        Рівень інженерного забезпечення та благоустрою території.

.        Рівень розвитку сфери обслуговування населення.

.        Екологічна якість території.

.        Соціально-містобудівна привабливість середовища: різноманітність місць прикладання праці; наявність історико-культурних та природних пам’яток ; естетика архітектурної забудови тощо [47].

Кількість факторів, що враховуються при здійсненні економіко-планувального зонування визначається, насамперед, величиною населеного пункту та рівнем його соціально-економічного розвитку.

Кількість, межі економіко-планувальних зон, а також значення коефіцієнтів Км2 є не наперед заданими параметрами, а результатом пофакторної оцінки території населеного пункту. Існує кілька підходів до вирішення завдання економіко-планувального зонування, але неодмінною умовою в кожному з них є виділення земельнооціночних одиниць (оціночних районів) - територіально і функціонально визначених утворень, в межах яких і здійснюється оцінка споживчих властивостей земель населених пунктів. Слід пам’ятати, що оціночні райони є робочими одиницями оцінки, їх кількість залежить від розміру населеного пункту, його народногосподарського профілю, адміністративного статусу і соціально-культурного потенціалу.

Оціночні райони виділяються у встановлених межах населених пунктів. Вони розділяються: магістралями загальноміського та районного рівня, межею смуги відводу залізниці, природними рубежами (річки, струмки, канали, рівчаки і т.д.), в окремих випадках - межами ділянок виробничих підприємств.

Площа одного оціночного району має бути порівнюваною з мікрорайоном багатоповерхової забудови, кварталом (групою кварталів) садибної забудови. Сукупність усіх земельнооціночних одиниць повинна забезпечувати повне охоплення території населеного пункту. До оціночних районів не включається смуга відводу залізниці, за винятком привокзальних площ. Межі оціночних районів, як правило, не повинні перетинати меж адміністративних районів та порушувати планувальну мережу населеного пункту.

В деяких випадках в процесі виконання оцінки доцільно виділити оціночні райони і за межами населеного пункту, якщо ці території зайняті об’єктами міського господарства, сельбищною забудовою населеного пункту.

Існують 4 методи визначення зонального коефіцієнту та його складових: вартісний; функціональний; соціологічний; експертний.

Розглянемо кожний з методів.

Вартісний метод базується на переведення дії кожного з факторів, які впливають на якість території в певну суму грошей. Транспортно-функціональна зручність оцінюється через втрати виробництва за рахунок транспортної втоми при пересуванні робітників; екологічна якість - через втрати населення та виробництва за рахунок негативного впливу окремих санітарно-гігієнічних інгредієнтів; соціальна привабливість - через підвищення продуктивності праці за рахунок естетичного задоволення тощо.

Функціональний метод є одним з головних при здійсненні пофакторної оцінки території. В основу метода покладена оцінка кожного з факторів через його функціональні показники - щільність, віддаленість, можливість нарощування потенціалу, зв’язність тощо.

Функціональний метод широко застосовувався в Україні всіма розробниками комплексної економічної та грошової оцінки земель і зараз є обов’язковим при оцінці території великих, крупних та найкрупніших міст. Існує специфіка застосування цього методу при оцінці різних факторів оцінки.

Соціологічний метод є одним з найбільш коректних при пофакторному аналізі якості території оціночних районів. В той же час він є найдорожчим, оскільки вимагає проведення адресного соціологічного опитування мешканців оціночних районів. Цей метод доцільно застосовувати при грошовій оцінці крупних та найкрупніших міст.

Суть соціологічного методу полягає у визначенні за допомогою спеціальної соціологічної анкети відношення мешканців населеного пункту (для визначення загальної кількості респондентів та „сліпої” вибірки їх адрес використовується спеціальна методика) до кожного з факторів. Оцінка здійснюється за 5-бальною, або 10-бальною шкалою і потім узагальнюється методами математичної статистики. На виході ми отримуємо комплексний індекс цінності території іі. Експертний метод є найбільш поширеним серед методів грошової оцінки. Він базується на оцінці групою експертів, які добре знають умови населеного пункту. Кількість експертів має бути кратною бальної шкали, за якою проводиться оцінка факторів (не менше 5 при 5-бальній та не менше 10 при 10-бальній). Експертна анкета мало чим відрізняється від анкети, що застосовується в соціологічній оцінці. Запитання стосуються оцінки транспортно-функціональної зручності оціночного району, рівня його інженерного забезпечення, екологічного стану, соціально-містобудівної привабливості середовища, рівня забезпеченості закладами соціальної інфраструктури, різноманітністю місць прикладання праці, інженерно-геологічних умов [30]. Обробка результатів експертної оцінки здійснюється шляхом застосування методів математичної статистики з урахуванням ваги факторів та частки площі району у загальній площі всього населеного пункту (табл. 1).

Таблиця 1. Зразок заповненої анкети експертної оцінки

№	Фактори	Оціночні райони
		1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	Доступність до центру насел . пункту	5		4	3	2	2	3	3	4
2	Доступність до місць прикладення праці	4	3	4	4	5	2	3	1	4
3	Доступність до місць відпочинку	5	3	4	3	1	1	2	3	5
4	Доступність до зупинок транспорту	5	4	4	3	3	3	3	2	3
5	Рівень чистоти повітря	4	5	4	3	2	2	2		5
6	Рівень відсутності шуму	3	3	4	4	3	2	1	4	4
7	Рівень теплопостачання	5	5	4	3	4	5	4	3	2
8	Рівень газопостачання	5	4	4	4	3	4	4	5	2
9	Рівень водопостачання	4	4	3	3	3	4		4	2
10	Рівень каналізування	3	3	3	2	2	2	1	4	1
11	Забезпечення магазинами	5	5	4	4	4	3	3	3	2
12	Забезпечення поліклініками	4	5	4	4	3	4	3	2	2
13	Забезпечення школами та садками	3	4	5	5	4	3	3	2	1
14	Естетика забудови	4	5	4	3	4	3	4	3	5
15	Престижність району для проживання	5	4	4	3	3	3	2	4	4
16	Загальна сума балів по всіх факторах	65	60	57	51	46	43	41	46	46
17	Середній бал по населеному пункту	50,55
18	Комплексний індекс цінності і-го району (рядок 16/рядок 17)	1,3	1,2	1,1	1,0	0,9	0,8	0,8	0,9	0,9

Оцінка проводиться за 5-бальною шкалою, „5” балів означає повністю забезпечений (ідеальні умови), „1” бал - абсолютна відсутність. Кількість оціночних районів - 9.

На практиці при здійсненні нормативної грошової оцінки населеного пункту часто застосовують комбінований метод, який включає елементи експертного, функціонального та соціологічного методів.

Наступною стадією економіко-планувального зонування території міста є об’єднання оціночних районів в економіко-планувальні зони. При об’єднанні оціночних районів у зони враховувалась дія трьох факторів:

1)  суміжність районів;

2)      переважно однорідне функціональне використання;

)        близькість значень комплексного індексу цінності території (величини індексів окремих оціночних районів не повинні значно відрізнятись між собою).

Значення зонального коефіцієнту Км2 для окремої економіко-планувальної зони визначається як середньо зважене індексів оціночних районів, які входять до цієї зони (за часткою площі району) [40].

1.5 Методика визначення локальних коефіцієнтів та коефіцієнта функціонального використання

Кінцевим результатом грошової оцінки завжди є оцінка земельної ділянки. Визначення базової вартості 1м² земель у населеному пункті, встановлення зонального коефіцієнту Км2 визначає важливі чинники оцінки, але на цьому не завершується. На величину рентного доходу конкретної ділянки окрім зональних впливають також локальні фактори та функціональне використання земельної ділянки.

Локальні особливості розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони (яка, здебільше, являє собою квартал, групу кварталів, виробничу зону, тобто території, обмежені характерними планувальними рубежами та однотипні за функціонально-планувальними якостями) мають відігравати певне значення при оцінці земельної ділянки. Ситуаційне розташування земельної ділянки (прилягання до містоформуючої магістралі, громадського центру, чи, навпаки - розташування на периферії зони, у глибині кварталу); наявність, чи відсутність мереж інженерної інфраструктури; розташування на території ділянки пам’яток архітектури, чи їх відсутність, можуть (до 1,5 рази) збільшити, або зменшити її цінність і, тим самим, впливають на кінцеву грошову оцінку ділянки [2].

Згідно Порядку гормативної грошової оцінки земель населених пунктів максимальна кількість локальних факторів, що можуть бути застосовані у грошовій оцінці складає 30. Всі локальні фактори розбиті на 6 груп (функціонально-планувальні, інженерно-інфраструктурні, інженерно-геологічні, історико-культурні, природно-ландшафтні та санітарно-гігієнічні) в залежності від природи їх формування. Частина факторів (їх 14) здійснює підвищуючий вплив на вартість земельної ділянки, а частина (решта 16) - понижуючий.

Загальне правило застосування локальних коефіцієнтів, що присвоюються кожному фактору таке:

1)  наявність фактору та величина коефіцієнту для кожного населеного пункту визначаються та обґрунтовуються у грошовій оцінці земель населеного пункту. В рамках цієї ж роботи виконується карта розповсюдження локальних факторів у масштабі 1:2000, або 1:5000;

2)      загальний сукупний коефіцієнт КмЗ визначається шляхом множення всіх локальних коефіцієнтів, які проявляються на даній земельній ділянці;

)        у залежності від площі, яку в межах окремої земельної ділянки займає ареал розповсюдження того, чи іншого фактору, значення його коефіцієнта може дещо варіюватись (у межах встановленого Порядком діапазону, при цьому добуток множення не може перевищувати 1,5, або бути меншим за 0,50). Перейдемо до розгляду кожної групи локальних факторів.

Характеристика кожної групи факторів наводиться в таблицях 2 - 7

Таблиця 2. Функціонально-планувальні фактори

Місцезнаходження земельної ділянки	Значення коефіцієнта
в зоні пішохідної доступності до громадських центрів	1,04-1,20
в зоні магістралей підвищеного містоформуючого значення	1,05-1,20
в зоні пішохідної доступності швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту	1,04-1,15
в зоні пішохідної доступності до національних, зоологічних та дендрологічних парків, парків-пам’яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам’яток природи, курортів, парків, лісів , зелених зон, пляжів	1,04-1,15
у прирейковій зоні (ділянка знаходиться, або прилягає до відводу залізниці, має під’їзну залізничну колію);	1,04-1,10

Всі функціонально-планувальні фактори визначаються на основі існуючої проектно-планувальної документації по населеному пункту. До цієї документації відносяться:

1)   генеральний план населеного пункту;

2)      план існуючого використання території на початок поточного року;

)        схема існуючого стану довкілля;

)        детальні плани (з урахуванням реалізації проекту);

)        проекти забудови;

)        транспортна схема населеного пункту.

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до громадських центрів визначається на основі вивчення плану існуючого стану міста з урахуванням деяких рішень генерального плану.

Громадський центр - це зона концентрованого зосередження закладів обслуговування епізодичного та періодичного використання. Зона пішохідної доступності громадських центрів складає 300 - 500 м в залежності від величини міста та характеру планувальної структури.

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні магістралей підвищеного містоформуючого значення визначається на основі планувального каркасу населеного пункту згідно рішень генерального плану та транспортної схеми населеного пункту.

Магістраль підвищеного містоформуючого значення - магістраль (вулиця) загальноміського та районного значення; пішохідна вулиця; транспортно-вантажна магістраль, які формують сельбищні та виробничі планувальні утворення.

Зона впливу магістралі містоформуючого значення залежить від значення магістралі у транспортно-планувальному каркасі населеного пункту та характеру оточуючої забудови. Зона впливу магістралі приймається на відстань 100 - 500 м в залежності від планувальної ситуації та пішохідної доступності.

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні пішохідної доступності швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту.

До швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту відносяться:

1)  виходи станцій метрополітену; зупинки швидкісного трамваю; майданчики станцій та платформи електропотягів; автовокзали та автостанції; залізничні вокзали; аеропорти;

2)      річкові та морські вокзали.

Пішохідну доступність об’єктів швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту слід приймати:

для виходів станцій метрополітену та станцій швидкісного трамваю - 500 м; для решти об’єктів - 500 - 1000 м;

Величина пішохідної доступності залежить від рангу населеного пункту. Для великих, крупних та найкрупніших міст приймаються верхній показник, для середніх - середнє значення, для малих міст, селищ і сіл - нижнє.

Пішохідна доступність до природоохоронних та рекреаційних об’єктів приймається в залежності від його статусу та рангу населеного пункту у межах 500 м.

Таблиця 3. Інженерно-інфраструктурні фактори

Фактор	Значення коефіцієнта
Земельна ділянка, що прилягає до вулиці без твердого покриття	0,90 - 0,95
Земельна ділянка не забезпечена:
централізованим водопостачанням	0,90 - 0,95
каналізацією	0,90 - 0,95
централізованим водопостачанням	0,90 - 0,95
централізованим газопостачанням	0,90 - 0,95

При грошовій оцінці земельної ділянки в кожному конкретному випадку слід враховувати наявність розвідної мережі, можливості підключення до неї та принципову необхідність використання на земельній ділянці даного елементу інфраструктури.

Основним джерелом інформації при встановленні дії кожного з даної групи факторів є черговий план інженерних мереж разом із крупномасштабною топографічною зйомкою (масштаб 1:1000, 1:500). В разі відсутності таких матеріалів використовуються дані генеральних планів населених пунктів, детальні плани та інші види містобудівної документації, а також натурні обстеження.

Таблиця 4. Інженерно-геологічні фактори

Місцезнаходження земельної ділянки	Значення коефіцієнта
У межах території, що має схил поверхні понад 20%	0,80 - 0,90
На ґрунтах з несучою спроможністю менше ніж 1,0 кг/см при потужності понад 2 м	0,85 - 0,95
У зоні залягання ґрунтових вод на глибині менше 3 м	0,90 - 0,95
У зоні затоплення паводком понад 4% забезпеченості (глибина затоплення понад 2 м)	0,90 - 0,95
У зоні значної заболоченості з ґрунтовим живленням, що важко осушується	0,90 - 0,95
У зоні небезпечних геологічних процесів (зсуви, карст, яружна ерозія - яри глибиною понад 10 м, штучні підземні виробки - катакомби, підроблені території, провали та значні тріщини в земній корі, в тому числі із виходом метану на поверхню)	0,75 - 0,90
На намивних (насипних) територіях	1,02 - 1,07

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні прояву того, чи іншого інженерно-геологічного фактору визначається лише на підставі залучення відповідного картографічного матеріалу. Вибір значення локального коефіцієнту залежить від важливості прояву фактору в даному населеному пункті і здійснюється експертним шляхом.

Таблиця 5. Історико-культурні фактори

Місцезнаходження земельної ділянки:	Значення коефіцієнта
У межах заповідної території	1,08-1,20
зоні регулювання забудови	1,07-1,11
У зоні історичного ландшафту, що охороняється	1,06-1,12
У зоні охорони поодиноких пам’яток	1,06-1,12

З метою забезпечення охорони пам’яток історії і культури встановлюються охоронні зони, зони регулювання забудови і зони природного ландшафту згідно чинного законодавства.

Підставою для визначення та делімітації історико-культурних факторів є віднесення пам’яток до Переліку пам’яток загальнодержавного, обласного та місцевого рівня та затверджена проектно-планувальна документація (історико-архітектурний план).

Таблиця 6. Природно-ландшафтні фактори

Місцезнаходження земельної ділянки	Значення коефіцієнта
У межах території природоохоронного призначення (національних, зоологічних та дендрологічних парків, парків-пам’яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам’яток природи)	1,07-1,11
У межах території оздоровчого призначення (курортів та округів санітарної охорони)	1,06-1,10
У межах території рекреаційного призначення (земель туризму та відпочинку, парків та зелених зон)	1,05-1,09

Згідно Закону України „Про охорону навколишнього природного середовища (статті 61 - 63)” в Україні створюється система природних територій та об’єктів, що підлягають особливій охороні. її складають:

1)   природно-заповідний фонд України ( національні, зоологічні та дендрологічні парків, парків-пам’яток садово-паркового мистецтва, ботанічні сади, заказники, заповідні урочища, пам’ятки природи);

2)      курортні та лікувально-оздоровчі зони;

)        рекреаційні зони (землі туризму та відпочинку, парки та зелені зони)[17].

Визначення природоохоронних та оздоровчих територій здійснюється у відповідності з чинним законодавством. Делімітація меж цих об’єктів здійснюється на основі затвердженої містобудівної документації.

Таблиця 7. Санітарно-гігієнічні фактори

Місцерозташування земельної ділянки	Значення коефіцієнта
1	2
У санітарно-захисній зоні	0,80 - 0,96
У водоохоронній зоні	1,02 - 1,05
У зоні обмеження забудови за ступенем забруднення атмосферного повітря	0,80 - 0,95
У зоні обмеження забудови за рівнем напруженості електромагнітного поля	0,90 - 0,95
У зоні перевищення припустимого рівня шуму (від залізниці та аеродрому)	0,90 - 0,97
В ареалі забруднення ґрунтів (важкі метали)	0,90 - 0,95

Особливістю застосування санітарно-гігієнічних факторів на практиці є те, що у випадку, коли виробниче підприємство, розташоване на території оцінюваної земельної ділянки само є джерелом того, чи іншого виду забруднення, даний фактор при грошовій оцінці земельної ділянки не враховується. Для визначення зон санітарно-гігієнічних обмежень земельної ділянки доцільно використовувати рекомендації „Державних санітарних правил планування та забудови територій ” СН 17396 №173-96.

Тепер розглянемо питання щодо визначення коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки (Кф), значення якого для земель різної категорії наводяться у Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів [30].

1.6 Методичні підходи до експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення

Вартість будь-якої земельної ділянки визначається її унікальністю, довговічністю, незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю пропозиції на ринку нерухомості, а також специфічною корисністю конкретної ділянки: доступністю, рівнем облаштованості та характером її використання. Все це забезпечує землевласнику чи землекористувачу економію коштів та одержання додаткового доходу - земельної ренти. Саме можливість отримання цього доходу і визначає споживчу цінність земельної ділянки, робить її об'єктом ринкових відносин і об'єктом оцінки [37].

Згідно Закону України "Про оцінку земель" грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною.

Нормативна грошова оцінка, як правило, застосовується при вирішенні законодавчо обумовлених задач. Тобто, встановлення розмірів земельного податку, державного мита при міні, ставок орендної плати та справляння державного мита при укладанні угод спадкування та дарування, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. Нормативна грошова оцінка проводиться в ході так званої масової оцінки земель населених пунктів, затверджується відповідними рішеннями органів місцевого самоврядування і до визначення ціни продажу земельної ділянки у власність на приватизаційному, а тим більш, на вторинному земельному ринку, прямого відношення немає.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки. Проводиться по кожній окремо делімітованій земельній ділянці виходячи з її індивідуальних рентоутво- рюючих властивостей на підставі загальновизнаних у світовій практиці методів. Експертна оцінка здійснюється фахівцями, які мають спеціальну професійну підготовку та відповідний кваліфікаційний сертифікат Держкомзему України.

Об'єктами експертної грошової оцінки є земельні ділянки або їх частини з певним місцем розташування та визначеними щодо них правами. При цьому земельна ділянка (її частина) розглядається як вільна від поліпшень та придатна для найбільш ефективного використання [40].

Експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості об'єкта оцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо), за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди.

Основні нормативно-методичні документи, на підставі яких здійснюється експертна оцінка, - це "Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок", затверджена постановою КМУ від 11.10.03 р. № 1531, та "Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок", затверджений наказом Держкомзему України від 09.01.03 р. №2, Закон України "Про оцінку земель", затверджений указом президента України 11.12.03 р. №1378-IV. Згідно цим документам, експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться за наступними методичними підходами:

-      метод капіталізації чистого доходу;

-             метод співставлення цін продажу або порівняльний метод;

-      метод урахування витрат на земельні поліпшення [37].

При проведені експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки. Вибір та обгрунтування методичних підходів здійснюється на підставі положення земельних ділянок за обраними варіантами використання на ринку нерухомості. Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективне використання, яких полягає в отриманні доходу від їх продажу, застосовується методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок.

Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективним використанням яких є отримання доходу від їх надання в оренду або іншого використання, застосовується методичний підхід, що ґрунтуються на капіталізації рентного або чистого операційного доходу.

Для поліпшених земельних ділянок застосовується методичний підхід, що грунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення.

Відповідно до положення об'єкта оцінки на ринку може застосовуватись поєднання методичних підходів.

Визначення вартості земельної ділянки передбачає використання за обраними методичними підходами одного чи декількох методів оцінки.

Експертна грошова оцінка, на відміну від нормативної грошової оцінки, цілком базується на ринкових принципах корисності, попиту і пропозиції, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, кращого та найбільш ефективного використання [39].

Визначення оціночної вартості земельної ділянки в рамках цього Звіту здійснюється у відповідності до "Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок" з урахуванням загальновизнаної методології експертної оцінки та норм професійної діяльності оцінювача. Процедура експертної оцінки грунтується на наступних методичних підходах: доходний (капіталізація чистого доходу), ринковий (зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок), витратний (врахування витрат на земельні поліпшення).

Метод капіталізації чистого доходу передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки (Ц_кп) визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу (Д_о) до ставки капіталізації (С_к) за формулою:

 (7)

Д_о - очікуваний чистий операційний або рентний дохід,грн.;

С_к - ставка капіталізації.

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки (Ц_кн) визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу за формулою:

 (8)

Д_оі - очікуваний чистий операційний або рентний дохід за і-й рік,грн.;

Р - поточна вартість реверсії;- період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу [44].

Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.

Ставка капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та І ціною продажу подібних земельних ділянок або шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей.

Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

Чистий річний доход від забудованої земельної ділянки прирівнюється до валового доходу за умов її кращого та найбільш ефективного використання, за винятком витрат, пов'язаних з утриманням та експлуатацією забудованої ділянки, в тому числі об'єктів нерухомого майна, які на ній розташовані.

Ставка капіталізації чистого доходу визначається співвідношенням між чистим річним доходом та ціною продажу подібної земельної ділянки або як сума (у відсотках) безризикової процентної ставки та ризиків на інвестування, ліквідність земельної ділянки, інвестиційний менеджмент, інфляційне очікування тощо.

На відміну від ставки дисконтування, ставка капіталізації враховує тільки умови (період) повернення авансованого капіталу і не враховує показники віддачі (прибутковості) інвестицій, а також зміну вартості грошей у часі.

