Сделки с жилыми помещениями
Центросоюз Российской Федерации
Нижегородский Облпотребсоюз
НОУ СПО «Нижегородский экономико-технологический колледж»
КУРСОВАЯ РАБОТА
По дисциплине: Гражданское право
Тема: "Сделки с жилыми помещениями"
Выполнила: студентка В.И. Боронина
Группа 3Ю специальность 030503
Руководитель:
преподаватель правовых дисциплин
Арзамас, 2010 г.
Содержание
Введение
Глава 1. Характеристика сделок с жилыми помещениями
.1 Договор купли - продажи
.2 Договор дарения
.3 Договор мены
Глава 2. Найм жилых помещений
.1 Договор социального найма
.2 Договор коммерческого найма
.3 Особенности найма жилых помещений
Глава 3. Наследование жилых помещений
Заключение
Предложения
Список использованных источников
Приложение
Введение
сделка жилой помещение
Актуальность данной темы заключается в том, что сделка является основной правовой формой регулирующей гражданско-правовые отношения.
В нашей стране жилищный вопрос стоит особо остро. С переходом к рыночным отношениям жилищная проблема решена только для богатевшей прослойки общества; у основной части населения «вопрос по сделкам с жилыми помещениями» остается нерешенным. Приходится констатировать, что этот вопрос бессмертен, он будет актуальным всегда. На всем протяжении жизни человека сопровождают различного рода субъективные потребности, без удовлетворения которых само существование невозможно или крайне затруднительно. Одна из таких материальных потребностей - жилое помещение.
Удовлетворение потребности человека в жилом помещении осуществляется различными способами. Их выбор во многом зависит от того, идет ли речь об удовлетворении постоянной или временной потребности в жилье. Граждане имеют реальную возможность решить свою жилищную проблему путем совершения сделок. С развитием рыночных отношений и строительством гражданского общества значимость правоотношений в удовлетворении жилищной потребности человека и решении социальных задач в этой сфере возрастают многократно.
Преобразование гражданских отношений по поводу жилых помещений, осуществляемое в РФ, поставило перед законодателем и юридической наукой многочисленные, и не известные правовые проблемы, среди которых одно из первых мест занимает правовое регулирования права собственности на жилое помещение, посредством совершения сделок с ним. Отсутствие единства правового регулирования в различных нормативных актах жилищных отношений значительно усложняет осуществление государством последовательной жилищной политики, порождает неопределенность в осуществлении гражданами своих прав. Кроме того, такое положение дает почву для многочисленных злоупотреблений и правонарушений.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в осуществлении сделки.
Предмет исследования - правовое регулирование следки по законодательству Российской Федерации.
Целью исследования является выявление юридической сущности сделки с жилыми помещениями как основного способа обеспечения исполнения обязательств и его правового регулирования.
Задачи исследования:
изучить особенности развития сделки с жилыми помещениями;
проанализировать влияние законодательства на возникновение и развитие сделки с жилыми помещениями в Российской Федерации;
определить понятие, сущность сделки с жилыми помещениями и порядок их оформления;
исследовать особенности обращения со сделками;
охарактеризовать отдельные виды сделок их правовое регулирование.
Методология исследования. При выполнении работы использовались диалектический, исторический, логический, функциональный, формально-юридический, сравнительный методы научного познания.
Теоретической основой исследования явились труды ученых в области гражданского права, гражданского и арбитражного процесса.
Структура данной курсовой работы отражает логику рассмотрения материала и состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложения.
ГЛАВА 1. Общая характеристика сделок с жилыми помещениями
Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей служат многообразные юридические факты. Они представляют собой обстоятельства реальной действительности, с которыми действующее законодательство связывает наступление соответствующих правовых последствий.
Сделки являются самими распространёнными юридическими фактами. Согласно ст.153 ГК РФ они определяются как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращения гражданских прав и обязанностей.
Наличие у всех сделок общих признаков - совпадения воли и волеизъявления, правомерность действий и т.д. - не исключает их деления на виды:
1.в зависимости от числа участвующих сторон, сделки бывают одно-, двух- и многосторонними;
2.в зависимости от того, соответствует ли обязанности одной стороны в сделке совершить определенные действия встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального или иного блага, сделки делятся на возмездные и безвозмездные;
.по моменту, к которому приурочивается возникновение сделки, они делятся на реальные и консенсуальные;
.по степени зависимости действительности сделки от её основания (цели) они бывают каузальными и абстрактными;
.в силу зависимости юридических последствий совершения сделки от какого-либо обстоятельства, которое может наступить или не наступить, выделяются условные сделки.
1.1 Договор купли - продажи
Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения.
Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Гражданский кодекс РФ ограничивается простой письменной формой заключения договора купли-продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Предмет договора купли-продажи включает в себя два рода объектов:
1.Передаваемое недвижимое имущество;
2.Действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате.
По сравнению с общими положениями о купле - продаже товаров законодательство ужесточает требования относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости.
В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор купли - продажи считается незаключенным.
Для определения цены продаваемого объекта стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений. Однако регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи.
Существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после приобретения его покупателем (члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением.
Законодательством установлен прямой запрет на продажу заселенных домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них граждан. Данная норма имеет обратную силу, т.е. распространяется и на сделки, заключенные до вступления в силу Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.1992 №4218-14.
1.2 Договор дарения
Согласно п.1 ст.572 ГК РФ2 по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.
Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого - либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
Признаки договора дарения:
·безвозмездность. Данный признак означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого. Если жилье передается при наличии встречной передачи вещи или права, то такой договор дарением не признается;
·увеличение имущества одаряемого, которое должно происходить за счет уменьшения имущества дарителя;
·согласие одаряемого на получение подарка. Одаряемый вправе в любое время отказаться от дара до его передачи ему. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного недвижимого имущества должен быть совершен в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В таких случаях даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять недвижимое имущество в дар5.
Как правило, договор дарения жилых помещений заключается между близкими лицами (родственниками, друзьями). Вместе с тем сторонами в договоре дарения могут выступать как граждане, так и юридические лица, а также Российская Федерация, ее субъекты, города и иные муниципальные образования в лице их органов. Обещание дарения также признается договором дарения и связывает обещавшего, если оно было сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу жилого помещения или другого имущества.
Не допускается дарение жилых помещений:
1.От имени малолетних граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
2.Работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
.Государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностными полномочиями или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
.В отношениях между коммерческими организациями.
Организации, которым принадлежит жилое помещение на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, могут подарить его только с согласия собственника. В исключительных случаях закон дает возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение, в частности:
üкогда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни;
üесли одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил вред дарителю;
üесли даритель переживет одаряемого5.
ГК РФ предусматривает пожертвование как вид дарения (ст582)2.
Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.
Организация, принимающая жилое помещение в качестве пожертвования, должна вести обособленный учет всех операций по его использованию. Если использование пожертвованного жилого помещения в соответствии с указанным жертвователем назначением становится невозможным вследствие изменившихся обстоятельств, то оно может быть использовано по другому назначению, лишь с согласия жертвователя.
Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанным назначением или изменение этого назначения дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования.
Приведем один из примеров судебной практики по договору дарения: Гражданин В. 12.02.2008г. решил подарить свою квартиру гр-ке Ю., которая находилась в гражданском браке с В.. На момент совершения сделки гр-н В. находился на лечении в больнице. В связи с чем, для совершения сделки был вызван нотариус в лечебное учреждение, где находился гр-н В.. После продолжительного лечения гр-н В. находился в тяжелом состоянии. Гр-н С. - сын гр-на В. узнает о том, что В.подарил свою квартиру гр-ке Ю, и обращается в суд как законный представитель истца по доверенности о признании незаконной регистрации права собственности на квартиру, признании недействительным договора дарения, признании недействительным свидетельства о регистрации права собственности на квартиру. Ответчик Ю. иск не признала и пояснила, что В. добровольно подарил ей квартиру. Она и В. состояли в гражданском браке, проживали вместе. На момент заключения договора дарения и до настоящего времени В. находится в здравом уме и понимает характер совершаемых действий. Представитель ответчика адвокат гр-ки Ю. просит о назначении судебно-психиатрической экспертизы (заключения врача, адвоката о дееспособности находились в деле). Представитель истца адвокат Л. просит отказать в удовлетворении этого ходатайства о назначении экспертизы, ссылаясь на то, что будет затруднительна доставка истца на экспертизу.
