посредники.
Государственную политику в сфере приватизации осуществляют Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения и представительства в районах и городах, органы приватизации в Автономной Республике Крым, составляющие единую систему государственных органов приватизации в Украине.
Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения и представительства в районах и городах, органы приватизации в Автономной Республике Крым действуют на основании Закона Украины "О Фонде государственного имущества Украины", Закона Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства» и других законов Украины по вопросам приватизации.
Должностные лица государственных органов приватизации несут уголовную, административную, материальную и дисциплинарной ответственности за неправомерные действия относительно имущества, которое приватизируется, в порядке, установленном законодательством.
Органы приватизации в Автономной Республике Крым действуют в пределах полномочий, определенных Фондом государственного имущества Украины, и полномочий, делегированных Верховной Радой Автономной Республики Крым относительно имущества, принадлежащей Автономной Республике Крым [1].
1.3 Способы приватизации
приватизация незавершенный строительство закон
Приватизация объектов незавершенного строительства осуществляется в порядке, предусмотренном Законом Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства» и Государственной программой приватизации. Приватизации не подлежат объекты, что имеют общегосударственное значение, а также казенные предприятия. Перечень объектов права государственной собственности, что не подлежат приватизации, утверждается Верховной Радой по представлению Кабинету министров Украины.
<#"justify">По решению органов приватизации законсервированные объекты и объекты незавершенного строительства могут передаваться на условиях соответствующего договора лицам, которые могут быть покупателями соответственно этому Закону, для завершения строительства или вноситься в уставной капитал хозяйственного общества как государственная доля со следующей ее приватизацией в порядке, установленном законодательством Украины.
Средства от продажи объектов незавершенного строительства, которые находятся в государственной собственности, и земельные участки, на которых разместился объект, направляются в Государственный бюджет Украины в полном объеме. Средства от продажи объектов незавершенного строительства, которые находятся в коммунальной собственности, и земельные участки, на которых они размещены, направляются в соответствующий местный бюджет, согласно, Закона Украины от 27 декабря 2010 года №2154.
Согласно законодательству распределение денежных средств от <#"center">1.4 Оценка объектов незавершенного строительства
Одним из главных показателей, который имеет влияние на эффективность <#"justify">Объекты незавершенного строительства оцениваются с использованием комплекса методов, но только при условии, что: их строительная готовность составляет не менее 70 %, строительство началось не больше 5 лет назад, показатели прочности конструкции объекта позволяют завершить строительство, объемно-планировочные характеристики соответствуют современным требованиям строительных норм и правил, а также если при временном прекращении строительства объекта работы по его консервации выполнены своевременно.
В случае несогласия плательщика налога с оценкой принадлежащего ему объекта, он может оспорить отчет об оценке в судебном порядке.
Оценочную стоимость определяют: для земельных улучшений - субъекты хозяйствования, соответствующие требованиям, установленным законом «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине», для земельных участков - юридическими лицами - субъекты хозяйствования и физические лица - субъекты предпринимательской деятельности, которые получили соответствующие лицензии, а также Госземагентство.
Кабинет министров Украины поручил Фонду государственного имущества утвердить в двухмесячный срок форму представления субъектами оценочной деятельности, уполномоченными проводить оценку земельных улучшений, информации о таких улучшениях, а также для объекта незавершенного строительства - информацию о степени строительной готовности.
Кроме того, в шестимесячный срок ФГИ должен внести на рассмотрение Кабмина проект Закона Украины "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и Закон Украины" Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" по определению органа, который будет проводить оценку недвижимости и объектов незавершенного строительства, доход от продажи (обмена) которых облагается налогом согласно Налоговому кодексу Украины [3].
В соответствии с этим документом способ оценки объектов незавершенного строительства <#"justify"> фактические затраты на строительство объекта незавершенного строительства для продажи на аукционе, конкурсе, путем выкупа или внесения в уставный фонд хозяйственного общества взамен на пакет акций (часть, пай), принадлежащий государству;
справедливая (рыночная) стоимость строительных материалов, оборудования для монтажа для продажи на аукционе, конкурсе, путем выкупа или внесения в уставный фонд хозяйственного общества взамен на пакет акций (часть, пай), принадлежащий государству;
стоимость ликвидации для объекта незавершенного строительства при продаже его под разборку.
