Маркетинговое исследование многофункционального жилищно-коммерческого комплекса 'Фрегат'

Содержание

Введение. Маркетинговое исследование. Многофункциональный элитный торгово-офисный комплекс "Фрегат". Жилая недвижимость "Фрегат-Западный"

. Техническая сторона

. Конкурентные преимущества

. Ценовая политика

. Проектная деклорация. Жилищно-коммерческий комплекс "Коперник". Жилищно-коммерческий комплекс "Киевский". Определение величины вероятной прибыли предпринимателя

Список литературы

Введение

Целью данной курсовой работы является проведение маркетингового исследование многофункционального жилищно-коммерческого комплекса “Фрегат”, а именно блока А - “Фрегат-Западный” с жилыми и торгово-офисными площадями, который располагается по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. Орджоникидзе,63.

Определить значимость объекта для страны, области и для города в целом, предоставить сравнительные данные о похожих объектах по стране, области и городу. Далее произвести расчеты для определения прибыли девелопера и на основании проведенного маркетингового исследования и расчетов прибыли сделать выводы.

I. Маркетинговое исследование

Жилищно-коммерческое строительство является наиболее перспективным в процессе реализации инвестиционно-строительных проектов, поскольку отражает современные запросы заказчика и выполняет требования к стилю и архитектуре создаваемых объектов. Повышенный спрос на объекты жилищно-коммерческого строительства в последние годы обусловлен исключительным удобством совмещения коммерческих объектов, располагаемых на первых этажах (супермаркетов, парикмахерских и салонов красоты, пунктов обмена и проката, ателье и др), и жилых квартир на верхних этажах. За счет профессионализма и высокого творческого потенциала архитекторов, создаются уникальные жилищно-коммерческие комплексы.

К объективным требованиям к объектам ЖКК можно отнести: - долговечность и срок службы жилого здания; - наличие всех необходимых удобств; - достаточная площадь и удобная планировка квартир; - наличие объектов социально-бытового и культурного назначения; - экологическая и физическая безопасность проживания в данном районе.

Любой инвестиционно-строительный проект в жилищном строительстве включает следующие виды деятельности:

отвод земли и сбор финансовых средств; - изыскания; - проектирование; - поставки (материально-техническое снабжение); - строительство жилого здания; - регистрация прав собственности; - эксплуатация объекта.

Сегодня отечественный рынок первичной недвижимости является одним из самых быстрорастущих в мире. Во многом являясь локомотивом российской экономики, процесс увеличения темпов жилищного и коммерческого строительства создает сегодня отличные перспективы для развития всех прочих сфер коммерческой деятельности. Вместе с тем, непрерывно увеличивающееся количество новых жилых, офисных и производственных зданий позволяет стабилизировать уровень цен как на первичном, так и на вторичном рынках купли-продажи недвижимости и ее аренды.

Формирующаяся конкурентная среда на отраслевых рынках выдвинула перед предприятиями проблему выбора наиболее эффективных направлений как производственно-хозяйственной деятельности, так и инвестиционной, в результате чего особую актуальность приобретает изучение рыночно-инвестиционной конъюнктуры, а также комплекса макроэкономических факторов внешней среды, определяющих ее фазово-цикличную принадлежность. Исследование конъюнктуры первичного рынка жилья, определяемой той или иной фазой инвестиционно-строительных циклов, и учет тенденций его изменений позволяют строительным фирмам как субъектам первичного рынка жилья, локализованного в границах территориального образования, определить наиболее перспективные пути повышения эффективности хозяйственной деятельности по воспроизводству жилья как товара, так как современный этап развития жилищно-строительных предприятий характеризуется существенными диспропорциями мощностей производственных, подрядных организаций и объемов платежеспособного спроса населения. Это требует разработки новых экономических механизмов, обеспечивающих эффективное функционирование субъектов первичного рынка жилья.

С невероятной скоростью возводимые по самым современным и эффективным технологиям здания и сооружения самым позитивным образом преобразуют городскую и сельскую среду обитания современного человека. В числе типичных новостроек можно выделить кварталы жилой застройки, различные многофункциональные комплексы, бизнес-центры, специализированные строения торгового назначения, склады, корпуса промышленных предприятий и гостиницы.