Метод співставления продажів або порівняльний метод використовується в умовах розвинутого й активного ринку землі та нерухомості, коли інформація про продаж земельних ділянок є достовірною і доступною. У відповідності до цього методу вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість. Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

В загальному вигляді оціночна вартість земельної ділянки методом співставлення продажів визначається за формулою:

 (9)

Ц_за - скоригована ціна продажу подібної земельної ділянки, грн.;

Ц_а - фактична ціна продажу подібної земельної ділянки, грн.;

ΔЦ_аj - поправка до ціни продажу об’єкта-аналога відносно об’єкта оцінки за j-м фактором порівняння (додається або вираховується);- кількість факторів порівняння [39].

Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів. За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики [37].

Метод урахування витрат на земельні поліпшення (облаштування та забудову земельної ділянки) застосовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки (Ц_в) визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:

 (10)

Ц_о - очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки чи капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання, грн.;

В_ос - витрати на земельні поліпшення, грн. [28].

Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконтування відповідних грошових потоків.

Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена шляхом встановлення характерного співвідношення між ринковою вартістю землі та земельних поліпшень у районі розташування об'єкта оцінки.

В умовах України вартість земельної ділянки може також визначатися шляхом поєднання методів капіталізації, залишку для землі та урахування витрат на облаштування території. Спочатку методом капіталізації чистого доходу від експлуатації будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці, встановлюється вартість забудованої ділянки. Потім визначається вклад земельних поліпшень в загальну вартість земельної ділянки, який вираховується від неї за методом залишку для землі. Різниця представляє собою вартість власне земельної ділянки [40].

2. Характеристика природно - територіальних умов населених пунктів Межиріцької сільської ради Лебединського району Сумської області

.1 Загальні відомості про населені пункти

До складу Межиріцької сільської ради входять населені пункти: с.Межиріч та с.Гостробури.

За матеріалами економічної оцінки земель, проведеної в 1993р., територія, на якій розташовані населені пункти сільської ради, відноситься до сьомого земельнооціночного району.

Кількість садиб, чисельність населення та площу по населених пунктах наведено в таблиці 8.

Таблиця 8. Відомості про кількість господарств та населення по населених пунктах Межиріцької сільської ради

Назва села	Кількість садиб	Чисельність населення, чол.	Площа села, га
с. Межиріч	742	1373	917,5
с.Гостробури	1	2	25,4
Всього	743	1375	942,9

Село Межиріч Лебединського району Сумської області розташоване в 11 км на північ від районного центру - м. Лебедин, та в 50 км на південних захід від обласного центру м. Суми.

Основною структурно-планувальною одиницею села є квартали з одноповерховою забудовою садибного типу.

Село електрифіковане, забезпечене телекомунікаціями, частково газифіковане.

Водопостачання села забезпечується із колодязів та частково від водопровідної мережі.

Вулиці в центральній частині населеного пункту мають тверде покриття

Рельєф території села слабохвилястий. Грунтові води на понижених ділянках залягають на глибині менше 3 метрів.

Село Гостробури Лебединського району Сумської області розташоване в 7 км на північний захід від с. Межиріч.

Основною структурно-планувальною одиницею села є квартали з одноповерховою забудовою садибного типу.

Селище електрифіковане.

Водопостачання села забезпечується із колодязів та частково від водопровідної мережі.

Рельєф території селища визначений     балковою системою із схилами на окремих ділянках 5-7º.

2.2 Природно-кліматичні умови

Основними показниками клімату є температурний режим і зволоження території. Температурний режим більшою мірою залежить від величини радіаційного балансу, яка відображає умови приходу сонячної радіації та її витрату на природні процеси.

На території Межиріцької сільської ради за безхмарної погоди максимально можливе значення сумарної радіації може становити 150 ккал/см² на рік. Це майже стільки, скільки припадає на Крим за звичайних умов. Проте через майже щоденний хмарний покрив сумарна радіація становить лише 90 - 95 ккал/см² на рік.

У середньому за рік буває 105 хмарних днів (майже кожний третій день). Загальна кількість годин сонячного сяйва становить 1839 годин. За даними метеорологічної станції Лебедин за рік розсівається 40 ккал/см² сонячної радіації, поглинається близько 30 ккал/см², відбивається в атмосферу - 20 ккал/см².

Радіаційний баланс (різниця між надходженням і втратою сонячної енергії) в зимовий період від’ємний. Наприкінці лютого він зростає і стає близьким до нуля. У березні середньомісячні величини радіаційного балансу дорівнюють 0,2 ккал/см². У травні вони досягають літніх значень - 7 ккал/см² на місяць. Максимальні величини балансу спостерігаються в червні - липні (8,0 - 8,5 ккал/см²). З серпня радіаційний баланс рівномірно зменшується і в листопаді має від’ємне і нульове значення. Річні суми радіаційного балансу становлять 38 - 42 ккал/см².

Межиріцької сільська рада знаходиться в південній частині Сумської області. Помірно - континентальний клімат нашої області поєднує в собі додатні і від’ємні середньодобові температури повітря протягом року. Так, при середній річній температурі в 6,5 - 6,0⁰ період з додатними температурами становить 235 днів у середньому за багаторічний період спостережень за погодою, тобто теплий період (з температурами вище 0⁰ за добу) значно довший, ніж холодний.

За даними Лебединської метеорологічної станції, середньорічна температура повітря району становить 6,0⁰.

Середньорічна та середньомісячна температура повітря наведена в таблиці 9.

Таблиця 9. Середньомісячна температура повітря

Місяці	I	II	III	IV	V	VI	VII	VIII	IX	X	XI	XII	Середньорічна
t0C	-7,8	-7,8	-2,6	6,3	14,6	17,4	19,6	18,3	13,0	6,6	-0,1	-5,5	6,0

Абсолютний максимум температури повітря припадає на серпень, коли вона піднімається до 37⁰, а мінімум на січень, коли температура знижується до мінус 35⁰.

Середньомісячна температура нижче 0⁰ спостерігається у грудні - березні, інколи в листопаді. З усіх зимових місяців найхолоднішим є січень (мінус 7,0⁰ - 8,0⁰). Мінімальні температури, які були відмічені на Лебединщені за період професійних метеорологічних спостережень, становлять - 36⁰, - 40⁰. Зазвичай дуже низькі температури повітря спостерігаються 1 - 5 діб, проте іноді середньодобові температури нижчі - 25⁰ можуть утримуватися 20 - 25 днів. Сильні морози характерні і для лютого, хоча в окремі роки вони можуть спостерігатись у грудні, рідше - в березні.

Атлантичні затоки повітря в зимовий період бувають дуже часто, і залежно від їх сили потепління буває різної інтенсивності. Тому майже щороку ми спостерігаємо в будь - який зимовий місяць відлиги, різні за тривалістю й інтенсивністю. Так відлига (додатні середньодобові температури повітря на звичному для цього часу від’ємному фоні температури) може продовжуватися від 1 - 2 діб, а інколи й більше 30, з температурою за добу 1 - 5⁰, а в окремі дні і 10⁰.

Останні весняні заморозки в повітрі спостерігаються в третій декаді квітня, в окремі роки на початку травня. Настання осінніх заморозків спостерігається на початку жовтня.

Повторюваність температур повітря мінус 25 - 28⁰ в окремі роки в січні та лютому становить 25%, в березні та грудні 10%.

Середня тривалість без морозного періоду становить близько 155 днів.

Період із середньодобовими температурами повітря вище 0⁰ називається теплим. У середньому він настає 23 березня, а закінчується 15 листопада. На тлі додатних температур вночі можливі заморозки.

Тривалість періодів з температурою 0⁰, 5⁰, 10⁰, 15⁰ відповідно складає 240, 200, 160 та 115 днів.

Сума активних температур вище +10⁰ становить 2600⁰.

Квітень - місяць, коли розпочинається інтенсивне підвищення середніх місячних температур повітря до 15 - 16⁰. У липні температура повітря за місяць досягає найвищих значень 18,5 - 20,5⁰.

Середньорічна кількість опадів становить 527 мм. Розподілення їх по місяцях наведено в таблиці 10.

Таблиця 10. Середньорічне розподілення опадів по місяцях

Місяці	I	II	III	IV	V	VI	VII	VIII	IX	X	XI	XII	За рік
Кількість опадів в мм.	35	29	32	30	49	60	69	61	38	36	47	41	527

В літньо - осінній період випадає до 343 мм опадів. Гідротермічний коефіцієнт за період з температурою вище 10⁰ рівний 1,1 - 1,2.

Як правило максимальна кількість опадів спостерігається в липні, а мінімальна в лютому. В окремі роки і мінімум, і максимум опадів можуть зміщатися на інші місяці. Іноді за місяці не випадає ні міліметра опадів, в інші роки - їх може бути утричі більше норми.

Зимові місяці мало відрізняються один від одного за кількістю опадів, оскільки обложні опади у 80% випадків на дають більше 1 мм за добу. І лише з травня їхня кількість різко зростає: спостерігаються грози, які супроводжують зливи.

Часто разом з дощем в теплий період випадає град, який завдає великої шкоди сільському господарству. Слабкий гард буває майже щоліта і неодноразово. Град розміром до 1 см у діаметрі спостерігається 1 раз на 10 років.

У холодну пору року на території Межиріцької сільської ради встановлюється сніговий покрив у середньому на 95 - 105 днів. Зазвичай він з’являється 10 - 20 грудня, але після цього не раз зникає через підвищення температури. Стійко він з’являється близько 15 січня. Дати сходу снігу припадають на другу декаду березня.

Висота снігового покриву в середньому становить 17 см .

Глибина промерзання ґрунту в середньому на кінець зимового сезону дорівнює 70 - 85 см. Розмерзання ґрунту на повну глибину відбувається у першій половині квітня.

З листопада до травня на території сільської ради переважають східні та південо - східні вітри, а в літньо - осінній період переважають вітри північно - східного напрямку. Кількість днів з сильним вітром (вище 15 м/сек) досягає 15 днів за рік.

Середня відносна вологість повітря коливається від 50 до 74%.

Коефіцієнт зволоження території становить 0,43.

2.3 Характеристика ґрунтового покриву території населених пунктів

Ґрунтове обстеження території Межиріцької сільської ради методом крупномасштабного ґрунтового обслідування не проводилось, ґрунтознавцями інституту землеустрою було створено орієнтовні карти ґрунтового покриву з використанням наявних ґрунтових карт суміжних територій та допоміжних матеріалів (топокарти, фото плани, рекогносцирувальне обстеження).

Межі агровиробничих груп грунтів перенесено на планово-картографічну основу населених пунктів масштабу 1:10000.

На території Межиріцької сільської ради виділені такі агровиробничі групи грунтів:

-   дерново-слабопідзолисті зв`язнопіщані грунти (5б);

-       чорноземи типові середньосуглинкові, чорноземи сильнореградовані (53д);

-       чорноземи типові та чорноземи сильнореградовані слабо змиті середньосуглинкові (55д);

-       чорноземи опідзолені глеюваті легкосуглинкові (45г);

-       лучно-болотні, мулувато-болотні та торфянисто-болотні солончакові неосушені грунти (143);

-       лучно-болотні, мулувато-болотні та торфянисто-болотні солонцювато-солончакові осушені грунти (144);

-       намиті чорноземи та лучно-чорноземні середньо суглинкові грунти (209д).

За результатами виконаної роботи складено експлікацію агровиробничих груп ґрунтів в населених пунктах в розрізі сільськогосподарських угідь (таблиця 11).

Таблиця 11. Експлікація агровиробничих груп грунтів Межиріцької сільської ради в розрізі сільськогосподарських угідь

№	Угіддя	Загальна площа	с. Межиріч			Загальна площа	с. Гостробури
			5б	143	144		53д	55д	209д
1	Землі, які надані громадянам у власність і користування (присадибні землі)	437,7	399,95	-	37,75	17,8	1,2	15,8	0,8
	в т.ч. рілля	389,1	362,35	-	26,75	16,8	1,2	14,8	0,8
	Багаторічні насадження	33,4	25,1	-	8,3	1,0	-	1,0	-
	Сіножаті	10,3	7,6	-	2,7	-	-	-	-
	Пасовища	4,9	4,9	-	-	-	-	-	-
2	Землі, які не надані у власність або користування (землі загального користування)	79,6	29,6	4,4	45,6	-	-	-	-
	в т.ч. рілля	-	-	-	-	-	-	-	-
	Багаторічні насадження	-	-	-	-	-	-	-	-
	сіножаті	35,8	18,5	4,4	12,9	-	-	-	-
	Пасовища	43,8	11,1	-	32,7	-	-	-	-
	Всього с/г угідь	517,3	429,55	4,4	83,35	17,8	1,2	15,8	0,8
	в т.ч. рілля	389,1	362,35	-	26,75	16,8	1,2	14,8	0,8
	Багаторічні насадження	33,4	25,1	-	8,3	1,0	-	1,0	-
	Сіножаті	46,1	26,1	4,4	15,6	-	-	-	-
	Пасовища	48,7	16,0	-	32,7	-	-	-	-

3. Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів Межиріцької сільської ради

3.1 Визначення середньої ( базової ) вартості земель населених пунктів

 

Основою для грошової оцінки земельної ділянки є визначення базової вартості 1м² земель в середньому по населеному пункту. Вона дає узагальнене уявлення про реальні переваги розміщення в тому чи іншому населеному пункті і є вихідною базою при наступній диференціації земель за споживчою привабливістю в межах населеного пункту. Базова вартість земель населеного пункту відображає результат дії зовнішніх і внутрішніх факторів ренто утворення на рівні населеного пункту.

У відповідності з “Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів ” базова вартість 1м² земель населеного пункту в залежності від рівня освоєння та облаштування його території, а також його місця в загальнодержавній, регіональній та місцевій системі виробництва і розселення, визначається за формулою:

 (11)

Ц_НМ - базова вартість одного квадратного метра земель населеного пункту ( в гривнях );

В - витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту в розрахунку на квадратний метр ( в гривнях );

Н_П - норма прибутку ( 6% );

Н_К - норма капіталізації ( 3% );

Км1 - коефіцієнт, який враховує значення і статус населеного пункту в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва та розселення.

Вихідними даними для здійснення нормативної грошової оцінки є нормативні документи про статус населених пунктів та їх межі, дані державного земельного кадастру про правовий, природний та господарський стан земель, дані державної та відомчої статистичної звітності, що характеризують об’єкти інженерно - транспортного облаштування території, матеріали чергових планів, які ведуться землевпорядними органами, органами містобудування та архітектури, комунальними службами.

Для визначення базової вартості одного квадратного метра земель населених пунктів Межиріцької сільської ради зібрані статистичні та нормативні дані про витрати на освоєння та облаштування території населених пунктів. Ці витрати включають відновну вартість головних споруд і магістральних мереж діючих комунікацій, вартість твердого покриття вуличної мережі за станом на 01.01.2012 року.

Санітарна очистка території населених пунктів проводиться їх мешканцями.

Вулично-дорожна мережа населених пунктів включає магістральні і міжквартальні вулиці загальною довжиною 38,0 км, в тому числі 7,5 км дороги з твердим покриттям.

При визначенні витрат на облаштування використаний «Сборник укрупненных показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно - климатических зон страны» (Москва, ЦНИИП градостроительства Госгражданстроя, 1986г) з урахуванням постанови Кабінету Міністрів України від 09.03.1995 року № 163 із змінами, внесеними згідно з Постановою Кабінету Міністрів № 1024 від 31.08.1996р.; індексами зміни ринкової вартості будівельно-монтажних робіт, продукції промислового виробництва та опосередкованої вартості будівництва об’єктів соціального призначення станом на 01.01.2012р., а також вихідні дані надані сільською радою.

Витрати на облаштування території населених пунктів Межиріцької сільської ради наведені в таблиці 12.

Таблиця 12. Витрати на освоєння та облаштування території населених пунктів Межиріцької сільської ради с. Межиріч

Назва показників	станом на початок 2012р.
	Одиниця виміру	Натуральний показник	Вартість (тис.грн.)	%
Водопостачання			1819,47304	3,71
Iнженернi мережi	км	1,22	1819,47304
Газопостачання			4445,76652	21,65
Iнженернi мережi	км	15,19	2631,41452
ГРП	об'єкт	1	322,8704
ШРП	об'єкт	4	1491,4816
Телекомунiкацiї та зв'язок			1011,896	3,49
Телефоннi iнженернi мережi	км	15.3	371,344
АТС вбудована(без витрат на обладнання)	об’єкт	1
Iнженернi мережi радiозв'язку	км	20,5	174,120
Електропостачання			3952,424	16,98
ЛЕП повiтряна 10 кВ	км	30,5	2729,888
Комплектні транспортні підстанції	об’єкт	5	1222,536
Шляхи та шляхопроводи			13677,32204	52,83
Магістральні вулиці	км	7,5	9060,47484
Житлові вулиці	км	30,5	4616,8472
Озеленення			301,1584	1,34
парки та сквери	га	0.5	4,2084
кладовища	га	10.3	296,95
Разом			25208,040	100

с. Гостробури

Назва показників	станом на початок 2012р.
	Одиниця виміру	Натураль ний показник	Вартість (тис.грн.)	%
Водопостачання			146,94	43,57
Iнженернi мережi	км	0,5	184,566
Електропостачання			43,8	23,57
ЛЕП повiтряна 10 кВ	км	1,5	43,8
Шляхи та шляхопроводи			61,05	32,86
Житлові вулиці	км	1,5	61,05
Разом			251,790	100

Базова вартість одного квадратного метра земель населених пунктів визначена з урахуванням коефіцієнту, який визначає їх статус в регіональній і місцевій системах розселення і дорівнює 1,0.

Базою для обчислення витрат на освоєння та облаштування в розрахунку на 1м² є оціночна територія, яка дорівнює площі забудованої території населених пунктів Межиріцької сільської ради у встановлених межах.

Витрати на освоєння та облаштування території населених пунктів по кожному з них.

с.Межиріч

Витрати на освоєння та облаштування території села згідно з таблицею 1 складають: 25208040,00 грн.

До оціночної території населеного пункту не були включені сільськогосподарські угіддя, вулиці без витрат на їх облаштування, ліси та інші лісовкриті площі, інші відкриті землі.

Площа населеного пункту - 917,5 га

Площа території, що не приймається до розрахунку базової вартості становить, в тому числі:         

-   сільськогосподарські угіддя - 517,3 га

-   ліси та інші лісовкриті площі - 122,0 га

-       вулиці без витрат на їх облаштування - 91,7 га

-       болота - 16,5 га

-       води - 23,1 га

Таким чином, площа території, що оцінюється, дорівнює:

917,5 - 517,3 - 122,0 - 91,7 - 16,5 - 23,1 = 146,9 га

в тому числі:

-   житлова забудова - 39,0 га

-       громадського призначення - 12,5 га

-       промислові та комерційні об’єкти - 10,1 га

-       землі транспорту та зв’язку - 9,6 га

-       землі під виробничими дворами - 36,8 га

-       вулиці з твердим покриттям - 28,6 га

-       кладовища - 10,3 га.

Отже, витрати на освоєння та облаштування території с. Межиріч становлять:

 (12)

 (13)

де: Км1 - 1,0

Вартість одного квадратного метра земель населеного пункту по економіко - планувальних зонах Ц_НЗ розрахована за формулою:

Ц_НЗ = Ц_НМ х Км2, (14)

де: Км2 - коефіцієнт, який враховує будівельну цінність території в межах населеного пункту по економіко - планувальних зонах.

Числові значення пофакторних оцінок прийняті в межах граничних значень коефіцієнтів Км2.

-   для першої зони - 0,70

-       для другої зони - 1,01

-       для третьої зони - 1,44

-       для четвертої зони - 0,87

-       для п’ятої зони - 1,12

-       для шостої зони - 0,52

Вартість одного квадратного метра земель населеного пункту складає:

-   в першій зоні: Цнз = 34,32 грн/м² * 0.70 = 24.02 грн./м²

-       в другій зоні: Цнз = 34,32 грн/м² * 1.01 = 34.66 грн./м²

-       в третій зоні: Цнз = 34,32 грн/м² * 1,44 = 49.42 грн./м²

-       в четвертій зоні: Цнз = 34,32 грн/м² * 0.87= 29.86 грн./м²

-       в п’ятій зоні: Цнз = 34,32 грн/м² * 1,12 = 38.44 грн./м²

-       в шостій зоні: Цнз = 34,32 грн/м² * 0.52 = 17.85 грн./м²

с.Гостробури

Витрати (В) на освоєння та облаштування території села згідно з таблицею 3.1 становлять: 251790,0 грн.

Площа населеного пункту - 25,4 га.

Площа території, що не приймається до розрахунку базової вартості становить, в тому числі:

-   сільськогосподарські угіддя - 17,8 га

-       вулиці без витрат на їх облаштування - 4,0 га

-       води - 0,3 га

Таким чином, площа території, що оцінюється, дорівнює:

25,4 - 17,8 - 4,0 - 0,3 = 3,3 га

в тому числі:

-   житлова забудова - 1,0 га

-       вулиці з твердим покриттям - 2,3 га

Отже, витрати на освоєння та облаштування території села Гостробури складають:

де: Км1 - 1,0

На території с. Гостробури виділена одна економіко - планувальна зона.

Вартість одного квадратного метра земель села по економіко - планувальній зоні (Ц_НЗ) розрахована за формулою:

Ц_НЗ = Ц_НМ х Км2, (15)

де: Км2 = 1,0 - коефіцієнт, який враховує будівельну цінність території в межах села.

Ц_НЗ = 15,26 х 1,0 = 15,26 грн./м²

Основною таксономічною одиницею для визначення грошової оцінки земель прийнято квартал економіко - планувальної зони населеного пункту. В межах кварталу оцінюються всі землі в залежності від їх функціонального використання і місця розташування.

Вартість одного квадратного метра земельної ділянки визначена за формулою:

Ц_Н = Ц_НЗ х Кф х Км3, (16)

де: Ц_Н - вартість 1 кв. м. земельної ділянки, грн.;

Ц_НЗ - вартість 1 кв. м. в економіко - планувальній зоні, грн.;

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки;

Км3 - коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки (локальні фактори) в межах економіко - планувальної зони.

3.2 Принцип економіко-планувального зонування території населених пунктів

Коефіцієнт місце розташування окремої земельної ділянки Км відображає її відносну цінність (вартість) в межах території населеного пункту. Даний коефіцієнт є добутком трьох коефіцієнтів Км1, Км2 та Км3, які характеризують залежність рентного доходу від регіональних, зональних та локальних особливостей розташування земельної ділянки. Оскільки коефіцієнт Км1 доцільно враховувати на стадії визначення базової вартості земель населеного пункту, у подальшому при визначенні коефіцієнту місце розташування земельної ділянки ми матимемо справу лише з коефіцієнтами Км2 та Км3.

