Комплексная экспертиза инвестиционного предложения о развитии застроенной территории в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранская в Октябрьском районе городского округа Самара

Комплексная экспертиза инвестиционного предложения о развитии застроенной территории в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранская в Октябрьском районе городского округа Самара

Министерство образования и науки РФ

Государственное образовательное учреждение высшего

профессионального образования

«САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Курсовая работа

на тему: Комплексная экспертиза инвестиционного предложения о развитии застроенной территории в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранская в Октябрьском районе городского округа Самара

по дисциплине «Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса»

Самара, 2012

Содержание

Введение

Раздел 1. Описание инвестиционного предложения (проекта)

.1 Краткое содержание инвестиционного предложения

.2 Анализ местоположения земельного участка

Раздел 2. Правовая экспертиза

.1 Разрешенные виды использования земельного участка

.2 Разрешенные параметры застройки

.3 Наличие прав третьих лиц

.4 Права и обязанности

Раздел 3. Техническая экспертиза

.1 Результаты обследования земельного участка и существующей застройки

.2 Расчет физического износа

.3 Предложение вариантов объемно-планировочных и конструктивных решений по объектам нового строительства

Раздел 4. Финансово-экономическая экспертиза

.1 Анализ социально-экономической ситуации

.2 Анализ рынка недвижимости для рассматриваемого сегмента

.3 Анализ возможных вариантов развития (освоения, застройки) территории с целью выбора наиболее эффективного варианта

.4 Расчет затрат на строительство на основе укрупненных показателей стоимости строительства, с учетом затрат на снятие обременений (отселение)

.5 Календарный график строительства с учетом сроков осуществления строительства по договору

.6 Определение источников финансирования (кредит, собственные средства инвестора, дольщики), составление графика финансирования

.7 Прогноз возможной цены реализации построенных объектов

.8 Учет рисков и определение ставки дисконтирования

.9 Расчет срока окупаемости, чистой текущей стоимости и внутренней нормы доходности проекта

.10 Выводы о результатах проведенной экспертизы

Заключение

Список литературы

инвестиционный проект окупаемость стоимость

Введение

Экспертиза- проверка качества товаров, работ, услуг.

Цель курсовой работы состоит в проведении детального анализа территории, предоставленной инвестору в качестве развития застроенной территории. Для анализа данного проекта необходимо произвести ряд экспертиз и сделать заключение о рентабельности данного проекта с точки зрения наиболее эффективного использования и получения максимально возможной прибыли.

Сервейинг (от англ. survey - обследование, проверка) - реализация системного подхода к развитию и управлению недвижимостью. Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования. В курсовой работе проводятся правовая, техническая и финансово-экономическая экспертизы.

Правовая экспертиза представляет собой установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости.

Техническая экспертиза предназначена для определения фактического состояния объекта недвижимости и его физического износа. Результатом технической экспертизы является заключение в необходимости ремонта и восстановления несущей способности поврежденных конструкций и мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию объекта в дальнейшем.

Финансово-экономическая экспертиза - это все виды анализа, связанные со стоимостной оценкой. В процессе экономической экспертизы анализируется ситуация на рынке, прогнозируются ожидаемые доходы и расходы, решаются задачи финансирования, рассчитываются показатели эффективности инвестиционного проекта, выполняется оценка недвижимости.

Раздел 1. Описание инвестиционного проекта

.1 Краткое содержание инвестиционного предложения

Инвестору предлагается территория, расположенная в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранская в Октябрьском районе городского округа Самара.

Площадь территории составляет 2,8 Га.

Кадастровый номер:63:01:0628002

Обременения на земельные участки - отсутствуют на основании выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Обременения на объекты недвижимого имущества - Договора социального найма (14 договоров).

Сроки осуществления проекта - 8 лет с момента подписания договора.

На предлагаемой территории расположены здания и сооружения, которые подлежат сносу, реконструкции. Далее в таблице 1.1.представлен их список.

Таблица 1.1

Участок находится в зоне Ж-4 -зона многоэтажной жилой застройки 5-16 этажей.

1.2 Анализ местоположения земельного участка

Участок располагается в географическом центе города, в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранская в Октябрьском районе.

Рисунок 1.1

В непосредственной близости находится ботанический сад, также в 3-х остановках парк им. Гагарина. Недалеко от заданного участка располагаются ТК «Фрегат» и ТЦ «Русь на Волге», с удобным подъездом к ним, и большой парковкой.