Жилье как объект рыночных отношений является, с одной стороны, инвестиционным товаром, т.е. капитальным благом длительного пользования, и характеризуется устойчивостью, ликвидностью, доходностью, а с другой - социально-экономическим благом первой необходимости, определяющим качество и уровень жизни населения.

По данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат), объемы ввода жилья в России за 2008 год увеличились на 3,9% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года. За этот срок введено в эксплуатацию 397 тыс. 400 квартир общей площадью 35,2 млн кв. метров.

Рынок жилой и коммерческой недвижимости в России пострадал из-за кризиса в гораздо меньшей степени, чем европейский, а тем более американский. Одна из причин - неразвитость ипотеки. Если в США большинство объектов - до 90 % - оформляется через ипотеку, то в России пока - от 5 до 10 %. Ставки по ипотеке в банках нашего города с августа месяца возросли на 2-7 процентов, то есть примерно с 12,5-13 до 14,5-20 % годовых, а ряд банков закрыл ипотечные программы на строящееся жильё как на наиболее рискованное вложение в сфере недвижимости.

Другой вопрос - возможна ли в ближайшее время коррекция цен на рынке жилья в ту или иную сторону - более уместен, но для ответа на него необходимо рассматривать ситуацию на каждом локальном рынке недвижимости, в каждом конкретном регионе.

Традиционно считается, что рынок недвижимости относительно других способов вложения средств более консервативен, менее доходен, но и менее рискован, а значит, более стабилен. Рынок недвижимости так же, как и другие рынки, подвержен влиянию внешних факторов, в том числе политических, макроэкономических и так далее. Они определят основные тенденции его формирования, но помимо внешних факторов большое значение имеют внутренние факторы, характерные для локальных рынков в конкретном регионе.

Наряду с рынком вторичного жилья, за последнее время огромную роль сыграл рынок первичного жилья. Особой конкуренции на строительном рынке не наблюдается, есть две-три фирмы - основные застройщики города, которые влияют на стоимость квадратного метра “первички”, и, как видно, не всегда адекватно реалиям. Например, если раньше квартиры сдавались “под ключ” и стоимость была адекватна рыночной, то сейчас, в основном, жилье продается под самостоятельную отделку. Тем самым исключаются немалые затраты, а цена остается на том же уровне, немного корректируясь с учетом спроса.

Следствием стабилизации рынка явилось усиление маркетинговой активности со стороны компаний-застройщиков, почувствовавших приближение реальной конкуренции. Кроме того, за последние 2 года серьезно изменилась структура самих игроков. На смену малым компаниям, строящим 1-2 дома, пришли крупные девелоперы, финансирующие строительство жилых комплексов и микрорайонов, и имеющие возможность управлять продвижением жилья на рынке. Так, у большинства крупных компаний появились сайты, на которых можно получить информацию о строящихся объектах, ознакомиться с предлагаемыми планировками квартир, их размещением, увидеть фотографии текущего этапа строительства объекта. Еще год назад доступность информации о строящемся жилье была ограничена.

Сегодня для привлечения потребителя используется не только реклама в многочисленных печатных изданиях, но и теле-радио реклама, появились баннеры и растяжки, красочные буклеты, рекламные ролики на экранах в городе. Можно ожидать в скором времени появление специализированного журнала о новостройках. Постепенно растет количество риэлтерских агентств, привлекаемых к реализации нового жилья, хотя тенденция создания собственных отделов продаж девелоперами сохраняется. Для клиентов это выражается в необходимости сначала самостоятельно выбирать дом или комплекс, а затем искать отдел продаж или аккредитованное агентство. Другой вариант - выбрать агентство или застройщика, а затем выбирать из ограниченного набора предложений. О цельном представлении всего рынка новостроек в одном месте пока остается только мечтать. Также не всегда возможно получить полные условия приобретения квартиры или коттеджа, возникает необходимость задавать большое количество вопросов, т.е. покупатель должен быть «продвинутым клиентом».

