Оценка объекта недвижимости
Основные факты и выводы
|
Положение
|
Значение
|
|
Общая информация,
идентифицирующая объект оценки (далее Объект оценки)
|
Объектом оценки является двухкомнатная
квартира общей площадью 46 кв.м., расположенная по адресу: г. Новосибирск,
Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 77, кв. 26
|
|
Основание для проведения
оценки Объекта:
|
Договор на проведение
оценки № 15/06 от 15.06.2012 г.
|
|
Имущественные права на
Объект оценки (оцениваемое право):
|
Общая совместная
собственность
|
|
Ограничения, обременения
правами третьих лиц
|
Не зарегистрировано
|
|
Текущее использование
Объекта оценки:
|
В качестве объекта жилого
фонда
|
|
Признанный Оценщиком
вариант наиболее эффективного использования Объекта оценки:
|
Текущее использование в
качестве объекта жилого фонда
|
|
Сегмент рынка, к которому относиться
Объект оценки:
|
Вторичный рынок объектов
жилого фонда
|
|
Собственник
(правообладатель) Объекта оценки:
|
Чурсин Вячеслав Юрьевич,
Чурсина Анна Борисовна (Чурсин Вячеслав
Юрьевич: паспорт серии 50 03 №291093, выдан ОВД Краснозерского района
Новосибирской области, 12.08.2002 г., код подразделения 542-024. Адрес:
Новосибирская обл., Краснозерский район, раб. пос. Краснозерское, ул. Кирова,
д. 23, корп. "а"; Чурсина Анна Борисовна: паспорт серии 50 03
№635585, выдан ОВД Краснозерского района Новосибирской области, 10.12.2002
г., код подразделения 542-024. Адрес: Новосибирская обл., Краснозерский
район, раб. пос. Краснозерское, ул. Кирова, д. 29, кв. 2.)
|
|
Заказчик оценки:
|
Чурсин Вячеслав Юрьевич (паспорт серии 50 03 №291093, выдан ОВД
Краснозерского района Новосибирской области, 12.08.2002 г., код подразделения
542-024. Адрес: Новосибирская обл., Краснозерский район, раб. пос.
Краснозерское, ул. Кирова, д. 23, корп. "а")
|
|
Предполагаемое
использование результатов оценки:
|
для передачи Объекта оценки
в качестве залогового обеспечения по договору кредита.
|
|
Пользователь Отчета об
оценке:
|
ЗАО Райффайзенбанк
|
|
Дата проведения осмотра
Объекта оценки:
|
19.06.2012 г.
|
|
Дата оценки (дата
определения стоимости, дата проведения оценки):
|
19.06.2012 г.
|
|
Срок проведения оценки:
|
с 15.06.2012 г. по 19.06.2012
г.
|
|
Дата составления Отчета об
оценке:
|
19.06.2012 г.
|
|
Вид определяемой стоимости
Объекта:
|
Рыночная стоимость
(Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»
Утвержденный приказом Минэкономразвития РФ №255 от 20.07.2007г.)
|
|
|
|
Результаты
оценки, полученные при применении различных подходов к оценке (НДС не
облагается): Сравнительный подход: 2 255 000 руб.
|
Доходный подход: расчеты не
проводились Затратный подход: расчеты не проводились
|
Итоговая
величина рыночной стоимости Объекта оценки (НДС не облагается): 2 255
000 (Два миллиона двести пятьдесят пять тысяч) рублей,
что
по курсу Банка России на дату проведения оценки (32,1315 руб. за 1 долл. США)
|
70 180 (Семьдесят тысяч сто восемьдесят) долларов США.
|
|
|
Допущения и ограничения, на
которых основывалась оценка
|
представлены в разделе 1.3
Отчета
|
Глава 1. Основные положения
.1 Задание
на оценку
Содержание
задания на оценку представлено в соответствии с п. 17 ФСО №1, и соответствует
заданию на оценку, приведенному в Договоре на проведение оценки № 15/06 от 15.06.2012
г., заключенному между Чурсиным Вячеславом Юрьевичем, с одной стороны, и ООО
«РОмашка», с другой стороны, на основании которого проводилась оценка.
Таблица
1. Задание на оценку Объекта оценки
|
Положение
|
Значение
|
|
Объект оценки:
|
Объектом оценки является двухкомнатная
квартира общей площадью 46 кв.м., расположенная по адресу: г. Новосибирск,
Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 77, кв. 26
|
Имущественные
права на Объект оценки: Общая совместная собственность
|
Ограничения, обременения
правами третьих лиц: Не зарегистрировано
|
|
Цель оценки:
|
установление рыночной
стоимости объекта оценки (Федеральный закон №135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об
оценочной деятельности в РФ»)
|
|
Предполагаемое
использование результатов оценки и связанные с этим ограничения:
|
Предполагаемое
использование результатов оценки (цели и задачи проведения оценки): для
передачи Объекта оценки в качестве залогового обеспечения по договору
кредита. Связанные с этим ограничения: результаты оценки не могут
использоваться для иных целей и задач, чем указано выше
|
|
Вид стоимости:
|
Рыночная стоимость
(Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»
Утвержденный приказом Минэкономразвития РФ №255 от 20.07.2007г.)
|
|
Дата оценки:
|
19.06.2012 г.
|
|
Срок проведения оценки:
|
с 15.06.2012 г. по 19.06.2012
г.
|
|
Допущения и ограничения, на
которых основывалась оценка
|
представлены в разделе 1.3
Отчета
|
1.2
Сведения о заказчике оценки и об оценщиках
1.2.1
Сведения о Заказчике оценки
Сведения о Заказчике оценки представлены в нижеследующей таблице.
Таблица
2. Сведения о Заказчике оценки
|
Реквизит
|
Значение
|
|
Фамилия, имя, отчество
|
Чурсин Вячеслав Юрьевич
|
|
Серия и номер документа
удостоверяющего личность
|
паспорт серии 50 03 №291093
|
|
Дата выдачи и орган, выдавший
документ, удостоверяющий личность
|
выдан ОВД Краснозерского
района Новосибирской области, 12.08.2002 г., код подразделения 542-024
|
|
Адрес регистрации
|
Новосибирская обл.,
Краснозерский район, раб. пос. Краснозерское, ул. Кирова, д. 23, корп.
"а".
|
.2.2
Сведения об Оценщиках
Сведения об Оценщиках, работающих на основании трудовых договоров с
юридическим лицом (оценочной организацией - исполнителем), представлены в
таблице «Сведения об Оценщиках, работающих на основании трудового договора».
В проведении оценки Объекта оценки и составлении настоящего Отчета
принимал участие один из Оценщиков, из состава, указанного в таблице «Сведения
об Оценщиках, работающих на основании трудового договора», работающий на
основании трудового договора с исполнителем работ.
Таблица
3. Сведения об Оценщиках, работающих на основании трудовых договоров
|
Фамилия, имя, отчество
Оценщиков
|
|
|
|
|
Должность (специальность)
|
|
|
|
|
Местонахождение оценщика
|
|
|
|
|
Стаж работы в оценочной
деятельности
|
|
|
|
|
Информация о членстве в
саморегулируемой организации
|
|
|
|
|
Образование, иная
информация
|
|
|
|
|
Сведения о страховании
гражданской ответственности оценщика
|
|
|
|
|
Перечень глав Отчета,
исполнителем которых является Специалист
|
Главы 1 - 6
|
-
|
-
|
|
Сведения о трудовом
договоре, заключенном с оценщиками:
|
|
|
|
Сведения о юридическом лице (оценочной организации), выступающим
исполнителем по оказанию услуг представлены в таблице «Сведения о Юридическом
лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор».
Таблица
4. Сведения о Юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор
|
Реквизит
|
Значение
|
|
Организационно-правовая
форма:
|
Общество с ограниченной
ответственностью
|
|
Полное наименование:
|
|
|
Основной государственный
регистрационный номер (ОГРН)
|
|
|
Дата присвоения ОГРН
|
|
|
Место нахождения
(юридический адрес):
|
|
|
Почтовый адрес:
|
|
|
Телефон, факс:
|
|
|
Электронная почта:
|
|
|
Сайт в сети Интернет
|
|
|
Номер и дата регистрации MРП
|
|
|
Идентификационный номер
налогоплательщика (ИНН)
|
|
|
Сведения о страховом
полисе:
|
|
|
Банковские реквизиты:
|
|
|
Членство и сведения о
саморегулируемой организации
|
|
|
Перечень лиц (Оценщиков)
являющихся штатными работниками юридического лица, отвечающие требованиям
установленным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» №135-ФЗ
|
|
Исполнитель полностью соответствует требованиям п. 15.1. Федерального
Закона РФ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации».
