В земельных отношениях особую роль играет институт соседства. Он порождает права и обязанности по взаимному ограничению соседних землепользователей путём установления сервитутов.
Земельное право - это самостоятельная отрасль права, нормы которой регулируют общественные отношения в сфере использования и охраны земли как природного объекта, природного ресурса и объекта недвижимости в целях обеспечения устойчивого развития России и оптимального сочетания интересов общества и правообладателей земельных участков.
Предмет земельного права вытекает из статьи 3 ЗК и 9 Конституции, но в научной литературе существуют и иные определения.
В литературе очень часто общественно-земельные отношения определяют как имущественные земельные отношения (то есть это отношения по владению, пользования и распоряжения недвижимости особого рода) и как управленческие земельные отношения (связанные с управлением в сфере использования земель).
При таком подходе к предмету земельного права земельное право определяют как комплексное право.
В статье 3 Земельного Кодекса также проведено разделение земельных имущественных отношений и земельных управленческих отношений.
Там говорится, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным и иными специальными федеральными законами. Например, если говорить о сделках с землями населённых пунктов, то специальных ограничений нет в ЗК, и поэтому применяется ГК, а вот земли сельхоз назначения - есть особенности, поэтому применяются особые нормы.
Лунина считает, что всё же не комплексная отрасль, что обо всём можно сказать, что состоит из имущественных и управленческих отношениях.
2. Метод земельного права
В чистом виде два метода - императивный и диспозитивный. Но все используют смесь. И в земельном ничего нового нет - используют оба этих методов. В СССР был императивный метод, когда ввели частную собственность на землю, то появился и диспозитивный, но и императивный остался (ограничения, изъятия для государственных нужд земельных участков…).
Особый характер земельных отношений предоставляет особенности метода земельного права как совокупности комбинаций различных способов регулирования - императивного и диспозитивного.
Императивный метод применяется к отношениям в сфере управления земельными ресурсами, к отношениям по изъятию земель для государственных и муниципальных нужд, при установлении ограничений по использованию земли и в иных случаях.
Регулирование земельных отношений, основанных на равноправии сторон, основано на диспозитивном методе.
Соотношение этих методов меняется от содержания земельных отношений. С признанием права частной собственности на землю императивный метод хоть и сохранился, но значительно уступил диспозитивному. По мере совершенствования, возможно, некоторые отношения будут более диспозитивно регулироваться (может быть ряд ограничений снят…).
. Принципы земельного права
Принципы земельного права закреплены в Конституции (статьи 9, 36 и 72 Конституции). Статья 9 - многообразие форм собственности на земли, 36 - право частной собственности на землю, 72 - разграничена компетенция между РФ и субъектами РФ.
Принципы закреплены в статье 1 Земельного Кодекса, а также в других федеральных законах, например, «Об обороте земель сельхоз назначения», в законе «О государственном кадастре недвижимости» и в других законах. Но анализировать мы их сегодня не будем.
Принципы нужны для того, чтобы понять сущность земельного права, они позволяют выбрать норму в случае коллизии, могут восполнить пробелы в законодательстве…
Все принципы статьи 1 ЗК можно разделить на четыре группы:
1.Экологические.
1)Учёт значения земли как природного объекта, природного ресурса и объекта недвижимости.
2)Приоритет охраны земли как природного объекта и природного ресурса перед использованием земли в качестве недвижимого объекта.
)Приоритет охраны, сохранения особо ценных земель (земли заповедников, национальных парков, сельскохозяйственного назначения, а сохраняются путём ограничений по переводу из одной категории в другую и так далее).
2.Социальные.
1)Приоритет охраны жизни и здоровья человека. Этот принцип означает, что при использовании и охране земли нужно, чтобы в первую очередь ставить безопасность людей, даже если это требует больших капиталовложений.
2)Участие граждан и общественных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю (скажем, проведение публичных слушаний - генеральная застройка, все основные документы, но это не для всех категорий земель, а, в первую очередь, для земель населённых пунктов).
)Сочетание интересов общества и законных интересов граждан. Подчёркивается необходимость учитывать и те, и другие интересы, собственник не может пользоваться также землёй, как любым другим имуществом, у него всегда будут ограничения.
3.Экономические.
1)Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Не допускается их раздельное отчуждение кроме случаев, предусмотренных законом.
2)Платность использования земли. Земельный налог или арендная плата.
4.Правовые.
1)Деление земель по целевому назначению на категории (их семь). И для каждой категории могут быть установлены определённые ограничения. Каждая категория может быть поделена на зоны (категория населённых застроек, может быть административная зона, рекреационная…). Здесь термин «разрешённое использование», хотя такового термина в законодательстве земельном нету.
2)Разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъекта и муниципальную собственность.
)Дифференцированный подход к установлению правового режима земли (условий использования и охраны земли). Зависит от природных, социальных, экономических и иных факторов.
)Принцип разграничения действия норм гражданского и земельного законодательства в части регулирования отношения по использованию земли.
)Принцип государственного регулирования приватизации земли. Здесь стоит отметить, что приватизация проводится с 90-х годов, но термин «приватизация» практически не используется, если только под зданием, а если свободные - то либо «дачные амнистии», либо переоформлением… И по приватизации земли всегда были отдельные нормативные акты. Теперь же в части только если под зданиями и сооружениями.
4. Система земельного права
Вопрос о системе - вопрос о структуре. И все отрасли права состоит из институтов.
Земельное право состоит из общей и особенной части.
