Организация офисно-гостиничного комплекса 'Лендлорд' на базе гостиницы ОАО 'Ростсельмаш'
Организация
офисно-гостиничного комплекса "Лендлорд" на базе гостиницы ОАО "Ростсельмаш"
В исследовании разработана идея организации офисно-гостиничного комплекса
"Лендлорд" на базе гостиницы ОАО "Ростсельмаш".
Начало реализации проекта - 01.03.2014 г., в настоящее время проект
находится на стадии окончания строительно-монтажных работ.
Целью проекта является реконструкция гостиницы и введение в эксплуатацию
01.04.2016 г. офисно-гостиничного комплекса "Лендлорд" в г.
Ростове-на-Дону по ул. Плужной, 16.
Бизнес-план гостиницы рассчитан на 5 лет и предполагает:
.Строительство гостиницы на 120 номеров; общая стоимость проекта при этом
составит 75250 тыс.руб.;
.Стоимость проекта покрывается на 90000 тыс.руб. за счет собственных
средств и на 30000 тыс.руб. за счет долгосрочного кредита сроком на два года;
.В проекте доказано, что предприятие полностью рассчитается по кредиту и
процентам в течение первых двух лет с начала работы;
.Срок окупаемости процента (по дисконтированным величинам) - три года; бизнес план окупаемость безубыточность
.Эффективность проекта подтверждается положительным значением критерия NPV.
. Точка безубыточности представлена по годам в таблице 12 и в
первый год составляет 46441 тыс. руб.
1. Описание
бизнес-идеи
Город Ростов-на-Дону является важнейшим административным, финансовым,
торговым, научным и культурным центром на юге России. Его положение лидера
Северо-Кавказского региона существенно укрепилось после принятия в мае 2000
года Президентского указа о размещении в Ростове структур регионального уровня,
подчиненных представителю Президента в регионе.
Будучи административным центром юга России Ростов-на-Дону регулярно
становится местом проведения многих видов деловых мероприятий - конференций,
семинаров, презентаций, выставок.
Конгрессно-выставочный профиль региона подтверждается также
инвестиционной активностью в этой сфере: сегодня осуществляются проекты
развития перспективных территорий, инвестиционные проекты строительства
бизнес-центров, офисно-гостиничных комплексов и конгресс-отелей.
Потому возникла идея создания на базе бывшей гостиницы малых форм
офисно-гостиничного комплекса "Лендлорд", который будет отвечать
требованиям современного потребителя. Здание гостиницы, подлежащее
реконструкции ранее принадлежало ОАО "Ростсельмаш", на сегодняшний
день собственником здания является ООО "Лендлорд".
В настоящее время гостиничный бизнес Ростова-на-Дону набирает обороты.
Так, в городе реализуется Областная целевая программа "Развитие туризма в
Ростовской области", проекты, связанные с развитием туристско-реакционных
зон:
"Первая зона - остров "Зеленый", расположенный на 300 га
земли, уже отдан компаниям для развития парков, зон отдыха, строительства
пансионатов, развлекательных комплексов в акватории Дона. Безусловно, эти проекты
достаточно емкие, поэтому сроки реализации будут растянуты на несколько лет.
Вторым проектом является историческая часть города, с которой начинался
Ростов-на-Дону - так называемая "Солдатская слобода".
Третий долгосрочный проект - "Левенцовский археологический
комплекс" или "Донская Троя" - исторический памятник, датируемый
III тысячелетием до нашей эры.
В этой связи гостиничный бизнес активно набирает обороты. В настоящее
время отмечается значительное увеличение спроса на гостиничные услуги -
строятся новые гостиницы разного уровня, быстрыми темпами реконструируются
старые гостиничные здания. В первую очередь пользуются спросом небольшие
частные гостиницы, расположенные в экологически чистых районах вдали от
городской суеты.
Основными конкурентными факторами на этом рынке в настоящее время
являются цена и качество предоставляемых услуг.
При этом для разных групп потребителей превалирующими являются разные
факторы.
Фактор цены является основным для потребителей со средним уровнем
достатка, испытывающих потребность в услугах социально-развлекательного
характера. Качество услуг более важно для
потребителей с высоким уровнем доходов, нуждающихся, прежде всего, в повышенном
уровне обслуживания.
Существующие прямые конкуренты на рынке рассматриваемых услуг расположены
в г. Ростове-на-Дону и имеют круг постоянных потребителей и сложившийся уровень
цен на свою продукцию. Характеристика и анализ основных
конкурентов по видам услуг представлена ниже.
Основные показатели рынка гостиничной недвижимости Ростова-на-Дону
|
Общее количество действующих гостиниц категории 3-4*
|
13
|
|
Объем номерного фонда в гостиницах категории 3-4*, номеров
|
57
|
|
Объем номерного фонда в гостиницах, планируемых к вводу до
2012 г., номеров
|
841
|
|
Средний уровень загрузки, %
|
76
|
Конкурентный анализ отелей города Ростова-на-Дону показал, что отели
уровня 4* обладают развитой инфраструктурой, близкой к отелям 5*. Отели 4*
могут значительно отличаться по количеству номеров - от 81 (отель
"Редиссон САС Дон") и до 233 (отель "Дон Плаза"). Стоимость
номера в отеле находится в диапазоне от (стандартный номер) 3 900-5950
руб./день, до (номер "люкс") 7 000-9 000 руб./день.
Отели уровня 3* обладают развитой инфраструктурой, позволяющей проводить,
как деловые, так и развлекательные мероприятия. Число номеров в каждом из
отелей находится в диапазоне от 8 до 370. Стоимость номера в диапазоне от
(стандартный номер) 1 500-4 000 руб/день, до (номер "люкс") - от 4
000-13 000 руб./день.