Судья, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы гражданского дела, приходит к следующему. В соответствии с ч.1 ст.177 ГК РФ - сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Согласно п.1 ст.79 ГПК РФ6, суд назначает экспертизу.
Заключение амбулаторной судебно-психиатрической экспертизы от 03.03.2008 и заключение дополнительной повторной судебно-психиатрической экспертизы от 19.10.2009, проведенные с учетом всех медицинских документов о состоянии здоровья истца, не вызывают у суда сомнений, и пришли к одному заключению о невозможности понимать В. значение своих действий и руководить ими.
.02.2008 договор дарения квартиры в г.Арзамасе, заключенный от имени В. и Ю. является недействительной сделкой на основании абз.2,3 п.1ст.171ГК.
Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности - возместить его стоимость в деньгах.
Согласно п.1 ст.2 ФЗ7 - государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
При изложенных обстоятельствах судья Арзамасского городского суда находит заключенный договор дарения признать недействительным и вернуть стороны в первоначальное состояние: прекратить зарегистрированное право собственности по договору дарения за Ю.и признать ранее зарегистрированное право собственности за В. на спорную квартиру.
Суд, руководствуясь ст.198, 199 ГПК РФ решил: исковые требования С. удовлетворить. Признать недействительным договор дарения квартиры в г.Арзамасе от 16.02.2008 гр-ке Ю., заключенный от гр.В.
Прекратить право собственности на квартиру за Ю.зарегистрированное в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 28.02.2008 за №12-52..
Признать за В. право собственности на квартиру в г.Арзамасе, зарегистрированное ЕГРП 18.12.2002 за № 48-52.(Приложение 1).
1.3 Договор мены
Согласно п.1 ст.567 ГК РФ2 по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила купли - продажи. Каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Самостоятельный характер договора мены в системе гражданско-правовых договоров, предполагает выделение определенных признаков, отличающих его от других типов договорных обязательств, в т.ч. и от наиболее близкого к договору мены, договора купли-продажи. В этом смысле могут быть названы следующие основные признаки договора мены:
1.Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества (к этой же категории относятся договоры купли-продажи, дарения, аренды, ренты и некоторые другие);
2.Обмениваемое имущество передается в собственность;
.Имущество также передается в собственность контрагента (купля-продажа), договор мены отличается характером встречного предоставления;
.Право собственности на полученные в порядке обмена объекты недвижимости переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по его передаче исполнены обеими сторонами8.
Договор мены носит универсальный характер и может применяться для регулирования правоотношений с участием любых лиц, признаваемых субъектами гражданских прав (прежде всего, права собственности и иных ограниченных вещных прав, а также обязательственных прав): граждан, юридических лиц, а также публично-правовых образований (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования). Законодательством не предусматривается каких-либо особых требований, предъявляемых к форме договора мены.
Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья (Ст.4 ФЗ7).
Глава 2. Найм жилых помещений
В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. При этом жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначено для проживания граждан (ч.2 ст.15 ЖК РФ9).
В соответствии с п.1 ст.671 ГК2 по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним.
2.1Договор социального найма
ГК особо выделяет договор социального найма жилого помещения, который может заключаться наряду с так называемым договором коммерческого найма жилого помещения и договором найма специализированного жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения заключается при найме жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, договор коммерческого найма жилого помещения - при сдаче внаем жилья с целью получения дохода, договор найма специализированного жилого помещения - при найме служебного жилого помещения, жилого помещения в общежитии и других жилых помещений специализированного жилищного фонда (ст.92 ЖК РФ9).
Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, входящее в состав фонда социального использования, и при наличии у гражданина необходимых предпосылок для его заключения, к которым относятся: признание гражданина в установленном порядке малоимущим либо его принадлежность к иной категории граждан, которым в соответствии с законом жилые помещения предоставляются по договорам социального найма; нуждаемость в жилом помещении; состояние на учете нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, за исключением установленных ЖК случаев; наличие решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами.
Жилое помещение, являющееся объектом договора социального найма, как правило, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.
По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст.15 ЖК РФ9). Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.
При заключении договора социального найма жилого помещения гражданин выступает в качестве нанимателя, которому в установленном порядке было предоставлено жилое помещение. После заключения договора возможна замена нанимателя другим дееспособным членом семьи, например, в случае выбытия нанимателя из данного жилого помещения, его смерти (ст.82 ЖК9).
Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма, кроме нанимателя, обладают также члены его семьи. Все другие лица могут проживать с нанимателем только в качестве временных жильцов.
Жилищный кодекс (ч.1 ст.699) определяет лиц, которые относятся к членам семьи, и, лиц, которые могут быть признаны членами семьи.
К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (совместное расходование средств на питание, приобретение вещей, оплату пользования квартирой и т.п.). В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
Если гражданин перестал быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом по договору социального найма жилом помещении, за ним сохраняются те же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака)10.
Наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих. Для вселения нанимателем в такое жилое помещение других граждан в качестве проживающих, совместно с ним членов его семьи необходимо также согласие в письменной форме наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя (ч. 1 ст. 70 ЖК9).
Согласно п. 2 ст. 672 ГК2 проживающие по договору социального найма жилого помещения, совместно с нанимателем члены семьи пользуются всеми правами, несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Из данной нормы вытекает, что все они являются сонанимателями по данному договору, в связи с чем, возможно расторжение договора найма жилого помещения отдельно с каждым из них (например, в случае выезда кого-либо из членов семьи нанимателя на другое постоянное место жительства).
В отношениях с наймодателем при социальном найме наниматель выступает в качестве представителя членов его семьи в силу закона (п.1 ст.182 ГК).
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (обязанность проведения текущего ремонта жилого помещения возлагается на нанимателя - п.4 ч.3 ст.67 ЖК9);
обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (п.4 ч.2 ст.65 ЖК9).
Помимо указанных обязанностей, наймодатель несет обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения (ст.65 ЖК9).
Законом (ст.82 ЖК9) предусмотрена возможность изменения договора социального найма жилого помещения, по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью, а также путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре дееспособным членом его семьи (например, отец желает перевести права нанимателя на своего сына). В последнем случае для изменения договора необходимо согласие наймодателя и остальных членов семьи лица, желающего стать нанимателем.
Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе, с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи, в любое время расторгнуть договор социального найма.
В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства, договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (ч.1-3 ст.83 ЖК9).
Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев;
разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
использования жилого помещения не по назначению (ч.4 ст.83 ЖК9).
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, возможно в случаях, указанных в ст.85, 90, 91 ЖК РФ9.
При расторжении договора социального найма жилого помещения выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения допускается, как правило, при условии предоставления им другого жилого помещения. Требования, предъявляемые к этому помещению, определены ст.89, 90 ЖК РФ9.
По общему правилу гражданину и его семье при выселении из помещения, занимаемого по договору социального найма, должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение. При этом, предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены семьи, до выселения занимали квартиру, или, не менее двух комнат, наниматель, соответственно, имеет право на получение квартиры, или, на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (ч.1, 2 ст.89 ЖК РФ9).
Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма допускается в случаях, если:
а) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
б) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
в) жилое помещение признано непригодным для проживания;
г) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшается, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст.85 ЖК РФ9).