Фактические затраты на строительство определяются путем применения количественного метода затрат и метода учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ.
В соответствии с требованиями законодательства и Методикой процессу оценки объектов незавершенного строительства во всех перечисленных случаях предшествует проведение инвентаризации.
В случае передачи объектов незавершенного строительства в ОАО, создаваемое в процессе <#"center">2. Закон Украины « Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства»
Рассмотрим подробно Закон Украины по статьям.
Статья 1 настоящего Закона определяет особенности приватизации объектов незавершённого строительства, которые находятся в государственной собственности и в коммунальной собственности. Отчуждение объектов незавершённого строительства регулируется положениями настоящего Закона и осуществляется органами местного самоуправления.
К вопросам приватизации или отчуждения объектов незавершённого строительства, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, не урегулированным настоящим Законом, применяются положения законодательства Украины о приватизации и местном самоуправлении.
Статья 2 Закона определяет покупателей объектов незавершенного строительства и лиц, которые не могут быть покупателями. Покупателями объектов незавершенного строительства могут быть:
·граждане Украины, иностранцы, лица без гражданства;
·юридические лица, зарегистрированные на территории Украины, кроме предусмотренных частью второй этой статьи;
·юридические лица других государств.
Не могут быть покупателями:
·юридические лица, в уставном капитале которых доля государственной собственности превышает 25 процентов;
·органы государственной власти;
·работники государственных органов приватизации;
Законом в статье 3 установлено, что покупатели объектов незавершенного строительства могут приобрести вместе с объектами незавершенного строительства земельные участки, отведенные в установленном порядке под застройку, или получить их в долгосрочную аренду. В этой же статье установлены ограничения относительно приобретения земельных участков нерезидентами.
Законом определены порядок принятия решения о приватизации объекта незавершенного строительства и включения такого объекта в перечень объектов, которые подлежат приватизации.
Статьей 6 Закона определены 4 способа приватизации объектов незавершенного строительства:
·продажа на аукционе, на конкурсе;
·продажа путем выкупа при наличии одного покупателя непосредственно этим покупателем при обеспечении им условий приватизации объекта;
·внесение объекта незавершенного строительства в уставной фонд хозяйственного общества как взноса государства с последующей приватизацией акций (частей, паев), после завершения строительства соответствующего объекта;
·продажа под разборку.
Статьи 9 и 10 регулируют вопрос определения стоимости объекта приватизации и земельного участка, на котором расположены объект незавершенного строительства. Предполагается, что стоимость объекта незавершенного строительства должна определяться на основании данных баланса без учета суммы индексации стоимости объекта незавершенного строительства, а в случае отсутствия документов, необходимых для проведения оценки стоимости объекта незавершенного строительства, цена продажи объекта должна определяться экспертным путем [1].
Статьями 11 и 12,13 Закона устанавливается порядок заключения договоров купли-продажи объектов незавершенного строительства, оплаты стоимости объектов незавершенного строительства и возникновения права собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок. Право собственности на объекты незавершённого строительства возникает у покупателя с момента подписания акта приема-передачи, то есть в пятидневный срок - и не позднее - после уплаты полной стоимости приобретенного объекта. Если покупатель желает приобрести земельный участок, на котором расположен объект незавершённого строительства в соответствии со ст. 13 Закона о приватизации, право собственности на земельный участок, возникает после получения государственного акта на право собственности на землю, который выдается покупателю при условии уплаты им стоимости земельного участка.
Законом отдельно регулируется вопрос продажи объектов незавершенного строительства под разборку и продажи строительных материалов и оборудования <#"justify">·установление срока завершения строительства объекта;
·запрет отчуждения объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором расположен этот объект, до завершения строительства и введения объекта в эксплуатацию;
·обеспечение требований экологической безопасности, охраны окружающей природной среды во время достройки и дальнейшего введения в эксплуатацию объекта приватизации.
В случае невыполнения условий, обозначенных в данной статье, договор купли-продажи подлежит расторжению в установленном законодательстве порядке. При этом покупатель, с которым разорван договор купли-продажи, возвращает объект приватизации в государственную собственность по акту прием- передача, а также возмещает государственные убытки причиненные неисполнением условий договора.
Статьей 21 и 26 данного Закона определен порядок распределения средств, полученных от приватизации объектов незавершенного строительства и земельных участков, на которых расположены такие объекты.