Отели уровня 2* имеют номерной фонд от 12 (гостиница
"Островок") до 136 (гостиница "Западная). Стоимость номера в
диапазоне от (стандартный номер) 1 100-1 650 руб./день до (номер
"полулюкс") от 1 300-3 900 руб./день. Отели этого уровня обладают
мало развитой инфраструктурой. Так, ни в одной из гостиниц такого класса нет
конференц-залов и помещений для проведения выставок, семинаров.
Ростов-на-Дону обладает самым развитым сегментом гостиниц 3* среди
крупных городов ЮФО. В нем функционируют 11 таких объектов на 916 номеров.
Кроме того, имеются 2 объекта категории 4*с общим номерным фондом 321
единицы.
Гостиниц 5* в городе нет, на сегодняшний день заявлено к строительству
более десяти гостиниц такого уровня. Номерной фонд к 2014 году должен
увеличиться на 1500 тыс. мест (42%) прежде всего за счет отелей с
"громкими именами" международных операторов. Но девелоперам этих
объектов приходится корректировать планы с поправкой на кризисные реалии.
Так, к примеру, ГК "Дон-плаза" и "Росевродевелопмент"
пересмотрели проект строительства Международного конгресс-центра: инвесторы
полностью отказались от бизнес-комплекса и перенесли строительство торгового
комплекса на вторую очередь. Зато отель Hyatt Regency Don-Plaza Rostov (224
номера уровня 5*) возведут раньше первоначально намеченного срока - в рамках
первой очереди строительства. Ориентировочный срок сдачи объекта - Ш кв. 2014
года.
Под управление сети Kempinski после реконструкции должно перейти здание
гостиницы "Московская" (220 номеров уровня 5*) соглашение об этом
подписано в декабре 2013 г.
О проектах пятизвездочных отелей в Ростове заявили также
London&Regional Properties (гостинично-офисный центр Hilton
Hotel&Business, 200 номеров уровня 5*) и ГК "Мегаполис"
(офисно-гостиничный центр "Сиверса" включающий отель Sheraton Rostov
on Don, 200 номеров уровня 5*).
На сегмент 1*-2* приходится порядка 850 номеров. В городе будет активно
увеличиваться предложение в наименее дорогих ценовых категориях 1*-2*,
поскольку пока этот рынок также дефицитен.
Около 80% всего гостиничного фонда расположено в центральном деловом
районе: ул. Береговая - отель "Редиссон САС Дон", проспект
Ворошиловский - отель "Европа", ул. Б. Садовая - отель "Дон
Плаза", ул. Пушкинская - гостиница "Пушкинская", проспект
Буденовский - гостиница "Ростов", ул. Текучева - гостиница
"Пушкинская Миллениум", ул. Горького - гостиница "Бриг", район
Театральной площади - гостиницы "Парк Сити", "Шери Холл" и
по направлению к выставочному центру "ВертолЭкспо" - проспект М.
Нагибина - Конгрес-отель "АМАКС", отель "Барокко", отель
"Вертол Hotel"
Рынок современных бизнес-центров в г. Ростове-на-Дону начал формироваться
с 2005-2006 года. До этого времени активное развитие предложения наблюдалось
только в единственном существующем классе - "С". Объем предложения
возрастал не только за счет перепрофилирования административных помещений
бывших предприятий и заводов и других зданий, но и за счет нового
строительства. Строительство новых небольших офисных зданий положительно
повлияло на качество предложения в классе "С", которое стало
достаточно высоким. В 2006 году в эксплуатацию был введен первый объект класса
"В" - бизнес-центр "Купеческий двор" общей офисной площадью
32 000 кв. м., затем в 2007 году предложение современных офисных площадей на
рынке значительно расширилось. Введены в действие БЦ "Балканы" (класс
В-), БЦ "Clover House" (позиционируется как класс А), БЦ "Белый
слон" (класс В+), "Гедон" (класс В+).
Наиболее значимые офисные проекты в г. Ростове-на-Дону, находящиеся на
стадии строительства
|
Название
|
Класс
|
Общая площадь
|
Офисная площадь
|
Первоначально заявленная готовность
|
|
БЦ "Гвардейский"
|
В+
|
26 600
|
19 380
|
2009
|
|
БЦ "Пять морей"
|
А
|
37 000
|
21 600
|
2009
|
|
БЦ "Риверсайд-Дон"
|
А
|
23 550
|
19 200
|
2009
|
|
МФК "Альянс"
|
А
|
18 000
|
7 000
|
2010
|
|
БЦ "Don Capital"
|
А
|
45 000
|
26 000
|
2010
|
В 2010 г. в эксплуатацию были сданы пять крупных объектов класса
"В", общей офисной площадью 40 821 кв. м. При этом, не появилось ни
одного бизнес-центра класса "А". В 2009 году планировалось открытие
офисных центров класса "А", но из-за кризиса сроки сдачи проектов
перенеслись на неопределённый срок. Отметим особенность развития класса "С"
в г. Ростов-на-Дону. Офисы данного класса имеют достаточно качественную
отделку, удобную планировку и все необходимые инженерные коммуникации. Кроме
того, часть офисных помещений класса "С" находится в исторической и
деловой части города, вдоль центральных улиц, где строительство новых объектов
сопряжено со значительными финансовыми затратами или вообще невозможно (из-за
планировочных ограничений).
В 2013 году в городе функционирует 12 современных бизнес-центров общей
офисной площадью более 100 000 кв. м. В общей структуре предложения на класс
"В" приходится 29% от общего предложения офисных помещений. Класс
"А"1 представлен значительно меньшим объемом - всего 3 % от общего
предложения. Самый большой сегмент в классе "С" - около 68%.