Головним в земельнооціночній структуризації є встановлення відносної однорідності території за ренто утворюючими факторами, котрі впливають на потенційну прибутковість ті інші соціально - економічні переваги від використання земель населених пунктів.

Процедура економіко - планувального зонування передбачає:

-   аналіз природно - планувальних особливостей території населених пунктів як просторової бази;

-       виділення земельнооціночних одиниць, що характеризуються відносно однорідними споживчими властивостями;

-       пофакторну та інтегральну оцінку ступеня цінності території населеного пункту в розрізі земельнооціночних одиниць;

-       об’єднання земельнооціночних одиниць в економіко - планувальні зони за ступенем цінності та її функціональним призначенням.

Нормативна грошова оцінка населених пунктів Межиріцької сільської ради передбачає визначення ступеня територіальної неоднорідності функціонально - планувальних, соціально - економічних, транспортних, інженерних та інших умов функціонування території населених пунктів, що в кінцевому результаті, визначає якість території окремих їх частин.

Після аналізу існуючої ситуації, на основі вивчення та аналізу картографічних і ґрунтових матеріалів, а також натурного обстеження території населених пунктів Межиріцької сільської ради було виділено в с. Межиріч - 9, с. Гостробури - 1 оціночних районів. Основні їх характеристики наводяться в таблиці 13.

Таблиця 13. Земельнооціночна структуризація території населених пунктів Межиріцької сільської ради

Номер оціночного району	Території,  що входять в район	Площа, га	Коротка характеристика
с. Межиріч
1	Землі житлової забудови (квартали 1-10), землі рекреаційного призначення, сільськогосподарські угіддя	66,6	Західна частина населеного пункту
2	Землі житлової забудови (квартали 11-27, 29), землі рекреаційного призначення, землі транспорту і зв’язку, сільськогосподарські угіддя	84,0	Західна частина населеного пункту
3	Землі житлової забудови (квартали 28,30-40,42-44,47,48,50,55-57), землі транспорту і зв’язку, землі громадського призначення, землі рекреаційного призначення, землі під виробничими дворами, сільськогосподарські угіддя	139,9	Квартали села, що прилягають до центру з заходу
4	Землі житлової забудови (квартали 41,45,46,49,61,62,82,83,142-156), землі рекреаційого призначення, землі комерційного призначення, землі під виробничими дворами, сільськогосподарські угіддя	195,6	Квартали села, що прилягають до центру з півночі
5	Землі житлової забудови (квартали 51,52,58,59,60,63-81,84,85), землі громадського призначення, інші землі, землі під виробничими дворами, сільськогосподарські угіддя	115,2	Центральна частина села
6	Землі житлової забудови (квартали 10-14,17,23,27), землі громадського призначення, інші землі, землі під виробничими дворами, сільськогосподарські угіддя	7,8	Північна частина населеного пункту
7	Землі житлової забудови (квартали 10-14,17,23,27), землі громадського призначення, інші землі, землі під виробничими дворами, сільськогосподарські угіддя	103,0	Північна частина населеного пункту
8	Землі житлової забудови (квартали 10-14,17,23,27), землі громадського призначення, інші землі, землі під виробничими дворами, сільськогосподарські угіддя	129,7	Квартали села, що прилягають до центру зі сходу
9	Землі житлової забудови (квартали 10-14,17,23,27), землі громадського призначення, інші землі, землі під виробничими дворами, сільськогосподарські угіддя	75,7	Південна частина населеного пункту
	Разом	917,5
	с.Гостробури
1	Землі житлової забудови, сільськогосподарські угіддя, землі рекреаційного призначення	25,4	В район включена вся площа села
	Разом	25,4

Кожна загальнооціночна одиниця характеризується за такими факторами:

1.  Доступність. Ця характеристика включає аналіз і оцінку доступності до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, місць масового відпочинку.

2.      Рівень інженерно - транспортного забезпечення та благоустрою території. Ця характеристика включає аналіз і оцінку мереж інженерних і транспортних комунікацій, довжину та щільність, а також аналіз їх головних споруд, які оцінюються з позиції місткості зон впливу, оцінку зелених насаджень загального користування та спеціального призначення.

.        Рівень розвитку сфери обслуговування населення. Ця характеристика включає аналіз та оцінку забезпечення підприємствами громадського обслуговування, комплексності різноманітності їх функцій.

.        Екологічна якість території, що описується схемами поширення різних видів забруднення повітря, води, ґрунтів, рівнем цього забруднення, а також витрати пов’язаними з їх усуненням.

Кінцевим результатом економіко - планувального зонування території населеного пункту є визначення зонального коефіцієнту Км2, який є добутком пофакторних оцінок пп. 1 - 6 з урахуванням вагової характеристики кожного з факторів. Сума вагових характеристик, що встановлена для факторів, повинна дорівнювати 1,0.

Межі та кількість економіко - планувальних зон, а також значення коефіцієнтів Км2 не є наперед заданими параметрами, а результатом пофакторної оцінки території населеного пункту. Неодмінною умовою економіко - планувального зонування є виділення земелеоціночних одиниць (оціночних районів) - територіально і функціонально визначених утворень, в межах яких і здійснюється оцінка властивостей земель населених пунктів. Слід пам’ятати, що оціночні райони є робочими одиницями оцінки, їх кількість залежить від розміру населеного пункту, його господарського профілю, адміністративного статусу і соціально - культурного потенціалу. Чим детальніша землеоціночна структуризація території, тим вищий ступінь достовірності кінцевого результату.

Оціночні райони, як правило, виділяються у встановлених межах населених пунктів. Вони визначаються: магістралями загальноміського та районного рівня, природними обмеженнями (річки, струмки, канали, рівчаки і т.д.), в окремих випадках - межами ділянок виробничих підприємств.

Площа одного оціночного району має бути порівнюваною з мікрорайоном багатоповерхової забудови, кварталом (групою кварталів) садибної забудови. Сукупність усіх землеоціночних одиниць повинна забезпечувати повне охоплення території населеного пункту.

Методика оцінки окремих факторів, які впливають на величину зонального коефіцієнту Км2 базується на розрахунку окремих індексів, що відображають вплив кожного фактора (або їх групи) на цінність території населеного пункту. Алгоритм розрахунку відповідає таким умовам:

1.  Значення кожного індексу розраховується від середнього значення конкретного фактора для населеного пункту (середнє значення приймається за 1,0).

2.      Механізм зважування окремих факторів ґрунтується на методах багатомірної статистики та експертної оцінки кожного фактора.

.        Граничні значення коефіцієнта Км2 вкладаються у діапазон значень таблиці 3.6. «Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів».

Для встановлення економіко - планувальних зон був застосований експертний метод оцінки оціночних районів кожного населеного пункту, який полягає в наступному:

1.  Заповнення анкети експертної оцінки для с. Межиріч, що включає 12 факторів, які можуть вплинути на величину комплексного індексу цінності району Ії.

2.      Оцінка окремого фактора встановлюється за 5 - бальною шкалою, при цьому «5» балами оцінюється найкраще значення фактора, а балом «1» - його найгірше значення.

.        Визначення суми балів оцінки факторів.

.        Визначення середнього балу по кожному району та середньозваженого балу.

Анкета експертної оцінки території с. Межиріч приведена в додатку Б.

Розрахунок комплексного індексу цінності території оціночних районів Ії здійснюється шляхом зважування окремих індексів, які були розраховані в результаті пофакторної оцінки. Для визначення зважувальних (каліброваних) коефіцієнтів був застосований метод кореляційного аналізу (зважувались коефіцієнти парної кореляції між значеннями окремих індексів).

5.  Вирахувано комплексний індекс цінності для окремого оціночного району за формулою:

 (14)

де Іі - комплексний індекс цінності оціночного району;

Іс - середній бал оціночного району;

І - середньозважений бал по селу.

Враховуючи, що площа села Гостробури відносно мала і природно-планувальні особливості території однорідні, вся площа села включена в один оціночний район.

У зв’язку з цим, комплексний індекс (Іі) цінності району прийнятий за 1,0, відповідно Км2 дорівнює 1,0.

Наступною стадією виконання оцінки земель є економіко - планувальне зонування території - об’єднання оціночних районів в економіко - планувальні зони. При об’єднанні оціночних районів в економіко - планувальні зони враховувалась дія трьох факторів:

1.  Суміжність районів.

2.      Переважно однотипне функціональне використання

.        Близькість значення індексів Іі.

Враховуючи ці фактори оціночні райони об’єднують у економіко - планувальні зони. Основні їх характеристики наводяться в додатку 6. Значення зонального коефіцієнту Км2 для економіко - планувальної зони визначено як середньозважене (за часткою площі районів) індексів Іі оціночних районів.

Розрахунок комплексного індексу Іі, значення коефіцієнта Км2 та грошова оцінка 1 кв. м. землі в межах економіко - планувальних зон приведений в додатку 3.

.3 Характеристика локальних факторів оцінки

Територія населених пунктів в межах економіко - планувальних зон поділяється також за функціональним використанням. Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки враховують відносну прибутковість наявних в її межах видів економічної діяльності. В межах с. Межиріч виділено 6 груп функціонального використання території.

Віднесення земель до груп функціонального використання проводилося відповідно до класифікатора видів економічної діяльності та стандартної класифікації забудованих земель.

Локальні коефіцієнти застосовуються при визначенні вартості конкретної земельної ділянки і враховують особливості її місця розташування в межах економіко - планувальної зони.

Визначення коефіцієнту місцерозташування земельної ділянки не вичерпується значеннями коефіцієнту Км2. На величину рентного доходу конкретної ділянки окрім зональних впливають також і локальні фактори, повний перелік яких наводиться в «Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів». Встановлення переліку локальних факторів та обґрунтування їх значень здійснюється з урахуванням рекомендацій зазначених в «Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів», на базі містобудівної документації та результатів спеціальних досліджень.

Аналіз, проведений в процесі виконання грошової оцінки сіл, виявив 8 локальних факторів, які можуть вплинути на загальне значення коефіцієнту Км3.

Для обчислення Км3 враховуються перераховані нижче локальні фактори. При цьому добуток пофакторних оцінок не повинен бути нижче 0,50 і вище 1,50.

Після вивчення кожної з груп локальних факторів було здійснене їх картографування.

Характерні коефіцієнти локального рівня, що впливають на місце розташування земельних ділянок, приведені в таблиці 14.

Таблиця 14. Локальні коефіцієнти на місце положення земельної ділянки

Назва локальних факторів	Значення локальних факторів
Функціонально-планувальні фактори	с.Межиріч	с.Гостробури
місця розташування земельних ділянок в зоні пішохідної доступності до:
громадського центру	1.10
зовнішнього пасажирського транспорту	1.10
Інженерно-інфраструктурні фактори
земельні ділянки, що прилягають до вулиць без:
централізованого водопостачання	0.90	0.90
централізованого газопостачання	0.90
твердого покриття	0.90

3.4 Розрахунок нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь

Грошова оцінка сільськогосподарських угідь виконується у відповідності до «Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів». В основу оцінки покладено розрахований рентний прибуток, що створюється при виробництві зернових культур. Величина грошової оцінки є добутком річного рентного прибутку і терміну його капіталізації, який встановлений на рівні 33 років.

Оцінка виконана для всіх сільськогосподарських угідь, що знаходяться в межах населених пунктів Межиріцької сільської ради. Таксономічними одиницями при виконанні оцінки є агровиробничі групи грунтів, перелік яких щодо території населеного пункту наведений нижче.

Землі оцінено відповідно до «Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» за даними економічної оцінки земель, з урахуванням особливостей грунтового покриву території. За даними відділу Держкомзему у Лебединському районі були визначені основні агровиробничі групи грунтів в межах села (шифри грунтів приведені у відповідності з їх загальнодержавним номенклатурним списком).

Відповідно до статистичної звітності Відділу Держкомзему у Лебединському районі в межах сіл Межиріцької сільської ради знаходиться 535,1 га земель сільськогосподарського використання, з них:

Таблиця 15. Характеристика сільськогосподарських угідь Межиріцької сільської ради

Назва	Всього, га	Назва сільськогосподарських угідь
		рілля	Багаторічні насадження	сіножаті	пасовища
Межиріцька сільська рада в тому числі:	535,1	405,9	34,4	46,1	48,7
с.Межиріч	517,3	389,1	33,4	46,1	48,7
с.Гостробури	17,8	16,8	1,0	-	-

Грошова оцінка 1 га земель агровиробничих груп грунтів (Г_АГР.) розрахована за формулою:

 

 ₍₁₇₎

Г - грошова оцінка 1 га відповідних сільськогосподарських угідь по сільськогосподарському підприємству;

Б_АГР. - бал бонітету даної агровиробничої групи грунтів;

Б - середній бал бонітету грунтів по базовому сільськогосподарському підприємству.

Нормативна грошова оцінка 1 га сільськогосподарських угідь по базовому сільськогосподарському підприємству станом на 01.01.2012 року (з урахуванням коефіцієнту індексації 3,2 згідно Постанови Кабінету Міністрів України від 12 травня 2000 року №785 та коефіцієнту 1,756 згідно Постанови Кабінету Міністрів України від 31 жовтня 2011 року № 1185) становить:

Таблиця 16

Назва угідь	Грошова оцінка, грн.
Рілля	23874,58
Багаторічні насадження	13596,00
Сіножаті	3867,62
Пасовища	3009,60

У відповідності зі шкалою бонітування по шостому природно - сільськогосподарському району по базовому сільськогосподарському підприємству середній бал бонітету земель становить:

Таблиця 17

Назва угідь	Середній бал бонітету
Рілля	49,6
Багаторічні насадження	49,6
Сіножаті	28,3
Пасовища	31,9

Значення балів бонітету агрогруп грунтів, виділених в межах населених пунктів Межиріцької сільської ради, приведено с таблиці 18.

Таблиця 18

Шифр агрогрупи	Бали бонітету
	Рілля	Багаторічні насадження	Сіножаті	Пасовища
5б	14	14	12	11
53д	53	-	-	-
55д	45	-	-	41	-	1	4	-
144	23	1	26	25
209д	55	-	-	-

 

Отже грошова оцінка 1 га земель сільськогосподарських угідь в межах сіл по агровиробничих групах грунтів станом на 01.01.2012 року становить:

Таблиця 19. Нормативна грошова оцінка 1 га сільськогосподарських угідь в межах населених пунктів Межиріцької сільської ради

Шифр агрогрупи	Грошова оцінка 1 га земель, грн.
	Рілля	Багаторічні насадження	Сіножаті	Пасовища
5б	6738,79	3837,58	1639,98	1037,79
53д	25511,13	-	-	-
55д	21660,40	-	-	3868,14
143	-	-	546,66	-
144	11070,88	274,11	3553,29	2358,62
209д	26473,83	-	-	-

Визначення грошової оцінки будь - якої ділянки земель сільськогосподарського використання в межах населених пунктів здійснюється шляхом складання добутків грошової оцінки кожної агрогрупи грунтів, що входять до складу даної ділянки. Ідентифікація агровиробничих груп грунтів здійснюється на основі використання Орієнтовної екстраполяційної схеми основних агровиробничих груп грунтів, яка передається замовнику у складі матеріалів грошової оцінки земель села.

Нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь по кожному населеному пункту Межиріцької сільської ради приведена в таблиці 20.

Таблиця 20. Грошова оцінка 1 га сільськогосподарських угідь

Шифр агрогрупи	Грошова оцінка 1 га земель, грн.
	Рілля	Багаторічні насадження	Сіножаті	Пасовища
с. Межиріч
5б	6738,79	3837,58	1639,98	1037,79
143	-	-	546,66	-
144	11070,88	274,11	3553,29	2358,62
Середньозважене значення вартості по угіддях	8904,84	2952,05	2183,08	1924,67
с. Гостробури
53д	25511,13	-	-	-
55д	21660,40	-	-	3868,14
209д	26473,83	-	-	-
Середньозважене значення вартості по угіддях	24548,45	-	-	3868,14

3.5 Приклади визначення нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки

Згідно «Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання визначається з урахуванням її базової вартості, коефіцієнта місцерозташування та коефіцієнта функціонального використання (Кф).

Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф) приведені в додатку 6.

Коефіцієнт функціонального використання для земельних ділянок змішаного використання визначається як середньозважене (за площею) значення коефіцієнтів функціонального використання окремих частин земельної ділянки змішаного використання. Підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання є виключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою. Значення коефіцієнта Кф слід визначати відповідно до кодів економічної діяльності , а не за формою власності суб’єкта господарської діяльності.

У разі, коли земельна ділянка знаходиться в стадії будівництва, або відведене під майбутнє будівництво, то до завершення будівництва, терміни якого визначені в проектній документації, при проведенні нормативної грошової оцінки необхідно застосовувати Кф = 0,5.

Грошова оцінка земель різного функціонального призначення в розрізі економіко - планувальних зон в межі населених пунктів Межиріцької сільської ради наводиться у додатку 6.

При проведенні розрахунків нормативної грошової оцінки окремих земельних ділянок несільськогосподарського призначення слід враховувати , що базова вартість розрахована в цінах станом на 01.01.2012 р.

Приклад 1. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки,  що перебуває у власності громадянина А

Земельна ділянка розташована в межах 3 економіко-планувальної зони с. Межиріч по вул. Першотравневій. Загальна площа земельної ділянки - 0,3 га, в т.ч. під забудовою - 0,05 га, під ріллею - 0,25 га. Земельна ділянка представлена дерново-слабопідзолистими зв`язнопіщаними грунтами (5б). Базова вартість 1м² території села, згідно грошової оцінки складає 34,32 грн/м². Зональний коефіцієнт Км2 для економіко-планувальної зони 1 становить 1,44 .

Згідно карти зон прояву локальних факторів видно, що земельна ділянка розташована в зоні пішохідної доступності до громадських центрів (1,1), в зоні пішохідної доступності зовнішнього пасажирського транспорту (1,1), примикає до вулиць без централізованого водопостачання (0,90).

Таким чином Км3 дорівнює 1,10 х 1,10 х 0,90 = 1,09.

Грошова оцінка 1м² земельної ділянки під забудовою складає:

Цн = 34,32 х 1.44 х 1,09 х 1,0 = 53,87 грн.

Грошова оцінка земельної ділянки під під забудовою площею 500 м² складає:

,87 х 500 = 26935,00 грн.

Грошова оцінка земельної ділянки під ріллею площею 0.25 га при вартості 1 га 6738,79 грн. (табл. 3.9) складає:

,79 грн. х 0.25 =1684,70 грн.

Нормативна грошова оцінка земель громадянина складає

,00 грн. + 1684,70 грн. = 28619,70 грн.

Приклад 2. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки магазину

Земельна ділянка розташована по вул. Радянській в межах 3 економіко-планувальної зони в с. Межиріч. Загальна площа земельної ділянки - 300,0 м². Базова вартість 1м² території села, згідно грошової оцінки становить 34,32 грн/м². Зональний коефіцієнт Км2 для економіко-планувальної зони 1 становить 1,44.

Згідно карти зон прояву локальних факторів видно, що земельна ділянка розташована в зоні пішохідної доступності до громадських центрів (1,1), в зоні пішохідної доступності зовнішнього пасажирського транспорту (1,1) примикає до вулиць без централізованого водопостачання (0,90). Таким чином Км3 дорівнює 1,1 х 1,1 х 0,90 = 1,09.

Дана земельна ділянка відноситься до категорії «Землі комерційного використання», згідно Українського класифікатора цільового використання земель Кф=2,5.

Повна грошова оцінка 1м² магазину:

,32 х 1,44 х 1,09 х 2,5 = 134,67 грн.

Грошова оцінка всієї земельної ділянки площею 300,0 м² складає:

,67 грн х 300,0 м2 = 40401,0 грн.

Приклад 3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки,

що перебуває у власності громадянина Б

Земельна ділянка розташована по вул. Маяковського в межах 1 економіко-планувальної зони с. Межиріч. Загальна площа земельної ділянки - 0,3 га, в т.ч. під забудовою - 0,05 га, під ріллею - 0,25 га. Земельна ділянка представлена дерново-слабопідзолистими зв`язнопіщаними грунтами (5б). Базова вартість 1м² території села, згідно грошової оцінки складає 34,32 грн/м². Зональний коефіцієнт Км2 для економіко-планувальної зони 1 становить 0,70 .

Згідно карти зон прояву локальних факторів видно, що земельна ділянка розташована в зоні пішохідної доступності зовнішнього пасажирського транспорту (1.1), примикає до вулиць без централізованого водопостачання (0,90), примикає до вулиць без централізованого газостачання (0,90).

Таким чином Км3 дорівнює 1,1х 0,90 х 0,90 = 0,89.

Грошова оцінка 1м² земельної ділянки під забудовою складає:

Цн = 34,32 х 0,70 х 0,89 х 1.0 = 21,38 грн.

Грошова оцінка земельної ділянки під під забудовою площею 500 м² складає:

,38 х 500 = 10690,00 грн.

Грошова оцінка земельної ділянки під ріллею площею 0,25 га при вартості 1 га 6738,79 грн. (табл. 3.9) складає:

,79 грн. х 0,25 =1684,70 грн.

Нормативна грошова оцінка земель громадянина складає

,00 грн. + 1684,70 грн. = 12374,7 грн.

4. Експертна грошова оцінка земельної ділянки

Об'єктом оцінки є забудована земельна ділянка комерційного призначення, яка розташована під об'єктом нерухомості (нежитлове приміщення). Земельна ділянка розташована на землях Межиріцької сільської ради за адресою: с.Межиріч, Межиріцької сільської ради, Лебединського району, Сумської області.

4.1 Характеристика об’єкта оцінки та аналіз ринку земельних ділянок подібного цільового призначення

Земельна ділянка розташована на вул. Радянській, що за територіальною ознакою знаходиться в межах с.Межиріч, в центральній частині населеного пункту, в зоні житлової та громадської забудови. Ділянка не має схилу. Під'їзд здійснюється по дорозі з твердим покриттям.

Відстань від об'єкту оцінки до:

♦      центру с.Межиріч - 0,3 км;

♦      до автовокзалу (до зупинки міжміського транспорту) - 0,3 км;

♦      до залізничного вокзалу - 15,0 км;

♦             до адміністративного центру району (м. Лебедин) - 15,0 км;

Земельна ділянка, яка відведена для розміщення та обслуговування нежитлового приміщення межує: з півдня - з землями громадянина ПІБ, з півночі - землі Межиріцької сільської ради (вул. Радянська).