В соответствии со ст.90 ЖК РФ9, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносили плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие12.
Выселение из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, без предоставления другого жилого помещения - это исключительный порядок выселения, применение которого допускается лишь в некоторых случаях, предусмотренных законом (ст.91 ЖК РФ9). Основанием для такого выселения является грубое нарушение нанимателем или членами его семьи правовых норм. К таким нарушениям относятся:
использование жилого помещения не по назначению (например, под склад, притон и т.п.);
систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;
бесхозяйственное обращение с жилым помещением, приводящее к его разрушению.
Поскольку выселение применяется здесь как санкция за противоправное поведение нанимателя или членов его семьи, оно возможно лишь при условии, что к нарушителю принимались меры предупреждения, но они оказались безрезультатными (ч.1 ст.91 ЖК РФ9).
Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также граждане, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (ч.2 ст.91 ЖК РФ9).
2.2 Договор коммерческого найма
Согласно п.1 ст.673 ГК РФ2 объектом договора коммерческого найма может быть жилое помещение независимо от его размера. Что касается качества жилого помещения, сдаваемого внаем по такому договору, то оно должно соответствовать понятию «помещение, пригодное для постоянного проживания».
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (абз.2 п.1 ст.673 ГК РФ2). К категории непригодных для проживания помещений в настоящее время относятся подвальные и полуподвальные помещения, помещения, не имеющие естественного освещения, бараки, аварийные дома и т.п. Такие помещения не могут быть объектом договора найма. Самостоятельным объектом договора коммерческого найма не могут быть подсобные помещения. Однако при найме квартиры, дома, части дома они входят в состав объекта договора. Если же внаем сдается часть квартиры (комната или несколько комнат), подсобные помещения будут находиться в общем пользовании всех нанимателей, т.е. составлять общий объект.
В качестве нанимателя обычно в договоре коммерческого найма выступает один гражданин (физическое лицо). Однако возможна и множественность лиц на стороне нанимателя. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (п.4 ст.677 ГК2).
Обязанности наймодателя по договору коммерческого найма определены в ст.676 ГК2. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Кроме того, на нем лежит обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома, и, устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
При заключении договора коммерческого найма жилого помещения гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. Такими лицами могут быть и граждане, не являющиеся его супругом или родственниками. Однако наниматель не вправе произвольно поселять в предоставленное ему жилое помещение всех, кого он пожелает. В соответствии с п.2 ст.677 ГК2 в договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится лишь с согласия наймодателя.
Договор коммерческого найма заключается всецело на основании принципа свободы договора, т.е. его заключение зависит от усмотрения сторон, которые сами определяют его важнейшие условия: срок договора, размер и порядок внесения платы за наем жилого помещения, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др13.
В соответствии с п.1 ст.683 ГК2 договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Однако срок не является существенным условием этого договора, поскольку если он в договоре не определен, то договор считается заключенным на пять лет.
Договор, заключенный на срок до одного года, признается краткосрочным, и на него не распространяются указанные в п.2 ст.683 ГК2 правила, относящиеся к договору со сроком более одного года. В частности, на такой договор не распространяется норма о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (ч.1 ст.684 ГК2).
После заключения договора коммерческого найма жилого помещения и первоначального определения лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем, вселение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно лишь с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих на данный момент. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 679 ГК2).
По истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения, за исключением указанного выше случая, наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.
Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее одного года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ч.2 ст.684 ГК2).
Изменение договора коммерческого найма регламентируется менее полно, в отличие от изменений договора социального найма.
Согласно ст. 686 ГК2, в частности, возможна замена нанимателя в договоре коммерческого найма по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случаях недостижения соглашения соответствующих лиц, проживающих в жилом помещении, на замену нанимателя, а так же несогласия наймодателя на такую замену возможно обращение за разрешением спора в суд.
Как предусматривает ч.2 ст.678 ГК РФ2, наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Действие этой нормы распространяется и на договор социального найма (п.3 ст.672 ГК РФ2).
В соответствии с принципом свободы договора по соглашению между сторонами договора коммерческого найма жилого помещения могут быть изменены любые его условия, за исключением тех, которые императивно установлены законом.
Расторжение договора при коммерческом найме и выселение допускаются в исключительных случаях, которые прямо указаны в ст.687 ГК РФ2.
Расторжение договора коммерческого найма, как и договора социального найма, по требованию наймодателя возможно только в судебном порядке.
Согласно п.1 ст.687 ГК РФ2 наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения. Однако для предотвращения возникновения убытков у лица, сдающего внаем помещение, закон предусматривает, что наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.
Договор коммерческого найма, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
·невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - при невнесении платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
·разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз.4 п.2 ст.687 ГК2).
Договор коммерческого найма жилого помещения, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (абз.2 п.3 ст.687 ГК2).
При расторжении договора коммерческого найма и отказе нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, добровольно освободить жилое помещение эти лица подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст.688 ГК2).
2.3 Особенности договора найма жилых помещений
И договоры коммерческого, и договоры социального найма заключаются в письменной форме (ст.674, п.3 ст.672 ГК2). Несоблюдение данной формы договора не влечет его недействительности, кроме случаев, указанных в законе или в соглашении сторон (п.1,2 ст.162 ГК2).
Срок действия договора определяется по-разному для договоров коммерческого и социального найма, и в этом заключается одно из их основных различий.
В отличие от договора коммерческого найма в отношении договора социального найма закон не ограничивает срока его действия, вследствие чего договор социального найма является бессрочным.
Сторонами в договоре найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем при найме обоих видов выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.
В качестве нанимателя может быть только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как указывается в п.1 ст.671 ГК2, предоставляется «для проживания в нем».
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются не ими самими, а законом (абз.2 п.2 ст.677 ГК2). Вместе с тем лица, постоянно проживающие вместе с нанимателем, не состоят непосредственно с наймодателем в правоотношениях по поводу пользования жилым помещением. В связи с этим за совершение ими действий, нарушающих условия договора, ответственность перед наймодателем несет наниматель (п.3 ст.677 ГК2). Исключение составляют случаи, когда данные граждане являются сонанимателями.
Если жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду, то в качестве наймодателя выступает орган местного самоуправления или муниципальная жилищно-эксплуатационная организация. В случаях сдачи внаем жилого помещения, входящего в состав государственного жилищного фонда, наймодателем является государственное предприятие или учреждение, на балансе которых находится данное жилое помещение, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.
Предметом договоров коммерческого и социального найма является изолированное жилое помещение, представляющее собой жилой дом, квартиру, часть дома или часть квартиры, имеющие отдельный вход. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната). Смежные комнаты как единое целое могут быть объектом одного договора найма (смежно-изолированные комнаты).
Помещение признается жилым, если оно отвечает установленным санитарным, градостроительным, техническим и противопожарным требованиям и предназначено для проживания граждан во все сезоны года. Дом, в котором находится сдаваемое внаем помещение, должен быть зарегистрирован в качестве жилого в бюро технической инвентаризации или ином уполномоченном на это органе14.
Сдаваемое внаем жилое помещение должно быть изолированным,
Наймодатель по договору найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) обязан предоставить другой стороне-нанимателю жилое помещение для проживания в нем (п.1 ст. 671 ГК2).
Специфическим признаком права на жилую площадь, отличающим его от других вещных прав, является его целевой характер. Жилое помещение предоставляется нанимателю для проживания в нем, т.е. для удовлетворения его потребности в жилье. Соответственно, не допускается размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, использование их для производства промышленной или иной продукции, для складов и т.п. Использование жилого помещения не по назначению может служить (при соблюдении предусмотренных законом условий) основанием для расторжения договора найма жилого помещения (абз.2 п.4 ст.687 ГК2, п.4 ч.4 ст.83 ЖК9).