Информация о привлекаемых к проведению оценки и подготовке Отчета об
оценке сторонних организациях и специалистах:
Таблица
5. Сведения о привлекаемых к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке
сторонних организациях и специалистах
|
Положение
|
Значение
|
|
Специалист 1
|
|
Организационно-правовая
форма организации
|
Общество с ограниченной
ответственностью
|
|
Полное наименование
|
Общество с ограниченной
ответственностью "СИБАКАДЕМСТРОЙ НЕДВИЖИМОСТЬ 4"
|
|
Основной государственный
регистрационный номер (ОГРН)
|
1025401483722
|
|
Дата присвоения ОГРН
|
09.10.2002 г.
|
|
Место нахождения
(юридический адрес)
|
630099,Новосибирская
область, город Новосибирск, улица Вокзальная магистраль, дом 15
|
|
Фамилия, имя, отчество
|
Киселева Галина Петровна
|
|
Должность в организации
|
Агент Эксперт
|
|
Уровень квалификации
|
Стаж работы 5 лет.
|
|
Степень участия в процессе
оценки
|
25%
|
|
Специалист 2
|
|
Организационно-правовая
форма организации
|
Общество с ограниченной
ответственностью
|
|
Полное наименование
|
Общество с ограниченной
ответственностью "СИБАКАДЕМСТРОЙ НЕДВИЖИМОСТЬ 4"
|
|
Основной государственный
регистрационный номер (ОГРН)
|
1025401483722
|
|
Дата присвоения ОГРН
|
09.10.2002 г.
|
|
Место нахождения (юридический
адрес)
|
630099,Новосибирская
область, город Новосибирск, улица Вокзальная магистраль, дом 15
|
|
Фамилия, имя, отчество
|
Полякова Лариса Олеговна
|
|
Должность в организации
|
Агент Эксперт
|
|
Уровень квалификации
|
Стаж работы 12 лет.
|
|
Степень участия в процессе
оценки
|
25%
|
|
Специалист 3
|
|
Организационно-правовая
форма организации
|
Общество с ограниченной
ответственностью
|
|
Полное наименование
|
Общество с ограниченной
ответственностью «Агентство недвижимости «Жилфонд»
|
|
Основной государственный
регистрационный номер (ОГРН)
|
1025402450336
|
|
Дата присвоения ОГРН
|
29.07.2002
|
|
Место нахождения
(юридический адрес)
|
630091,Новосибирская
область, город Новосибирск, Красный проспект, дом 43
|
|
Фамилия, имя, отчество
|
Обухова Наталья
Вячеславовна
|
|
Должность в организации
|
Специалист по продаже
недвижимости
|
|
Уровень квалификации
|
Стаж работы 4 года.
|
|
Степень участия в процессе
оценки
|
25%
|
|
Специалист 4
|
|
Организационно-правовая
форма организации
|
Ассоциация агентств
недвижимости
|
|
Полное наименование
|
Ассоциация агентств
недвижимости «Афина Паллада», тел. (383) 222-00-44
|
|
Основной государственный
регистрационный номер (ОГРН)
|
-
|
|
Дата присвоения ОГРН
|
-
|
|
Место нахождения
(юридический адрес)
|
- г. Новосибирск, Богдана
Хмельницкого, 6, 1 этаж; - г. Новосибирск, Карла Маркса проспект, 16 / Космическая,
8, 1 этаж; - г. Новосибирск, Гоголя, 31, 1 этаж; - г. Новосибирск, Советская,
49а, 1 этаж; - г. Новосибирск, Громова, 17/2, 1 этаж; - г. Новосибирск,
Дзержинского проспект, 6, 1 этаж.
|
|
Фамилия, имя, отчество
|
Якобсон Наталья Валерьевна
|
|
Должность в организации
|
Ведущий специалист, риэлтор
|
|
Уровень квалификации
|
Стаж работы 8 лет.
|
|
Степень участия в процессе
оценки
|
25%
|
|
Специалист 5
|
|
Организационно-правовая
форма организации
|
Ассоциация агентств
недвижимости
|
|
Полное наименование
|
Ассоциация агентств недвижимости
«Афина Паллада», тел. (383) 222-00-44
|
|
Основной государственный
регистрационный номер (ОГРН)
|
-
|
|
Дата присвоения ОГРН
|
-
|
|
Место нахождения
(юридический адрес)
|
- г. Новосибирск, Богдана
Хмельницкого, 6, 1 этаж; - г. Новосибирск, Карла Маркса проспект, 16 /
Космическая, 8, 1 этаж; - г. Новосибирск, Гоголя, 31, 1 этаж; - г.
Новосибирск, Советская, 49а, 1 этаж; - г. Новосибирск, Громова, 17/2, 1 этаж;
- г. Новосибирск, Дзержинского проспект, 6, 1 этаж.
|
|
Фамилия, имя, отчество
|
Герасимов Олег Евгеньевич
|
|
Должность в организации
|
Ведущий специалист риэлтор
|
|
Уровень квалификации
|
Стаж работы 8 лет.
|
|
Степень участия в процессе
оценки
|
25%
|
|
Обоснование необходимости
привлечения
|
Цены предложения объектов
отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке, которые, как правило,
происходят по более низким ценам. Цена предложения на рынке чаще всего
снижается при двухсторонних сделках. Поэтому Оценщиком, при переходе от цен
предложений к стоимости продажи, применяется поправка на торг. В
соответствии с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)» поправка на торг может быть
рассчитана экспертно, в связи с чем, необходимо использовать экспертное
суждение привлеченных оценщиком специалистов (экспертов).
|
1.3
Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении
оценки
При проведении оценки Объекта Оценщик принял следующие допущения, а также
установил следующие ограничения и пределы применения полученного результата
оценки Объекта:
Отчет по оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:
§ Учитывая предполагаемое использование результатов оценки, анализ,
юридическая экспертиза правоустанавливающих документов не проводится.
§ Вид права определяется согласно свидетельству о государственной
регистрации прав.
§ При расчете рыночной стоимости объекта оценки Оценщик исходит из
предположения, что объект оценки не заложен и не обременен обязательствами
перед третьими лицами (т.е. без учета существующих обременений, если они имеют место
на дату оценки).
§ Субъект (субъекты) права устанавливается (устанавливаются) согласно
свидетельству (свидетельствам) о государственной регистрации прав.
§ При проведении оценки Оценщик руководствуется техническими документами,
предоставленными Заказчиком.
§ Ответственность за предоставленную документацию лежит на Заказчике;
§ Исходные данные, финансовая информация, мнения и точки зрения, собранные
и использованные в процессе анализа, согласно мнению Оценщика, получены из
надежных источников и являются верными.
§ Информация, предоставленная Заказчиком, подписана уполномоченным лицом и
заверена в установленном порядке. Поэтому информация, используемая при
проведении оценки, считается достоверной, и у Оценщика нет оснований считать
иначе. Данная информация, хранится у Исполнителя 3 года (начиная с даты
составления отчета).
Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничениями:
§ Оценщик не принимает на себя какой-либо ответственности за вопросы
юридического характера, оказывающие влияние на оцениваемое имущество или права
собственности на него. Юридической экспертизы предоставленных документов не
проводилось.
§ Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, касающихся
Объекта оценки и способных повлиять на его стоимость. На Оценщике не лежит
ответственность ни по обнаружению подобных факторов, ни в случае их
обнаружения. Оценка не учитывает какого-либо личного имущества, находящегося на
территории объекта.
§ Исходные данные, финансовая информация, мнения и точки зрения, собранные
и использованные в процессе анализа, согласно мнению Оценщика, получены из
надежных источников и являются верными.
§ Настоящий отчет, равно как и любая часть его (включая данные о величине
стоимости) не может использоваться, кроме как Заказчиком, чье имя указано в
отчете.
§ Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на
дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменения
социальных, экономических, природных или иных факторов, которые могут произойти
впоследствии и повлиять на стоимость Объекта. Отчет об оценке содержит
профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не
является гарантией того, что данный объект будет продан на свободном рынке по
цене, равной стоимости, указанной в отчете.
§ Все расчеты и заключения, сделанные в отчете, базируются на существующей
рыночной ситуации на дату оценки. Однако эти предположения могут измениться с
течением времени.
§ Оценщик не предоставляет дополнительных консультаций по данному отчёту,
за исключением случаев, оговариваемых отдельными договорами.
.4
Применяемые стандарты оценочной деятельности
Отчет об оценке составлен в порядке и в соответствии с требованиями,
установленными следующими нормативными документами:
Конституция РФ
Гражданский кодекс РФ.