В общую часть входят следующие институты:
1)Право собственности на землю.
2)Иные права на землю (права на землю лиц, не являющихся собственниками - пользователи, арендаторы, владельцы).
)Основания возникновения и прекращения прав на землю.
)Управление в сфере использования и охраны земель.
)Правовая охрана земли.
)Институт платы за землю.
)Ответственность за земельные правонарушения.
Но тут есть споры, иногда что-то выделяют из одного.
Особенная часть. Здесь споров нет, выделяют семь (по категориям земель):
1)Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения.
2)Правовой режим земель населённых пунктов.
)Правовой режим земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения.
)Правовой режим земель особо охраняемых территорий и объектов (земли заповедников, заказников, национальных парков и т.д.).
)Правовой режим земель лесного фонда.
)Правовой режим земель водного фонда.
)Правовой режим земель запаса.
По площади у нас самая большие земли - это земли лесного фонда (почти половина), с/х - 23%, заселённые - меньше 2%.
Это структура земельного права как отрасли права. А вот если как науки, то включается ещё и предмет, метод, источники, зарубежное законодательство…
С 1917 года появилась как учебная дисциплина земельное право. Появилось специальное законодательство и образовалась эта учебная дисциплина. С 1917 года по 1920 года было широком смысле слова (и лесное, и водное включалось). Потому до 1939 года было земельное и колхозное право, в 1939 году его разделили и колхозное (теперь аграрное) было отдельно, а земельное - отдельно. С 1939 года и где-то до 60-х годов была такая совместная дисциплина, а потом экологический кризис, в результате чего было введено «природоресурсное право и охрана окружающей среды», которое просуществовало лет пять, а потом получило новое название - экологическое право, и с 1986 года по 1992 год так и изучалось земельное право в составе.
С 1992 года все дисциплины изучаются отдельно: аграрное право отдельно (у нас отдельно, а вот в МГУ в составе), земельное, экологическое отдельно.
. Место земельного права в общей системе права России и его соотношение с гражданским, административным, экологическим и иными отраслями
На сегодняшний день можно выделить 4 основных подхода к пониманию места земельного права в правовой системе.
Первый подход, его придерживаются Боголюбов, Никишина: Они считают, что земельные и иные отрасли природно-ресурсного права - это подотрасли экологического права.
Второй подход: Петров, Жариков. Они считают, что природоресурсное право подразделяется на земельное, лесное, водное, горное и природоохранное.
Третий подход: Анисимов, Быстров, Красов. Они считают, что земельное право - это самостоятельная отрасль права.
Четвёртый подход: Дозорцев, Грозь, Суханов. Что земельное право - это комплексная отрасль права и они считают, что земельное право регулируется гражданским и административным законодательством.
Если говорить о соотношении конституционного и земельного, то конституционное определяет основные положения.
С административным правом. Тесная взаимосвязь в институтах управления и привлечения к административной ответственности, но административное право деятельность органов власти вообще, а земельное - только по земельным (кадастр, мониторинг земель…), это регулируется содержательную сторону административной деятельности органов исполнительной власти. И в земельных отношениях элемент субординации очень ограничен, а вот в административном он преобладает.
Гражданское право. Мы уже говорили. Общего много. Поэтому поговорим об отличиях.
Различия. Они рассматриваются по следующим критериям:
1)По способу формирования законодательства. Гражданское - исключительное ведение, а земельное - совместное.
2)Отличаются и по целевой направленности. Гражданское право определяет прежде всего порядок товарооборота, а земельное - рациональное использование и охрану земель.
)Отличаются по функциям. В гражданском праве преобладает функция саморегулирования участников гражданского оборота, а в земельном праве основная функция - строгий и эффективный земельный контроль.
)У этих отраслей разные принципы правового регулирования. В гражданском праве доминирует принцип свободы волеизъявления субъектов, а в земельном праве - принцип приоритета публичных интересов в сфере регулирования земельных отношений.
Экологическое право.
Экологическое право регулирует отношения, возникающие в связи с охраной экологических связей и природных объектов. Здесь предмет - это общественные отношения по охране окружающей среды. Земельное право регулирует экономические отношения, связанные с предоставлением, изъятием земли и отношения, связанные с экологизацией землепользования.
Аграрное право, его предмет - это земельные, имущественные, управленческие и трудовые отношения в сельском хозяйстве. Здесь тесное переплетение по землям сельхоз назначения.
. Развитие земельного права в условиях земельной реформы современной России
У нас сейчас четвёртая реформа.
Первая - в 1861 году (отмена крепостного форма).
Вторая - 1906-1907 год (Столыпинская реформа).
Третья - в 1917 году. Ранее было развитие частной собственности для крестьян, то потом была отменена частная собственность вообще и только государственная собственность на землю.
В 1991 году - новая реформа, направленная на установление частной собственности на землю.
Некоторые считают, что реформа продолжается, а лектор думает, что уже завершилась (законодательная база устойчивая, и вообще…).
Основные направления земельной реформы (их три):
.Перераспределение земель (от кого-то взять и кому-то отдать). Из колхозов и совхозов появились крестьянско-фермерские хозяйства, но они не очень-то получили развитие, так как у нас всё же не индивидуализм, а всё-таки коллективизм, коллективный труд. Сейчас крестьянско-фермерских хозяйств где-то 270 тысяч, но по производству - около 6% только.