Вместе с тем, согласно ч.1 ст.17 ЖК9, допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающим в нем на законном основании гражданам, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Он не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Важнейшей обязанностью нанимателя является своевременное внесение платы за жилое помещение, а если договором не предусмотрено иное - самостоятельное внесение коммунальных платежей (ст.678 ГК2).
Одним из прав нанимателя, возникающих из договора найма жилого помещения, является право на сдачу нанятого жилого помещения в поднаем. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю (п. 1 ст. 685 ГК2).
Наниматель обладает правом вселять в жилое помещение не только поднанимателей, но и других лиц - временных жильцов (пользователей). В качестве последних могут вселяться родственники, знакомые нанимателя и членов его семьи и т.д. Правовое положение временных жильцов не зависит от вида найма жилого помещения.
Для вселения временного жильца необходимо разрешение нанимателя, граждан, постоянно с ним проживающих, а также предварительное уведомление наймодателя.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы приобретают в соответствии с заключенным договором право временного пользования жилым помещением нанимателя. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд (ч.1 ст.680 ГК2, ч.2 ст.80 ЖК9). Однако, следует отметить, что действующими Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (п.10), утвержденными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 №713, предельный срок регистрации граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, не установлен. Кроме того, ограничение срока проживания временных жильцов противоречит нормам Конституции, поскольку, как указал Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 02.02.1998 №4-П, по делу о проверке конституционности пунктов 10 и 12 названных выше Правил14, срок нахождения в тех или иных местах временного пребывания должен определяться самим гражданином, а его установление государством недопустимо, так как означает ограничение свободы волеизъявления при выборе места пребывания.
Если сторонами был согласован срок проживания временных жильцов, они обязаны освободить жилое помещение по требованию нанимателя или любого гражданина, постоянно с ним проживающего, по истечении этого срока, а если данный срок не был согласован, - не позднее семи дней со дня предъявления такого требования (ст.680 ГК2). В случае прекращения договора найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение, по истечении согласованного срока проживания или предъявления указанного выше требования, временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч.5 ст.80 ЖК9).
К основаниям прекращения правоотношений найма жилых помещений, относится, прежде всего, расторжение договора, которое возможно по инициативе обеих сторон, нанимателя или наймодателя.
Последствием расторжения договора найма жилого помещения, является обязанность освобождения жилого помещения нанимателем и членами его семьи. Эта обязанность может исполняться добровольно либо в принудительном порядке.
Как провозглашает Конституция, никто не может быть произвольно лишен жилища (ч.1 ст.4015). В развитие этой нормы ст.3 ЖК9 предусматривает, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом, другими федеральными законами.
Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. При продолжении указанных нарушений после предупреждения наймодателя последний вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае в соответствии с п.4 ст.687 ГК2 применяются правила, предусмотренные абз.4 п.2 той же статьи.
Глава 3. Наследование жилых помещений
Жилые помещения входят в состав наследственного имущества и наследуются по закону и по завещанию наряду с иным имуществом и имущественными правами наследодателя. Особенности при наследовании жилых помещений установлены законодательством.
Так, п.3 ст.1168 ГК РФ16 закрепляет, что если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира и т.п.), раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения.
В то же время ст.1170 ГК РФ16 закрепляет, что несоразмерность имущества о преимущественном праве, на получение которого заявляет наследник (на основании статьи 1168 или 1169 ГК РФ)16 с наследственной долей этого наследника устраняется передачей этим наследником остальным наследникам другого имущества из состава наследства, либо иной компенсацией, в том числе выплатой соответствующей денежной суммы. Если соглашением между всеми наследниками не установлено иное, то, осуществление кем-либо из них преимущественных прав, возможно, после предоставления соответствующей компенсации другим наследникам.
Весьма затруднительно реализовать волю законодателя, если переживший супруг или ребенок умершего, участвовавший в приватизации, проживает в однокомнатной квартире, сохранение которой для него, ввиду отсутствия средств на компенсацию, будет затруднено при осуществлении права на наследство другими наследниками.
Одной из проблем при обеспечении наследования жилых помещений является установление факта принятия наследства, если наследником не подавалось заявление в течение установленных за коном для этого шести месяцев.
Наследник, не подавший заявление установленной формы в срок, требуемый законом, должен доказать нотариусу факт принятия наследства.
Пример из судебной практики: Так, умершая 17.06.2008 К-на являлась собственницей 1/10 ДСщН квартиры. Ее сын К-н., являющийся наследником по закону, приехав на похороны, по "домашнему" договору продал наследственную долю Л., в соответствии с которым Л. должна была перечислять ежемесячно суммы за купленную часть дома, что она и делала до выплаты суммы полностью. Государственный нотариус отказала К-ну в выдаче свидетельства о праве наследования по тем основаниям, что он обратился по истечении шестимесячного срока для принятия наследства. Л. обратилась в суд с жалобой на действия нотариуса, сославшегося на то, что она без достаточных оснований отказала К-ну применив, в качестве доказательства принятия наследства составленный наследником и ею договор от 8.08.2008. Решением Арзамасского городского суда 7.02.2011, жалоба Л. на действия нотариуса признана необоснованной. При этом суд указал, что представленный договор нотариус не мог принять в качестве доказательства принятия наследства по той причине, что он не был зарегистрирован в регистрационной палате, а поэтому наследник должен обратиться в суд об установлении факта принятия наследства.
Отметим что, прежде всего, распоряжение наследственным имуществом до его формального принятия противоречит природе наследственных правоотношений, но, в тоже время, практика признает факты заключения договоров наследниками о разделе имущества до оформления ими наследственных прав.
Права же на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента такой регистрации. Для того чтобы служить доказательством принятия наследства, договоры и сделки, в соответствии с которыми наследник, не оформивший права на наследство, распоряжается наследственным имуществом, должны влечь юридические последствия, т.е. быть заключены в требуемой законом форме, одного лишь волеизъявления лица недостаточно. Следовательно, в отношении недвижимого имущества совершение таких договоров не может являться доказательством принятия наследства, поскольку договор должен пройти государственную регистрацию, что в отношении договора с имуществом, правоустанавливающего документа - свидетельства о наследстве на которое у наследника нет, невозможно.
При оформлении наследственных прав на жилые помещения необходимо четко идентифицировать объект наследования.
Особенно много проблем возникает в том случае, если объектом наследования является жилой дом с надворными постройками: сараями, хранилищами, гаражом. Представляется, что при удостоверении завещания и оформлении наследственных прав наследников необходимо исходить из того, что жилой дом и расположенные на том же земельном участке служебные строения и сооружения составляют единый комплекс - сложную вещь17.
Так, когда завещание составлено на жилой дом, толкование должно идти в направлении признания того, что жилой дом и служебные строения и сооружения являются комплексом, единым объектом - главной вещью и принадлежностями (ст.135 ГК РФ1). Жилой дом - это главный объект, строения, сооружения - принадлежности, которые следуют судьбе главной вещи, поскольку предназначены для обслуживания другой, главной вещи и связаны с ней общим назначением (ст.135 ГК РФ1). В связи с этим свидетельство о праве на наследство выдается на жилой дом и хозяйственные постройки и сооружения как на единый объект. Выдать свидетельство о праве на наследство на одно из строений и сооружений, не зарегистрированных как отдельный объект (например, сарай, гараж и т.д.), не представляется возможным.
Однако следует иметь в виду, что действующее законодательство не содержит понятия "домовладение" применительно к жилому дому и постройкам. Кроме того, определяющее значение при наследовании имеет воля завещателя (при наличии завещания). Исходя из этого, если в завещании поименованы конкретные части домовладения, то это должно учитываться при решении вопроса о разделе жилого дома между собственниками судом или нотариусом при заключении договора о разделе наследственного имущества.
Представляется, что при наследовании домовладения применению по аналогии подлежат правила статьи 1122 ГК16 о наследовании неделимой вещи.