Федеральный закон от 29.08.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности».
Федеральные стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3), утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 20.07.2007 г., разработанные в целях реализации
положений Федерального закона от 27.07.2006 г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Стандарты и правила осуществления оценочной деятельности - свод
стандартов оценки общероссийской общественной организации «Российское Общество
Оценщиков», 2010 г.
- Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства
«Саморегулируемая организация оценщиков «Сибирь», утвержденные Советом
партнерства НП СОО «Сибирь», протокол №2 от 10.09.2006 г.
.5
Последовательность определения стоимости объекта
Последовательность определения стоимости Объекта заключается в выполнении
следующих этапов проведения оценки Объекта:
·
заключение
Договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
·
установление
количественных и качественных характеристик Объекта, в том числе сбор,
обработка и анализ информации, необходимой для проведения оценки:
- правоустанавливающих документов, сведений об обременении
Объекта правами иных лиц;
·
информации о
технических и эксплуатационных характеристиках Объекта;
·
иной информации,
необходимой для установления количественных и качественных характеристик
Объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации (в том
числе фотодокументов), связанной с Объектом;
·
осмотр Объекта оценки,
фотографирование (фотоматериалы по Объекту оценки представлены в
соответствующем Приложении к Отчету);
·
анализ рынка, к
которому относится Объект;
·
применение (либо
обоснованный отказ от применения) подходов к оценке, выбор метода (методов)
оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых
расчетов;
·
согласование
(обобщение) результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и
определение итоговой величины стоимости Объекта оценки;
·
составление и
передача Заказчику настоящего Отчета.
Глава 2. Описание объекта оценки
2.1
Перечень использованных при проведении оценки объекта данных
При проведении оценки Объекта оценки Оценщик использовал полученные от
Заказчика документы, приведенные в таблице «Опись полученных от Заказчиков
документов».
Таблица
6. Опись полученных от Заказчиков документов
|
Наименование, вид документа
|
Дата
|
|
1.
|
Свидетельство о
государственной регистрации праваСерия 54АГ №503266 от 11.01.2009 г.
|
|
|
2.
|
Технический паспорт
|
От 09.06.2012 г. по состоянию
на 07.06.2012 г.
|
|
3.
|
Кадастровый паспорт
помещенияОт 15.06.2012 г. по состоянию на 07.06.2012 г.
|
|
|
4.
|
Паспорт заказчикасерия 50
03 №291093, выдан 12.08.2002 г.
|
|
2.2
Количественные и качественные характеристика объекта оценки
Описание Объекта оценки составлено на основании «Описи полученных от
Заказчика документов» и визуальном осмотре, проведенном Оценщиком Объекта
оценки. Полученные данные об Объекте оценке были сведены Оценщиком в
представленную ниже табличную форму.
Таблица
7. Описание Объекта оценки по состоянию на дату проведения оценки
|
Характеристика
местоположения
|
|
Адрес
|
двухкомнатная квартира
общей площадью 46 кв.м., расположенная по адресу: г. Новосибирск,
Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 77, кв. 26
|
|
Ближайшая станция метро
|
станция метро
«Заельцовская»
|
|
Расстояние от ближайшей
станции метро
|
Около 1800 м.
|
|
Характеристика расположения
|
|
Окружающая застройка
|
Окружающая застройка
представлена жилыми зданиями
|
|
Наличие и описание
улучшений
|
В районе расположения
объекта оценки находиться Новосибирский Зоопарк расположенный от объекта
примерно в 360 м.
|
|
Близость к объектам
социальной сферы
|
Примерно в 420 м. от
объекта оценки расположен детский сад, приблизительно в 300 м. - три школы, в
100 м. находится медицинское учреждение
|
|
Общая характеристика
|
|
Материал фундамента здания
|
Ленточный
|
|
Материал стен здания
|
Панель
|
|
Материал межэтажных
перекрытий здания
|
Плиты
|
|
Год постройки здания
|
1963 (согласно техническому паспорту)
|
|
Группа капитальности здания
(тип здания)
|
II
|
|
Процент износа здания
(согласно данным БТИ), %
|
35% (по состоянию на
07.06.2012 г.)
|
|
Процент износа здания
(согласно данным визуального осмотра), %
|
40,0 %
|
Наличие
видимых признаков деформаций конструкций отсутствуют
|
стены: разрушение заделки
стыков; лестницы, балконы: следы увлажнения на нижней плоскости плиты.
Цементный пол и гидроизоляция местами повреждены; оконные блоки:
покоробились, крепления расшатаны, нарушение гермитичности.
|
|
Количество комнат в
квартире (изолированность)
|
2 (смежные) - по
техническому паспорту; 2 (смежные) - по результатам осмотра.
|
|
Количество и тип санузла
|
1 (совмещенный) - по
техническому паспорту; 1 (совмещенный) - по результатам осмотра.
|
|
Общая площадь квартиры, кв.
м
|
46,0 (по свидетельству)/46,0 (по техпаспорту)
|
|
Жилая площадь, кв. м
|
31,3
|
|
Площадь кухни, кв.м.
|
5,6
|
|
Наличие балкона, лоджии
|
Балкон
|
|
Высота потолков, м.
|
2,5
|
|
Этаж расположения в
здании/этажность здания
|
2 этаж пятиэтажного жилого
дома
|
|
Наличие технического этажа/
подвала
|
Да/Да
|
|
Наличие лифта в доме
|
Нет
|
|
Наличие мусоропровода в
доме
|
Нет
|
|
Состояние и охрана
(консьерж, домофон, кодовый замок, видеонаблюдение)
|
Домофон
|
|
Расположение окон
|
Во двор соседних домов
|
|
Инженерное оборудование
дома
|
|
Холодное водоснабжение
|
Центральное
|
|
Горячее водоснабжение
|
Центральное
|
|
Канализация
|
Центральная
|
|
Электроснабжение
|
Стандартное
|
|
Газоснабжение
|
Отсутствует
|
|
Теплоснабжение
|
Центральное
|
|
Электрические плиты
|
В наличии
|
|
Телекоммуникации
|
|
Телефон
|
Каблирован
|
|
Интернет (выделенная линия)
|
Да
|
|
Описание внутренней отделки
помещений по состоянию на дату проведения оценки
|
|
Напольное покрытие
|
Ленолиум, в санузле плитка
|
|
Потолочное покрытие
|
В комнатах окрашен, в
коридоре и кухне потолочная плитка, в санузле пластиковые панели.
|
|
Настенное покрытие
|
Обои, на кухне обои и
плитка, в санузле плитка
|
|
Оконные и дверные блоки
|
В квартире оконные блоки
пластиковые, межкомнатные двери деревянные . Входная дверь железная.
|
Отсутствуют
|
|
Выводы по состоянию
квартиры
|
Нормальное
|
|
Юридический статус,
согласно представленной документации
|
|
Вид права
|
Общая совместная
собственность
|
|
Обременения
|
Не зарегистрировано
|
|
Текущее использование
Объекта оценки
|
Квартира (по результатам
осмотра)
|
|
Соответствие планировочных
решений объекта оценки указанным решениям в технической документации
|
Соответствует
|
Выводы о пригодности Объекта оценки в качестве обеспечения по
кредиту: На
основании изучения правоустанавливающей и технической документации, а так же
основываясь на результатах проведенного визуального осмотра Объекта оценки,
можно сделать вывод о пригодности объекта в качестве объекта обеспечения по
ипотечному кредиту, согласно требованиям, выдвигаемым Пользователем отчета.
Рисунок
1. Расположение Объекта оценки
Глава 3. Анализ рынка
.1 Рынок
недвижимости, его структура и объекты
Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики,
представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических
субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е.
процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена
объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих
функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).
В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:
·
объекты недвижимости
·
субъекты рынка
·
процессы
функционирования рынка
·
механизмы
(инфраструктуру) рынка.
Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты
недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные
группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах
применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому
статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности
(принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности
на праве пользования).
Сегменты рынка недвижимости:
·
земельные
участки;
·
жилье (жилые
здания и помещения);
·
нежилые здания и
помещения, строения, сооружения;
Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на
собственную законодательную и нормативную базу.
.2
Вторичный рынок типовых квартир
При анализе рынка жилой недвижимости были использованы данные,
предоставленные агентством RID Analytics, а также информация с сайта -
realty.ngs.ru. Обзор рынка составлен на основе анализа данных СМИ, риэлтерских
агентств города Новосибирска.