Структура рынка показывает, что сегмент качественной офисной недвижимости имеет
нереализованный потенциал развития, так как класс "А" занимает
существенную долю рынка.
На данный момент рынок офисной недвижимости характеризуется невысокой
активностью. По сравнению с 2010 г. предложение офисных помещений увеличилось,
при этом спрос на объекты достаточно низкий. Основная масса предложения
концентрируется в Центральном Деловом Районе (ЦДР) по сравнению с микрорайонами
города.
ЦДР - является сложившимся административным, культурным, торговым и
деловым центром города.
Центральный Деловой Район ограничивается:
с востока - пр. Театральный;
с запада - пер. Доломановский;
с севера - ул. Варфоломеева;
с юга - ул. Береговой.
Спрос на коммерческую недвижимость пострадал под влиянием кризиса, но
больше всего это отразилось на офисной недвижимости. Если в докризисный период
спрос превышал предложение, то сейчас ситуация кардинальным образом изменилась,
что спровоцировало в свою очередь снижение цен. Ситуация неоднозначная -
какие-то арендаторы предпочли оставить свои офисные площади в бизнес-центрах и
переехать в офис, с более низкой арендной платой, кто-то остался в своём офисе,
но арендодатели снизили ставку аренды.
С точки зрения востребованности помещений по площади, помещения свыше 200
кв.м практически вообще не пользуются спросом. В этой ситуации арендодатели,
которые планировали сдавать в аренду помещения по 200 - 1000 кв.м пытаются
дробить помещения на несколько мелких.
Тенденция на рынке такова, что спросом пользуются офисные помещения небольших
площадей. Наиболее востребованы помещения от 20 до 30 кв.м. Максимум - 60 кв.
м. По районам города спрос распределяется согласно классическому делению
недвижимости на районы с высокой и низкой активностью офисного сегмента рынка.
К районам с высокой активностью офисного сегмента недвижимости относятся:
Ленинский, Октябрьский, Кировский и Пролетарский районы. В риэлтерских
каталогах и базах данных эти районы обычно обозначаются как "Центр",
район Комсомольской площади, "Нахичевань", "Ленина",
"Нариманова".
Такие районы города как Советский, Первомайский, Железнодорожный,
частично (на окраинах города) Октябрьский, Ворошиловский и Пролетарский
отличаются низкой активность офисного сегмента рынка. В риэлтерских каталогах и
базах данных эти районы обозначены как "Новое поселение",
"Каменка", "Западный жилой массив" (ЗЖМ),
"Военвед", "Стройгородок", "Болгарстрой",
"Александровка", посёлок Орджоникидзе, "Аэропорт",
"Зоопарк", "Северный жилой массив" (СЖМ), пос.Чкаловский,
"Темерник", "Сельмаш". Спрос в этих районах обусловлен тем,
что многие компании хотят иметь офисы рядом со своим производством или складом.
В данный момент ценовая ситуация на рынке офисной недвижимости
характеризуется снижением цен продажи и аренды офисных площадей. На стоимость
объектов офисной недвижимости оказывают влияние следующие факторы:
местоположение - стоимость объектов офисной недвижимости, прежде всего,
зависит от близости к центру города; расположения на центральных/ключевых для
данного района магистралях; от близости к крупным офисным центрам; от
проходимости и проезжаемости, транспортной доступности;
год постройки;
наличие отдельного входа в помещение;
расположение на этаже - цокольном, подвальном, первом или выше первого
этажах - наибольшую стоимость имеют офисные площади, расположенные на первых
этажах;
состояние помещений и зданий, в которых они располагаются.
В зависимости от качества отделки офисные помещения могут иметь следующие
состояния: "стройвариант", "требует капитального ремонта",
"требует косметического ремонта", "хорошее",
"отличное", евроотделка";
наличие парковки;
возможность получения других сопутствующих услуг.
К концу 2012 года темпы снижения арендных ставок в классе "В"
по сравнению с первыми месяцами 2012 года уменьшились. Это обусловлено
постепенной стабилизацией экономики и постепенной активизацией спроса на
офисную недвижимость.
|
Арендные ставки в бизнес-центрах Ростова-на-Дону
|
|
№ п/п
|
Офисное здание
|
Место расположения
|
Стоимость, руб./кв.м.
|
|
|
|
I кв. 2012
|
IV кв. 2012
|
|
1
|
БЦ "Гедон"
|
пр. Буденовский/ ул. Красноармейская
|
1000
|
1000
|
|
2
|
БЦ "Ростовский"
|
ул. Греческого города Волос
|
600-800
|
400-600
|
|
3
|
БЦ "Белый слон"
|
ул.Текучева
|
700
|
500-600
|
|
4
|
БЦ "Кристалл"
|
пр. Кировский
|
850
|
650
|
|
5
|
БЦ "Klover Hause"
|
ул. Текучева/ пр. Соборный
|
1100
|
1000
|
|
6
|
БЦ "Купеческий двор"
|
ул. Социалистическая
|
500-800
|
400-700
|
|
7
|
БЦ "Форум"
|
ул. Менжинского
|
500
|
400
|
Мерой для стимулирования спроса в классе "В" стало значительное
снижение уровня арендных ставок. Это привело к сближению уровня цен аренды в
некоторых бизнес центрах класса "В" к офисным помещениям класса
"С". На данный момент размеры месячных арендных ставок в современных
бизнес-центрах класса "В" и бывших НИИ, реконструированных в офисные
здания почти сравнялись (разница 5-10%). Это произошло из-за миграции арендаторов
из новых бизнес-центров в офисные здания эконом-класса. Таким образом, аренда
офисов в современных бизнес-центрах стала дешеветь, а собственники старых
зданий из-за стабильного спроса, наоборот, держали ставки. В классе
"С" среднерыночная ставка аренды в IVкв. 2012 г. составляет порядка 400 руб. за 1 кв. м. Самые
максимальные значения аренды по-прежнему достигаются в центральной части
города. Здесь офисы выставляются преимущественно в диапазоне от 500 до 600 руб.