.Изменение форм собственности на землю. Была государственная, теперь все - и частная, и муниципальная. Но вначале была только сельскохозяйственная частная собственность на землю, а так как термин «частная собственность» был неприемлем, то и в ЗК 1991 говорили «собственность граждан, собственность юридических лиц». Термин частная собственность появился позднее, хотя смысл был этот же.
.Введение и установление платы за землю. В СССР платы за использование не взимались.
Вначале, когда начинали реформы, думали, что с 1991 по 1995 года всё это проведут. Конечно, ничего подобного не произошло. Некоторые направления были реализованы, с 1991 по 1993 года было активно, а вот с 1993 по 2001 года был застой, а вот потом - и законодательство постоянно изменялось, федеральный закон был непонятно что (почти семь лет в редакции, когда президентским указом половина статей убрали), и поэтому был субъектов федерации законы.
Первый этап: Закон о земельной реформе от 23 сентября 1990 года и второй закона - «О крестьянско-фермерском хозяйстве» 1992 года. Конституция в этот период допускала сделки с земельными участками, но если бесплатно - то по истечение 10 лет, а если за плату - то по истечении 5 лет (конституция 1978 года).
От 22 апреля 1991 года Земельный Кодекс. Вот там термина «частной собственности не было». Указ президента о неотложных мерах по проведении земельной реформы.
От 23 декабря 1992 года - Закон «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуально-жилищного строительства. С принятием этого закона в стране впервые стали совершаться сделки купли-продажи между гражданами, хотя и только определёнными землями, но всё же.
Постановление правительства от 4 сентября 1992 года «О порядке приватизации и реорганизации предприятий агропромышленного комплекса». Он регулировал, кто имел право претендовать на земельную долю в колхозе, какая она доля и как ей можно распределиться.
Второй этап начинается с принятием указа президента от 27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». Он дал импульс скорейшей реорганизации земель сельскохозяйственного назначения, был принят после расстрела парламента.
Потом были одни сплошные указы, а вот нового ЗК не было. И так и было до 2001 года. Основная проблема была в том, что отсутствовало нормальное стройное земельное законодательство.
Третий этап - начинается с принятием ЗК 25 октября 2001 года, затем в июне был принят закон об обороте земель сельхоз назначения, в 2001 году был принят закон о государственном земельном кадастре, о разграничении государственной собственности на землю (ныне утратили силе) и в 2003 году новый закон о крестьянско-фермерском хозяйстве и личном подсобном хозяйстве.
Тема Понятие земельного права
Право собственности на землю.
а) государственная и муниципальная собственность на землю. Разграничение государственной собственности на землю.
б) частная собственность на землю.
ФЗ от 1.12.2007 г. «Об организации и проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Параолимпийских зимних игр 2012 года в городе Сочи».
ФЗ от 22 июля 2008 года «О содействию развитию жилищного строительства».
ФЗ от 3 декабря 2008 года «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортно-федерального значения в собственность субъектов или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков федеральной собственности, собственности субъектов или муниципальную собственность и о внесении изменений в ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»».
Постановление администрации Воронежской области от 6 октября 2006 года «Об утверждении порядка пользования участков недр».
Литература:
Кикамидзе «Некоторые теоретические вопросы права государственной собственности на землю», Журнал Российского права, 2006 год, №12.
Ахетова «Право собственности на землю в РФ», журнал «Бюллетень нотариальной практики», 2009 год, №2.
Афонин «Новое в правовом регулировании земельных отношений», журнал «Жилищное право», 2008, №9.
Голеновская и Кичигин «Правовые проблемы создания и определения режима искусственных земельных участков», «Правовые вопросы строительства», 2008 год, №2.
1. Понятие и содержание права собственности на землю
Право собственности на землю в объективном смысле - это совокупность норм, раскрывающих содержащие субъективного права в отношении определённых земельных участков и отражающих возможность ограничения этого субъективного права.
Собственность на природные ресурсы как результат эволюционного развития природы, составляющая общечеловеческое достояние представляет собой категорию условную. Поведение собственника земли при реализации всех основных правомочий претерпевает серьёзные ограничения в интересах общества.
Абсолютной земельной собственности не существует. Предоставляя собственникам земли право самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться ей в пределах, установленных законам, Конституция РФ устанавливает определённые ограничения. Если это не наносит ущерба окружающей природной среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Ограничения делятся на постоянные и временные. Временные - например, требования целевого использования земли. Постоянные - требование рационального использования земли и право государства на изъятие земли для государственных нужд.
Ограничения делятся по предмету правового регулирования:
1)Конституция (статья 36). Защита интересов иных лиц и экологии.
2)Градостроительные ограничения. Требования разрешённого использования земельных участков.
)Земельно-правовые ограничения. Резервирование земель.
)Экологические ограничения. Придание определённым территориям статуса «особо охраняемой территории».
Содержание права собственности составляют три правомочия - владения, пользования и распоряжения. И все эти права ограничены.
Например, право владения ограничено установлением предельных размеров земельных участков, которые могут быть получены гражданами в собственность из государственных и муниципальных земель. Обратить внимание - здесь идёт речь о земельных участках, которые предоставляются из государственных и муниципальных земель, эти ограничения не касаются ограничения по нахождения земли в одних руках (в федеральном законодательстве нет - а вот в субъектах, скажем, у нас предельные размеры есть).