Несмотря на то, что рынок первичной жилой недвижимости стал более зрелым, для него также пока не характерно использование классификации в характеристики объектов, что затрудняет их дифференциацию для потребителей. К классификации жилой недвижимости существует два подхода: европейский и международный. На первичном рынке г. Кемерово ни первая, ни вторая классификации не используются, а для покупателя в настоящее время большую роль при выборе жилья на первичном рынке играет месторасположение и репутация застройщика.

Деловые центры типа «жилье и офис в одном доме» активно развиваются в США и Европе и получают постепенное распространение в России. Но если москвичи уже успели оценить преимущества многофункциональных комплексов (в столице и пригороде введено в эксплуатацию несколько таких объектов), сибирякам еще только предстоит примерить на себя блага современной цивилизации.

недвижимость жилищный прибыль предприниматель

II. Многофункциональный элитный торгово-офисный комплекс «Фрегат»

Первый в Кузбассе бизнес-парк «Фрегат» находится в самом центре Новокузнецка. Сюда легко добраться из любой точки города.

«Фрегат» - это сочетание универсальности торговых и офисных площадей, высокого уровня комфорта современного жилья, а также открытых и подземных паркингов.

Комплекс состоит из трех жилых домов (два из них сданы в эксплуатацию, третий войдет в строй в четвертом квартале 2009 года), первые этажи которых являются торгово-офисными, и отдельного корпуса нежилой недвижимости переменной этажности - от третьего до седьмого этажа. Все они имеют свое название: «Фрегат-Центральный», «Фрегат-Восточный», «Фрегат-Западный» и «Фрегат-Главный». Общая площадь торговых залов и офисов бизнес-центра составляет более 32 тысяч квадратных метров.

Первый в Кузбассе бизнес-парк «Фрегат», где торговая площадь, офис и жилье расположены в одном месте, - идеальный вариант для собственника. В США и Европе такие многофункциональные центры активно развиваются.

Торгово-офисный комплекс «Фрегат» построен в самом центре Новокузнецка, на пересечении улицы Орджоникидзе и проспекта Кузнецкстроевский. Он состоит из трех 17-этажных жилых домов (здания увенчаны круглыми сооружениями - изящными башнями, где расположены пентхаусы - двухэтажные квартиры), первые этажи которых являются торгово-офисными, и отдельного корпуса нежилой недвижимости переменной этажности - от третьего до седьмого этажа.

Развитая инфраструктура, высокий уровень сервиса и соответствие самым взыскательным требованиям покупателя выгодно отличают «Фрегат» от других торгово-офисных комплексов.

«Фрегат» сочетает в себе монументальность, непревзойденную основательность всех зданий и изящество отдельных деталей. Это придает фасадам гармоничность и индивидуальность. Величественную красоту и торжественность подчеркивает тонированное стекло - основной элемент вентилируемого фасада.

III. Жилая недвижимость «Фрегат-Западный»

Блок А находится в завершающей стадии строительства. Будет сдан в эксплуатацию в четвертом квартале 2009 года. К моменту заселения квартиры будут отделаны полностью - «под ключ».

«Фрегат-Западный» представляет собой 17-этажный жилой дом, первые три этажа которого являются торгово-офисными. Всего в блоке А 76 квартир (на двух верхних этажах квартиры двухуровневые). Количество комнат в них - от одной (общая площадь однокомнатной квартиры - более 60 «квадратов») до четырех (максимально - 150 «квадратов» в четырехкомнатной квартире). Планировка нестандартная, прихожие просторные (по 20 квадратных метров), кухни большие (от 14 до 18 «квадратов»).

Высота потолков в квартирах - 2 метра 80 сантиметров. Потолки зашиты гипсокартоном, зашпаклеваны и покрашены водоэмульсионной краской.

Отделка квартир по европейскому стандарту: на стенах обои, на полу линолеум, окна пластиковые, двухкамерные (3 стекла).

В каждой квартире есть застекленные и утепленные лоджии площадью от 5 до 10 квадратных метров (в некоторых - по две лоджии).

Радиаторы отопления с декоративными решетками.

Входные двери стальные, покрытые огнезащитной эмалью.