Анализ цен на рынке вторичного жилья
Рынок жилья в Новосибирске, как и в России в целом, начал складываться в
середине 1990-х годов. Объем рынка, цены на жилье быстро росли - вплоть до
экономического кризиса 1998 г. Кризис затронул в том числе и рынок жилой
недвижимости, цены на которую в рублевом выражении росли, в долларовом -
падали.
С 1999 г. по 2008 г. цены на жилье в Новосибирске росли, при этом, на
рынке отчетливо видна традиционная смена циклов на рынке недвижимости - периоды
высокого спроса и быстрого роста цен (рынок продавца) сменялись периодами
низкого спроса и ценовой стагнации, иногда даже с небольшим откатом цен вниз
(рынок покупателя).
Рисунок 2. Динамика средней удельной цены на вторичном рынке жилья
г.Новосибирска, на конец периода.
Рисунок 3. Динамика средней цены и темпов ее прироста
на рынке жилья.
Особенно наглядно период смены циклов можно увидеть на следующем графике
(красная линия - полиномиальный тренд, который показывает сглаженные «волны»
динамики цен). Видно, что с начала 2006 г. по лето-осень 2007 г. рынок пережил
период высокого спроса. Осенью 2007 г. рынок вступил в фазу стабильности, темпы
роста цен замедлились.
С осени 2008 г на рынке появились кризисные явления, началось небольшое
снижение цен, однако, это не отразилось на спросе (в 2008 г. число сделок не
снизилось). Негативные тенденции наиболее явно проявились в начале 2009 г.,
когда темпы снижения цен увеличились на фоне снижения спроса и числа сделок. С
лета 2009 г. по август 2010 г. цены были стабильны, затем начали расти,
умеренный рост продолжился и в 1-3 кварталах 2011 г. Однако, в 4 квартале 2011
г. тенденция изменилась, и было отмечено снижение цен. В результате, в 2011 г.
цены изменились слабо.
Рисунок 4. Прирост средней удельной
цены на вторичном рынке жилья г. Новосибирска и его тренд.
В мае 2012 г. к продаже на вторичном рынке жилья предлагалось 14,7 тыс.
комнат и квартир по суммарной цене 46,2 млрд. руб. По сравнению с предыдущим
месяцем, объем предложения квартир и комнат (по количеству объектов) увеличился
на 54,5%.
Таблица 7. Характеристики объема
предложения на вторичном рынке жилья г. Новосибирска до нормирования выборки.
|
Показатель
|
Май 2012 г.
|
Прирост по отношению к
предыдущему месяцу
|
Прирост за 12 месяцев
|
|
Объем предложения комнат и
квартир, штук
|
14 745
|
54,5%
|
-26%
|
|
Объем предложения, тысяч
кв. м.
|
830,8
|
57,4%
|
-24%
|
|
Объем предложения, млрд.
рублей
|
46,2
|
67,1%
|
-19%
|
Таблица 8. Характеристика средних цен продажи в
зависимости от числа комнат, май 2012 г.
|
Комнат/Показатель
|
Минимальная цена за 1 кв.
м., руб.
|
Максимальная цена за 1 кв.
м., руб.
|
Средняя номинальная цена за
1 кв. м., руб.
|
Ошибка среднего, +/- руб.
|
Ошибка среднего, +/- %
|
|
Комнаты
|
25 200
|
116 667
|
51 259
|
729
|
1,4
|
|
1-комнатные
|
25 000
|
116 667
|
54 980
|
367
|
0,7
|
|
2-комнатные
|
24 375
|
118 056
|
53 766
|
392
|
0,7
|
|
3-комнатные
|
24 550
|
118 110
|
54 622
|
501
|
0,9
|
|
4 и более комнат
|
24 565
|
117 347
|
55 066
|
922
|
1,7
|
Таблица 9. Характеристика средних цен продажи в
зависимости от района, май 2012 г.
|
Район/Показатель
|
Минимальная цена за 1 кв.
м, руб.
|
Максимальная цена за 1 кв.
м, руб.
|
Средняя номинальная цена за
1 кв. м, руб.
|
Ошибка среднего, +/- руб.
|
Ошибка среднего, +/- %
|
|
Дзержинский
|
24 590
|
118 110
|
50 187
|
567
|
1,1
|
|
Железнодорожный
|
27 027
|
117 647
|
66 457
|
972
|
1,5
|
|
Заельцовский
|
28 000
|
116 667
|
58 321
|
700
|
1,2
|
|
Калининский
|
24 550
|
108 333
|
48 158
|
452
|
0,9
|
|
Кировский
|
25 000
|
110 000
|
46 607
|
509
|
1,1
|
|
Ленинский
|
24 684
|
103 659
|
51 179
|
411
|
0,8
|
|
Октябрьский
|
24 528
|
118 056
|
52 833
|
508
|
1,0
|
|
Первомайский
|
24 375
|
100 500
|
41 100
|
701
|
1,7
|
|
Советский
|
25 974
|
116 154
|
50 639
|
1 286
|
2,5
|
Самая высокая средняя цена в Центральном районе - 70,3 тыс. руб. за кв.
м. Самая низкая - в Первомайском - 41,1 тыс. руб. за кв. м.
Таблица 10. Распределение объектов, предложенных к
продаже, по типам домов, май 2012 г.
|
Тип дома/Показатель
|
Минимальная цена за 1 кв.
м, руб.
|
Максимальная цена за 1 кв.
м, руб.
|
Средняя номинальная цена за
1 кв. м, руб.
|
Ошибка среднего, руб.
|
Ошибка среднего, %
|
|
Малоэтажные дома
|
24 375
|
108 333
|
38 971
|
1 103
|
2,8
|
|
Хрущевки панель
|
27 111
|
109 375
|
48 359
|
443
|
0,9
|
|
Хрущевки кирпич
|
25 397
|
116 667
|
50 693
|
466
|
0,9
|
|
Полногабаритные дома
|
26 061
|
116 667
|
51 555
|
911
|
1,8
|
|
Панельные многоэтажки
|
24 550
|
111 111
|
48 006
|
315
|
0,7
|
|
Кирпичные многоэтажки
|
25 862
|
113 208
|
55 878
|
462
|
0,8
|
|
Монолит
|
25 749
|
110 619
|
54 572
|
1 204
|
2,2
|
|
Повышенной комфортности
|
24 565
|
118 110
|
64 500
|
769
|
1,2
|
Рисунок 5. Средняя удельные цены объектов в
зависимости от типа дома на вторичном рынке жилья г. Новосибирска, май 2012 г.
Таблица 11. Средние цены комнат и квартир, предложенных к продаже, расположенных
на разных этажах, руб., май 2012 г
|
Этаж/Комнат
|
Комнаты
|
1-комнатные
|
2-комнатные
|
3-комнатные
|
4 и более комнат
|
По всем объектам
|
|
Первый этаж
|
733 895
|
1 782 307
|
2 400 777
|
3 282 704
|
3 891 043
|
2 365 433
|
|
Средний этаж
|
814 231
|
2 118 831
|
3 094 251
|
4 422 557
|
5 793 208
|
3 274 211
|
|
Последний этаж
|
785 197
|
1 850 501
|
2 596 249
|
3 517 169
|
5 549 444
|
2 604 776
|
Важный индикатор состояния рынка недвижимости - срок экспонирования
объектов недвижимости на рынке. Срок экспозиции объекта зависит от его ценовой
категории, местоположения, типа дома, условий продажи (чистая ли это продажа
или обменный вариант). Снижение среднего срока экспонирования квартир на рынке
(при условии постоянства или снижения объема предложения) свидетельствует о
том, что спрос на жилье растет, и наоборот. В случае роста объема предложения
снижение среднего срока экспозиции обусловлено появлением новых объектов.
Таблица 12. Средний срок экспозиции на вторичном рынке
жилья в динамике (по объектам, которые присутствовали в базе на последнюю неделю
каждого месяца)
|
Период/Показатель
|
Всего объектов (после
нормирования)
|
Из них присутствовало в
последней неделе месяца
|
Средний срок экспозиции,
недель
|
|
Декабрь 2007 г.
|
11 444
|
8 011
|
7,8
|
|
Декабрь 2008 г.
|
16 989
|
11 754
|
20,1
|
|
Декабрь 2009 г.
|
11 555
|
8 520
|
18,0
|
|
Декабрь 2010 г.
|
14 346
|
10 692
|
17,2
|
|
Май 2011 г.
|
19 660
|
9 817
|
14,4
|
|
Июнь 2011 г.
|
18 299
|
14 215
|
17,7
|
|
Июль 2011 г.
|
22 268
|
16 867
|
16,4
|
|
Август 2011 г.
|
19 052
|
5 653
|
20,9
|
|
Сентябрь 2011 г.
|
16 110
|
7 561
|
21,6
|
|
Октябрь 2011 г.
|
16 062
|
10 316
|
19,3
|
|
Ноябрь 2011 г.
|
14 571
|
6 655
|
22,3
|
|
Декабрь 2011 г.
|
7 662
|
4 893
|
19,9
|
|
Январь 2012 г.
|
11 312
|
10 016
|
10,9
|
|
Февраль 2012 г.
|
14 350
|
5 994
|
13,4
|
|
Март 2012 г.
|
15 898
|
1 264
|
8,4
|
|
Апрель 2012 г.
|
9 438
|
5 388
|
15,4
|
|
Май 2012 г.
|
14 601
|
3 801
|
17,9
|
Рисунок 6. Динамика среднего срока
экспозиции на вторичном рынке жилья г. Новосибирска, май 2012 г.