Так, при указании в завещании на часть домовладения, выдел которой в натуре невозможен, такая вещь считается завещанной в доле, соответствующей ее стоимости. Порядок пользования наследниками этой главной вещью и принадлежностью устанавливается по их соглашению; в случае спора между наследниками порядок пользования определяется судом.
При обеспечении наследования жилых помещений нотариусу необходимо учитывать установленные законом правила, обеспечивающие интересы совместно проживающих с наследодателем лиц, а также лиц, обладающих совместно с наследодателем правом общей собственности на жилое помещение.
Существенное количество проблем в нотариальной и судебной практике возникает при наследовании жилых помещений, право собственности наследодателя, на которые возникло в результате приватизации.
Нотариусу следует исходить из того, что после введения в действие ч.1 ГК1 совместная собственность граждан на приватизированную ими квартиру не исключает возможности в случае смерти одного из собственников определять и наследовать его долю. В этом случае совместная собственность преобразуется в долевую собственность, а доля умершего наследуется по общим правилам наследственного правопреемства.
Приобретение несколькими нанимателями жилой площади в собственность квартиры, в силу Закона РФ "О приватизации17", порождает право приобретения собственности на квартиру каждого из них, а в случае смерти одного из собственников, наследники вправе наследовать его долю. Это положение действует независимо от того, в общую совместную собственность или с определением долей квартира приобретена в собственность.
Сложности в процессе обеспечения наследственных прав возникают при проверке прав наследодателя на объект недвижимости, в частности при проверке и анализе правоустанавливающих документов.
Объекты недвижимого имущества включаются в наследственную массу на основании имеющихся правоустанавливающих документов, если они до 31.01.1998 (дата вступления в силу ФЗ 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним7") прошли учет по ранее действующему законодательству в соответствии со ст.239, 257 ГК РСФСР в БТИ, комитете по земельным ресурсам и землеустройству или в местной администрации.
Пример из судебной практики: Нотариусом Б. 4.09.2000 было отказано К. в выдаче свидетельства о праве на наследство на имущество Г, умершего 4.09. того же года, по тем основаниям, что в наследственную массу включен садовый дом, право на который не было зарегистрировано в Регистрационной палате. Решением Нотариального городского суда от 19.10.2000 удовлетворен иск К., предъявленный к инспекции по налогам и сборам, об установлении факта владения садовым домом Г. на праве собственности и о признании за ней в порядке наследования права собственности на садовый дом. Из материалов дела усматривается, что наследодатель являлся членом садоводческого товарищества с 1989года, согласно техническому паспорту БТИ, составленному 19.09.1989, садовый дом значился принадлежащим на праве собственности наследодателю, о чем 02.01.2000 БТИ была выдана справка К.
В данном случае отказ нотариуса неверен, так как садовый дом был учтен в БТИ до 31.01.1998. После выдачи свидетельства о наследовании гос. регистрация прав наследника производится в Едином государственном реестре прав соответствующим регистрирующим органом. Если права на недвижимое имущество до 31.01.1998 не были зарегистрированы наследодателем в ранее указанных органах, а эта недвижимость была приобретена наследодателем по сделке, имущество может быть включено в наследственную массу, лишь по решению суда.
Если права на недвижимое имущество у наследодателя возникли после 31.01.1998, но не были зарегистрированы в ЕГРП, то наследник должен обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования, или об установлении факта владения наследодателем недвижимым имуществом на праве собственности, или о признании действительной сделки по приобретению наследодателем имущества, так как нотариус в выдаче ему свидетельства о праве собственности вправе отказать, поскольку согласно статье 165 ГК РФ1 право собственности на недвижимое имущество могло считаться возникшим у наследодателя лишь после регистрации им своего права или сделки и права по приобретению недвижимости в регистрирующем органе.
При наследовании жилых помещений следует иметь в виду, что нельзя передать больше прав, чем имел наследодатель.
Приведем пример из судебной практики: Гр-ка П. обратилась в суд с иском к администрации Московского района Н.Новгорода о включении в состав наследственного имущества оставшегося после смерти ее сына, гр-на Д., части жилого помещения. В судебном заседании П. дополнила иск требованиями о признании за Д. - а день его смерти права на комнату. 23.03.2003. Д., получив в МУП "Инвентарь" пакет необходимых документов, обратился в администрацию Московского района Н.Новгорода с заявлением о передаче ему в собственность указанной комнаты. Заявление и все необходимые документы были переданы в ЖЭУ МЖРЭП в тот же день, но договор приватизации не был зарегистрирован, так как 9.04.2003 Д. умер.
Московский районный суд, удовлетворяя требования П., признал, что Л. подписав заявление на имя главы администрации Московского р-на Н.Новгорода о передаче ему в собственность комнаты и передав заявление со всеми необходимыми документами в ЖЭУ МЖРЭП, выразил свою волю на приватизацию занимаемого им жилья, но не смог завершить оформление договора приватизации. Президиум Нижегородского обл. суда в постановлении от 26.05.2003 N2 07-06/372 решение суда первой инстанции отменил и направил дело на новое рассмотрение, указав следующее:
В представленной в суд ксерокопии заявления Д. отсутствуют его подпись и дата составления заявления. На ксерокопии справки с места жительства нет даты ее составления. Подлинники указанных документов в деле отсутствуют, нет сведений о том, что они обозревались в судебном заседании. В МУП "Инвентарь" приватизационное дело на Д. не заводилось т.к. с заявлением в установленном законом порядке Д. не обращался, услуги МУП не оплачивал, квитанций об оплате не получал. Кроме того, вывод суда о признании за Д. на день его смерти права собственности на спорную комнату противоречит статьям 17 и 18 ГК РФ1, в соответствии с которыми правоспособность гражданина возникает в момент рождения и прекращается со смертью. Учитывая, что на момент рассмотрения дела Д. умер, у суда не было оснований для признания за ним права собственности на спорное имущество.
Таким образом, правопреемство при наследовании требует рассмотрения вопросов о наследственном имуществе, его составе и характере, о наличии у наследодателя права на это имущество, о правовом статусе наследника. Пробелы действующего законодательства в этих вопросах порождают трудности в судебной практике.
Заключение
Подводя итоги данной работы можно сделать следующие выводы. Нормативный процесс имущественных отношений в обществе осуществляется посредством сделок, он будет продолжать существовать и развиваться в течение всей жизни человека - от рождения до самой смерти: граждане будут пользоваться услугами предприятий бытового обслуживания, розничной торговли, транспорта, связи, будут распоряжаться принадлежащим им имуществом.
Анализ конституционных норм и положений, предусмотренных федеральным законодательством, показывает, что в настоящее время право на жилище может быть реализовано посредством гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, наследования, строительства и других действий, не противоречащих законодательству. Государственные и муниципальные органы обеспечивают приобретение гражданами жилых помещений из государственных, муниципальных жилищных фондов за доступную плату (например, при освобождении комнаты в коммунальной квартире) или предоставляют нуждающимся гражданам в улучшении жилищных условий безвозмездные субсидии на покупку либо на строительство жилых помещений.
Нельзя не согласиться с мнением Б.М. Гонгало о том, что, несмотря на «разнокалиберность» полномочий государственных и муниципальных органов, они имеют цель обозначить совокупность действий всех органов власти и местного самоуправления, обеспечивающих условия для осуществления права на жилище18.
Договор купли-продажи жилых помещений, как вид сделки с жильем является наиболее распространенным среди сделок с жилыми помещениями. Это, естественно, влечет большое количество спорных ситуаций и накладывает необходимость участия судебной практики в определении направлений правового регулирования сделок с жилыми помещениями. Современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому.
Практика судов складывается в основном благодаря использованию субъектами права на судебную защиту (ст.46 Конституции РФ15).
Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны, но ст.12 ГК1, тем не менее, выделяет наиболее значимые из них. Это - исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований.
Другим способом защиты гражданских прав, является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, взыскание убытков.