Категорія земель - землі житлової та громадської забудови. Функціонально - цільове використання ділянки - комерційне (код за УКЦВЗ 1.11.3 - землі роздрібної торгівлі та комерційних послуг). Фактично ділянка використовується для обслуговування нежитлового приміщення.

Земельна ділянка має форму неправильного багатокутника. Межі ділянки проходять по умовній межі. Проходи на ділянці мають замощення тротуарною плиткою.

За результатами інвентаризації загальна площа земельної ділянки, що оцінюється, визначена в розмірі 347 м², характеристика земельної ділянки наведена в таблиці 21.

Таблиця 21. Характеристика земельної ділянки, що оцінюється

Характеристика	Площа
під капітальною забудовою, м2	347
під проходами, площадками та проїздами, м2	-
загальна площа, м2	347

Рельєф ділянки спокійний, заболочення відсутнє, схил відсутній, небезпечні екзогенні процеси не спостерігаються, техногенного забруднення не має.

Обмеження та сервітути на земельну ділянку не зареєстровані.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на 2012 р. становить 46730,49 грн. (додаток З).

Згідно Технічного паспорту на нежитлове приміщення, розташоване за адресою: с.Межиріч, Лебединського району, Сумської області, сумарна забудована площа становить 347 м².

Для проведення експертної оцінки були взяті фрагменти технічного паспорту БТІ. Технічний та морально-функціональний стан поліпшень земельної ділянки визначений як гарний. Об'ємно-планувальні та технічні характеристики будівлі, рівень її інженерного та санітарно-гігієнічного облаштування відповідають сучасним вимогам, що пред'являються до об'єктів комерційного призначення, зокрема магазинів, кафе, тощо. На території ділянки знаходиться одноповерхове з цокольним поверхом нежитлове приміщення. Будівля має три входів, з дверними дерев'яними двійними отворами, а також дерев'яними подвійними зрешеченими отворами. Загальна характеристика приміщення наведена в таблиці 22.

Таблиця 22. Загальна характеристика приміщення

Назва конструктивного елемента	Характеристика
Нежитлове приміщення
Фундаменти і цоколь	Бетонний
Стіни і перегородки	Стіни - цегляні, зовнішнє оздоблення фасадна плитка, перегородки - цегляні
Перекриття	Залізобетонні
Покрівля	Сумісний
Стан під'їзду та зовнішнє обладнання	- під'їзд знаходиться в чистому вигляді, заасфальтований, замощення тротуарноюплиткою; - місце стоянки передбачене
Вихід вікон	На всі сторони приміщення
Додаткові системи безпеки	Відсутні
Підлога	Кахельна плитка, килимове покриття
Прорізи	Віконні: подвійні дерев'яні зарешечені; дверні: вхідні - дерев'яні різні, внутрішні - дерев'яні фільончасті
Внутрішнє оздоблення	Штукатурка, пофарбована, шпалери, керамічна плитка

Активна стадія приватизації земель несільськогосподарського призначення в Україні почалася наприкінці 1990-х років - значно пізніше початку приватизації державного та комунального майна. На сьогоднішній день земельний ринок України перебуває в стадії активного формування, але у своєму розвитку він відстає від більш сталого ринку нежитлової нерухомості.

На сьогодні характерними ознаками земельного ринку в Україні є те, що однакові за функціональним призначенням, фізичними, технічними характеристиками земельні ділянки, розташовані в порівняних за статусом населених пунктах країни, мають різну вартість. Це зумовлено неоднаковою купівельною спроможністю учасників ринку в різних регіонах країни, балансом попиту-пропозиції та багатьма іншими ринковими факторами. Таку ж регіональну диференціацію мають ринок житла та ринок нежитлової нерухомості.

Вартість земельних ділянок виробничого призначення менш залежна від впливу статусу населеного пункту. Іще одна очевидна тенденція полягає в збільшенні варіації цін у межах населеного пункту відповідно до збільшення розміру населених пунктів.

Визначальним фактором ціноутворення на земельному ринку є місце розташування ділянки: чим більш вигідно розташований об'єкт - тим більше прибутку може отримати власник від його використання. Ця закономірність знаходить відображення в залежності цін на землю від статусу населених пунктів: обмежена пропозиція ринку та підвищений попит на земельні ділянки в великих містах, де рівень прибутковості об'єктів нерухомості на порядок вищий, ніж у середніх і малих населених пунктах, зумовлюють вищі ціни на землю.

В залежності від форм власності й способу обігу ділянок земельний ринок ділиться на первинний (приватизаційний) і вторинний. За категорією земель та цільовим призначенням ділянок первинний ринок диференціюється на ринок земель громадської та житлової забудови, земель комерційного призначення, земель промисловості, транспорту, зв'язку, земель рекреаційного та іншого функціонального використання. В контексті завдань та об'єкта цієї оцінки в подальшому аналізується інформацію, яка стосується виключно земельних ділянок, наданих для комерційної діяльності, та виробничо-промислового призначення. Під землями комерційного використання розуміються ділянки, на яких розташовані об'єкти доходної нерухомості (як правило, це підприємства роздрібної та оптової торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування, АЗС, офісні будівлі, майстерні, виробничі приміщення тощо).

Найвищі ціни мають ділянки комерційного призначення. Найбільш активно здійснювалась приватизація невеликих за площею ділянок.Реформа відносин власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення на Сумщині почалася в 1996 році, коли відбулися перші земельні аукціони з продажу права довгострокової оренди земельних ділянок комерційного використання. За 2009 р. Сумська область була на третьому місці за кількістю продаж прав на оренду земельних ділянок.

Ринок землі Лебединського району є самим динамічним у області. Приватизація тут розпочалася ще у 1997 p., всього на території міста за цей період (1997-2012 pp.) було продано у власність 205 земельних ділянок несільськогосподарського (в основному комерційного) призначення, в тому числі 19 з них були продані через земельні аукціони на конкурентних засадах. Також на умовах аукціону станом на початок 2012 р. було продано право оренди 8 земельних ділянок. Хоча ринок земельних ділянок Лебединського району є одним з розвинутих в області ціни на первинному земельному ринку тут середні по області. У 2011 р. середньоарифметична вартість ділянок комерційного призначення склала 45,355 грн./м². Максимальна ціна складала 96,53 грн./ м², найменша 20,53 грн./м² (комерційне призначення).

4.2 Аналіз ефективності використання земельної ділянки

При проведенні експертної оцінки нерухомого майна, включаючи експертну грошову оцінку земельних ділянок, обов'язковим етапом є аналіз ефективності використання забудованої земельної ділянки, від якої залежить її вартість. В загальному вигляді вартість ділянки в залежності від поставлених завдань може розраховуватись або при існуючому, або при альтернативному використанні.

У відповідності з Національним стандартом №2 «Оцінка нерухомого майна», існуюче використання - це фактичне використання нерухомого майна на дату оцінки, існуюче використання не завжди погоджується з ринковими принципами і базою оцінки. Тому йому можуть відповідати неринкові види вартості (наприклад інвестиційна, спеціальна). Альтернативне використання - це можливі варіанти використання нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та розглядаються під час аналізу кращого та найбільш ефективного використання об'єкту оцінки.

Критерієм кращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки при альтернативних видах діяльності є максимум прибутку (доходу), отриманого суб'єктом господарювання - землекористувачем, за умови, що данний вид діяльності є юридично законний, фізично можливий і фінансово здійсненним. У цьому випадку досягається максимальна ринкова вартість об'єкта оцінки (земельної ділянки).

У сучасних соціально-економічних умовах України і з урахуванням обмежень цивільно-правового характеру, що звичайно присутні на первинному земельному ринку, принцип кращого та найбільш ефективного використання доцільно розглядати в такій інтерпретації, яка поєднує в собі альтернативне і фактично існуюче використання. Альтернативне користування пов'язане з можливим перепрофілюванням земельної ділянки на більш ефективні види підприємницької діяльності, поточне користування - з поліпшенням фінансово-господарських результатів за рахунок проведення оптимізаційних організаційно-технічних заходів без зміни цільового призначення об'єкта аналізу. Повертаючись до оцінюваної земельної ділянки треба констатувати, що за категорією земель земельна ділянка належить до земель роздрібної торгівлі та комерційних послуг. Характер розташування, існуюча забудова, деякі інші споживчі характеристики, а також історичний досвід землекористування роблять недоречними розгляд альтернативних видів господарської діяльності по за рамками земель комерційного використання (наприклад, такої яка за УКЦВЗ відноситься до промислової). Тобто зміна категорії земель при аналізі кращого та найбільш ефективного використання не розглядається.

Інша справа - характер цільового призначення в рамках однієї категорії. Тут дійсно можуть бути варіанти організації різних, можливо, більш ефективних, видів господарської діяльності. Що стосується об'єкта оцінки, то говорити про зміну цільового призначення ділянки є недоцільним. Місце розташування ділянки у центрі населеного пункту, як найкраще відповідає цільовому призначенню об'єкта 1.11.3 - землі для роздрібної торгівлі та комерційних послуг. До того ж на даній ділянці розташований існуючий магазин.

Отже, фактичне використання ділянки є практично можливим, юридично законним, і може бути достатньо ефективним враховуючи її місцеположення.

4.3 Обґрунтування методів оцінки

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується методичний підхід, що забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки. У відповідності з Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, визначення вартості земельної ділянки передбачає використання за обраним методичним підходом одного чи декількох методів оцінки. Класифікаційна характеристика методологічних підходів і методів оцінки земельних ділянок різного функціонального призначення відповідно до вимог Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок приведена в таблиці 23.

Таблиця 23. Класифікація підходів та методів грошової оцінки земельних ділянок у відповідності до « Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок»

Методичний підхід	Метод оцінки в рамках методичного підходу	Техніка та порядок розрахунків
Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок.	Метод попарного порівняння (зіставлення)	Пряме порівняння з вартістю раніше проданих ділянок-аналогів з наступним внесенням поправок.
	Метод статистичного аналізу ринку	Застосування кореляційно-регресійних моделей вартості ділянок на підставі методів математичної статистики та факторного аналізу.
Пряма чи непряма капіталізація чистого операційного (ЧОД) або рентного доходу (ЧРД).	Інвестиційний метод	Капіталізація ЧОД, отриманого від надання земельної ділянки в оренду.
	Метод капіталізації земельної ренти (метод зисків)	Капіталізація доходів від використання земельної ділянки, відмінного від оренди, власником або користувачем.
Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок у поєднанні з підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення.	Економічний метод	Залишок між очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки і витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку інвестора.
	Метод співвіднесення (перенесення)	Визначення вартості землі як частки в загальній вартості поліпшеної земельної ділянки.
Пряма чи непряма капіталізація чистого операційного (ЧОД) або рентного доходу (ЧРД) у поєднанні з підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення.	Метод залишку для землі	Різниця між поточної вартістю капіталізованого ЧОД або ЧРД з поліпшеної земельної ділянки і вартістю земельних поліпшень.
	Метод розподілення доходу	Капіталізація за ставкою, визначеною для землі, різниці між ЧОД від наданої в оренду поліпшеної ділянки та очікуваним доходом на інвестований у земельні поліпшення капітал. Очікуваний від земельних поліпшень дохід визначається як добуток їх вартості та ставки капіталізації для поліпшень.
Комбіноване використання підходів щодо зіставлення цін продажу подібних ділянок, капіталізації ЧОД або ЧРД та урахування витрат на земельні поліпшення.	Метод розвитку (можливого використання)	Різниця між дисконтованими доходами від передбачуваного використання земельної ділянки і дисконтованими витратами, пов'язаними з переходом до цього використання.

Визначення вартості земельної ділянки передбачає використання за обраними методичними підходами одного чи декількох методів оцінки. Відповідно до Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, при оцінці земельної ділянки може застосовуватися поєднання декількох методичних підходів.

Виходячи з наявності та достовірності інформації про об'єкт оцінки, яка є у розпорядженні, найбільш прийнятним буде застосування наступних методів оцінки:

-      метод прямого порівняння з аналогами продаж;

-      інвестиційний метод;

-      метод залишку для землі.

.4 Оцінка вартості земельної ділянки за методом прямого порівняння з аналогами продаж

У відповідності з підходом, що базується на зіставленні цін продажу, проводиться порівняння земельної ділянки, що оцінюється, з подібними за функцією використання та характером забудови земельними ділянками, що були продані раніше. При цьому враховуються такі фактори, як правовий статус ділянки, умови та дата її продажу, місце розташування, фізичні та екологічні характеристики, функціональне призначення, необхідність дотримання вимог щодо використання та забудови ділянки і т.д.

На практиці підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, реалізується у вигляді методу прямого попарного порівняння з аналогами продажів та методу статистичного аналізу ринку.

Метод прямого порівняння з аналогами продаж заснований на внесенні поправок до вартості ділянок, продаж яких здійснилася в минулому з урахуванням класифікаційного типу об'єкту та інших властивостей і ознак оцінюваної ділянки та ділянок-аналогів.

Факторний аналіз земельного ринку дозволяє зробити припущення, що найбільш вагомими групами основних ціноутворюючих факторів є:

-      соціально-економічний статус населеного пункту, що характеризується кількістю мешканців;

-      характер розміщення оцінюваної ділянки щодо основних місто утворюючих центрів населеного пункту (громадський центр, автовокзал, залізничний вокзал);

-      існуючий рівень інженерної підготовки та містобудівної цінності ділянки;

-      ефективність та раціональність використання земельної ділянки, яка вимірюється показником щільності забудови;

-      фактичне цільове використання ділянки;

-      конфігурація і площа ділянки;

-      умови продажу й оцінки (конкурентність, мотивація, період експозиції, база оцінки та інші обмеження і умови цивільно-правового характеру);

-      фактор часу, опосередкований через дату продажу;

-      регіональний ціноутворюючий фактор, який враховує відмінності середнього рівня цін на земельні ділянки, що склалися в різних населених пунктах (ринковий мультиплікатор).

Інші фактори, що певним чином впливають на рентний дохід, як свідчить практика, неможливо достовірно врахувати у кількісному вигляді. Тому для зменшення вірогідності спотворення результату в контексті завдань цієї оцінки ними доцільно зневажити.

При застосуванні методу зіставлення цін продажу приймається наступне припущення - скільки коштував би об'єкт-аналог, якби в нього були такі ж самі характеристики, умови оцінки і продажу, як і в оцінюваної ділянки.

Для розрахунків за об'єкти порівняння були вибрані ділянки з кодом цільового призначенням 1.11.3, які були продані за останні роки продажі в Лебединському районі і які розташовані в центральній частині населеного пункту. Відомості про об'єкти, вибрані для порівняння наведені у таблиці 4:

-      фактична площа ділянок;

-      відстань до громадського центру населеного пункту;

-             наявність комунікацій;

-      фактор часу, опосередкований через дату оцінки (дата прийняття рішення про продаж).

За такими факторами, як інженерно-геологічні та геометричні характеристики ділянок, наявність чи відсутність сервітутів та обмежень щодо використання, мотивація продавців та покупців (умови безконкурентного продажу) усі ділянки порівнянні, тому поправки на ці фактори не враховуються.

Поправочні коефіцієнти розраховуються за наступними формулами.

Поправка на чисельність населення населеного пункту:

N_ан - чисельність населення в населеному пункті, в якому розташовано об’єкт порівняння, тис чол.;_оц - чисельність населення в населеному пункті, в якому розташовано об’єкт оцінки, тис чол..

Поправка на площу ділянки:

S_ан - площа ділянки, яка приймається в якості аналога, м²;_оц - площа ділянки, що є об’єктом оцінки, м².

Поправка, яка враховує розташування ділянки в межах населеного пункту:

R1_ан - відстань до адміністративного центру населених пунктів для ділянок, аналогів, км;_оц - відстань до адміністративного центру населеного пункту для ділянки, що оцінюється.

Поправка на рівень інженерної підготовки та містобудівну цінність території:

К_ан - комплексний показник, що характеризує рівень інженерної підготовки та містобудівну цінність території розташування об’єкту-аналога;

К_оц - комплексний показник, що характеризує рівень інженерної підготовки та містобудівну цінність території розташування об’єкту оцінки.

Комплексний показник, що характеризує рівень інженерної підготовки території та її містобудівну цінність (К), розраховується у відповідності до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів як здобуток наступних параметрів:

-      максимальних значень коефіцієнтів, що враховують функціонально-планувальні фактори;

-      зворотних максимальних значень коефіцієнтів, що враховують інженерно-інфраструктурні фактори.

Максимальна кількість функціонально-планувальних та інженерно-інфраструктурних факторів буде відповідати наступному значенню:

-   пішохідна доступність до громадських центрів - 1,1;

-       пішохідна доступність до магістралей - 1,2;

-       пішохідна доступність швидкісного пасажирського транспорту - 1,1;

-       наявність доріг з твердим покриттям - 1,05;

-       наявність електропостачання - 1,05;

-       наявність централізованого водопостачання - 1,05;

-       наявність теплопостачання - 1,05;

-       наявність каналізації - 1,05;

-       наявність газопостачання - 1,05.

Активність та еластичність ринку нерухомості, у тому числі земельних ділянок, прямо пов'язані з купівельною спроможністю населення і фінансовим станом суб'єктів господарювання. Якщо прийняти в якості індикаторів цих процесів такі показники, як реальна заробітна плата, прибуток підприємств і валовий внутрішній продукт на душу населення у відносних цінах і зіставити динаміку їх зміни по роках з динамікою цін на ринку нерухомості (зокрема, з динамікою цін на земельні ділянки, розташовані в селищах міського типу), то неважко переконатися в повному збігу цих тенденцій.

Проведені нами дослідження показують, що єдиним доступним і репрезентативним показником оперативної статистичної звітності, який опосередковано характеризує купівельну спроможність учасників ринку нерухомості і на підставі якого можна розрахувати ціновий мультиплікатор та прогнозувати стан ринку нерухомості, є індекс реальної заробітної плати за період, що пройшов з дати оцінки аналога по дату оцінки об'єкта, що оцінюється. Оскільки показники середньої заробітної плати по областях України й офіційний індекс інфляції є загальнодоступними і публікуються кожен місяць, то розрахувати індекс реальної заробітної плати не представляє великої праці. Він розраховується як відношення індексу номінальної заробітної плати по даній області до офіційного індексу інфляції за відповідний період. Таким чином, поправка за фактором часу може розраховуватися виходячи з індексу росту реальної заробітної плати за період, що пройшов з дати оцінки (продажу) об'єкта-аналога по дату оцінки оцінюваної ділянки.

Таблиця 25. Розрахунок скоригованої вартості об’єктів порівняння

№	Адреса	Коефіцієнти коригування:			Коефіцієнт,що враховує інженерну підготовку	Інтегральна поправка	Скориго вана вартість на дату оцінки, грн./м2
		на площу ділянки	на відстань до центру	на фактор часу
1	с. Павленкове	0,679	2,214	0,861	1,0192	1,3197	28,37
2	с. Токарі	0,719	2,214	0,861	1,0	1,3197	30,88
3	с. Бішкінь	0,525	1,584	0,985	1,0144	0,8310	29,71
4	с. Курган	0,566	1,584	0,985	1,0144	0,8956	33,59
Медіанне значення скоригованої ціни, грн./м2					30,98

Таким чином, при площі 347 м² та медіанному скоригованому значенні ціни аналогів 30,98 грн./м² її можлива ринкова вартість дорівнює:

30,98 x 347 = 10750,06 грн.

Отже вартість ділянки, отримана методом прямого порівняння на дату оцінки становить: 10 750,06 грн.

.5 Оцінка вартості земельної ділянки інвестиційним методом

Згідно з Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, сутність інвестиційного методу полягає в капіталізації чистого операційного доходу від надання земельної ділянки в оренду. Метод прямої капіталізації ЧОД заснований на перетворенні майбутніх доходів від володіння забудованою ділянкою в її поточну вартість з урахуванням принципів кращого і найбільш ефективного використання, альтернативності інвестицій, залишкової продуктивності землі та зміни вартості грошей у часі. При цьому чистий операційний (рентний) дохід повинен визначатися на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю (а не ставок первинного ринку).

Як зазначалося вище, вторинний земельний ринок в Україні (за виключенням ринку присадибних ділянок) в цілому знаходиться в аморфному стані, тим більш, ринок орендних відносин. Малочислені дані про ставки орендної плати, в основному, стосуються досить крупних населених пунктів і земельних ділянок комерційного призначення (підприємства роздрібної торгівлі, громадського харчування, обслуговування). Що ж стосується ділянок промислового призначення, то така інформація практично відсутня. У всякому разі, вона дуже суб'єктивна і суперечлива. У більшості випадків ставки орендної плати дорівнюють ставкам земельного податку або трішки перевищують їх.

Якщо ж чистий операційний доход розраховувати по розміру земельного податку, то порушуються основні методологічні принципи оцінки - принцип очікування, заміщення, альтернативності інвестицій та інші. Якщо ж приймати ставки орендної плати, які встановлюють органи місцевого самоврядування на підставі Закону про оренду земель, то отриманий в такий спосіб результат не може відповідати ринковій базі оцінки, оскільки не враховує головний ринковий принцип ціноутворення - баланс попиту та пропозиції. Слід також враховувати, що забудовані земельні ділянки окремо від нерухомості в оренду в Україні не здаються, а якщо і здаються, то орендні платежі нараховуються та справляються за окремими договорами і контролюються різними державними інституціями. Таким чином, стандартний для світової оціночної практики метод капіталізації чистого операційного (рентного) доходу від здачі забудованої ділянки в оренду в нашому випадку не спрацьовує. Практичний досвід свідчить, що в населених пунктах України встановлення ставок орендної плати на первинному земельному ринку здійснюється не за ринковими принципами, а на суб'єктивному емпіричному рівні без будь-яких спроб наукового обгрунтування. При цьому коефіцієнти кратності орендних ставок до земельного податку в залежності від цільового використання ділянки і її місця розташування у відповідності до Закону про оренду земель коливаються в діапазоні від 3 до 12 разів. На наш погляд, такий суб'єктивний підхід до врегулювання орендних відносин в більшості випадків аж ніяк не сприяє підвищенню ефективності земельної реформи. Визначення розмірів орендної плати повинно базуватися на зваженому, науково обгрунтованому підході, який би враховував інтереси як землекористувачів (орендарів), так і органів місцевого самоврядування (орендодавців). Тим більш, що для цього є досить переконливе економічне підґрунтя. При неможливості прямого використання інвестиційного методу оцінки у зв'язку з відсутністю ринкових даних про ставки орендної плати за використання забудованих ділянок, доцільно застосування так званих ефективних ставок, заснованих на деяких базових припущеннях стосовно ключових функцій орендних відносин на земельному ринку України. В цьому випадку ефективна ставка орендної плати може бути розрахованою для кожної оцінюваної земельної ділянки. Основними такими припущеннями є:

-   з оглядом на світовий досвід найбільш ефективною формою власності на землю є приватна власність;

-       основною метою земельної реформи в Україні є формування багатоукладної та ефективної економіки землекористування, заснованої на змішаних формах власності, в числі яких провідне місце належить приватній власності;

-       орендні відносини в землекористуванні на первинному ринку та в постприватизаційний період повинні виконувати певні фінансово-економічні та соціальні функції (фіскальна, стимулююча, зрівняльна тощо);

-       разом з фіскально-конфіскаційною функцією як джерело поповнення бюджетних коштів орендні відносини повинні виконувати мотиваційну функцію, яка б стимулювала орендаря земельної ділянки придбати її у власність;

-       орендні відносини повинні також виконувати функцію вирівнювання умов господарювання при виробництві товарів і послуг з метою забезпечення суб'єктів підприємницької діяльності порівняними можливостями отримання доходу;

-       період повернення капіталу, авансованого у гіпотетичну купівлю земельної ділянки в порівнянні з варіантом справляння орендної плати, повинен бути кінцевим і конкурентним по відношенню до альтернативних напрямів вкладення інвестицій.