В микрорайоне преобладает жилая застройка средней этажности. Ближайший детский сад находится в 150 м, школа - в 500 м. В этом же микрорайоне располагаются высшие учебные заведения: Аэрокосмический университет, Поволжский государственный университет телекоммуникаций и информатики. Также недалеко располагается Самарский техникум транспорта и коммуникаций.

На расстоянии 900 м располагается Центральный автовокзал, железнодорожный - 6 км. Близость к автобусной и троллейбусной остановке - 400м. Проходящие маршруты автобусов и маршрутных такси: 1, 1к, 14, 22, 23, 37, 44, 46, 47, 56, 94, 67, 98, 126, 221, 216, 230, 247, 257, 259, 269, 278, 410; троллейбусов: 2, 4, 12, 16, 17, 19. Трамвайная остановка находится в пределах 60 м, маршруты трамваев: 2, 4, 13, 23. Близко расположены заправки. Участок находится вблизи одной из главных магистралей города - Московском шоссе. Подъездные пути достаточно загружены, особенно в часы-пик.

Деловая активность близка к минимальной.

Историческая и культурная значимость: отсутствует.

Раздел 2. Правовая экспертиза

2.1 Разрешенные виды использования земельного участка

Согласно Градостроительному регламенту, установленному для земельных участков на территории, подлежащей развитию: Часть 2, Глава 8,ст.30 Постановления Самарской городской Думы от 26.04.2001г. №61 «Об утверждении правил застройки и землепользования в городе Самаре»,данный участок относится к зоне Ж-4 -зона многоэтажной жилой застройки 5-16 этажей.

Основные разрешенные виды использования земельных участков:

многоквартирные дома свыше 5 этажей,

магазины товаров первой необходимости в отдельно стоящем здании общей площадью не более 300 кв. м,

кафе, закусочные, столовые в отдельностоящем здании общей площадью не более 250 кв. м,

а также детские сады, школы, клубы, информационные центры, аптеки, поликлиники, почтовые отделения и другие объекты социальной инфраструктуры.

Разрешенные виды использования, сопутствующие основным видам использования недвижимости:

магазин товаров первой необходимости на первом этаже многоквартирного дома, при условии, что общая площадь магазина не превышает 250 кв. м, а также в одноэтажной пристройке к многоквартирному дому, при условии, что общая площадь магазина не превышает 200 кв. м,

кафе, закусочные, столовые на первом этаже многоквартирного дома, при условии, что общая площадь заведения не превышает 250 кв. м, а также в одноэтажной пристройке к многоквартирному дому, при условии, что общая площадь заведения не превышает 300 кв. м,

один отдельностоящий или встроенный гараж или одно место парковки для каждых четырех жилых единиц на земельных участках многоквартирных домов,

1 место парковки на каждые 20 кв. м помещений учреждений обслуживания, офисов, поликлиник,

киоски, лоточная торговля, временные павильоны розничной торговли и обслуживания населения.

Виды использования недвижимости, которые требуют специального согласования:

гостиницы, дома приема гостей, центры обслуживания туристов,

спортзалы, бассейны открытые и закрытые,

кинотеатры, видеосалоны,

торговые центры, выставки товаров в зданиях общей площадью не более 600 кв. м, на участках площадью не более 800 кв. м,

рынки открытые и закрытые,

рестораны, бары (с предложением алкогольных напитков),

офисы, конторы различных организаций, фирм, компаний,

автозаправочные станции.

2.2 Разрешенные параметры застройки

Максимальная высота здания-51м.

Максимальная настроенность участка-32,6%

Максимальный коэффициент соотношения общей площади здания к площади участка-1,6

Максимальная плотность застройки (кол-во жилых единиц на гектар) - 404 ед.,1131квартира.

Объекты социального и коммунально-бытового назначения.

(см. табл.2.1)

Таблица 2.1

2.3 Наличие прав третьих лиц

Перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащими сносу:

Таблица 2.3

Имеется 14 квартир, представленных по договору социального найма.

Общее количество квартир-32. Приватизированных-18квартир.

Способы компенсации ущерба:

Для лиц, занимающих помещения по договорам социального найма инвестор приобретает благоустроенные жилые помещения и передаёт их в муниципальную собственность (в течение 3х лет). Квартиры должны быть равнозначны по общей площади, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Приватизированные квартиры выкупаются по договорённости с собственниками.