Существенной гарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями выступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть признаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое решение суда (ст.162, 165-180 ГК РФ1).
Следует отметить, что большую роль в комплексном обобщении спорных вопросов, возникающих у судов при анализе договоров продажи недвижимости, играют Постановления Пленумов19 и Обзоры, Определения20, а также Информационные письма Верховного суда (Приложение 2) и Высшего Арбитражного Судов РФ21, Постановления Конституционного Суда РФ.
Отдельные решения также обогащают правовую действительность, тем более что судебная практика нередко выступает компромиссом между спорной ситуацией, подлежащей разрешению, и нормой права, регулирующей спорные правоотношения.
Судебная практика по договорам купли-продажи жилых помещений не ограничивается жилищным законодательством. Она, в силу того, что договор является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, отражает, прежде всего, нормы гражданского законодательства, включая общие нормы об обязательствах и договорах.
В связи с этим нескончаемым процессом считаю, что данная курсовая работа является актуальной для нашего общества. Тема раскрыта в полном объеме. Цели и поставленные задачи изучены и рассмотрены. Различные виды сделок с жилыми помещениями рассмотрены. Некоторые примеры из судебной практики приведены.
Предложения
Задача судебной практики, на мой взгляд, должна состоять не только в методической (рекомендательной) помощи судебным органам, для обеспечения единообразия применения норм материального права, регулирующих оборот жилой недвижимости, но и в устранении, пробелов и других недостатков законодательства, в воздействии на законодателя с тем, чтобы он на основании выявленных судебной практикой спорных моментов, урегулировал отношения по возмездной передаче жилых помещений наиболее совершенным образом, и в интересах законопослушных участников гражданского оборота, устранил возможности участия криминальных элементов на рынке жилья, обеспечил защиту жилищных прав граждан.
Список использованных источников
Нормативные правовые акты:
1.Конституция РФ принята всенародным голосованием 12.12.1993г. (с учетом поправок, внесенных законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ и от 30.12.2008 № 7-ФКЗ)
2.Гражданский кодекс РФ. Часть 1 от 30.11.1994 №51-ФЗ принят ГД 21.10.1994 (в ред.30.12.2008) (с изм., внесенными ФЗ №161-ФЗ от 24.07.2008, №181-ФЗ от 18.07.2009, Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 № 13-П)
3.Гражданский кодекс РФ. Часть 2 от 26.01.1996 №14-ФЗ принят ГД 22.12.1995 (в ред.17.07.2009), (с изм., внесенными ФЗ от 26.01.1996 №15-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 № 21-П)
.Гражданский кодекс РФ. Часть 4 от 18.12.2006 №230-ФЗ Принят ГД 24.11.2006, одобрен СФ 08.12.2006 (в ред. ФЗ 24.02.2010 №17-ФЗ).
.Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 №138- ФЗ (принят ГД 23.10.2002, одобрен СФ 30.10.2002) (в ред. ФЗ от 30.04.2010 №69-ФЗ), (с изм., внесенными Постановлением КС от 26.12.2005 №14-П, Определением КС от 13.06.2006 №272-О, Постановлением КС от 21.04.2010 №10-П)
6.Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 в (ред.23.07.2008)
7.ФЗ от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» принят ГД 22.12.2004 одобрен СФ 24.12.2004 (в ред.ФЗ от 01.02.2010 №4-ФЗ), (с изм. внесенными Постановлением КС от 28.05.2010 №12-П)
.ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. 27.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 29.01.2010)
.ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) (в ред.17.06.2010)
10.Закон РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в ред. ФЗ №84-ФЗот 11.06.2008), (с изм, внесенными, Определением Конституционного Суда от 10.12.2002 №316-О, Постановлением Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 №6-П).
11.Постановление правительства РФ от 17.07.1995 №713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечня лиц, ответственных за регистрацию» (ред. от 28.03.2008)(с изм. внесенными Постановлением правительства РФ от 12.03.1997, Постановлением Конституционного суда РФ от 02.02.1998 № 4-П).
12. Пленум Верховного Суда РФПостановление от 29.112007 №48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.2010 №13)
. Приказ ФНС от 17.09.2007 №ММ-3-09/536 «Об утверждении форм сведений, предусмотренных ст.85 НК РФ (в ред. Приказов ФНС РФ от 16.07.2008 №ММ-3-6/313, от 31.03.2009 № ММ-7-6/149) (Зарегистрировано в Минюсте РФ 19.10.2007 №10369)
. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ Информационное Письмо от 13.11.1997 №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли- продажи недвижимости».
Научная учебная и специальная литература
1.Брагинский М.И. и Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. Книга 1. 3-изд. М., 2007.
2.Гатин А.М. Гражданское право. М.: Дашков и Ко., 2009.
3.Журавлев Т. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма // Гражданское право, 2007, № 2, С. 14.
. Зайцева Т.И., Крашенинников П.В. Наследственное право. Комментарий законодательства и практика его применения. 6-е изд., переработанное и дополненное. М.: Статут, 2009
. Ивакин В.Н. Гражданское право. Особенная часть: конспект лекций. - 3-е изд. испр. и доп.- М.: Юрайт-издат, 2009.
. Крашенинников П.В. Жилищное право. 7-е издание, М.: Статут, 2010.
. Межникова Ю.Экспресс-справочник "Всё о жилье", М.: 2005.
8. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010. С. 27
. Свит Ю.П. Прекращение договора социального найма./жилищное право, 2006 №9
10. Садовникова Е.В. Статья: Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения. "Право и экономика", 2010, N 1
11. Черемных Г.Г.Учебник "Наследственное право", М.: 2009.
12. Шешко Г.Ф. "Жилищное право РФ", Учебное пособие, М.: юр.ф. «Контракт», изд. «АСТ Москва», 2007.
13.Сергеева А.П., Толстого Ю.К. "Гражданское право", Учебник том 2,. Москва 2009.
Приложение 1
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
.05.2009
Арзамасский городской суд, Нижегородской области в составе
Судьи Ивановой Т.А.
С участием адвоката Петрова В.В.
При секретаре Логиновой В.Ю.
С участием представителя истца по доверенности С.; ответчика Б.,
рассмотрев в открытом заседании гражданское дело по иску В.к Б, Ю., Управлению Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области о признании недействительным договора дарения, применение последствий недействительной сделки, признании недействительным свидетельства о регистрации права собственности на квартиру;
У С Т А Н О В И Л:
В. обратился в суд с иском к ответчику с вышеуказанными требованиями. В обосновании иска, ссылаясь на то, что он является собственником квартиры 1 д.1 по ул.Ленина в городе Арзамасе. В марте 2008 ему стало известно, что указанная квартира от его имени подарена Ю. ответчиком Б., действовавшим на основании доверенности от 12.02.2008. В момент выдачи доверенности он находился в тяжелом состоянии, вызванном болезнью и не мог понимать значение своих действий и руководить ими.
В судебном заседании ответчик Б. заявил ходатайство о назначении повторной судебно-психиатрической экспертизы в ФГУ «Государственный научный центр социальной и судебной психиатрии им. Сербского» федерального агентства по здравоохранению и социальному развитию, указывая на то, что заключение судебно-психиатрической комиссии экспертов №129 от 03.03.2009 вызывает значительные сомнения в связи с многочисленными противоречивыми суждениями экспертов в исследовательской части, противоречиями между экспертным заключением и медицинскими документами, на основании которых проводилась экспертиза и противоречиями с выводами, изложенными в заключении №227 от 07.07.2008 первичной амбулаторной судебно-психиатрической экспертизой.
Представитель истца по доверенности С. просит отказать о назначении экспертизы, так как не видит смысла в ее проведении при наличии имеющихся в деле заключений экспертов.
