Определение стоимости недвижимого имущества
ГБОУ СПО НСО
«Колыванский сельскохозяйственный техникум»
Курсовая работа
Тема: «Определение стоимости недвижимого имущества»
Работу выполнил:
студент 3 курса
группы: ЗИО-32
Шевнин Г.Р.
По специальности:
«Земельно - имущественные отношения»
Оценка:
Преподаватель: Болдырева Надежда Дмитревна
Колывань 2013 год
Содержание
Введение
1.Теоретические основы стоимости недвижимого имущества
1.1 Описание и характеристика объекта оценки
.2 Методы оценки объекта недвижимости
. Методы определения стоимости недвижимости
.1 Сравнительный подход
.3 Доходный метод
Заключение
Список литературы
Введение
В России завершен первый этап земельных преобразований. Произошли принципиальные, глубинные изменения в формах собственности на землю. Ликвидирована монополия государственной собственности на землю. Решена в основном проблема обеспечения граждан земельными участками. Введена плата за пользование землей. Ставки земельного налога и арендной платы дифференцированы в зависимости от местоположения и качества земельных участков. Формируются основы земельного рынка и его инфраструктуры. Количество сделок с землей постоянно возрастает. Повсеместно на территории РФ создаются автоматизированные системы государственного земельного кадастра.
Бесплатность землепользования, много лет определявшая бесхозяйственное отношение к земле в нашей стране, способствовала расточительному, нерациональному использованию ценнейшего ресурса - городских земель. Это приводило к гипертрофированному росту территорий городов и промышленных комплексов и в связи с этим к необоснованному изъятию под строительство в завышенных размерах сельскохозяйственных угодий и лесопокрытых территорий. Увеличивалась протяженность инженерных и транспортных коммуникаций, деградировала природная среда вокруг городов, росли стоимость всех видов обустройства территорий и издержки эксплуатации как производственных, так и в инженерных системах городов. Все это негативно сказывалось на эффективности производства и удобствах проживания населения.
Переход к рыночным отношениям в сфере землепользования связан с формированием экономического механизма, призванного соединить интересы экономики и рационального использования земельных ресурсов. Начатая в 1991 году земельная реформа не доведена до конца, не создана система земельного законодательства. Земельный рынок находится в стадии становления. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала. Земельные отношения крайне политизированы. Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.
Выходом из такого сложного положения является определение основных направлений государственной земельной политики и разработка автоматизированной системы земельного кадастра. Достоверная кадастровая информация позволяет принимать более эффективные решения на уровне города, а также воздействовать на рынок земли и недвижимости, обеспечивать надежность операций с землей.
Надежная информация о земле имеет исключительно важное значение для управления земельными ресурсами, будь то развитие устойчивого сельского хозяйства или управление развитием городов. Автоматизированные системы ведения государственного земельного кадастра становятся очень полезным инструментом для управления городскими землями. Этим объясняется актуальность темы дипломной работы.
Объектом дипломной работы является процесс оценки недвижимости. В качестве предмета выступает кадастровая оценка земельных участков.
Цель курсовой работы - определение стоимости недвижимого имущества.
Для написания работы использовались следующие методы исследований: изучение источников литературы, сравнительный метод, затратный метод и доходный метод. Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.
В первой части курсовой работы рассматриваются основные теоретические положения оценки недвижимого имущества. Рассмотрено определение недвижимого имущества, определены принципы. Рассмотрены особенности затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости.
Во второй части работы рассмотрены особенности затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости.
При написании курсовой работы были использованы нормативно-правовые акты, федеральные законы Российской федерации по проблемам оценки, труды отечественных авторов по оценке недвижимости.
1. Теоретические основы стоимости недвижимого имущества
Принципы оценки недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:
· принципы, основанные на представлениях пользователя;
· принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями;
· принципы, связанные с рыночной средой;
Эти принципы взаимосвязаны. При анализе конкретной собственности одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Однако следует отметить, что они применимы далеко не к каждой оценочной задаче. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации того или иного принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этим причинам упомянутые принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, однако не гарантируют такое поведение.
Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают следующие: полезность, замещение и ожидание.
Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею, создает у собственника чувство гордости или удовлетворяет иную психологическую потребность. Таковы примеры выгод, которые могут быть получены владельцами прав на недвижимость.
Определение полезности: полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.
В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов. Для собственника-пользователя этот поток доходов может быть учтен как «приписанная рента». Другими словами, сколько бы один человек платил другому, если бы данный объект был арендован? Эти сбережения «приписаны» к собственности, даже если в действительности деньги не переходят из рук в руки.
Замещение. Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах. Если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена за него будет установлена в сопоставлении с ценами за потоки доходов от других объектов, характеризующихся схожим риском и качеством.
Определение замещения: принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.
Данный принцип лежит в основе трех традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки: затратного, прямого сравнительного анализа продаж и доходного.
Сходным принципом замещения является понятие альтернативных издержек.
Альтернативные издержки - это то, что потеряет инвестор, отказавшись от альтернативных вариантов вложения средств и инвестируя именно в данное предприятие.
Ожидание. В общем, полезность объекта собственности связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод. Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Методы расчета и прогнозирования чистого дохода описаны в последующих главах. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов. Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Например, на мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое событие, как объявление о строительстве неподалеку от нее нового регионального аэропорта или автострады.
Определение ожидания: ожидание - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.
Поскольку деньги приносят процент, то один доллар, который должен быть получен в будущем, имеет меньшую стоимость, чем нынешний доллар. Речь идет о стоимости денег во времени. Процесс приведения будущих долларов к их текущей стоимости называется дисконтированием. Для правильной оценки будущих долларов, ожидаемых от владения недвижимостью, очень важно скорректировать прогнозируемых будущие поступления на их стоимость во времени.
1.1Описание объекта оценки
недвижимость стоимость имущество затратный
Описание объекта оценки содержит информацию, необходимую для установления качественных и количественных характеристик объекта оценки, в частности указывается:
·состав объекта оценки (земельный участок и улучшения в составе объекта оценки);
·назначение и текущее использование объекта оценки;
·описание местоположения объекта оценки (транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры, ближайшее окружение, удобство подъездных путей, иные факторы, влияющие на привлекательность и престижность местоположения объекта оценки);
·описание характеристик земельного участка (площадь, категория земель, разрешенное использование, наличие и состав коммуникаций, обустройство участка (дороги, газоны, тротуары и т.п.), наличие ограждения, иные сведения);
·если объектом оценки является помещение или часть здания, в Отчете об оценке приводится описание здания и описание оцениваемых помещений, включая их расположение в здании; иные сведения);
·балансовая стоимость имущества на последнюю отчетную дату и реквизиты собственника имущества.
Конкретный перечень рассматриваемых показателей зависит от типа оцениваемой недвижимости.
Описание объекта оценки должно формировать у пользователя объективное представление об объекте оценки во всех аспектах, которые влияют на ценность рассматриваемого имущества.
Описание объекта оценки произведено на основании:
визуального осмотра;
технического паспорта на строение (помещение) или сооружение;
проекта.
Объект оценки - жилое здание, расположенные по адресу г. Новосибирск, ул. Красный проспект 333а, квартира 115. Это многоэтажное здание.
Общее описание объекта оценки представлено в таблице 1:
Таблица 1 - Описание объекта оценки
Сегмент рынкаРынок жилых помещенийТекущее использованиеДвухкомнатная квартираВид данныхОценкаЮридическое описаниеадресНовосибирск, ул. Красный проспект 333а-115право собственностиПолное право собственностиобременение Характеристика объектаГод постройки1990Год последнего капитального ремонта2006Количество этажей10Общая площадь, кв.м.50Техническое состояниеХорошее, 11%ФундаментЖелезобетонныйСтеныКрупноблочныеПерекрытияЖелезобетонныеКровляИз рулонных материаловКоммунальные услуги Электроснабжение, вода холодная, вода горячая, канализация, центральное отопление, телефон, интернет