Объект оценки
|
Трехкомнатная квартира расположена по адресу: г. Москва
Боровское шоссе д 44 кв 9
|
Имущественные права на объект оценки
|
Собственность
|
Цель оценки
|
Определение рыночной стоимости объекта оценки
|
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные
с этим ограничения
|
Результаты оценки будут использованы для купли - продажи
квартиры
|
Вид стоимости
|
рыночная
|
Дата оценки
|
06.10.2013
|
Допущения и ограничения, на которых должна основываться
оценка
|
приведены в разделе 1.4 данного отчета
|
1.3 Сертификат качества оценки
Подписавший данный отчет Оценщик настоящим удостоверяет, что в
соответствии с имеющимися данными:
1. У
Оценщика не было личной заинтересованности или какой бы то ни было предвзятости
в подходе к оценке объекта, рассматриваемого в настоящем отчете или в отношении
сторон, имеющих к нему отношение.
2. Оценка произведена с учетом всех ограничительных условий и предпосылок,
наложенных либо условиями исходной задачи, либо введенных Оценщиком
самостоятельно.
3. Оценщик не является учредителем, должностным лицом Заказчика, не состоит
с указанными лицами в близком родстве или свойстве, в настоящем не имеет
какого-либо имущественного интереса в объекте собственности, являющимся
предметом настоящего отчета.
4. Вознаграждение
Оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые
могут наступить в результате использования
Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в
отчете.
5. Оцениваемый
объект недвижимости был осмотрен Оценщиком непосредственно 6.10. 2013 года.
6. Настоящая
оценка была произведена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98г. №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным Законом
от 14.11.2002г. №143-Ф3 «О внесении изменений и дополнений в федеральный закон
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Стандартами оценки,
обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением
Правительства РФ от 06.07.2001г. №519. Стандартами оценки, обязательными к
применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением
Правительства РФ от 06.07.2001г. № 519.
.4 Допущения и ограничительные условия, использованные
оценщиком при проведении оценки
.4.1Допущения
Следующие принятые при проведении оценки допущения, ограничения и пределы
применения полученного результата являются неотъемлемой частью данного отчета.
1. Вся информация, полученная от
Заказчика и его представителей в письмен ном или устном виде и не вступающая в
противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как
достоверная.
2. Оценщик исходил из того, что на
объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим
законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и
имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной
компетенции оценщика и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы.
Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для
рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается
свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.
3. Оценщик не занимался измерениями
физических параметров оцениваемого объекта (все размеры, содержащиеся в
документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет
ответственности за вопросы соответствующего характера. На момент осмотра в
планировке квартиры обнаружены небольшие изменения по сравнению с планом,
представленным в Техпаспорте жилого помещения.
4. Все иллюстративные материалы
использованы в настоящем отчете исключительно в целях облегчения читателю
визуального восприятия. Объект оценки на фотографиях представлен не полностью,
что связано с ограничением собственником фотосъемки.
5. Оценщик не проводил технических
экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на
величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при
визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению
подобных фактов.
6. Оценщик исходил из предположения, что
физическое состояние объекта на дату оценки соответствовало его состоянию в
момент осмотра.
7. Данные, использованные оценщиком при
подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются
достоверными. Тем не менее, оценщик не может ориентировать их абсолютную
точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.
8. Заказчик принимает на себя
обязательство заранее освободить Оценщика от всякого рода расходов и
материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к Оценщику,
вследствие легального использования результатов настоящего отчета, кроме
случаев, когда в установленном судебном порядке определено, что возникшие убытки
явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных
действий со стороны Оценщика или его сотрудников в процессе выполнения работ по
определению стоимости объекта оценки.
9. От Оценщика не требуется появляться в
суде или свидетельствовать иным образом в связи с проведением данной оценки,
иначе как по официальному вызову суда.
1.4.2 Ограничения и пределы применения полученного результата
. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в
указанных в нем целях. Использование отчета для других целей может привести к
неверным выводам.
2. Ни клиент, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это
предусмотрено договором на оценку.
. Приведенные в отчете величины стоимости действительны лишь на
дату оценки. Оценщик не несет ответственности за последующие изменения рыночных
условий.
. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика
относительно величины стоимости Объекта и не является гарантией того, что
рассматриваемый Объект будет отчужден по указанной стоимости.
. Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете об
оценке, может быть признана рекомендуемой для заявленной цели, если с даты
составления отчета об оценке прошло не более 6 месяцев.
1.4.3 Основные термины и определения
Объекты оценки - Объекты гражданских прав, в отношении которых
законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в
гражданском обороте (ФСО № 1)
Оценочная деятельность - Профессиональная деятельность субъектов
оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов
оценки рыночной или иной стоимости (№ 135-ФЗ)
Субъекты оценочной деятельности - Физические лица, являющиеся членами
одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою
ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона об оценочной
деятельности (№ 135-ФЗ)
Цена объекта оценки - Денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или
уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки (ФСО
№ 1)
Стоимость объекта оценки - Расчетная величина цены объекта оценки,
определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости (ФСО №
1)
Цель оценки - Определение стоимости объекта оценки, вид которой
определяется в задании на оценку (ФСО № 2)
Рыночная стоимость - Наиболее вероятная цена, по которой данный объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда
стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на
величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то
есть когда:
· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а
другая сторона не обязана принимать исполнение;
● стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в
своих интересах;
● объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной
оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
● цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект
оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо
стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме (№ 135-ФЗ)
Инвестиционная стоимость объекта оценки - Стоимость для конкретного лица
или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях
использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в
отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по
инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен (ФСО № 2)
Ликвидационная стоимость объекта оценки - Расчетная величина, отражающая
наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за
срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных
условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению
имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения
рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих
продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным (ФСО
№ 2)
Кадастровая стоимость объекта оценки - Определенная методами массовой
оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с
законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая
стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения (ФСО №
2)
Метод оценки - Последовательность процедур, позволяющая на основе
существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки
в рамках одного из подходов к оценке (ФСО № 1)
Доходный подход - Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки
Сравнительный подход - Совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта
оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом
объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по
основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам,
определяющим его стоимость (ФСО № 1)
Затратный подход - Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо
замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (ФСО № 1)
Объект-аналог объекта оценки - Объект, сходный объекту оценки по основным
экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим
его стоимость (ФСО № 1)
Затраты на воспроизводство объекта оценки - Затраты, необходимые для создания
точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта
оценки материалов и технологий (ФСО № 1)
Затраты на замещение объекта оценки - Затраты, необходимые для создания
аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на
дату оценки (ФСО № 1)
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - Дата,
по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (ФСО № 1)
Наиболее эффективное использование объекта оценки - Использование объекта
оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (ФСО № 1)
Срок экспозиции объекта оценки - Срок с даты представления на открытый
рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (ФСО №
1)
Итоговая стоимость объекта оценки - Стоимость, определяемая путем расчета
стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного
оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения
различных подходов к оценке (ФСО № 1)
Отчет об оценке - Документ, составленный в соответствии с
законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим
федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности,
установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является
оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных
заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий
подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное
суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (ФСО № 3).
.5 Применяемые стандарты оценочной деятельности
.5.1 Обоснование использования стандартов при проведении
оценки данного объекта оценки
При составлении данного отчета использованы Федеральные стандарты оценки,
т.к. они являются обязательными к применению при осуществлении оценочной
деятельности. Использованы также стандарты и правила оценочной деятельности
саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик,
составивший данный отчет.
.5.2 Федеральные стандарты оценки
Использованы следующие Федеральные стандарты, действующие на дату оценки:
Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки (ФСО №1)» (утвержден приказом Минэкономразвития
России от 20 июля 2007 года №256, зарегистрировано в Минюсте РФ 22.08.2007
года, регистрационный N 10040, опубликован в "Российской газете" -
Федеральный выпуск №4457 от 4 сентября 2007 г).
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» (утвержден
приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, зарегистрировано
в Минюсте РФ 23.08.2007 N 10045, опубликован в "Российской газете" -
Федеральный выпуск №4457 от 4 сентября 2007 г).
Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»
(зарегистрировано в Минюсте РФ 20.08.2007 N 10009, опубликован в
"Российской газете" - Федеральный выпуск №4458 от 5 сентября 2007 г).
.5.3 Стандарты и правила оценочной деятельности
саморегулируемой организации оценщиков
При составлении данного отчета использован Свод стандартов оценки
Российского общества оценщиков РОО 1-03-2005.
1.5.4 Стандарты оценки для определения соответствующего вида
стоимости объекта оценки
Для определения рыночной стоимости объекта оценки использованы указанные
в разделе 5.1 Стандарты.