Инженерные, социальные, коммунально-бытовые инфраструктуры передаются безвозмездно в муниципальную собственность.

2.4 Права и обязанности

В случае заключения договора инвестор будет обязан:

подготовить документацию по планировке территории, включая проект межевания застроенной территории в соответствии с градостроительным регламентом, а также график освоения застроенной территории по очередям не позднее 12 месяцев с момента подписания договора.

в течение 3 лет с момента заключения договора, создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории.

не позднее 3 лет с момента подписания настоящего договора, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения Главы городского округа Самара, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования.

осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории и разработанной градостроительной документацией; строительство или реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, предназначенных для обеспечения застроенной территории, и передать их безвозмездно в муниципальную собственность городского округа Самара в течение 5 лет с момента приобретения права на земельные участки и объекты капитального строительства или заключения договора аренды.

Глава городского округа обязан:

утвердить проект планировки территории в течение 30 дней с момента направления (повторного направления) Департаментом строительства и архитектуры городского округа Самара.

принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Решение должно быть принято в течение 6 месяцев с момента утверждения проекта планировки территории, включая проект межевания, но не ранее чем по истечении срока установленного для сноса таких домов.

не позднее 1 года, после исполнения Инвестором обязательств, предусмотренных договором предоставить Инвестору земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, для осуществления строительства в границах застроенной территории без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Срок действия договора - 8 (восемь) лет с момента подписания.

В случае просрочки исполнения, неисполнения и ненадлежащего исполнения Инвестором обязательств, предусмотренных настоящим договором, Глава городского округа Самара вправе потребовать уплату неустойки (пени). Неустойка начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательств предусмотренных договором, начиная со дня, следующего после дня истечения срока исполнения обязательств или дня исполнения такого обязательства. Размер неустойки составляет одну трехсотую действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы договора.

В случае просрочки исполнения, неисполнения или ненадлежащего исполнения Главой городского округа Самара обязательств, предусмотренных настоящим договором, победитель аукциона вправе потребовать уплаты такой же неустойки (пени).

Победитель аукциона обязан представлять Главе ежеквартальный отчет о ходе выполнения обязательств, вытекающих из договора о развитии застроенной территории, до 10 числа каждого месяца, следующего за отчетным.

Первый этап предпроектная стадия - 3 года:

месяцев на утверждение проектной планировки застроенной территории, графика поэтапного освоения застроенной территории, проведение публичных слушаний подготовленные за счет инвестора;

года на переселение граждан по договору социального найма (57), а так же выплатить суммы (либо предоставить квартиры) собственникам приватизированных квартир (43) за счет инвестора.

постановка освобожденных земельных участков на государственный кадастровый учет, получение право на заключение аренды на земельные участки и объекты капитального строительства.

Второй этап проектирование, получение разрешения на строительство и строительство - 5 лет с момента окончания работ по первому этапу:

проектирование объектов недвижимости в соответствии с разработанной документацией по планировке территории.

получение разрешения на строительство (реконструкцию) объектов.

строительство (реконструкция) объектов недвижимости в соответствии с разработанной и утвержденной в установленном порядке документации по планировке территории.

Третий этап ввод в эксплуатацию - не позднее срока действия договора (8 лет):

получение разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

завершение расчетов и урегулирование претензий.

подписание сторонами Акта о результатах реализации договора о развитии застроенной территории.

Реализация развития застроенных территорий подтверждается актом между инвестором и главой г.о. Самара. С этого момента инвестор может получать доходы от реализации данной застройки.

Вывод:

Принимая условия этого инвестиционного соглашения можно осуществить строительство жилых и коммерческих объектов на законных основаниях. Начать строительство возможно только после заключения договора аренды земельного участка, что в свою очередь возможно только после выполнения инвестором обязательств по договору, и не ранее, чем через 3 года с момента заключения договора. С учетом срока действия договора о развитии застроенной территории (8 лет) непосредственно на строительство отводится 5 лет.

Условия аукциона достаточно приемлемы. Согласно решению Думы г.о. Самара на застроенном участке площадью-2.8.га находятся только 2 дома, подлежащих сносу. Поэтому, для того чтобы сделать вывод о рентабельности проекта необходимо произвести экономическую и техническую экспертизу с учетом наиболее эффективного использования.