Рисунок 7. Средний срок экспозиции на вторичном рынке
жилья г. Новосибирска, в зависимости от количества комнат, май 2012 г.
Рисунок 8. Средний срок экспозиции на
вторичном рынке жилья г. Новосибирска, в зависимости от района, май 2012 г.
оценка недвижимость квартира стоимость
· В мае 2012 г. к продаже на вторичном рынке жилья предлагалось
14,7 тыс. комнат и квартир по суммарной цене 46,2 млрд. руб. По сравнению с
предыдущим месяцем, объем предложения квартир и комнат (по количеству объектов)
увеличился на 54,5%.
· В мае 2012 г. средняя цена предложения 1 кв. м жилья на
вторичном рынке Новосибирска составила 54 424 руб., что на 6,3% выше, чем в
предыдущем месяце. Рост цены связан с увеличением выборки в «Справочнике по
недвижимости». Рост цены составил 3 211 руб., что больше ошибки среднего (+/-
226 руб.)
· В зависимости от количества комнат, рост средних цен за 1 кв.
м по отношению к предыдущему месяцу зафиксировано в диапазоне от 1,8% до 7,3%.
Максимально выросла цена на 3-комнатные квартиры.
· Самая высокая средняя цена в Центральном районе - 70,3 тыс.
руб. за кв. м. Самая низкая - в Первомайском - 41,1 тыс. руб. за кв. м.
· В разрезе по типам домов, изменение средней цены колеблется в
диапазоне от 1,6% до 11%. Максимальный рост средней цены отмечен в домах
повышенной комфортности.
· В мае 2012 г. средний коэффициент сменяемости на рынке
вторичного жилья составил 48%. Средний срок экспозиции составил 17,9 недель.
· В мае 2012 г. выборка для анализа рынка аренды жилья состояла
из 2 613 объектов. По отношению к предыдущему месяцу, объем предложения (по
количеству объектов) вырос на 332%.
· Средняя арендная плата составила 18 085 руб., что на 7,8%
выше, чем в предыдущем месяце. Самая высокая средняя арендная плата за квартиру
- в Центральном районе (26,4 тыс. руб.), самая низкая - в Первомайском (9,2
тыс. руб.).
· Валовой рентный мультипликатор на вторичном рынке
Новосибирска в мае 2012 г. составил 14,0 лет (доходность 7,1% в год).
· В мае 2012 г. в среднем по городу индекс доходности жилья
составил 2,37.
.3 Анализ
наиболее эффективного использования
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении
наиболее эффективного использования Объекта оценки, исходя из анализа состояния
рынка. Понятие «Наиболее эффективное использование», применяемое в данном
Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных,
физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и
юридически допустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально
высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации
недвижимости.
Как видно из приведенного выше определения наиболее эффективное
использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных
вариантов ее использования следующим критериям:
Потенциал местоположения - доступность участка (подъезд к нему), неудобства
расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.
Рыночный спрос - насколько планируемый вариант использования земельного
участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности.
Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости
различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости,
обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.
Допустимость с точки зрения законодательства (правовая
обоснованность)-
характер предполагаемого использования не противоречит законодательству,
ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.
Физическая возможность - возможность возведения зданий с целью наиболее
эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.
Финансовая оправданность - рассмотрение тех физически осуществимых и
разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.
Максимальная эффективность (оптимальный вариант
использования)-
рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово
оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый
доход или максимальную текущую стоимость.
В соответствии с ГК РФ собственник жилого помещения может использовать
его для личного проживания и проживания его членов семьи, размещение
собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений,
организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, установленном
законодательством. Перевод жилых помещений в нежилой фонд целесообразен, когда
они расположены на 1 этаже, т.к. имеется возможность оборудования отдельного
входа. На основании проведенного анализа изменение текущего использования
объекта представляется Специалистам финансово нецелесообразным. Учитывая спрос
на рынке жилой недвижимости, наиболее эффективным использованием объекта оценки
является его использование в качестве жилой квартиры.
Глава 4. Расчет стоимости объекта
.1 Расчет
стоимости объекта методами затратного подхода
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо
замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на
воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания
точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта
оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются
затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием
материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
·
Расчет стоимости
приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли
в целях оптимального ее использования.
·
Расчет
восстановительной стоимости нового здания.
В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на
воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий
изготовления аналогичных объектов на определенную дату.
·
метод
сравнительной единицы;
·
метод разбивки по
компонентам;
·
метод
количественного обследования.
·
Определение
величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости.
·
Определение
стоимости воспроизводства / замещения объекта путем уменьшения
восстановительной стоимости на величину накопленного износа.
·
Суммирование
полученных стоимостей воспроизводства / замещения и земельного участка для
получения рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода
Затратный подход в отношении оцениваемого объекта не применялся,
поскольку применение данного подхода целесообразно в основном для оценки
объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует
рынка, либо объектов с незначительным износом. Затратный подход, по мнению
Специалистов Оценщика, не может быть применен по отношению к рассматриваемому
объекту в связи с тем, что объект оценки не представляет собой отдельно стоящее
здание. Определение доли затрат в общей стоимости строительства жилого дома,
приходящейся на оцениваемую квартиру приведет к большой погрешности при
вычислениях. Также следует отметить, этот подход не отражает действительных
рыночных цен на объекты недвижимости, поэтому даже при условии использования
этого подхода в расчетах, при согласовании результатов ему бы был придан
наименьший вес, что незначительно сказалось бы на результатах оценки.
.2 Расчет
стоимости объекта методами сравнительного подхода
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами
объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом -
аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту
оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим
характеристикам, определяющим его стоимость.
Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода
является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости
(которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в
сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования
сделки).
Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны
с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев
реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при
проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу
объектам.
В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:
·
метод валовой
ренты;
·
метод сравнения
продаж.
В рамках сравнительного подхода расчеты производятся по методу сравнения
продаж.
Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе
анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с
оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения
стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем
же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы
применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки,
включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая
имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат
на приобретение «равно желаемого объекта- заместителя».
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном
выполнении следующих действий:
·
подробное
исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах,
имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
·
определение
подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой
единице;
·
сопоставление
оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их
продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
·
приведение ряда
скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости
объекта оценки.
В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Специалисты не
обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов,
т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит
конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объекта методом сравнения
продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.
В подходе сравнительного анализа использована информация, полученная от
риэлтеров АН г. Новосибирска. Исходной информацией в подходе сравнительного
анализа служили так же публикации в специализированных печатных изданиях
города, освещающих рынок недвижимости. Это журналы, газеты и сайты АН:
«Справочник по недвижимости». Оценщик считает указанную информацию легитимной и
достоверной.
В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв.м.
общей площади Объекта.
После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели
или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость Объекта
посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов
недвижимости.
В оценочной практике при определении стоимости объекта недвижимости
выделяют следующие основные элементы сравнения: права на недвижимость; условия
финансирования; условия сделки; дата продажи; местоположение; качественные и
количественные характеристики квартиры; физическое состояние.
4.2.1
Выбор сопоставимых объектов
В
ходе анализа рынка были выбраны сопоставимые объекты, предложенные для продажи в
июне 2012 г. Характеристики сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости 1
кв.м. Объекта оценки при использовании сравнительного подхода представлены в
таблице № 15.
.2.2
Расчет стоимости Объекта оценки методом сравнения продаж
Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается по следующей
формуле:
= S х P,
где:- рыночная стоимость Объекта оценки;- общая площадь квартиры (кв.м.);
Р - среднее арифметическое значение скорректированных стоимостей 1 кв.м.
общей площади сопоставимых объектов.