Сьогодні на первинному земельному ринку домінує фіскально-конфіскаційна функція. В той же час, саме опосередковано через орендну плату можна надати додаткового імпульсу процесу приватизації земельних ділянок. Для цього потрібно, щоб орендна плата була досить відчутною відносно земельного податку, але не настільки, щоб негативним чином вплинути на прибутковість бізнесу. Орендар - потенційний покупець - повинен бачити свою вигоду у разі приватизації ділянки. Найбільш вагомим критерієм доцільності покупки є термін окупності капітальних вкладень. Якщо за рахунок економії на орендних платежах термін повернення капіталу буде конкурентним відносно альтернативних напрямів інвестування, то придбання ділянки у власність є економічно виправданим. Таким чином, для того, щоб дати змогу потенційному покупцеві повернути інвестиції в придбання земельної ділянки у власність за рахунок економії на орендних платежах на протязі певного фіксованого часу (скажімо, Т років), ставка орендної плати мусить також бути фіксованою і дорівнювати деякому значенню R.

Для формалізації викладених вище теоретичних положень у вигляді математичних залежностей треба розглянути питання щодо конкурентних термінів повернення капіталу. Безумовно, параметр Т залежить від виду підприємницької діяльності землекористувача, а також від особливостей соціально-економічного розвитку регіону та населеного пункту, що в акумульованому виді виражається показниками галузевих, систематичних та специфічних ризиків. Середній термін окупності (повернення) капітальних вкладень в різних секторах економіки визначається величиною, зворотною середньому галузевому рівню рентабельності основних засобів або коефіцієнту економічної ефективності капітальних вкладень, який характеризує норму віддачі інвестованого капіталу. При цьому треба також враховувати доходність альтернативного і найменш ризикованого варіанту розміщення капіталу на депозитних вкладах. Найбільш переконливим індикативним показником максимально припустимого терміну окупності капіталу для типового інвестора у цьому випадку є величина, зворотна середній річній ставці банківського відсотку.

Таким чином, виходячи із вищезазначених теоретичних посилок стає очевидним, що ефективна ставка орендної плати за землю має ринкове підґрунтя і цілком базується на ринкових принципах оцінки. На наш погляд, представлена нижче методика розрахунку кратності ефективної ставки орендної плати відносно земельного податку (або відсотку орендної плати від нормативної грошової оцінки), може тимчасово використовуватися при застосуванні інвестиційного методу оцінки в умовах невизначеності або відсутності достовірних даних щодо орендних відносин на вторинному земельному ринку.

Слід також враховувати, що в залежності від прийнятої системи оподаткування платний режим землекористування має різні варіанти практичної реалізації. Відомо, що в умовах чинного законодавства земельний податок справляється лише при використанні загальної системи оподаткування. Якщо ж землекористувач використовує спрощену систему оподаткування (тобто являється платником єдиного податку), то земельний податок окремо не нараховується і не сплачується, оскільки він входить до складу єдиного податку. Ця обставина є досить суттєвою з погляду встановлення ефективної ставки орендної плати.

Опускаючи математичні перетворення, які цілком очевидні з урахуванням зазначених вище припущень, розрахункова кратність ефективної ставки орендної плати за землю відносно земельного податку в залежності від системи оподаткування визначається за формулами:

загальна система:

,

спрощена система:

,

КЕ - розрахункова кратність ефективної ставки орендної плати відносно земельного податку;

РВ - ймовірна ринкова вартість оцінюваної земельної ділянки, визначена на базі порівняльного підходу,грн.;

Т - ефективний (прийнятний для інвестора) термін повернення (окупності) капіталу, вкладеного в придбання земельної ділянки без урахування фактору часу, років;

ПЗ - розрахункова або фактична сума річного земельного податку, грн.

При нормі віддачі капіталу на рівні середньої депозитної ставки для фізичних осіб, яка на період оцінки становила 21 % річних (в гривнях), умовно безризиковий термін повернення капіталу становить майже 5 років. При більш ризикових і доходних варіантах інвестування, термін повернення капітальних вкладень зменшується. Для завершення розрахунків зробимо наступні припущення:

-   при гіпотетичній купівлі ділянки у власність, її ймовірна ринкова вартість буде знаходитися в межах оцінок, отриманих на базі аналогового підходу (середнє значення - 30,98 грн./м²);

-       на момент оцінки земельна ділянка знаходилася в стадії розвитку, у зв'язку з чим за показниками існуючої прибутковості її цільове використання не досягло кращого і найбільш ефективного;

-       ефективна ставка орендної плати в абсолютному вимірі є чистою, тобто очищеною від операційних витрат на утримання території (всі ці витрати бере на себе орендар).

З урахуванням зазначеного, розрахунок ефективної ставки орендної плати виконаний в таблиці 26.

Таблиця 26. Розрахунок ефективної ставки орендної плати за оцінювану ділянку

Показник	Позначення	Розрахункова формула, джерело інформації	Значення
Площа ділянки, м2	S	Технічна документація із землеустрою	347
Нормативна грошова оцінка ділянки, грн.	НО	Додаток №8	46730,49
Розрахункова сума річного земельного податку, грн.	ПЗ	Податковий кодекс	467,31
Ефективний термін повернення інвестицій в покупку земельної ділянки, років	Т	Аналіз вітчизняного фінансового ринку	6
Середнє значення вірогідних цін продажу подібних земельних ділянок, грн./м2	ПРВ	Ймовірна ринкова вартість отриманих на базі аналогового підходу	30,98
Ймовірна ринкова вартість ділянки-аналога, грн.	РВ	РВ = S * ПРВ	10750,06
Максимальна розрахункова кратність ефективної ставки орендної плати відносно земельного податку	КЕ	3,83
Прийнята умовна кратність ефективної ставки орендної плати з урахуванням поточних особливостей об'єкту	КЕум	Населений пункт не є привабливим для типового інвестора	2,3

Прийнята ефективна ставка орендної плати відносно земельного податку є тимчасовою до завершення повного освоєння ділянки. Таким чином, чистий рентний дохід від здавання земельної ділянки в оренду за тимчасової ефективною ставкою 4,8% від нормативної оцінки. Ділянка розташована в зручному місці, але зважаючи на значну площу ділянки і наявність поруч конкурентоспроможнім об'єктів, зайнятість приймаємо на рівні 80 відсотків:

ЧРД = 46730,49× 0,023 × 0,96 = 1031,81 грн. на рік.

Згідно з Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, ставка капіталізації чистого рентного доходу в даному випадку може розраховуватися як співвідношення між чистим операційним (рентним) доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок, або виходячи з норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал з урахуванням змін вартості грошей у часі.

Коли йдеться про капіталізацію чистого (рентного) доходу від володіння умовно вакантною земельною ділянкою (тобто коли норма повернення капіталу для земельних поліпшень не враховується), ставка капіталізації визначалася кумулятивним методом. Умовно безризикова ставка прийнята на рівні середньої ставки по депозитам (в дол. США) строком більше 1 року для фізичних осіб, яка на дату оцінки дорівнює 8,0% річних. Діапазони надбавок за кожен з факторів ризику становили 0%-5% і визначалися експертним шляхом.

Галузевий ризик приймаємо на рівні 1,5%.

Ризик пов'язаний з місцем розташування приймаємо на рівні - 1,0%.

Розрахунок вартості земельної ділянки методом капіталізації ЧОД виконаний в таблиці 27.

Таблиця 27. Розрахунок вартості земельної ділянки методом капіталізації ЧОД

Показник	Позначення	Розрахункова формула, джерело інформації	Значення
Номінальна норма віддачі інвестованого капіталу (відсоток за валютним депозитом для фізичних осіб більше року, на дату оцінки), %	ННВ	Національний банк України	8,0
Галузевий ризик. %	І	Наказ ФДМУ від 28.08.06 p., №1307 (згідно цільового призначення ділянки)	1,5
Специфічний ризик, притаманний даному об'єкту, %	СРС1	Майже немає конкурентів	1
Норма віддачі капіталу	РНВ	РНВ = (ННВ + 1+ СРС)/100	0,105
Капіталізована вартість земельної ділянки, грн.	ЦЗ	9826,76
Вартість в розрахунку за 1 м2, грн.	ЦЗпит	ЦЗ/S	28,31

Таким чином, вірогідна вартість оцінюваної ділянки, розрахованої методом капіталізації чистого рентного (операційного) доходу від здачі ділянки в оренду по ефективній ставці орендної плати, з урахуванням округлення та без урахування ПДВ становить 9826,76 грн.

.6   Оцінка вартості земельної ділянки методом залишку для землі

Згідно Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок чистий операційний дохід від оренди земельних поліпшень розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів, які можуть бути отримані протягом року, та операційних витрат, пов’язаних з утриманням та експлуатацією земельної ділянки та її поліпшеннями, що склалися на ринку.

Даний метод застосовується при оцінці ділянок з земельними поліпшеннями або вакантних ділянок, забудова яких планується у майбутньому за умови кращого та найбільш ефективного їх використання. Цей метод є методологічно невід'ємною частиною загальної техніки залишку для землі. За цим підходом оціночна вартість земельної ділянки визначається як різниця між поточної вартістю капіталізованого ЧОД або ЧРД з поліпшеної земельної ділянки і вартістю земельних поліпшень.

Діапазон орендних ставок, щодо подібних приміщень торгівельно-офісного призначення, коливається в межах 30 - 50 грн./м² для чистоти розрахунку в якості об'єкта порівняння була прийнята орендна ставка в розмірі 40 грн/м² (с комунальними послугами) за нежитлове приміщення комерційного типу.

Також необхідно ввести корегуючий коефіцієнт, що враховує регіон розташування об'єкту оцінки. Заробітна плата (як основний показник купівельної спроможності населення) у Лебединському районі є однією з найнижчих по Сумській області. Регіональна поправка береться на рівні 0,65. Розрахунок потенційного річного доходу від надання приміщень в оренду наведений у таблиці 28.

Таблиця 28. Розрахунок потенційного операційного доходу

Площа приміщень, м2	347
Чиста орендна ставка, грн./м2	40
Регіональна поправка	0,65
Коефіцієнт завантаження	0,95
Потенційний річний доход, грн./рік	8570,9

Ставка капіталізації чистого доходу визначається співвідношенням чистого річного доходу і ціни продажу подібної земельної ділянки або кумулятивним способом як сума безризикової процентної ставки та ризиків на інвестування, ліквідність тощо. Умовно без ризикова ставка прийнята на рівні середньої ставки по депозитам (для фізичних осіб в дол. США) строком більше 1 року, яка на дату оцінки дорівнює 8,0% річних. Компенсація за кожен вид ризику, що встановлюється визначається експертним шляхом за п'ятибальною шкалою. Розрахунок ставки капіталізації наведено в таблиці 29.

Таблиця 29. Розрахунок ставки капіталізації

Види компенсації	Поправка, %
Умовно без ризикова ставка (на рівні середньої ставки по депозитам (для фізичних осіб в дол. СІЛА), строком більше 1 року. Данні отримані при аналізі ставок по депозитам 10 найбільш стабільних та впливових банків.	8,0
компенсація зміни базової складової (ставки)враховується у зв'язку з тим, що українські банки можуть понизити відсоток по депозитним вкладам на відміну від вкладень в державні облігації СІЛА, які прийнято вважати найстабільнішими та безпечними, тому розмір компенсації за цей вид ризику приймаємо	1
компенсація за ризик, обумовлений розбіжностями в ліквідності вкладень приймаємо у зв'язку з тим, що об'єкт нерухомості на відміну від банківських вкладів не може бути терміново переведений в готівкові кошти без суттєвої втрати вартості. Експертна група вважає, що даний вид ризику та наступний (компенсацію за ризик, обумовлений різними умовами вкладень) для отримання прозорого та неупередженого результату слід врахувати на рівні	1
компенсація за ризик, обумовлений різними умовами вкладень, становлюється у зв'язку з тим, що строк окупності вкладень не порівняно перевищує термін банківських депозитів, прийнятих у якості порівняння, а відповідно і вищий відсоток ризику вкладень. За звичай розмір компенсації рівний розміру попередньої компенсації, у зв'язку з чим оцінювач прийняв розмір ставки рівною	1
компенсація за ризик, пов'язаний з компетентністю управління визначається у зв'язку з необхідністю контролю якості управління підприємством в умовах перехідного періоду до ринкової економіки (України признана світовою спільнотою як країна не з ринковою, а с перехідною (до ринкової системи) економікою. Таким чином, розмір ставки прийнята	-2
компенсація за ризик вкладень в галузь визначається згідно результатів аналізу діяльності відповідної галузі, що вона в цілому (здача нерухомості в оренду) достатньо приваблива, що дозволяє прийняти розмір компенсації на рівні	2
компенсація специфічних ризиків, що характерні об'єкту, встановлюється за результатами аналізу його ринкової привабливості, розташування в межах населеного пункту, господарської діяльності, з урахуванням його положення на ринку, факторів зовнішнього оточення, прогнозування доходів і т.д. компенсація за ризик, пов'язаний з оцінюваним об'єктом, може бути прийнята на рівні	-1
компенсація інфляційних очікувань встановлюється в зв'язку з тим, що базова без ризикова ставка може включати до 3% інфляційних очікувань відносно дол. США. Обмінний курс долара значно знизиться у 2010 році, прогнозували провідні економісти організації "Конференція ООН по торгівлі та розвитку". Але долар в світі слабішає по відношенню до валют тих країн, економіки яких стабільніші за американську. Зростання курсу повинне бути не технічним, тобто не пов'язаний з панікою банків чи ринків (поточна ситуація в Україні - стрімке зростання курсу долару по відношенню до гривні), а з економічними показниками (зростання ВВП, втримання приросту и зниження зовнішньої та внутрішньої заборгованості). Враховуючи перераховане, стрімке падіння долара на Україні не відобразиться. На наш погляд, базову ставку варто скоректувати, прийнявши розмір	-2
ставка капіталізації, розрахована кумулятивним методом, %	12

З урахуванням вищенаведеного, капіталізована вартість земельно-майнового комплексу на дату оцінки дорівнює (з округленням):

Комплексні витрати на забудову та освоєння ділянки складаються із залишкової відновної вартості існуючих основних фондів та супутніх капітальних вкладень на інженерну підготовку і облаштування території, проектно-вишукувальні роботи та відведення земельної ділянки.

Згідно збірнику УПВВ №36 (від І "Магазини"), таблиці №1 " Магазини одноповерхові", відновна вартість подібного об'єкту становить 25,7 руб. СССР/м³.

Індекс зміни вартості будівельно-монтажних робіт за період 1969 рік - січень 2012 року наведений у таблиці 30. Поправочні коефіцієнти для визначення вартості приміщення наведені в таблиці 31.

При обстеженні приміщення, зношення було встановлено в розмірі 20%. Коефіцієнт остаточної придатності прийнятий на рівні 0,7.

Таблиця 30. Розрахунок коефіцієнтів індексації вартості БМР

Найменування індексу	Значення індексу
Індекс зміни кошторисної вартості БМР по галузі "торгівля" за 1969-1991 роки	1,12
Територіальний коефіцієнт (1969-1984 рр)	1,01
Індекс зміни кошторисної вартості БМР з 01.01.1991 року по 01.10.2011 в середньому по економіці України	14,45
Індекс зміни кошторисної вартості БМР за період з 1969 року по дату оцінки	16,58

Таблиця 31. Поправочні коефіцієнти для визначення вартості приміщення

Найменування поправочного коефіцієнту	Значення коефіцієнту
Поправочний коефіцієнт враховуючий зміну капітальності приміщення	0,8
Коефіцієнт індексації для галузі "торгівля"	16,58
Коефіцієнт, який враховує відрізнення цін на БМР в Сумській обл. від середніх по Україні	0,8

Розрахунок вартості земельної ділянки методом прямої капіталізації чистого операційного доходу у поєднанні з технікою залишку для землі наведено в таблиці 32.

Таблиця 32. Остаточний розрахунок вартості, отриманої методом прямої капіталізації чистого операційного доходу у поєднанні з технікою залишку для землі

№ з/п	Назва показнику	Виконані дії	Отриманий результат, грн.
1	2	3	4
1	Повна відновлювальна вартість, грн.	Добуток будівельного обсягу (400 м3), вартості згідно УПВВ №36(І), табл. 1 (23,7 руб СРСР/м3), коефіцієнту індексації БМР, коефіцієнту, що враховує різницю на БМР в Сумській обл. від середньої по України	100594,17
2	Коефіцієнт залишкової придатності	1 * знос об'єкту нерухомості, розташованого на земельній ділянці, що є Об'єктом оцінки	0,7
3	Залишкова відновна вартість, грн.	Добуток повної відновлтовальної вартості та коефіцієнту залишкової придатності	70415,92
4	Витрати на розробку проектно-кошторисної документації	Згідно Наказу Міністерства регіонального розвитку і будівництва України №144 від 31.01,2008р. (4,74%)	3337,7
5	Витрати на розробку проекту відведення земельної ділянки	Розраховані за приблизним кошторисом, наданим однією з землевпорядних фірм м. Сум	3000
6	Комплексні витрати на надземні поліпшення	Складаються із залишкової відновлювальної вартості існуючих основних фондів, витрат на розробку проектно-кошторисної документації та витрат на розробку проекту відведення земельної ділянки, з урахування зносу та округлення.	76753,62
7	Вартість, отримана методом прямої капіталізації ЧОД у поєднанні з т технікою залишку для землі	3 врахуванням вищенаведеного і взявши до уваги принципи внеску факторів виробництва і залишкової продуктивності землі; сутність техніки залишку для землі; сутність методу капіталізації ЧОД, методу зисків, методу розвитку і підходу, який ґрунтується на врахуванні витрат на забудову і освоєння ділянки	9223,62

Таким чином, вартість земельної ділянки, на дату оцінки становить (з урахуванням округлення, без урахування ПДВ) методом залишку для землі - 9223,62 грн.

4.7 Узгодження результатів оцінки

В основі узгодження результатів лежить процедура обгрунтування підсумкового судження оцінювача відносно досягнення кінцевої мети оцінки. У даному випадку - це визначення найбільш ймовірної ринкової вартості забудованої земельної ділянки з урахуванням соціально-економічних факторів та цивільно-правових обмежень, що впливають на оціночну вартість та умови купівлі-продажу.

При узгодженні результатів оцінки керувався основним професійним правилом оцінювачів - принципом розумної обережності. Цей принцип припускає в умовах недостатньої інформаційної забезпеченості розрахунків, невизначеності проміжних суджень, при відсутності можливості об'єктивного обґрунтування переваги того чи іншого результату прийняття найбільш песимістичних оцінок.

На узгодження результатів оцінки виносяться наступні значення ймовірної ринкової вартості оцінюваної земельної ділянки:

-   вартість, отримана методом прямого порівняння з аналогами продаж - 10750,06 грн.;

-   вартість, отримана статистичним методом - 9826,76 грн.;

-       вартість, отримана інвестиційним методом - 9223,62 грн.;

Виходячи зі здатності метода врахувати ціноутворюючі фактори і відповідність методу виду вартості, вважаємо, що метод прямого порівняння є більш доцільним.

Таким чином, враховуючи вище зазначені обгрунтування, а також умови та обставини проведення оцінки, можна вважати, що найбільш ймовірна ринкова вартість земельної ділянки, площею 347 м², розташованої за адресою: с.Межиріч, Лебединського району, Сумської області, на дату оцінки становить (без урахування ПДВ) - 10 750,06 грн.

5. Соціально - економічна ефективність здійснення грошової оцінки земель населених пунктів (с. Межиріч, с. Гостробури) Межиріцької сільської рада Лебединського району Сумської області

У зв’язку з реформуванням земельних відносин і поступовою трансформацією ставлення до землі як до товару майбутнього земельного ринку, все більше уваги набувають питання вартісної оцінки земель, зокрема грошової оцінки сільськогосподарських земель, земель населених пунктів, та земель інших категорій.

За своєю суттю грошова оцінка земель є відображенням капіталізованого рентного доходу, що створюється на земельній ділянці. На землях населених пунктів створення рентного доходу обумовлюється чисельними факторами: місцерозташуванням земельної ділянки, рівнем її благоустрою, корисними природними, історико-культурними, екологічними та іншими показниками..

Затверджені данні грошової оцінки земель є базою для регулювання земельних відносин, в т.ч. для справляння податків за власність та користування землею, орендної плати та інше.

Сфери застосування грошової оцінки земель визначаються українським законодавством і методиками грошової оцінки земель різних категорій, затверджених Кабінетом Міністрів України. Грошова оцінка застосовується в сфері: оподаткування земель, оренда, при приватизації земельних ділянок, передача землі у власність, спадщину, під заставу, даруванні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначення розміру внеску до статутних фондів акціонерних товариств, об'єднань, кооперативів [19].

Розглянемо найрозвинутіші на сьогодні сфери застосування грошової оцінки земель. Однією з таких являється оподаткування земель.