Представитель истца адвокат Петров просит отказать в удовлетворении заявленного ходатайства о назначении экспертизы, ссылаясь на то, что будет затруднительна доставка истца на экспертизу в учреждение, где предлагается проведение экспертизы, а также считает, что ее проведение приведет к затягиванию сроков рассмотрения дела. Доводы о проведении повторной экспертизы, изложенные в письменном заявлении ответчика, находит надуманными и необоснованными.
Судья, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы гражданского дела, приходит к следующему.
Согласно п.1 ст.79 ГПК РФ - при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных познаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ - каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.
Ч.2 - суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Согласно ст.87 ГПК РФ - в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.
В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу.
Суд находит назначить по делу повторную амбулаторную судебно-психиатрическую экспертизу, поскольку в материалах дела имеется два заключения экспертов Нижегородской областной психоневрологической больницы №1 г.Н.Новгорода от 07.08.2008 и от 03.03.2009, которые содержат противоположные заключения о психическом состоянии В. на момент составления доверенности на совершение сделки об отчуждении 12.02.2008
В связи в возникшими сомнениями в правильности и обоснованности заключений суд считает необходимым назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому экспертному учреждению, принимая во внимание, что невозможно вынесение правосудного решения на основании имеющихся в деле заключений экспертов, содержащих взаимоисключающие выводы.
Руководствуясь ст.166, 79, 86, 87, 216 ГПК РФ;
О П Р Е Д Е Л И Л:
Назначить по делу по иску В. к Ю., Б., Управлению Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области о признании недействительным договора дарения, применение последствий недействительной сделки, признании недействительным свидетельства о регистрации права собственности на квартиру - повторную амбулаторную судебно-психиатрическую экспертизу, производство которой поручить экспертам ФГУ «Государственный научный центр социальной и судебной психиатрии им.Сербского» федерального агентства по здравоохранению и социальному развитию 119992, г.Москва, Кропоткинский переулок, .23)
На разрешение экспертов поставить вопросы:
Страдает ли В.каким-либо психическим заболеванием, если да, то указать каким.
Был ли способен В. в момент выдачи доверенности на имя Б.на право распоряжения квартирой, понимать значение своих действий и руководить ими.
Экспертам разъяснить содержание ст85 ГПК РФ и предупредить об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ
Экспертному учреждению установить срок проведения экспертизы 1 месяц с момента оплаты.
В распоряжение экспертов предоставить материалы гражданского дела, медицинские документы на имя В., имеющиеся в деле.
Расходы по оплате экспертизы возложить на Б.
Производство по делу приостановить в связи с проведением экспертизы.
На определение может быть подана частная жалоба в Нижегородский областной суд через городской суд в течение 10 дней
Судья Иванова Т.А.
Секретарь Логинова Т.А.
Приложение 2
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 13 ноября 1997 г. N 21
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
ВОЗНИКАЮЩИХ ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.
Председатель Высшего
Арбитражного Суда
Российской Федерации
В.Ф.ЯКОВЛЕВ
Приложение
к информационному письму
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
от 13 ноября 1997 г. N 21
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли - продажи жилого дома.
Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли - продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли - продажи недвижимости.
При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли - продажи жилого дома.
Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема - передачи.
Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.
Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации.
Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.
Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.
Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.
. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли - продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли - продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.
Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.
В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли - продажи.
Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.
Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.
С учетом изложенного кассационная инстанция правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования акционерного общества.
. Договор купли - продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.
Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли - продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.
Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.
При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли - продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.
Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли - продажи.
Поэтому договор купли - продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.
. В случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства.
Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом о внесении изменений в договор купли - продажи. Истец просит включить в договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязательств приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса.
В обоснование исковых требований истец указал, что комитет по управлению имуществом объявил в условиях конкурса, опубликованных в печати, что продаваемое предприятие - магазин "Овощи" - имеет кредиторскую задолженность в размере 10 млн. рублей. Однако после оформления договора купли - продажи выяснилось, что фактическая кредиторская задолженность предприятия составляет 40 млн. рублей.
Решением арбитражного суда в иске отказано. Апелляционная и кассационная инстанции не нашли оснований для изменения принятого решения.
Отказывая в иске, суд правомерно сослался на следующие обстоятельства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 559 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132 Кодекса), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В пункте 2 статьи 132 указано, что в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, права требования, долги, а также права на обозначения и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Внесение в договор условия, которое ограничивало бы правопреемство покупателя по обязательствам приобретенного предприятия объемом кредиторской задолженности, указанным в печатном сообщении об условиях конкурса по продаже магазина, не основано на приведенных выше положениях Кодекса.
В то же время покупатель в силу пункта 3 статьи 565 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.
Такие требования истцом не заявлялись и не были предметом судебного разбирательства.
. Сделки купли - продажи недвижимости по результатам приватизации государственного имущества в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.
Товарищество с ограниченной ответственностью предъявило иск к акционерному обществу и фонду имущества о признании недействительным договора купли - продажи нежилого помещения. Сделка приватизации оспаривалась истцом по мотиву несоответствия ее требованиям законодательства. Товарищество, ссылаясь на пункт 2.6 Государственной программы приватизации и пункт 4.5 Основных положений программы приватизации утверждало, что имеет исключительное право приобретения в собственность спорного здания, поскольку трудовой коллектив выкупил имущество, находящееся в помещении магазина.
В иске отказано в связи с истечением годичного срока исковой давности. Принимая решение, арбитражный суд исходил из того, что споры о признании недействительными сделок приватизации на основании статьи 30 Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" рассматриваются в суде или арбитражном суде, поэтому сделал вывод об оспоримости сделок приватизации и применил пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако при разрешении спора судом не были учтены следующие обстоятельства.
В силу Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 166 - 168) сделки в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.
Согласно статье 168 Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Кодекса). Учитывая, что Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что эти требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Кодекса.
Поскольку суд первой инстанции отказал истцу в иске в связи с истечением годичного срока исковой давности, не исследовав оснований заявленных требований и не определив, к какому виду сделок относится оспариваемый договор, кассационная инстанция обоснованно отменила решение суда первой инстанции, направив дело на новое рассмотрение.
. Для отчуждения недвижимого имущества, внесенного в уставный капитал акционерного общества, решение общего собрания об уменьшении уставного капитала требуется в случаях, установленных законодательством.
Акционерное общество (продавец) предъявило иск к коммерческому банку (покупателю) о признании недействительным договора купли - продажи здания. В обоснование исковых требований акционерное общество указало, что здание внесено в уставный капитал и его продажа влечет за собой уменьшение этого капитала. Согласно уставу вопросы уменьшения уставного капитала отнесены к компетенции общего собрания, которое не принимало решения о продаже здания и уменьшении уставного капитала.
Акционерному обществу в иске отказано. При вынесении решения арбитражный суд правомерно исходил из следующих обстоятельств.
В соответствии со статьей 213 Гражданского кодекса Российской Федерации коммерческие организации являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (статья 209 Кодекса).
В данном случае оспариваемая сделка совершена генеральным директором акционерного общества в пределах предоставленных ему полномочий. Согласно уставу он мог совершить сделку по отчуждению имущества, стоимость которого не превышает 20 процентов балансовой стоимости активов общества. Стоимость проданного здания не превысила этого размера. Каких-либо ограничений на отчуждение внесенного в уставный капитал имущества учредительные документы не содержат.
Уставный капитал в балансе предприятия отражается в денежном выражении, а не в виде конкретных видов внесенного имущества.
В соответствии с пунктом 4 статьи 35 и пунктом 2 статьи 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" решение общего собрания об отчуждении недвижимого имущества требуется в случае, если стоимость чистых активов общества в результате этой сделки окажется меньше его уставного капитала, а также при совершении крупной сделки на сумму, превышающую 50 процентов балансовой стоимости активов.
Из представленного акционерным обществом бухгалтерского баланса такой вывод не вытекает.
Таким образом, довод истца о том, что оспариваемая сделка осуществлена лицом с превышением предоставленных полномочий, не основан на законодательстве и положениях устава.
. Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли - продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.
Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли - продажи не завершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества не завершенный строительством объект по договору купли - продажи. Объект передан по приемо - сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.
При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли - продажи не завершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.
В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.
Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством.
Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.
В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В статье 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.
В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" обязан был произвести регистрацию перехода прав на не завершенный строительством объект и земельный участок.
Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.
Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли - продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.
С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора.
. Если обязательства по договору купли - продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.
Акционерное общество предъявило иск к обществу с ограниченной ответственностью о внесении в пункт 3.1 договора купли - продажи имущественного комплекса изменений об увеличении цены в соответствии с переоценкой основных фондов, предусмотренной постановлением Правительства Российской Федерации.
Арбитражный суд исковые требования удовлетворил, сославшись на то, что покупатель допустил просрочку в оплате и последний платеж произвел в период, когда должна была производиться переоценка основных фондов.
Однако судом не учтены следующие обстоятельства.
Между акционерным обществом (продавцом) и обществом с ограниченной ответственностью (покупателем) заключен договор купли - продажи имущественного комплекса.
В пункте 3.1 договора указана цена комплекса. Стоимость перечислена продавцу частями. Имущество передано покупателю по акту приема - передачи после его полной оплаты.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно статье 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением.
Поскольку обязательства сторон по договору исполнены, у суда отсутствовали правовые основания для увеличения цены по пункту 3.1 договора, прекратившего свое действие, и взыскания разницы в ценах.
С учетом изложенного Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил судебные акты и отклонил исковые требования акционерного общества.
. Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли - продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.
Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию.
Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной.
Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу пункта 2 статьи 450 Кодекса должен признаваться основанием для расторжения договора купли - продажи приватизированного объекта.
КонсультантПлюс: примечание.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Статьей 29 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" также предусмотрено право продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров купли - продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении сделок приватизации.
Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора, суд правомерно расторг заключенный договор.
. Акционерное общество, приобретшее имущество у товарищества с ограниченной ответственностью, созданного в порядке приватизации, не вправе требовать от комитета по управлению имуществом продажи ему нежилого помещения, в котором находится это имущество, на условиях, предусмотренных пунктом 4.9 Основных положений программы приватизации.
Акционерное общество предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли - продажи нежилого помещения.
Из представленных в арбитражный суд документов следовало, что товарищество по результатам конкурса приобрело имущество кафе муниципального предприятия общественного питания (кроме нежилого помещения) и в последующем продало его акционерному обществу. Акционерное общество заключило с комитетом долгосрочный договор аренды помещения кафе.
Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены на основании пункта 2.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 N 2284 <*>.
<*> Далее - Государственная программа приватизации, Программа.
Между тем суд при вынесении решения не учел следующие обстоятельства.
В соответствии с пунктом 2.6 Государственной программы приватизации право приобретать в собственность арендуемые нежилые помещения имеют граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность, предприятия, в уставном капитале которых доли (паи), находящиеся в государственной, муниципальной собственности, составляют не более 25 процентов, в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона, а также товарищества и акционерные общества, созданные в порядке приватизации.
В пункте 5.9 Программы указано, что физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий на аукционе (конкурсе), имеют право приобретать в собственность занимаемые нежилые помещения, не вошедшие в состав приобретенного ими имущества, сразу после вступления в силу договора купли - продажи предприятия.
В соответствии с пунктом 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535 <*>, право на приобретение в собственность сданных в аренду нежилых помещений в порядке, предусмотренном пунктом 4.9 Основных положений Программы приватизации, также имеют только первичные приобретатели государственного или муниципального имущества.
<*> Далее - Основные положения Программы приватизации.
Поскольку акционерное общество не относится к субъектам, указанным в пунктах 2.6, 5.9 Государственной программы приватизации в пункте 4.5 Основных положений Программы приватизации, имеющим право на выкуп нежилого помещения, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил решение суда и отказал акционерному обществу в иске.
. Арендатор, заключивший договор аренды нежилого помещения на основании аукциона, имеет право на выкуп арендуемого помещения в собственность.
Акционерное общество предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли - продажи арендуемого нежилого помещения.
Арбитражный суд отклонил исковые требования по тому мотиву, что акционерное общество не относится к числу арендаторов, которые имеют право на выкуп арендуемого помещения в соответствии со статьями 5.14.5 и 5.14.6 Государственной программы приватизации.
Кассационная инстанция отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила иск акционерного общества по следующим основаниям.
Согласно пункту 2.6 Государственной программы приватизации и пункту 4.5 Основных положений Программы приватизации, на которые ссылался истец, право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений в нежилых домах, находящихся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставной деятельности, предоставляется гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, предприятиям, не более 25 процентов уставного капитала которых находится в государственной и (или) муниципальной собственности, в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.
Акционерное общество, в уставном капитале которого доля муниципального имущества составляла менее 25 процентов, заключило договор аренды на основании аукциона, поэтому имеет право на приобретение в собственность арендованного помещения. Следовательно, комитет по управлению имуществом должен заключить с ним договор купли - продажи.
. Арендатор, не выкупивший арендованное имущество, не вправе отчуждать его третьим лицам.
Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью и акционерному обществу о признании недействительным Договора купли - продажи здания кафе, заключенного между ответчиками, и применении последствий недействительности сделки. Об отчуждении здания комитет узнал только в 1996 году, когда акционерное общество (покупатель) обратилось к нему за получением документа, подтверждающего право собственности на здание.
При рассмотрении данного дела установлено, что между комитетом по управлению имуществом и товариществом, являющимся правопреемником арендного предприятия, был переоформлен ранее заключенный договор аренды с правом выкупа. Товарищество оплатило переданное в аренду имущество при его выкупе частично. Не выкупив здание кафе, товарищество продало его акционерному обществу.
Поскольку товарищество не приобрело право собственности на здание кафе, оно не вправе было распоряжаться имуществом, относящимся к муниципальной собственности, и отчуждать его другому юридическому лицу.
Следовательно, арбитражный суд обоснованно удовлетворил исковые требования комитета по управлению имуществом.
Апелляционная и кассационная инстанции решение суда первой инстанции оставили без изменения.
. В решении арбитражного суда по спору о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли - продажи помещения должна быть отражена оценка всех условий, на которых стороны обязаны заключить договор, а в резолютивной части указаны предмет и существенные условия договора.
Товарищество с ограниченной ответственностью предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли - продажи арендованного помещения на основании законодательства о приватизации.
Решением арбитражного суда иск удовлетворен, на комитет возложена обязанность заключить договор купли - продажи помещения на условиях проекта, представленного истцом.
В проекте покупатель указал цену помещения и размер его площади.
В заседании комитет оспаривал возможность заключения договора, не выдвигая каких-либо возражений против его конкретных условий. Однако впоследствии не согласился с ценой помещения, поскольку покупателем цена была определена с нарушением пункта 4.9 Основных положений Программы приватизации. Более того, между сторонами возникли разногласия о конкретных помещениях, приобретаемых товариществом по этому договору.
В соответствии со статьей 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Если суд приходит к выводу об обоснованности иска, он обязан рассмотреть представленный истцом проект договора с точки зрения законности всех его условий и в том случае, когда ответчик против них не возражает.
Цена является существенным условием договора купли - продажи. При выкупе арендованного помещения она определяется в порядке, предусмотренном пунктом 4.9 Основных положений Программы приватизации. Поэтому суд был обязан проверить условие о цене, указанное покупателем в договоре. Подлежал также проверке вопрос о правомерности требований истца на приобретение в собственность конкретных помещений, указанных в проекте договора.
Поскольку арбитражный суд вынес решение о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли - продажи нежилого помещения, не проверив законности условий этого договора, кассационная инстанция отменила это решение и направила дело на новое рассмотрение.