Ограничения по владению. ФЗ «Об обороте земель сельхоз назначения» ограничивает размеры земельных участков (сельхоз угодий), которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц, независимо от способов их приобретения. Размер этого участка должен быть не менее 10% общей площади сельхоз угодий, расположенных на территории одного муниципального района. В Законе Воронежской области «О регулировании земельных отношений», установлено, что эта норма отличается по районам - от 25% до 50% сельхоз угодий (это в Нижнедевицком районе). Если у субъекта оказывается больше земли, чем предусмотрено законом, то в течение года те обязаны отчуждение произвести. Если нет - обращаются в суд с иском об отчуждении.
Ограничение по права владению. Нельзя владеть земельным участком, не осуществляя его использования. Если земля не используется, то это основание для применения земельно-правовой ответственности и является основанием для изъятия (скажем, если земля сельхоз назначения не используется 3 года; или участок был под строительство выделен, но строительство не ведётся…).
Право пользования земельным участком предполагает, что при использовании земли можно извлекать полезные свойства.
Ограничение: обязанность субъекта использовать землю в соответствии с целевым назначением, разрешённым использованием; использовать землю способами, которые не должны наносить вред окружающей среде и другими обязанностями, предусмотренными в статье 42 Земельного Кодекса (соблюдать противопожарные меры и т.д.).
Третье правомочие - распоряжение. Содержание понятия «право распоряжение земельным участком» закреплено в ГК в статье 260 (не в земельном, а в гражданском кодексе). Сделки с участками могут совершаться, если земли не изъяты и не ограничены в обороте (они определены в статье 27 ЗК).
Земли, изъятые из оборота - это земли, находящиеся в федеральной собственности, они не могут быть объектами права частной собственности и не могут быть объектом сделок. Таких видов земельных участков десять - это участки, на которых располагаются заповедники; здания, где размещаются военные объекты; где осуществляются военные суды…
Земли, ограниченные в обороте. В статье 27 ЗК их выделяют 14 видов: земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и не предоставляются в частную собственность (но в аренду, скажем, могут сдаваться): гидротехнические сооружения, зоны санитарной охраны вокруг водных объектов, используемых для питьевых целей.
В главе 2 и 3 ФЗ «Об обороте земель сельхоз назначения» установлены особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения. Пример: для того, чтобы продать земельный участок с\х назначения надо соблюсти право преимущественной покупки субъекта федерации.
. Субъекты и объекты права собственности на землю
Субъекты права собственности:
1)Физические лица (граждане РФ и иностранные, а также лица без гражданства).
2)Юридические лица (в том числе иностранные).
)Публичные образования: РФ, субъекты РФ и муниципальные образования
Ограничения для не граждан РФ (иностранные юридических и физических лиц, а также лиц без гражданства):
1.Они не могут приобретать в собственность земельные участки, находящихся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе и иных установленных особых территориях РФ. Статья 15 ЗК. Этого перечня земельных участков нет, а посему действует пункт 5 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса». Там сказано, что до утверждения этого перечня не допускается предоставление земли в собственность иностранцам на этих территориях
2.Иностранные граждане, иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранцев составляет более 50% могут обладать земельными участками из земель сельхоз назначения только на праве аренды (статья 1 ФЗ «Об обороте земель сельхоз назначения»).
.Не могут находиться в собственности иностранцев также земельные участки в границах морского порта (статья 28 ФЗ «О морских портах»).
.В собственность земельные участки иностранцам предоставляются только за плату (статья 28 ЗК РФ).
В ЗК в статье 6 закреплено, что объектами земельных отношений являются:
1)Земля как природный ресурс и природный объект (для ведения земельного кадастра, для управления, мониторинга земель).
2)Земельный участок (определены границы).
)Часть земельного участка.
Есть ещё земельная доля из земель сельхоз назначения. В ЗК это не указано, но в ФЗ упоминается.
Земельный участок - это часть поверхности земли, границы которой определены в соответствии с федеральным законом. Статья 11 ЗК РФ.
Целевое назначение - это установленные законодательство порядок и условия использования земель для конкретных целей в соответствии с категорией земель.
Например, земли сельскохозяйственного назначения. Земельные участки предоставляются для личного подсобного хозяйства, для садоводческого…
Разрешённое использование - это условия и порядок использования земельных участков с учётом целевого назначения и установленных ограничений и обременений.
Делимый земельный участок - это земельный участок, который может быть разделён на части, каждый из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешённое использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.
Пределом этого деления является минимальный размер земельного участка. В Воронежской области это 4 сотки (максимум в черте города - 15, а за чертой - 50).
Процедура определения границ земельного участка включает в себя установление местоположения границ путём определения координат характерных точек таких границ, согласование местоположения границ с лицами, обладающими смежными земельными участками. И в результате этих действий оформляется межевой план - он состоит из графической и текстовой формы.
Требования, которые предъявляются к образуемым земельным участкам:
1)Соблюдение максимальных и минимальных размеров земельных участков.
2)Разделение участков возможно только в случае наличия подъездов и подходов к каждому образуемому земельному участку (это требование вытекает из Градостроительного Кодекса).
)Сохранение целевого и разрешённого использования земли.
)Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и населённых пунктов.
)Образование земельных участков не должно приводить к вклиниваю (проникновение узкой полосы земельного участка одного собственника в земельный участок другому), вкрапливанию (небольшой земельный участок одного оказывается в окружение другому), к изломанности границ и к чересполосицы.
. Формы и виды земельной собственности
а) государственная и муниципальная собственность на землю. Разграничение государственной собственности на землю.
б) частная собственность на землю.
Обратить внимание, что земельные участки могут находиться в совместной собственности в случаях, прямо предусмотренных законом: совместная собственность супругам и крестьянско-фермерское хозяйство (оно, кстати, не делится пока существует).