Входячи до системи державного земельного кадастру, як підсумкова фінальна частина земельно - оцінювальних заходів, вартісна оцінка земель пропонує єдиний для всієї країни механізм визначення плати за землю. Численні історичні приклади свідчать про те, що ефективність цього механізму цілком залежить від рівня його економічної обґрунтованості, від того, наскільки справедливо визначені розміри земельного податку.

Плата за землю, включаючи ставку земельного податку, орендну плату, інші види грошових надходжень за використання або трансакції земельної власності, є основним джерелом поповнення державного бюджету.

Нормативним документом який визначає розміри та порядок плати за використання земельних ресурсів, а також відповідальність платників та контроль за правильністю обчислення і справляння земельного податку є Податковий кодекс України. В Податковому кодексі встановлено конкретний правовий і фінансовий механізм встановлення земельного податку і його стягнення, визначено, що плата за землю стягується у вигляді земельного податку, який розраховується на основі нормативної грошової оцінки земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації та площа земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено .

Використання землі в Україні є платним. Щорічно плата за використання землі повинна базуватися на єдиній для України ставці оподаткування чистого доходу з одиниці площі відповідних земельних угідь на основі науково обґрунтованих розрахунків. Плата за землю справляється з метою стимулювання раціонального використання та охорони земель, підвищення родючості ґрунтів, фінансування витрат на ведення земельного кадастру, проведення землевпорядкування та моніторингу земель, а також розвитку інфраструктури населених пунктів. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається в залежно від якості та місцерозташування земельної ділянки, виходячи з кадастрової оцінки земель.

В Україні оподаткування земель встановлюється та регулюється відповідно до Податковим кодексом. У статті 14.1.72 Податкового кодексу наведено таке визначення: "земельний податок - обов’язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів". Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Розміри податку за земельні ділянки, грошову оцінку яких не встановлено, визначаються до її встановлення в порядку, визначеному цим Законом. Власники землі та землекористувачі, крім орендарів та інвесторів - учасників угоди про розподіл продукції, сплачують земельний податок.

Згідно статті 272 Податкового кодексу ставки земельного податку з одного гектара сільськогосподарських угідь встановлюється у відсотках від їх нормативної грошової оцінки у таких розмірах:

-   для ріллі, сіножатей та пасовищ - 0,1%;

-       для багаторічних насаджень - 0,03%.

За сільськогосподарські угіддя, що надані в установленому порядку і використовуються за цільовим призначенням, у тому числі військовими сільськогосподарськими підприємствами, незалежно від того, до якої категорії земель вони віднесені, податок справляється за ставками, визначеними пунктом 1 статті 272 Податкового кодексу.

Податок за лісові землі справляється як складова плати за спеціальне використання лісових ресурсів, що визначається податковим законодавством.

Ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі одного відсотка від їх нормативної грошової оцінки, та земельних ділянок зазначених у статтях 276 і 278 Податкового кодексу.

Ставки податку за земельні ділянки (за винятком сільськогосподарських угідь та земель лісогосподарського призначення) диференціюють та затверджують відповідні сільські, селищні, міські ради виходячи із ставок податку, встановлених пунктом 1 статті 275 Податкового кодексу, функціонального використання та місцезнаходження земельної ділянки, але не більше трикратного розміру цих ставок податку, з урахуванням коефіцієнтів, установлених пунктом 2 статті 275.

Податок за земельні ділянки (в межах населених пунктів), зайняті житловим фондом, автостоянками для зберігання особистих транспортних засобів громадян, які використовуються без отримання прибутку гаражно-будівельними, дачно-будівельними та садівницькими товариствами, індивідуальними гаражами, садовими і дачними будинками фізичних осіб, культурно-побутовими, господарськими та іншими будівлями і спорудами, справляється у розмірі 3 відсотків суми земельного податку, обчисленого відповідно до статей 274 і 275 Податкового кодексу. Податок за земельні ділянки (в межах та за межами населених пунктів), надані для розміщення об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, справляється у розмірі 25 відсотків податку, обчисленого відповідно до статей 274, 275, 278, 279 і 280 Податкового кодексу [20].

Розрахунок земельного податку по кожному населеному пункту Межиріцької сільської ради наведено в таблиці 33.

Таблиця 33. Розрахунок земельного податку в межах населених пунктів Межиріцької сільської ради

№	Склад земель	Площа,  га	Загальна грошова оцінка земель, грн.	Загальний земельний податок, грн.
				2012	2000	+/-
с. Межиріч
1.	Землі житлової забудови	39,0	13384800	4015,44	889,2	3126,24
2.	Землі комерційного використання	10,1	3466320	34663,2	7676	26987,2
3.	Землі транспорту, зв'язку	9,6	3294720	1647,36	364,8	1282,56
4.	Землі громадського призначення	12,5	4290000	-	-	-
5.	Сільськогосподарські угіддя	517,3	-	-	-	-
5.1.	в т.ч.: рілля	389,1	3464873,2	34648,7	22136,67	12512,03
5.2.	багаторічні насадження	33,4	98598,47	985,98	686,65	299,33
5.3.	сіножаті	46,1	100639,98	1006,4	882,04	124,36
5.4.	пасовища	48,7	93731,43	937,31	1179,2	-241,89
с. Гостробури
1.	Землі житлової забудови	1,0	1599600	479,88	189,89	289,99
2.	Сільськогосподарські угіддя	17,8	-	-	-	-
2.1.	в т.ч.: рілля	16,8	412413,96	4124,14	2563,01	1561,13
2.2.	багаторічні насадження	1,0	3868,14	38,68	20,55	18,13
Всього		-	-	82547,09	36588,01	45959,08

На основі проведеної грошової оцінки території населених пунктів Межирицької сільської ради щорічно справлятиме плату за землю у вигляді земельного податку у розмірі:

·   за 1 м² із земель сільськогосподарського призначення в:

с. Межиріч - 0,0073 (грн.);

с. Гостробури - 0,023 (грн.);

·   за 1 м² із земель під житловою забудовою в:

с. Межиріч - 0,01 (грн.);

с. Гостробури - 0,05 (грн.);

·   за 1м ² із земель комерційного використання в:

с. Межиріч - 0,34 (грн.);

Оренда землі, як визначено Законом України "Про оренду землі", - це засноване на договорі термінове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідного орендареві для здійснення підприємницької і іншої діяльності.

Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Орендарями земельних ділянок можуть бути:

а) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;

б) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;

Орендна плата за земельну ділянку - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди [4].

Орендна плата може встановлюватися в таких формах: грошовій; натуральній (певною кількістю або частиною продукції, яку отримують з орендованої земельної ділянки); у вигляді надання послуг орендодавцеві. При визначенні розміру орендної плати необхідно враховувати різноманіття існуючих форм і типів орендної плати, наявність різних баз для встановлення її розміру і необхідності обліку ряду специфічних чинників, які можуть істотно впливати на розмір орендної плати.

Форми орендної плати:

-   грошова;

-       натуральна;

-       надання певних послуг орендодавцеві.

Ставки орендної плати:

-   нормативна ставка орендної плати, встановлена нормативними актами на державному або місцевому рівні;

-       контрактна ставка орендної плати, яка встановлюється по угоді сторін відповідно до умов договору оренди;

-       ринкова ставка орендної плати, яка склалася на місцевому ринку оренди землі.

Види орендних ставок:

-   фіксована;

-       процентна;

-       ступінчаста.

Чинники, які визначають розмір орендної плати:

-   фізичні, що враховують місцерозташування, розмір, конфігурацію, інженерно-геологічні умови, грунти і т.п.;

-       економічні, що враховують рівень цін і прибутків, ризиків, обсяги земельних поліпшень;

Типи орендної плати:

-   валова (брутто), при якій всі витрати, пов'язані з використанням земельної ділянки, сплачуються орендодавцем;

-       чиста (нетто), при якій всі витрати, пов'язані з використанням земельної ділянки, сплачуються орендарем [13].

Пропозиції, щодо розрахунку орендної плати за землю в межах населених пунктів Межирицької сільської ради наведений в таблиці 34.

Таблиця 34. Розрахунок орендної плати в межах населених пунктів Межирицької сільської ради

№	Склад земель	Загальна грошова оцінка земель, грн.	Відсоткова ставка орендної плати, %	Загальна орендна плата, грн.
				2012	2000	+/-
с. Межиріч
1.	Землі житлової забудови	13384800	3	401544	88920	312624
2.	Землі комерційного використання	3466320	6	207979,2	46056	161923,2
3.	Землі транспорту, зв'язку	3294720	1	32947,2	7296	25651,2
4.	Землі громадського призначення	4290000	1	42900	9500	33400
5.	Сільськогосподарські угіддя
5.1.	в т.ч.: рілля	3464873,2	3	103946,19	66410,01	37536,18
5.2.	багаторічні насадження	98598,47	3	2957,95	2059,95	898,0
5.3.	сіножаті	100639,98	3	3019,2	2646,12	373,08
5.4.	пасовища	93731,43	3	2811,94	3537,6	-725,66
с. Гостробури
1.	Землі житлової забудови	1599600	3	47988	18988,8	28999,2
2.	Сільськогосподарські угіддя
2.1.	в т.ч.: рілля	412413,96	3	12372,42	7689,03	4683,39
2.2.	багаторічні насадження	3868,14	3	116,05	61,65	54,4
Всього		-	-	858582,15	253165,16	605416,99

Отже, зробивши розрахунки видно що орендна плата у 2000 р. становила 253165,16 грн., а у 2012 р. збільшилася і становить 858582,15 грн.

6. Охорона праці та безпека в надзвичайних ситуаціях

.1 Охорона праці

Охорона праці - це система законодавчих актів та відповідних їм соціально-економічних, технічних, гігієнічних та організаційних заходів, які забезпечують безпеку та зберігання здоров’я працівників у процесі праці [19]. Завданням охорони праці є зведення до мінімуму ймовірності нещасного випадку або професіонального захворювання, а також забезпечення комфортних умов при максимальній продуктивності праці.

Завданням охорони праці є зведення до мінімуму імовірності нещасного випадку або професіонального захворювання, а також забезпечення комфортних умов при максимальній продуктивності праці.

жовтня 1992 року було прийнято Закон України про охорону праці. Дія Закону поширюється на всі підприємства, установи і організації незалежно від форм власності та видів їх діяльності, на усіх громадян, які працюють, а також залучені до праці на цих підприємствах.

Закон визначає основні положення щодо реалізації конституційного права громадян на охорону їх життя і здоров’я в процесі трудової діяльності, регулює за участю відповідних державних органів відносини між власником підприємства, установи і організації або уповноваженим ним органом і працівником з питань безпеки, гігієни праці та виробничого середовища і встановлює єдиний порядок організації охорони праці в Україні [1].

До завдань охорони праці належать:

- забезпечення безпеки виробничих процесів, устаткування, будівель і споруд;

- забезпечення працюючих засобами індивідуального та колективного захисту;

- здійснення професійної підготовки і підвищення професійної підготовки і кваліфікації працівників з питань охорони праці, ведення пропаганди безпечних методів праці;

- забезпечення оптимальних режимів праці і відпочинку працюючих;

- здійснення професійного добору працівників для певних видів робіт;

- нормалізація санітарно-гігієнічних умов праці;

- організація лікувально-профілактичного обслуговування;

- удосконалення нормативної бази з питань охорони праці [1].

Безпосереднє керівництво роботою з охорони праці та відповідальність за виконання вимог безпеки праці як правило доручаються головному інженеру, головному спеціалісту або заступнику керівника підприємства.

Навчання працівників безпеці праці проводиться при підготовці нових працівників, проведенні різноманітних інструктажів, підвищенні кваліфікації. Інструктаж з охорони праці за часом та характером проведення підрозділяється на вступний, первинний, на робочому місці, повторний, позаплановий та поточний [24].

Вступний інструктаж проводить головний інженер, головний спеціаліст або особа, якій доручаються обов’язки інженера з охорони праці із усіма на роботу незалежно від стажу, освіти, спеціальності та посади, на яку вони стають, а також з відрядженими, учнями або студентами, які прибули на практику. Вступний інструктаж проводиться за 2-3 годинною програмою у кабінеті з охорони праці, після чого робиться запис у журналі реєстрації вступного інструктажу, контрольному аркуші та посвідченні, що видається робітнику.

Первинний інструктаж на робочому місці, повторний та позаплановий проводить безпосередній керівник робіт з оформленням відповідного запису у журналі реєстрації інструктажу на робочому місці. Поточний інструктаж проводиться майстром (начальником цеху, дільниці) при ліквідації аварій, ремонтних та інших роботах при наявності постійної небезпеки травмування.

Навчання та атестація керівних робітників підприємств та організацій державної підпорядкованості проводиться 1 раз у 3 роки, решта усіх керівників підприємств та інженерно-технічних робітників - 1 раз в 2 роки. Особи, які не склали екзаменів перший раз або повторно (не пізніше трьох місяців), - знімаються з зайнятої посади [29].

Відповідальність за організацію охорони праці в сільській раді несе керівник, який забезпечує дотримання законодавчих актів з охорони праці, виробничої санітарії, пожежної безпеки, а також додержання прав працівників, гарантованих законодавством про охорону праці.

З цією метою керівник розробляє та затверджує комплексні заходи щодо досягнення встановлених нормативів безпеки, гігієни праці та виробничого середовища, підвищення існуючого рівня охорони праці,запобігання випадкам виробничого травматизму, професійних захворювань та пожежам.

Забезпечити своєчасне інструктування по правилам безпеки праці,протипожежної безпеки, електробезпеки, екології, санітарії з питань надання першої медичної допомоги, користування засобами колективного і індивідуального захисту.

Згідно форми 7-ТНВ у табл. 35 надані дані показників травматизму по Межиріцькій сільській раді Лебединського району Сумської області за останні три роки, що включає фінансування заходів з охорони праці, яке складає 3% від суми реалізованої продукції.

Таблиця 35. Показники травматизму по Межиріцькій сільській раді

Показники	Одиниця виміру	Роки
		2010	2011	2012
Середньооблікова чисельність працюючих на підприємстві(Р)	чол.	150	160	165
Кількість нещасних випадків(Т)	вип.	-	-	-
Фінансування заходів з охорони праці	грн.	15000	19000	20000

Основною задачею системи управління охороною праці у Межиріцькій сільській раді є організація вивчення питань з охорони праці працівниками підприємства. Це є найважливішим заходом попередження нещасних випадків і професійних захворювань на виробництві, а також слід відмітити, що в господарстві проводять вступний інструктаж, первинний, повторний, позаплановий та цільовий інструктаж. По всім видам інструктажу і по видам робіт розроблені відповідні програми та інструкції.

При проведенні грошової оцінки земель Межиріцької сільської ради виконуються як інженерно - вишукувальні так і камеральні роботи, які в основному виконуються на комп’ютері.

Робота користувача персонального комп'ютера - розумова, яка виконується сидячи в одній позі, коли є обмеження загальної м'язової активності. При цьому є висока напруженість зорових функцій, рухливість кистей рук та нервово-емоційне напруження при умові дії різноманітних фізичних факторів [1].

На користувача ПК діють такі небезпечні фактори виробничого середовища:

·   шум;

·   електромагнітні поля;

·   статична електрика;

·   незадовільні метеорологічні умови;

·   незадовільна освітленість робочого місця;

·   неправильна організація робочого місця.

·   професійна діяльність з ПК може призвести до:

·   порушення зорового аналізатора;

·   порушень пов'язаних зі стресовими ситуаціями та нервово-емоційними навантаженнями при роботі;

·   захворювання шкіри.

Вибір приміщення і раціональне розміщення обладнання та робочих місць.

Обгрунтування вибору монітору

У відповідності до директиви 90/270 Європейської Економічної Комісії "Мінімальні вимоги з охорони праці", яка регламентує безпечні умови роботи при виконанні наступних вимог до моніторів:

·   символи на екрані повинні бути чіткими і добре розрізнятися;

·   зображення не повинно блимати;

·   яскравість та контраст повинні легко регулюватися;

·   екрани повинні бути вільними від відблисків і відбиття;

·   випромінювання повинні бути знижені до максимально малих розмірів .

Обрунтування вибору приміщень

Згідно до "Тимчасових санітарних норм і правил для працівників обчислювальних центрів" площа приміщення на одного працюючого з персональним комп'ютером" площа приміщення на одного працюючого з персональним комп'ютером складає 6 м² , об'єм - 18 м³. Не допустимо розташовувати робочі місця у підвальних та цокольних поверхах. Робочі місця з ПК бажано розташовувати в окремих приміщеннях. Поверхня підлоги повинна бути зручною для вологого прибирання і мати антистатичне покриття. Вміст шкідливих хімічних елементів в приміщенні з ПК не повинен перевищувати концентрацій вказаних в переліку "гранично допустимих концентрацій забруднюючих речовин, що забруднюють атмосферне повітря населених місць" № 3086-84 від 27.08.84 р.

Схема приміщення.

Розміщення робочих місць користувачів ПК відповідає ГОСТ 12.3.032 - 78, ГОСТ 21889-76, ГОСТ 22269-76.

При розташуванні елементів робочого місця користувача ПК враховано:

·   робочу позу користувача;

·   простір для розміщення користувача;

·   можливість огляду елементів робочого місця;

·   можливість ведення записів, розміщення документації і матеріалів, які використовуються користувачем.

Робочі місця з ЇЖ повинні бути розташовані від стіни з віконними прорізами на відстані 1.5 м, від інших стін на відстані - їм, відстань між столами складає не менше 1.5 м.

При розміщенні робочого місця поряд з вікнами кут між екраном дисплея і площиною вікна повинен складати не менше 90° (для виключення відблисків), частину вікна, що прилягає бажано зашторити.

При періодичному спостереженні за екраном рекомендовано розташовувати елементи обладнання таким чином, щоб екран знаходився справа, клавіатура навпроти правого плеча, а документи в центрі кута огляду.

При постійній роботі екран повинен знаходитись в центрі поля огляду, документи зліва на столі або на спеціальній підставці.

Монітор встановлюється таким чином, щоб край екрана знаходився на рівні очей користувача на відстані 600 мм.

Клавіатура розташована на спеціальній підставці на відстані 100 - 300 мм від краю столу. Кут нахилу панелі клавіатури до столу повинен бути в межах від 5 до 15 градусів.

Принтер повинен бути розміщений в зручному для користувача положенні так, щоб максимальна відстань від користувача до клавіш і управління принтером не перевищувала довжин) витягнутої руки користувача.

Не допускається розташування ПК при якому працюючий повернений обличчям до вікон кімнати або до задньої частини ПК, в якій вмонтовані вентилятори.

Конструкція робочого стола

Повинна забезпечувати можливість оптимального розміщення на робочій поверхні обладнання, що використовується з врахуванням його кількості та конструктивних особливостей (розмір монітору, клавіатури, принтера і ін.) і характеру роботи, що виконується. Використовуються столи з регульованою висотою (680-800 мм). Ширина та глибина стола складають відповідно 1000 та 800 мм.

Конструкція робочого крісла задовольняє вимогам ГОСТ 21889-76.

Крісло користувача ПК повинно включати такі основні елементи: сидіння, спинку, а також додатковий елемент - підставку для ніг. Висота поверхні сидіння крісла регулюється в межах 400-550 мм. Ширина і глибина поверхні сидіння складають 400 мм. Поверхня сидіння плоска, передній край -заокруглений. Є можливість зміни кута нахилу поверхні від 15° вперед до 15° назад.

Опорна поверхня спинки стільця має висоту 300 мм, ширину 300 мм, радіус кривизни горизонтальної площини - 400 мм. Кут нахилу спинки у вертикальній площині регулюється в межах 0+/- 30 градусів від вертикального положення. Відстань спинки від переднього краю сидіння регулюється в межах 260-400 мм.

Забезпечення необхідного мікроклімату в приміщенні з ПК

У виробничих приміщеннях з ПК параметри мікроклімату повинні відповідати вимогам ГОСТ 12.1.005-88 «Загальні санітарно-гігієнічні вимоги до повітря робочої зони» та «санітарним нормам мікроклімату виробничих приміщень» № 4088-86 для категорій робіт 1а - 1б. Величини температури, відносної вологості і швидкості руху повітря в робочій зоні виробничих приміщень повинні відповідати оптимальним значенням для категорії 1а - 1б, при строгому дотриманні параметрів відносної вологості (55-86%). Температура навколишнього середовища повинна бути в межах 18-22^о С, а швидкість руху повітря 0,1 - 0,2 м/с.

Ефективним засобам створення комфортного мікроклімату для користувачів ПК є кондиціювання повітря. Це забезпечує постійність температури, вологості, швидкості руху повітря та його частоти, незалежно від зовнішніх умов.

Освітлення приміщень і робочих місць з ПК

Приміщення з ПК має природне та штучне освітлення. При незадовільному освітленні знижується продуктивність праці користувачів ПК, можлива поява короткозорості, швидка втомлюваність.

Система освітлення повинна відповідати таким вимогам:

·   освітленість на робочому місці повинна відповідати характеру зорової

роботи, який визначається трьома параметрами: об'єктом розрізняння - найменшим розміром об'єкту, фоном, який характеризується коефіцієнтом відбиття та ін.;

·   необхідно забезпечити достатньо рівномірне розподілення яскравості на робочій поверхні монітору, а також в межах навколишнього простору;

·   на робочій поверхні повинні бути відсутні різні тіні;

·   в полі зору не повинно бути прямих і відбитих відблисків;

·   величина освітленості повинна бути постійною у часі.

Природне освітлення здійснюється через бокові світлопрорізи, які забезпечують коефіцієнт природної освітленості (КПО) рівний 1.55, що відповідає СНІП 11-4-79 "Природне і штучне освітлення (зі змінами)".

Для захисту від прямих сонячних променів, які створюють прямі та відбиті відблиски з поверхні екранів і клавіатури, передбачені сонцезахисні засоби.

Штучне освітлення у приміщенні здійснюється системою загального освітлення. Як джерело світла використовують люмінесцентні лампи (білого світла). Загальне освітлення виконане у вигляді суцільних ліній світильників, розташованих збоку від робочих місць паралельно лінії зору працюючих. У випадку переважаючої праці з документами необхідно застосовувати системи комбінованого освітлення. Штучне освітлення повинно забезпечувати на робочих місцях з ПК освітленість не нижче 400-500 лк.

У приміщеннях з ПК необхідно обмежувати нерівномірність розподілення яскравості в полі зору працюючих.

Проектом передбачено коефіцієнти відбиття робочого стола, клавіатури та корпусу обчислювальної техніки 0.2 - 0.5; стелі 0.6 - 0.7; стін 0.2 - 0.5; підлоги 0.1 - 0.2. Всі матеріали, що використовуються для оздоблення повинні бути матовими.