Определение скорректированных стоимостей 1 кв.м. общей площади
сопоставимых объектов с учетом их параметров осуществляется следующим образом:
1
=P0 +P0xP1/100;
n
Pскорр =P1+P1x∑Пi/100
+ Пn+1 ,
где
i=2
Р0- начальная стоимость 1 кв.м. общей площади сопоставимого
объекта (цена предложения);
Р1 - скорректированная стоимость 1 кв.м. общей площади
сопоставимого объекта на дату;
П1 - поправка на дату;
Рскорр- скорректированная стоимость 1 кв.м. общей площади
сопоставимого объекта;
Пi…..n- процентные поправки по i - му элементу сравнения;
Пn+1- относительная денежная поправка, учитывающая физическое
состояние объекта недвижимости.
При расчете рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади объекта оценки
стоимости объектов сравнения корректировались следующими поправками:
Поправка на условия финансирования. Для объекта оценки и объектов
сравнения предусматриваются одинаковые условия финансирования сделки - расчет
покупателя с продавцом за счет собственных средств на дату продажи, поэтому
данная поправка не вводится. Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е.
не предполагается, что продавцы ограничены в сроках продажи, между покупателями
и продавцами не предполагается никаких особых отношений, объекты не
приобретаются с целью их комплексного использования с близлежащими объектами.
Поправка на условия сделки. Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты
недвижимости из объектов сравнения либо провести по ним корректировки цен предложений
при выявлении отклонений от рыночных условий продажи, предопределяемых
нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. В данном случае
предполагается, что все сделки проводятся в рыночных условиях, в связи с чем,
поправка не вводится.
Поправка
на торг. Цены предложения объектов
отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке, которые, как правило,
происходят по более низким ценам. Цена предложения на рынке чаще всего
снижается при двухсторонних сделках. При переходе от цен предложений к стоимости
продажи, применялась поправка на торг, равная -5%. Эта поправка была определена
экспертно с помощью опроса риэлтеров ряда фирм г. Новосибирска. Результаты
опроса риэлтеров и среднее значение поправки на торг приведены в таблице 13.
Таблица 13. Значение поправки на торг
|
№ п/п
|
ФИО
|
Должность
|
Стаж работы, лет
|
Поправка на торг, %
|
Контактные данные
|
|
1
|
Киселева Галина Петровна
|
Агент Эксперт
|
5
|
-3
|
АН «Сибакадемстрой
недвижимость» (полное наименование Общество с ограниченной ответственностью
"СИБАКАДЕМСТРОЙ НЕДВИЖИМОСТЬ 4"), тел. (383) 2-111-111
|
|
2
|
Полякова Лариса Олеговна
|
Агент Эксперт
|
12
|
-5
|
АН «Сибакадемстрой
недвижимость» (полное наименование: Общество с ограниченной ответственностью
"СИБАКАДЕМСТРОЙ НЕДВИЖИМОСТЬ 4"), тел. (383) 2-111-111
|
|
3
|
Обухова Наталья Вячеславовна
|
Специалист по продаже
недвижимости
|
4
|
-4
|
АН «Жилфонд» (полное
наименование: Общество с ограниченной ответственностью «Агентство
недвижимости «Жилфонд»), тел. (383) 201-00-01
|
|
4
|
Якобсон Наталья Валерьевна
|
Ведущий специалист риэлтор
|
8
|
-7
|
Ассоциация агентств
недвижимости «Афина Паллада», тел. (383) 222-00-44
|
|
5
|
Герасимов Олег Евгеньевич
|
Ведущий специалист риэлтор
|
11
|
-5
|
Ассоциация агентств
недвижимости «Афина Паллада», тел. (383) 222-00-44
|
|
Среднее значение, %
|
-
|
-
|
-
|
-5
|
-
|
Поправка
на дату продажи. Данная поправка
учитывает изменение цен на рынке недвижимости. В связи с тем фактом, что датой
проведения оценки является 19.06.2012 г. и сопоставимые объекты предложены к
продаже в июне 2012 г., то в данном случае поправка не вводится.
Поправка
на местоположение. Фактор
местоположения является одним из важнейших в ценообразовании на рынке
недвижимости. Поправка на местоположение вводится в том случае, когда, по
мнению Специалистов, характеристика по данному элементу сравнения существенно
различается у объекта оценки и у сопоставимого объекта, в данном случае
поправка не вводилась.
Поправка
на расположение квартиры в доме -
данная поправка для аналогов №2, 3 и 5 составила -2,5%, так как они находятся
на средних этажах дома, а для аналога №4 поправка составила 6,5%, так как он
находится на первом этаже дома. Объект оценки расположен на втором этаже дома.
Поправка
на тип санузла - данная поправка для аналога № 1 составила -1,5%, так
как у него раздельный санузел, а у объекта оценки санузел совмещенный.
Поправка
на наличие балкона/лоджии - данная поправка для аналога № 4 составила 4%, так
как у него нет балкона, а у объекта оценки балкон есть.
Поправка
на физическое состояние - данная поправка для аналогов № 2, 3 и 4 составила
-4%, так как у них хорошее физическое состояние, а объект оценки находится в
нормальном физическом состоянии.
Корректировки
были взяты по данным таблицы 14, которая является приложением 7 «Методических
рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков по
кадастровым кварталам г. Новосибирска», рекомендованные к изданию в открытой
печати Методической комиссией Института кадастра и геоинформационных систем
СГГА, протокол №3 от 26.02.2007 г. Коэффициенты влияния факторов на рыночную
стоимость квартиры многоэтажной жилой застройки, % (По данным анкетного опроса
риэлтеров ЗАО АН «Афина Паллада», АН «Центральное»). Расчет корректировки в %
проводился как среднее диапазона (от нуля до величины, равной разнице значения
коэффициента в % и 100%), по формуле: (Значение коэффициента в % - 100%)/2.
Таблица
14. Коэффициенты влияния факторов на рыночную стоимость квартиры многоэтажной
жилой застройки, % (По данным анкетного опроса риэлтеров ЗАО АН «Афина
Паллада», АН «Центральное»).
|
№ п/п
|
Показатель, характеристика
|
Значение коэффициента в %
|
|
1
|
Количество комнат
|
|
|
1.1
|
1-комнатная
|
108
|
|
1.2
|
2-х комнатная
|
100
|
|
1.3
|
3-х комнатная
|
95
|
|
1.4
|
Более трех комнат
|
90
|
|
2
|
Тип застройки
|
|
|
2.1
|
Малосемейка
|
80
|
|
2.2
|
Малоэтажка
|
75
|
|
2.3
|
Хрущевка
|
89
|
|
2.4
|
Типовая
|
100
|
|
2.5
|
Улучшенная
|
113
|
|
2.6
|
Полногабаритная
|
97
|
|
2.7
|
Элита
|
115
|
|
2.8
|
Прочие
|
100
|
|
3
|
Вид материала
|
|
|
3.1
|
Шлакоблоки
|
77
|
|
3.2
|
Панель, ж/б
|
100
|
|
3.3
|
Сибит
|
100
|
|
3.4
|
Монолит
|
100
|
|
3.5
|
Кирпич
|
116
|
|
4
|
Тип санузла
|
|
|
4.1
|
Сидячая ванная
|
77
|
|
4.2
|
Совмещенный
|
97
|
|
4.3
|
Раздельный
|
100
|
|
4.4
|
Два санузла
|
104
|
|
5
|
Этаж размещения квартиры
|
|
|
5.1
|
Первый
|
87
|
|
5.2
|
Второй
|
100
|
|
5.3
|
Средний
|
105
|
|
5.4
|
Верхний
|
95
|
|
6
|
Наличие балкона, лоджии
|
|
|
6.1
|
Без балкона
|
92
|
|
6.2
|
Балкон
|
100
|
|
6.3
|
Лоджия
|
102
|
|
6.4
|
2 балкона
|
102
|
|
6.5
|
Балкон и лоджия
|
105
|
|
6.6
|
2 лоджии
|
105
|
|
6.7
|
2 балкона + лоджия или 2
лоджии + балкон или 3 балкона или 3 лоджии
|
110
|
|
7
|
Состояние квартиры
|
|
|
7.1
|
Удовлетворительное без
ремонта
|
96
|
|
7.2
|
Требуется ремонт
|
87
|
|
7.3
|
Требуется капитальный
ремонт
|
70
|
|
7.4
|
Нормальное
|
100
|
|
7.5
|
Косметический ремонт
|
104
|
|
7.6
|
Хорошее
|
108
|
|
7.7
|
Кап. Ремонт
|
110
|
|
7.8
|
Отличное
|
115
|
|
7.9
|
Евроремонт
|
125
|
|
8
|
Изолированность комнат в
квартире
|
|
|
8.1
|
Смежные
|
84
|
|
8.2
|
Смежно-изолированные
|
100
|
|
8.3
|
Изолированные
|
110
|
Путем внесения корректировок в стоимость объектов аналогов рассчитывается
скорректированная стоимость продажи. Итоговая стоимость за объект оценки
определяется как средневзвешенная величина скорректированных цен продажи
аналогов. Расчет весов осуществляется следующим способом:
. рассчитывается величина обратная отношению абсолютных величин
корректировок по n-ому аналогу к первоначальной цене продажи n-ого аналога.