за 1 кв. м. Что касается остальных районов города, то ставки аренды максимально
приближены по своим значениям и составляют порядка 450 руб. за 1 кв. м. В таких
городских районах, как Чкаловский, Александровка и 2-й пос. Орджоникидзе, можно
найти предложения и по 350 рублей за 1 кв. м.
Изучая динамику падения средней арендной ставки по офисным помещениям в
течении 2012 года можно сделать вывод, что в среднем, за I кв. 2009 г. падение
составляло 7% в месяц, а в последующие месяцы 3-5%.
Динамика средней арендной ставки офисной недвижимости по районам
г.Ростова-на-Дону
Таким образом, анализ ценовой ситуации на рынке офисной недвижимости за
2012 г. показал, что финансовый кризис внес значительные коррективы в состояние
офисного сегмента недвижимости:
ставки арендной платы по офисным помещения упали на 31%.
Кризис обусловил появление профицита предложения и значительно снизил
спрос на качественные офисные объекты. В случае ввода всего ожидаемого объема
строительства в конце 2014 - начале 2015 года, что маловероятно, собственники
вынуждены будут продолжать снижать арендные ставки и цены продажи, в
особенности, на ранее переоцененные объекты.
В настоящее время отмечается значительное увеличение спроса на
гостиничные услуги. Это связано, прежде всего, с развитием туристической
отрасли в России, открытия крупных совместных предприятий, проведение во многих
городах регулярных выставок, конференций и семинаров. В первую очередь
пользуются спросом небольшие частные гостиницы, расположенные в экологически
чистых районах вдали от городской суеты.
На основе проведенного анализа рынка, можно утверждать, что
офисно-гостиничный комплекс "Лендлорд" находится в выгодном
месторасположении. В Первомайском районе расположено 1922 предприятия. Символом
и визитной карточкой района по праву считают: сельхозмашиностроение,
авиационный комплекс, приборостроение. Такие предприятия, как ОАО "КЗ
Ростсельмаш", ФГУП "Прибор", ОАО "Гранит", ОАО
"Аэрофлот-Дон", ОАО "Ростовский завод гражданской авиации
№412" известны далеко за пределами России.
На территории района расположены автостанция и железнодорожный вокзал
"Сельмаш". Крупнейший на Севером Кавказе комплекс Ростовского
аэропорта расположен на площади 400 га с аэродромом, оборудованным в
соответствии с международными требованиями, зданием аэровокзала площадью более
17 тыс. м², обширной географией полетов на внутреннем и международном
сообщениях.
В районе функционируют 50 образовательных учреждений, из них 2 ВУЗа, 20
школ, 5 учреждений среднего специального образования, 23 дошкольных
образовательных учреждения.
Крупнейший в городе парк культуры и отдыха им. Островского занимает
площадь 200 000 м², на его территории постоянно функционируют детская
железная дорога, детский автоград, многопрофильный спорткомплекс
"Ростсельмаш" со стадионом "Олимп 2" вместимостью 15,8 тыс.
человек.
Также для отдыха горожан и гостей города создан искусственный водоём -
"Ростовское море" с акваторией в 52 га и обширной лесопарковой зоной
лиственных и хвойных пород деревьев.
Выбор указанного месторасположения комплекса имеет ряд существенных
преимуществ:
1 наличие существующего трехэтажного
здания;
2 часть города, в которой планируется
создание комплекса (район Сельмаш) является культурным и деловым центром
г.Ростова-на-Дону;
3 прекрасная связь с городской системой
транспортных коммуникаций, благодаря чему до комплекса без труда можно
добраться практически из любой части города.
Сам факт, что на офисные помещения класса "С" возрос спрос,
предполагает дополнительный доход для гостиницы.
Ценовая политика разработана с ориентацией на посетителей, а также с
учетом его месторасположения, креативной политики и выбранной концепции.
Концептуальные положения маркетинговой стратегии проекта, которая
подразумевает параллельную работу в следующих направлениях:
формирование корпоративного имиджа и бренда офисно-гостиничного
комплекса;
использование мероприятий, проводимых на территории офисно-гостиничного
комплекса, для его рекламы и продвижения на рынке гостиничных и бизнес услуг;
систематическое изучение конкретных потребностей различных групп
пользователей на продукты и услуги в сфере гостиничных и бизнес услуг путем
анкетирования, организации обратной связи с клиентами и посетителями комплекса
через собственные информационные продукты; уточнение на этой основе
номенклатуры продуктов у услуг комплекса, перечня услуг и мероприятий;
продвижение на рынок продуктов и услуг офисно-гостиничного комплекса,
формирование спроса на них - как через рекламу, побуждающую к немедленным
ответным действиям(рекламные листовки, плакаты и щиты; рекламные блоки в
газетах, известных каталогах и справочниках, наиболее читаемых журналах ,
популярных радиопередачах; реклама в интернете), так и через рекламу,
направленную на более долгосрочное воздействие ( создание сайта гостиницы;
рассылка пресс-релизов в ведущие СМИ и т.д.
Финансово-экономический анализ и оценка эффективности бизнес-идеи
создания офисно-гостиничного комплекса "Лендлорд" проводились на
основе действующих нормативно-методических документов, с учетом требований
"Методических рекомендации по оценке эффективности инвестиционных
проектов".