Статьи 22,23,24,25,27 исключены согласно Закона Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства» от 23 декабря 2010 года №2856-VI
Законом предусмотрены налоговые льготы для покупателей объектов незавершенного строительства при уплате налога на прибыль предприятий и освобождение от платы за землю за земельный участок, на котором находится объект приватизации, на срок строительства, определенный условиями приватизации [1].
Согласно нового Налогового кодекса Украины от 01.01.2011 года, ставка налога при продаже объекта незавершенного строительства - 5% [3].
3. Проблемы приватизации объектов незавершенного строительства
Операции с объектами незавершенного строительства считаются довольно сложными как с экономической, так и с юридической точки зрения.
До настоящего времени законодательно не закреплено понятие незавершенного строительства. Что принимать за объект незавершенного строительства: строительство, которое завершилось, но не сдано в эксплуатацию; строительство, которое едва лишь началось, или строительство, которое находится на половинчатой стадии? В законодательстве Украины существует такое понятие, как законсервированные объекты, но при этом отсутствует определение, что именно нужно понимать под таким названием. «Любой объект, находящийся в стадии строительства является незавершенным.
И абсолютно любой объект, строительство которого не доведено до конца, согласно проекту, считается объектом незавершенного строительства» - отмечают юристы.
Объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, но почему-то не разработан механизм государственной регистрации таких объектов в отдельном реестре.
Право собственности на объекты недвижимого имущества, его реализация и защита чрезвычайно важны для собственника, будь то физическое или юридическое лицо. Только при четком юридическом механизме в полной мере можно реализовывать свои имущественные права по владению, пользованию и распоряжению объектом собственности.
Приобретение объектов незавершенного строительства осуществляется на основании договора купли-продажи имущества. Для передачи приобретенного объекта от продавца покупателю необходимо составить соответствующий акт. Согласно статье 12 Закона Украины « Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства», право собственности на приобретаемый объект возникает у покупателя с момента подписания акта приема-передачи.
Казалось бы, никаких вопросов о возникновении права собственности на приобретенный объект нет, в соответствии со статьей 182 ГК Украины это право необходимо зарегистрировать в порядке, установленном законом[2].
Однако регистрации подлежат права собственности только на объекты недвижимого имущества, строительство которых завершено и которые приняты в эксплуатацию в установленном законом порядке. Следовательно, порядок регистрации права собственности на незавершенное строительство практически отсутствует и покупатель лишен возможности каким-либо образом зарегистрировать свое право собственности, хотя подобная обязанность возложена на него ГК [7].
Итак, покупатель объекта незавершенного строительства в ходе приватизации, после подписания акта приема-передачи, согласно статье 12, Закона становится собственником приобретенного недвижимого имущества, однако собственником, который зарегистрировать свое право не может [4].
С принятием нового Гражданского кодекса Украины стало почти невозможным отчуждение объекта незавершенного строительства. Никто не хочет покупать вместо объекта недвижимости строительные материалы, которые значительно более дешевые стоимости объекта недвижимости, который принят в эксплуатацию и на него получено соответствующий правоустанавливающий документ о праве собственности, зарегистрированный в соответствии с порядком проведения государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество. В соответствии с новой редакцией ч. 3 ст. 331 ГКУ, у заинтересованных лиц появилась возможность заключить договор относительно объекта незавершенного строительства[2].
Порядок приобретения государственных объектов незавершенного строительства определен Законом Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства». Основным вопросом является форма сделки. Гражданский кодекс предусматривает возможность заключения сделок относительно объектов незавершенного строительства (ч.3 ст. 331), прямо не предусматривая необходимости нотариального удостоверения такой сделки. В то же время ч. 1 ст. 181 ГКУ позволяет отнести эти объекты к недвижимым вещам. Следовательно, на основании ст. 657 ГКУ договор купли-продажи недвижимой вещи должен удостоверяться нотариально. В соответствие с Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины единственным возможным правоустанавливающим документом является решение суда о признании права собственности на объекты незавершенного строительства.[5].
До завершения строительства и сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию лицо считается владельцем лишь материалов, оборудование и т.п., которые были использованы в процессе этого строительства.