Большую часть вопроса мы прочтём в учебнике.
Обратить внимание на статьи 16-19 Земельного Кодекса (там дано понятие и определено, какие земельные участки относятся к государственной, собственности субъектов или муниципальной собственности)
Статья 3 пункт 10 и статья 3.1 ФЗ «О введение в действие Земельного Кодекса». Там определены критерии разграничения.
Органы власти, которые распоряжаются не разграниченными землями.
1.Органы местные самоуправления муниципальных районов и городских округов. Это общее правило.
2.Столицы субъектов РФ. Для них исключение. Органы исполнительные власти субъектов распоряжаются, если примут соответствующие законы (в Воронеже с 1 июня 2006 года написано, что землями распоряжаются не органы местного самоуправления, а исполнительные органы власти столицы субъектов).
.В Москве и Санкт-Петербурге - органы исполнительной власти субъектов, если их законами не установлено иное.
Тема «Возникновение прав на земельные участки»
. Общая характеристика оснований возникновения прав на землю. Классификация оснований возникновения прав на землю
В Земельном кодексе основаниям возникновения прав на землю посвящена статья 25.
Основание возникновение - это всегда совокупность юридических фактов (минимум два - одно из них обязательно будет государственная регистрация).
Земли, которые были национализированы до 1991 года, не возвращались.
Основаниями возникновения прав на землю возникают из правомерных действий. Из неправомерных - только приобретательская давность.
Основания возникновения прав на землю подразделяются на административно-правовые и гражданско-правовые.
К административно-правовым относятся те основания, в основе которых лежит решение органов власти:
1.это предоставление земельных участков из государственной, муниципальной собственности;
2.переоформление ранее возникших прав на землю;
.приватизация земель (частично совпадает со вторым, но не полностью - переоформляют иногда и не в собственность, а в аренду);
.переход права на землю при отчуждении имущества, находящегося на нём (это частично может быть приобретение прав на земельные участки обладателями прав на здания, строения и сооружения).
Это всё объединяет то, что в основе лежит решение органов государственной власти и плюс договор - аренды, купли-продажи и т.д.
К гражданско-правовым относятся:
1)Сделки с земельными участками.
2)Наследование.
)Переход права на землю при реорганизации юридических лиц.
)Приобретательская давность.
)Судебные решения.
Гражданско-правовые основания урегулированы нормами Гражданским Кодексом, административно-правовые основания урегулированы Земельным Кодексом.
Возникновение права на землю регулируется 234 статьёй ГК РФ - по приобретательской давности. До 2001 года права на земельные участки, несмотря на нормы ГК, никогда не распространялись на земельные участки. В указах президента или в законах субъектах содержалась норма, по которой права на земельные участки не возникали по праву приобретательской давности.
Многие учёные считают, что 15-летний срок можно исчислять с 1 января 1991 года, потому как до этого была только государственная собственность и никто не мог пользоваться, как своей собственностью.
В последнее время стали говорить, что и с 1 января 1991 года нельзя исчислять. И у нас закреплён приобретет государственной собственности на землю.
Но этот вопрос спорный, судебная практика складывается по-разному.
2. Возникновение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности
Предоставление земельных участков для целей, связанных со строительством Статья 30 ЗК РФ
Без предварительного согласованияС предварительным согласованием места размещения будущего объектаЗемельные участки предоставляются в собственность, аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Порядок предоставления складывается из трёх стадий: 1) Проведение работ по формированию земельного участка (публикация о проведение конкурса, проведение предварительных работ…). 2) Проведение торгов или предоставление земельного участка без проведения торгов при наличии одной заявки. Подписание протокола о результатах торгов или договора аренды без торгов. Проведение торгов регулируется статьёй 38 ЗК РФ, а также Постановлением Правительства от 11 ноября 2002 года «Об организации проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключения договоров аренды таких земельных участков». Пунктом 2.1 статья 30 ЗК предусмотрен вариант предоставления земельных участков без проведения торгов. Этот вариант появился в статье в конце декабря 2006 года.Земельные участки предоставляются в аренду, в постоянное бессрочное пользование субъектам, указанным в статье 20 ЗК РФ, религиозным организациям на период строительства (речь идёт о строительстве религиозных объектов) в безвозмездное срочное пользование. В этом поярдке земля в собственность не может быть предоставлена. Порядок состоит из трёх стадий: 1) Выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта (статья 31 ЗК РФ). 2) Проведение кадастровых работ и кадастровый учёт земельного участка (дальше идёт определение границ, согласование границ со смежными землепользователями…). 3) Принятие решения о предоставлении земельного участка (статья 32 ЗК РФ). Это решение действие в течение трёх лет, и в этот период надо успеть обратиться.Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством.
Регулируется статьёй 34 ЗК РФ.
В законодательстве нет ответа, что такое «иные цели».
В комментариях к ЗК самые разные трактовки - предоставления земли для личного подсобного хозяйства, для крестьянско-фермерского хозяйства… Но на взгляд лектора, это не так.
Тут скорее установка киосков, металлических гаражей…
Поскольку на этих участках не будет капитального строительства, то и порядок предоставления более простой.
Конкретно порядок предоставления земельных регулируется законами субъектов РФ.
Граждане обращаются с заявкой о предоставлении земельного участка и там обосновывают какой именно участок, цель, размер участка и испрашиваемое право (аренда и т.д.).