Финансовый план составлен на перспективу ___ лет, исходя из срока
погашения кредита. Информация для расчета подготовлена по годам.
Методика оценки, используемая в расчетах, соответствует принципам
бюджетного подхода. В соответствии с принципами бюджетного подхода горизонт
исследования (срок жизни проекта) разбивается на временные интервалы, каждый из
которых рассматривается с точки зрения притоков и оттоков денежных средств. На
основании потоков денежных средств определяются основные показатели
эффективности и финансовой состоятельности проекта.
Расчеты выполнены в текущих ценах.
Начало реализации проекта - 01.03.2009 г.
Продолжительность реализации проекта - 25 месяцев.
Дата ввода объекта в эксплуатацию - 01.04.2011 г.
Источниками доходов проекта является реализация всего комплекса услуг
нового офисно-гостиничного комплекса, включая сдачу 440,7 м2
площадей комплекса в аренду. При этом финансово-экономическая оценка
проводилась без учета такого высокоприбыльного направления деятельности комплекса,
как казино, что в целом соответствует принципам консервативного подхода.
Предполагаемые объемы реализации услуг и цены при достижении проектом
планируемых показателей выручки представлены в таблице 1.
Таблица 1 Объем реализации комплекса услуг
|
Наименование услуг
|
Ед. измерения услуг
|
Объем реализации в год, ед.изм.
|
Стоимость за ед.изм., руб
|
Доход, тыс.руб./год
|
|
Проживание в гостинице
|
койка-день
|
10 731
|
600
|
6 438,6
|
|
Предоставление в аренду офисных площадей
|
кв.м.
|
440,7
|
750
|
3 966,3
|
|
Предоставление в аренду площади для размещения бара (кафе)
|
кв.м.
|
55,6
|
200
|
133,4
|
|
Предоставление в аренду помещения для производственных нужд
|
кв.м.
|
99,8
|
697
|
834,7
|
|
Предоставление в аренду площадей для проведения
конференций, тренингов, семинаров
|
кв.м.
|
140,5
|
175
|
295,1
|
2.
Описание предоставляемых
услуг
Предприятие предполагает предоставлять следующие виды услуг гостям и
жителям г.Ростова-на-Дону
.Услуги гостиничного комплекса - предприятие располагает гостиницей на
120 двухместных номеров, оборудованных соответствующим образом. Из них:
номеров с большой двуспальной кроватью
номеров с двумя раздельными кроватями
.Услуги общественного питания - на каждом из шести этажей гостиницы
имеются кафе на 16 посадочных мест; кроме того, при гостинице имеется ресторан
на 80 посадочных мест. Итого 176 посадочных мест.
.На территории гостиницы имеется платная автомобильная стоянка на 120
автомобилей, услугами которой могут пользоваться как лица, проживающие в
гостинице (по выгодным ценам, которые на 25% ниже), так и посторонние лица.
.Помимо этого, гостиница сдаёт в аренду площади, на которых
располагаются:
а) киоск "Роспечати";
б) киоск сувениров;
в) приемный пункт почтового отделения связи.
Гостиницей предоставляется целый комплекс сопутствующих услуг в
соответствии с пожеланиями клиентов: заказ билетов в театры и кинотеатры, на
стадионы, концерты и т.д., предоставление информации справочного характера,
предоставление гида, переводчика и т.п. - одним словом, стандартный набор
услуг.
3. Конкуренция
Как уже отмечалось, предприятие входит в рынок монополистической
конкуренции, доля на одного из конкурентов не превышает 7,5%-10% рынка. Тем не
менее, необходимо отметить следующее:
.Предприятие испытывает угрозу со стороны внутриотраслевых конкурентов,
имеющих достаточно твёрдые позиции на действующем рынке;
.Возможно вхождение в рынок новых конкурентов, привлечённых получаемыми
доходами;
.Поставщики, с которыми будет работать гостиница, неизбежно займут
активную позицию вследствие недостаточных финансовых возможностей гостиницы и
будут стремиться к вертикальной интеграции.
Возможно стремление к горизонтальной интеграции и конкурентов. В любом
случае при реализации этого стремления гостиница потеряет значительную долю
самостоятельности.
Таблица 1 Оценка конкурентоспособности
|
№
|
Показатель
|
Коэффициенты конкурентоспособности
|
|
|
Гостиница "Миллениум"
|
Гостиница "Западная"
|
Гостиница "Визит"
|
|
1.
|
Месторасположение
|
Рядом с парком, близко к центру
|
Рядом с офисным центром
|
На окраине г.Ростова н\Д
|
|
2.
|
Наличие автостоянки
|
Есть
|
Есть
|
Нет
|
|
3.
|
Оборудование номеров
|
Новое
|
2-летней давности
|
Новое
|
|
4.
|
Питание
|
Ресторан + кафе
|
Ресторан + бар
|
Ресторан
|
|
5.
|
Качество доп. услуг
|
Высокое
|
Среднее
|
Высокое
|
|
6.
|
Уровень шума
|
Низкий
|
Высокий
|
Средний
|
4. План маркетинга
В ценообразовании гостиница использует метод установления цены на основе
уровня текущих цен на рынке. В среднем цена одного номера составляет 3200 руб.
в сутки.
Выбор метода ценообразования обусловлен тем, что эластичность спроса в
данном случае с трудом поддаётся замеру, придерживаться уровня текущих цен - значит,
сохранить нормальное равновесие в рамках отрасли.