Раздел 3.Техническая экспертиза

3.1 Результаты обследования земельного участка и существующей застройки

На данной территории по улице 4-ый проезд расположены два двухэтажных жилых дома (гаражный проезд 68,70) 50-60 годов постройки (предполагаемые объекты сноса), по улице Саранской располагается пятиэтажный жилой дом (Саранская, 11), на первом этаже которого - торговая компания ООО «Экспо - Мед», по улице Гаражной расположены: пятиэтажный жилой дом ( Гаражная 13А), двухэтажное общежитие «Весна» (Гаражная 13), пятиэтажное общежитие, принадлежащее Самарскому техникуму транспорта и коммуникаций, также в нем располагается магазин «Северянка», аптека «Новомед», Администрация сельского поселения «Малый алтым».

Участок под планируемую застройку имеет прямоугольную форму.

Также на данном участке имеется детская площадка с зелеными насаждениями.

Проанализировав существующую застройку можно сделать вывод о возможности сноса зданий, расположенных по адресам ул.4-ый проезд 68, 70, вследствие их физического износа.

.2 Расчет физического износа

Рассчитаем физический износ двух однотипных зданий, расположенных по адресу 4-й проезд,70,68 (см.таблица 3.1)

Таблица 3.1

При обследовании объектов недвижимости по адресам ул. 4 проезд 68 и ул. 4 проезд 70, в Октябрьском районе городского округа Самара (площадь территории составляет 2,8 га), произведена оценка физического износа всех конструктивных элементов. Результатом оценки ФИ принимается 44,33%.

Деформации и повреждения данной группы зданий свидетельствуют об исчерпании несущей способности и относят их к категории аварийного состояния, поэтому необходимы срочные восстановительные мероприятия или остановка эксплуатации в виде сноса.

3.3 Предложение вариантов объемно-планировочных и конструктивных решений по объектам нового строительства

В соответствии с максимальным коэффициентом соотношения общей площади зданий к площади участка, инвестор может построить 42 030 м2.

Предлагается строительство четырех 16-этажных кирпичных домов бизнес - класса со встроенными нежилыми помещениями общей площадью 37 100 м2 (рис. 3.1).

) Два односекционных дома площадью 5 128,5 м2. Общая площадь квартир - 3 647,5м2, площадь офисных помещений - 349,3 м2. Количество квартир-105.Из них: 1- комнатных 75, 2- комнатных 30.

) Два двухсекционных дома площадью 13 421,5м2. Общая площадь квартир -10 364 м2, площадь офисных помещений -705,8м2. Количество квартир-105.Из них 1- комнатных 75, 2- комнатных 30.

Рисунок 3.1. Внешний облик построенного жилого дома

Рисунок 3.2. Типовой план секции в домах 1

Рисунок 3.3. Типовой план секции в домах 2

Раздел 4. Финансово-экономическая экспертиза

.1 Анализ социально-экономической ситуации

Проведем STEP - анализ региона. Предметом исследования является состояние региона, в котором расположен предлагаемый инвестиционный проект. Он предусматривает комплексный анализ следующих факторов:

. Социальных (S)

. Технологических (T)

. Экономических (E)

. Политических (Р).

Цель исследования: определение текущего социально-экономического развития городского округа Самара.

Анализ социального развития

Анализ социального развития должен указать на уровень платежеспособности потребителей. Уровень платежеспособности показывает потребности и наиболее востребованные варианты удовлетворения этих потребностей.

Демографическая ситуация:

В соответствии с статистическими данными численность населения городского округа Самара на 01.01.2012 года составила 1169,3 тыс.человек. В 2011 году в Самаре родилось 12,7 тыс. детей. Естественная убыль населения уменьшилась по сравнению с 2010 годом на 1128 чел. и составила 4230 человек (за 2010 год - 5358 чел.). Естественную убыль населения в отчетном периоде скомпенсировал высокий миграционный прирост, который по сравнению с 2010 годом увеличился на 14% и составил 6,9 тыс. человек.

Уровень жизни населения:

Сохраняется положительная динамика роста среднемесячной заработной платы. За 2011 год среднемесячная начисленная заработная плата выросла по сравнению с аналогичным периодом 2010 года на 12,2% и составила 23186 рублей. Реальная заработная плата по городскому округу выросла на 3,8 %.