Розрахунок природного освітлення

Освітленість приміщень природнім шляхом розраховуємо шляхом знаходження коефіцієнтів природного освітлення.

е = 1.5(СНиП 11-04-79)

Дифузорне світло неба, що проникає у вікна:

е_н = е х n₁ х n₂,

е - мінімальний коефіцієнт при боковому освітленні;₁ - коефіцієнт світлопропускання вікон, що враховує втрати проникаючого світла;₁ =0.8;₂ - коефіцієнт, що враховує нерівномірну яскравість неба по меридіану, заходиться в залежності від кута, що утворюється горизонтальною лінією і прямою, що з'єднує точку М з центром вікна;₂ = 0.9

Для оцінки світлового потоку, що проникає у приміщення користуємося формулою:

(S_В / S_П) X 100 = ( e_н μ_в к ) / ( τ_заг τ₁), %,

де: S_B, S_n - площі вікон і підлоги робочого приміщення, м²;

е_н - нормоване мінімальне значення коефіцієнта природної освітленості для роботи відповідної точності, знаходимо за таблицею;

μ_в - світлова характеристика вікна, що знаходиться за таблицями;

К - коефіцієнт, що враховує затемнення вікон будинками;

τ_заг - загальний коефіцієнт світлопропускання, знаходиться за таблицею;

τ₁ - коефіцієнт, що враховує вплив відбитого світла стін, стелі, підлоги при боковому освітленні, знаходиться за таблицею_n = 12 м²; e_H = 1,08; μ_в = 0,5; К = 1,7; τ_заг = 0,35; τ₁ = 1,7.

_В = (e_H S_n μ_в к) / (τ_заг τ₁ 100) = 3,52 (м²)

Тобто, площа природного освітлення в даному приміщенні повинна відповідати 3,52 м². В дійсності площа природного освітлення складає 4 м².

Отже, природне освітлення в даному приміщенні повністю задовольняє потрібне значення освітленості.

Розрахунок штучного освітлення.

Приймаємо, що приміщення оснащенні лампами ЛДП-65. За ГОСТ 6825-74 дана лампа забезпечує світловий потік в 2900 Дм. Тепер необхідно визначити скільки таких ламп необхідно встановити в приміщенні. Кількість ламп визначається за формулою:

n = Ф_Σ / Ф_Л

де Ф_Σ - сумарний світловий потік в приміщенні,

Ф_Л - світловий потік однієї лампи (2900 Лм).

Сумарний світловий потік обчислюється як

Ф_Σ = (Е_n S K Z) η 100

де Е_n - нормальне освітлення (400 лк);- площа приміщення (18 м²);

К - коефіцієнт запасу, приймається 1,7;- коефіцієнт мінімальної освітленості, знаходиться в межах 1,1 - 1,2;

η - коефіцієнт використання світлового потоку, залежить від ККД і розповсюдження сили світильника, показника приміщення. Знайдемо показник приміщення:

І = (А В) / (Н (А + В))

де А, В - відповідно довжина і ширина приміщення А=6м, В=3м; Н- висота приміщення, Н=3м.

І = (6 х 3) / (3х (6+3) ) = 0,7

Тепер за відповідними значеннями показника приміщення, коефіцієнтів відбиття від підлоги, стін, обладнання визначимо, що η = 43,

Визначимо Ф_Σ:

Ф_Σ = 400 х 18 х 1.7 х 1.2 / 43 х 100 = 34158 Лм

Визначимо кількість ламп:= 34158 / 2900 = 11.8

Отже, необхідно 12 ламп ЛДП - 65. Проведемо перевірку отриманих результатів:

Ф_Σ = 12 х 2900 = 34800 Тоді: Е н = 34800 х 43 / 100 х 18 х 1.7 х 1.2 = 408

(Лк)>400 (Лк)

Отже, розрахунки приведені правильні [48].

Забезпечення захисту від шуму

Джерелами шуму в офісі є пересувні механічні частини принтера і вентилятори ПК.

При роботі матричних голкових принтерів шум виникає при переміщенні головки принтеру і в процесі удару голок головки по паперу.

При роботі вентиляційної системи ПК, яка забезпечує оптимальний температурний режим електронних блоків ПК і вмонтована в задню панель, створюється аеродинамічний шум. Шум, що створюється працюючими ПК є широко смужним, постійним з аперіодичними посиленнями при роботі принтерів. Тому шум повинен оцінюватися загальним рівнем звукового тиску по частотному корегуванню "А" та вимірюватися в 9 дБА. У приміщенні, де працюють програмісти та оператори ПК рівень звукового тиску не перевищує 50 дБА. При заміні матричних голчатих принтерів на струменеві або лазерні рівень звукового тиску зменшується до 30 дБА. Рівні звукового тиску відповідають ГОСТ 12.1.003-83 ССБТ "Шум. Загальні вимоги безпеки." (СТ РЕВ 1930-79).

Зниження рівня шуму здійснюється такими методами:

·   заміною матричних принтерів струменевими і лазерними, які створюють при роботі значно менший рівень звукового тиску;

·   застосуванням принтерів колективного користування, розташованих на відстані від більшості робочих місць користувачів ПК;

·   зміною напряму випромінювання шуму в протилежну сторону від робочого місця;

·   зменшення шуму при установці на шляху його розповсюдження звукоізолюючого відгородження у вигляді стін, перетинок, кабін;

·   акустичною обробкою приміщень - зменшення енергії відбитих звукових хвиль, шляхом збільшення площі звукопоглинання (розміщення на внутрішніх поверхнях приміщення облицювань, що поглинають звук, установка в приміщеннях штучних поглиначів звуку).

Захист від електромагнітних випромінювань і електростатичних полів

Джерелами електромагнітних випромінювань є ПК. Навколо працюючого монітору виникають електромагнітні поля низької частоти від 5 Гц до 400 Кгц)

Граничне допустиме значення напруженості електричного і магнітного полів у відповідності до стандарту МРК:

Таблиця 36. Значення напруженості електричного і магнітного полів

Сума частот, кГц	Електричне поле, В/М	Магнітне поле
0.005-2	2.5	2
2-400	2.5	0.02

Для захисту користувачів ПК від дії електромагнітних випромінювань використовуються заземлені захисні фільтри для екранів моніторів. Віддаль від екрану монітору до користувача становить 50-100 см. Час роботи за комп'ютером не перевищує 4-х годин на день.

В приміщенні, де знаходяться монітори необхідно забезпечити виконання заходів по боротьбі із статичною електрикою. Найпростішим засобом є підтримка відносної вологості повітря на рівні 50-60 % за допомогою побутового електрозволожувача.

Підлогу виконано відповідно до ГОСТ 12.4 124-83 №4459-88 з використанням покриття з антистатичного лінолеуму з метою захисту від електростатичного випромінювання.

Електробезпека

Конструкція, вид виконання, спосіб встановлення і клас ізоляції застосовуваних провідників, пристроїв та іншого електрообладнання відповідають вимогам електробезпеки. За ступенем небезпеки ураження людини електричним струмом згідно ПУЕ 1.1.13 лабораторію відносять до приміщення без підвищеної небезпеки, тому що відсутні ознаки, які характеризують приміщення небезпечні та особливо небезпечні:

·   температура в приміщенні не перевищує +30°С;

·   підлога струмоізольована;

·   хімічно активне середовище відсутнє.

На випадок аварії для запобігання ураження струмом людей передбачено захисне заземлення.

Вибухобезпека

Обчислювальна техніка відноситься до класу техніки, що не є вибухонебезпечною. Єдина складова частина ПК, яка могла б представляти небезпеку - це кінескоп (електронно-променева трубка). Але кінескопи останні десять років випускають тільки вибухонебезпечні і не потребують додаткових засобів захисту. Тому немає потреби їх розглядати.

Пожежна профілактика

Згідно СНІП 2.09.02 - 85, ОНТП 24-86 приміщення відноситься до категорії В по вибуховій і пожежній безпеці. У зв'язку з цим спеціального захисту людей на робочих місцях організовувати не потрібно. З точки зору пожежної безпеки найнебезпечнішим є джерело напруги, тобто електропроводка і силовий розряд. З огляду на це, встановлюємо в приміщенні пожежні сигналізатори з часом роботи 65 с. На випадок виникнення пожежі для боротьби з вогнем у приміщенні встановлюємо один вогнегасник ОП-5. Ці заходи відповідають вимогам СНІП 2.01.02-85 про забезпечення приміщень пристроями протипожежної безпеки [29].

Вихід з приміщення здійснюється згідно плану через двері, що ведуть в загальний коридор будинку. Двері відчиняються назовні. Коридор шириною 2.5 м забезпечує вільний вихід працюючих.

Розраховані параметри приміщення і робочого місця, метеорологічні умови і ергономічні показники створять оптимальні умови праці для робітника. Розраховане значення заземлення і запропоновані заходи протипожежної безпеки гарантують працівникові безпечні умови праці [48].

Головною метою заходів по поліпшенню умов праці та забезпеченню її безпеки є досягнення соціального ефекту, який включає укріплення здоров'я працівників, службовців, підвищення їх працездатності, інтересу до роботи та інше. В той же час здійснення заходів з охорони праці на підприємствах, організаціях, установах призводить до певного економічного ефекту.

6.2 Безпека в надзвичайних ситуаціях

Актуальність проблеми природно-техногенної безпеки населення України і її території в останні роки обумовлена тривожною тенденцією зростання числа небезпечних природних явищ, промислових аварій та катастроф, які призводять до числа матеріальних втрат, пошкодженні здоров’я та загибелі людей. У зв’язку з цим зростає роль цивільного захисту населення від наслідків надзвичайних ситуацій різного походження.

Проводиться відповідна робота по забезпеченню цивільного захисту працівників та населення сіл Межиріч та Гостробури. На території Межиріцької сільської ради та прилеглих територіях знаходиться ряд потенційно-небезпечних об’єктів техногенного та природного походження, до яких можна віднести: високовольтну ЛЕП та трансформаторну підстанцію, підземний газопровід та лінії зв’язку, пошкодження яких загрожує життю людей і села. До ПНО та НС природного походження треба віднести: лісові масиви, часті природні кліматичні надзвичайні ситуації, а саме: урагани, град, заметілі, шквальні вітри (зі швидкістю понад 20 м/с) та інше.

Надзвичайні ситуації техногенного та природного характеру класифікуються за характером походження, ступенем поширення, розміром людських втрат та матеріальних збитків.

Залежно від характеру походження подій, що можуть зумовити виникнення надзвичайних ситуацій техногенного та природного характеру на території України, визначаються такі види надзвичайних ситуацій:

·   техногенного характеру;

·   природного характеру.

Природні надзвичайні ситуації пов'язані з природними процесами космічного, літосферного, гідросферного, атмосферного, біосферного характеру або кількох процесів одночасно і відбуваються не залежно від участі людини . Природні НС - це: стихійні лиха та небезпечні явища [57].

Техногенні НС пов'язані з матеріальною сферою, що створена людиною Причини виникнення техногенних НС - це: недодержання правил безпеки та необережність, недосконалість у проектуванні, кримінальні елементи та тероризм, військові дії, природні явища В мирний час можуть виникати надзвичайні ситуації всіх видів, навіть такі характерні для військового часу надзвичайні ситуації як ядерні вибухи, хімічне та бактеріологічне зараження внаслідок аварій та терористичної діяльності НС антропогенного характеру виникають в результаті раптового виходу з ладу машин, механізмів та агрегатів, що супроводжується значними порушеннями виробничого процесу, вибухами, утворенням осередків пожеж, радіоактивним, хімічним чи біологічним зараженням місцевості, які призвели до великих матеріальних втрат та враження чи загибелі людей.

Критерії класифікації надзвичайних ситуацій техногенного та природного характеру встановлюються Кабінетом Міністрів України на основі аналізу інформації про техногенну та екологічну обстановку, загрози існуючих і ймовірних техногенних та природних катастроф, досвіду ліквідації надзвичайних ситуацій техногенного та природного характеру.

Центральні та місцеві органи виконавчої влади, виконавчі органи рад зобов'язані надавати населенню через засоби масової інформації оперативну і достовірну інформацію про стан захисту населення і територій від надзвичайних ситуацій техногенного та природного характеру, про виникнення надзвичайних ситуацій техногенного та природного характеру, методи та способи їх захисту, вжиття заходів щодо забезпечення безпеки [57].

Оповіщення про загрозу виникнення надзвичайних ситуацій техногенного та природного характеру і постійне інформування населення про них забезпечуються шляхом:

·   завчасного створення і підтримки в постійній готовності загальнодержавної і територіальних автоматизованих систем централізованого оповіщення населення;

·   організаційно-технічного з'єднання територіальних систем централізованого оповіщення і систем оповіщення на об'єктах господарювання;

·   завчасного створення та організаційно-технічного з'єднання з системами спостереження і контролю постійно діючих локальних систем оповіщення та інформування населення в зонах можливого катастрофічного затоплення, районах розміщення радіаційних і хімічних підприємств, інших об'єктів підвищеної небезпеки;

·   централізованого використання загальнодержавних і галузевих систем зв'язку, радіопровідного, телевізійного оповіщення, радіотрансляційних мереж та інших технічних засобів передавання інформації.

З метою своєчасного захисту населення і територій від надзвичайних ситуацій техногенного та природного характеру, запобігання та реагування на них відповідними центральними та місцевими органами виконавчої влади здійснюються:

створення і підтримання в постійній готовності загальнодержавної і територіальних систем спостереження і контролю з включенням до них існуючих сил та засобів контролю;

організація збирання, опрацювання і передавання інформації про стан довкілля, забруднення харчових продуктів, продовольчої сировини, фуражу, води радіоактивними, хімічними речовинами, мікроорганізмами та іншими біологічними агентами.

Укриттю в захисних спорудах, у разі необхідності, підлягає населення відповідно до його належності до груп (працююча зміна, населення, яке проживає в небезпечних зонах).

Створення фонду захисних споруд забезпечується шляхом:

комплексного освоєння підземного простору міст і населених пунктів для взаємопогодженого розміщення в ньому споруд і приміщень соціально-побутового, виробничого і господарського призначення з урахуванням необхідності пристосування і використання частини приміщень для укриття населення в разі виникнення надзвичайних ситуацій техногенного та природного характеру;

обстеження і взяття на облік підземних і наземних будівель та споруд, що відповідають вимогам захисту, споруд підземного простору міст, гірничих виробок і природних порожнин;

дообладнання з урахуванням реальної обстановки підвальних та інших заглиблених приміщень;

будівництва заглиблених споруд, які окремо розташовані від об'єктів виробничого призначення та пристосовані для захисту;

масового будівництва, в період загрози виникнення надзвичайних ситуацій техногенного та природного характеру, найпростіших сховищ та укриттів;

будівництва окремих сховищ та протирадіаційних укриттів [56].

В умовах неповного забезпечення захисними спорудами в населених пунктах, що мають об'єкти підвищеної небезпеки, основним засобом захисту населення є евакуація і розміщення його у зонах, які є безпечними для проживання людей і тварин.

Евакуації підлягає населення, яке проживає в населених пунктах, що знаходяться у зонах можливого катастрофічного затоплення, можливого небезпечного радіоактивного забруднення, хімічного ураження, в районах виникнення стихійного лиха, аварій і катастроф (якщо виникає безпосередня загроза життю та здоров'ю людей).

Залежно від обстановки, яка склалася на час надзвичайної ситуації техногенного та природного характеру, може бути проведено загальну або часткову евакуацію населення тимчасового або безповоротного характеру.

Загальна евакуація проводиться за рішенням Кабінету Міністрів України для всіх категорій населення і планується на випадок:

можливого небезпечного радіоактивного забруднення територій навколо атомних електростанцій (якщо виникає безпосередня загроза життю та здоров'ю людей, які проживають в зоні ураження);

виникнення загрози катастрофічного затоплення місцевості з чотиригодинним добіганням проривної хвилі.

Часткова евакуація проводиться за рішенням Кабінету Міністрів України у разі загрози або виникнення надзвичайної ситуації техногенного та природного характеру.

Евакуаційні заходи здійснюються Радою міністрів Автономної Республіки Крим, місцевими органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування.

Під час проведення часткової евакуації завчасно вивозиться не зайняте у сферах виробництва та обслуговування населення: діти, учні навчальних закладів, вихованці дитячих будинків, разом з викладачами та вихователями, студенти, пенсіонери та інваліди, які утримуються у будинках для осіб похилого віку, разом з обслуговуючим персоналом і членами їх сімей.

Евакуація населення проводиться способом, який передбачає вивезення основної частини населення із зон надзвичайних ситуацій техногенного та природного характеру усіма видами наявного транспорту, а в разі його відсутності чи недостатності, а також у випадку руйнування транспортних шляхів - організоване виведення населення пішим ходом по заздалегідь розроблених маршрутах [59].

Медичний захист - це заходи, спрямовані на запобігання або зменшення ступеня ураження людей завдяки своєчасному застосуванню медичних препаратів, наданню медичної допомоги постражд <http://moodle.udec.ntu-kpi.kiev.ua/moodle/mod/glossary/showentry.php?courseid=135&concept=%D0%96%D0%94>алим і їх лікуванню та психологічному відновленню, забезпеченню нормального епідемічного стану в зонах НС, контролю за станом довкілля, санітарно-гігієнічною та епідемічною ситуацією.

Медичний захист може бути здійснений на належному рівні за умови завчасного створення та підготовки спеціальних медичних формувань, накопичення медичних засобів захисту, медичного та спеціального майна та техніки, планування і використання наявних сил та засобів, закладів охорони здоров’я незалежно від форми власності та господарювання.

Важливу роль у реалізації медичних заходів відіграє Державна служба медицини катастроф, що складається з медичних сил і засобів та лікувальних закладів центрального і територіального рівнів, а також Центри медико-психологічної реабілітації, створені у структурі санаторно-курортних закладів, що функціонують.

Організаційно-медичне керівництво Служби медицини катастроф здійснює Міністерство охорони здоров’я. Координує її діяльність на випадок НС комісія з техногенно-екологічної безпеки та НС на відповідному рівні.

Радіаційний та хімічний захист включає заходи з виявлення та оцінювання радіаційної і хімічної обстановки, організації та здійснення дозиметричного і хімічного контролю, розроблення та впровадження типових режимів радіаційного захисту, забезпечення населення засобами індивідуального та колективного захисту, організацію і проведення спеціального оброблення.

Біологічний захист включає своєчасне виявлення факторів біологічного зараження та проведення комплексу адміністративно-господарських, режимообмежувальних і спеціальних протиепідемічних та медичних заходів.

Біологічний захист передбачає:

виявлення осередку біологічного зараження;

своєчасне використання колективних та індивідуальних засобів захисту;

знезаражування осередку бактеріологічного ураження;

проведення екстреної та специфічної профілактики;

дотримання протиепідемічного режиму населенням, підприємствами, установами та організаціями.

Інженерний захист території здійснюється для створення умов безпечного проживання населення на території з підвищеним технологічним навантаженням та ризиком виникнення НС, а саме:

урахування під час розроблення генеральних планів забудови населених пунктів і ведення містобудування можливих проявів небезпечних і катастрофічних явищ;

раціональне розміщення потенційно небезпечних об’єктів з урахуванням можливого впливу їх діяльності на безпеку населення і довкілля у разі виникнення надзвичайних ситуацій;

будівництво споруд, будинків, інженерних мереж, транспортних комунікацій із заданими рівнями безпеки та надійності;

будівництво протизсувних, протиповеневих, протиселевих, протилавових, протиерозійних інженерних споруд спеціального призначення та інші заходи [60].

Заходи, що проводяться для зниження рівня ймовірності виникнення надзвичайних ситуацій:

o створення безпечних умов праці для виробничого персоналу:систематичні перевірки посадовими особами району (об'єкту) і державними інспекторами стану будинків, споруд, технологічного обладнання, електрогосподарства, газо- і нафтопроводів, теплових трас;забезпечення працюючого персоналу правилами, стандартами, нормами, інструкціями та іншими нормативними документами з безпеки та охорони праці;перевірка відповідності технологічних процесів машин, механізмів, обладнання вимогам нормативних документів з безаварійної експлуатації, безпеки та охорони праці;розробка і вдосконалення системи планів попереджувальних оглядів та ремонтів техніки;розробка і впровадження формулярів на кожний агрегат для відображення технічного стану обладнання з метою вдосконалення профілактичних заходів;перевірка ефективності вентиляційних, в тому числі і аварійних, систем, надійності герметизації ємностей, які працюють під тиском;перевірка працездатності контрольно-вимірювальної, захисної та блокувальної апаратури;проведення профілактичних протипожежних заходів;контроль за справністю пожежного зв'язку, сигналізації, первинних засобів пожежегасіння, стану шляхів і під'їздів до об'єктів, справністю джерел протипожежного водопостачання;підготовка фонду захисних споруд, створення запасів засобів індивідуального захисту;нанесення на виробниче обладнання і комунікацію розпізнавальних знаків безпеки відповідно з вимогами;перевірка утримання та готовності системи виявлення витоку СДОР, оповіщення працюючого персоналу і населення;розробка планів ліквідації аварійних ситуацій [57].

7. Охорона довкілля

Охорона довкілля та раціональне використання природних ресурсів є невід’ємною частиною процесу суспільного розвитку української держави, адже природні ресурси є основою життєдіяльності населення та економіки держави, тому забезпечення їх збереження, відтворення та невиснажливого використання є однією з основних передумов сталого соціально-економічного розвитку країни.

Охорона довкілля - система заходів щодо раціонального використання природних ресурсів, збереження особливо цінних та унікальних природних комплексів і забезпечення і забезпечення екологічної безпеки.

Охорона довкілля включає охорону атмосферного поівтря, вод суші та вод Світового океану, земель, флори і фауни, геологічного середовища.

Сучасний екологічний стан України, нинішню екологічну ситуацію в Україні можна охарактеризувати як кризову, що формувалася протягом тривалого періоду через нехтування об'єктивними законами розвитку і відтворення природно-ресурсного комплексу України. Відбувалися структурні деформації народного господарства, за яких перевага надавалася розвитку в Україні сировинно-видобувних, найбільш екологічно небезпечних галузей промисловості.

З метою запобігання можливому несприятливому впливу атмосферного забруднення на здоров'я населення, умови його проживання та відпочинку, стан навколишнього середовища, необхідно здійснювати оцінку якості повітряного середовища населених пунктів.