Таблица 2 Оценка сильных и слабых сторон
предприятия
|
Сильные стороны
|
Слабые стороны
|
|
Система распределения
|
|
1.Наличие опытных руководителей; 2.Анализ потребностей
потребителей услуг; 3.Организация обучения персонала; 4.Работа по различным
формам платежей; 5.Накопление опыта продаж и создание базы данных о клиентах
|
1.Недостаточный собственный опыт рекламы; 2.Необходимость
риска
|
|
Предоставляемые услуги
|
|
1.Возможность предоставления услуг в соответствии со
специфическими пожеланиями клиентов; 2.Перспективное планирование объемов
продаж; 3.Предоставление сопутствующих услуг
|
1.Отсутствие возможности влиять на поставщиков;
2.Сертификация предоставляемых услуг; 3.Отсутствие международного сертификата
|
|
Собственные финансовые средства предприятия
|
|
1.Финансовая независимость
|
1.Недостаточность оборотных активов и мест для оперативного
реагирования на повышение спроса
|
|
Организация управления
|
|
1.Мобильная реакция на изменение условий на рынке;
2.Наличие квалифицированных групп работников
|
1.Высшее руководство распределяет ресурсы и кадры
|
|
Имидж гостиницы
|
|
1.Высокий уровень обслуживания
|
1.Выполнение принятых обязательств при минимальной или
нулевой прибыли
|
Таблица 3.Анализ возможностей и угроз
|
Возможности
|
Угрозы
|
|
Общество
|
|
1.Расширение рынков сбыта
|
1.Изменение политической ситуации; 2.Незастрахованность
бизнеса
|
|
Тенденции развития рынка
|
|
1.Расширение услуг сервиса
|
1.Принятие новых стандартов
|
|
Конкуренты
|
|
1.Ухудшение позиций некоторых конкурентов из-за неудовлетворительного
менеджмента
|
1.Снижение цены конкурентов
|
|
Распределение
|
|
1.Растушая потребность в услугах гостиниц; 2.Подъем
экономики, увеличение спроса; 3.Рост реальных доходов населения
|
1.Высокая коррумпированность чиновников; 2.Риск при оценке
платёжеспособности клиентов
|
|
Потребители
|
|
1.Выход на новые сегменты рынка; 2.Оказание услуг на уровне
мировых стандартов
|
|
Проведённый анализ избрать для гостиницы маркетинговую стратегию
ограниченного роста за счёт:
.Заполнения до конца избранной рыночной ниши;
.Совершенствования предоставляемых услуг;
.Глубокого внедрения на рынок, которое заключается в поиске возможностей
увеличения объёма продаж на ещё не насыщенном рынке с помощью создания web-сайта гостиницы, на котором будет
выложена подробная информация о предприятии и предоставляемых услугах, а также
будет предоставлена возможность on-line бронирования, что обеспечит более
высокую загрузку гостиницы.
5. Расчёт капитальных затрат
Таблица 4 Смета капитальных затрат по
приобретению объектов основных средств
|
Статьи расходов
|
Сумма, тыс.руб.
|
|
1.Стоимость расходов по строительству здания;
2.Укомплектование здания необходимым оборудованием В том числе: а) стоимость
оборудования по ценам изготовителя; б) транспортно-заготовительные расходы;
в) расходы по монтажу, наладке и пуску 3.Сметная стоимость автостоянки
4.Офисное оборудование 5.Сметная стоимость точек общественного питания
|
35000 21750 15000 1750 5000 8000 2500 8000
|
|
Всего затрат
|
75250
|
Способ начисления амортизации - линейный;
Средневзвешенная норма амортизационных отчислений - 8,5%
Сумма амортизации за месяц: 533 тыс. руб.
Сумма амортизации за год: 6396 тыс. руб.
6. Оценка риска и страхование
Виды рисков и методы их страхования представлены в табл.5
Таблица 5 Виды рисков и методы страхования от
них
|
Вид риска
|
Степень риска
|
Методы страхования от риска
|
|
1.Неблагоприятные изменения рыночной конъюнктуры
|
Неизбежный
|
1.Глубокое маркетинговое исследование рынка, проводимое
систематически; 2.Применение прогрессивных методов обслуживания клиентов
|
|
2.Противодействие конкурентов. Недобросовестная конкуренция
|
Допустимый
|
1.Использование методов судебной защиты; 2.Отслеживание
конъюнктуры рынка; 3.Использование аппарата маркетинга
|
|
3.Инфляционные процессы
|
Допустимый
|
1.Проведение разумно обоснованной ценовой политики: рост цен
не отстаёт от уровня инфляции
|
|
4.Форс-мажорные обстоятельства
|
Чрезмерный
|
1.Страхование имущества и клиентов
|
|
5.Финансовые риски
|
Неизбежный
|
1.Создание высокого финансово-кредитного потенциала
|
7. Финансовый план
7.1
Прогнозирование объема
продаж
Проект рассчитан на пять лет. При этом:
.Коэффициент загрузки мест составляет 0,75 в первый год реализации
проекта. Объем продаж ежегодно возрастает на 5%;
.Выручка от прочих услуг принята укрупнено, в размере 10% от выручки от
основной деятельности;
.Ежегодный рост цен составляет 10%
Таблица 6 Выручка от продаж (прогноз) при
реализации проекта
|
Показатели
|
1 год
|
2 год
|
3 год
|
4 год
|
5 год
|
ВСЕГО
|
|
1.Объём предоставленных услуг, комнато-дни 2.Прогнозируемая
цена 1 номера в сутки, руб. 3.Выручка от основной деятельности, тыс.руб.
4.Выручка от неосновной деятельности
|
32850 3200 105120 10512
|
34493 3520 121410 12141
|
36217 3872 140230 14023
|
38028 4260 162000 16200
|
39930 4686 187110 18711
|
181518 - 715870 71587
|
|
5.ИТОГО выручка от продаж
|
133551
|
154253
|
178200
|
205821
|
787458
|
Смета продаж используется для составления сметы прямых материальных
затрат
7.2 Оценка прямых материальных затрат
Все дальнейшие расчёты ведём по первому году реализации проекта; для
каждого последующего года все виды затрат будут увеличены на 10% ежегодно.