Органы местного самоуправления с учётом зонирования территории в месячный срок изготавливают проект земельного участка.
Органы власти в двухнедельный срок принимают решение о предоставлении земельного участка.
Он может быть за плату или бесплатно определённым категориям граждан.
Если участок предоставляется платно или в аренду, то органы власти в недельный срок должны заключить договор после предоставления кадастрового паспорта земельного участка.
Предоставление земельных участков для жилищного строительства.
В соответствии с действующим законодательством, выделяют два порядка предоставления участков для жилищного строительства.
Эти статьи появились в ЗК в декабре 2006 года.
Для жилищного строительства. Статья 31 Земельного Кодекса РФ.Для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Статья 32 ЗК РФ.Предоставляется в собственность или в аренду, а если по муниципальному или государственному заказу - то в безвозмездное срочное пользование. Участки предоставляются без предварительного согласования на аукционах. Порядок проведения аукциона регулируется статьёй 38.1 Земельного Кодекса РФ. В земельном законодательстве из этого порядка предусмотрен вариант для индивидуального жилищного строительства. Для индивидуального жилищного строительства земельный участок может предоставляться по заявлению гражданина в аренду. Орган власти в двухнедельный срок должен принять решение либо о проведении аукциона, либо сообщить о приёме заявлений в печатном издании или на официальном сайте. Если в течение месяца не поступит заявок, то участок предоставляется заявителю в аренду. Если поступят заявления, то проводится аукцион по продаже права аренды. В законе о введение в действие в статье 3 пункт 15 предусмотрены два варианта предоставления земельных участков для жилищного строительства без аукционов. Но это время прошло - одно было до 1 марта 2007 года, в другом случае - до конца декабря 2007 года. Речь шла о тех случаях, когда лицами были закреплены различные договоры о предоставлении земельных участков ранее, чтобы эти решения остались в силе.Комплексное основание в целях жилищного строительства включает в себя: планирование, работы по обустройству территории и строительство. Участок предоставляется в аренду на аукционах. Проведение аукциона регулируется статьёй 38.2 Земельного Кодекса РФ. Участок сформирован - и должен, конечно, стоять на кадастровом учёте. При предоставлении земельного участка большое внимание уделяется максимальным срокам: это подготовки проекта, срокам по обустройству территории и максимальным срокам строительства. После утверждения проектной документации и кадастрового учёта земельных участков арендатор имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или на продление аренды. За просрочку сроков есть неустойка.
Приобретение прав на земельные участки обладателями прав на здания, строения, сооружения.
Этом вопросу посвящена статья 36 ЗК РФ.
Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении и оперативном управлении здания, расположенные на земельных участках, находящихся в публичной собственности, приобретают права на земельные участки в соответствии с Земельным Кодексом.
Исключительное право (в гражданском праве мы говорили о преимущественном праве покупке, но это совсем другое) на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду имеют собственники здания. Все эти собственники приобретают землю только за плату, за исключением религиозных организаций.
Если здание находится на неделимом земельном участке и принадлежит нескольким лицам на праве собственности, то они имеют право на приобретение земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учётом долевой в праве собственности на здание.
Если помещения принадлежат одним на праве собственности, другим - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то они имеют право приобрести земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в него других правообладателей помещений.
Если помещения закреплены за казёнными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями, то участок предоставляется в постоянное бессрочное пользование лицу, во владении которого находится бо́льшая площадь помещений, а другие лица обладают правом ограниченного пользования чужим земельным участком. Право ограниченного пользования в земельном праве называется сервитутом, хотя здесь это не совсем верно будет говорить.
Переоформление прав на земельные участки, возникшие до введения в действие Земельного Кодекса РФ.
Для граждан установлен упрощённый порядок. Будем анализировать в следующем вопросе. Условия переоформления прав на землю граждан отличаются от условий переоформления прав на землю юридических лиц.
Переоформление прав на землю для юридических лиц включает в себя: подачу заявления, затем принятие решения органа власти о предоставлении земельного участка и государственную регистрацию.
Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного пользования земельным участком на право аренды или приобрести земельный участок в собственность (а религиозные организации - в безвозмездное срочное пользование) до 1 января 2012 года. Это в соответствии со статьёй 36 Земельного Кодекса РФ.
Юридические лица могут (не обязаны, но могут) переоформить право постоянного пользования земельными участками, на которых расположены линейные объекты (линии связи, трубопроводы, лини электропередач) до 1 января 2015 года.
Сроки постоянно переносятся - начиналось с 2004 года, процесс этот идёт медленно, это требует значительных средств для выкупа для в собственность (хотя это и выгодно), а для аренды не выгодно. Длительное время за это не было никакой ответственности, но теперь в КоАПе с 2013 года не переоформившие юридические лица будут подвергаться административной ответственности.
Размер арендной платы для указанных организаций на год устанавливается в пределах не более 2% (двух процентов) кадастровой стоимости, для земель сельхоз назначении я- 0,3%, для ограниченных в обороте - 1,5%.
О цене и так далее - на следующей лекции.
Упрощённый порядок оформления прав граждан на земельные участки.
Размер цены.
В ФЗ «О введение в действие ЗК» выделено 3 вида субъектов, которым установлены цены на выкуп земельных участков.
Юридические лица (коммерческие организации) и индивидуальные предприниматели, которые являются собственниками зданий и которые приобрели эти земельные участки из государственной и муниципальной собственности.