Оцінка якості атмосферного повітря здійснюється на підставі аналізу інформації, одержаної шляхом інструментальних замірів вмісту шкідливих домішок на стаціонарних, маршрутних, підфакельних постах спостереження відповідно до вимог "Руководства по контролю за загрязнением атмосферы" і прогнозних розрахунків очікуваного рівня вмісту шкідливих речовин, що виконані згідно з діючими нормативно-методичними документами.

Вимоги до заходів по охороні атмосферного повітря населених пунктів регламентуються Законом України "Про охорону атмосферного повітря", "Санитарными правилами по охране атмосферного воздуха населенных мест", санітарною класифікацією підприємств, виробництв та інших об'єктів.

Заходи по охороні атмосферного повітря повинні забезпечувати дотримання ГДК (або ОБРВ) забруднюючих речовин у повітрі сельбищних територій і 0,8 ГДК у місцях масового відпочинку населення з урахуванням комбінованої дії речовин або продуктів їх трансформації в атмосфері відповідно до переліку ГДК, затвердженого у встановленому порядку.

Забороняються викиди в атмосферу шкідливих речовин, на які не встановлені гігієнічні нормативи (ГДК або ОБРВ).

Забороняється розташовувати нові, реконструювати існуючі об'єкти, що є джерелами забруднення атмосфери, на територіях з рівнем забруднення, який перевищує гігієнічні нормативи.

Реконструкція, розширення і технічне переобладнання діючих об'єктів дозволяється на таких територіях тільки за умови зменшення на них викидів в атмосферу до рівня гранично допустимих викидів (ГДВ) з урахуванням перспективи розвитку, а також при наявності можливості організації достатніх санітарно-захисних зон.

Промислові підприємства, а також об'єкти з технологічними процесами, які супроводжуються викидами шкідливих речовин в атмосферу, повинні мати санітарно-захисні зони.

Для зниження рівня забруднення атмосферного повітря необхідно передбачати заходи планувального, технологічного, санітарно-технічного і організаційного характеру, а саме:

-   виведення із житлової забудови (або перепрофілювання) промпідприємств, що несприятливо впливають на повітряне середовище сельбищної території;

-       максимальне використання безвідходних і маловідходних технологічних процесів з обгрунтуванням досяжності рішень, що приймаються;

-       впровадження технологічного чи санітарно-технічного обладнання, що забезпечує вловлювання, утилізацію, знешкодження викидів і відходів або повне їх виключення;

-       регулювання викидів шкідливих речовин в атмосферу з урахуванням прогнозу несприятливих метеорологічних умов;

-       створення об'їзних доріг для транзитного транспорту, будівництво автомобільних доріг вантажного призначення в промислово-складських зонах, організацію безупинного руху за принципом "зеленої хвилі"

Вимоги до складу і властивостей води та заходи по охороні водних ресурсів регламентуються Законом України "Про охорону навколишнього природного середовища", Водним кодексом України і прийнятими на їх основі нормативними документами.

У разі одночасного використання водного об'єкта або його ділянок для декількох видів водокористування слід виходити із більш жорстких вимог до якості води.

Вимоги до охорони водних ресурсів, що включені до державних стандартів і відомчих нормативних документів, повинні відповідати положенням санітарно-гігієнічних правил і норм, а якість води водних об'єктів - встановленим для них гігієнічним нормативам.

Вміст шкідливих речовин у воді водних об'єктів господарсько-питного і культурно-побутового водокористування не повинен перевищувати їх гранично допустимих концентрацій (ГДК).

З метою охорони вод, що використовуються для господарсько-питних і культурно-оздоровчих цілей, встановлюються округи і зони санітарної охорони. Їх розміри, а також комплекс необхідних санітарно-гігієнічних заходів визначаються відповідно до "Положения о порядке проектирования и эксплуатации зон санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов хозяйственно-питьевого назначения" або аналогічних документів, що діють на даний період.

Для запобігання забрудненню і виснаженню водних об'єктів на прибережних ділянках річок або водоймищ встановлюються водоохоронні зони. До складу водоохоронної зони входять: зона спрацювання водосховищ, заплава річки, надзаплавні тераси, бровки і круті схили корінних берегів, а також балки та яри, що безпосередньо впадають в річкову долину.

У межах водоохоронних зон виділяється прибережна територія суворого обмеження господарської діяльності .

Комплексна оцінка санітарного стану грунту проводиться шляхом порівняння фактичного вмісту хімічних і біологічних забруднювачів з гранично допустимими або орієнтовно-допустимими концентраціями (ГДК, ОДК) хімічних речовин в грунті і показниками епідеміологічної небезпеки грунтів.

Для хімічних інгредієнтів, що постійно присутні в грунті в природних умовах і для яких не встановлені еколого-гігієнічні нормативи, ступінь небезпеки антропогенного забруднення ними грунту оцінюється за коефіцієнтами їх концентрацій, які є відношенням фактичного вмісту елементів в грунті до їх природного (фонового) вмісту; сума коефіцієнтів концентрацій провідних інгредієнтів складає сумарний індекс небезпеки, що характеризує категорію забруднення грунту.

При виявленні в грунті хімічних речовин в кількості, що перевищує гранично допустимі рівні (ГДК, ОДК), а також при віднесенні грунту до категорії забрудненого за бактеріологічними, гельмінтологічними і ентомологічними показниками, забороняється використання таких земельних ділянок під забудову без попередніх заходів щодо оздоровлення грунту і ліквідації джерел забруднення.

Санітарна очистка населених пунктів має бути планово-регулярною на всій території, здійснюватись органами житлово-комунального господарства та, при необхідності, іншими службами. Порядок збирання побутових і промислових відходів, частота їх вивезення визначається виконавчою владою за погодженням з установами санепідслужби з таким розрахунком, щоб виключити можливі умови для життя і виплоду комах та гризунів у побутових відходах в період їх збирання і попередити накопичення токсичних відходів на проммайданчику до рівнів, які можуть несприятливо впливати на стан навколишнього середовища, здоров'я працюючих і населення.

Способи знешкодження твердих побутових відходів потрібно приймати в залежності від розмірів населеного пункту; сільських населених пунктів необхідне обладнання впорядкованих полігонів твердих побутових відходів; в сільських населених пунктах при відсутності громадського центру і багатоповерхової забудови знешкодження побутових відходів здійснюється шляхом компостування на індивідуальних садибах.

Місця для знешкодження твердих побутових відходів повинні відводитись поза сельбищними територіями і зеленими рекреаційними зонами з дотриманням санітарно-захисних зон з метою виключення можливості забруднення відходами і продуктами їх розкладу атмосферного повітря і грунту населених пунктів, водоносних горизонтів і водних об'єктів. Під'їздні шляхи до цих об'єктів не повинні проходити через населені пункти.

Прийняттю на спеціальний промисловий полігон підлягають тільки токсичні промислові відходи I, II, III класів небезпеки; рідкі токсичні промислові відходи перед вивезенням на полігон повинні бути в обов'язковому порядку обезводнені на підприємствах.

Висновок

Даний дипломний проект на тему: «Грошова оцінка земель населених пунктів Межиріцької сільської ради (с. Межиріч, с. Гостробури) Лебединського району Сумської області», включає визначення споживчої якості земель, економіко-планувального зонування території, експертної грошової оцінки земельної ділянки комерційного використання та нормативної грошової оцінки земель населених пунктів (с. Межиріч, с. Гостробури) Межиріцької сільської ради, створення інформаційно-аналітичного та цифрового картографічного забезпечення для нормативної грошової оцінки окремих земельних ділянок з врахуванням впливу локальних факторів та функціонального використання земельних ділянок.

В дипломному проекті було визначено:

-   середню вартість 1м² земель населених пунктів Кам’янської сільської ради;

-       нормативну грошову оцінку земель різного функціонального використання в розрізі економіко-планувальних зон;

-       нормативну грошову оцінку сільськогосподарських угідь;

-   розрахунок нормативної грошової оцінки земель окремих земельних ділянок;

-       експертну грошову оцінку земельної ділянки комерційного використання.

В ході виконання даного дипломного проекту було досконало вивчено основні природні, правові, екологічні, соціально-економічні умови, що склалися на території с. Межиріч, с. Гостробури Межиріцької сільської ради, та мають відповідний вплив на їх розвиток та функціонування. З метою врахування усіх вказаних особливостей при визначенні науково - обґрунтованої і практично вірної грошової оцінки земель, проведено економіко-планувальне зонування та вирахувано середню вартість 1м² земель (забудованих земель) для економіко-планувальних зон населених пунктів, визначена грошова оцінка земельних ділянок різного функціонального використання з врахуванням їх місцерозташування, встановлені регіональні, зональні та локальні фактори місцерозташування земельних ділянок.

На основі показників витрат на освоєння і облаштування території населених пунктів визначена базова вартість 1м² земель, що становить з врахуванням коефіцієнту індексації (1,0):

-   для с. Межиріч - 34,32 грн./м², по економіко-планувальних зонах вартість одного квадратного метра становить:

-   в першій зоні: Цнз = 34,32 грн/м² * 0.70 = 24.02 грн./м²

-       в другій зоні: Цнз = 34,32 грн/м² * 1.01 = 34.66 грн./м²

-       в третій зоні: Цнз = 34,32 грн/м² * 1,44 = 49.42 грн./м²

-       в четвертій зоні: Цнз = 34,32 грн/м² * 0.87= 29.86 грн./м²

-       в п’ятій зоні: Цнз = 34,32 грн/м² * 1,12 = 38.44 грн./м²

-       в шостій зоні: Цнз = 34,32 грн/м² * 0.52 = 17.85 грн./м²

-   для с. Гостробури - 37,20 грн./м².

Визначення нормативної грошової оцінки будь - якої ділянки земель сільськогосподарського використання в межах населених пунктів здійснюється шляхом складання добутків грошової оцінки кожної агрогрупи грунтів, що входять до складу даної ділянки. Середньозважене значення нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь по кожному населеному пункту Межирицької сільської ради становить:

-   с. Межиріч:

Ø рілля - 8904,84 грн./га;

Ø  багаторічні насадження - 2952,05 грн./га;

Ø  сіножаті - 2183,08 грн./га;

Ø  пасовища - 1924,67 грн./га;

-   с. Гостробури:

Ø рілля - 24548,45 грн./га;

Ø  багаторічні насадження - 3868,14 грн./га.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки. Об'єктами експертної грошової оцінки є земельні ділянки або їх частини з певним місцем розташування та визначеними щодо них правами. При цьому земельна ділянка (її частина) розглядається як вільна від поліпшень та придатна для найбільш ефективного використання.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться за наступними методичними підходами:

-      капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма);

-             зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

-             урахування витрат на земельні поліпшення.

Об'єктом експертної грошової оцінки є забудована земельна ділянка комерційного призначення, яка розташована під об'єктом нерухомості (нежитлове приміщення). Земельна ділянка розташована на землях Межиріцької сільської ради за адресою: с. Межиріч Лебединського району Сумської області.

Для проведення експертної грошової оцінки були обрані, як найбільш прийнятні, наступні методи:

-      метод прямого порівняння з аналогами продаж;

-      інвестиційний метод;

-      метод залишку для землі.

Провівши розрахунок експертної грошової оцінки земельної ділянки комерційного використання обраними методами, були отримані такі значення ймовірної вартості земельної ділянки:

-   вартість, отримана методом прямого порівняння з аналогами продаж - 10750,06 грн.;

-   вартість, отримана статистичним методом - 9826,76 грн.;

-       вартість, отримана інвестиційним методом - 22 815,0 грн..

При узгоджені результатів оцінки було визначено,що ринкова вартість земельної ділянки комерційного використання, площею 347 м², розташованої за адресою: с. Межиріч, Лебединського району, Сумської області, на дату оцінки становить - 21 933,0 грн.

Отже, грошова оцінка земель населених пунктів Кам’янської сільської ради проведена з метою регулювання відносин при передачі землі у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні тощо.

Розроблені проектні рішення мають практичне значення і можуть мати практичне застосування.

Список використаної літератури

1.     Конституція України від 28 червня 1996 року - К.: ВВР № 30, 1996, ст.141.

2.      Земельний кодекс України: Науково-практичний коментар. Видання четверте, доповнене. - Х.: ТОВ «Одісей», 2008. - 624 с.

.        Закон України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 № 161 - XIV - К.: ВВР № 46-47, 1998, ст.280.

.        Закон України «Про Цивільну оборону України» від 3.02.1993 № 14

.        Закон України «Про захист населення і територій від надзвичайних ситуацій техногенного та природного характеру» від 8.06.2000 № 1809 - III.

.        Закон України «Про охорону навколишнього природного середовища» від 25 червня 1991 № 1264 - XII - К.: ВВР № 41, 1991, ст.546.

.        Закон України «Про охорону праці» від 14 жовтня 1992 № 2694 - XII - К.: ВВР № 49 від 14.10.1992, ст.668.

.        Закон України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 № 1378 - IV - К.: ВВР № 15, 2004, ст.229.

.        Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в України» від 12 липня 2001 № 2658 - III - К.: ВВР № 47, 2001, ст. 251.

.        Указ Президента України «Про Концепцію захисту населення і територій у разі загрози та виникнення надзвичайних ситуацій» від 26.03.1999 №284/99.

11.   Бедрій Я. І. Охорона праці: Навчальний посібник. - Львів: К.К.К., 1997. - 258 с.

12.    Гнадкович Д.І., Возняк Р.П., Гулько Р.Й., Ступінь М.Г. Обґрунтування розмірів ставки земельного податку // Тези доп. наук.-виробн. конф. «Земельна реформа в Україні та завдання землеустрою в її здійсненні». - Харків: ХДАУ ім. В. Докучаєва. - 1994. - С. 36-37.

.        Грошова оцінка земель / В.В. Медведєв, І.В. Пліско // Вісник аграрної науки: Науково-теоретичний журнал Української Академії аграрних наук. - 2006. - №11. - С. 63-68.

.        Грошова оцінка земель / В.В. Медведєв, І.В. Пліско // Вісник аграрної науки: Науково-теоретичний журнал Української Академії аграрних наук. - 2006. - №11. - С. 63-68.

.        Грошова оцінка земель повинна здійснюватися на ринкових засадах / Д. І. Бабміндра, Т. І. Єлефтеріаді // Землеустрій і кадастр: Науково-виробничий журнал. - 2010. - № 1. - С. 16-19.

.        Грошова оцінка земель як важливий чинник регулювання земельних відносин / І.П. Манько // Землевпорядний вісник: Науково-виробничий журнал. - 2005. - №3. - С. 60-62.

.        Грошова оцінка земель як важливий чинник регулювання ринку сільськогосподарських земель / Д. С. Добряк, В. М. Вітвіцька // Землеустрій і кадастр: Науково-виробничий журнал. - 2010. - № 1. - С. 5-16.

.        Грошова оцінка земель як джерело наповнення місцевих бюджетів / Т. Єлефтеріаді // Землевпорядний вісник: Науково-виробничий журнал. - 2006. - №1. - С. 57-59.

.        Грошова оцінка земель: екологічні чинники / І.П. Манько // Землевпорядний вісник : Науково-виробничий журнал. - 2004. - №4. - С. 84-88.

.        Денежная оценка орошаемых земель: теория и практика: научное издание / А. И. Кузнецов // Наукові праці Південного філіалу "Кримський агротехнологічний університет" Національного аграрного університету. Економічні науки. Вип. 103: Збірник наукових праць. - Сімферополь : ПФ "КАТУ " НАУ, 2007. - С. 3-9.

.        Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів, затверджені наказом Міністерства охорони здоров’я України від 19 червня 1996 № 173.

.        Державні санітарні правила та норми. «Гігієнічні вимоги щодо облаштування і утримання кладовищ в населених пунктах України» (ДСанПіН 2.2.2.028-99), затверджені постановою Головного державного санітарного лікаря України від 01.07.1999 № 28.

.        Добряк Д.С., Юрченко А.Д., Будзілович І.С. Проблеми правового регулювання питань охорони землі в умовах ринкових відносин // Проблемы землепользования в условиях реформирования экономики. - К.: СОПС Украины НАН Украины. - 1993. - Вып. 1. - С. 72-78.

.        Експертна грошова оцінка вартості земельних поліпшень. Як домогтися достовірності висновків? / Вадим Дворнік // Землевпорядний вісник : Науково-виробничий журнал. - 2010. - № 4. - С. 21-27.

.        Експертна грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення методом капіталізації рентного доходу / Наталія Кручок // Землевпорядний вісник : Науково-виробничий журнал. - 2009. - № 5. - С.42-45.

.        Еталон технічної документації з грошової оцінки земель сільських населених пунктів ( на прикладі села Красилівка Броварівського району Київської області). - К., 1997. - 238 с.

27.   Земельні відносини в Україні. Законодавчі акти і нормативні документи. - Київ, Урожай, 1998. - 816 с.

28.    Касянчук А. Г. Охорона праці (геодезія, картографія, землевпорядкування): Навчальний посібник. - Рівне: НУВГП, 2006. - 269с.

29.   Кілочко В.М. Методичні підходи щодо грошової оцінки земель сільських населених пунктів Золотоміського району Черкаської області // Землевпорядкування. - 2001. - № 3. - С. 52-56.

30.    Лоїк Г.К., Козьмук П.Ф. Реформування земельних відносин в населених пунктах України // Землевпорядний вісник. - 1998. - № 4. - С. 19-20.

.        Масова оцінка землі - справедлива та ефективна база для розрахунку земельного податку / Дмитро Сацький // Землевпорядний вісник: Науково-виробничий журнал. - 2010. - № 3. - С. 44-47.

.        Москальова В. М. Основи охорони праці: Підручник. - К.: ВД Професіонал, 2005. - 672 с.

.        Методика визначення ставок земельного податку за групами ґрунтів та у межах населених пунктів. - К.: Будівельник, 1992. - 62 с.

.        Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531.

.        Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджена постановою Кабінету міністрів України від 23 березня 1995 № 213.

.        Методичні основи грошової оцінки земель в Україні: Навчально-методичний посібник / Дехтяренко Ю.Ф., Лихогруд М.Г., Манцевич Ю.М., Палеха Ю.М. - К.: Видавництво «Профі», 2007. - 620 с.

.        Міжнародні стандарти оцінки. Норми професійної діяльності оцінювача // Матеріали Міжнар. конф. «Застосування стандартів оцінки ринкової вартості в умовах економіки України: трансформація світового досвіду». - К.: Укр. т-во оцінювачів. - 1995. - 62 с.

.        Науково-методичні положення оцінки земель України у світових цінах / Д.І. Гнаткович, Р.П. Возняк, Р.Й. Гулько, М.Г. Ступінь. - Львів: Вільна Україна, 1995. - 68 с.

.        Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету міністрів України від 10.09.2003 № 1440.

.        Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна» затверджений постановою Кабінету міністрів України від 28.10.2004 № 1448.

.        Новаковський Л.Я., Третяк А.М., Добряк Д.С. Земельна реформа і землеустрій в Україні. - К.: Будівельник, 2001. - 138 с.

.        Нормативна грошова оцінка земель як складова механізму регуляторної політики держави / М. М. Федоров // Економіка АПК: Міжнародний науково-виробничий журнал. - 2009. - № 11. - С. 3-10.

.        Нормативна та експертна грошова оцінка землі: Нормат. - прав. акти, коментар і роз’яснення / Упоряд.: М.С. Головатюк та ін.; Під заг. ред. М.С. Головатюка. - К.: Вид. Паливода А.В. 2007. - 332с.

.        Оцінка земель як рушійний чинник регулювання та удосконалення земельних відносин / Неля Бурлака // Землевпорядний вісник: Науково-виробничий журнал. - 2010. - №10. - С. 32-35.

.        Оцінка земель: Навчальний посібник / М.Г. Ступень, Р.Й. Гулько, І.Р. Залуцький, О.Я. Микула та ін.: За заг. ред. М.Г. Ступеня. 2-ге вид., стереотипне. - Львів: «Новий світ - 2000». - 2006. - 308 с.

.        Оцінка земельних ділянок: Навчальний посібник / О.І. Драпіковський, І. Б. Іванова. - К.: «ПРІНТ-ЕКСПРЕС», 2004. - 296 с.

.        Податковий кодекс України від 2.12.2010 № 2755 - VI - К.: ВВР № 13-14, № 15-16, № 17, 2011, ст.112.

.        Порядок визначення розмірів і меж водоохоронних зон та режим ведення господарської діяльності в них, затверджений постановою Кабінету міністрів України від 8 травня 1996 № 486.

.        Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений наказом Держкомзему України, Мінагрополіники України, Мінбудархітектури України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 № 18/15/21/11.

.        Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджений наказом Держкомзему України від 09.01.2003 № 2.

.        Пістун І. П. та ін. Охорона праці. Практикум: Навч. посіб. - Суми, 2000. - 241 с.

.        Семененко Б.А., Гончаренко М.І. Використання економіко-статистичних методів при оцінці земельних ділянок // Ринок землі. - 2003. - №45. - с. 99-106.

.        Стандарт Держкомзему (СОУ ДКЗР 0032632-012:2009) «Оцінка земель. Правила розроблення технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів». - К.: Держкомзем України, 2009. - 86 с.

.        Ступень М.Г., Гулько Р.Й., Микула О.Я., Шпік Н.Р. Кадастр населених пунктів: Підручник. - 2-ге вид., стереот. - Львів: «Новий світ - 2000», 2007. - 392 с.

.        Ступінь М.Г. Обґрунтування ціни продажу земельних ділянок в населених пунктах // Вісник Львівського державного аграрного університету. Сер. Землевпорядкування і земельний кадастр. - 2002. - № 5. - С. 122-125.

.        Ступінь М.Г. Ринкові підходи до визначення ціни землі в населених пунктах // Зб. наук. пр. Луганського державного аграрного університету. Сер. Економіка АПК. - 2001. - № 8. - С. 312-319.

.        Третяк А.М. Концептуальні проблеми розвитку грошової оцінки земель в Україні. - К.: Урожай, 2001. - 50 с

.        Атаманчук П.С., Мендерецький В.В., Панчук О.П., Чорна О.Г. Безпека життєдіяльності та охорона праці (Практичний курс): Навчальний посібник . - Кам'янець-Подільський: "Думка",2010 - 152 с.

.        Атаманчук П.С., Мендерецький В.В., Панчук О.П., Чорна О.Г. Безпека життєдіяльності (теоретичні основи): Навчальний посібник. - Кам'янець-Подільський: Буйницький О. А . , 2008 . - 108 с .

.        Лапін В.М. Безпека життєдіяльності людини: Навч по-сібн . Львів: ЛБК; Київ: Знання, 1999 . - С . 3-38 .