Темпы роста среднемесячной заработной платы по основным отраслям экономики по-прежнему опережали темпы роста потребительских цен на товары и услуги.

Рисунок 4.1

Высокими темпами заработная плата росла на предприятиях: обрабатывающих производств - на 15,7%, по производству и распределению электроэнергии, газа и воды - на 13,8%, , сельского хозяйства, охоты и лесного хозяйства - на 12,2%, здравоохранения и предоставления социальных услуг - на 13,1%, транспорте и связи - на 10,3%.

Сохранялась высокая дифференциация среднемесячной заработной платы в различных секторах экономики. Наиболее высокий её уровень отмечался на предприятиях по добыче полезных ископаемых и в финансовой сфере. Разрыв между минимальным размером заработной платы (5078 рублей в текстильном и швейном производстве) и максимальным (66603 руб. на предприятиях по добыче топливно-энергетических полезных ископаемых) составлял более чем в 13 раз.

В 2011 году размер среднемесячной заработной платы крупных и средних организаций г.о. Самара сложился выше, чем в таких городах - миллионниках РФ, как Казань (21878 руб.), Омск (21951 руб.) и Волгоград (20234 руб.). Значительно выше, чем в Самаре размер среднемесячной заработной платы отмечен в Екатеринбурге (29544 руб.), Новосибирске (25937 руб.) и Нижним Новгороде (24441руб.).

На 01.01.2012г. просроченная задолженность по выплате заработной платы по городскому округу составляла 9 млн. рублей, что на 61,6% меньше, чем на 01.01.2010 года. Вся задолженность образовалась из-за отсутствия собственных средств предприятий.

Жилищное строительство:

По итогам за 2011 год объем работ, выполненных крупными и средними организациями по виду деятельности «Строительство», составил 16,3 млрд. руб., что в сопоставимых ценах на 26,7% выше, чем за 2010 год.

За счет всех источников финансирования на территории городского округа введено в эксплуатацию 59 многоэтажных жилых домов общей площадью 746,5 тыс. кв. м (56% общего объема введенного жилья по Самарской области). 13,7% (102,4 тыс.кв.м) от общего объема введенного жилья приходилось на индивидуальное жилищное строительство. По сравнению с 2010 годом объем введенного в эксплуатацию жилья увеличился на 26,8%.

Кроме того в отчетном периоде введено в эксплуатацию 87 нежилых объектов гражданского назначения общей площадью 321,3 тыс.кв.м.

Развитие розничной торговли и рынка платных услуг:

За 2011 года оборот розничной торговли составил 219 млрд. рублей. Темп роста показателя к 2010 году в сопоставимых ценах 100,5%. Оборот общественного питания по сравнению с 2010 годом снизился на 2,5% и составил 11,5 млрд.руб.

Объем услуг организаций транспорта увеличился по сравнению с 2010 годом на 11% и составил 75,7 млрд. рублей.

Объем услуг организаций связи достиг 26,6 млрд. рублей с приростом на 13 %.

Анализ технологического развития

Индекс промышленного производства в 2011 г. по сравнению с 2010 годом вырос на 4,7%, что соответствует уровню значения показателя в целом по РФ.

В рейтинге городов - миллионников РФ по основным социально-экономическим показателям за 2011 год по индексу промышленного производства Самара опережает города Казань (103,8%) и Волгоград (103,9%).

В обрабатывающем комплексе города (индекс производства - 104,5%) рост промышленного производства в физическом объеме в основном обеспечивался за счет предприятий по: производству резиновых и пластмассовых изделий (158,6%); транспортных средств и оборудования (153,6%); электрооборудования, электронного и оптического оборудования (119,5%).

В производстве и распределении электроэнергии, газа и воды рост физического объема составил 107,4%. В добыче полезных ископаемых индекс производства вырос на 0,4%.

Объем услуг организаций транспорта увеличился по сравнению с 2010 годом на 11% и составил 75,7 млрд. рублей. Объем услуг организаций связи достиг 26,6 млрд. рублей с приростом на 13 %.

В 2011 году сохранялся рост инвестиционной активности организаций городского округа. За 2011 год объем инвестиций крупных и средних организаций вырос по сравнению с соответствующим периодом 2010 года в физическом объеме на 9,1% и составил 53,7 млрд. рублей. Из общего объема инвестиций более 53% составляли собственные средства организаций городского округа.