Таблица 7 Смета прямых материальных затрат
|
Показатели
|
Основные материалы
|
|
Материалы для укомплектования гостиницы
|
Расходные материалы (моющие средства и т.п.)
|
Топливо, энергия и т .п.
|
|
1.Количество, необходимое для устойчивой работы гостиницы;
2.Плюс необходимое количество запасов на конец года
|
1700 1700
|
87600 1680
|
- -
|
|
ИТОГО: 3.Минус величина запасов на начало года; 4.ИТОГО
количество материалов для закупки; 5.Цена единицы материалов, руб. 6.ИТОГО
прямые материальные затраты
|
3400 - 3400 600 2040
|
89280 - 89280 10 руб. 892,800
|
- - - - 1057,200
|
|
ВСЕГО прямые материальные затраты
|
-
|
-
|
3990,00
|
Имеем прямых материальных затрат:
год - 3990 тыс.руб.;
год - 4390 тыс.руб.;
год - 4830 тыс.руб.;
год - 5310 тыс.руб.;
год - 5840 тыс.руб.
.3 Расходы по оплате труда
Смета расходов по оплате труда представлена в табл.8
Таблица 8 Смета расходов по оплате труда на 1
год реализации проекта
|
Показатели
|
Сумма
|
|
1.Количество рабочих часов, необходимых для оказания услуг,
нормо-часов; 2.Средняя почасовая оплата, руб. 3.Итого расходы по оплате
труда, тыс.руб. 4.Единый социальный налог по ставке 26% с налогооблагаемой
базы, тыс.руб.
|
200000 55 11000 2860
|
|
5.ИТОГО расходов, связанных с оплатой труда, тыс.руб.
|
13860
|
К дальнейшему расчёту принимаем:
год - 13860 тыс.руб.;
год - 15250 тыс.руб.;
год - 16770 тыс.руб.;
год - 18450 тыс.руб.;
год - 20290 тыс.руб.
Общее количество сотрудников: 105 чел.
Организационная структура изображена на схеме 1 в Приложении №1
(стр.23)
7.4
Оценка накладных
расходов
Смета накладных расходов представлена в табл.9
Таблица 9 Смета накладных расходов на первый
год реализации проекта (тыс.руб.)
|
Показатели
|
Сумма
|
|
1.Заработная плата вспомогательного персонала; 2.
Заработная плата управленческого персонала; 3.Единый социальный налог;
4.Энергия и освещение; 5.Амортизация основных фондов; 6.Вспомогательные
материалы; 7.Текущий ремонт; 8.Налог на имущество; 9.Страхование; 10.Прочие
расходы
|
5574 2536 2109 4420 6396 2638 2000 1656 1500 315
|
|
11.ИТОГО накладные расходы
|
30145
|
Принимаем к дальнейшему расчёту:
год - 30145 тыс.руб.;
год - 33160 тыс.руб.;
год - 36475 тыс.руб.;
год - 40120 тыс.руб.;
год - 44135 тыс.руб.
7.5
Смета себестоимости
предоставленных услуг
Все предыдущие расчёты сводим в табл.10
Таблица 10 (а) Смета себестоимости предоставленных
услуг
|
Статьи расходов
|
Годы реализации проекта
|
|
1.Прямые материальные затраты; 2.Прямые расходы, связанные
с оплатой труда основного персонала; 3.Накладные расходы
|
3990 13860 30145
|
4390 15250 33160
|
4830 16870 36475
|
5310 18450 40120
|
5840 20290 44135
|
|
4.ИТОГО себестоимость предоставленных услуг
|
47995
|
52800
|
58175
|
63880
|
70265
|
Таблица 10 (б) Расчет себестоимости одного номера
|
Показатели
|
1 год
|
2 год
|
3 год
|
4 год
|
5 год
|
|
1.Объём предоставленных услуг, комнато-дни 2.Прогнозируемая
цена 1 номера в сутки, руб. 3. Себестоимость предоставленных услуг, тыс. руб.
|
32850 3200 47995
|
34493 3520 52800
|
36217 3872 58175
|
38028 4260 63880
|
39930 4686 70265
|
|
4. Себестоимость 1 номера в сутки, руб.
|
1461
|
1531
|
1606
|
1680
|
1760
|
|
5. Наценка, %
|
45,66
|
43,49
|
41,48
|
39,44
|
37,55
|
7.6
Расчёт коммерческих и
управленческих расходов
Смета отражает ожидаемые расходы по продажам, а также общие и
административные расходы (табл.11).
Таблица 11 Смета текущих расходов на первый год
реализации проекта
|
Статьи расходов
|
Сумма
|
|
1.Расходы на продажи 1.1.Заработная плата коммерческих
агентов; 1.2.Единый социальный налог; 1.3.Расходы на рекламу; 1.4.Телефонные
расходы; 1.5.Прочие расходы на продажи
|
17149 6914 1797 3469 1369 3600
|
|
2.Общие и административные расходы 2.1.Заработная плата
административного персонала (с ЕСН); 2.2.Заработная плата прочих служащих (с
ЕСН); 2.3.Энергия и освещение; 2.4.Амортизация офисного оборудования;
2.5.Прочие общие расходы
|
10016 5188 1513 1081 389 1845
|
|
3.ВСЕГО текущие расходы
|
27165
|
Принимаем к расчёту:
.Коммерческие расходы:
год - 17149 тыс.руб.;
год - 18864 тыс.руб.;
год - 20750 тыс.руб.;
год - 22825 тыс.руб.;
год - 25108 тыс.руб.