Санузлы совмещенные и раздельные, в них установлены унитаз и стальная ванная. На полу кафельная плитка.

Водопроводные стояки в доме изготовлены из стальных оцинкованных труб - такие прослужат в несколько раз дольше обычных, горизонтальная разводка - из металлопластика.

Лифтов в доме два (пассажирский и грузовой) - оба современные и практически бесшумные, фирмы «Отис».

К моменту сдачи дома в эксплуатацию - четвертый квартал 2009 года - будет выполнено озеленение двора и благоустройство, в рамках которого будет построена современная детская площадка.

. Техническая сторона

Фундамент комплекса «Фрегат» имеет свайное основание, каркас здания с монолитным перекрытием. Наружные стены между колонн возведены из кирпича, с теплоизоляционным слоем и навесным фасадом. Лестницы - сборные железобетонные. Кровля - плоская, с теплоизоляционным слоем, покрыта современным материалом - бикростом.

Каждый блок - торговая площадь или офис - оснащен независимой системой жизнеобеспечения: водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения, вентиляции.

Отопление здания - водяное, осуществляется через тепловые пункты. Система отопления - двухтрубная, приборы - конвекторы «Универсал», трубы - водогазопроводные.

Вентиляция - приточно-вытяжная, с рекуперацией воздуха, механическим побуждением, венткамерами, расположенными в подвале.

Выполнены две системы водоснабжения: пожарный водопровод и хозяйственно-питьевой. Возможно проведение водопровода и канализации непосредственно в офисное или торговое помещение.

Электроснабжение будет осуществлено от электрощитовой, которая расположена на 1 этаже.

В помещениях комплекса «Фрегат» предусмотрена оптиковолоконная и телефонная связь.

В настоящее время блок А находится в завершающей стадии строительства. Началась установка вентилируемого фасада. Монтируются кронштейны, ставится утеплитель, вскоре установят направляющие, на которых будут смонтированы плиты «Минерит» (такие же, как на других зданиях «Фрегата»). Одновременно вставляются окна, начинаются внутренние работы.

Здание «Фрегата-Западного» металлокаркасное, перекрытия монолитные железобетонные. Стены комбинированные: использовано как кирпичное заполнение проемов наружных стен, так и заполнение их железобетонными панелями. Внутренние перегородки выполняются из гипсокартона по технологии «Кнауф», стены утепляются. На полу - шлакобетонная стяжка 80 миллиметров, сверху линолеум.

Дом рассчитан на толчки силой до 9 баллов. Сейсмоустойчивость обеспечивается за счет металлокаркаса и железобетонных дисков. Фундамент железобетонный монолитный.

2. Конкурентные преимущества «Фрегата»

1.      Стать собственником недвижимости бизнес-класса престижно. Новокузнецк активно развивающийся город, вместе с ним растет и крепнет бизнес. Это, бесспорно, эффективное вложение средств.

2.      Как правило, торгово-офисные площади сдаются в аренду. «Фрегат» - первый комплекс в Новокузнецке, где можно купить коммерческую площадь и стать полноправным ее хозяином. Даже арендаторы имеют возможность по льготной схеме выкупить квадратные метры и оформить их в собственность.

.        Высокая универсальность помещений, доступная цена и возможность рассрочки платежа весьма привлекательны.

.        Торговые помещения и офисы - визитные карточки компаний. Нерациональные, не очень удобные, они способны отпугнуть клиентов. Плохое соседство, бегущие потолки невольно наводят на мысль: у компании недостаточно средств, чтобы создать комфорт и рабочую обстановку. Жилищно-коммерческий комплекс «Фрегат» для тех деловых людей, чей бизнес перерос старый офис.

.        Свободные площади и возможность индивидуальной планировки позволяют воплотить в жизнь любую мечту, сделать торговое пространство или офис неповторимым и максимально комфортным.

.        Любое торговое помещение или офис в элитном многофункциональном комплексе «Фрегат» может функционировать самостоятельно. Каждый блок оснащен независимой системой жизнеобеспечения: водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения, вентиляции.