За январь-декабрь 2011 года сальдированный финансовый результат деятельности крупных и средних организаций сложился положительным в сумме 82,9 млрд. рублей. К аналогичному периоду 2010 года значение показателя выросло на 26,3%.

крупных и средних организаций города получили прибыль на общую сумму 85,1 млрд. рублей, 112 - имели убыток (8,2 млрд. рублей). По сравнению с аналогичным периодом 2010 года прибыль прибыльных организаций выросла на 27,8%, убытки увеличились на 45,3%.

Существенный рост прибыли отмечен в организациях, видом деятельности которых является: химическое производство (177,1%), сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство (в 2,1 раза), добыча полезных ископаемых (147,5%), транспорт и связь (141,3%), здравоохранение и предоставление социальных услуг (151,9%).

Анализ экономического развития

За 2011 год в бюджет города поступило доходов на сумму 17 257,1 млн. руб. (98,8% к плану года), в том числе 65,3% (11265,1 млн.руб.) занимали налоговые доходы, 12,3% (2 134,2 млн. руб.) - неналоговые доходы и 22,4% (3 857,8 млн.руб.) - безвозмездные поступления.

Расходы бюджета городского округа профинансированы в сумме 18 932,5 млн. рублей (95% от годового плана). Основная часть расходов была направлена на финансирование социально значимых отраслей: образование (27,7%), здравоохранение (11,4%), и жилищно-коммунальное хозяйство (33,1%). Дефицит бюджета составил 1 675,4 млн. рублей.

На 01.01.2012г. численность официально зарегистрированных безработных составила 4,6 тыс. человек, что на 30,5% ниже, чем на 01.01.2011 года. Уровень официальной безработицы относительно экономически активного населения составил 0,75% (на 01.01.2011г. - 1,06%), трудоспособного - 0,65% (на 01.01.2011 - 0,93%). В рейтинге городов - миллионников РФ по итогам за 2011 год по уровню безработицы (к экономически активному населению) Самара заняла 3-е место, уступив г. Омску и г. Ростову-на- Дону.

На общем фоне оживления экономики городского округа отмечается умеренный рост темпов инфляции. Сводный индекс потребительских цен в целом по Самарской области (декабрь 2011 года к декабрю 2010 года) составил 105,7%, что на 2,1% ниже, чем за период декабрь 2010 года к декабрю 2009 года (107,8%).

Индекс потребительских цен на продовольственные товары вырос на 3,6% (годом ранее - на 13,7%). Наибольший рост цен отмечался на следующие продукты питания (мясопродукты, рыбопродукты, яйца, алкогольные напитки, маргариновую продукцию, мороженое, кондитерские изделия, чай, кофе). Снижение цен наблюдалось на: мясо птицы, сахар, крупу и бобовые, фрукты и овощи.

На непродовольственные товары индекс потребительских цен составил - 105,5% (годом ранее - 103,2%), на платные услуги населению - 108,7%, что несколько выше уровня 2010 года (107,8%).

Анализ политической ситуации

На территории городского округа Самара осуществляется реализация 35 целевых программ (1 федеральная, 4 областных, 30 программ городского округа).

За январь-декабрь 2011 года фактическое финансирование по всем целевым программам составило 2207,7 млн. рублей или 59,9% от годового плана финансирования. Средства бюджета городского округа составили 1144,1 млн.руб. или 51,8% от общего объема выделенных средств.

Обеспечивалась реализация трех приоритетных национальных проектов: «Образование», «Здоровье» и «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Фактическое финансирование по всем национальным проектам за 2011 год составило 1375,6 млн. руб. (85% от запланированных средств на год), в том числе на реализацию национального проекта:

«Образование» - 351,6 млн. руб., из них за счет средств бюджета городского округа - 257,4 млн. руб.;

«Здоровье» - 484,1 млн. руб., из них за счет средств бюджета городского округа - 93,4 млн. руб.;

«Доступное и комфортное жилье - гражданам России» - 539,9 млн. руб., из них за счет средств бюджета городского округа - 3,7 млн. рублей.