При составлении отчета использованы следующие общие понятия оценки,
соответствующие указанным Стандартам:
К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых
законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в
гражданском обороте.
При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма,
предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками
совершенной или планируемой сделки.
При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина
цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным
видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым
условием для установления его стоимости.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости
объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком
согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных
подходов к оценке.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки,
объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность
процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации
определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости)
является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки
является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке
должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда
законодательством Российской Федерации установлено иное. При установлении
затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для
создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за
объект оценки.
При определении наиболее эффективного использования объекта оценки
определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет
наибольшей. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления
на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с
ним.
1.6 Цель оценки
Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта
оценки.
В соответствии со ст.З Федерального закона от 25.07.98г. № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта
оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки
может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны
сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на
величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то
есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая
сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной
оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки
и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не
было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме1 .
1
ст. 3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98г.
№135-Ф3;
.7 Функция оценки
Консультирование Заказчика о наиболее вероятной величине рыночной
стоимости объекта оценки для предоставления соответствующего имущества в
качестве залогового обеспечения при получении банковского кредита.
1.8 Оцениваемые права
Настоящая оценка определяет стоимость полного права собственности на
оцениваемый объект.
Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, ч.1 ст. 209,
включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник
вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества
любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие
права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в
собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права
владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и
обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
2. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
.1 Обзор рынка вторичного жилья г. Москвы характеристика рынка
Максимальное число предложений на рынке наблюдалось в апреле, чуть ниже
был уровень предложения в другой «пиковый» сезон - в октябре. Общее увеличение
объема предложения, по данным департамента аналитики компании
«НДВ-Недвижимость» в ноябре по сравнению с январем 2013 года составило 1,59%.
Такое незначительное увеличение числа предложений за год, скорее всего,
свидетельствует о том, что соотношение спроса и предложения на рынке достаточно
сбалансировано.(рис.1)
Рис.1.
Динамика предложения квартир на рынке вторичного жилья Москвы
<#"659970.files/image002.gif">
Рис.
2. Динамика изменения спроса на рынке вторичной недвижимости
Ценовая
ситуация
В
первой половине года курс доллара был относительно стабильным и ниже, чем в
конце года, а кривые, отражающие динамику цен в рублях и долларах, двигались синхронно.
В августе резкий курсовой скачек повернул кривую долларовых цен вниз, а
рублевые цены продолжили расти. В первой и третьей декадах декабря курс доллара
вырос, во второй - оставался стабильно высоким. В декабре цена кв. м в рублях
выросла на 1,1%, а в долларах, наоборот, упала на 0,9%. К концу прошедшего года
средняя стоимость кв. м в долларах составила около 5 545, а в рублях - 174 тыс.
(рис.3)
Рис.
3. Динамика стоимости 1 кв. м на рынке вторичного жилья Москвы
Выводы
Глава
«НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев отмечает, что прошедший год еще раз
доказал, что рынок недвижимости сильно изменился после кризиса 2008 года. С
января цена кв. м вторичной недвижимости в Москве в долларах выросла на 4,6%, а
в рублях - на 9,9%. Стоит отметить, что удорожание кв. м в разных округах
столицы не было синхронным. Так, больше всего подорожал кв. м в наиболее
дорогих округах ЮЗАО, ЗАО и СЗАО - более 12%. Меньше подорожали более доступные
ЮАО, ВАО и ЮВАО - менее 8%. Стоит также отметить, что наибольший рост стоимости
кв. м, как ранее прогнозировали аналитики компании «НДВ-Недвижимость», пришелся
на наиболее ликвидные квартиры.
2.2 Описание объекта оценки
Идентификация объекта оценки заключается в установлении соответствия между
объектом оценки и записями в правоустанавливающих документах.
Таблица 5. Характеристика местоположения объекта оценки
Адрес объекта
|
г.Москва Боровское шоссе д 44 кв 9
|
Преобладающая застройка микрорайона
|
Жилая
|
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная
оценка)
|
Хорошая
|
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры
(субъективная оценка)
|
Хорошая
|
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)
|
Хорошее
|
Экологическая ситуация в районе расположения объекта оценки
|
Хорошая
|
Рис.
1. Местоположение объекта оценки
Таблица 6. Общая характеристика здания