.        Холлы, вестибюли с зоной охраны, лифты, а также места общего пользования оформлены в едином стиле согласно дизайнерскому проекту.

.        Обслуживать «Фрегат» будет управляющая компания, состоящая из высококвалифицированных специалистов.

.        Оборудованные и охраняемые паркинги (открытый рассчитан на 216 автомобилей, закрытый - на 102) позволят будущим собственникам торговых и офисных площадей «Фрегата», а также работникам офисов, магазинов, ресторанов, банков, медицинских центров и многочисленным покупателям удобно парковать свои автомобили и, что самое главное, быть абсолютно спокойными за их сохранность.

.        Приобретя квартиру в жилой части комплекса «Фрегат», а торговую площадь или офис - в коммерческой, можно максимально приблизите место работы. Вдобавок очень удобная транспортная развязка.

Главное отличие строительства жилого дома комплекса «Фрегат» - «Фрегата-Западного» (блок А) - от других объектов в том, что оно было профинансировано на 100 процентов еще в 2007 году и осуществляется за счет инвестиций компании-застройщика - ООО «Сибпромстрой-Н», а не на средства дольщиков.

Несмотря на кризис, когда «заморожены» многие строительные объекты, работы на «Фрегате-Западном» не прекращаются ни на день. Сейчас его «затянули» в леса - началась установка вентилируемого фасада. Монтируются кронштейны, ставится утеплитель, вскоре установят направляющие, на которых будут смонтированы плиты «Минерит» (такие же, как на других зданиях «Фрегата»). Одновременно вставляются окна, начинаются внутренние работы.

Генеральным подрядчиком является компания «Южкузбасстрой», известная в Новокузнецке как главный застройщик элитного жилья, торгово-развлекательных комплексов в разных районах города, а также промышленных объектов.

Стать собственником элитной квартиры многофункционального комплекса «Фрегат» можно уже сегодня. Переехать в новую полнометражную квартиру можно будет в четвертом квартале 2009 года.

Стоимость одного квадратного метра общей площади, независимо от этажа и размера квартиры, составляет 45 тысяч рублей.

В эту стоимость входит полная евроотделка квартиры «под ключ».

. Проектная декларация

ООО «Сибпромстрой-Н» на строительство жилого дома, расположенного по адресу: г.Новокузнецк, Центральный район, квартал 43, строительный номер 22А.

Таблица 1

IV. Жилищно-коммерческий комплекс "Коперник"

Б. Якиманка ул., вл.22 корп.3

ГК Коперник (бывшая ГК МИАН) осуществляет сопровождение этого объекта с момента приобретения прав на земельный участок и продолжает сопровождение в период управления и эксплуатации. Сопровождение проекта включает в себя организацию и контроль за основными стадиями: проектирование, строительство, реализация, управление и эксплуатация.

Элитный жилой комплекс с подземным паркингом, рестораном, фитнес-клубом и офисами класса «А»

ГК Коперник (бывшая ГК МИАН) в проекте - инвестор и застройщик

Основные ТЭП

Площадь участка - 0,57 га

Площадь застройки - 4398 кв. м

Средняя этажность - 3-6-9-11-16 этажей

Общая площадь комплекса - 45 101 кв. м В том числе:

·              наземная часть - 35 319 кв. м

·              подземная часть - 9 782 кв. м

Количество м/м - 149 а/м

Размер инвестиций: $ 114,6 млн.

Проект завершен в 2006 году.

При разработке концепции проекта была использована идея совмещения жилого комплекса с объемом услуг пятизвездочного отеля.

V. Жилищно-коммерческий комплекс «Киевский»

Краткая характеристика проекта

Местонахождение: перекресток ул.Черновола и ул. Киевская.

Общая площадь комплекса - 80 174 м2.

Требуемая сумма инвестиций - 65 млн. у.е.

Год реализации проекта: 2008.

 <http://bestinvest.biz.ua/uploads/posts/2008-10/1225124013_vmk-2.jpg>

VI. Определение величины вероятной прибыли предпринимателя

Многофункциональный жилищно-коммерческий комплекс “Фрегат”, а именно блока А - “Фрегат-Западный” с жилыми и торгово-офисными площадями, 17-этажный (первые 3 этажа торгово-офисные).