.Общие и административные расходы:
год - 10016 тыс.руб..4
год - 11018 тыс.руб.;
год - 12119 тыс.руб.;
год - 13331 тыс.руб.;
год - 14664 тыс.руб.
.6
План доходов и расходов
Все предыдущие расчёты сведём в табл.12
Таблица 12 План доходов и расходов гостиницы по
годам реализации проекта (тыс.руб.)
|
Показатели
|
Годы реализации проекта
|
|
1.Выручка от продажи; 2.Себестоимость представленных услуг;
3.Валовая прибыль; 4.Расходы на продажи; 5.Общие и административные расходы;
6.Прибыль от продажи; 7.Выплата процентов за пользование кредитом (16%);
8.Прибыль до налогообложения; 9.Налог на прибыль по ставке 24%; 10.Чистая
прибыль; 11.Выплата процентов за пользование кредитом по ставке 95;
12.Погашение основной суммы кредита; 13.Нераспределённая прибыль за год
|
115632 47995 67637 17149 10016 40472 4800 35672 8561 27111
2700 15000 9411
|
133551 52800 80751 18864 11018 50869 2400 48469 11633 36836
1350 15000 20486
|
154253 58175 96078 20750 12119 63209 - 63209 15170 48039 -
- 48039
|
178200 63880 114320 22825 13331 78164 - 78164 18759 59405
- - 59405
|
205821 70265 135556 25108 14664 95784 - 95784 22988 72796
- - 72796
|
7.7 Анализ безубыточности проекта
Критический объём продаж может быть рассчитан с использованием величины
маржинального дохода, который определяется как разность между выручкой и
переменными издержками:
МД=N-Cv , [1]
Где N - выручка от продажи;
Cv - сумма переменных издержек.
Так как гостиница "Лендлорд" - предприятие многопрофильное, в
расчёте критического (безубыточного) объема используется понятие удельного
маржинального дохода:
min=CF/md, [2]
Где CF - постоянные издержки; md - удельный маржинальный доход.
С понятием "безубыточный объём" тесно связано понятие
"запас финансовой прочности". Запас финансовой прочности (зоны
безопасности) представляет собой разницу между фактическим и безубыточным
объемами.
Тбезубыточности=Пост. изд./(1-Перем.изд./Выруч.)
Расчёт показателей приведён в табл.13
Таблица 13 Расчёт критического объёма продаж и
зоны безопасности
|
Показатели
|
Годы реализации проекта
|
Отклонение 5 года от 1 года
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
|
|
1.Выручка от продажи, тыс.руб.; 2.Пременные издержки,
тыс.руб. 3.Маржинальный доход, тыс.руб.; 4.Удельный
маржинальный доход; 5.Постоянные издержки, тыс.руб.; 6.Точка безубыточности,
тыс.руб.; 7.Запас финансовой прочности, тыс.руб.
|
115632 47995 67637 0,585 27165 46441 +69191
|
133551 52800 80751 0,605 30983 51242 +82309
|
154253 58175 96078 0,623 32869 32771 +101482
|
178200 63880 114320 0,642 36156 56359 +121841
|
205821 70265 135556 0,659 39772 60338 +145433
|
+90189 +222270 +67919 +0,074 +12607 +13947 +76242
|
Таким образом, запас финансовой прочности гостиницы постоянно растёт,
увеличившись за годы реализации проекта более, чем вдвое.
8. Стратегия финансирования
Гостиница образована в организационно-правовой форме акционерного
общества открытого типа, уставный капитал которого в размере 90000 тыс.руб. на
начало реализации проекта сформирован полностью.
Потребность гостиницы в денежных средствах:
.Формирование основного капитала - 75250 тыс.руб. - потребность полностью
удовлетворяется за счёт собственных средств;
.Формирование оборотных средств - 44750 тыс.руб. - удовлетворяется на
17750 тыс.руб. за счёт собственных средств и на 30000 тыс.руб. - за счёт
долгосрочного кредита сроком на 2 года под 25% годовых. Уплата процентов
производится в конце года.
Кредит погашается разными долями в течение двух лет. Доли выплачиваются в
конце 1го и 2го года реализации проекта.
Как показали расчёты (табл.12) в течение двух лет кредит и проценты по
нему будут погашены полностью.
9. Оценка эффективности проекта
Для оценки эффективности проекта используем метод чистой приведённой
стоимости, который основан на сопоставлении дисконтированной стоимости денежных
поступлений за прогнозируемый период и инвестиций. Под денежными поступлениями
понимается сумма чистой прибыли и амортизационных отчислений:
Rt=П4+А , [3]
Чистая текущая стоимость определяется по формуле:
=
Ri/(L+2)i-JC , [4]
Где JC - объем инвестиций, который на
начало реализации проекта принимается как завершённый; Ri - элемент потока денежных
поступлений в i-ом году; 2=0,16 - коэффициент дисконтирования, учитывающий средний
уровень риска проекта; i -
порядковый номер года реализации проекта.
При NPV>0, проект признаётся эффективным.
Имеем:
=24411+6396/(1+0,16)/+35486+6396/(1+0,16)2+48039+6396/(1+0,16)3+59405+6396/(1+0,16)4+72796+6396/(1+0,16)5=30807/1,16+41882/1,346+54435/1,561+65801/1,811+79192/2,1-75250=26558+31116+34872+36334+37771-75250=+91341
тыс.руб.
Таким образом, проект экономически эффективен (NPV>0).При этом срок окупаемости проекта не превысит
трёх лет.
Приложение А
Организационная структура гостиницы "Лендлорд"