Анализ экологических факторов

Основными источниками загрязнения атмосферы г.Самары являются предприятия строительной, нефтехимической, нефтеперерабатывающей, электротехнической, металлургической, авиа-приборостроительной, энергетической отраслей промышленности, а также автомобильный и железнодорожный транспорт. Ежедневные наблюдения проводятся на пятнадцати стационарных постах, расположенных во всех районах города. Экологическая ситуация в различных районах города несущественно отличается от сложившейся в целом по городу.

4.2 Анализ рынка недвижимости для рассматриваемого сегмента

Проанализируем рынок жилой и нежилой недвижимости для рассматриваемого нами сегмента. На этой территории преобладает малоэтажная жилая застройка (2-5 этажей) и в меньшей степени коммерческая.

Определим средние удельные цены на однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные квартиры на первичном и вторичном рынке на май 2012.

Таблица 4.1. Цены на квартиры в рассматриваемом сегменте застройки

Проведем анализ цен предложения по новостройкам. В рассматриваемом районе ведется строительство 1 многоэтажного жилого дома: ЖК «Печёра» ул. Печерская.

Цены предложения за 1 м2 в секциях с черновой отделкой находятся в диапазоне от 40 000 до 50 000 руб. Средневзвешенное значение по объему предложения - 43 650 руб.

Цены на квартиры в секциях на начальном этапе строительства - от 35 000 до 43 000 руб. Средневзвешенное значение по объему предложения - 39 800 руб.

В этом же районе предлагаются квартиры в домах, введенных в эксплуатацию, также с черновой отделкой. Цена предложения таких квартир в диапазоне от 44 000 до 53 000 руб./м2.

Возможная цена реализации квартир в жилых домах, построенных на территории, подлежащей развитию:

с черновой отделкой 44 000 руб./м2;

с чистовой отделкой 53 000 руб./м2.

В данном районе на дату проведения экспертизы предлагается :

помещения в жилых домах-новостройках, с черновой отделкой, площадью 135-140 м2, 38 000 - 38 210 руб./м2;

- помещения в жилых домах-новостройках, с ремонтом, площадью 72,8-120 м2, 54 170 - 54 260 руб.

Среднее значение - 45 090 руб./м2

Возможная цена реализации нежилых помещений в жилых домах, построенных на территории, подлежащей развитию:

с черновой отделкой 43 000 руб./м2;

с чистовой отделкой 50 000 руб./м2.

4.3 Анализ возможных вариантов развития (освоения, застройки) территории с целью выбора наиболее эффективного варианта

На основе проведенной правовой экспертизы можно сделать вывод о том, что наиболее эффективным вариантом развития застроенной территории в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранская в Октябрьском районе является строительство шестнадцатиэтажных жилых домов со встроенными нежилыми помещениями.

.4 Расчет затрат на строительство на основе укрупненных показателей стоимости строительства, с учетом затрат на снятие обременений (отселение)

Необходимо получить информацию о площади жилых помещений, подлежащих отселению. Учитывая допустимую погрешность 30%, определим площадь отселения в размере общей площади жилых домов:

дома по 600 м2

Итого 1200 м2. А с учетом площади мест общего пользования этажа (~20%): 960 м2.

Всего 32 квартиры. 14 квартир по договору социального найма.

Затраты на выкуп составят: 960 · 0,18 · 44,84 = 7 748,3 тыс. руб.

Соц. найм: 960 · 0,14 · 30 = 4032тыс. руб.

Итого 11 780 тыс. руб.

Затраты на проектирование и строительство жилых домов рассчитываются по сборникам УПСС Самарской области и составляют: 1 227 071 рублей с НДС; или 1 039 963 рублей без НДС.

Затраты на проектирование и строительство внутриквартальных инженерных сетей принимаются по данным Прейскуранта на потребительскую единицу строительной продукции на объекты жил-соц-культ-быта по Куйбышевской области (1987г) и составляют 11,8% - 122 715 634 рубля без НДС.

Затраты на проект планировки и проект межевания территории составляют 1,7% от проектирования и строительства жилых домов - 17 679 371 рублей без НДС.