. находится сумма значений, определяемых в 1 пункте по всем аналогам.
. вес каждого аналога определяется как отношение величины показателя
каждого аналога, рассчитанного в п.1 к величине показателя, рассчитанного по пункту
2.
Таким образом, чем меньше общая величина корректировок, вносимых в цену
продажи объекта аналога, тем больше будет удельный вес данного аналога.
Дополнительно рассчитывается показатель общей чистой коррекции по каждому
аналогу путем суммирования всех корректировок, который соотносится с
первоначальным значением стоимости для определения величины отклонений от
первоначального значения.
Характеристики сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости 1 кв.м.
общей площади Объекта оценки приведены в таблице 15.
Таблица 15. Характеристики сопоставимых объектов и расчет рыночной
стоимости 1 кв.м. общей площади Объекта оценки
|
Наименование характеристик
|
Объект оценки
|
Объект 1
|
Объект 2
|
Объект 3
|
Объект 4
|
Объект 5
|
|
Источник информации
|
|
Электронный адрес:
http://homes.ngs.ru/view/21984277/?dv=20120619; АН "Большой Город",
т. +7 (383) 363-76-76, Наталия Владимировна
|
Электронный адрес:
http://homes.ngs.ru/view/23762757/?dv=20120619; АН "ГАРАНТИЯ", т.
+7 (383) 328-10-90
|
Электронный адрес:
http://homes.ngs.ru/view/20288837/?dv=20120619; АН "СИБГОРОДОК", т.
+7 (383) 363-03-38, Светлана
|
Электронный адрес:
http://homes.ngs.ru/view/15827257/?dv=20120619; АН "Департамент
недвижимости и права", т. +7 (383) 222-22-99, Светлана Валерьевна
|
Электронный адрес:
http://homes.ngs.ru/view/23515397/?dv=20120619; т. 8 913 921-18-18, Татьяна
|
|
Адрес
|
г. Новосибирск,
Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 77, кв. 26
|
г. Новосибирск,
Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 77
|
г. Новосибирск,
Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 73
|
г. Новосибирск,
Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 73
|
г. Новосибирск,
Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 75
|
г. Новосибирск,
Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 85/1
|
|
Цена предложения, руб.
|
|
2 500 000
|
2 520 000
|
2 450 000
|
2 250 000
|
2 380 000
|
|
Цена предложения за 1 кв.
м, руб.
|
|
52 083
|
54 783
|
54 444
|
51 136
|
52 889
|
|
Дата оценки
|
19.06.2012 г.
|
|
|
|
|
|
|
Поправка на торг, (П1) в %
|
|
-5,0%
|
-5,0%
|
-5,0%
|
-5,0%
|
-5,0%
|
|
Поправка (П1) в рублях
|
|
-2 604
|
-2 739
|
-2 722
|
-2 557
|
-2 644
|
|
Скорректированная цена
предложения за 1 кв.м., руб.
|
|
49 479
|
52 043
|
51 722
|
48 580
|
50 244
|
|
Площадь квартиры, кв. м
|
46
|
48
|
46
|
45
|
44
|
45
|
|
Жилая площадь, кв. м.
|
31,3
|
35
|
31
|
30
|
27
|
33
|
|
Площадь кухни, кв. м.
|
5,6
|
6
|
6
|
6
|
6
|
6
|
|
Поправка на площадь кухни,
(П2)%
|
|
0%
|
0%
|
0%
|
0%
|
0%
|
|
Поправка (П2) в рублях
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная цена
предложения за 1 кв.м., руб.
|
|
49 479
|
52 043
|
51 722
|
48 580
|
50 244
|
|
Этаж/этажность дома
|
2 этаж пятиэтажного жилого
дома
|
2/5
|
3/5
|
4/5
|
1/5
|
3/5
|
|
Поправка на расположение
квартиры в доме, (П3)
|
|
0,0%
|
-2,5%
|
-2,5%
|
6,5%
|
-2,5%
|
|
Поправка (П3) в рублях
|
|
0
|
-1 301
|
-1 293
|
3 158
|
-1 256
|
|
Скорректированная цена
предложения за 1 кв.м., руб.
|
|
49 479
|
50 742
|
50 429
|
51 737
|
48 988
|
|
Количество комнат
|
2
|
2
|
2
|
2
|
2
|
2
|
|
Поправка на количество
комнат, (П4)%
|
|
0%
|
0%
|
0%
|
0%
|
0%
|
|
Поправка (П4) в рублях
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная цена
предложения за 1 кв.м.,руб.
|
|
49 479
|
50 742
|
50 429
|
51 737
|
48 988
|
|
Изолированность комнат
|
смежные
|
смежные
|
смежные
|
смежные
|
смежные
|
смежные
|
|
Поправка на изолированность
комнат (П5)%
|
|
0%
|
0%
|
0%
|
0%
|
0%
|
|
Поправка (П5) в рублях
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная цена
предложения за 1 кв.м., руб.
|
|
49 479
|
50 742
|
50 429
|
51 737
|
48 988
|
|
Тип санузла
|
1 (совмещенный)
|
1 (раздельный)
|
1 (совмещенный)
|
1 (совмещенный)
|
1 (совмещенный)
|
1 (совмещенный)
|
|
Поправка на тип санузла,
(П6)%
|
|
-1,5%
|
0%
|
0%
|
0,0%
|
0%
|
|
Поправка (П6) в рублях
|
|
-742
|
0
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная цена
предложения за 1 кв.м., руб.
|
|
48 737
|
50 742
|
50 429
|
51 737
|
48 988
|
|
Высота потолков
|
2,5
|
2,5
|
2,5
|
2,5
|
2,5
|
2,5
|
|
Поправка на высоту
потолков, (П7)%
|
|
0%
|
0%
|
0%
|
0%
|
0%
|
|
Поправка (П7) в рублях
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная цена
предложения за 1 кв.м., руб.
|
|
48 737
|
50 742
|
50 429
|
51 737
|
48 988
|
|
Материал стен
|
панель
|
панель
|
панель
|
панель
|
панель
|
панель
|
|
Поправка на материал стен,
(П8)
|
|
0%
|
0%
|
0%
|
0%
|
0%
|
|
Поправка (П8) в рублях
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная цена
предложения за 1 кв.м., руб.
|
|
48 737
|
50 742
|
50 429
|
51 737
|
48 988
|
|
Балкон (лоджия)
|
балкон
|
балкон
|
балкон
|
балкон
|
нет
|
балкон
|
|
Поправка на
наличие/отсутствие балкона (лоджии), (П9)
|
|
0%
|
0%
|
0%
|
4%
|
0%
|
|
Поправка (П9) в рублях
|
|
0
|
0
|
0
|
2 069
|
0
|
|
Скорректированная цена
предложения за 1 кв.м., руб.
|
|
48 737
|
50 742
|
50 429
|
53 807
|
48 988
|
|
Телефон
|
каблирован
|
есть
|
есть
|
есть
|
есть
|
есть
|
|
Поправка на
наличие/отсутствие телефона, (П10)
|
|
0%
|
0%
|
0%
|
0%
|
0%
|
|
Поправка (П10) в рублях
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная цена
предложения за 1 кв.м., руб.
|
|
48 737
|
50 742
|
50 429
|
53 807
|
48 988
|
|
Физическое состояние
квартиры
|
нормальное
|
нормальное
|
хорошее
|
хорошее
|
хорошее
|
нормальное
|
|
Поправка на физическое
состояние (П11)
|
|
0%
|
-4%
|
-4%
|
-4%
|
0%
|
|
Поправка (П11) в рублях
|
|
0
|
-2 030
|
-2 017
|
-2 152
|
0
|
|
Скорректированная цена
предложения за 1 кв.м., руб.
|
|
48 737
|
48 713
|
48 412
|
51 654
|
48 988
|
|
Общая поправка в руб.
|
Общая чистая коррекция
|
-3 346
|
-6 070
|
-6 032
|
518
|
-3 901
|
|
Общая поправка в %
|
|
-6,43
|
-11,08
|
-11,08
|
1,01
|
-7,38
|
|
Общая поправка в руб.
|
Общая валовая коррекция
|
3 346
|
6 070
|
6 032
|
9 936
|
3 901
|
|
Общая поправка в %
|
|
6
|
11
|
11
|
19
|
7
|
|
|
0,52
|
0,16
|
0,09
|
0,09
|
0,05
|
0,14
|
|
|
1,00
|
0,30
|
0,17
|
0,17
|
0,10
|
0,26
|
|
Расчет средневзвешенной
стоимости 1 кв.м. общей площади сопоставимых объектов, руб./кв.м.
|
49 030
|
Как
правило, для объектов недвижимости величина отношения среднеквадратичного
отклонения к математическому ожиданию не должна превышать 10%. Для полученных
данных отношение среднеквадратичного отклонения к математическому ожиданию
(среднему значению) составляет - 2,72%, что свидетельствует о том, рыночную
стоимость 1 кв.м. общей площади объекта оценки можно определить как среднее
арифметическое значение скорректированных стоимостей 1 кв.м. общей площади
сопоставимых объектов.