Некоммерческие организации и граждане, собственники зданий, которые приобрели эти здания до вступления в силу ЗК (до 30.10.2001 года) приобретают земельные участки в собственность по цене, установленной субъектов РФ, но в пределах не выше для населённых пунктов с численностью больше 3 миллионов человек в размере 20% кадастровой стоимости земельных участков, в других населённых пунктов в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельных участков.
Все иные юридические лица, не указанные выше, приобретают земельные участки по цене, определённой субъектами РФ в следующих пределах: 1) численность населённых пунктов свыше 3 миллионов - цена выкупа от 5 до 30-кратного размера земельного налога; 2) населённые пункты от 500 тысяч до 3 миллионов - от 5 до 17-кратного размера земельного налога; 3) населённые пункты до 500 тысяч = от 5 до 10-кратного размера земельного налога.
В Законе «О регулировании земельных отношений в Воронежской области» устанавливается цена выкупа земельных участков в области в 5-кратном размере, в городе - 7-кратная ставка земельного налога.
вида субъектов, которые устанавливают цены - это юридические лица, коммерческие организации и индивидуальные предприниматели и которые приобрели эти участки из государственной и муниципальной собственности.
Некоммерческие организации и граждане, собственники зданий, которые приобрели эти здания до введения ЗК приобретают земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами РФ, но в пределах не выше с численностью 30 миллионов. 20% стоимости кадастровых участков.
Все иные юридические лица, не указанные выше, приобретают земельные участки по цене, определяемой также субъектами РФ в следующих пределах (здесь три варианта):
1)численность населённых пунктов - свыше трёх миллионов, цена выплаты земли - от 5 до 30-кратного размера земельного налога.
2)Если населённый пункт численности от 500 тысяч человек до 3 миллионов - от 5 до 17-кратного размера земельного налога.
)Населённые пункты с численности до 500 тысяч - от 5 до 10-кратного размера земельного налога.
В Воронежской области на территории города размер выкупа - в размере семикратной ставки земельного налога, а в области - пятикратной ставки земельного налога.
Упрощённый порядок оформления прав граждан на земельные участки.
Переоформление прав на землю граждан в упрощённом порядке.
Во-первых, этот упрощённый порядок распространяется на оформление прав на земельные участки для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуально-гаражного и жилищного строительства.
Этот упрощённый порядок установлен ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с упрощённым порядком оформления прав на земельные участки граждан», этот закон сперва журналисты, а после и граждане стали называть «Закон о дачной амнистии».
Этим ФЗ установлены два упрощённых порядка, установленные для двух категорий граждан.
К первой категории относятся граждане, которые имеют земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования, на праве пожизненного наследуемого владения или на праве, которое невозможно определить.
Принятие решений органов власти о предоставлении земельный участков в этом случае не требуется (это если сравнивать с переоформление земельных участков в случае юридических лиц в собственность или в аренду там обязательно было решение органов власти).
Эти граждане обращаются в Федеральную Службу Государственной Регистрации Кадастра и Картографии (орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество).
Основанием для регистрации служат следующие документы:
1)Государственный акт или свидетельство о праве гражданина на земельный участок.
2)Решение органа власти о предоставлении земельного участка гражданину (это может быть орган государственной власти или местного самоуправления).
)Выписка из хозяйственной книги о наличии у гражданина земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства. Это правило только для земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства.
)Иной документы, который удостоверяет права гражданина не земельный участок.
В годы земельной реформы были три вида документов, удостоверяющих право на земельный участок. Сейчас это свидетельства о государственной регистрации права на земельные участки, выдаются с 1998 года (вначале они были зелёного цвета, в народе назывались «зелёнки», потом розового - «марганцовки»). До этого в течение десяти лет выдавали другие документы, сейчас они на равных признаются с свидетельствами о государственной регистрации права.
Для возникновения права надо: какой-то документ, удостоверяющий право на земельный участок; волеизъявление граждан; государственная регистрация. Но это стало возможно только с 1 сентября 2006 года, до этого необходимо было решение органа власти.
Ко второй категории относятся граждане, которые владеют земельным участком в садоводческом, огородническом и дачном некоммерческом объединении, имеют документы, подтверждающие членство (как правило, книжка садовода, дачника…), но не имеют никаких документов о правах на земельный участок.
В этом случае требуется решение органа власти о предоставлении земельных участков.
Решение принимается по заявлению гражданина при предоставлении следующих документов (по общему правилу, их требуется всего два):
1.Описание местоположения границ земельного участка, сделанное самим гражданином.
2.Заключение правления этого (данного) некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплён этот земельный участок, и подтверждается соответствие местоположение земельного участка фактически используемому (то есть подтверждается, что гражданин правильно описал границы своего участка).
Могут ещё потребовать, если этот гражданин первым обратился в соответствующие органы, могут запросить выписку о регистрации юридического лица и удостоверить права этого кооператива на весь участок.
По решению общего собрания могут также оформиться в собственность этого некоммерческого объединения земли общего пользования - дороги и т.д.
В упрощённом порядке не требуется межевания земельных участков. Это сильно упростило процедуру, но создаёт кучу проблем.
Всё, что касается членов садоводческих и огороднических организаций, регулируется статьёй 28 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан».
Статья 9.1 ФЗ «О введении в действия ЗК», введение и регистрация права на недвижимое имущество.
Это не все основания - есть ещё гражданско-правовые основания, а также приватизация… Об этом подробнее на семинарах.
Тема: «Управление в сфере использования и охраны земель»
а) Перевод земельных участков из одной категории в другую.