.5 Календарный график строительства с учетом сроков осуществления строительства по договору

График реализации квартир и нежилых помещений

4.6 Определение источников финансирования (кредит, собственные средства инвестора, дольщики), составление графика финансирования

4.7 Прогноз возможной цены реализации построенных объектов (продажа)

В соответствии с проведенным анализом рынка жилой и нежилой недвижимости для части Октябрьского района в границах улиц Гаражная, 4 проезд и Саранская можно сделать вывод о том, что возможные цены реализации помещений, построенных на рассматриваемом участке, могут составить:

.8 Учет рисков и определение ставки дисконтирования

4.9 Расчет срока окупаемости, чистой текущей стоимости и внутренней нормы доходности проекта. Описание методов расчета, пояснения к расчетам, результаты расчетов

4.10 Выводы о результатах проведенной экспертизы

По результатам расчетов в «Альт-Инвест» получены следующие показатели эффективности проекта:

. Срок окупаемости равен сроку действия договора 8 лет. Это говорит о нестабильности инвестиционного проекта и может быть рискованным к осуществлению.

. Чистая текущая стоимость проекта (NPV) больше нуля, равна 3 045 тыс. рублей. Это говорит об окупаемости затрат в течение срока жизни, тем не менее доходность проекта крайне низка, незначительно превышает ставки депозитов в банках, при этом риски вложения в проект крайне высокие.

. Норма доходности (IRR) 12%.

Заключение

По результатам описания инвестиционного предложения и проведения правовой экспертизы застроенная территория в границах улиц Гаражная, 4-ый проезд, Саранская в Октябрьском районе г.о. Самара охарактеризована следующими положительными свойствами:

располагается в зоне многоэтажной жилой застройки Ж-4;

обеспечена инженерной инфраструктурой;

отсутствие обременений;

близка к оживленному району города и центральным магистралям;

характеризуется большим количеством вариантов развития и т. д.

Срок жизни проекта составляет 8 лет. По условиям договора инвестор обязуется в течение 3 лет произвести отселение из зданий, подлежащих сносу; в пятилетний срок после окончания первого этапа осуществит строительство и реализовать проектируемые объекты.

По результатам технической экспертизы физический износ зданий , расположенных по адресу 4-ый проезд,70,68 характеризует их аварийное состояние , т.е.затраты на проведение капитального ремонта превысят затраты на снос объектов, следовательно сохранение их нецелесообразно.

Таким образом , площадь под застройку достаточно велика , именно поэтому мы и предлагаем строительство здесь 16-ти этажных жилых домов. Данное строительство соответствует разрешенным параметрам застройки .

Анализ социально-экономической ситуации показал необходимость строительства на этой территории жилых домов «Бизнес» класса.

Проанализировав возможные варианты развития территории, сделаем вывод: вследствие нахождения на территории большого количества объектов коммерческого назначения,считаем наиболее эффективным будет строительство жилых домов.

Рассматриваем два варианта реализации проекта строительства, в чистовой отделке и черновой.

Строительство в черновой отделке показывает свою неэффективность. Срок окупаемости проекта выходит за рамки срока жизни проекта.

Строительство в чистовой отделке позволяет достичь окупаемость проекта за 9 лет, что также превышает срок жизни проекта. Чистая текущая стоимость 3 045 тыс. руб. Норма доходности 12%.

Также в инвестиционном предложении содержаться скрытые риски для инвестора, связанные с тем, что сложно предугадать отношение выселяемых граждан, а также спрогнозировать изменение ситуации на рынке на отдаленную перспективу.

Проект не рекомендован к реализации.

Список литературы

Гражданский кодекс Российской Федерации.

Земельный кодекс Российской Федерации.

Градостроительный кодекс Российской Федерации.

ВСН 53-86(р) - Ведомственные строительные нормы. «Правила оценки физического износа жилых зданий».

Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса: учебник для вузов: В 2-х частях / под ред. П.Г. Грабового, А.И. Смоленского - АСВ, ИПЦ «Гузель», 2006, ч.1 - 462 с., ч.2 - 462 с.

Асаул, А.Н. Экономика недвижимости : учебник для вузов / А.Н. Асаул. - 2-е изд. - СПб.: Питер, 2007. - 624 с.;

Грабовый, П.Г. Экономика и управление недвижимостью : учебник для вузов / П.Г. Грабовый, Ю.Н. Кулаков, И.Г. Лукманова ; под. ред. П.Г. Грабового. - Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999. - 568 с.;

Типология зданий и сооружений: Учеб. пособие для студ. учреждений сред. проф. образования / И.А. Синянский, Н.И. Манешина. - М.: Издательский центр «Академия», 2004. - 176с.

Журнал «Укрупненные показатели стоимости строительства». Издается ежемесячно Самарским центром по ценообразованию в строительстве.

Приложения