Таблица
16. Определение рыночной стоимости объекта оценки
|
Площадь, кв.м.
|
Рыночная стоимость 1кв.м.
Объекта оценки, руб.
|
Рыночная стоимость объекта
оценки, округленно, руб.
|
|
46,049 0302 255 000
|
|
|
.3 Расчет
стоимости объекта методами доходного подхода
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом
основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный
инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании
получения в будущем доходов от использования. То есть, рыночная стоимость
объекта недвижимости может быть определена как сумма предполагаемых доходов от
использования помещения с учетом в перспективе ее перепродажи (реверсии).
На первом этапе при использовании доходного подхода составляется прогноз
будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т.е.
время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право
собственности на объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех
эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости
в требуемом коммерческом состоянии и управления. После чего прогнозируется
стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом
относительно первоначальной стоимости выражении - так называемая величина
реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия
пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации
или дисконтированного денежного потока.
Прямая капитализация используется, если доход от объекта оценки стабилен
(равномерно возрастает, снижается или остается на неизменном уровне) в
долгосрочном периоде. Величина стоимости определяется по методу прямой
капитализации с использованием только двух переменных: спрогнозированной
величины чистого годового дохода и соответствующей ставки капитализации. Таким
образом, стоимость определяется делением спрогнозированного годового дохода на
рыночное значение ставки капитализации, которая или выявляется на основе
ретроспективной или текущей информации о продажах и арендных соглашениях, или рассчитывается
на условиях компенсации изменения стоимости первоначального капитала за период
владения.
Второй метод, используемый в рамках доходного подхода - метод
дисконтированных денежных потоков - определяет стоимость недвижимости как
сумму текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконта каждого из
периодических доходов и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости. При
этих расчетах используется ставка дисконта, в качестве которой применяется
соответствующая ставка дохода на капитал, иначе называемая нормой прибыли или
нормой отдачи. Метод дисконтированных денежных потоков позволяет учесть
неравномерные колебания доходов и расходов во времени.
Доходный подход в данном случае не использовался, т.к. расчеты,
полученные при использовании данного подхода, отражают ту предельную стоимость,
больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на
типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. В данном случае
объект оценки квартира, цель приобретения которой - проживание, а не извлечение
дохода. Использование многих параметров, определяемых экспертно в доходном
подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижают
достоверность определяемого значения стоимости, поэтому доходный подход был
исключен Специалистами из расчетов.
4.4 Согласование результатов, полученных в
рамках каждого из подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости
объекта оценки
В результате проведения оценки получены данные, приведенные в
нижеследующей Таблице.
Таблица 17. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта
оценки
|
подходы оценки
|
Стоимость, руб.
|
Весовой коэффициент, в
долях
|
Скорректированная
стоимость, руб.
|
|
Затратный
|
не использовался
|
0
|
не использовался
|
|
Доходный
|
не использовался
|
0
|
не использовался
|
|
Сравнительный
|
2 255 00012 255 000
|
|
|
|
Итоговая величина рыночной
стоимости:
|
|
2 255 000
|
|
Итоговая
величина рыночной стоимости Объекта оценки, полученная как итог обоснованного
обобщения результатов расчетов, на дату проведения оценки (19.06.2012 г.),
округленно составляет:
по
курсу Банка России на дату проведения оценки (32,1315 руб. за 1 долл. США)
70
180 (Семьдесят тысяч сто восемьдесят)
долларов США.
Перечень использованных при проведении оценки объекта
оценки данных с указанием источников их получения
1. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.06.98 г. «Об оценочной
деятельности в РФ»;
. Свод Стандартов Оценки Общероссийской общественной
организации «Российское Общество Оценщиков», 2010 г.;
. Стандарты и правила оценочной
деятельности Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация
оценщиков «Сибирь», утвержденные Советом партнерства НП СОО «Сибирь», протокол
№2 от 10.09.2006 г.;
. Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ от 6
марта 2002 г. №568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению
рыночной стоимости земельных участков»;
. Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ
№1102-р от 10.04.2003 г. «Об утверждении методических рекомендаций по
определению рыночной стоимости права аренды земельных участков»;
. Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля объект оценки г. №
256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки,
подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».
. Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля объект оценки г. №
255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости
(ФСО № 2)».
. Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля объект оценки г. N
254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об
оценке (ФСО № 3)».
. Оценка недвижимости. Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А.
Федотовой, М.2002 г.;
. Оценка недвижимости. Е. И. Тарасевич. Санкт-Петербург 1997
г.;
. Озеров Е.С., Платонова Е.А. Примерные методические
рекомендации по оценке объекта недвижимости, С.Петербург, 1994г.
13. Власов А.Д. Методические рекомендации по определению
рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам г. Новосибирска,
рекомендованные к изданию в открытой печати Методической комиссией Института
кадастра и геоинформационных систем СГГА, протокол №3 от 26.02.2007 г.
Приложение
Общие понятия и определения
К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении
которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их
участия в гражданском обороте. (Источник: Федеральный стандарт оценки «Общие
понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», далее, ФСО
№ 1).
При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма,
предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками
совершенной или планируемой сделки. (Источник: ФСО № 1).
При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная
величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с
выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является
необходимым условием для установления его стоимости. (Источник: ФСО № 1).
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости
объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком
согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных
подходов к оценке. (Источник: ФСО № 1).
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки,
объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность
процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации
определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
(Источник: ФСО № 1).
Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости)
является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение
оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об
оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда
законодательством Российской Федерации установлено иное. (Источник: ФСО № 1).
При установлении затрат определяется денежное выражение величины
ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену,
уплаченную покупателем за объект оценки. (Источник: ФСО № 1)
При определении наиболее эффективного использования объекта оценки
определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет
наибольшей. (Источник: ФСО № 1).
При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность
мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта
оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности
и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой
информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или
отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов
расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке
и методов оценки. (Источник: ФСО № 1).
При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность
мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта
оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной
деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности
используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений,
использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования
(обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании
различных подходов к оценке и методов оценки. (ФСО № 1, раздел II, п.11).
Вид стоимости - конкретный вид стоимости имущества, который определяется
предполагаемым использованием результата оценки (Источник: Федеральный стандарт
оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»).
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки
может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны
сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на
величину цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то
есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая
сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки,
и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны
не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме (Источник: Федеральный
закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих
случаях:
при изъятии имущества для государственных нужд;
при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых
обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета
директоров (наблюдательного совета) общества;
при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный)
капитал;
при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
при определении стоимости безвозмездно полученного имущества. (Источник:
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»)
Инвестиционная стоимость (стоимость для конкретного лица или группы лиц при
установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки.
При этом учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом
рынке не обязателен). (ФСО № 2, раздел III, п.8).
Ликвидационная стоимость (определяется расчетная величина, отражающая наиболее
вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок
экспозиции, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в
условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
Учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца отчуждать
объект на условиях, не соответствующих рыночным). (ФСО № 2, раздел III, п.9).
Кадастровая стоимость (определяется методами массовой оценки рыночная стоимость,
установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим
проведение кадастровой оценки, в частности определяется для целей
налогообложения). (ФСО № 2, раздел III, п.10).
Право собственности - включает право владения, пользования и распоряжения
имуществом. Собственник может по своему усмотрению совершать в отношении своего
имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не
нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в
собственность другим лицам, передавать его им, оставаясь собственником права владения,
пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять
его другими способами, распоряжаться им иным образом (Гражданский кодекс РФ,
часть 1, ст. 209).