б) Государственный земельный контроль.
в) Государственный кадастровый учёт объектов недвижимости.
Нормативные акты:
ФЗ от 18.06.2001 года «О землеустройстве».
ФЗ от 21 декабря 2004 года «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую».
ФЗ от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости».
Закон Воронежской области от 30 сентября 2008 года «О системе исполнительных органов государственной власти Воронежской области».
Указ Президента от 12 мая 2008 года «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти».
Постановления Правительства от 15 ноября 2006 года «О государственном земельном контроле», от 28 ноября 2002 года «О государственном мониторинге земель», от 1.06.2009 года «О федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии».
. Понятие управления. Разграничение полномочий между государственными органами и органами местного самоуправления. Система органов управления в сфере земельных отношений.
Управление в широком и узком смысле слова понимают. В широком - вся по сути деятельность органов власти (законодательная, исполнительная и судебная). В узком - только исполнительная, исполнительно-распорядительная деятельности.
Выделяют следующие виды управления:
1.Общее управление. Носит территориальный характер, осуществляется органами общей компетенции (Правительства РФ).
2.Специальное управление. Осуществляется органами специальной компетенции (росреестр - федеральная служба государственной регистрации кадастра и т.д.; росимущество; министерство сельского хозяйства; министерство транспорта и другие органы).
Управление основано на разграничении полномочий - между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями в области земельных отношений. В ЗК РФ эти полномочия разграничены в статьях 9-11 ЗК РФ.
Резервирование земельных участков, разработка федеральных программ и так далее - это всё не указано в качестве функций федерального управления, но таковым является.
Полномочия органа местного самоуправления в области земельных правоотношений:
1)Разработка местных программ по охране земли.
2)Перевод земельных участков, находящихся в муниципальной, частной собственности в другие категории (кроме земель сельхоз назначения их всегда переводят органы субъектов РФ).
)Муниципальный земельный контроль. Но контроль-то они осуществлять могут, а вот принимать какие-то меры ответственности - это всё на федеральном уровне.
)Принятие решений о консервации земель с изъятием их из оборота.
)Разработка правил землепользования и застройки.
)Установление особо охраняемых территорий местного значений.
)Нормативными правовыми актами устанавливаются публичные сервитуты на территории муниципальных образований.
)Органы местного самоуправления устанавливают предельные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства.
)Принимают нормативные акты о земельном налоге и устанавливают размеры арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности.
В ФКЗ «О правительстве РФ» сказано, что правительство регулирует
В соответствии с ЗК Правительство РФ устанавливает следующие порядки:
1.О консервации земель с изъятием их из оборота.
2.Организации и проведении торгов земельных участков.
.Возмещение убытков при изъятии земельных участков.
.Установление проведение кадастра земель, мониторинга земель…
Система органов управления в сфере земельных отношений.
Органы делятся на: Министерства, агентства и службы.
Наш основной орган - росреестр (раньше был роснедвижимость), он всегда оказывал услуги и осуществлял земельный контроль. Сейчас тоже в этом органе объединены функции и по оказании услуг, и по земельному, геологическому контролю, учёту и регистрации… Это не очень подходит ни под агентства, ни под службы.
К Министерствам, которые осуществляют нормативное регулирование в сфере земельных отношений, относят:
1)Министерство экономического развития. В основном в такой сфере, как «территориальному зонированию», как ведётся кадастровый учёт…
2)Министерство сельского хозяйства
)Некоторые другие.
Федеральные агентства:
1.Федеральное агентство по управление государственным имуществом (росимущество).
2.Федеральное агентство водных ресурсов, федеральное агентство лесного хозяйства, федеральное агентство по недропользованию.
Службы:
1)Росреестр. Эта служба осуществляет практически все функции в сфере земельных отношений, о которых мы говорили.
2)Федеральная служба в сфере природопользования. Контрольные функции в сфере водного, лесного и особо охраняемых земель.
)Федеральная служба по экологического, технологическому и атомному надзору.
)Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору. Это контроль за использованием земель сельхоз назначения.
Это федеральные органы исполнительной власти.
В Воронежской области к этим органам относятся:
В Воронежской области два подразделения: на исполнительные и контрольно-исполнительные.
Исполнительные: Департамент имущественных и земельных отношений в Воронежской области; Департамент архитектурной и строительной политики; Департамент аграрной политики; Департамент лесного хозяйства Воронежской области.
Контрольно-исполнительные: Управления по экологии и природопользованию в Воронежской области; Инспекция государственного строительного надзора Воронежской области.
В самом городе Воронеже: Управление регулирования земельных отношений администрацией городского округа город Воронеж; Управление главного архитектора городского округа город Воронеж; Управление по охране окружающей среды.
Статьи с 5 по 7 Закона «О регулировании земельных отношений», обратить внимание на разграничение компетенции.
. Функции управления в области использовании и охраны земель
а) Перевод земельных участков из одной категории в другую.
б) Государственный земельный контроль.
в) Государственный кадастровый учёт объектов недвижимости.
Функции управления - это особые виды деятельности по специальным направлениям и характеру необходимые для организации эффективного использования и охраны земель.
У авторов нет единого мнения об этих функциях. Кроме того, многие функции управления пересекаются с функцией распоряжения и различить их сложно.
Основные функции:
1.Перевод земельных участков из одной категории в другую.
.Планирование, использование, охрана.
.Резервирование и изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
.Землеустройство.
.Мониторинг земель.
.