Действующее законодательство Украины рассматривает возможность сдачи в эксплуатацию имущества частично - в зависимости от готовности объектов незавершенного строительства к эксплуатации. Главное условие - условие сдачи в эксплуатацию частями, - что предусмотрено проектной документацией относительно объекта строительства. Исходя из этого, предметом отчуждения будет часть имущества, которая в соответствии с действующим законодательством Украины сдана в эксплуатацию и, на которую получено право устанавливающий документ.
Что же касается права собственности на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращения, то они подлежат государственной регистрации, а также право собственности на недвижимые вещи должно быть нотариально удостоверено - этого же требует ст. 657 ГКУ относя операции с недвижимым имуществом к разряду отдельных видов договоров купли-продажи. В случае несоблюдения сторонами требований закона: о государственной регистрации, о письменной форме договора и о нотариальном удостоверении договора, такой договор будет незаконным [6].
Вывод
Согласно данным Министерства регионального развития, в Украине на данный момент присутствует 18261 объект незавершенного строительства. Эта цифра включает в себя 12520 недостроенных жилых домов, а также 5740 недостроенных инженерных сооружений. Во многих их них строительство законсервировано. наибольшее количество недостроев сконцентрировано в Донецкой (8,9%), Харьковской (6,2%), Житомирской (5,7%), Львовской (5,4%) и Хмельницкой (5,3%) областях.
Многие объекты незавершенного строительства остались в виде недостроенных коммуникаций, канализаций и водопроводов, еще начатых в 90-е года. Со временем недостроенные объекты ветшали и разрушались, поэтому многие из них уже не подлежат завершению. В большинстве случаев объектом и землей распоряжаются разные субъекты. Земля, например, находится в ведении города, а строение - в собственности коммерческой структуры, акционеров которой порой сложно отследить. Поэтому многие объекты незавершенного строительства не выкупают и не достраивают. Недостроенные объекты, с низкой степенью готовности не представляют интерес для балансодержателя - в аренду их не сдашь, а под склады использовать нельзя, поэтому земельные участки с полуразрушенными постройками простаивают годами.
Длительные процедуры согласования документации, на оформление которых уходит от полутора до трех лет, приводят к тому, что компании начинают строительство без необходимых разрешений. Однако банки не хотят кредитовать проекты с явными нарушениями и строительство приостанавливается.
Проблему современных объектов незавершенного строительства частично способна решить служба единого заказчика и специальное подразделение по контролю над инвестициями. Пока в нашей стране не будет четкой градостроительной политики, прозрачного распределения земли и понятных процедур согласования, жестких правил застройки и контроля со стороны государства над их выполнением, современные долгострои будут появляться.
Для определения фактического наличия объектов незавершенного строительства и площади земли для составления единого государственного реестра недвижимости Украины Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства совместно с областными государственными администрациями до 1 августа 2011 года провело инвентаризацию. После проведения данной работы, возможно увидеть четкую картину по каждому незавершенному строительству: какого назначения тот или иной объект, кто заказчик строительства, степень его готовности, сметная стоимость, наличие проектно-сметной документации, наличие разрешения на выполнение строительных работ, заключение облгосадминистрации относительно целесообразности продолжения его строительства. Тогда можно определиться, какие объекты ближайшие несколько лет достроим, сколько на это нужно средств и что делать с теми объектами, достройка которых является нецелесообразной. В настоящий момент учет строений проводит Министерство юстиции, а реестром земли ведает Госкозем.
Использованная литература
1. Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства: Закон Украины от 14.09.2000 г. №1953-III, редакция от 01.04.2011 г. (действующий на 19.10.2011г.) // Ведомости Верховной Рады Украины -2010.
. Гражданский кодекс Украины с изменениями от 22.09.2011// Ведомости Верховной Рады Украины -2003.-№40-44.- ст. 356
. Налоговый кодекс Украины от 01.01.2011//Ведомости Верховной Рады Украины -2011.-№13-14,№15-16,№27.- ст. 112
. Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины. Налоговый кодекс Украины от 01.01.2011// //Ведомости Верховной Рады Украины -2011.-№13-14,№15-16,№27.- ст. 112
. Временный порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются). Постанова Кабінету Міністрів України
від 26 жовтня 2011 р. N 1103
. Яковлева С. Правовое положение обьекта незавершенного строительства // Хазяйство и право. - 2005. - № 8. - С.125.
. П. Сухоручко «Кто является собственником объектов незавершенного строительства» // газета Юридическая практика -2004- № 19