Жилая площадь квартир - 2 990,4 кв. м. Общая площадь квартир - 6 414,8 кв. м. Общая площадь жилого здания - 8 590 кв. м. Площадь застройки - 1 470 кв. м. Строительный объем - 44 500 куб. м. В том числе: - надземной части - 41 200 куб. м, - подземной части - 3 300 куб. м.

Офисные помещения

Общая площадь нежилых помещ. - 2 871,5 кв. м. Площадь офисов - 2587,5 кв. м. Цена земельного участка - 1127400р.

Начало работ по достройке объекта - декабрь 2007 года. Ввод в эксплуатацию IV квартал 2009 года..

Сметная стоимость - 284.466.300 рублей

Цель оценки - определение вероятной прибыли.

Стоимость объекта после девелопмента

I. При реализации 100% полезных площадей

. Ожидаемый чистый доход: 35 097 750 р. (данное значение получено в результате произведенных расчетов: доход - расход.

. Норма капитализации - 4 %

. Полная стоимость после девелопмента: 35097750 / 0, 04 = 877443750р.

Издержки девелопера

Затраты на строительство 284466300 т.р.

Затраты на маркетинг (3% от стоимости объекта )

* 3% = 8533989 р.

Оплата агентских услуг (4% от стоимости объекта ) - 11378652 р.

Непредвиденные расходы (5%*(284466300+8533989))=14650014,5 р.

Стоимость аренда земельного участка - 1127400 р.

Полные издержки девелопера - 320156355,5р.

Прибыль девелопера

1. Без учета стоимости денег во времени за период реализации проекта

-320156355,5=557287394,5р.

. Настоящая стоимость полученной прибыли

,3971* 557287394,5 = 221298824,4 руб

. Отношение полученной прибыли к издержкам без учета стоимости денег во времени:

,5 / 320156355,5= 174%

. Отношение настоящей стоимости полученной прибыли к издержкам:

,4 / 320156355,5 = 69%

. Отношение полученной прибыли к стоимости девелопмента без учета стоимости денег во времени:

,5 / 877443750 =63,5%

.Отношение настоящей стоимости полученной прибыли к стоимости девелопмента:

,4 / 877443750 =25 %

Вывод: как видно из расчетов, данный проект является привлекательным для девелопера при условии реализации 100% полезных площадей. Способов снижения издержек на данном этапе не требуется.

II. При реализации 50% полезных площадей

1. Ожидаемый чистый доход: 17548875 р. (данное значение получено в результате произведенных расчетов: доход - расход.)

. Норма капитализации - 4 %

. Полная стоимость после девелопмента: 17548875 / 0, 04 = 438721875р.

Издержки девелопера

Затраты на строительство 284466300 т.р.

Затраты на маркетинг (3% от стоимости объекта )

* 3% = 8533989 р.

Оплата агентских услуг (4% от стоимости объекта ) - 11378652 р.

Непредвиденные расходы (5%*(284466300+8533989))=14650014,5 р.

Стоимость аренда земельного участка - 1127400 р.

Полные издержки девелопера - 320156355,5р.

Прибыль девелопера

1. Без учета стоимости денег во времени за период реализации проекта

-320156355,5=118565519,5р.

. Настоящая стоимость полученной прибыли

,3971* 118565519,5 = 47082368 руб

. Отношение полученной прибыли к издержкам без учета стоимости денег во времени:

,5 / 320156355,5= 37%

. Отношение настоящей стоимости полученной прибыли к издержкам:

/ 320156355,5 = 14,7%

. Отношение полученной прибыли к стоимости девелопмента без учета стоимости денег во времени:

,5 / 438721875 =27%

.Отношение настоящей стоимости полученной прибыли к стоимости девелопмента:

/ 438721875 =10,7 %

Вывод: Как видно из расчетов (при условии реализации 50% полезных площадей) предлагаемый проект не укладывается в приемлемые для девелопера границы, а значит, скорее всего, будет отвергнут - или будут изыскиваться способы снижения издержек по проекту.